商务楼建设项目可行性研究报告

1、济宁嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目 可行性研究报告 第一章 申报单单位及项项目概况况第一节 项目目申报单单位概况况企业名称称：*嘉信企企业事务务代理有有限公司司企业类型型：有限限责任公公司法定代表表人：马马峰涛建设地址址：*县中都都大街南南段9888号第二节 项目目概况一、项目目申请报报告编制制依据1、项目目单位委委托书；2、国家家及省市市有关政政策、法法规和文文件；3、项目目总体规规划；4、住住宅建筑筑设计规规范；5、*县城市总总体规划划；6、城城市居住住规划设设计规范范；7、*市及*县各类建建筑取费费标准；8、*市土地地分等级级及基准准地价；9、220100年*县统计年年鉴；10、

2、项项目承办办单位提提供的有有关设想想及基础础资料。二、项目目背景及及建设的的必要性性1、*县概况*县地地处鲁西西南，面面积8777平方方公里，耕地884.77万亩，辖144处乡镇镇、4993个村村居，总总人口776万。*历史史悠久，文化灿灿烂，物物华天宝宝，人杰杰地灵，佛教文文化、儒儒家文化化、运河河文化交交相辉映映，素有有“千年佛佛都，儒儒贤圣地地”之美誉誉。日东东高速横横穿东西西，1005国道道纵贯南南北。*古称称中都，历史悠悠久，文文化底蕴蕴丰厚，是著名名的佛教教圣地。县城西西北隅的的太子灵灵踪塔始始建于宋宋代，气气势雄伟伟。19994年年3月，在塔内内发现了了1411件佛教教圣物。公元

3、前前5011年，伟伟大的思思想家、教育家家、政治治家孔子子初仕中中都宰。明朝嘉嘉靖至万万历年间间，*相继有有四人出出任尚书书之职。*现存存众多名名胜古迹迹，发掘掘的北辛辛文化遗遗址和细细石器化化距今约约11.55万年。文庙建建筑群始始建于唐唐代，堪堪与曲阜阜的孔庙庙相媲美美。自然条件件气候：*县属属北温带带大陆性性季风湿湿润气候候区，光光照充足足，四季季分明，无霜期期长，降降水年季季变化大大，春季季多南风风，少雨雨干旱，由于气气温回升升快，季季末高温温，常出出现干热热风，形形成春旱旱；夏季季多东南南风，天天气炎热热，降雨雨集中，日照时时间长，湿度大大，有利利于作物物生长；秋季光光照充足足，昼夜

4、夜温差大大，降水水量300年平均均6288毫米，因东南南风和西西北风频频繁互易易，常出出现秋旱旱和连阴阴雨；冬冬季多西西北风，干旱少少雪。地貌：*地处处鲁中低低山丘陵陵与鲁西西平原交交接地带带，东北北属古老老泰山隆隆起的残残丘低岭岭，西南南部属古古大野泽泽，梁山山泊东畔畔，整个个地势由由东北缓缓顷西南南，至高高点为昙昙山顶峰峰，海拔拔1711.7米米；最低低点在蜀蜀山湖湖湖底，海海拔366.5米米，中部部地势平平坦，为为黄河冲冲击平原原，土层层厚、土土质好、地下水水较丰富富，为粮粮棉高产产区。历历史上有有山、有有水、有有湖泉。山脉：境境内山丘丘属泰沂沂山系，多为东东南西北北走向，纯山面面积31

5、1平方公公里，主主要昙山山、太白白山（水水牛山）、卧佛佛山、彩彩山、九九峰山等等。太白白山醉似似卧牛，亦叫水水牛山，有摩崖崖石刻，唐*宝相寺寺景色(13张张)代大大诗人李李白曾到到此观赏赏，因此此得名。河流：境境内属淮淮河流域域京杭大大运河水水系。内内河主要要有小汶汶河、泉泉河、小小新河、因势由由东北向向西南注注入京杭杭大运河河，著名名的京杭杭大运河河经*西南边边境122公里，大汶河河流经北北部边境境15.3公里里。湖泉：县县境西南南部有南南旺、蜀蜀山、马马踏三湖湖、水岸岸相接，面积约约65平平方公里里。明编编*县志记载：“湖多鱼鱼鳖荻蔬蔬蒲，居居人赖焉焉。夏秋秋之间，菱荷锦锦张，灿灿若晓霞霞

6、，游者者似睹江江南之胜胜”。东北北部较著著名山泉泉11个个，龙斗斗泉、薛薛家沟泉泉、老源源头泉、鸡爪泉泉、赵家家桥泉、泺当泉泉、马庄庄泉等。上世纪纪60年年代里干干涸。生物资源源：主要要有香附附、蔓荆荆子、枸枸杞子、桔梗等等药材资资源1004科2259种种,苇、藕、荸荸荠 等等水生植植物，鲤鲤、鲫、鲢、草草鱼、鲇鲇鱼等水水生动物物，兔，獾、狸狸、刺猬猬等兽类类动物，猫头鹰鹰、麻雀雀、喜鹊鹊等飞禽禽。社会环境境简况（社会经经济结构构、教育育、文化化、文物物保护等等）：面对*欠发达达的实际际，*县委县县政府本本着“正视差差距、求求真务实实，借助助外力、启动内内力，居居弱图强强、争先先进位”的原则则

7、，确定定了全县县经济社社会发展展总的指指导思想想和工作作思路，以科学学发展观观统领全全局，围围绕建设设“经济强强县、文文化名县县、生态态优县”，20007年年初提出出了力争争“奋战五五年，进进入全市市第一方方阵，达达到全省省中等以以上发展展水平”的奋斗斗目标。并根据据县情实实情和发发展阶段段性特征征，及时时对发展展目标进进行调整整提升。20008年44月赴苏苏北考察察学习后后，提出出了“大干220088、拼搏搏20009、攻攻坚20010，冲刺十二五五，两年年翻一番番，五年年奔强县县”的奋斗斗目标。地区生生产总值值由20006年年的711.3亿亿元提高高到20008年年的1115亿元元，年均均

8、递增227%；地方财财政收入入由20006年年的2亿亿元提高高到20008年年的3.6亿元元，年均均递增334.22%；固固定资产产投资由由20006年的的24.3亿元元提高到到20008年的的55亿亿元，年年均递增增50.3%。连续两两年在*市科科学发展展现场观观摩综合合评比中中名列第第一，人人民群众众满意度度测评全全市第一一，获*市经经济社会会发展综综合考核核一等奖奖，县域域经济综综合评比比连续三三年在全全省300个欠发发达县中中排名第第一。220088年全县县承办市市级以上上各类现现场工作作会议662次，获省级级以上各各类表彰彰奖励1125项项。先后后被评为为全国科科技进步步先进县县、全

9、省省基层党党建先进进县、全全省县域域经济社社会发展展先进单单位、全全省城乡乡环境综综合整治治先进县县、“平安山山东”建设先先进县。按照市市委对*“早日跨跨入强县县行列”的指示示要求，把20009年年确定为为“拼搏创创新年”，在县县委六次次全体会会议上，提出“奋战五五年，争争当鲁南南排头兵兵，冲刺刺全省330强”的战略略目标，以目标标高定位位催生跨跨越发展展的新动动力，经经济社会会继续保保持高速速增长态态势。1110月月份，全全县完成成GDPP1155亿元，增长114.66%；固固定资产产投资668亿元元，增长长31.2%；地方财财政收入入4.113亿元元，增长长18.2%，税收收收入占地地方财

10、政政收入的的比重达达到833.7%，提前前50天天完成全全年财政政预算收收入任务务。几项项主要经经济指标标增幅均均居*市144个县市市区前列列。坚持把跨跨越发展展的着力力点放在在工业强强县上。把做大大做强煤煤电化工工（钢材材）、机机械电子子、纺织织服装三三个百亿亿元产业业作为项项目建设设的总抓抓手，逐逐步实现现由资源源开发型型向高新新技术型型的转变变。目前前，投资资2.66亿元的的义桥煤煤矿、投投资100亿元的的阳城煤煤矿、一一期投资资14.05亿亿元的阳阳城资源源综合利利用电厂厂、投资资1.55亿元的的金成机机械、投投资1.35亿亿元的北北汇玻璃璃、投资资2.669亿元元的蒙牛牛现代牧牧业、

11、总总投资338亿元元的如意意天容550万锭锭紧密纺纺一期工工程等项项目，已已建成投投产发挥挥效益，其中“利生牌牌”小麦粉粉和“风光牌牌”变频器器获全国国名牌产产品。中中钢集团团富全铁铁矿、华华都LEED项目目、义能能煤矿等等投资过过亿元项项目已开开工建设设；由联联想控股股投资年年产500万吨氯氯碱及氯氯系列产产品项目目、1000万吨吨铸锻项项目即将将开工建建设。截截止目前前，全县县规模以以上工业业企业达达到2885个，比20006年年增加1105个个；110月月份，规规模工业业企业完完成销售售收入1141.5亿元元、实现现利税119亿元元，同比比增长117.33%和111.55%。围绕做大大做

12、强中中心城区区，明确确了“儒释圣圣地、禅禅意水城城”一个定定位，建建设佛苑苑景区、泉河、渌河三三条景观观带，实实施东部部文化政政务区、南部工工业区、西部物物流仓储储区、北北部旅游游生态区区、中部部商贸居居住区五五大版块块支撑，加速推推进城市市化进程程。一是是拓展城城市发展展框架。结合济济徐高速速、台前前兖州州铁路建建设，形形成了“两环五五纵七横横”的道路路交通网网络，城城区规划划面积由由20平平方公里里扩大到到42平平方公里里。大力力度实施施城市拆拆迁改造造，进一一步激活活房地产产市场。三年完完成拆迁迁2000余万，新建建3200万，长乐乐湖小区区、北辰辰小区、佛都小小区已回回迁完毕毕，黄金金

13、水岸、福慧新新区、东东湖佳苑苑等回迁迁楼正在在建设。完成了了圣泽综综合商务务广场建建设，启启动建设设4星级级阳光温温泉大酒酒店。目目前，城城区人均均居住面面积由220066年的118.99 增长到到20008年的的27.5 。二是是畅通水水系框架架。开挖挖了莲花花湖，规规划建设设了莲花花湖湿地地农业生生态园，实施了了泉河城城区段治治理和渌渌河修复复改造，贯通了了城市水水系。三三是搭建建旅游框框架。突突出主题题文化旅旅游项目目建设，宝相寺寺建筑群群、佛苑苑景区二二期工程程已经建建成，对对游客开开放；佛佛苑景区区三期工工程已经经开工，明年上上半年可可完成主主体工程程。同时时，整合合佛教文文化、儒儒

14、家文化化、运河河文化，实施文文化品牌牌战略和和古迹修修复工程程。太子子灵踪文文化节被被评为“中国最具具影响力力城市文文化节”，在中中央电视视台播放放了黄黄金塔的的秘密和探探秘*圣物，正策策划独具具*特色色的文艺艺演出，促进文文化与经经济的良良性互动动发展。2、项目目的提出出近几年来来，随着着住房制制度改革革和旧城城改造步步伐的加加快，*县商务写写字楼需需求明显显增加，商家购房房热情持持续高涨涨。新开开发的商商务楼如如雨春笋笋般不断断涌现，不仅改改善了人人们的办办公环境境，也让让*县城城区变得得越来越越美，越越来越现现代。楼楼高了、道宽了了、天蓝蓝了、水水清了、草绿了了，人们们的日子子越来越越好

15、。虽虽然房价价不断上上涨，虽虽然*县城区区已经开开发建成成了许多多商务商务务楼，城城市规划划区内的的未开发发地带已已经不多多，但是是，商务务楼的供供需矛盾盾依然突突出，人人们购买买力的旺旺盛依然然不减。为进一步步推进城城市改造造，提高高土地使使用价值值，经国土局局批准，*嘉信信企业事事务代理理有限公公司取得得该项目目国有土土地使用用权。该该项目位于于*县*县中中都大街街南段9988号号，该项目占地地面积为为19119平方方米。3、项目目建设的的必要性性（1）符符合国家家产业政政策房地产作作为不动动产，价价值大、资金占占用多，且具有有保值增增值的特特点，不不仅具有有消费价价值还具具有投资资价值。

16、国务院院20003年颁颁布的118号文文件对房房地产业业在国民民生产总总值中的的地位作作了肯定定，称之之为支柱柱产业。从房地产产行业的的地位来来看，在在国民经经济中的的支柱地地位将更更明显。多年来来，我国国房地产产业实现现了持续续、快速速的发展展态势，为改善善人民生生活和发发展国民民经济做做出了巨巨大贡献献。全国国80多多个行业业中，在在投资上上，房地地产业居居首位，表明了了房地产产业与国国民经济济的联系系日益加加深，它它的持续续、稳步步、健康康发展，对消费费、投资资、相关关产业、金融安安全以及及整个国国民经济济的发展展，都将将产生重重大影响响。从房地产产宏观政政策上看看，始终终坚持一一个目标

17、标和166字方针针。房地地产业既既是国民民经济的的基础性性、先导导性产业业，又是是风险性性产业。为实现现房地产产业的持持续、健健康、稳稳定发展展的目标标，采取取非“一刀切切”的因地地制宜、分别决决策、区区别对待待、分类类指导的的16字字方针将将是今后后国家宏宏观调控控落实科科学发展展观必须须坚持的的原则。（2）符符合房地地产开发发规划要要求当前，居居民购房房及商务务购房十十分看重重住房质质量，“规划设设计是否否合理，功能设设施是否否齐全，物业管管理是否否完善”已经成成为买房房时最为为关心的的问题。但是，“房屋利利用率低低，住房房面积小小”，“小区缺缺乏整体体规划，附属设设施不完完善”的问题题在

18、*仍然存存在。为为此，国国家对房房地产发发展的规规划和要要求成为为房地产产业发展展的重要要基础。随着住房房体制改改革的深深化、福福利性分分房体制制的取消消及货币币购房体体制的实实行，城城镇居民民的居住住条件得得到了显显著改善善。为此此，建设设部制定定了城市市住宅建建设与房房地产开开发“十一五五”规划，省、市市也相继继编制了了房地产产业发展展规划。从*嘉信信企业事事务代理理有限公公司建设设*嘉信信企业事事务代理理有限公公司商务务楼项目目来看，完全符符合国家家和地方方房地产产业发展展规划，而且能能够带动动当地居居民消费费水平的的提高，并能够够迅速提提高居民民的生活活质量。（3）符符合*市及*县城市

19、发发展规划划*市的的发展越越来越迅迅速，经经济规模模也在不不断的增增大，在在经济规规模增大大的前提提下，为为社会各各个产业业的良好好和健康康发展奠奠定了坚坚实的基基础。在在*市的的远景总总体规划划中，要要求全市市大力发发展经济济，使*成为为鲁西南南的工业业和商贸贸中心。在这一一总的思思想指导导下，顺顺应*市大的的发展方方向，现现在所要要建设的的小区就就位于新新规划的的*县创业大大道地带带，将为为附近商商户提供供更加舒舒适和方方便的办办公生活活场所。三、市场场需求分分析1、 国国内房地地产市场场情况按照世界界各国城城市化发发展的一一般规律律，一国国的城市市化水平平在达到到30%后，城城市化进进程

20、便会会加快。城市化化水平的的提高，必然带带来城市市人口的的增加，从而极极大带动动了对房房地产的的需求，成为促促进房地地产行业业快速发发展的主主要动力力。同时时，房地地产作为为不动产产，价值值大、资资金占用用多，且且具有保保值增值值的特点点，使房房地产不不仅具有有消费价价值还具具有投资资价值。国家对对房价进进行调控控，提高高银行贷贷款利率率，增加加经济适适用房和和一般住住宅的供供应量，限制“炒房”投机行行为，更更有利于于房地产产市场健健康发展展。我国国城镇家家庭收入入的快速速增长，同时住住宅消费费支出在在家庭支支出中所所占比例例的快速速提高，使我国国城镇家家庭用于于住宅消消费支出出的金额额不断加

21、加大。经经专家研研究预测测，未来来我国房房地产发发展的趋趋势是：（1）从从房地产产市场总总体形势势来看，未来走走势平稳稳，行业业关注度度减弱。在国家家宏观调调控措施施指导下下，近年年来我国国房地产产开发投投资的快快速增势势得以遏遏制，初初步形成成了以普普通商品品房为主主的住房房供应结结构，房房价趋于于稳定。平稳是是未来房房地产市市场走势势的主调调，行业业“关注度度”减弱，成熟度度将逐步步提高，“横眉冷冷对千夫夫指”、大起起大伏的的时代将将结束。 （2）从从束缚已已久的城城市化需需求看，将会带带动国家家对基础础设施投投资和房房地产项项目的大大幅上升升。以城城市居民民和总人人口的比比例来衡衡量，我

22、我国的城城市化水水平非常常低。由由于国家家在改革革开放以以前一直直实行城城市和农农村劳动动力市场场相分离离的政策策，使得得广大农农村地区区至今仍仍然没有有走上城城市化和和工业化化道路。19778年实实行改革革开放以以来，我我国就逐逐步开始始了城市市化的进进程，并并在过去去几年里里加快了了这一目目标实施施的步伐伐。由于于目前全全国的城城市居民民数仅占占总人口口的400%，所所以，农农村劳动动力向城城市的转转移还有有很长的的路要走走，同样样对城市市住房的的需求也也会有很很大的发发展空间间。（3）从从被束缚缚的住房房升级需需求看，以农村村人口加加速转移移为表现现的城市市化伴随随而来的的是住房房升级的

23、的需求。城市和和农村居居民的人人均住房房面积从从19880年的的788平方米米提高到到如今的的20多多平米。因此，城市住住房的总总使用面面积大约约为300年前的的十倍，在农村村大约为为3倍。（4）从从壮大的的中产阶阶层看，收入分分配和中中产阶层层的出现现是影响响人们需需求变化化的重要要因素。不同的的收入水水平决定定了对不不同产品品的购买买力。其其它国家家的经验验显示，人均年年收入超超过30000美美元将会会出现一一个中产产阶层迅迅速扩大大，消费费需求大大幅上升升的时期期。中国国全球经经济研究究小组预预测，到到20111年，我国人人均年收收入将是是目前收收入水平平的两倍倍，达到到大约225000

24、美元，这将使使中产阶阶层的人人数达到到目前的的6倍(总人口口的288%)。（5）从从住宅质质量的趋趋势来看看，追求求住宅品品质的时时代已经经到来。居住品品质决定定了生活活品质，直接影影响到每每个人、家庭的的生活品品质。品品质房地地产时代代的到来来，加剧剧了企业业的竞争争，所以以，开发发商所建建住宅、建筑要要追求的的不能是是一时的的需求，而应是是经得住住时间考考验的一一劳永逸逸的好产产品。如如果今天天建的房房子，五五十年以以后的人人还觉得得它是好好房子，那么就就说明是是经得起起时间的的考验。所以住住宅这一一特殊商商品的时时间品质质要求耐耐久性、文化感感、适应应今天和和未来需需求等多多个方面面。这

25、一一更高标标准逐渐渐成为开开发商的的共识。 （6）从从消费者者的消费费观念角角度看，随就业业地附近近居住的的时代已已经到来来。在就就业地附附近居住住的优点点是能够够降低交交通成本本、时间间成本，相应地地也会提提高个人人的生活活品质。随着我我国二手手房、租租赁市场场的规范范、成熟熟，也将将推动随随就业地地附近居居住格局局的形成成,新到到一地就就业就出出现一次次“买卖”行为或或“卖”“租”行为，一生只只在一地地居住，一生只只买一次次房子的的行为将将随之改改变。2、*市房地地产市场场状况*市近近几年房房地产市市场出现现了火爆爆的局面面，尤其其经济适适用性住住宅以及及商务写写字楼更更为畅销销，已经经开

26、始成成为*强有力力的经济济增长点点。在当当前住房房制度的的转轨过过渡阶段段，*市集团团和个人人购买力力也随着着房改力力度的加加大和全全民收入入的增加加而逐步步提高，目前处处于上升升发展阶阶段。但但具有超超前意识识强、综综合性服服务高的的住宅建建设工程程目前还还仅仅处处于起步步阶段，它的市市场潜力力随着市市区居民民的增多多，对居居住环境境要求改改善的呼呼声越来来越高，再加上上经济强强市、文文化名市市和组群群结构大大城市的的规划建建设，*市城城市规模模不断扩扩大，中中高档住住宅的需需求越来来越大。特别是是从20001年年起，*市房房地产业业开始逐逐步规范范化，宏宏观环境境渐趋规规范，为为全市房房地

27、产业业的健康康发展提提供了保保障。*房地地产市场场营销时时代已经经显现，激烈的的房地产产市场竞竞争，促促进了房房地产质质量、规规划、环环境、景景观、配配套设施施等的协协调和优优化。特特别是*市新新一轮城城市环境境改造，为规划划住宅社社区提供供了以人人为本的的生态气气息，从从而提高高了*人的居居住档次次与生活活品位。随着*经济济逐年快快速增长长，居民民收入水水平也逐逐年提高高，对户户型合理理、环境境优美、配套设设施齐全全、物业业管理较较好的楼楼盘比较较看重，或投资资、或居居住。3、项目目的市场场预测*嘉信信企业事事务代理理有限公公司商务务楼项目目位于*县中都都大街南南段9888号，新规划划*县中

28、心地地带，具具有以下下几个方方面的市市场优势势：（1）是是区位环环境优势势：周边边教育、医疗、公共服服务设施施齐全，所处地地段和区区域位置置极佳。因此，该项目目的市场场需求前前景较好好，市场场潜力非非常大。（2）是是交通优优势：紧紧邻1005国道道，交通通便利。四、建设设规模和和建设内内容1、建设设规模本项目根根据*县商务楼楼市场需需求情况况和城市市总体规规划要求求，结合合建设地地点条件件和周围围环境，确定本本项目总总体规划划建设规规模为：地上建筑筑总面积积190000平方米米，全部为为商务写写字楼，另建有有地下车车位2000个。项目总总用地面面积19919平平方米。2、建设设内容地上建筑筑总

29、面积积190000平方米米，全部为为商务写写字楼，另建有有地下车车位2000个；项目规划划用地119199平方米米，拟建商务务写字楼楼1栋，高处处19层层，低处117层，配套公公共建筑筑、区内内道路、广场、区内绿绿化、景景观建筑筑等。五、规划划布局与与工程方方案（一）规规划设计计方案1、设计计依据本项目设设计依据据主要有有：（1）中华人人民共和和国城乡乡规划法法（2）*市城城市总体体规划（20004-220200年）（3）*县城市总总体规划划（20004-20220年）（4）城市居居住区规规划设计计规范（5）山东省省实施“中华人人民共和和国城市市规划法法”办法（6）*市关关于“中华人人民共和和

30、国城市市规划法法”实施意意见（7）其其他有关关的法律律、法规规及规划划局的建建议2、指导导思想本项目的的设计指指导思想想为：坚持“高高起点、高定位位、高档档次”的原则则，整体体规划，充分体体现项目目的社会会效益、环境效效益、经经济效益益。结合合区位特特点，打打造独特特的社区区特色和和景观个个性。依依据现有有实际，统筹安安排，长长远规划划，从硬硬件到软软件都体体现出高高水平、高质量量、高起起点，体体现出设设施现代代化、服服务规范范化、管管理科学学化的新新型社区区。3、规划划地点及及现状*嘉信信企业事事务代理理有限公公司商务务楼项目目位于*县中都都大街南南段9888号，紧靠1105国道，地地势平整

31、整，地理理条件优优越，交交通便利利。4、规划划目标合理布局局，因地地制宜，适应城城市总体体规划的的格局，满足城城市长远远发展要要求，创创造最佳佳的环境境和宜人人的空间间，寻求求人与城城市、人人与自然然的和谐谐与均衡衡，建设设绿色社社区、文文明社区区并提高高该地块块的综合合效益。5、规划划原则协调一致致：各专专业设计计之间应应保证协协调一致致，特别别是设备备、电气气专业之之间的管管线、竖竖井之间间的关系系，以及及与土建建之间的的关系等等。经济合理理：在满满足商务务楼各种种使用功功能的基基础上，设计时时应尽量量提高产产品的经经济性，特别是是结构设设计以及及设备、电气的的管道、井、设设备仪表表等的设

32、设计和选选用，在在可能的的条件下下尽量降降低造价价，以达达到节约约投资的的目的。环保节能能：设计计中应尽尽量选用用对环保保节能有有力的各各类材料料、产品品和施工工工艺。建筑节节能设计计应满足足现行的的国家有有关标准准。6、竖向向设计现状地形形比较平平坦，为为了保证证以后的的建设和和工作人人员生活活用水和和排水的的通畅，在现有有地形上上要进行行一定的的地面改改造，在在保证地地面和路路面排水水所要求求的最小小坡度的的前提下下，本方方案综合合进行了了考虑，尽量减减少填土土量，降降低工程程造价。场地坡坡度为00.2-0.88%，人人行道比比道路路路缘石高高1000-2000毫米米，地块块标高高高于路面

33、面标高00.2-0.44米。7、建筑筑设计商务写字字楼平面面贯彻“多样性性”原则，以达到到多样性性的户型型来包容容不同人人的不同同行为活活动。户户型力求求功能合合理、面面积紧凑凑，并且且每户主主要房间间均有良良好的日日照和景景观朝向向，并遵遵守为小小区量身身定做的的设计标标准。项目开发发时间要要求短平平快，建建筑设计计选择了了简洁的的现代风风格，利利用建筑筑横竖相相交错的的墙体，形成骨骨架；并并结合凸凸窗、阳阳台、入入口雨棚棚、空调调机位等等精心的的细部处处理，线线条流畅畅，棱角角分明，营造了了现代感感极强的的居住氛氛围。在建筑造造型设计计上，本本设计力力求创造造一种轻轻盈、明明快的现现代感，

34、表达一一种轻松松、积极极的情感感，是传传统风格格与现代代风格的的完美结结合。在在大的风风格统一一的前提提下每种种户型都都有自己己的造型型特点，增加了了整个服服务区和和商住单体体的可识识别性。11、主主要技术术指标编号项目单位数量1规划用地地（含道道路用地地）平方米191992规划总建建筑面积积平方米190000其中中商业建筑筑面积平方米1900003规划商务务楼层数数层194容积率9.95建筑密度度%58.2246绿地率%407停车位地上20地下200（二）建建筑设计计方案1、设计计依据住宅建建筑设计计规范（GBB 500096619999）建筑设设计防火火规范（GBB500016-20006

35、，220100年版本本）人民防防空工程程设计防防火规范范（GGB5000988-20009）商店建建筑设计计规范（JGGJ488-888）民用建建筑设计计通则（GBB503352-20005）屋面工工程技术术规范（GBB503345-20004）汽车库库建筑设设计规范范（JJGJ1100-98） 其它现现行国家家、部委委、省市市有关规规范、标标准和条条文2、建筑筑设计指指导思想想（1）创创造鲜明明、和谐谐的主体体城市形形象。（2）体体现邹*嘉信信企业事事务代理理有限公公司深厚厚的文化化底蕴及及人文环环境。（3）创创造新世世纪的居居住环境境。（4）精精心的平平面布局局并兼顾顾投入成成本。3、建筑

36、筑平面设设计*是一一个北方方城市，住户的的居住行行为与气气候特征征结合起起来是设设计的一一个方向向，因此此在满足足自然采采光通风风的基础础上，尽尽可能将将室内公公共活动动区域的的开窗面面积增大大，尽量量加大向向阳面与与室外环环境的接接触面，使室内内外融为为一体。写字楼平平面设计计力求灵灵活、适适用、新新颖。按按照大卫卫、大厅厅、大厨厨、小卧卧的原则则区分功功能，合合理布局局，优化化设计。住宅均均保证明明厨、明明卫、明明卧、明明厅，日日照窗地地比满足足规范要要求。房房屋开间间进深适适当，门门、窗尺尺寸及位位置符合合采光、通风的的要求。室内房房间布置置以起居居室为中中心，合合理安排排各厅、室及厨厨

37、房、卫卫生间的的位置，既满足足日常生生活的需需要，又又满足住住室隐秘秘性的要要求。根据与建建设单位位的多次次协商及及多轮方方案的修修改，同同时根据据*县的市场场需求，以及满满足日照照、防火火等技术术要求，最终确确定现在在的户型型组合。该户型型组合充充分考虑虑了用地地、开发发效益、城市景景观、市市场需求求等多方方面的因因素，应应该说是是无论哪哪个角度度讲都不不尽完美美，但又又比较客客观现实实的方案案。户型型综合考考虑了多多种组合合，900平方米米以下户户型为主导，占700%以上，满满足了不不同商户户的现实实需求，同时满满足了购购买和租租赁等多多种使用用方式。人民防空空建筑作作为高层层建筑，是国家

38、家明令要要求设计计的内容容之一。本项目目属于高高层住宅宅，故每每栋主体体建筑下下均有一一层人防防地下室室。人防防地下室室结合地地上建筑筑的功能能分区，每个楼楼座设两两个防护护单元，每个防防护单元元有独立立的防护护设备，每个防防护单元元为一个个独立的的防火分分区和防防烟分区区。每个个防护单单元设两两个（或或有的共共用一个个）防护护出口满满足规范范要求。4、建筑筑剖面设设计本商务写写字楼工工程由11栋19层高层建筑筑组成，地下车车库为11层。建筑筑层高为为2.9m。5、建筑筑立面设设计商住建筑筑单栋面面宽较窄窄，利用用高度优优势体现现出建筑筑向上，挺拔的的感觉，利用现现代立面面构成手手段，利利用构

39、架架，凸窗窗、挑板板等手法法结合主主体，鲜鲜明、饱饱和的色色彩突出出的屋面面造型，形成个个性化的的写字楼楼组群。6、建筑筑装修住宅建筑筑填充墙墙体采用用多排孔孔烧结粉粉煤灰砖砖,符合合本市发发展节能能墙体材材料的要要求。户户内分隔隔墙采用用轻质隔隔墙，以以尽量增增大户内内使用空空间。入入户门采采用防盗盗门，内内门采用用夹板门门或暂不不装门，窗户采采用中空空塑钢窗窗，以满满足建筑筑节能要要求。架架空层地地面采用用防潮地地面；写写字楼面面为C220细石石砼地面面；餐厅厅、会议中中心地面面为贴防防滑砖地地面（带带防水层层），墙墙面皆为为混合砂砂浆墙面面，刷乳乳胶漆，顶棚为为混合砂砂浆顶棚棚，厨房房、

40、卫生生间、阳阳台地面面标高皆皆低于其其它地面面20mmm。屋屋面平屋屋顶处为为膨胀珍珍珠岩保保温屋面面，坡屋屋面处为为红色粘粘土瓦屋屋面。屋屋面排水水为有组组织排水水，雨水水管采用用PVCC塑料落落水管。室外坡坡道为混混凝土坡坡道，散散水为110000宽细石石砼散水水。（三）结结构设计计方案1、设计计依据建筑结结构可靠靠度设计计统一标标准GGB5000688-20001建筑结结构荷载载规范GB5500009-220011砌体结结构设计计规范GB5500003-220011混凝土土结构设设计规范范GBB500010-20002建筑抗抗震设计计规范GB5500111-220022建筑地地基基础础设

41、计规规范GGB50007-20002建筑地地基处理理规范JGJJ79-9200022、基本本设计参参数建筑结构构的安全全等级为为二级。建筑结构构可靠度度采用的的设计基基准期TT取500年。抗震设防防烈度为为7度，设计基基本地震震加速值值为0.05gg，设计计地震分分组为第第一组。建筑抗震震重要性性分类为为乙类建建筑，地地震作用用须符合合7度抗抗震设防防烈度的的要求抗震等级级商业框架架抗震等等级为四四级。地下车库库框架抗抗震等级级为三级级。3、上部部结构方方案商业公建建结构采采用全现现浇钢筋筋混凝土土框架结结构体系系，梁板板式楼面面。地下车库库结构采采用全现现浇钢筋筋混凝土土框架结结构体系系框架

42、结构构建筑物物外墙均均采用空空心砖墙墙，并做做外墙体体保温。内墙为为砌块墙墙，砖砌砌体结构构建筑物物墙体均均采用烧烧结煤矸矸石砖墙墙。连系系梁兼做做门窗过过梁。围围护墙皆皆按有关关结构规规范要求求设置构构造柱、圈梁，并设置置墙柱拉拉结筋，以满足足结构抗抗震设防防要求。4、基础础设计方方案商住楼拟拟采用箱箱形基础础。其它建筑筑物拟采采用混凝凝土条形形基础或或独立柱柱基。具体的基基础形式式应根据据实际的的地质勘勘察资料料和结构构荷载情情况确定定。5、结构构荷载基本风压压W=0.555kNN/m22，地面面粗糙度度取B类类。雪菏载：0.335kNN/m22 主要楼面面和屋面面菏载标标准值按按建筑结结

43、构菏载载规范取取值：库房 5.00kN/m2商业 3.55kN/m2厕所、阳阳台、楼楼梯 2.5kNN/m226、结构构材料本项目建建筑物主主体结构构混凝土土强度等等级：混凝土强强度等级级：五层层以下为为C355；框架混凝凝土强度度等级为为C300、基础础垫层混混凝土为为C100外，其其它处皆皆为C220；钢筋采用用HPBB2355级和HHRB3335级级钢筋。砌体材料料强度等等级为MMu100，砌筑筑砂浆地地面以下下采用MM5.00水泥砂砂浆，地地面以上上为M55.0混混合砂浆浆，未说说明的其其它结构构问题皆皆按国家家有关规规范、规规程执行行。（四）给给排水设设计方案案1、设计计依据及及设计

44、范范围建设单位位提供的的有关设设计任务务书和建建筑专业业方案资资料。国家颁布布的现行行有关规规范和标标准。设计范围围：规划划基地内内室内外外给排水水，消防防设计。2、给水水方案（1）需需水预测测商业建建筑用水水按7升升/m2.天计计，商业业建筑面面积为119000平方方米，则则最高日日最高用用水量为为1333立方米米。市政、公建、绿化用用水量为为取上述述的155%，最最高日最最高用水水量为119.995立方方米。未预见见用水量量及管网网漏失水水量未预见用用水及管管网漏失失水量按按其最高高日用水水量的110%计计，则该该用水量量为133.3立立方米。综上所述述，规划划该项目目最高日日总用水水量为

45、1166.25立立方米。（2）供供水水源源及水压压水源：取自市市政给水水管网，拟从城城市干道道各引入入一路DDN2000给水水管，引引入后在在基地内内成环状状布置，以满足足整个社社区生活活和消防防用水。市政水水压按00.255Mpaa考虑。水质：水质符符合生生活饮用用水卫生生标准GB557455-899。给水系系统：供水系统统根据建建筑高度度的不同同分成33个不同同的压力力分压。 低压生活活供水系系统：116层建建筑、市市政用水水，由*县供水集集团供应应。中压生活活供水系系统：7715层层建筑生生活用水水、室外外消防。高压生活活供水系系统：115层以以上建筑筑生活用用水。（3）管管网的布布置为

46、了提高高商务楼楼供水的的安全可可靠性，管网的的布置采采用环状状与枝状状相结合合的方式式。主干干管以环环状网布布置，支支管以枝枝状网布布置。在在主要道道路上布布置给水水主干管管。3、消防防设计（1）建建筑物按按二类建建筑防火火标准设设计，耐耐火等级级为二级级。（2）消消防水量量：根据据消防规规范商务务楼同一一时间内内按发生生一次火火灾计，一次火火灾灭火火用水量量为200升/秒秒，一次次着火时时间按22小时计计，则项项目室外外消防用用水量为为1400立方米米/日。对于项项目室内内消防用用水由变变频调速速供水设设备供水水，消防防用水量量为室内内消火栓栓系统115升/秒，同同一时间间内按22个消火火栓

47、计算算，2个个小时灭灭火用水水量为2216立立方米/日，则则消防总总用水量量为3556立方方米/日日。（3）消消防水源源：室外外消防用用水取自自城市自自来水网网，两路路DN2200给给水管在在基地内内呈环状状网布置置，环网网上按间间距不大大于1220m布布置地上上式三出出口消火火栓,消消防栓采采用半地地下防冻冻式。室室内消防防用水储储存在消消防专用用水池内内，消火火栓系统统按火灾灾延续时时间2小小时，自自动喷水水灭火系系统按火火灾延续续时间11小时计计，消防防贮水量量共为3360mm3。（4）消消防系统统：室内内消火栓栓系统管管网竖向向成环，按规范范要求在在走道公公共部位位布置单单出口消消防栓

48、，其间距距保证任任何部位位有两个个消防栓栓的水枪枪充实水水柱同时时到达，充实水水柱按110m设设计。（5）自自动喷水水灭火系系统为稳稳高压湿湿式系统统，每个个防火分分区及楼楼层分别别设有水水流指示示器，在在大厅、公共走走道库房房等处均均布置快快速响应应喷头。（6）每每层按规规范配置置磷酸铵铵盐干粉粉手提式式灭火器器。（7）建建筑疏散散楼梯在在数量、间距、疏散宽宽度等方方面均应应能满足足消防要要求。4、排水水方案（1）排排水体制制：本着着高起点点、高标标准的要要求，室室内排水水采用污污、废水水合流制制排水系系统；室室外排水水采用雨雨水、污污水分流流制排水水系统。污水经经生化处处理消毒毒后排入入市

49、政污污水管网网，雨水水排至市市政雨水管网网。（2）排排水系统统：雨水：雨水流流量按*市暴暴雨强度度公式计计算，重重现期为为一年，雨水管管管径按按雨水流流量计算算；各管管段流向向布置，根据竖竖向规划划及水系系分布进进行考虑虑，本着着就近排排入水体体的原则则进行布布置。最最小管径径D3000，最最大管径径为D6600。规划后后，该项项目区排排水通畅畅、迅速速、无积积水现象象。污水：污水流流量按给给水量的的90%计，商商住数、公建楼楼的污水水需经化化粪池初初沉，然然后流入入污水管管。5、管材材（1）室室外给水水管选用用实壁给给水塑料料管，橡橡胶圈接接口；室室内给水水管选用用PPRR塑料管管，热熔熔焊

50、接。（2）室室内排水水管选用用硬聚氯氯乙烯排排水塑料料管，粘粘接；室室外排水水管选用用排水塑塑料管，橡胶圈圈接口。（3）热热水管选选用耐热热型铝塑塑管及配配件，卡卡套连接接。（4）消消防喷淋淋管DNN1500选用无无缝钢管管，内外外热镀锌锌；DNN1000，选用用热镀锌锌钢管，管道连连接；DDN1000，卡箍箍连接；DN1000，丝扣扣连接。（五）制制冷及取取暖设计计方案1.制冷冷机组选选用多联联机，用用于夏季季制冷，冬季制制热，置置于屋顶顶，不需需单设机机房。2.室内内冬季室室内温度度24-27度度，厨房房冬季室室内温度度19度度，其余余房间冬冬季室内内温度222度.3.采用用风机盘盘管加新

51、新风系统统.4.新风风均由新新风机处处理后,提供各各房间.5.风管管道全部部采用新新型风管管保温板板材制作作。（七）供供电及电电信设计计方案1、供电电设计（1）设设计依据据建设单位位提供的的有关设设计任务务书。建筑、结结构、给给排水等等有关专专业提供供的资料料。国家颁发发的有关关设计规规范和标标准。供配电电系统设设计规范范 【GB5500552-220099】10KKV及以以下变电电所设计计规范 【GBB500053-94】低压配配电设计计规范 【GBB500054-95】建筑物物防雷设计计规范 【GGB5000577-944，20000年年版】民用建建筑电气气设计规规范 【JJGJ116-2

52、20088】建筑设设计防火火规范 【GBB500016-20006,220100年版】火灾自自动报警警系统设设计规范范 【GB55001116-98】（2）供供电设计计1、本工工程属一一类高层层建筑：消防系系统设施施电源（消防中中心、安安防、正正压送风风机、排排烟风机机、消防防电梯、消防照照明及应应急指示示疏散照照明、普普通客梯梯、各走走廊、电电梯前室室、防烟烟楼梯间间、通信信系统等等为一级级负荷）。生活活水泵、排污泵泵等为二二级负荷荷，其它它为三级级负荷。2、供电电电源：采用两两路独立立10KKV电源源供电，两路110KVV电源采采用电缆缆穿保护护管埋地地引入本本建筑，并送至至地下层层高压配

53、配电室的的电源进进线柜。两路110KVV电源同同时工作作，互为为备用，当一路路电源停停电或故故障时，另一路路电源自自动投入入带全部部负荷供供电。3、在地地下层设设高低压压配、变变电室，供本工工程的消消防配电电系统、动力配配电系统统、应急急照明及及诱导疏疏散指示示照明系系统和普普通照明明系统的的用电。4、消防防系统设设施电源源均采用用双回路路专用电电缆供电电，在最最末一级级配电箱箱处设双双电源自自投装置置，自投投方式采采用双电电源自投投自复，其它电电力设备备采用放放射式与与树干式式供电方方式。5、自配配变电室室至各层层的消防防设施、动力设设备及其其它设备备的供电电线路均均沿强电电竖井内内的电缆缆

54、桥架敷敷设。自自各层配配电箱至至各用电电设备的的供电线线路均穿穿钢管沿沿地板或或沿墙暗暗敷设。6、室内内照明设设计依据据建筑照照明设计计标准（GB5500334-220044）要求求布置灯灯具。（3）建建筑物防防雷建筑物防防雷按二二级考虑虑。在各各建筑物物顶部设设避雷带带做接闪闪器，引引下线利利用柱内内二根以以上主筋筋，接地地极利用用建筑物物基础，建筑物物每层利利用框架架梁钢筋筋与柱内内主筋连连接形成成法拉第第笼防雷雷击，对对建筑物物各电源源电缆进进户处设设置防雷雷击电涌涌保护器器。各建建筑物的的强、弱弱电竖井井引入线线采用金金属管保保护以防防雷电波波侵入。建筑物物内低压压配电屏屏、各层层配电

55、箱箱及带有有计算机机、弱电电信息装装置的中中端配电电箱分三三级设置置电涌保保护器。本工程接接地保护护采用TTN-SS接地系系统，变变压器中中性点直直接接地地，设专专用接地地线（PPE线），接地地体利用用建筑物物基础钢钢筋，所所有进户户金属管管线、电电梯接地地、防雷雷接地、弱电接接地、电电气设备备接地及及建筑物物的各种种水平、垂直金金属管干干线与建建筑物接接地体全全部连接接，形成成总等电电位连接接，接地地电阻小小于1欧欧。淋浴浴、卫生生间等设设施局部部辅助等等电位联联结，防防止电击击或微电电击的发发生。2、电信信设计（1）在在地下一一层设弱弱电室，电话、有线电电视、网网络系统统均终端端均设在在弱

56、电室室内。（2）网网络信息息点及电电话点设设置：1）办公公区域部部分按55-100平方米米配置一一个信息息点点、公共区区域部分分按200-500平方米米配置一一个信息息点、每每个会议议室配置置1-22个信息息点。2）网络络及电话话均引自自市市政政各网络络，进户户采用光光纤穿管管埋地引引入弱电电室。室室内线路路均沿弱弱电竖井井内桥架架敷设。由弱电电竖井内内配线架架至各电电话出线线座的线线路，均均穿钢管管沿地或或沿墙暗暗敷设。（3）有有线电视视系统的的设置：1）有线线电视引引自市有有线电视视网，进进户采用用光纤穿穿管埋地地及沿桥桥一侧引引入弱电电室。室室内线路路均沿弱弱电竖井井内桥架架敷设。由弱电

57、电竖井内内分配箱箱至各电电视出线线座的线线路，均均穿钢管管沿地或或沿墙暗暗敷设。2）在各各会议室室、会议议休息厅厅、展览览室、接接待室等等设置有有线电视视出线座座。（八）管管线铺设设方案本工程管管线共有有水管、雨水管管、污水水管、电电力电缆缆、电信信电缆、热力管管、燃气气管共77种，除除电力电电缆和电电信电缆缆采用电电缆沟铺铺设外，其余管管线一律律采用直直埋铺设设。各种管线线之间以以及管线线与道路路及建筑筑之间要要保持一一定的水水平和垂垂直净距距，避免免互相干干扰，各各种管线线在垂直直交叉时时，应遵遵守如下下原则：1、压力力流管让让重力流流管。2、小管管径让大大管径3、给水水管尽量量在污水水管

58、上面面。4、易弯弯曲管让让不易弯弯曲管。5、临时时性管线线让永久久性管线线。6、工程程量小的的管线让让工程量量大的管管线。六、项目目实施进进度本项目申申请报告告报告于于20111年3月编制制，立项项批复后后应立即即着手进进行前期期准备工工作，及及时委托托设计单单位编制制初步设设计，并并进行建建设场地地的拆迁迁、勘测测和场地地平整等等工作。开发建建设期为为两年。开发总目目标是建建设一个个环境优优美、舒舒适、工工程质量量优良，规划设设计合理理，配套套设施齐齐全，物物业管理理一流，集居住住、娱乐乐、购物物为一体体的文明明社区，成为*县的优良良写字楼楼。为确保工工程质量量和施工工进度，严格执执行投资资

59、项目的的法人责责任制、招标投投标制、工程监监理制和和合同管管理制，通过科科学组织织、合理理安排工工期，加加快项目目建设进进度，确确保建设设目标的的实现。七、投资资估算与与资金筹筹措（一）建建设投资资1、编制制依据国家发改改委、建建设部发发布的建设项项目经济济评价方方法与参参数第第三版。中华人民民共和国国建设部部发布的的房地地产开发发项目经经济评价价方法。规划设计计院提供供的总体体规划图图设计说说明。估算中的的有关税税金和费费用按现现行规定定和同类类项目的的平均水水平测算算。该项目的的基本配配套费用用按现行行造价估估算。工程费用用按国家家建设工工程计价价规范及及山东省省建筑工工程消耗耗量定额额计

60、算。国家现行行的有关关法规和和规定。2、投资资估算范范围投资估算算范围为为本次项项目分析析的全部部内容，包括土土地购置置费用，建筑安安装工程程费用，工程建建设其他他费用，管理费费用，销销售费用用，以及及财务费费用，不不可预见见费等。3、编制制方法建安工程程费参照照同类建建筑物近近期单位位造价,按指标标估算法法进行估估算，其其他费用用均根据据项目实实际情况况估算，并考虑虑了5%的不可可预见费费。4、项目目总投资资经测算，项目总总投资估估算额为为49000万元元，全部部为开发发产品投投资。详详见项目目总投资资估算表表。（二）开开发进度度计划项目拟开开发建设设期为两两年，项项目开发发用款计计划详见见