房地产销售基础知识

1、房地产基础知识 感受城市 策略未来1目录 房地产的概念 房地产的特征 房地产的类型 房地产专业名词 房地产面积的测算 2房地产的概念房地产的含义 指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物（除所有权外，还有与之衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。）3房产、地产两者间的关系及差异 联系 A 实物形态上看，两者密不可分；B从价格构成上看，房产价格包含地价；C 从权属关系看，两者是联系再一起的。 区别 A 属性不同；B 增值规律不同；C 权属性

2、质不同；D 价格构成不同。 4房地产的特征自然特征 A 位置的固定性；B 使用的耐久性；C 资源的有限性；D 物业的差异性。 经济特征 A 生产周期B 资金密集性C 相互影响性D 易受政策限制性E 房地产的增值性 5房地产业的内容1、土地开发和再开发2、房屋开发和建设3、地产经营：土地使用权的出让、转让、租赁 抵押4、房地产经营：房产（土地使用权）买卖、租 赁、抵押5、房地产中介服务6、房地产物业管理服务7、房地产金融6房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业。建筑业

3、从事勘察、设计、施工、安装、维修等 生产过程，生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。7房地产的类型按用途划分： 居住房地产 商业房地产 旅游房地产 工业房地产 农业房地产 8房地产市场分类一级市场：指国土管理部门按土地供应计划，采用 协议、招标、拍卖方式，以土地使用合同的形式， 将使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格 出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；二级市场：指房地产发展商根据土地使用合同的要 求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位 或个人的市场；三级市场：指单位、个人之间的房地产产权转让、 抵押、租赁

4、的市场，它是二级市场基础上的第二次 或多次转让房地产交易活动的市场； 9房地产土地使用年限 住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年10房地产层数划分规定低 层 2层及2层以下 多 层 2层以上，7层以下小高层 7层以上，16层以下高 层 16层以上，24层以下超高层 24层以上11房屋建筑结构分类（材料）序号名称内 容1钢结构主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构2钢、钢筋混凝土结构主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3钢筋混凝土结构主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板

5、现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4混合结构主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5砖木结构主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等12房屋建筑结构分类（布置）13建筑物墙体名称按墙体所处位置划分 外墙、内墙、纵墙、窗间墙按墙厚度划分 三七墙、二四墙、一八墙、一二墙按功能划分 女儿墙、围墙、隔墙、围护墙按受力情况划分 承重墙、非承重墙按所用材料划分 砖墙、石墙、砌墙、钢筋砼墙14房

6、地产专业名词（常用）五证 1、建设用地规划许可证 2、建设工程规划许可证 3、建筑工程施工许可证 4、国有土地使用证 5、商品房销售（预售）许可证两书 1、住宅质量保证书 2、住宅使用说明书 15房地产专业名词（常用）房地产证：是权利人依法管理、经营、 使用和处分房地产的凭证，是合法拥 有房地产的凭证。房地产市场：房地产经济关系的总和 主要包括地产买卖、租赁市场。含一 级市场、二级市场和三级市。 16房地产专业名词房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该 房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对 房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用 的权限，

7、包括开发权、收益权、处置权。政府以 拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在 一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满 后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土 地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以 继续使用。17房地产专业名词三通一平： 水通、电通、路通、场地平整七通一平： 路通、上水通、雨污水通、电通、通讯通、气 通、热力通和场地平整 宗地：是地籍的最小单元，指以权属界线组成 的封闭地块。宗地号：以宗地为基本单位统一编号，叫宗地 号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如B10724表示福田区第1带07片第24宗地 18房地产专业名词

8、红线图（宗地图）：按一定比例尺制作的用以 标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平 面图。由政府土地管理部门颁发给土地使用权 受让者，受让者只能在红线范围内施工建筑 总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的 用地范围内的土地面积建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行 政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋 建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和19房地产专业名词建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投 影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室 外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高 2.2m以上（含2.2m）的永久建筑建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围

9、内 所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的 比率；（如在10万平米的土地上，建筑用地 净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8）容积率：总建筑面积与建设用地面积之比值 20房地产专业名词绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和 与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不 包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万 平方米的土地上有 3万平方米的绿化面积其 绿化率为30%）绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植 物水平投影面积之和与建设用地面积的比率 21房地产专业名词套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积 为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元） 内的使用面积、墙体面积及阳台面积使用面积：指住宅各层平

10、面中供住户生活起 居使用的净面积之和（不包含墙体、柱子等结构面积） 套内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积 22套内使用面积的计算范围：A、按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合 保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入 使用面积；C、非公用楼梯（跃层住宅中的套内楼梯）按 自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏等 23房地产专业名词实用面积：是房屋建筑面积扣除公共建筑 面积后的余额实用率：套内建筑面积与套（单元）建筑队 面积之比 公共建筑面积：各产权主

11、共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积24房地产专业名词公摊面积 ：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电 室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整 楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面 积 道路用地 ：指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区 级道路用地的规划控制线 25房地产专业名词期房：开发商从取得商品房预售许可证开始 至取得房地产权证大证止（处于建造之中的 房地产项目 ）。港澳地区称作为买“楼花” 现房：开发商已办理房地产权证（

12、大产证） 的商品房（项目已经竣工可以入住的房屋）毛坯房：指没有装修的房屋 入伙：指业主领取钥匙，收房入住 契税：土地、房屋不动产所有权发生转移， 按当事人双方订立契约等征收的一种税 26房地产专业名词业主委员会：由物业管理区域内业主代表组 成，代表业主的利益，向社会各方反映业主 意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作 的一个民间性组织（业委会的权力基础是其 对物业的所有权）商品房：指具有经营资格的房地产开发公司 开发经营的住宅。其价格由成本、税金、利 润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、 材料差价等组成 27部分术语层高地面至上层楼板或楼面板顶面之间的 垂直高度净高地面至上层楼板底面的垂直

13、高度架空层建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空 部位不回填土石方形成的建筑空间 开间建筑物横墙之间的轴线距离进深建筑物纵墙之间的轴线距离 地基建筑物下面支承基础的地层（天然地 基、人工地基）28部分术语基础建筑物地面以下的承重部分（柔性基 础、刚性基础）山墙房屋两端侧面的墙女儿墙房屋外墙高于屋面的矮墙 地下室 房间地平面低于室外地平面的高度 超过该房间净高的1/2者为地下室 半地下室 房间地平面低于室外地平面的高 度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者 为半地下室 29部分术语变形缝 伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震 缝的总称沉降线 同一建筑物高低相差悬殊，上层荷 载不均匀或建在不同地基土壤上时，

14、为避免 不均匀的沉降使墙体或其它结构部分开裂而 设置的建筑构造缝伸缩缝 指为防止建筑物构件由于气温变化 使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的 适度部位竖向设置的一条构造缝楼间距 楼与楼之间的间距 30房地产面积测算（计算一半建筑面积的）1、有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影 面积一半计算面积2、独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台 等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积3、未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算 面积4、建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投 影面积的一半计算面积5、建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积 的一半计算面积31房地产面积测算（不计算建筑面积的）1、建筑物通

15、道（骑楼、过街楼的底层）2、建筑物内的设备管道夹层3、建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬 挂幕布、布景的天桥、挑台等 4、屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳 池 5、建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱 和罐体的平台32房地产面积测算（不计算建筑面积的）6、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰 面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外 机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在 2.10m及以内的雨篷及与建筑物内不相连 通的装饰性阳台、挑廊 7、无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于 检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯 8、自动扶梯、自动人行道 9、独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、 水塔、

16、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人 防通道、地铁隧道 33应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等 34不应分摊的公用面积底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等 35分摊公用建筑面积计算公式公用建筑面积 整幢建筑面积各套套内建筑面积之和已 作

17、为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、 人防工程地下室）的建筑面积公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积 各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数 36我国住房改革的5个时期1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购 买住房的试点1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口 的住房制度改革1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度 改革全面铺开 1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房 制度改革全面推进1998年至今，切断实物分配的福利分房制度， 实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段37房地产相关的法律、法规（2007年1月-2008年1月）关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 2006-12-28关于规范房地产明码标价工作的通知2007-3-7中华人民共和国物权法2007-3-16中国人民银行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率，上调至 6.39% 2007-3-18八部委关于开展房地产市场秩序专项整治的通知2007-3-29广东省物价局新建商品房销售明码标价规定的通知2007-7-4关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知2007-7-10中国人民银行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率，上调至 6.84% 2007-7-2038房地产相关的法律、法规（2007年1月-2