城市综合体专题研究分析

1、城市综合体研究前言从接触的资料来看，城市综合体的研究主要集中在品牌综合体模式的研究，国内外、一线城市综合体的案例分析研究，以及知名综合体的个体分析。该城市综合体的研究集中于功能、分类和开发三方面，目的在于从这些方面找出一些利于项目定位的共性，适合二三线城市综合体的定位方向。后续的研究则侧重于城市综合体功能的具体细化，诸如酒店、商业的延伸研究，辅助今后实质的项目操作。目 录 contents内涵功能分类开发研究方法1、定义城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功

2、能、高效率的综合体。根据国务院发展研究中心企业所等机构对建成或在建的城市综合体的研究表明，从建筑综合体的复合功能或业态来看，的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能，这充分表明了大多数建筑综合体的功能组合特点。1、2城市综合体的总体特征城市综合体规模：体量巨大建筑：高密集约资金：巨额投资时间：周期较长物业：复合互补内部：立体连续外部：高便可达城市综合体最大的特点即为通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，它功能协同、空间紧凑、抗风险能力强，从而能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市综合体常被称

3、为“城中之城”。1、3城市综合体的外部特征高可达性整体统一性高密度集约性功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可1、4城市综合体的内在特征通道树形交通体系将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。现代城市景观设计通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照

4、明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 高科技集成设施是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。大尺度空间内在特征1、5城市综合体的业态组合写字楼商业住宅酒店商业街主题广场等展览展会商务会馆星级酒店 酒店式公寓SOHO住宅高消费商务人流高品质生活配套高消费商务人流提升商务服务能力商务人流循环经营管理与物业服务补充酒店功能固定消费人流其他补充：文化中心、体育设施、休闲广场、集中式公寓高品质商业配套高消费力商务人流1、6城市综合体效益社会效益：城市综合体不

5、仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机城市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用经济效益：通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足综合体在经营上有明显的价值互补优势，各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益各种商业配套的建设为政府带来大量的税收，并增加就业城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率 1、

6、7城市综合体发展趋势 首先，城市综合体对区域经济的标识性与强化作用越来越显著 以“城市区域”一体化、城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对城市综合体的市场需求，作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用，如东莞第一国际，不仅作为东莞CBD的财富中心，成为东莞城市的象征，而且作为华南地区 “世界加工厂”的城市定位，成为区域经济的标签。 其次，城市综合体将越来越有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市与区域的个性形象 城市功能多样化、城市形象特色化、城市环境生态化、城市资源集约化对城市综合体的开发模式及规划设计提出了新的要求。未来的城市综合体必须具

7、有个性，能够体现城市的特色，能够代表城市的形象。 第三、城市综合体所聚合的功能将越来越细分，具有多样性 从城市综合体的案例研究与德思勤实践案例中可以发现，城市综合体的市场也在不断细分，其内部各种聚合的功能也有主次关系并不断演化。如按物业组合模式分，有功能均衡发展模式综合体，写字楼为核心发展模式综合体，酒店为核心发展模式综合体，商业为核心发展模式综合体；按地段分，有新开发区中心综合体，城市副中心综合体，城市交通枢纽综合体，城市CBD中心综合体；按品味分，有高端奢侈型综合体，中档生活型城市综合体。 第四、城市综合体将越来越以可持续的发展战略，集聚最具前瞻性的规划与策划理念、最先进工艺技术和高科技手

8、段，引领城市与区域的发展 可以看到，成功的城市综合体项目在其策划与规划设计上均有超前的理念、先进的高科技手段，以达到项目长期可持续发展与项目效益最大化的目标。这些项目从开发到最后建成，在历经10年、20年后仍然可以成为区域甚至城市的骄傲。这同样对城市综合体的开发提出了更高的要求。本章总结从城市综合体定义来看，城市综合体强调功能组合，但是组合具有一定的侧重点，并不需要面面俱到。城市综合体非常注重各建筑单体之间的比例关系,除了考虑当地的市场需求之外，还要顾及各功能板块的消费互动。综合考量和权衡开发商资金实力、开发专业能力、政府支持度等因素后，才能明确开发主体核心功能定位。.功能内涵功能分类开发研究

9、方法常见模式2、物业商业中心： 可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。住宅&公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次2、1城市综合体各主要物业开发特点代表拟合度主要因素商业写字楼酒店公寓区域属性商业中心商务中心区 观光区域 环境资源拥有自然资源 拥有产业资源 通达性强 人流量大 开发目标 租 售 确定综合体项目各功能间的比例，不同的项目具体情况不同，有不同的方法，很难找到一种或者几种通用的最佳比例确定方法，但是，不管各功能间的比例如何最终确定，分别分析各功能的物业体量

10、，作为确定各功能规模的基础参数，依然是确定综合体项目最终规模的一个不可跳跃的环节。2、2确定城市综合体各物业的规模A.居住功能的规模居住需求量公式：D = h（R，Y）*Nh（R）为平均每人的居住需求量函数N为人口数目。D = h（R）*N，中加入收入因素Y，美国经济学家N. G. Mankin和D. N. Wei提出，以此公式为基础，在实际项目测算中依据具体情况对公式进行微调，结合调研数据，可以得出较为客观的居住体量。居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其

11、他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。 住宅类型选址特点目标客户产品特点代表开发商普通住宅具备基本生活配套的市区或郊区大众消费者户内各功能房间完善；户型以居以上为主一般为毛坯房配套以停车场及公共广场为主万科商住楼商务区域投资者中小企业主既可居住又可办公；部分没有厨房功能强调商务中心、餐饮功能配套毛坯房为主SOHOA. 住宅&公寓公寓类型选址特点目标客户产品特点代表开发商普通公寓商业繁华区域投资者高收入白领户内各功能房间完善；一居小户型比例较大精装修一般设有大堂-酒店式公寓商业繁华区域投资者高级经理人外籍人士户内设施设备完善，通常配备高档家具电器星级装修，尤其是公共

12、区域提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务雅诗阁集团城市综合体零售功能体量： 零售空间往往会在整个项目的规划中所占比例过大。由于零售可在未来的发展中增加，所以总的说来，规划比例过小的问题会比规划比例过大的问题易解决。而减少零售空间的比例，是很难进行的，并会给人以项目整体失败的意象。按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）零售饱和理论公式：IRS = C * RE / RFC： 潜在客户数量RE： 人均消费支出RF： 营业面积B.商业功能的规模合理规模假定条件1假设商业为整个商圈服务、且完全没有竞争店

13、的情况下的最大商业面积（城市商业）假设条件2设定商业只为社区服（社区商业）测算商业最大面积（上限）测算商业最小面积（下限）商业规模的设定B.商业中心类型选址特点商圈范围业态组合主力店代表项目城市购物中心城市中心区域10万平米以上核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈40公里购物60-70%餐饮10-20%休闲娱乐15-20%3-5个主力店主力店面积占比40-60%香港ifc北京东方广场区域购物中心区域中心5-8万平米核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈10公里购物60-70%餐饮15-25%休闲娱乐10-15%2-3个主力店主力店面积占比40-60%北京万达广场深圳花园城邻里购物中心社区中心不超

14、过4万平米核心商圈1公里次级商圈3公里购物70-80%餐饮10-15%休闲娱乐3-5%服务5%1-2个主力店主力店面积占比40-60%伊藤洋华堂华润万佳能量中心郊区4-10万平米核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈20公里购物80-95%餐饮10-20%3以上个主力店主力店面积占比70-90%北京金源茂生活方式购物中心高档住宅区附近自然条件优越1-5万平米核心商圈1公里次级商圈3公里购物30-40%餐饮30-40%休闲娱乐30-40%0-2个主力店主力店面积占比0-50%上海新天地 美国COCOWALKC.商务功能的规模城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区域的主导

15、功能和区域的重要性程度的影响，确定商务物业体量的因素：1.城市商务物业供给总量和供给结构2.城市商务物业需求总量和需求结构3.城市商务物业供给矛盾分析4.城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求）5.确定城市综合体对城市中心商务的分流指数6.中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量。商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。 城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。 类型选址建筑特点服务配套设施设备租户特点顶级写字楼商务核心区域建筑品质一流顶级

16、装修通常为5万平米以上有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上地下停车位充足品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信知名大型跨国公司金融机构甲级写字楼商务区或区域中心建筑品质优良高档装修通常2-5万平米有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上地下停车位充足品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信大中型各类企业、机构乙级写字楼市区建筑标准有所落后中档装修1万平米左右有部分商务配套有地上地下停车位有中央空调系统有楼宇自控系统无综合布线中小型私营企业为主丙级写字楼市区建筑标准陈旧普通装修小于1万平米几乎没有服务配套无中央空调系统无楼宇自控系统无综合布线小型私营企业

17、C.写字楼酒店体量测算的参考计量公式为：E = N * P * L / （T * K）E ：酒店的床位数N ：全年的旅客人数P : 住宿旅客比例L : 平均住宿天数T : 全年可逗留天数K : 床位的利用率D.酒店功能的规模酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。 酒店类型选址目标客户经营特点代表项目商务酒店城市中心商务区区域中心以公务出差的旅客为主，包含境外游客除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求设施设备通常采用较高标准香格里拉

18、洲际酒店经济型酒店商业中心附近选址灵活国内游客及中小企业商务差旅客人为主以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠通常以品牌连锁形式经营如家快捷速会议/会展酒店市区或郊区团体会议及会展服务接待为主在一般商务酒店基础上，强化会议/会展的设施建设与相关服务建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施北京九华山庄五洲大酒店旅游度假酒店远郊或旅游风景区景区游客接待为主季节性明显具有完善的休闲娱乐设施突出个性化服务；创造放松环境酒店建设强调与自然环境的结合三亚天域酒店D.酒店本章总结城市综合体不是简单的功能相加，我们的规划应拒绝打造不但使自己的地块价值提高，同时也会带动整个周边土地

19、、住宅综合价值提高的城市泛综合体 。北京、上海等大城市的经济基础较好，有城市综合体生存的土壤，中小城市不能照搬大城市的做法，需根据区域条件、市场环境进行调整，建设适合本地需求的住宅、酒店等。.分类内涵功能分类开发研究方法3、城市综合体分类 按物业组合模式分：功能均衡发展模式写字楼为核心发展模式酒店为核心发展模式商业为核心发展模式按地段分：新开发区中心城市副中心城市交通枢纽城市CBD中心按品味分：高端奢侈型综合体中档生活型城市综合体3、1商业综合体分类根据物业组合模式功能均衡发展模式，写字楼、酒店、商业、公寓等各种功能均衡发展，如深圳华润中心、北京CBD万达广场写字楼为核心发展模式，如香港IFC

20、、上海国际金融中心IFC酒店为核心发展模式，如上海商城商业为核心发展模式，如上海新天地、大宁国际商业广场商业综合体功能均衡发展模式写字楼为核心发展模式酒店为核心发展模式商业为核心发展模式A.功能均衡发展模式综合体：北京CBD万达广场区位：朝阳区东三环与东四环之间，建国路北侧概况：总建筑面积50万平方米。整体项目分为南北两区，一期北区30万平米，以国际商务港为主，特色商业街为辅的商务区，由四座高层绝对商务公寓、特色商业街、幼儿园、设施齐全的高档商务会所等各种配套设施组成；二期南区紧邻首都东长安街，以“两座三塔”的独特雕塑形态，集合了A、B两座国际标准5A智能写字楼和C座五星级白金万达索菲特酒店。

21、北京万达厂场商业管理有限公司以“安全、服务、 品质”的核心定位, 并贯穿“以客户为关注焦点，服务关注细节，让一切二作成为精品”的服务理念, 法国白金级五星级索菲特大酒店、美国沃尔玛、时代华纳、大食代等国际商业巨子携手的大型城市综合物业，以及优独具匠心的近3万平米大型城市森林广场，使得整个项目集中展现了北京中央商务区都市化、现代化、信息化和国际化的设计理念。 B.写字楼为核心发展模式综合体：香港IFC区位： 1990年代，港英政府宣布香港机场核心计划，计划包括兴建机场快线连接香港国际机场与中环，并在港岛中环对面的维多利亚港进行填海工程，以兴建地铁香港站；香港站上盖则计划兴建多座商业大厦、酒店及商

22、场，即现在的国际金融中心。概况：IFC项目是一个集酒店、办公、商业为一体的综合性项目，主要由国际金融中心一、二期，国际金融中心商场以及四季酒店组成，总建筑面积约54万平方米，车位1800个。香港国际金融中心总体项目中，办公物业占了57%，商业物业占比17%，酒店物业占比23%，其中还有3%的公众休息区域。把多功能融合到一个综合体内，实现1+12的放大效应，也更容易成为一个区域的经济和商业的中心，而且具有庞大的辐射作用。区位：位于上海南京西路概况：总建筑面积18.5万平方米，由一个五星级酒店，拥有472间豪华公寓，国际化水准的办公大楼构成。上海商城以五星级酒店为主导，酒店拥有564间客房，位于主

23、楼14-45层，酒店内有上海最大的、最高档的国际化健康中心，并与公寓共享，形成以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。功能配比：酒店、公寓、写字楼和商业的配比分别是45%、30%、15%和10%。C.酒店为核心发展模式：上海商城D.商业为核心发展模式：上海大宁国际商业广场区位：位于上海浦西南北中轴线 共和新路（南北高架）与大宁路交界概况：上海大宁国际广场，占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米，为一综合性、多功能的商业房地产开发项目。共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。大宁国际商业广场的建成弥补了地区商业上的空白，完善了上海北部的现代

24、服务业，形成对上海北部人群的消费截流。大宁国际商业广场在项目定位上属于较为典型的地区中心购物中心类型。商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。3、2商业综合体分类根据地段商业综合体按去所在具体位置大致可以分为四类：新开发区中心：如苏州新天翔商业广场；城市副中心城市综合体：如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；城市CBD中心的城市综合体：如北京万达广场；交通枢纽型城市综合体：如北京国瑞城商业综合体新开发区中心城市副中心城市CBD中心城市交通枢纽A.新开发区中心：苏州新天翔商业广场新开发区中心：新天翔广场1位于苏州工业园区中

25、央公园与天翔花园中间，北临都市花园，南望尼盛万丽酒店、白领天地，处于园区规划建设的“苏州CBD”的核心位置。新天翔商业广场项目拟建两幢16-18层高楼，四层商业裙房连接两楼。 预计总投资逾8亿元。新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。 公寓部分总建筑面积为38,176平方米，可售套数为377套，为两幢L型围合，透天中庭，各自有独立大堂，70年产权，是以精装修标准交房的高尚公寓，将打造成为居住、投资皆相宜的物业。B.城市副中心:上海财富国际广场五角场城市副中心规划面积约3.11平方公里，分为南部、中部和

26、北部，计划开发总量为309.2万平方米。功能定位：以下沉式广场为中心，以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综合型市级公共活动中心。 财富国际广场地处上海市五角场城市副中心繁华商业地段，占地3.5487万平方米，总建筑面积约18万平方米。 五角场城市副中心的标志性楼宇经济项目，也是杨浦区售价最贵的写字楼之一，并有望成为杨浦区首个“税收上亿元项目” 城市副中心:社会高速发展，人口密度增加、交通瓶颈制约、土地日渐稀缺和价值高涨，将使城市区域的功能逐渐细分，并在与城市中心重要交通干线相连的地区发展起城市副中心。如上海的浦东新区、深圳的南山区。 C.城市C

27、BD中心:北京华贸中心城市CBD中心：北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD偏东，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街，乘车至首都国际机场只需20分钟。整个华贸中心综合体由 5A智能写字楼、国际商业区、国际公寓、展示中心和两家国际五星级酒店组成。在总体规划上，建筑在南北向被有机的组织起来，写字楼区面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围。 公寓区位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景，且花园、水景在不同的平台高度上高低有致，形成整洁，宜人的空间秩序。另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。为在不同季节都尽可能给居民以最宜人的活动空间。商

28、业区与酒店位于用地的中部，由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园，既形成了东长安街商业区的延续，又为酒店提供了广阔的城市公园性空间。通过建筑空间与元素的组织，使公共空间富有人情味，使北京华贸中心紧紧融入CBD的商业氛围中。 D.城市交通枢纽:北京国瑞城城市交通枢纽:北京国瑞城位于崇文门外大街与西花市大街交汇处，将地铁站纳入到自己的建筑当中来，地铁三线交汇，交通发达，利用公共交通带来人流以刺激自身商业发展。项目分为两部分，总占地面积20公顷，总建筑面积80万平方米，包含大型购物广场、五星级酒店、甲级办公楼、商务公寓、四合院以及高档住宅小区等多种建筑形态，是北京二环内最大规模的综合建

29、筑集群。项目位于二环之类，地块稀缺，国瑞城项目却立足于北京市中心崇文商业区，以绝对之姿成为北京二环内在80万平方米的开发面积上建造了聚合商务、居住、购物、休闲等“全功能”的城中之城。最大规模的综合建筑集群。3、3商业综合体分类根据品味商业高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。 中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。 商业综合体高端奢侈型综合体中档生活型城市综合体A.高端奢侈型综合体：京基.金融中心高端奢侈型综合体，指都心型尤

30、其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。京基.金融中心定位奢华但行走于年轻的路线，时尚不甘于平庸。项目名称京基.金融中心项目区域罗湖总用地面积42353.96 建设用地35990.16总建筑面积602401.75投资金额50亿元项目情况集甲级写字楼、超五星级豪华酒店（瑞吉酒店）、大型购物中心(KK mall京基百纳空间) 、商务公寓、精品住宅为一体的城市中心城市综合体项目周边情况本项目位于罗湖区蔡屋围金融中心区内，内涵盖全市74%的银行机构、 80%的保险机构和40%的证券机构，集中了全市60%的金融资产、90%的外资银行，区域价值得天

31、独厚B.中档生活型城市综合体：潍坊和平广场中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。 项目名称潍坊和平广场项目区域山东潍坊总用地面积34319.2总建筑面积319118.7地上建筑面积230118.7投资金额15亿元项目情况集购物中心、休闲、娱乐、餐饮、高级影院、大型儿童娱乐城、酒店、公寓、商务写字楼于一体的潍坊中央商务区。项目周边情况和平广场商务港项目位于南巷子以东,和平路以西,郭宅街以南,潍坊百货大楼以北。建成后将成为潍坊中央商务区地标性建筑，与中百大厦商业街形成中百商业圈。本章总结根据该区域特点有所偏重，侧重

32、点主要看该综合体的项目定位。城市综合体根据所处位置不同，所操作的方式也要各不相同，比如很多城市没有写字楼的市场需求，就没有必要复制写字楼。延续地方文化脉络，这是根本问题，我们城市目前呈现了千城一面，到处都是重复复制，延续地方文化，地方特色，是非常重要的一个问题。.开发内涵功能分类开发研究方法4、开发选址标准三大选址标准必须有营造园林景观的基础 必须具有交通便捷的区位优势 必须营造齐备的生活系统 1、项目所在位置为城市核心区2、有人流和消费基础 项目位于城市中心3、是城市经济新增长点 位于新开发区 4、1开发建筑要求选址中心位置城市综合体通常位于城市或区域的中心位置，并与城市交通干线实现连接现代

33、景观设计通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境是城市综合体的重要特征超大的空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，同时室内空间要求与之协调立体内外部交通联接通过立体交通设计将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系高科技设施集成城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管 理、通信手段、安全消防等多种方面4、2城市运营原则常规操作手段一般以住宅（或类住宅）和公建作为项目切入点，通过首期的成功开发，树立品牌

34、标杆。住宅和公建设施首先开发树立区域形象基于前期板块成熟的价值写字楼区域价值建筑牢固基础，所有都建筑在其上时间商业酒店通过对各类物业有节奏、有顺序的开发提升项目土地价值。4、3城市综合体项目价值数轴值时间住宅商业写字楼酒店现场展示度曲线营销强度曲线项目价值度曲线项目美誉度曲线城市综合体再造项目价值曲线4、4城市综合体整体的运营告诉别人她是完美的利用成熟区域价值，项目全方位打造，细节放大区域高成熟度，区域价值已被充分认可开发重点营销重点成熟期基础配套人口入住物业升级：类型、档次共建配套告诉别人她会长得很美重新定义区域价值，提升形象告诉别人她美得与众不同基于区域价值，重新定义产品陌生区域，认知度低

35、区域发展迅速，拥有一定区域价值维护、更新物业升级：类型、档次土地周期导入期成长期从项目整体的运营出发，项目首期营销战略重点放在项目形象建立和市场话语权获得。4、5城市综合体开发顺序先住宅后商业边住宅边商业先商业后住宅开发风险开发收益先开发类住宅产品（酒店式公寓），能解决目前区域消费人口不足的问题，但开发收益相对受限；以商业作为启动引擎，可提升地块整体价值，实现追求开发利润最大化目标。A、上海天地综合体与杭州万象城开发步骤2002年2004年2003年1999年2006年2007年2001年商业写字楼公寓住宅2009年一期工程二期工程三期工程2009年2013年杭州2011年2006年底商业写字

36、楼酒店公寓住宅上海B、上海恒隆广场及港汇广场开发步骤1994年12月2001年11月2006年12月恒隆广场商业写字楼公寓1999年2006年10月港汇广场2002年11月商业写字楼1993年底2003年3月二期工程一期工程本章总结城市综合体的开发区别于复合地产开发,首要的任务不是强调赢利能力,而是强调风险控制能力，特别是二三线城市，部分投资者的资金有限，所以必须最大限度的实现各个物业自身的价值，最大可能实现各功能间关联带动价值。各物业功能和性质的不同决定了开发时机的差异，住宅类和公建作为项目切入点，通过首期的成功开发，树立品牌标杆，商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写

37、字楼项目一般后期开发。.研究方法内涵功能分类开发研究方法5、研究方法以城市级别为切入点作为研究点全国一二三线城市划分选取一线、二线、三线代表城市选取城市区域具有典型特点的商业综合体分析所选商业综合体的功能、分类、开发对相同城市级别综合体建设指导性意义5、1城市划分 一线强 北京 上海 准一线 广州 深圳 二线强 天津 南京 武汉 沈阳 西安 成都 重庆 杭州 青岛 大连 宁波 二线中 济南 哈尔滨 长春 厦门 郑州 长沙 福州 乌鲁木齐 昆明 兰州 苏州 无锡 佛山 东莞 唐山 烟台 泉州 包头 二线弱 南昌 贵阳 南宁 合肥 太原 石家庄 呼和浩特 三线强 银川 西宁 海口 洛阳 南通 常州

38、 徐州 潍坊 淄博 绍兴 温州 台州 大庆 鞍山 中山 珠海 汕头 吉林 柳州 三线中 拉萨 保定 邯郸 秦皇岛 沧州 鄂尔多斯 东营 威海 济宁 临沂 德州 滨州 泰安 湖州 嘉兴 金华 泰州 镇江 盐城 扬州 桂林 惠州 湛江 江门 茂名 株洲 岳阳 衡阳 宝鸡 宜昌 襄樊 开封 许昌 平顶山 赣州 九江 芜湖 绵阳 齐齐哈尔 牡丹江 抚顺 三线弱 本溪 丹东 辽阳 锦州 营口 承德 廊坊 邢台 大同 榆林 延安 天水 克拉玛依 喀什 石河子 南阳 濮阳 安阳 焦作 新乡 日照 聊城枣庄 蚌埠 淮南 马鞍山 连云港 淮安 丽水 衢州 荆州 安庆 景德镇 新余 湘潭 常德 郴州 漳州 清远

39、揭阳 梅州 肇庆 玉林 北海 德阳 宜宾 遵义 大理 一、二、三及四线城市的划分是根据各城市综合实力作为基本标准的。也就是除参考各经济指标外，还必须综合参照政治及军事地位、地理及交通地位、历史与文化、公共服务设施、教育及人口素质等等因素，目前公认的划分如下：5、2目前中国的城市综合体开发主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态，而全国性开发商在城市综合体的推进中发挥着重要作用代表城市城市综合体开发状况代表项目一线城市北京深圳中心城区范围内，已建成大量城市综合体项目；多个综合体组合形成更大规模的城市综合体街区形成城市中心、区域中心综合体共存的多中心格局包括全国性及地区性在内的多种开发商参与

40、开发深圳华润万象城深圳海岸城三里屯SOHO北京来福士广场二线城市杭州济南杭州万象城杭州来福士济南万达广场济南恒隆广场三线城市潍坊赣州在具有一定地区经济辐射能力的三线城市开始零星出现全国性地产开发商开始试探性进入潍坊和平广场赣州中航城区域中心为代表的城市综合体项目开始规模性出现国际性及全国性地产开发企业的进入在二线城市综合体的开发中发挥重要作用5、3商业综合体的功能、分类、开发所属品牌选址功能分类开发步骤深圳华润万象城华润万象城城市商业中心以商业为核心，配合酒店、写字楼、公寓及住宅，整体定位于中高端物业功能均衡发展模式城市CBD中心高端奢侈型综合体以商业开发为优先三里屯SOHOSOHO中国三里屯

41、商业区核心地段“国际化商务核心”“国际化时尚区”“24小时娱乐中心”功能均衡发展模式城市CBD中心高端奢侈型综合体三里屯SOHO卖的最火的房源是商铺，其次是写字楼，最后是公寓。杭州来福士凯德置地 集团城市中心，区域中心，选址灵活，对环境景观和交通条件要求较高以生活时尚中心为商业定位，营造高端消费群的居住、休闲聚集区商业为核心发展模式新开发区中心高端奢侈型综合体同期开发济南万达广场万达综合体区域商业中心城市新区中心以商业与写字楼为基本配置，并视项目具体情况的不同配合酒店、公寓及住宅等多种功能。商业部分突出购物功能，主力店占比高，以满足功能性需求为主功能均衡发展模式新开发区中心高端奢侈型综合体以商

42、业部分和写字楼或者住宅先期开发为主潍坊和平广场恒隆广场产品城市商业中心购物中心为主导，部分项目配合酒店、写字楼、公寓商业为核心发展模式以商业开发为优先赣州中航城深圳中航集团赣州章江新区核心地段集购物、娱乐、餐饮3大功能为一体商业为核心发展模式新开发区中心中档生活型城市综合体以商业开发为优先深圳华润万象城三里屯SOHO杭州来福士济南万达广场赣州中航城案例展示A、深圳华润中心万象城概况华润集团在深圳投资开发的“深圳华润中心万象城”是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积 55 万平方米，总投资逾 40 亿港币。深圳华润中心

43、万象城位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与地王大厦隔深南大道相望。交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。 华润中心A、深圳华润中心万象城商业和写字楼华润大厦国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“华润大厦”命名的5A甲级写字楼。 进驻企业已有近40家国际金融机构及国内外大型企业进驻，其中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7家世界500强企业，全球四大会计师事务

44、所中的德勤华永、毕马威华振、安永华明，英国上市公司Michael Page以及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等。华润万象城在这个18.8万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市民和游客均向往的好去处。 A、华润万象城主力店铺形态万象城是华润中心是深圳最大的购物及娱乐中心。它整合了众多资源，提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。华润万象城主力店铺：1、REL时尚生活百货：专为1835岁年轻女性打造的时尚生活馆。2、Ol超级市场：华润万家旗下

45、的第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。3、嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。4、冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，教练团队实力雄厚。 A、深圳华润中心万象城酒店和住宅深圳君悦酒店设有400间豪华客房及套房，由国际著名设计公司 Wilson Associates 担任室内设计。酒店设有全新概念多元化的餐饮设施，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，都市风景一览无余。由精美的中式菜肴到充满异国风情的意大利餐厅等应有尽有, 为宾客提供非一般的饮食享受。酒店有超过5,000平方米的会议宴会设施，包括大宴会厅和

46、多功能会议室，适用于商务会议、私人宴会和社交活动。所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无线上网系统。酒店还设有完善的Hyatt Pure Spa 水疗, 室外恒温泳池，健身中心等设施， 为客人提供舒适的休闲享受。幸福里深圳唯一的城市综合体内的高尚住宅，总建筑面积约11万平方米，由3栋49层165米的超高层住宅组成。A、华润万象城经营模式管理经营模式华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范。直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同步完成。 50%的国际一线品牌;30%的亚洲一线品牌,20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。只租不售，长期经营。A、深圳华润中心万象城成功因素1、选城二线城

47、市3、业态定位一站式齐全规划1、开发商具备强大实力2、招商以一线品牌为主2、选址考虑因素成功因素5、打造高端商业建筑形态外因内因a、城市金融商业核心位置；c、周边交通便捷，公交线路多，拥有地铁；b、区域内缺乏一个高端大型商业来统领区域商业形象；4、引进国际一流的精英团队三里屯SOHO杭州来福士济南万达广场赣州中航城深圳华润万象城案例展示B、三里屯SOHO概况SOHO，是英文Small Office Home Office的头一个字母的拼写，就是小型办公、家里办公的意思。SOHO是人对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。2000年1月8日，北京出现了“SOHO现代城

48、”，并在三个月内一销而空。 SOHO”这个在家办公的概念，也开始在中国蔓延。区位：三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，是三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。规模：总占地约5.1245万平方米，总建筑面积为465,680，地上约为31,568 0。商业：约为12.8万（B1-4层，局部5层）；办公：10.2万（共5栋）；公寓：11.98万（共4栋）三里屯SOHO卖的最火的房源是商铺，其次是写字楼，最后是公寓。三里屯SOHO的商铺走的仍然是切割散卖的原始操盘路线，在众多正规商业地产开发商已全面转向持有的大市场背景下，三里屯SOHO的商铺销售依然如此火爆。1、

49、三里屯SOHO自7月12日获得预售许可证之后的不到半个月的时间里，项目成交547套，商铺均价58404元每平方米。最大的一单成交达4.5亿元；2、仅仅每单过亿的大单成交就逾20多亿元，两三千万的都是小单。B、三里屯SOHO商业独特、优越的地理位置和浓郁的人文环境会吸引各种个性化店铺，庞大的休闲、娱乐、消费的人流，将继承独特的三里屯夜生活文化。商业形态差异化：SOHO商业主要由具有创意、个性、时尚的店铺组成，追求随意、高人气、大人流，符合未来城市人群休闲消费的潮流风尚。潮流号召力：SOHO文化个性鲜明，倡导都市商业消费文化理念在北京受到众多小资、白领和热爱生活的人士们的追捧。B、三里屯SOHO商

50、业街形态临外街商铺：150余套，上千米的临街展示面，上万平米的临街旺铺。商铺地上1-5层平均每层总建筑面积约为23000平米，位于地下一层至地上四层(局部五层)的零售商业由5个不同规模的商业板块组成。在项目的中央下沉式商业部分，极有可能打造一些24小时营业小店，与三里屯的整体气氛相适合，给商户的自由度也会更多一些。“国际化商务核心”“国际化时尚区”“24小时娱乐中心”特点二：开辟众多街道，让人自由游逛。配合这个构思特别设计了3层街道，除地面层外，更有地下一层及地下二层。各层街道两旁均由5个购物上场和特色商业街构成。 特点一：开放式设计整个项目没有任何围墙，目的是和城市融合特点三：梯田式设计位于

51、地下一层至地上四层的零售商业由5个不同规模的商业板块组成，高低错落的梯田式设计，让每一层商户都可享受户外的园林景观。B、三里屯SOHO写字楼和住宅公寓：全家居服务式公寓，共4栋塔楼，坐落在项目用地的南侧 公寓面积（平米）：一居：90-110；两居：150左右；三居：200-250；顶层公寓（平层）：共10套，每套400 层高：3.1米 装修：精装修三里屯SOHO写字楼处于商业区核心地段,工作生活娱乐休闲非常便利,具有颇高的人气度. 写字间户型齐全,设施配备完善,是大中型公司理想的选择. 写字楼设计新颖,弧型外观均为落地窗,具有良好的360度采光性及视野。 三里屯SOHO周边交通便利，四通八达。

52、 B、三里屯SOHO经营模式SOHO模式认为传统商业经营提出“只租不售、整体经营”的模式并非唯一正确道路，传统模式属于百货公司类型模式，个性化和信息化时代适用“包产到户”的商业模式，即由经营者自己决定商业经营。认为养铺期出现的定位不准，经营失败是正常现象，经过经营者的主动调整，商业业态会逐步成熟。B、三里屯SOHO成功因素三里屯SOHO和soho中国开发的其他项目一样，全部位于北京成熟的商务区，在北京三环以内住房供应量趋近于零的现实情况下，地段具备稀缺性购买客户多数为缺少稳妥投资渠道的国内投资者，其购买意图在于选择优质地段项目作为保值首选，其买家全部为国内客户，来源分散，有相当煤炭行业老板认可

53、购买大城市中心地段物业的保值作用，长期持有不计短线受益，另外，有四成左右客户是购买过SOHO产品的老客户soho从最早的现代城项目开始，在北京已经建立了品牌知名度，其产品设计特意突出其设计创意性和建筑个性，项目在宣传包装方面通过创意概念提升价格，给客户造成稀缺和唯一的体验，不断在营销层面形成冲击力成功因素区位因素产品打造客户定位三里屯SOHO杭州来福士济南万达广场赣州中航城深圳华润万象城案例展示C、杭州来福士概况杭州来福士广场毗邻浙江省会杭州市的钱塘江，位于上海西南方向180公 里。杭州来福士广场将是凯德置地集团（CapitaLand）继新加坡、上海、北京、成都和巴林的第六座来福士广场。该项目

54、结合了零售、办公楼、住宅和酒店设施，是钱江新城 区的又一处文化景观。杭州来福士将达到六十层高，能够饱览钱塘江和西湖景区的风光，总面积达将近四十万平方米。建筑面积：389489 建筑工地面积：40355项目：混合用途，包括商用楼：甲级写字楼、五星级酒店及高端住宅楼C、杭州来福士商业和写字楼来福士城的设计充分考虑到与杭州城市环境与景观的相互作用，以一个有机的形态出现在 城市之中，成为黔江新城区的标志。BenvanBerkel认为该项目有着强烈的身份和个性，对周围有非常大的影响，它自成一体 也是这个城市的背景。他相信杭州来福士城会是在中国的一个非常独特的建筑。杭州来福士城也运用了可持续发设计的原则，

55、达到LEED绿色建筑金牌评级。建筑可以采取自然通风，运用本地材料。项目会是一个24小时运转，让居民和游客心所向往的工作，生活，休闲，娱乐不夜城。C、杭州来福士经营模式凯德置地集团经营模式C、来福士成功因素每一座来福士都是融合了国际甲级办公楼、购物广场、五星级酒店、服务公寓等多种业态的一体化建筑，对产品的业态组合和资产配比进行了良好规划。购买来福士均选址城市中心的关键地段、交通枢纽，例如上海来福士与三条地铁交汇口直接连通，而北京来福士则处于东二环交通商务区核心地段。来福士项目均由凯德长期持有和管理，在保证设计领先的基础上，不断根据现代需要对内部的功能和空间布局进行升级。成功因素硬件基础产品打造区

56、位因素前期规划每一座来福士在前期规划时，就考虑到了规避后期管理中可能出现的问题。三里屯SOHO杭州来福士济南万达广场赣州中航城深圳华润万象城案例展示D、济南万达广场概况南万达广场位于市中区，经二路以南，经四路以北，顺河高架以西，纬一路以东围合的城市中心黄金区域。济南万达广场的诞生，将为中央金融区树立世界级的影响力，带动区域变身为济南的“华尔街”。 项目总用地面积345亩，建筑面积约100万，由城市高尚社区、5A级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体项目，其中沿经四路商业规划逾23万平米，高尚住宅建筑面积近47万平米，酒店近6万平米，写字楼17.5万平米，国际公寓2万平米，学校1.

57、2万平米和1万平米的市民广场。D、济南万达广场商业16万平米超大购物中心，携手国内外一线时尚品牌，全面缔造济南中心商业新时代七大主力店万千百货、万达影城、国美电器、乐购超市、大玩家超乐场、大歌星KTV、ZARA缤纷进驻 室内步行街是万达广场的灵魂所在，打破了传统的步行街经营模式。步行街墙面、顶部全部采用透光玻璃，自然采光设计，视觉通透宜人，铺就阳光沐浴的休闲驿站。全封闭设计，新风系统，冬暖夏凉，打造四季如春的温馨空间。玻璃天幕如同室外购物，优雅的环境无可比拟。众多商品品类汇集在一起，让消费者充分享受购物带来的欢乐。D、济南万达广场商业形态步行街每层约400米长，规划为4层，其中1层层高5.4米，2层、3层、4层层高均5.1米，总建筑面积4.1万平方米，商铺的主要面积为100以下，深度小于12m。科学合理的业态配比划分，全方位满足消费者的一站式购物、休闲娱乐的需求。万达广场携手国内外众多一线品牌全力打造济南时尚生活、休闲中心，进驻万达广场共118个品牌，其中有47%的品牌为首次进驻济南。比如：ZARA、哈根达斯、星巴克等D、济南万达广场酒店和住宅济南万达凯悦酒店位于济南市核心地带，前往济南火车站及主要的城市景点，交通十分的便捷。这家豪华五星级酒店拥有343间时尚雅致客房，其中包括38间豪华套房，标准客房面