古北中央花园项目市场简报

1、古北中央央花园项项目市场场简报壹、项目目简况一项目目简介1、地理理位置项目位于于红宝石石路、伊伊犁路交交接区域域，属于于古北二二期高级级涉外居居住区中中心区域域，古北北二期交交通主轴轴分布项项目四周周2、交通通网络虹桥路路、古北北路、延延安路高高架构筑筑区域主主要交通通网络，可达市市中心主主要区域域，交通通网络顺顺畅便捷捷。古北二二期内部部公路网网路逐步步健全，伊犁路路、黄金金城道作作为区域域十字交交通的主主轴，区区域范围围内尚无无公交线线路进入入，多以以私家车车作为主主要代步步工具。3、商服服环境依托古古北一期期成熟的的商业环环境，拥拥有众多多购物中中心、餐餐饮、娱娱乐中心心；古北北家乐福福

2、大卖场场、异国国情调的的餐饮休休闲餐厅厅成为众众多境外外人士休休闲的场场所；构构筑区域域商业的的主体。古北二二期处于于开发的的先导期期，项目目周边商商服配套套尚未形形成，伴伴随古北北商业广广场的建建设，区区域商业业环境将将有本质质性转变变。4、房产产开发新古北北国际社社区亦称称古北二二期，由由正在开开发建设设中的古古北二期期高档住住宅区、以及规规划于两两年内施施工的古古北商务务区组成成。预计计20005年完完工后，该区域域将成为为集居住住、休闲闲、教育育、商务务为一体体、上海海规模最最大、层层次最高高的国际际化社区区。整个古古北新区区占地面面积1336公顷顷，建筑筑面积约约2400多万平平方米

3、。一期用用地面积积52.3公顷顷，总建建筑面积积约700多万平平方米，经过110多年年开发建建设，形形成了古古北新区区独特的的人文居居住环境境及鲜明明的品牌牌特征。新古北北国际社社区亦称称为古北北新区二二期，位位于古北北一期东东侧，北北至虹桥桥路，南南至古羊羊路，以以伊犁路路为小区区南北主主干道。规划占占地面积积57.7公顷顷，建筑筑面积1103万万平方米米，公共共绿地近近8.55公顷，主要以以高端住住宅为主主。新古北北国际社社区的规规划方案案由美国国JY建筑筑设计事事务所与与上海城城市规划划设计研研究院共共同编制制完成，总体布布局上以以黄金城城道为中中轴线来来组织南南北两面面主体对对称的建建

4、筑空间间，轴线线顶端以以半圆弧弧形空间间作为主主轴线的的高潮和和终端，形成古古北特色色的延续续。二、基地地现状古北中央央花园一一期项目情况况：中央央古北花花园（一一期），于20002年年开发，属于古古北地区区较早高高档楼盘盘，于220044年3月销售售完毕；总户数数2000户，主主力面积积3R:15552440;产品格格局以装装修为主主，装修修单价在在2500030000元/。价格走势势基地概况况基本情况况：项目目紧邻古古北中央央花园（一期），呈正正方形空空地，由由围墙包包围，目目前土地地尚处平平整阶段段。建筑筑容积率率为2.56。产品类类型：以以高层建建筑为主主，呈现现半围合合式布局局，突出

5、出中心景景观绿化化，板式式结构户户型排布布，打造造舒适的的居住空空间。户型类别别：项目目有三种种户型类类别1RR、2R、3R、6R均为为平层，面积从从795833平方米米；户型型种类较较为齐全全。面积构成成贰、竞争争分析竞争市场场解析1、价格格分析（注：选选取在售售个案445月市场场成交均均价）古北二二期高档档住宅区区作为上上海规模模最大、层次最最高的国国际化社社区；良良好地生生活环境境、完善善区域的的城区规规划，带带动价格格的稳步步攀升，130000元元/产品品均价占占据市场场最高端端。华丽家家族古北处处于古北北二期中中心区域域，外部部由在建建的高档档社区所所环绕，居住环环境理想想，产品品以

6、2550030000元/精装装修价格格推入市市场，配配备基本本家电系系统，产产品定位位、档次次与周边边产品实实行错位位竞争，位于市市场的高高端。杰仕豪豪庭位于于古北外外围区域域，产品品规模、档次与与古北二二期高档档居住区区内部个个案存在在较大差差异，产产品推出出精装修修、全配配的小面面积公寓寓产品以以178800元元/市场场价格推推入市场场，市场场认同度度相对较较低。未来价格格走势分析伴随区区域供给给量的集集中释放放，区域域市场将将处于白白热化竞竞争态势势，受地地价、产产品品质质提升的的综合影影响，区区域均价价将持续续保持小小幅稳步步上扬的的走势。参照周周边预推推个案，装修产产品格局局受高端端

7、消费群群体的喜喜好，成成为市场场的主导导需求，毛坯房房将逐步步推出市市场，装装修房产产品价格格将与毛毛坯房价价格差距距将逐步步拉达，精装修修产品有有效实现现附加值值的提升升，市场场前景看看好。古北二二期高档档住宅区区市场均均价位于于市场高高位，受受期房现现转、贷贷款紧缩缩等相关关政策的的影响，市场均均价将保保持合理理上涨空空间，预预计年平平均涨幅幅为6。2、供需需分析分析区域市市场整体体去化状状况维持持较高水水平，目目前市场场推案总总量达222.66万，平均销销售率661，在售个个案月均均去化集集中在22530套/月，市市场呈现现健康理理性的发发展趋势势。容积率率作为水水平存在在较大差差异，新

8、新建产品品注重内内部环境境的打造造，容积积率水平平呈现逐逐步下降降发展态态势，目目前市场场平均容容积率为为3.33；本案案容积率率水平为为2.556,存存在较大大可操作作空间。潜在供应应量分析析（注：选选取个案案均为220055年推入入市场）分析：由上表表看出古古北二期期汇聚众众多知名名品牌，20005年将将成为古古北二期期建设的的高潮期期，499万市市场供给给量将与与20005年20006年推推入市场场；市场场供求状状况区域域平衡，市场趋趋于合理理性发展展。未来品品牌型、规模型型个案将将占据市市场主导导，产品品内部竞竞争成为为主导竞竞争模式式，寻求求产品面面积、总总价的差差异，将将成为影影响

9、整体体去化的的关键因因素。3、面积积配比在售个案案面积配配比户型面积(平平方米)比例(%)1R64-77042R108-116612120-1211163R140-158814161-179921187-197794R201-233314复式212-25336306-38554合计555（注：选选取黄金金豪园、杰仕豪豪庭、华华丽家族族、嘉年年华庭、瑞仕花花园在售售户型）分析：3R:1161-1799占211市场场份额构构筑区域域产品面面积的主主峰值，预示舒舒适型产产品格局局占据市市场绝对对主导，客源群群体购买买实力强强劲。较高市场场投资回回报率，受到投投资客源源的追捧捧，2RR:1220-11

10、21构筑区区域的次次峰值，1R少量量推出，同样形形成市场场的热销销。4、客源源分析受产品品档次国国际化定定位，使使得客源源来源脱脱离了区区域概念念，面向向和辐射射到全市市及境外外。受到总价价高、户户型面积积大，购购买力的的限制，本市客客源居住住型消费费逐步退退出市场场，投资资性消费费成为区区域客源源的主要要消费需需求，且且市场占占有份额额有逐步步放大的的走势。区域传统统境外人人士聚积积区，是是境外人人士购房房首选区区域，区区域的认认同度较较高，客客源构成成比例占占到455，略略高于本本地客源源，构成成区域客客源主要要消费群群体。境外客源源以港台台、日韩韩为主，主要以以在沪投投资办厂厂、驻沪沪高

11、级代代表的性性质较多多，同时时区域内内分布驻驻外领事事馆、驻驻沪商贸贸公司，为区域域市场提提供欧美美、东南南亚客源源群体。外省区区客源仅仅占有较较少比例例，市场场占有率率在不断断缩小，主要以以上海周周边省区区（如浙浙江、江江苏）为为主叁、项目目建议项目SWWOT分分析优势外部因素素古北二期期涉外居居住区将将成为集集居住、休闲、教育、商务为为一体、上海规规模最大大、层次次最高的的国际化化社区；本案位位于中心心区域地地段优势势明显吸引来来自欧美美及港、台、日日、韩等等30几个个国家和和地区的的外籍人人士，形形成了古古北新区区独特的的人文居居住环境境及鲜明明的品牌牌特征；国际化化的购房房群体，构筑区

12、区域主力力消费群群体，客客源购买买力强劲劲、潜在在需求群群体旺盛盛。社区集集中了上上海大部部分最早早的外销销楼盘，市场均均价呈现现长期维维持高端端水平，住宅市市场发展展成熟，区域均均价将继继续保持持小幅攀攀升的态态势。内部因素素中央古古北花园园一期属属于区域域内较早早推出高高档次全全装修房房，产品品20002年推推出，产产品档次次、价格格位于市市场的顶顶峰，良良好的文文化底蕴蕴、完善善配套，受高端端消费群群体的推推崇，品品牌效应应成熟，为后期期产品市市场推广广奠定良良好的市市场基础础。二期户户型产品品实现多多元化发发展趋势势，主力力户型小小面积33R：12881322与周周边竞争争个案，形成有

13、有效错位位竞争，无形中中增加潜潜在客源源群体市市场前景景看好。项目采采取半围围合产品品格局，与一起起产品连连成一体体，大面面积绿化化广场、高档次次的会所所配套，无形中中提升产产品附加加值。机会古北二二期开发发定位更更加面向向国际化化，境外外宣传成成为主体体推广模模式，无无形中提提升区域域的品牌牌知名度度，市场场潜在客客源群体体巨大。伴随市市政规划划的完善善，居住住环境进进一步成成熟，古古北二期期区域均均价将持持续攀升升，为项项目开发发奠定良良好的市市场基础础，预留留充足的的升值空空间区域房房产开发发实行品品牌性开开发策略略，产品品档次快快速提升升，为区区域房产产发展注注入“强心剂剂”；市场场发

14、展潜潜力巨大大。劣势舒适型型户型将将占据市市场主导导，消费费群体受受到限制制，外籍籍客源成成为主力力消费群群体，外外部经济济环境、宏观政政策、对对客源消消费需求求的导向向形成较较大的影影响；产产品无法法预期的的风险相相对较大大。规模型型个案占占据市场场主导，20005年20066年市场场潜在供供应量体体达499万，区域市市场内部部竞争将将更为激激烈，本本案属于于小规模模楼盘，规模效效应无法法体现，产品塑塑造空间间得不到到充分体体现。项目为为纯高层层社区，居住密密度相应应增加，景观主主要依靠靠中心花花园，活活动空间间有限，对项目目品质提提升形成成负面影影响。威胁新开楼楼盘较多多，势必必产生客客源

15、分流流现象，高消费费客源成成为主要要争取对对象。房产调调控政策策的出台台、房产产投资利利润的缩缩小、房房产市场场观望气气氛浓厚厚将导致致高价位位楼盘价价格攀升升放缓，项目价价格升值值空间受受到一定定程度的的限制。区域小小户型比比例偏低低，市场场需求相相应旺盛盛，预计计后期市市场供给给量有所所放大，对本案案在产品品上构成成一定的的竞争威威胁。二、价格格建议20055年上半半年开盘盘价格：140000元/（毛毛坯）165000元/（装装修）解析区域国国际化程程度日渐渐浓厚和和高消费费群体认认同度高高的优势势点切入入，建议议以毛坯坯价格和和装修价价格两种种形式定定位价格格，迎合合消费需需求多元元化趋

16、势势；考虑项目目前期高高品质楼楼盘形象象定位，建议毛毛坯价1140000元/；1660000元/（装装修）价价格定位位形成错错位竞争争，规避避市场风风险，突突出项目目价格优优势、产产品优势势来获取取最佳的的市场收收益和回回报。可充分分利用产产品户型型面积多多样性、装修配配套采用用豪华装装修标准准来提升升物业潜潜在附加加值和投投资获益益的机会会；以此此来带动动人气和和价格的的提升。古北中中央花园园（一期期）形成成较高的的市场认认同度，高层次次的消费费群体，构筑完完善的居居住环境境，较高高市场投投资回报报成为吸吸引投资资客源导导入的关关键；综综上所述述，国际际化外部部环境为为本案的的开发提提供良好

17、好的市场场基础，项目开开发时机机较为成成熟。肆、成本本分析成本测算算按容积率率为2.53，1000%高层层、总建建240000测算号序成本名称称金额单位备注一建筑安装装工程1建安造价价25000元/建建筑面积积政府公布布参考价价行情2工程监理理10元/建建筑面积积小计25100二各类配套套工程1大配套320元/建建筑面积积政府住宅宅发展局局规定2绿化建设设配套100元/建建筑面积积市场行情情3人防工程程建设60元/建建筑面积积参照政府府规定4电力增容容、供电电站145元/建建筑面积积参照政府府规定5通讯设备备增容费费10元/建建筑面积积参照政府府规定6政府其它它管理费费10元/建建筑面积积参照政府府规定小计645元/建建筑面积积三利息、税税金1利息400元/建建筑面积积（估算）贷款额额为总投投资500%，贷贷款年限限为一年年