宁乡喇叭口旧城改造项目

1、宁乡县城城仁福片片区城中中村改造造及安置置房建设设项目宁宁乡县喇喇叭口旧旧城改造造项目可行性研研究报告告（代项目目建议书书）长沙金智智工程咨咨询有限限公司二一年八月二一二年五月月编制人员员名单项目负责责人：李国海海 高级级工程师师编 制 人 员员：李蜀蜀夫 高高级工程程师 陈代代侣 注注册咨询询师朱 丽丽 注册册造价师师张曙祥 高级工工程师龙文彬 工 程 师戴艳梅 助理经经济师丁 宁宁 助理理工程师师校 对 人 员员： 李李湘宇项目负责责人： 李李国海 高高级工程程师编制人员员： 尹向东东 研 究 员崔先万 教教授级高高工朱 丽丽 注册咨咨询师谢志勇 注注册造价价师龙文彬 张张曙祥 经经 济

2、师高级工工程师肖颂夏 戴戴艳梅 经经 济 师助理经经济师丁张 琼 宁 助理工工程师校对人员员： 李湘宇宇杨青青青目 录录TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc353198447 第一章章 总 论 PAGEREF _Toc353198447 h 1 HYPERLINK l _Toc353198448 一、项项目概况况 PAGEREF _Toc353198448 h 1 HYPERLINK l _Toc353198449 二、建建设单位位基本情情况 PAGEREF _Toc353198449 h 2 HYPERLINK l _Toc353198450 三、研研究依据据及范围围

3、 PAGEREF _Toc353198450 h 3 HYPERLINK l _Toc353198451 四、主主要技术术经济指指标 PAGEREF _Toc353198451 h 4 HYPERLINK l _Toc353198452 五、研研究结论论与建议议 PAGEREF _Toc353198452 h 5 HYPERLINK l _Toc353198453 第二章章 项目背背景与建建设的必必要性 PAGEREF _Toc3531984453 h 8 HYPERLINK l _Toc353198454 一、项项目背景景 PAGEREF _Toc353198454 h 8 HYPERLIN

4、K l _Toc353198455 二、建建设的必必要性 PAGEREF _Toc353198455 h 12 HYPERLINK l _Toc353198456 第三章章 市场分分析 PAGEREF _Toc353198456 h 15 HYPERLINK l _Tocc353319884577 一、投投资环境境分析 PAGEREF _Toc353198457 h 15 HYPERLINK l _Toc353198458 二、土土地市场场和价格格分析 PAGEREF _Toc353198458 h 18 HYPERLINK l _Toc353198459 第四章章 场址建建设条件件 PAGE

5、REF _Toc353198459 h 1 HYPERLINK l _Toc353198460 一、场场址现状状 PAGEREF _Toc353198460 h 1 HYPERLINK l _Toc353198461 二、自自然条件件 PAGEREF _Toc353198461 h 2 HYPERLINK l _Toc353198462 三、社社会经济济条件 PAGEREF _Toc353198462 h 4 HYPERLINK l _Toc353198463 四、交交通条件件 PAGEREF _Toc353198463 h 6 HYPERLINK l _Toc353198464 五、公公共设

6、施施条件 PAGEREF _Toc353198464 h 7 HYPERLINK l _Toc353198465 六、施施工条件件 PAGEREF _Toc353198465 h 8 HYPERLINK l _Toc353198466 第五章章 建设内内容及建建设规模模 PAGEREF _Toc353198466 h 9 HYPERLINK l _Toc353198467 第第六章 拆迁方方案 PAGEREF _Toc353198467 h 11 HYPERLINK l _Toc353198468 一、拆拆迁目标标与原则则 PAGEREF _Toc353198468 h 11 HYPERLIN

7、K l _Toc353198469 二、拆拆迁情况况 PAGEREF _Toc353198469 h 12 HYPERLINK l _Toc353198470 三、拆拆迁申诉诉程序 PAGEREF _Toc35311984470 h 13 HYPERLINK l _Toc353198471 第七章章工程技技术方案案 PAGEREF _Toc353198471 h 17 HYPERLINK l _Toc353198472 一、总总平面布布置 PAGEREF _Toc353198472 h 17 HYPERLINK l _Toc353198473 二、拆拆迁平整整土地 PAGEREF _Toc35

8、3198473 h 20 HYPERLINK l _Toc353198474 三、道道路工程程 PAGEREF _Toc353198474 h 21 HYPERLINK l _Toc353198475 三、给给排水 PAGEREF _Toc353198475 h 27 HYPERLINK l _Toc353198476 四、供供配电及及弱电 PAGEREF _Toc353198476 h 28 HYPERLINK l _Toc353198477 五、燃燃气工程程 PAGEREF _Toc353198477 h 32 HYPERLINK l _Toc353198478 六、绿绿化工程程 PAGE

9、REF _Toc353198478 h 33 HYPERLINK l _Toc353198479 七、消消防 PAGEREF _Toc353198479 h 35 HYPERLINK l _Toc353198480 第八章章 环境保保护 PAGEREF _Toc353198480 h 37 HYPERLINK l _Toc353198481 第九章章节能 PAGEREF _Toc353198481 h 39 HYPERLINK l _Toc353198482 第十章章项目招招投标及及实施进进度计划划 PAGEREF _Toc353198482 h 41 HYPERLINK l _Toc3531

10、98483 一、招招投标 PAGEREF _Toc353198483 h 41 HYPERLINK l _Toc353198484 二、实实施进度度计划 PAGEREF _Toc353198484 h 41 HYPERLINK l _Toc353198485 第十一一章 投资估估算与资资金筹措措 PAGEREF _Toc353198485 h 43 HYPERLINK l _Toc353198486 一、投投资估算算 PAGEREF _Toc353198486 h 43 HYPERLINK l _Toc353198487 二、资资金筹措措 PAGEREF _Tooc355319984887 h

11、 446 HYPERLINK l _Toc353198488 第十二二章财务评评价 PAGEREF _Toc353198488 h 62 HYPERLINK l _Toc353198489 一、销销售收入入及销售售税金估估算 PAGEREF _Toc353198489 h 62 HYPERLINK l _Toc353198490 二、总总成本费费用估算算 PAGEREF _Toc353198490 h 63 HYPERLINK l _Toc353198491 三、财财务效益益分析 PAGEREF _Toc353198491 h 63 HYPERLINK l _Toc353198492 四、不不

12、确定性性分析 PAGEREF _Toc353198492 h 64 HYPERLINK l _Toc353198493 五、经经济评价价结论 PAGEREF _Toc353198493 h 65 HYPERLINK l _Toc3531984944 第十三三章 社会评评价 PAGEREF _Toc353198494 h 70 HYPERLINK l _Toc353198495 一、项项目对社社会的影影响分析析 PAGEREF _Toc353198495 h 70 HYPERLINK l _Toc353198496 二、项项目与社社会的互互适性分分析 PAGEREF _Toc353198496

13、h 71 HYPERLINK l _Toc353198497 三、项项目对公公平的影影响 PAGEREF _Toc353198497 h 72 HYPERLINK l _Toc353198498 四、社社会风险险分析 PAGEREF _Toc353198498 h 73 HYPERLINK l _Toc353198499 五、结结论 PAGEREF _Toc353198499 h 73 HYPERLINK l _Toc353198500 第十四四章 风险分分析 PAGEREF _Toc353198500 h 74 HYPERLINK l _Toc353198501 一、项项目风险险因素识识别

14、PAGEREF _Toc353198501 h 74 HYPERLINK l _Toc353198502 二、风风险评估估 PAGEREF _Toc353198502 h 75 HYPERLINK l _Toc353198503 三、降降低风险险的主要要措施 PAGEREF _Toc353198503 h 76第一章 总 论1一、项目目背景1二、项目目概况4第二章 项目背背景与建建设的必必要性6一、项目目背景6二、建设设的必要要性9第三章 市场分分析16一、国家家土地宏宏观政策策分析16二、土地地市场分分析20三、长沙沙市土地地市场分分析22四、土地地储备市场场未来发发展趋势势分析24五、本项

15、项目土地地出让价价格预测测26第四章 场址建建设条件件28一、场址址现状28二、自然然条件29三、社会会经济条条件31四、交通通条件35五、公共共设施条条件36六、施工工条件37第五章 建设方方案38一、建设设规模与与目标38二、总平平面布置置39三、道路路工程42四、给排排水49五、供配配电及弱弱电50六、燃气气工程54七、绿化化工程55八、消防防57第六章 安置方方案与拆拆迁申诉诉59一、安置置目标与与原则59二、拆迁迁安置情情况60三、拆迁迁申诉程程序61第七章 节能、节水措措施64一、节能能64二、节水水措施64第八章 环境保保护65一、编制制依据65二、环境境现状65三、环境境影响6

16、5四、综合合治理及及措施65第九章 项目的的运作与与管理68一、项目目运作模模式68二、项目目运作思思路68三、项目目管理69第十章 项目实实施进度度安排及及招标方方案71一、项目目实施进进度安排排71二、招标标方案72第十一章章 投资资估算与与资金筹筹措73一、投资资估算73二、人工工及主要要建筑材材料估算算75三、资金金筹措75四、投资资计划77第十二章章 财务务评价78一、财务务评价依依据78二、收入入估算78三、税金金估算79四、成本本估算80五、财务务盈利能能力分析析80六、资金金来源与与运用平平衡分析析81七、偿债债能力分分析81八、财务务敏感性性分析81九、财务务评价结结论82第

17、十三章章 社会会评价87一、项目目对社会会的影响响分析87二、项目目与社会会的互适适性分析析88三、项目目对公平平的影响响89四、社会会风险分分析90五、结论论90第十四章章 风险险分析91一、项目目风险因因素识别别91二、风险险评估92三、降低低风险的的主要措措施93第十五章章 研究究结论与与建议94一、结论论94二、建议议94附件1、宁乡乡县城市市建设投投资开发发有限公公司企业业法人营营业执照照2、项目目招标基基本情况况表3、项目目区域位位置图第一章 总 论一、项目目背景概况况1、项目目名称宁乡县城城仁福片片区城中中村改造造及安置置房建设设项目宁宁乡县城城仁福片片喇叭口口旧城区区城中村村改

18、造及安安置房建建设项目目2、项目目建设单单位宁乡县城城市建设设投资开开发有限限公司公司注册册地址：宁乡县县玉潭镇镇宁乡大大道1668号公司法定定代表人人：贺立立权3、建设设地点项目用地地位于宁宁乡县历历经铺乡乡新宝塔塔村、金南社社区；沩水河河以东，玉潭东东路以北北，属宁宁乡县城城整体规规划的一一部分。4、建设设规模与与目标本项目规规划总用用地面积积约为332.7729公公顷（折折合4990.994亩），扣除除城市道道路广场场建设用用地400.2亩亩后，项项目可出出让土地地面积为为4500.744亩。本项目主主要建设设内容为为：项目目旧城改造造面积4490.94亩亩，拆迁迁旧城房房屋建筑筑面积9

19、998667.00m2，涉及4476户户、人数数16665人；土地平平整，道道路工程程及其水水、电、通讯、管线等等市政配配套基础础设施的的建设。本项目目建成后后，可出出让用地地性质为为居住用用地和商商业用地地。二2、项项目建设设单位基基本情况况简况宁乡县城城市建设设投资开开发有限限公司公司注册册地址：宁乡县县玉潭镇镇宁乡大大道1668号公司法定定代表人人：戴向向军宁乡县城城市建设设投资开开发有限限公司成成立于220000年8月月18日日，注册册资金22亿元，是经县县委、县县政府批批准成立立的国有有独资公公司，代代表政府府经营管管理城市市建设资资金和国国有城建建资产，是城建建项目的的投融资资主体

20、、代表政政府垄断断开发经经营县城城规划范范围内土土地的经经济实体体和依据据现代企企业制度度运作的的企业法法人。公公司实行行董事会会领导下下的总经经理负责责制，内内设经营营管理科科、征地地拆迁科科、工程程技术一一科、工工程技术术二科、招商融融资科、财务科科、安保保科和办办公室、总工室室等7科科2室，并下辖辖长沙同同兴房地地产公司司（宁乡乡县城区区棚户区区改造有有限公司司）、长长沙金湖湖投资开开发股份份有限公公司、长长沙万佛佛灵山文文化旅游游股份有有限公司司三个子子公司。公司成立立以来，坚持经经营城市市的发展展思路，盘活土土地资产产，以地地养路、路房结结合，多多渠道筹筹措城市市建设资资金，努努力破

21、解解征拆、安置等等制约瓶瓶颈，形形成了规规划先导导机制、滚动开开发机制制和联动动开发机机制，直直接投入入城市建建设资金金42.8亿元元，完成成了266个重大大项目工工程，启启动了新新城区、“一江两两岸三洲洲”和金洲洲湖三个个片区开开发建设设和沩丰丰坝大桥桥、G3319绕绕城线、S2008连接接线、沿沿江路、滨江大大道、玉玉潭公园园、文体体中心等等多个重重大项目目工程建建设。根根据县委委、县政政府赋予予的使命命，公司司深刻、持续地地进行着着投融资资体制改改革，将将投资、融资、建设融融为一体体，建立立了直接接面向市市场的投投融资机机制。几几年来，公司与与银信部部门关系系不断密密切，合合作力度度不断

22、加加大，综综合实力力跃居全全省县级级城投前前列，国国开行省省分行将将公司称称之为“湖南省省县级城城投典范范”。公司成立立以来，成功创创建湖南南省模范范职工之之家、湖湖南省文文明卫生生单位、长沙市市诚信建建设示范范单位、长沙市市花园式式单位、长沙市市经济百百强企业业、房地地产开发发金牌企企业、奥奥斯卡房房地产开开发金牌牌企业、改革开开放300周年影影响宁乡乡经济发发展十大大杰出企企业，湖湖南省银银行业联联合会授授予公司司“守信用用企业”等荣誉誉称号。在县委委县政府府组织的的各项考考核中，公司各各项工作作均名列列前茅。 目前，公司总总资产达达73亿亿元，存存量土地地130000多多亩，已已发展成成

23、为以政政府垄断断性资源源经营为为主，融融基础设设施建设设、房地地产开发发等多种种方式于于一体的的大型国国有独资资公司。宁乡县县城市建建设投资资开发有有限公司司（以下下简称宁宁乡城建建投）是是经宁乡乡县委、县政府府批准成成立，代代表政府府经营管管理城市市建设资资金和国国有城建建资产的的国有独独资公司司。公司司于20000年年8月18日正正式挂牌牌成立，目前注注册资金金已达22亿元，宁乡城城建投是是城建项项目的投投、融资资主体和和垄断开开发经营营国有土土地的经经济主体体，是依依据现代代企业制制度进行行运作的的企业法法人。公司由县县政府直直接管辖辖，实行行董事会会领导下下的总经经理负责责制，负负责县

24、城城城市建建设投资资及行使使国有投投资功能能，对与与改制企企业相关关连的资资产进行行管理和和经营及及房地产产开发经经营。公公司现有有正式员员工844名，其其大专以以上学历历72人人。公司司内设工工程技术术一科、二科、经营管管理科、征地拆拆迁科、招商融融资科、计财科科、安全全保卫科科和办公公室七科科一室，并下辖辖两个全全资子公公司长沙同同兴房地地产开发发有限公公司和宁宁乡县城城区棚户户区改造造有限公公司以及及一个控控股子公公司长沙金金湖投资资开发股股份有限限公司。宁乡城建建投的成成立以及及公司职职能的明明确，理理顺了宁宁乡县原原来传统统僵化的的基础设设施投融融资体制制，也就就此拉开开了宁乡乡县如

25、火火如荼的的开发建建设步伐伐。公司司成立以以来，按按照宁乡乡县城总总体规划划(修编编)的规规划要求求，坚持持经营城城市的发发展思路路，盘活活土地资资产，以以地养路路、路房房结合，多渠道道筹措城城市建设设资金，努力探探索破解解征拆、安置等等制约“瓶颈”，20010年年共征地地38887亩，招商融融资到位位资金221.6687亿亿元，出出让土地地10557.333亩，协议总总价9007511万元，累计直直接投入入城建资资金666亿元，高水平平建设了了一环西西路、宁宁乡大道道、二环环西路、花明北北路、春春城北路路、老城城区“三路（人民路路、楚沩沩路、白白马大道道）”提质改改造、人人民北路路、新康康路

26、、东东沩广场场、宁乡乡商业广广场、长长沙富豪豪山庄等等项目，县城新新区开发发建设步步伐不断断加速，为实现现县城扩扩容提质质、建设设“四城一一中心”的战略略目标奠奠定了基基础，一一个全方方位对接接长沙、融工业业、商贸贸、休闲闲于一体体的省会会卫星新新城已初初步形成成。在近近几年的的建设、经营过过程中，宁乡城城建投积积极争取取县委、县政府府重视支支持，多多方拓展展融资渠渠道，不不断壮大大公司实实力，特特别是与与农业银银行、国国开行建建立了持持续、稳稳定的合合作机制制。随着一大大批项目目的建成成和运转转，宁乡乡县城实实现了极极大的扩扩容提质质，宁乡乡城建投投自身实实力也得得到了较较大的发发展，截截止

27、20010年年底，公公司总资资产达到到64.27亿亿元，储储备存量量土地1100000亩，市值在在90亿亿元以上上。宁乡乡城建投投已初步步发展成成为以城城市基础础设施建建设为主主、房地地产、物物业管理理等多种种经营为为辅的综综合型投投融资公公司，公公司被湖湖南省银银行业联联合会评评为20010年年信贷诚诚信单位位，被国国家开发发银行评评为20010年年信用建建设标兵兵单位。三、研究究依据及及范围宁乡县城城市建设设投资开开发有限限公司（以下简简称宁乡乡城建投投）是经经宁乡县县委、县县政府批批准成立立，代表表政府经经营管理理城市建建设资金金和国有有城建资资产的国国有独资资有限责责任公司司。公司司于

28、20000年年8月118日正正式挂牌牌成立，目前注册册资金已已达人民民币2亿亿元，宁宁乡城建建投是城城建项目目的融、投资主主体和垄垄断开发发经营国国有土地地的经济济主体，是依据据现代企企业制度度进行运运作的企企业法人人。公司由县县政府直直接管辖辖，实行行董事会会领导下下的总经经理负责责制，负负责县城城城市建建设投资资及行使使国有投投资功能能，对与与改制企企业相关关连的资资产进行行管理和和经营及及房地产产开发经经营。公公司现有有正式员员工433名，其其中大专专以上学学历266人。公公司内设设总工室室、工程程技术一一科、二二科、经经营管理理科、征征地拆迁迁科、招招商融资资科、计计财科、地籍科科、安

29、全全保卫科科和办公公室九科科一室，并下辖辖两个控控股子公公司长沙同同兴房地地产开发发有限公公司和宁宁乡县大大众物业业管理有有限公司司以及一一个项目目部长沙富富豪山庄庄项目部部。宁乡城建建投的成成立以及及公司职职能的明明确，理理顺了宁宁乡县原原来传统统僵化的的基础设设施投融融资体制制，也就就此拉开开了宁乡乡县如火火如荼的的开发建建设步伐伐。公司司成立以以来，按按照宁乡乡县城总总体规划划(修编编)的规规划要求求，坚持持经营城城市的发发展思路路，盘活活土地资资产，以以地养路路、路房房结合，多渠道道筹措城城市建设设资金，努力探探索破解解征拆、安置等等制约“瓶颈”，累计计直接投投入城建建资金116亿元元

30、，高水水平建设设了一环环西路、宁乡大大道、二二环西路路、花明明北路、春城北北路、老老城区“三路（人民路路、楚沩沩路、白白马大道道）”提质改改造、人人民北路路、新康康路、东东沩广场场、宁乡乡商业广广场、长长沙富豪豪山庄等等项目，县城新新区开发发建设步步伐不断断加速，为实现现县城扩扩容提质质、建设设“四城一一中心”的战略略目标奠奠定了基基础，一一个全方方位对接接长沙、融工业业、商贸贸、休闲闲于一体体的省会会卫星新新城已初初步形成成。在99年的建建设、经经营过程程中，宁宁乡城建建投积极极争取县县委、县县政府重重视支持持，多方方拓展融融资渠道道，不断断壮大公公司实力力，特别别是与农农业银行行、国开开行

31、建立立了持续续、稳定定的合作作机制。随着一大大批项目目的建成成和运转转，宁乡乡县城实实现了极极大的扩扩容提质质，宁乡乡城建投投自身实实力也得得到了较较大的发发展，截截止20008年年4月，公司总总资产达达到200.344亿元。宁乡城城建投已已初步发发展成为为以城市市基础设设施建设设为主、以房地地产、物物业管理理等多种种经营为为辅的综综合型投投融资公公司，公公司被湖湖南省银银行业联联合会评评为20005年年守信用用企业。31、可可行性研研究报告告编制研究究依据宁乡乡县总体体规划（2000020220）；宁乡乡县国民民经济社社会发展展“十一五五十二五”规划； 宁乡乡县城仁仁福片区区城中村村改造规规

32、划图； 建设设部颁布布城市市道路设设计规范范（CCJJ33790）；城城市道路路交通规规划设计计规范（GBBJ5002200955）；中中华人民民共和国国物权法法 湘政发发2000913号号湖南南省人民民政府关关于实施施成品油油税费改改革完善善交通体体制加快快交通发发展的意意见 长沙市市人民政政府令1103号号长沙沙市征地地补偿实实施办法法 长沙市市人民政政府令1104号号长沙沙市人民民政府关关于调整整长沙市市城市房房屋拆迁迁补偿有有关标准准的决定定 长拆发发2000902号号关于于加强长长沙市重重点工程程和棚户户区改造造项目拆拆迁工作作的通知知中中华人民民共和国国物权法法 长长沙市人人民政府

33、府长政发发2000921号号文长长沙市国国有土地地上房屋屋征收与与补偿安安置工作作规定 国家发发展计划划委员会会委托中中国国际际工程咨咨询公司司组织编编写的投资项项目可行行性研究究指南（试用用版）； 国家发发改委、建设部部20006年77月联合合颁发的的建设设项目经经济评价价方法与与参数（第三版版）； 其他有有关专业业设计规规范； 建设单单位提供供的其他他各项基基础资料料。2、研究究范围本报告依依据国家家有关部部门法令令、政策策、规程程、规范范，对项项目建设设的必要要性、建建设规模模、建设设内外部部条件、项目总总体规划划方案及及公用工工程、环环境保护护、投资资估算及及资金筹筹措和经经济效益益、

34、社会会效益等等进行研研究。四、主要要技术经经济指标标根据项目目的具体体规划及及经济分分析情况况，其主主要技术术经济指指标详见见表1-1。二、项目目概况1、拟建建设地点项目用地地位于宁宁乡县城城项目用用地位于于宁乡县县历经铺铺乡新宝宝塔村金金南社区区；南临二环环路沩水河河以东，北临白马马一街玉玉潭东路路以北，东临沿江江大道，西临东东环线，属宁乡县县城整体体规划的的一部分分。2、建设设规模与与目标本项目规规划总用用地面积积约为224.5553332.7729公公顷haa（折合合3688.3004900.944亩），扣除城城市道路路建设用用地和安安置房用用地面积积后扣除除城市道道路广场场建设用用地4

35、00.2亩亩后，项目目可出让让土地面面积为3350.7633384450.74亩亩。本项目主主要建设设内容为为：项目目征用土土地改造造面积3368.304490.94亩亩，棚户户区拆迁旧城城房屋建建筑面积积813389.034470558.11998867.0m2，拆迁（其中拆拆迁门面面建筑面积积167783.43779366.8mm2，拆迁户户人数116655人数11993633户，拆迁迁住宅建建筑面积积646605.603391221.33m2）；与土地平平整，路路网工程程，建设设17层层安置房房两五栋，建建筑面积积138860mm2485510mm2及其水水、电、通讯、管线等等市政配配套

36、基础础设施的的建设。本项目目建成后后，可出出让用地地性质主主要为居居住用地地和商业业用地。3、主要要技术经经济指标标工程主要要技术经经济指标标详见表表1-11。表1-11 主要要技术经经济一览览表序号指标名称称单位指标备注1规划总用用地ha24.5553332.7729折合3668.334900.9440亩1.1商住用地地ha23222.5333.3384330.0049折合3550.77633384550.774亩1.2道路广场场及安置置房用地地ha1.16692.0222.688折合177.54430.3400.2亩亩2拆迁棚户户区建筑筑面积拆拆迁旧城城房屋建建筑面积积m2813889.0

37、034770588.19998667.002.1门面建筑筑面积m2167883.44379936.82.2住宅建筑筑面积m2646005.6603991211.33拆迁户数数户11933634476涉及人口口16665人4道路总长长m5851158554.1 5土石方万m3228.3772633256安置房建建筑面积积m213866048851007安置户数数户12844008总用水量量m3/dd6484.2996给水管道道m1585558554.31107雨水管道道m5851158554.41118污水管道道m5851158555平整土地地亩450.7461299建设经营营期期年232010

38、020112.170-2011220015.101669.11建设期年220122.7-20114.6669.22经营期年120144.7-20115.66713110总投资万元232117.5502335322.600562205446200513100.1工程费用用万元38544.01109006.88513100.2征地拆迁迁费用万元180336.33112298.443316553.6613100.3工程建设设其他费费万元348.7013100.4预备费用用万元114.5013100.5建设期贷贷款利息息万元864.0014111资金来源源万元235332.6602332177.500

39、46220514111.1自筹资金金万元882117.5505332.6616220514111.2银行贷款款万元1500003000000年利率计计5.776%815112主要经济济指标总总收入万元2946644005600.0共出让3350.763338亩亩8.1116133销售收入入土地收收入万元万元元585996.222944644405660.00返还1000%8.2117144总成本总总成本费费用万元万元元484993.00250092.828.3118155营业税金金及附加加利息备备付率万元32811.477.3338.4119166利润总额额偿债备备付率万元68211.811.

40、8448.5220177项目投资资财务内内部收益益率贷款款偿还期期%年9.399/7.0955税前/税税后含建建设期8.6项目投资资回收期期（含建建设期）年2.877/2.90税前/税税后五、研究究结论与建建议1、研究究结论(1) 项目建建设符合合国家产产业政策策和发展展方向和和宁乡县县发展的的整体规规划，不不仅将盘盘活现有有的土地地资源，而且将将带动城城市建设设，完善善城市功功能。对对宁乡县县经济发发展及社社会发展展将起到到积极的的促进作作用。(2) 本项目目不会对对当地的的环境、水体造造成有害害污染，而且对对该区域域范围内内的破旧旧房屋进进行拆迁迁，将大大大改善善该区域域范围内内的城市市基

41、础设设施条件件，有利利于该区区域范围围内的环环境治理理和城市市环境的的改善。(3) 本项目目所在地地位于老老城区中中心，规规划用地地面积为为32.7299ha，折折合4990.94亩。其建建设条件件如场地地、给排排水、供供电、通通讯等已已完全具具备，可可尽快开开展工作作。(4) 经测算算，本项项目总投投资462005万元元，所得得税后项项目投资资财务内内部收益益率7.09%、项目目投资回回收期22.900年，投投资利润润率144.76%。财务指指标反映映本项目目具有一一定的盈盈利与承承债能力力。2、建议议(1) 由于本本项目建建设内容容主要是是对该区区域用地地进行拆拆迁和道道路建设设，其主主要

42、目的的是为宁宁乡县旧旧城改造造创造良良好的条条件，从从而改善善该区域域范围内内的城市市基础设设施条件件和人民民生活条条件，为为宁乡县县的发展展创造良良好的城城市环境境，因而而建议由由宁乡县县政府主主导运作作、组织织各有关关部门通通力协作作，对项项目的运运作应给给予尽可可能多的的优惠政政策，以以确保项项目顺利利实施。(2) 建设单单位在按按照“统一规规划、分分期开发发、滚动动发展”的原则则下，做做好规划划和协调调工作，充分做做好拆迁迁安置工工作，以以确保本本项目真真正为老老百姓服服务，为为建设社社会主义义和谐社社会服务务，便于于项目财财务效益益的实现现。(3) 建筑工工程中不不可见的的因素很很多

43、，工工期、原原材料的的供应等等都会影影响到项项目总体体目标的的实践。因此在在工程施施工过程程中，要要加强施施工管理理，实行行工程监监理制。还应推推行投招招标、工工程包干干等一系系列措施施，落实实资金供供应计划划，抓好好人、财财、物、供、产产、销一一条龙管管理，以以确保项项目经营营目标的的顺利实实现。第二章 项目背背景与建建设的必必要性一、项目目背景长沙市位位于中南南地区区区域中心心位置，作为湖湖南的省省会和国国务院批批准的首首批历史史文化名名城之一一，长沙沙具有优优越的自自然条件件、深厚厚的文化化底蕴和和丰富的的历史遗遗存。华华东经济济圈沿长长江向内内陆辐射射，华南南经济圈圈沿京广广线向内内陆

44、腹地地扩展，两大经经济圈人人才和资资源的双双向流动动都必经经长沙，加之国国家“中部崛崛起”与“西部大大开发”战略实实施，长长沙已成成为中西西部交流流的核心心。20077年122月，“长株潭潭城市群群”经国家家发改委委关于于批准武武汉城市市圈和长长株潭城城市群为为全国资资源节约约型和环环境友好好型社会会建设综综合配套套改革试试验区的的通知批准成成为“全国资资源节约约型和环环境友好好型社会会（简称称“两型社社会”）建设设综合配配套改革革试验区区”，以推推动区域域协调发发展方针针和“中部崛崛起”战略，推动东东、中、西部协协调发展展，为长长沙市的的经济、社会发发展带来来前所未未有的机机遇。“长株潭潭一

45、体化化”的核心心是经济济一体化化。经济济一体化化将形成成带动全全省城乡乡商品经经济发展展的多功功 能综综合经济济中心。三市组组合在一一起可以以在本区区域和全全省形成成工业中中心、贸贸易中心心、交通通中心、金融中中心、信信息中心心、科技技中心等等多功能能的综合合经济中中心，成成为本区区和全省省振兴经经济的基基地，新新技术、新产品品的开发发推广中中心，带带动本区区和全省省经济腾腾飞的“龙头”。“长株潭潭一体化化”的另一一个重要要方面是是生活的的一体化化。生活活一体化化的直接接效应是是三地体体系内的的异地置置业、消消费、工工作、娱娱乐、休休闲等生生活行为为的日渐渐频繁。长沙作作为一体体化的中中心必将

46、将对其周周边城市市居民产产生较大大的吸引引力。根根据长沙沙市“十二五五”规划的的设想，在“十二五五”期间的的5年内内，长沙沙市将依依托颇具具特色的的休闲娱娱乐业基基础，充充分挖掘掘长沙灿灿烂的历历史文化化资源，加快文文化事业业和文化化产业发发展步伐伐，促进进历史文文化和现现代文化化的完美美结合，凸显城城市文化化个性魅魅力，以以文化为为灵魂，引领和和提升城城市的建建设发展展。随着我国国住房制制度改革革的不断断深化，城市住住宅建设设持续快快速发展展，住房房市场化化程度逐逐步提高高，居民民住房条条件总体体上有了了较大改改善。但但部分城城市低收收入家庭庭住房仍仍比较困困难，特特别是不不少旧城城房屋年年

47、久失修修、配套套设施陈陈旧且不不完善、环境脏脏乱差等等问题突突出，居居住条件件相对简简陋；旧旧城居住住人口中中，老年年人口多多、下岗岗职工多多，多为为城市低低收入群群体。为为推进旧旧城改造造，使更更多的城城市居民民特别是是低收入入家庭共共享改革革发展成成果，提提高居住住环境水水平，党党中央、国务院院明确要要求要加加快集中中成片旧旧城改造造，使困困难住户户的住房房条件得得到妥善善解决。为认真真贯彻中中央关于于加强和和改善宏宏观调控控的决策策和部署署，长沙沙市从220099年起启启动了大大规模旧旧城改造造工作，当年完完成旧城城拆迁2200万万平方米米，20010年年完成2200万万平方米米，200

48、11年年完成3330万万平方米米。20011年年以来全全市共立立项866个，改改造完成成20个个，8万万多户225万旧旧城居民民搬入了了新居。20112年长长沙全市市完成旧旧城拆迁迁3300万平方方米；新新增（筹筹集）廉廉租住房房60000套；维修或或拆除重重建农村村危房220000户。通通过旧城城改造摸摸底数据据显示，全市二二环线以以内仍有有4.22万栋，5万多多户、118万多多人生活活在成片片旧城内内，面积积达到7734万万平方米米。与此此同时，全市近近50万万外来务务工人员员的住房房条件普普遍较差差，数以以万计的的新就业业人员面面临着无无力购房房的现实实困难。随着我国国住房制制度改革革的

49、不断断深化，城市住住宅建设设持续快快速发展展，住房房市场化化程度逐逐步提高高，居民民住房条条件总体体上有了了较大改改善。但但部分城城市低收收入家庭庭住房仍仍比较困困难，特特别是不不少棚户户区城中中村房屋屋年久失失修，配配套设施施陈旧且且不完善善、环境境脏、乱乱、差等等问题突突出，居居住条件件相对简简陋；棚棚户区城城中村居居住人口口中，老老年人口口多，下下岗职工工多，多多为城市市低收入入群体。为推进进棚户区区城中村村改造，使更多多的城市市居民特特别是低低收入家家庭共享享改革发发展成果果，提高高居住环环境水平平，党中中央、国国务院明明确要求求要加快快集中成成片棚户户区城中中村改造造步伐，使使困难住

50、住户的住住房条件件得到妥妥善解决决。20005年年8月，曾培炎炎副总理理在大连连主持会会议，专专题研究究棚户区区改造问问题。220077年国国务院关关于解决决城市低低收入家家庭住房房困难的的若干意意见（国发20007224号）提出要要加快集集中成片片棚户区区及城中中村改造造，加快快使困难难住户的的住房得得到妥善善解决。这充分分体现了了党中央央、国务务院对棚棚户区改改造工作作的高度度关注，对解决决棚户区区困难居民民住房问问题的深深切关怀怀。各地地一定要要充分认认识加快快棚户区区城中村村改造对对于全面面落实科科学发展展观、构构建社会会主义和和谐社会会、切实实解决民民生问题题的重大大意义。棚户区城城

51、中村改改造涉及及面广、政策性性强，做做好棚户户区城中中村改造造工作，加快城城市改造造步伐，改善城城市形象象，使居居住在棚棚户区城城中村的的居民居居住水平平和居住住环境得得到明显显改善，是实践践“三个代代表”重要思思想、落实科科学发展展观、构建社社会主义义和谐社社会的重重要举措措；对改改善城市市低收入入居民的的居住和和生活条条件、维护社社会稳定定具有十十分重要要的意义义。20007年年11月月28日日，国务务院总理理温家宝宝主持召召开国务务院常务务会议，研究部部署“促进资资源型城城市可持持续发展展工作”时，再再次强调调“着力解解决困难难群众生生活问题题，完善善社会保保险制度度和社会会救助制制度，

52、加加快改造造棚户区区，抓紧紧解决厂厂办大集集体等历历史遗留留问题”。宁乡县位位于省会会长沙以以西，面面积29906平平方公里里，人口口13225万，下下辖333个镇、乡和11个省级级经济开开发区。宁乡区区位条件件优越，交通发发达，县县城距长长沙黄花花国际机机场600公里，石长铁铁路、长长常高速速公路、3199国道横横贯东西西，洛湛湛铁路连连通南北北，18810、18116、118233、18824四四条省道道贯穿县县境，构构成了宁宁乡四通通八达的的交通网网络。20111年，宁宁乡实现现 HYPERLINK /dfpd/hunan/2011-01-10/content_1542587.html#

53、 l # 县域生产产总值6637994622万元，增长115.88%；财财政总收收入33310000万元元，增长长57.8%；城镇居居民人均均可支配配收入2210993元，增长112.99%，农农民人均均纯收入入115539元元，增长长18.8%。据介绍绍，“十二五五”时期，宁乡的的主要目目标是：县域生生产总值值年均增增长155%以上上，达到到8500亿元，力争突突破10000亿亿元；财财政总收收入年均均增长228%以以上，达达到855亿元，力争突突破1000亿元元；城镇镇居民人人均可支支配收入入年均增增长122%以上上，农民民人均纯纯收入年年均增长长16%以上。 县域发发展呈现现主要指指标高

54、位位增长、重点领领域竞相相发力、社会大大局稳定定和谐的的良好态态势。本项目位位于宁乡乡县历经经铺乡新新宝塔村村、金南社社区；沩沩水河以以东，玉玉潭东路路以北，属宁乡乡县城整整体规划划的一部部分。宁乡县县域经济济实力强强劲，有有“湖南四四小龙”之称，20008年，全县生生产总值值（GDDP）2282.41亿亿元，比比上年增增长166.0%。按常常住人口口计算，全县人人均生产产总值2226559元，比上年年增长115.66%。工工业增加加值占GGDP的的比重由由上年的的44.2%上上升到448.77%；全全县城镇镇化率337.88%；农农业总产产值833.044亿元，比上年年增长77.8%；工业业

55、总产值值4200.733亿元，增长444.77%；社社会消费费品零售售总额884.558亿元元，比上上年增长长22.8%；全县财财政总收收入144.033亿元，比上年年增长229.33%。湖湖南宁乡乡经济开开发区是是省级经经济开发发区，位位于县城城东北部部，沩江江两岸，19998年由由省人民民政府批批准设立立，是220033年3月月经国家家发改委委批准成成立的全全国仅两两家“国家中中小企业业科技工工业园”之一，初步形形成了机机械制造造、食品品加工、纺织服服饰、新新材料、精细化化工、生生物制药药、电子子电器等等产业，20006年实实现工业业产值442亿元元，利税税4.11亿元，名列湖湖南省级级开

56、发区区三甲。20006年33月新设设金洲新新区，建建设第四四代复合合园区，总规划划面积556平方方公里，园区与与国家级级长沙高高新技术术开发区区、省会会长沙市市区连成成一线，成为长长沙市西西线工业业走廊的的重要组组成区，重点发发展纺织织服饰、机电制制造、新新材料与与新能源源等工业业产业以以及现代代商贸休休闲产业业。目前前，全县县已有香香港加加加、青岛岛啤酒、台湾宏宏全、台台湾桦丰丰、台湾湾吉维纳纳等几十十家产值值过亿元元的知名名企业；拥有圣圣得西、忘不了了等多个个国字号号名牌。20008年，宁乡县县跻身“全国百百强县”，名列列第977位。宁乡县城城仁福片区区南临二二环路，北临白白马一街街，东临

57、临沿江大大道，西西临东环环线，占占地3668总用地地面积.34900.944亩，住住户111936634776户。随着宁宁乡县“一江、两岸、三洲、三湖”区域开开发建设设工作的的推进，喇叭仁福福片区呈现现出了良良好的区区位优势势和自然然优势，沿江大大道、沩沩水风光光带、鳝鳝鱼洲开开发及金金洲湖的的开发建建设将使使该地区区具有独独特的区区位优势势和资源源优势，目前，该地区区日益成成为“一江、两岸、三洲、三湖”区域重重要组成成部分。但由于于当时规规划的局局限性，目前该该区路灯灯、垃圾圾站厕、园林绿绿化、小小区道路路等基础础设施建建设不配配套，且且经常出出现下水水道堵塞塞、化粪粪池暴膨膨和大雨雨过后小

58、小区被淹淹的现象象；居民民住宅因因长年失失修，不不同程度度地出现现了房屋屋渗漏、墙体开开拆、砖砖石及混混凝土分分化、老老化等安安全隐患患，加之之部分居居民私自自改变房房屋结构构，更大大大降低低了居民民区的安安全系数数；油烟烟污染、占道经经营、噪噪声污染染和消防防隐患严严重，区区内生活活环境质质量较差差。与此此同时，区内人人口成份份复杂，治安状状况堪忧忧。诸多多问题的的存在，使该区区居民生生活环境境与生活活质量受受到严重重影响，居住安安全受到到严重威威胁。为解决以以上问题题，宁乡乡县人民民政府决决定由宁宁乡县城城市建设设投资开开发有限限公司对对宁乡县县仁福喇叭叭区域片区区棚户城中中村实施施整治改

59、改造建设设，并给给予政策策上的重重点支持持。宁乡乡县仁福福喇叭片区区棚户城中中旧城村改造项项目，遵遵循“政府引引导、居居民自愿愿、市场场运作、政策扶扶持”的原则则。县城城投公司司将采取取整体规规划、分分步实施施的建设设模式，将原居居民以货货币安置置方式全全部外迁迁，原址安安置，以以土地作作为筹措措征拆和和建设资资金的渠渠道，从从而彻底底使该区区域棚户户区住户户城中村村居民告别别脏、乱乱、差的的居住环环境。二、建设设的必要要性1、全面面建设小小康社会会的客观观需要曾培炎副副总理在在全国城城市住房房工作会会议讲话话中指出出：“到20020年年，我们们要全面面建成小小康社会会。而人人民群众众的小康康

60、生活全全面不全全面，关关键在于于住房需需求能否否得到合合理满足足”。受诸诸多历史史因素的的影响，解放前前和上世世纪五、六十年年代陆续续形成的的棚户区区由于城城市不断断扩张而形形成的旧旧城区城城中村，历史包包袱重、改造难难度大，不下大大力气解解决好旧旧棚户区区城中村居民民的居住住问题，人民群群众的小小康生活活就是有有缺陷的的，也是是不全面面的。“十二一五”时期是是全面建建设小康康社会的的关键时时期，也也是解决决城市低低收入家家庭住房房问题的的重要机机遇期。按照若干意意见的的要求，城市人人民政府府要制定定对集中中成片棚棚户区的的改造计计划，通通过改造造，使居居住在棚棚户区内内居民的的住房困困难得到