建筑工程建筑面积测量作业指导书

1、 建筑工程建筑面积测量作业指导书目的为配合重庆市建筑工程规划核实暂行办法（渝规发2010？号）的实施，更好地服务于规划管理，核查建设工程是否按照批准的建设工程规划许可证及附件、附图确定的有关内容进行建设。本作业指导书对建筑工程竣工规划验收建筑面积测量的工作程序作必要阐述，规定作业程序及操作规程，确保产品的质量。适用范围本作业指导书适用于我院建筑工程竣工规划验收建筑面积测量工作。引用标准建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2005；城市测量规范CJJ8-99；重庆市建设工程竣工规划验收暂行办法渝规发（2006）147号；重庆市建筑工程规划核实暂行办法渝规发2010？号；重庆市规划局关于建

2、设工程批后管理规划测量有关问题及其处理意见的通报渝规发2008158号3.6重庆市规划局关于“建筑工程建筑面积计算规范”及相关规范性文件有关条文执行标准研究会议纪要法规字20079号重庆市规划局关于建筑面积核算相关问题研究会会议纪要建管字200773号2009年第一次建筑规划管理季度例会会议纪要建管字200922号工作程序和要求接收任务经营人员应根据建设方的要求，了解工程的特点和作业环境，落实是否具备测量条件和有无其它特殊要求，并要求建设方提供：建设工程规划许可证（纸质）、建设工程规划许可证附图（纸质、电子）、建筑竣工图（电子）、经规划批准的设计变更书等。对建设方提供资料齐全和现场具备测量条件

3、的项目，经营人员应根据建设方的要求及时下发服务卡。在下发服务卡时，应描述清楚：具体的工作内容、工作涉及的图号、顾客提供的财产、对外提供的资料、具体的工作量、合理的工期等。生产部门在接收经营办下达的任务时要检查建设方提供的资料是否齐全、服务卡的内容是否表达清楚，提供的资料是否与服务卡标注的一致，工期的合理性等。并根据任务安排一并移交小组。内业准备作业人员在接受任务后，仔细阅读服务卡上的工作内容、工期要求、成果资料的提供方式以及有无特殊要求，及时查阅建设方提供的资料了解工程项目情况。对发现建设方提供资料不全要及时告知经营人员，要求建设单位重新提供。不具备测量条件的，在前期准备过程中发现不具备测量条

4、件的，及时告知经营人员、部门领导。直至具备条件时才进场测量充分理解该项目的建筑竣工（或施工设计）图，将建筑平面图、剖面图以及立面图有机结合起来，了解建筑的构成类型、结构的特点、墙体厚度等。对有电子版建筑竣工图（或施工设计图）的工程，保留平面图中的轴线，关闭平面图中的尺寸，对其它内容取舍后，采用适当的比例打印出来，作为外业工作图使用。作业人员应根据工程的需要准备外业测量所必须的仪器，如手持式测距仪、数码照相机、钢卷尺、全站仪等。外业测量作业小组进入作业现场后尽量与甲方沟通得到甲方配合，询问是否按照规划审批的图件施工，是否有设计更改，注意收集设计更改的施工图件。巡视建筑物的结构和轮廓和楼层，对整栋

5、建筑做到心中有数，策划测量方案和顺序，对量测困难的建筑物外墙边应作好实施方案。现场调查：在作业现场，依据打印的外业工作图，首先对照现场建筑物的外轮廓、层数、附属设施、房屋类型、建筑结构等要素反复对照认真分析，验证建筑物的基本外轮廓是否有差异，附属设施是否按规划许可进行修建，在充分了解建筑物内外的基本情况后了然后进入室内进行调查各层墙体厚度，以及技术层、夹层、暗层的分布情况。逐一量边：在充分调查了建筑物内外的基本情况后再进行建筑边长的实测。现场作业时应对每条边逐一进行边长测量，形成封闭，将测量值记录在外业测量工作图相应的位置上，精确至0.01米记录的数据为现场实测数据。若在建筑物内部量测时，则在

6、实测数据后注记“+墙厚”，以便于大组长外业检查核对。建筑物突出悬空部分、弧形、曲线等不规则的建筑难以用手持测距仪测量的，需采用漫反射全站仪测量，并尽量通过一站测量完成，避免多站测量的控制点误差的影响。必须进行多站测量时，则所采用仪器测角精度不应低于7，测距标称精度不应低于5mm+3ppmxD。层高和净高的测量：1）层高在2.20米或净高在2.10米和1.2的建筑物要准确测量其层高或净高，以便于区分计算全面积或半面积。如坡屋顶内和场馆看台下的净高、夹层的层高、地下建筑的层高以及设计层高为2.1米或1.2的车库等。2）机械式停车位的净高测量：对建设工程项目报批时设置有机械式停车位，要求在外业测量时

7、要测量其净高，并标注在建筑面积实测图中。3）敞开式架空空间的净高测量：建筑物底层或裙楼和塔楼之间设置的敞开式架空空间、建筑物架空走廊下部空间（净高大于等于3.6米，其建筑面积不计容积率），要求在外业测量时要测量其净高，并标注在建筑面积实测图中。4）机械式停车位、敞开式架空空间的净高的标注：要求标注在建筑面积实测图对应的部位，标注形式为：净高=？。影像采集：对进行测绘的建筑物的多个立面（建筑物的4个墙面、屋顶）、面积计算容易产生异议的部位（计算半面积的建筑物、不计算面积的构筑物、对是否计算面积和计算全面积还是半面积有异议的建筑物）、与设计相比有变化的部位、建设方对建筑进行了整改的部位（如：将地下

8、室垫高导致层高不足2.2米按半面积计算、阳台整改为飘窗不计算面积、室内空间整改为阳台按半面积计算、封闭部分空间不计算面积等情况）、结构复杂或规范中未明确界定的建筑部位必须采集数码影像。影像数据按建筑物的栋号分类放置，且要说明建筑的栋号、部位、楼层等，便于查看。对纸质规划许可证、规划审批的纸质附图中特殊情况（如建筑中的空中院馆、空中花园、入户花园、庭院、阳台等规划审批附图的界定）要采集影像数据，并提交检查后归档。巡视核对：作业小组不要受设计图的影响，在现场要仔细巡视核对，注意实地建筑与设计图有出入的地方，特别是工业厂房中的技术层、夹层、暗层以及地下室、阳台、室内花园、卫生间、楼顶等隐蔽地方应仔细

9、核查，特别是疑似违规建筑。面积测量主要是外围，所以要求作业小组要绕建筑物的外围核对一圈，避免因在内部测量而遗漏建筑物。外业测量的注意事项1）在建筑物边长测量过程中要注意到由于施工误差带来的测量误差，比如阴阳角不方正时我们按照矩形进行测量和计算，在非直角或曲线测量和图形绘制时应小心谨慎，做到准确无误。测量过程中发现测量边长与设计边长有较大出入时，应反复核查，确认无误后仔细分析产生的原因，判断是否为改变建筑轴线、施工误差或装饰以及修改设计等原因导致的。3）每栋建筑物都应逐一进行边长测量，形成封闭。每条边长都应进行二次丈量，手持测距仪二次测距差值不得大于0.005米，取平均值作为外业测量值。无围护结

10、构的应按其结构底板水平位置为准，有围护结构以围护结构外框尺寸为准。面积测量主要是外围，所以要求作业小组要绕建筑物的外围核对一圈，避免因在内部测量而遗漏建筑物。若在建筑物内部量测时，则在实测数据后注记“+墙厚”。4）建筑物对应边应相等，因丈量误差引起的对应边差值满足边长限差要求时，以对应边中数为准。5）当建筑楼层结构相同时（主要指标准层），除测量底层边长尺寸外，还应检校其余12层的内框边长尺寸。6）无论是屋顶建筑、地下室、中间层的尺寸量取都要注意层高2.2米与2.2米以下的区别。量取坡屋顶建筑尺寸时应注意区分净高2.10米高度和1.20米至2.10米高度的范围。7）每层功能区尺寸量取，内墙量以1

11、2内墙中线为准，外墙取外边缘。内业计算边长的取值：建筑物对应边应相等，因测量误差引起的对应边差值满足边长限差要求时，以对应边中数为准。建筑物外墙边（扣除抹灰层、装饰层后）的长度与设计长度的误差若在允许误差范围内，按设计长度计算面积；若超出允许误差范围，按实测长度计算面积。但在实际作业过程中，由于无法准确确定建筑抹灰和装饰的厚度，一般根据外业实测边长（包括抹灰和装饰的厚度）与设计边长的较差值，该值与该建筑抹灰和装饰厚度的经验值的较差不超过当地的规定值，可按照设计边长计算建筑面积。当测量边长扣除抹灰和装饰厚度后与设计边长比较满足以下条件时可按照设计边长计：比较值土（0.043+0.0014D）D：

12、为边长，单位米。实测图绘制：根据确定的边长值，以米为单位，利用AtuoCAD软件参照设计图或外业实测草图按1：1比例分层绘制实测图。分层实测图按楼层顺序在绘制时从下到上排列，不同建筑物分列排列。添加图廓：以实测图中面积最大的一层作为参考，选取适当比例，为实测图绘制图廓。在同一栋建筑中最好采用同一比例，同一工程不同建筑可以采用不同的比例绘制。在图廓中准确填写建设单位、项目位置、作业人员等。长度标注：面积实测图绘制完毕和图廓添加后，对各建筑的边长进行长度标注，边长采用分段标注的方式，对有分段边长不能标注总边长。边长核实：作业人员在参照设计图或外业实测草图绘制面积实测图后，在标柱完边长后，一定要对照

13、外业实测草图中的外业实测数据仔细检查，并且外业实测草图与内业的建筑面积实测图要一一对应。检查图上尺寸标注与图形实际长度是否保持一致性，建筑楼层与实测图是否一致，是否有遗漏楼层等。建筑功能划分：1）要求对每栋建筑每层要划分建筑功能，建筑功能的划分应严格按照规划部门批准的各部位建筑功能为准，各建筑功能一定要标示明确。建筑功能一共划分为6类：分别为居住、公建、配套设施、工业、停车库、其他，各建筑功能一定要标示明确。原则项目中住宅、公寓列入居住类别；办公、酒店、科研、商业、服务类列入公建类别；教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用类列入配套设施；工业用途的厂房、车间、库房、设备间等列入工业类别；

14、项目中专门用于停车的建筑列入停车库类别；不属于上述功能的如架空层、转换层等列入其他类。2）对配套设施功能中的具体功能（如：学校、医疗卫生、物管用房、居委会、人防通道等）要细分，必须按审批附图的位置进行细分和标注。3）在规划许可证或批准附图中没有明确功能的或未取得建设工程规划许可证的违法建筑（如变电房、门卫等建筑）不标注其建筑功能，面积统计时只进行汇总统计。若部分功能发生变化，在规划局确认并要求标注其变化后新的建筑功能，才能标注变更后的建筑功能，否则只能标注其审批时确定的功能。4）对于规划许可证与附图上的建筑功能不一致时：首先应以规划许可证的功能为准，但应将附图的功能标准在后面，如：公建（附图功

15、能为停车库）。对规划局要求按审批附图的建筑功能为准时，应将规划许可证的功能标准在后面，如：停车库（许可证功能为公建）。面积计算：在面积计算前将面积实测图与设计施工图叠加，比较两者之间的差别，有异常情况时应仔细核对，确认无误后方可进行面积计算和面积数据统计。面积计算要特别注意飘窗、阳台、花池、空中院馆、空中花园、入户花园、庭院、建筑架空的界定。注意建筑物内楼梯间、电梯井、提物井、管道井、通风排风竖井、垃圾道、附墙烟囱、地下车道和人行道应按建筑物的自然层计算的原则。面积统计：分别统计出建筑明细表和建筑汇总表。面积统计要分别按每层、每栋、建筑功能、地上、地下等进行统计，并与规划审批数据进行比较，规划

16、许可证无明细数据的可不比较。报告编写：根据工程的性质，选用规定的建筑面积报告格式编写该工程的建筑面积报告。建筑面积报告包括三部分：建筑面积测量说明、建筑面积统计表、建筑面积实测图。建筑面积统计表、建筑面积实测图在建筑面积测量说明编写前按上述4.4.2和4.4.8条款的要求编写。建筑面积测量说明包括：概况、技术标准和依据、建筑面积测量结果、提交成果资料、说明五部分，编写时应注意建设单位名称、项目位置、项目名称、测量日期、规划许可证号等信息的准确，并注意建设单位名称、项目位置与面积实测图中的一致性。对说明中的统计数据、比较数据应仔细、反复核对，避免出现错误。成果报告检查验收建筑面积测量成果实行二级

17、检查一级验收制。一级检查为作业人员自检，二级检查由生产部门质量检查人员检查，最后由总工办验收人员进行验收。室检查人员在接收小组提交的建筑面积测量报告时应检查提交资料的完备情况：工程服务卡、建设工程规划许可证及附图、施工设计图（电子、纸质）、建筑竣工图（电子）、设计变更、外业工作图、建筑面积测量说明、建筑面积测量统计表、建筑面积测量实测图等。当小组提交的资料不完备时应退回小组直到资料完备后接收。内业检查：检查员对小组提交的外业工作图进行内业全面数据检查，并与设计资料进行比较，注意建筑功能的区分是否合理，建筑空间定性是否准确，建筑楼层是否遗漏，对应边长度是否合理，签署是否完整。检查建筑工程实测图时

18、应全面检查小组的制图过程，对图中标注的尺寸与图形的实际尺寸应检查是否一致，对图形的面积计算与统计、建筑功能分区应全部复核。成果报告应完整阅览，并对其中提供的数据应仔细核对，表述准确。在检查过程中发现疑问应及时与小组沟通求证，当内业不能解决时要责成小组及时到外业核对或自己到外业巡视核对。检查完成后签署检查意见并提交总工办验收，总工办验收时应与4.7.4一致，验收完成后签署验收意见返回室检查人员。建筑面积测量的基本要求作业组在进入测绘现场时，必须严格遵守重庆市勘测院安全生产管理实施办法，应具备安全防范意识，切实保障人身财产安全。作业组在项目现场必须遵守业主的安全管理规定，对有一定安全隐患的作业现场

19、，作业人员应相互关照，采取相应的安全措施，如配带安全帽等，服从施工现场安全管理。对有较大安全隐患的建筑物，应主动与业主联系，达成共识，待安全隐患消除后再进行作业。在地下室作业时应带上照明设备，保证数据采集时的人身和仪器设备安全，在屋顶或阁楼作业时，不得到女儿墙外测量边长，不得翻越栏杆到存在不安全因素地方作业，阁楼或跃层无楼梯上下时应与业主联系，获得他们的支持与配合，共同搞好安全生产。作业人员应加强自身业务技术学习和职业道德素养，将质量意识放在首位，正确掌握规划审批条件，严格执行国家有关标准、规范和规划局的有关规划监督测量的管理规定以及我院质量管理体系文件的管理规定，加强自检，提高产品质量，确保

20、出院产品符合标准规范和规划管理的要求。建筑空间定性指建筑物空间根据“引用标准”中的规范或规定等确定建筑空间的性质，判断该建筑空间是否应计算建筑面积，应计算建筑面积的是计算全面积还是半面积。建筑面积计算均是水平面积，具体分为结构外围水平面积、外墙结构外围水平面积、外边线所围水平面积、维护结构外围水平面积、结构底板水平面积、顶盖水平投影面积和结构板的水平投影面积。总结起来就是外围水平面积、水平面积和水平投影面积。分段验收项目的面积测量：对于分阶段验收，如分阶段对车库、裙楼、塔楼部分进行验收，则每部分要求必须全部测完。对个别项目要求测量指定部位的面积，原则上应有规划分局的书面材料，并在报告中进行详细

21、的描述，以确定具体的部位。作业小组要将包含该部位的所有面积测完，然后根据分局的要求，提供相应部位的面积报告。关于自然层计算原则：建筑物内楼梯间、电梯（观光电梯）井、提物井、管道井、通风排风竖井、垃圾道、附墙烟囱、应按建筑物的自然层计算。注意：跃层建筑的楼梯间、电梯（观光电梯）井不管是否通达到跃层，均按审批的楼层数计算面积。跃层的室内楼梯的面积计算：跃层建筑审批图标注为“业主自理”的室内楼梯，现场测量时，不论是否版序/修订:C/0标题：建筑工程建筑面积测量作业指导书CQKC/QC-CH17-2010 重庆市勘测院作业文件修建楼梯，均应计算楼梯的建筑面积。但对于未修建的楼梯应在报告中注明：XX楼XX层的跃层审批图标注为“业主自理”的楼梯未修建，已按审批的附图计算建筑面积，并计入总面积。建筑封闭空间的测量：凡将建筑的地下室、坡屋面顶层空间或利用层高分隔的夹层等建筑空间四周封闭，导致无法进入进行测量，按渝规发2008158号规定执行，作业小组应在建筑面积报告、面积统计表、建筑面积实测图中分别注明该封闭空间的具体位置和是否计算了建筑面积（如某某楼层某某部位已封闭无法进入测量，本次面积测量没有计算其建筑面积），提醒规划人