郑州市房地产市场运营年报(终)

1、河南英之杰房地产顾问有限公司2014年1月15日郑州市房地产市场运行报告2013年第一章：国内宏观经济环境 第一节：经济环境 第二节：政策回顾 第二章：河南省宏观经济环境 第一节：房地微调政策 第二节：区域动态 第三节：市政配套第三章：郑州市土地市场运行第四章：郑州市房地产整体市场 第一节：商品房市场 第二节：商品住宅市场 第三节：办公用房市场 第四节：商业市场第五章：郑州市平媒报广营销第六章：郑州市事件营销第七章：2014年房地产发展预判及策略目 录发展环境篇市场运行篇市场走势篇5869748289939810912412623244047经济环境政策回顾第一章国内宏观经济背景【经济环境】总

2、体形势根据2013年整体经济形势，预计2013全年GDP增速7.7%目前，我国经济增长主要是靠投资来拉动的，转变经济增长方式变得尤为重要。纵观2013年，前两季度经济增长虽有所下滑，但第三季度增长稳步上扬。预计2013年全年经济增长7.7%，在世界各经济体中，继续保持领先。2013年前三季度，国内生产总值达到386762亿元，同比增长7.7%。其中，一季度增长7.7%，二季度增长7.5% ，三季度增长7.8% ，预计2013年全年GDP增速为7.7%。国内经济增速缓慢回升，整体呈现企稳回升态势。预计2013年12月的PMI指数表现略低于历史均值水平，显示当前制造业虽然仍在扩张阶段，但是未来仍面

3、临一定的下行压力，经济延续稳中偏弱的格局，物价上行动力不足，但考虑到当前经济运行中仍存在一系列推动物价上升的压力【经济环境】总体形势年底PMI略微下降，预计CPI继续回落由中国物流与采购联合会、国家统计局共同发布的我国“官方”PMI（制造业采购经理指数）显示，2013年12月PMI为51.0%，比11月回落0.4个百分点，显示经济运行稳中偏弱。全年CPI在2.6%左右，通胀压力减缓。【经济环境】开发投资房地产投资增速保持平稳，开发投资的复苏仍在继续从整体看，2013年3月以来受到房地产调控政策影响，房地产投资额同比增幅有所回落，但基本稳定在20%左右；与此同时，需求的旺盛和开发商资金面的相对宽

4、裕决定了房地产的投资温和复苏仍可持续。2013年1月-11月，全国房地产开发投资77412亿元，同比名义增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3%。其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速提高0.2%，占房地产开发投资的比重为68.6%。预计2013年全年房地产开发投资92430亿元。预计2013年全年东部地区房地产开发投资43068亿元，同比增长17.3%；中部地区17083亿元，增长21.7%；西部地区17259亿元，增长23.1%。预计【经济环境】小结2013年，我国经济增长经历了下滑到回升的温和复苏态势。当前，内需增长仍有广阔空间，投资存在极为迫切的需求，外部环境趋于改善

5、，通胀压力持续缓解，这些都为实现全年GDP增长的目标注入了强心剂。预计GDP增速7.7%经济增长稳中偏弱投资复苏仍在继续2013年上半年经济下行压力明显，但下半年呈现出温和复苏态势。我国在世界各经济体中，将继续保持领先当前制造业虽然仍在扩张阶段，但是未来仍面临一定的下行压力，经济延续稳中偏弱的格局房地产开发投资增速基本稳定在20%左右；房地产的投资温和复苏仍将持续【政策回顾】政策日历 房地产调控主基调不变，地方微调不断1月2月3月4月5月6月国土资源部：合理安排土地供应，保持土地市场平稳运行温家宝：改革房地产税收制度中央再出“国五条”控楼市，坚持调控不放松加强公积金监管，多地收紧公积金政策 两

6、会召开，中央及部委密集表态彰显调控决心地方细则出台，具体办法各有侧重后“国五条”时期，热点城市各出措施保平稳住宅用地计划供应量公布，切实执行落实计划成为重点房产税扩容预期增强 中央资金扶持，加快推进保障房建设进程 各地频出新政，加快土地制度改革创新不动产登记条例起草，为房产税征收提供基础“钱荒”来袭，房地产市场是否会受影响？国土部开始起草不动产登记条例，60多个大中型城市和房地产热点城市住房信息已联网【政策回顾】政策日历 房地产调控主基调不变，地方微调不断7月8月9月10月11月12月国务院：继续执行稳健货币政策，支持首套住房需求全面停建党政机关楼堂馆所，清退超标办公用房财政部：扩大个人房产税

7、改革试点范围国务院：新建小区要同步建设养老设施加快制定城镇住房保障条例，稳群众预期国土部：将严防高价地作为近期市场稳定首要目标三中全会后房地产调控预期趋浓 长效机制初露端倪财政部：个人售自建自用住房免征营业税中国将建立城乡统一建设用地市场国土部：严禁为产能严重过剩行业供地国务院决定整合不动产登记2014年起各地公租房和廉租房并轨运行 统称公租房国土部：禁借基本农田划定，占耕地建设【政策回顾】政策日历 日 期政 策内 容 摘 要1月11日国土资源部部长徐绍史谈房地产2013年要坚持控总量、稳增量、挤存量、放流量，进一步拓展建设用地新空间，保障经济社会发展合理用地需求，促进房地产健康发展。2013

8、年新增建设用地总量原则上不低于2012年，普通商品住房用地供应确保不低于过去5年年均实际供应，保持土地市场平稳运行。1月15日温家宝：改革房地产税收制度改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展。2月20日“新国五条”出台国务院常务会议在肯定前阶段房地产市场调控成果的基础上，提出五条调控措施（“国五条”）： （1）完善稳定房价工作责任制；（2）坚决抑制投机投资性购房；（3）增加普通商品住房及用地供应；（4）加快保障性安居工程规划建设；（5）加强市场监管2月26日证监会：全国住房公积金入市研究准备工作已启动全国住房公积金入市的相关研究准备工作已

9、启动，证监会将积极配合有关部门尽快推动住房公积金管理条例的修订。3月1日国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知一、完善稳定房价工作责任制；二、坚决抑制投机投资性购房；三、增加普通商品住房及用地供应；四、加快保障性安居工程规划建设；五、加强市场监管和预期管理；六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。3月25日宅基地招拍挂年内正式将推行国内部分地方已经试点国土部国土资源部完善农村宅基地管理制度通知：国土部4月公布的全国供地计划将涵盖宅基地，而宅基地的招拍挂也将于今年正式推行。【政策回顾】政策日历 日 期政 策内 容 摘 要3月28日4月1日起新建住宅须光纤入户3月28日，住建

10、部、工信部联合下发通知，要求4月1日起新建住宅全面实施光纤到户。同时，除了新建住宅全面实施光纤入户外，老住宅也要实行光纤到户改造。4月9日外地人申请保障房条件年内出台住建部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知要求，各地要适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围。今年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。4月16日国土资源部公布2013年全国住房用地供应计划2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷；其中，保障性安居工程用地计划供应4.15万公顷，商品住房用地计划供应10.92万公顷，“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的比重达79.4%。4月19日国土资

11、源部发布保发展保红线工程2013年行动方案2013年落实633万套保障性安居工程建设(行情专区)用地，严格目标责任考核；同时，今年将探索建立农村集体经营性建设用地使用权流转制度，促进城乡统一的土地市场建设。5月15日中央财政下拨580亿元补助公租房保障专项资金 东部地区75.1亿元，占12.9%；中部地区263.1亿元，占45.4%； 西部地区241.8亿元，占41.7%5月15日中央财政下拨80亿元补助廉租住房保障专项资金 东部地区2.5亿元，占3.1%；中部地区43.3亿元，占54.2%；西部 地区34.1亿元，占42.7%5月17日中央财政下拨355亿元城市棚户区改造专项资金 东部地区5

12、8.8亿元，占16.6%；中部地区157.8亿元，占44.4%； 西部地区138.4亿元，占39%【政策回顾】政策日历 日 期政 策内 容 摘 要5月16日不动产登记条例起草 国土资源部透露，国务院法制办会同住建部及国土部已经开始起草不动产登记条 例，为即将开展的不动产统一登记工作提供法制保障。 而针对个人不动产信息后期查询的权限及范围等问题正处于研讨中。5月22日建设部发商品房精装修细则 建设部颁布商品住宅装修一次到位实施细则和商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点：（1）明确“精装修一次到位”的含义；（2）确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务

13、6月5日国土资源部：土地闲置一年将罚地价20%国土资源部公布了经过修订后的闲置土地处置办法，本次修订提出对囤地问题的部分预防和监管措施，要求土地使用者对项目竣工时间进行约定和公示。办法将在7月1日起实施。6月14日国务院：项目未通过环评 不得供地及贷款6月14日召开的国务院常务会议要求：要强化节能环保指标约束，对未通过能评、环评的项目，不得批准开工建设，不得提供土地，不得提供贷款支持，不得供电供水。6月17日国土部：下放国土资源专项资金支出权限国土部财务司负责人表示，国土部将探索改革重大专项资金管理，并将项目的立项审批、实施管理、竣工验收等管理权能交给地方政府部门，进行放权。6月23日个人住房

14、信息查询权归属地方目前，住建部已经与40个首批实现个人住房信息联网的城市签订了“数据采集和使用安全协议”。内容包括，住建部不设房屋产权查询端口，亦不拥有查询权限，个人住房信息的查询权仍保留在地方政府。【政策回顾】政策日历 日 期政 策内 容 摘 要7月5日国务院继续执行稳健货币政策支持首套住房需求国务院颁布了金融支持经济结构调整和转型升级指导意见，指出调控不因经济放缓转向，货币仍将继续稳健政策，调结构扩消费仍是主流。7月19日央行全面放开贷款利率管制自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。7月24日全

15、面停建党政机关楼堂馆所 全面清退超标办公用房自本通知印发之日起，5年内，各级党政机关一律不得以任何形式和理由新建楼堂馆所。1.停止新建、扩建楼堂馆所。2.停止迁建、购置楼堂馆所。3.严禁以“学院”、“中心”等名义建设楼堂馆所。4.已批准但尚未开工建设的楼堂馆所项目，一律停建。8月5日发改委:坚持楼市调控政策 支持首套自住需求坚持房地产调控各项政策。加大对保障性安居工程建设的推进力度，加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求。8月17日国务院确定养老服务业任务 新建小区要同步建设养老设施到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，要加强养

16、老服务能力建设。新建城区和新建居住（小）区要按标准同步建设养老服务设施，老城区和已建成居住（小）区也要通过多种方式完善相关设施。8月28日财政部：房改房用地未办过户按个人住政策征税应税单位按照国家住房制度改革有关规定，将住房出售给职工并按规定进行核销账务处理后，住房用地在未办理土地使用权过户期间的城镇土地使用税征免，比照各省、自治区、直辖市对个人所有住房用地的现行政策执行。【政策回顾】政策日历 日 期政 策内 容 摘 要9月25日国务院：加快制定城镇住房保障条例 稳群众预期一要适当增加中央补助资金，重点支持保障性安居工程特别是已建成保障房的配套设施建设。二要加快制定城镇住房保障条例，规范和促进

17、保障性住房建设、管理和运营，稳定人民群众对“住有所居”的预期。三要加快推进公租房和廉租房并轨运行。9月25日国土部：将严防高价地作为近期市场稳定首要目标在防范地价异常波动的同时，房价持续较快上涨、供需紧张的城市，要继续增加住宅用地供应，在四季度加快供地进度。必要时要压缩其他用途土地的供应规模，优先保障住宅用地的供应。各城市特别是4个一线城市要调增并公布住房用地供应计划，向社会释放土地供应增加的积极信号。10月23日财政部：个人售自建自用住房免征营业税对个人销售自建自用住房，免征营业税。对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，免征营业税。11月13日中国将建立城乡统一建设用地市场

18、建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。11月15日建立农村产权流转交易市场保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。【政策回顾】政策日历 日 期政 策内 容 摘 要11月18日国土资源部：严禁为产能严重过剩行业供地各级国土资源主管部门加快全

19、国国土规划报批实施，以资源环境承载能力为基础，加强区域发展的空间引导，调整优化钢铁、有色金属和装备制造等重点产业布局，严格落实国家产业政策，严格实施水、土地、矿产等重要资源的配额限制，坚决遏制产能过剩项目建设，推动产业结构优化升级。11月20日国务院决定整合不动产登记职责 将由一部门承担1.由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。2.建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。3.推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易

20、安全，保护群众合法权益。11月22日关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知要全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。12月6日2014年起各地公租房和廉租房并轨运行 统称公租房从2014年起各地廉租住房建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划。2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住房管理。12月9日国土部：禁借基本农田划定 占耕地用于建设严禁地方借基本农田划定之名，为城镇发

21、展或建设占用需要，未经批准修改规划，擅自将基本农田保护区内应予保留的耕地划出。严禁地方借机随意调整基本农田布局。【政策回顾】“国五条”房地产调控政策不动摇 VS 地方“组合拳”五大政策措施释放出政府对房地产调控政策不动摇、力度不放松的信号，而且政策目标更为明确，宏观调控的方式从需求管理转向预期管理；而对于地方细则，除了公众最为关注的限购、限贷政策外，多以“组合拳”形式出现，内容涵盖土地供应、保障房建设等方面，且大多强调了稳定住房价格的调控目标。“新国五条”一线城市细则【政策回顾】金融环境继续实行差别化信贷，坚持有保有压2013年1月10日召开的中央经济工作会议中提到，2013年要继续坚持积极的

22、财政政策和稳健的货币政策，同时，2013年新增信贷投放目标定在8.5万亿元左右，广义货币(M2)目标增速定为13%左右。2013年房地产市场仍将继续贯彻“有保有压”原则，通过提高二套房利率、限制三套以上贷款等措施，差别化信贷将成为抑制投资投机需求的重要手段，对合理自住和改善性需求将起到一定的保护作用。新增贷款将不可避免地部分流入房地产市场，一方面为企业开发贷款提供保障，另一方面也有利于刺激市场需求释放，这也为房地产市场在2013年的发展打开了良好的局面。（万亿）【政策回顾】保障房中央资金扶持和政策落实，共同加快保障房建设进程健全保障房体系是房地产市场调控长效机制的重要一环，更是改善民生、促进社

23、会和谐稳定的重要途径。因此，在保障房建设工作中，相较于建设规模及数量，如何做到分配公平、管理完善才是健全保障房体系的工作重点。2013年，中央层面继续扶持保障房建设，下拨资金，加快审批。2013年全国城镇保障性安居工程建设任务为基本建成470万套、新开工630万套。2013年9月25日，国务院召开常务会议，决定加快制定城镇住房保障条例，稳定群众预期。河南省2013年保障房建设目标：新开工40万套，基本建成30万套【政策回顾】土地供应住宅用地计划供应量公布，切实执行落实计划成为重点2013年土地供应计划量虽有所紧缩，但仍高于此前实际供应，表明中央在制定计划时更加务实，在房地产调控力度不放松的背景

24、下，企业拿地将更为谨慎，切实落实供应计划，合理调整供地节奏，将是未来各地政府土地工作的重点。 全国住房用地供应量连续两年减少，但明显高于过去5年年均实际供应量。2013年4月16日，国土资源部公布了2013年全国住房用地供应计划。2013年全国住房用地计划供应为15.08万公顷，同比减少5.3%，但相比去年实际供应增加36%，是过去5年年均实际供应量（9.77万公顷）的1.5倍。【政策回顾】城镇化新型城镇化注重降速提质，仍将为房地产业发展提供空间城镇化水平与房地产市场发展规模关系密切，与房地产销售、开发等各项指标高度相关。随着城镇化水平的提高和城镇人口的增长，住房市场仍有需求，房地产业仍有发展

25、空间。两会期间，新型城镇化受各方热议。政府工作报告指出积极稳妥推动城镇化健康发展，坚持科学规划、合理布局、城乡统筹、节约用地、因地制宜、提高质量。未来，城镇化工作重心逐渐由量变到质变，在保证速度的同时，城镇化质量是城镇化健康发展的关键因素。 在2013年12月10日-13日举行的中央经济工作会议上，指出要着力做好保障和改善民生工作努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造【政策回顾】房产税房产税扩容预期增强，调控手段趋于长效化在房产税城市扩围的同时，希望房产税试点征收方案通过对征收税基、税率的调整，真正发挥房产税对市场的长效调节机制，在抑制投资投机需求

26、的同时盘活市场存量房源，从而保障市场健康运行。2013年，中央政府多次表态要进一步扩大试点范围，房地产调控手段逐渐趋于长效化，扩围预期大为增强。新增试点城市执行方案与标准将因地制宜，预计主要针对增量房征收(即一手房)。同时，在扩围的城市选择中，中东部热点二线城市成为首选。8月初，财政部表示将扩大个人住房房产税改革试点范围，为全面推进房地产税改革进一步积累经验，同时研究完善对工商业等单位房产的房产税制度。【政策回顾】不动产登记国务院决定整合不动产登记职责 将由一部门承担推行不动产统一登记制度，有助于推动全国房产的住房信息联网，使得个人名下在全国范围内的房产清晰透明，为房产税的全面开征创造条件。此

27、外，还能遏制非自住房需求入市，避免投机炒作骗贷等行为发生，有利于楼市稳定。11月20日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，通过关于依法公开制售假冒伪劣商品和侵犯知识产权行政处罚案件信息的意见，决定整合不动产登记职责。会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。推动建立不动产登记信息依

28、法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。十八届三中全会后，中央对房地产调控的行政性限价限购政策会逐渐淡出，取而代之的“组合拳”是：集体土地入市增加供给、房地产税出台挤出存量、城镇化战略分散需求、平衡区域市场等。【政策回顾】小结中央政策主基调伴随着2013年上半年政府的换届以及十八届三中全会的召开，楼市也迎来不平静的一年。2月20日，“新国五条”出台，楼市迎来新一轮调控；3月份两会召开，新型城镇化成热议焦点；4月，住宅用地计划供应量公布，切实执行落实计划成为重点；5-6月，不动产登记条例起草，为房产税顺利征收打下基础；7月，国务院表示继续执行稳健货币政策，支持首套住房需求；8月，扩

29、大个人房产税改革试点范围；9月，加快制定城镇住房保障条例，稳群众预期；10月，个人售自建自用住房免征营业税；11月，国务院决定整合不动产登记；此外，保障房仍然是2013年关注的热点。政策High音符【国内宏观经济背景】总结2013年，全国楼市既有面对外部环境变数的无奈，如国内宏观经济面临的不确定性增强，新一届政府执政理念体系外因素对房地产行业的影响存在变数；也有新形势下的发展机遇，如行业投资环境全面回暖，中央对房地产市场的调控将由短期变为长效调控。房地产政策区域动态市政配套第二章河南省宏观经济环境【政策回顾】政策日历 日 期政 策内 容 摘 要1月1日郑州市确定并统一房屋征收补偿标准国有土地上

30、住宅房屋被征收对象，可以选择货币补偿和产权调换两种补偿方式。选择货币补偿的，按被征收房屋的房地产市场评估价上浮30%给予补偿；选择产权调换的，一是被征收房屋所有权证注明套内建筑面积的，按套内面积给予安置；二是被征收房屋所有权证未注明套内建筑面积，安置房按被征收房屋建筑面积上浮20%进行安置，上浮部分不计价。1月15日河南省住城厅:今年全省保障房计划开工40万套2013年，全省保障性住房建设目标为开工40万套，基本建成30万套2月18日郑州出台房屋信息查询规范，严控以人查房 对于个人查询个人的房屋信息，拿本人身份证即可。但对于陌生人查询他人的房屋信息，必须拿出查询人与被查询人之间有利害关系的证明

31、，如双方存在法律诉讼、经济纠纷等，并不是随便就能查的。 2月16日2014年起郑州市保障性住房须按照绿色标准进行规划按照方案要求，2013年全市可再生能源建筑应用面积占新建筑建筑面积的比例达到25%，到2015年，比例达到30%以上。“十二五”期间，新增可再生能源建筑应用面积1050万。3月9日河南房管局出台保障房新规经适房出租物业有责任没有办理预售许可的新建经济适用房小区进行前期物业管理招投标时，应将相关委托内容作为招标条件。开发建设单位与中标的物业服务企业签订前期物业服务合同时，住房保障部门应与物业服务企业签订委托调查合同。【政策回顾】政策日历 日 期政 策内 容 摘 要3月14日住建部首

32、肯郑州取消经适房3月14日，住建部部长姜伟新在出席全国“两会”时回应，郑州“三房合一”符合中央政策，其模式应鼓励。经适房各个地方可根据自身情况建设和分配，也允许适时取消。3月31日郑州国五条细则出台3月31日晚，郑州版“国五条”实施细则出台。但是，郑州版“国五条”对广大市民关心的“20%个税”以及“二套房利率”、“限购是否扩大”等三大政策只字未提。4月3日河南对2004年以来经适房进行专项核查从4月3日起至6月30日，河南将对全省2004年以来所有经适房情况进行专项核查，对公职人员违规为本人或他人购买经适房、申购人骗购经适房以及违规出售出租经适房进行重点清查。5月10日郑州8.9亿元公积金贷款

33、用于建设保障房5月10日，郑州市举行利用住房公积金贷款支持保障性住房项目贷款签约仪式。签订项目为“中国长铝公司棚户区改造工程”贷款委托协议，该项目共获得总额为7.5亿元的资金支持。5月25日河南省屋顶绿化技术规范7月起正式实施5月25日，河南省城市科学研究会宣布，河南省生态城市与建筑委员会和屋顶与立体绿化工作委员会正式成立。3月中旬，河南省屋顶绿化技术规范已经通过专家审定，将从今年7月正式实施。【政策回顾】政策日历 日 期政 策内 容 摘 要5月28日新城规划5000居民必须配建一所小学新建5000名居民以上规模的住宅区，应当配套一所小学，1万名居民以上规模的住宅区，应当配建一所初中。学校的建

34、设用地由当地政府划拨，建设资金由省辖市、县（市、区）政府保障。5月29日停车场建设管理条例有望今年出台5月29日，从省十二届人大常委会第二次会议发布消息，为解决停车难，河南省停车场建设管理条例已进入建议立法调研程序，有望今年出台。6月15日7月起，商品住宅须一房一价网上公示郑州市政府办公厅发布关于对新建住房商品销售价格进行备案管理的通知。郑州将于2013年7月1日起推行房屋销售新政。新政规定上街区以外的郑州区域内，新建住房将推行“透明房价”，每套房子的售价都要在网上公示，房价不得超过备案的最高销售价。6月17日郑州公积金缴存标准7月起调整7月1日起，郑州市住房公积金缴存比例为单位和职工个人各5

35、%-12%；同时，公积金月缴存基数，原则上不能超过统计部门公布的上一年度职工月平均工资3倍。6月19日郑州确立三房合一制度，公租房申请收入上限取消7月1日起，郑州市“三房合一”制度开始实施，同时，关于收入标准的上限不再设置门槛，申请人只要住房上有困难，就可申请公租房，但仍需满足条件。6月19日房产抵押三项业务将作出调整新举措从7月1日期正式实施，新规包括：房产证上不再注记抵押权登记信息；在建工程抵押权设立可先测绘后登记；属地公正机构确认后才受理公证书。【政策回顾】政策日历 日 期政 策内 容 摘 要8月1日河南严查房产中介十大陷阱 严禁低价收房高价租出“十大陷阱”包括：诱导、教唆、协助购房人通

36、过伪造证明材料等方式，骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷的行为；采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过炒卖房号非法牟利的行为；协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费的行为；违反商品房屋租赁管理办法规定，擅自改变房屋内部结构分割出租，为不符合安全、防灾标准的房屋提供租赁经纪服务以及低价收进高价租出赚取差价的行为；侵占、挪用房地产交易资金的行为；未履行书面告知义务，强制提供代办贷款、担保服务并额外收取费用的行为；泄露、出售或不当使用委托人的个人信息，谋取不正当利益的行为；未取得营业执照或未在房地产主管部门备案，擅自从事房地产经纪服务的行为；借用冒用房地产经纪人员名义签署房地

37、产经纪服务合同，以及租借房地产经纪人员资格或注册证书的行为。8月15日 河南省政府为高层建筑构建法规防火墙 超过100米建筑要建避难层新建、改建、扩建高层建筑，建筑高度超过100米的公共建筑，应当设置避难层（间）。建筑高度超过100米，且标准层建筑面积超过1000平方米时，应当设置屋顶直升机停机坪或者供直升机救助设施。9月2日郑州购房限购令升级 严控房价“零增长”从9月2日起，对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房；持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。【政策回顾】政策日历 日

38、期政 策内 容 摘 要9月16日郑州市保障房建设设计导则发布 保障房得房率不能低于65%对于住宅使用率控制指标，要求合理减少公摊面积，得房率要在65%以上。为避免户型朝向不合理问题，增加了南北向和东西向户型数量的设置比例（73）。另外，为避免每单元单层住户过多，每单元单层户数的上限要求不得多于10户等。9月24日郑州房管局开设商品房办证查询业务 市民可直接申请办郑州市房管局官方网站开通了商品房办证查询业务，购房人只需在房地产网站上输入个人姓名、证件号码、合同号，就能查询到所购的商品房是否已办过初始登记。房产证可由开发商代理办理，也可个人申请办理。10月7日河南省地名管理办法15日施行 新建小区

39、禁用外国地名办法规定：一般不以人名作地名，禁止使用国家领导人名字、外国人名和外国地名作地名；同一县(市、区)内的乡、镇名称，同一乡、镇内的自然村名称，同一城市和乡、镇人民政府所在地的道路(街、巷)、公园、公共广场名称，不应重名，并避免同音。10月10日郑州个人办房本今后立等可取 20天缩短为1小时10月起，郑州市房屋交易和登记中心推出便民新举措，商品房个人申请办理房产证立等可取。郑州也成为继青岛之后，全国第二个推出该项服务的城市。同时，正常办理房产证的业主，只要新的房产证已经打印出来，业主就会收到领证的短信提醒。10月27日河南省将建立住房保障管理系统 上网可申请保障房住房保障管理系统建成后，

40、保障对象不仅可以通过保障部门申请保障房，还可以“网上申请保障房”。该系统可公开已经审核通过的保障对象信息，方便社会监督。今后，全省将对保障房从立项到房源分配全程监管。系统还预留与房产、公安、民政、金融、工商、税务等部门的信息交换接口，今后可实现互联互通。【政策回顾】政策日历 日 期政 策内 容 摘 要11月14日2014年起 郑州投资房和保障房将执行绿色建筑标准从2013年起，相关部门在对公益性建筑和保障性住房小区或组团项目进行审批时，就按照一定的比例列入绿色建筑计划。从2014年起，郑州政府投资房和保障性住房全面执行绿色建筑标准。11月26日河南省10个直管县“省级全面直管”2014年起实施

41、从2014年1月1日起，对巩义市、兰考县、汝州市、滑县、长垣县、邓州市、永城市、固始县、鹿邑县、新蔡县等10个县（市）全面实行由省直接管理的体制。此次深化改革的主要内容，主要是调整党委体制、人大体制、政协体制、法院和检察院体制、群团体制。12月2日郑州房地产抵押明年起实行登记制 三类房屋可抵押12月2日，郑州市出台了郑州市房地产抵押管理办法，自2014年1月1日起开始实施。该规定以下三类房屋可抵押：一是依法取得房屋所有权证的房屋，二是依法办理预告登记的预购商品房，三是符合房地产转让法定条件的国有土地上房屋在建工程。12月2日河南拿地超2年却不开发 房地产项目将被清理我省将着力促进房地产业健康发

42、展，进一步加大住房用地供应计划执行力度，对已拿地2年以上未进行实质性开发的房地产项目将进行清理，大力发展90平方米以下中小户型、中低价位的普通商品房，支持群众住房刚性需求。12月4日河南省政府会议强调 在建小产权房不能转正对已建、已售的“小产权房”符合土地利用总体规划和城乡建设规划的，要按照土地管理法等法规，补缴相关税费后，依法完善相关手续；对在建、在售的“小产权房”，要坚决“叫停”并严肃查处；对顶风违法建设销售，造成恶劣社会影响的案件，要公开曝光处理，该拆除的坚决予以拆除。【政策回顾】2013年房产政策新规7月1日河南严查房产中介“十大陷阱” 12月7号公积金缴存比例调整新建住房售价网上公示

43、2014年1月1日2013年3月31日郑州版国五条保障房得房率不低于65%8月1日9月2日限购令升级严控房价“0增长”房地产抵押实行登记制2013年房地产政策新规【政策回顾】郑州“国五条”细则一、郑州国五条细则出台，20%个税等3大焦点未提及郑州市未提及的三大政策均出自国务院“国五条”细则第二条。而这一条的标题是，“坚决抑制投机投资性购房。”由此可预判，郑州市“国五条”细则对房产市场的影响将非常有限，楼市依然在稳健上行。3月31日晚，郑州版“国五条”实施细则出台。但是，郑州版“国五条”对广大市民关心的“20%个税”以及“二套房利率”、“限购是否扩大”等三大政策只字未提。二、7月1日起，郑州住房

44、公积金缴存基数、比例调整按照这个标准，高收入者1个月最高可以免2488.8元的个人所得税，这个额度，是低收入者的40倍。作为低收入群体，很多人的收入估计达不到个人所得税规定的3500元费用扣除标准，这也使低收入者无法享受住房公积金规定的“免个人所得税”政策。【政策回顾】公积金7月1日起，郑州住房公积金缴存基数、缴存比例要进行年度(2013年7月至2014年6月)调整。新的年度里，郑州市住房公积金缴存比例为单位和职工个人各5%12%。公积金月缴存基数，原则上不能超过统计部门公布的上一年度职工月平均工资三倍。根据这一规定，确定2013年度住房公积金月缴存基数上限为10370元，住房公积金月缴存上限

45、为2488元；住房公积金缴存基数的下限为2012年度最低工资标准，市区、各分中心、各管理部缴存基数的下限均为1240元，住房公积金月缴存下限为124元。三、7月起，商品住宅须一房一价网上公示该政策如果推行，有望杜绝开发商低备案价、高售价现象；同时，新政有助于国家掌握房子存量信息和房价变化动态，及时、有针对性地作出阶段性的政策调整，实现长期的房价调控目标。 【政策回顾】商品房预售新政6月15日，郑州市政府办公厅发布关于对新建住房商品销售价格进行备案管理的通知。郑州将于2013年7月1日起推行房屋销售新政。新政规定上街区以外的郑州区域内，新建住房将推行“透明房价”，每套房子的售价都要在网上公示，房

46、价不得超过备案的最高销售价。新政亮点：一房一价透明销售：对全部的商品住房销售价格进行备案，并实行“一房一价” 最高售价要备案：备案的商品住房销售价格为最高销售价格，需要调整时，应当重新履行备案手续 售房情况一月一报：开发企业在每月结束后5日内，应向价格主管部门书面上报上月商品住房销售情况；各县（市）和上街区上报时间为每月结束后10日内四、河南严查房产中介“十大陷阱” 包括阴阳合同等该通知是对房地产中介市场的规范化，有助于经纪服务水平的提高和良好市场秩序的形成，也有利于推动房地产经纪行业的良性竞争。从长期看，通知的颁布更是有助于房地产经纪行业的长远发展。【政策回顾】规范中介市场8月1日，河南省住

47、建厅和工商局联合发出通知，严查房产中介“十大陷阱”，其中包括备受老百姓诟病的阴阳合同、额外收费等。十大“陷阱”包括：一、发布虚假房源信息，造谣、传谣以及炒作不实信 息误导消费者的行为；二、诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式，骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷的行为；三、采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过炒卖房号非法牟利的行为；四、协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费的行为；五、未履行书面告知义务，强制提供代办贷款、担保服务并额外收取费用的行为；六、违反商品房屋租赁管理办法规定，擅自改变房屋内部结构分割出租，为不符合安全、防灾标准的房屋提供租赁经纪服务以及

48、低价收进高价租出赚取差价的行为；七、侵占、挪用房地产交易资金的行为；八、泄露、出售或不当使用委托人的个人信息，谋取不正当利益的行为；九、未取得营业执照或未在房地产主管部门备案，擅自从事房地产经纪服务的行为；十、借用冒用房地产经纪人员名义签署房地产经纪服务合同，以及租借房地产经纪人员资格或注册证书的行为。五、郑州购房限购令升级 严控房价“0增长”郑州“限购令”的升级，对于限购区域的新盘、在售项目来说是一个沉重的打击，同时将大大限制楼市投资群体。2013年的“金九银十”受此影响显著，但随着限购政策效果的递减，市场需求将不断释放。【政策回顾】郑州限购令升级从9月2日起，对于未满20周岁的无住房单身人

49、员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房；持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。目标与方向：按照价格“零增长”目标，强化商品住房价格申报管理局部调整住房限购政策，抑制投资需求进一步简化程序，加快普通住房有效供应增加土地供应，保证住房投放的稳定增长加强市场监管，进一步规范房地产市场秩序六、郑州保障房建设导则发布 得房率不能低于65%在多数人看来，保障房只是提供了一方容身之处，居住品质需再议，但郑州今年出台的两个导则对保障房的各项指标做出了硬性规定，从选址到得房率，从建材到建设品质，让保障房的居住品质有据可依，对于

50、租住保障房的中低收入者来说，花小钱体验高品质生活，实为“喜大普奔”的一件幸事！【政策回顾】保障房9月16日，郑州市住房保障和房地产管理局、市城乡建设委员会、市城乡规划局联合制定的郑州市保障性住房建设导则(试行)和郑州市 公共租赁住房设计导则(试行)正式发布实施。两个导则提出保障房的得房率要不低于65%，2014年保障性住房建设全面执 行绿色建筑标准。导则要点：2014年保障性住房建设全面执行绿色建筑标准，保障房的得房率要不低于65%，鼓励在道路通达、公交便捷的城市新区、产业集聚区、经济开发区建设以公租房为主、配套设施完善的大型保障性住房复合社区。南北向和东西向户型数量的设置比例为73，每单元单

51、层户数的上限要求不得多于10户等。七、郑州房地产抵押实行登记制 2014年开始实施郑州市房地产抵押实行登记制，这项制度对涉及房屋抵押的违规行为也做出了处罚规定，违法违规行为被约束，各种不和谐乱象也将被清理出房屋抵押市场。这将有利于房屋抵押市场的长远发展。【政策回顾】房地产抵押12月2日，郑州市政府出台了郑州市房地产抵押管理办法，该规定自2014年1月1日起开始实施。郑州市房地产抵押实行的登记制，抵押详细信息载于房屋登记簿，涉及抵押数额、债务时间、债务人姓名等，利害关系人可向房管部门进行查询，这样可避免房屋一房二卖的发生。不可抵押的六类房屋：房屋所有权有争议且在诉讼、仲裁或者异议登记中的以公益为

52、目的的事业单位、社会团体的教育、医疗卫生设施和其他社会公益设施依法列入国有文物保护的依法被查封或者以其他形式依法被限制转让的已依法公告列入政府征收范围的土地使用权抵押后的房屋在建工程及房屋可抵押的三类房屋：依法取得房屋所有权证的房屋依法办理预告登记的预购商品房符合房地产转让法定条件的国有土地上房屋在建工程VS八、河南拿地超两年不开发项目将被清理越来越多的人涌入城市产生大量的住房需求，在房价高企的今天，“面包”价高也引得“面粉”价格飙升，土地市场已可用“寸土寸金”来形容，一波高过一波的“地王”频出便是最好的例证。对于那种占地多年还不正正经经搞开发的房地产项目，清理也在意料之中。【政策回顾】行业新

53、规12月初，河南省政府办公厅下发了关于明确全省经济运行电视电话会议工作任务责任单位的通知，将年底前的重点工作任务进行分解，省政府表示，将对各责任单位落实情况加强督促检查。其中特别提到了拿地超两年却不开发的房地产项目将被清理。通知要点：我省将着力促进房地产业健康发展，进一步加大住房用地供应计划执行力度，对已拿地2年以上未进行实质性开发的房地产项目将进行清理，大力发展90平方米以下中小户型、中低价位的普通商品房，支持群众住房刚性需求。【政策回顾】小结“新国五条”细则及限购令升级郑州版“国五条”细则对房产市场的影响有限，楼市依然稳健上行。9月起，实现房价“0增长”按照价格“零增长”目标，强化商品住房

54、价格申报管理。局部调整住房限购政策，抑制投资需求。楼市关键词 ：一二一、金水区确定2013年六大主攻“战场”通过”六个主攻”，多管齐下，金水区坚定不移地将投资作为拉动经济增长、加快发展转型最直接、最有效的核心抓手，坚决打赢加快发展攻坚战，全力保障和改善民生，努力在全市率先全面建成小康社会。【区域动态】金水区2013年是金水区全面实施经济社会发展三年行动计划的重要一年。在新的一年中，金水区将紧紧围绕“一化两区”（即“率先在全市实现全域城市化，打造以金融商贸、高技术服务业为主的全省现代服务业核心集聚区，建设在全国有影响的科技文化创新区”）的目标。六大主攻方向二、龙子湖取代CBD成郑东最新投资区域城

55、市发展，文化先行。随着融合商务、金融、文化、交通的大郑东版图号角吹响，财富嗅觉灵敏的正商、永威、永和、正岩等众多名企纷纷群集龙子湖高校园区，龙子湖群雄争霸时代拉开序幕。【区域动态】郑东新区龙子湖高校园区凭借区域内龙子湖、贾鲁河、魏河形成的优越生态环境，成为CBD的自然后花园；凭借区域内地铁、BRT、快速通道等四纵四横多维交通，实现10分钟通达CBD；凭借区域内高校林立，人文书香浓厚，成为距CBD繁华最近的生态人文居住区。龙子湖已升级为郑州新的首选投资中心。龙子湖园区规划三、高新区获批成为国家知识产权试点园区高新区国家知识产权试点园区的获批，为郑州高新区下一阶段知识产权工作再上新台阶提供了有力保

56、障，为其打造中原经济区IT产业新版图、建设“产业先进，环境优美，保障有力，城乡一元”的现代化示范城区增强后劲。【区域动态】高新区5月中旬，经国家知识产权局批准，郑州高新区等七个园区被确定为国家知识产权试点园区。高新区由此成为郑州市首家国家知识产权试点园区。获批园区的试点工作周期为2013年5月至2016年5月。试点期间，国家知识产权局将对试点园区工作进行持续指导和跟踪管理，督促试点工作方案的实施和落实。2013年，高新区将公开推出10个招商引资和新型城镇化建设项目，邀请有实力的企业、金融机构来投资洽谈，共同发展。3月8日，高新区举行了2013年新型城镇化项目推介大会，推出10个招商引资和新型城

57、镇化建设项目，保利、万科、恒大、建业等50家知名房地产企业、30家金融机构参加，会后，有不少企业与高新区达成了战略合作意向。四、郑州航空港区建设获国务院批准 上升为国家战略航空港经济综合实验区的获批，带动区域的经济发展，还将带来更多的地产投资机会；未来，航空港区将成为航空货邮吞吐量达到300万吨左右、拥有“大产业”的现代化航空都市。【区域动态】航空港区2013年3月7日，国务院正式批复了全国首个航空港经济综合实验区发展规划。9月2日，河南省国税局召开新闻发布会，发布了支持郑州航空港经济综合实验区加快发展的12条税收优惠政策、5条简化的办税措施和3条服务措施。9月27日，郑州市工商局公布了关于放

58、宽工商登记条件，促进郑州航空港经济综合实验区市场主体发展的意见，指出办登记注册手续，由15天缩短为3天。11月，河南省政府出台关于支持郑州航空港经济综合实验区发展的若干政策。其中，包括财税、金融、产业发展、要素保障、人才保障和行政等系列政策。四、郑上新区规划获批 面积仅次于郑州市区多年来郑州经济发展重东轻西，大量资金、项目向东区倾斜，西部成了经济塌陷区。郑上新区的规划可以引领新资本、新项目向郑上新区投放，弥补西区缺陷。【区域动态】郑上新区11月28日，郑州市城乡规划局网站公示了郑上新区空间布局规划。郑上新区规划范围包括荥阳和上街全境，面积约972平方公里，仅仅略低于郑州市区1010.3平方公里

59、的面积，人口规模约120万人。郑上新区区规划郑上新区城市功能空间规划为“一带、两轴、六组团、一主、一副、多中心”。“一带”指的是沿陇海铁路和郑西高铁之间的东西向城市发展主轴。在这条轴带上，荥阳组团和上街组团被定位为行政商业副中心。郑上新区位于郑州绕城高速、连霍高速、上新高速和郑洛南线高速公路合围地区，未来从郑州去荥阳、上街，除了郑上路、连霍高速、中原西路这几条老路，政府还规划了多条快速路、城市轻轨和铁路。未来，还规划有4条东西向的城际轨道，轨道6号线、8号线、10号线和15号线。五、其他新区规划 共同助力郑州腾飞【区域动态】新批规划郑东北区规划郑东白沙镇规划高新新城规划中原新区规划【区域动态】

60、小结金水区龙子湖具有成为CBD的自然后花园、实现10分钟通达CBD、距CBD繁华最近的生态人文居住区的区位优势，未来取代CBD成最新投资区域。郑东新区航空港经济综合实验区的获批，带动区域的经济发展，还将带来更多的地产投资机会；未来，将成为航空货邮吞吐量达到300万吨左右、拥有“大产业”的现代化航空都市。高新区高新区国家知识产权试点园区的获批，为郑州高新区下一阶段知识产权工作再上新台阶提供了有力保障，为其打造中原经济区现代化示范城区增强后劲。航空港区金水区通过”六个主攻”，多管齐下，坚定不移地将投资作为拉动经济增长、加快发展转型最直接、最有效的核心抓手，坚决在全市率先全面建成小康社会。郑上新区多