我国招商地产行业财务战略分析

1、21/21一、行业背景从今年我国房市的实际运行状况和走一直看：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行时期，也确实是开始步入“拐点”。因此那个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：1、泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些都市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些都市的房价尽管仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等都市的房价从2007年四季度开始下调。今年5月份，全国70个

2、大中都市新房和二手房价格的环比涨幅又分不回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。2、成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严峻，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。3、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此

3、项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。4、市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场一是，土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产专门难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来猎取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市

4、场集中度。5、房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。二、招商地产简介招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）于1984年在深圳成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，先后在深圳交易所（000024）、新加坡交易所（200024）挂牌上市。通过20多年的进展，招商地产已成为一家集开发、物业治理有机配合、物业品种齐全的房地产业集团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。公司开发和建设了整个蛇口社区11平方公里的土地，除

5、在深圳综合实力排名第二，占有近4%的市场份额，还在北京、上海、广州、重庆、香港、澳门等多个大中都市拥有三个治理总部和20多个大型地产项目。有下属独资、合资、合作企业二十家，管辖资产达130亿元。在2006中国房地产上市公司TOP10评选中，荣获综合实力第2名。招商地产是招商局集团旗下核心产业之一，通过20多年的进展，作为国家一级房地产综合开发公司，招商地产已成为一家开发，设计，监理，物业治理有机配合的、物业品种齐全住宅产业集团。截止2007年末，招商地产总股本达8.45亿股，总资产超过250亿元。分不在深圳、北京、上海、广州、天津、苏州、南京、佛山、珠海、重庆、成都、漳州等多个大中都市拥有40

6、多个大型房地产项目，累积开发面积超过1000万平方米。在20多年的实践中，招商地产总结出一套注重生态、强调可持续进展的“绿色地产”企业进展理念，并成功开创了国内的社区综合开发模式三、企业财务战略麦肯锡公司通过每年与全球范围内数百家大公司的合作，研究持续改进经营状况的战略，发觉过去十年来，思想与活动都曾水火不相融的两大治理学分支公司财务与公司战略，经剧烈冲突后融为一体。公司财务不再是财务专家的禁地，公司战略也不再是总经理的特区，战略与财务之间的联系日趋紧密和明显。尽管财务活动就其本质而言不能讲是全局性的，而是企业活动的一个职能领域，但某些内容对企业全局的长期进展确有重大阻碍，因此“财务战略应该是

7、整个企业战略的一个不可或缺的部分。2.1财务战略含义企业财务战略，是指为谋求企业资金均衡有效的流淌和实现企业整体战略，为增强企业财务竞争优势，在分析企业内外环境因素对资金流淌阻碍的基础上，对企业资金流淌进行全局性、长期性与制造性的谋划，并确保其执行的过程。2.2财务战略目标企业财务战略的目标是确保企业资金均衡有效流淌而最终实现企业总体战略；企业财务战略关注的焦点是企业资金流淌，这是财务战略不同于其他各种战略的质的规定性；企业财务战略应基于企业内外环境对资金流淌的阻碍，这是财务战略环境分析的特征所在；企业财务战略应具备战略的要紧一般特征，即应注重全局性、长期性、经济周期性和制造性。2.3财务战略

8、的分类按财务活动所包括的差不多内容，财务战略要紧有利润战略、成本战略、投资战略、筹资战略和收入分配战略。利润战略要紧是用来制定公司以后一定时期猎取利润的做规模水平目标。成本战略要紧明确公司在以后一定时期成本的变动趋势、降低成本的水平。成本战略要紧涉及降低成本所采取的要紧措施。投资战略要紧明确公司在以后一定时期内投资的总方向和总规模，各种资源优化配置的要求，投资效益的评价标准，以及实现投资战略目标的要紧途径。筹资战略要紧明确公司在以后一定时期筹资的总规模，取得资金的渠道、方式和时刻，优化资本结构以及实现筹资战略目标的手段。收入分配战略要紧明确公司以后一定时期可能可实现的销售收入和净收入的分配方针

9、、政策、原则、分配顺序以及各利益分配主体对收入分配的要紧结构这种分类有利于在财务战略中实行治理责任制，把战略治理与日常的财务治理工作紧密结合起来，提高工作效率。2.4财务战略意义财务战略作为企业整体战略的一个子系统，具有重要意义： （1）、通过对企业内外环境分析并结合企业整体战略的要求，它提高了企业财务能力，即提高了企业财务系统对环境的适应性； （2）、财务战略注重系统性分析，这提高了企业整体协调性，从而提高了企业的协同效应；（3）、财务战略着眼于长远利益与整体绩效，有助于制造并维持企业的财务优势，进而制造并保持企业的竞争优势。四、招商地产财务战略：逆市增发透析4.1增发过程3月17日，招商地

10、产股东大会上以高票通过，打算通过公开增发A股募集不超过80亿元资金，用于收购公司控股股东蛇口工业区拥有的6宗土地使用权及投资本公司的房地产开发项目共14个6月30日，招商地产80亿元增发方案获证监会批准11月25日，招商地产进行增发A股网上路演12月1日，招商地产公布了此次募资的结果，募集资金总额约59.4亿元12月5日，完成增发4.2两大 “助手”帮其顺利增发 “助手”一：系列房市利好政策房市新政的6大政策利好1、将购买第二套房的首付比例降至20%2、二手房交易营业税的征收年限从5年缩短至2年3、首次购买90平方米以下住宅可减免契税4、降低政府房地产交易环节的税费5、调整公积金贷款政策6、鼓

11、舞银行适度放松贷拥有大股东招商局这一坚强后盾，招商地产终于抓住熊市中难得的一次机会，完成了59.4亿元的增发。 “助手”二：机构投资者帮忙参与此次网上优先认购的无限售条件A股股东仅有2460户，一般社会公众股东仅有798户，累计认购股份为9951万股。控股股东招商局蛇口工业区有限公司及其关联企业认购的股份就高达2.79亿股。此外，基金、社保、企业年金等机构则包下了几乎余下的所有增发股份。专门明显，假如不是控股股东及其关联企业，以及基金等机构的帮忙之下，或许增发并可不能如此顺利。增发完成的招商地产将以充裕的现金流博得行业中的显著优势。募集资金中的26亿元将用于购买控股股东土地项目，增发资金中后续

12、可用于开发和补充公司流淌资金的金额达33.4亿元，为2008年三季度末货币资金的一倍，差不多弥补了公司当前货币资金和短期应付债务之间的缺口。增发后，公司资产负债率将从3季度的67.3%下降11.2个百分点，至56.1%。按新增股本计算，公司重估每股净资产为10.26元，较未增发情况，提高2.91元/股。讲明增发提升公司资金充裕度的同时，也提高了公司抵御市场调整的能力。业内人士普遍认为:增发完成后，招商地产总资产从298亿增加到357亿左右，净资产将从82亿增加到141亿左右，分不增长20%和72%；资产负债率则从3季度的67.3%下降到56.1%。接近60亿的 “输血”， 招商地产减少房地产开

13、发过程中过分依靠信贷融资带来的财务风险。4.3熊市“圈钞票”饱受四大质疑【质疑一】买地风险转嫁给民投资者提出质疑：去年底到现在，整个深圳不论房价依旧地价，都在下跌，现在接着收购大股东的土地使用权，必定会承担专门大的风险。但公司却用公开增发的资金来收购，分明是将风险转嫁给一般投资者啊。有人怀疑路演将敏感问题都屏蔽。投资者表示尽管电脑系统显示“提问成功”，但他的问题最终却没有显示出来。【质疑二】现金充裕为何圈钞票在公开增发的路演过程中，招商地产的多位高管（包括董事长和财务总监等）都表示，公司现在现金状况良好。公司董事长孙承铭也称：“现在公司的现金专门充裕 本次增发目的是配合企业的进展战略，使公司以

14、后持续成长中，保持良好的财务状况，包括改善偿债能，增加土地储备。” 【质疑三】网下认购股为何不锁定网下认购是指网下向一些机构投资者配售股票， 上市日期有一个锁定期限。一般三个月网上发行确实是面向宽敞投资者发行股票。也确实是平常我们所讲的申购新股。网下认购股不锁定也就意味着只要增发股上市，网下认购的基金的机构便能够在二级市场进行抛售。即使招商地产大股东可能接着进行增持，也专门难抵挡机构可能出现的抛售。尽管大股东及关联企业将出资8亿元参与网下申购，且控股股东不但不卖，还可能增持，但这并不等于其他参与网下申购的机构可不能抛售。【质疑四】“缺钞票增发” 依旧“适应性增发” 招商地产“圈钞票史:1993

15、年招商地产在深交所上市，A股首发融资9180万元。1996年、1997年和2003年共进行三次配股，累计募集资金7.01亿元；2000年、2006年、2007年和2008年又进行4次公开增发，假如算上这一次，公开增发累计募集资金高达104.24亿元。假如不算新股首发的融资，仅仅是再融资，招商搞地产差不多从投资者手中圈走了111.25亿元。按招商地产高层领导表示此次增发是为了配合其财务战略和企业整体战略，由此历史数据看来此次招商地产逆市增发像是适应性增发，但专门多业界人士也表示是缺钞票增发，。五、逆市增发战略失措由于企业的财务战略目标和企业的总体战略目标必须与经济周期紧密配合，不然企业会在运营节

16、奏上会大大失调，而房地产企业由于其投入资金大，资金周转率低，资金回收期长的特点，其的运营节奏在一定程度上决定了其可能的进展。原本招商地产增发是其财务战略的一部分，是为配合企业整体战略目标的。但恰逢经济危机，因此为增发过程带来专门大的变数，增发一直推迟到12月份才完成。但，我们也恰从此能够看出招商地产在其财务战略配合企业整体战略上从在的一些问题：1、招商地产战略节奏失调2004-2007年，招商地产VS万科2004年，招商地产34.75亿，万科76.67亿 2005年，招商地产降为26.6亿，万科106亿2006年，招商地产16.02亿，万科212.3亿2007年，招商地产26.27亿，万科52

17、3.6亿招商地产08目标： 销售额冲百亿，过去两年楼市暴涨中并没有见到此种进取的姿态。2、目前最大的压力：现金流和筹资招商地产A股的增发报告中2005-2007三年公司合并经营活动现金净流量分不为13.74亿元、15.83亿元和40.02亿元，其中现金流量压力要紧源自购买项目开发用地，同时，随着公司经营规模的扩大，后续开发还需要投入资金，公司可能面临现金流量不足的风险。同时，另一个风险：2007年，银行借款净额为55.18亿元，经营活动取得现金55.99亿元，项目开发资金对外部借款的依靠程度较大。3、逆市增发缓解现金流早在今年6月30日，招商地产80亿元增发方案已获证监会批准，且须在09年1月

18、前完成。因此增发时机不是专门好，没有专门好的配合企业额财务战略目标，而招商地产一季报显示，去年因大规模囤积土地，负债大幅增加；渤海证券研究报告称，截至三季度，招商地产短期现金支付缺口为33亿元。 2008年招商地产本打算完成100亿的销售额，但上半年仅完成20亿。4、资金紧张的缘故（1）、缘于其在过去两年房地产井喷行情中的缓行与惜售 2006、2007两年房地产井喷行情，这一个给房地产商暴发性增长的时段，招商地产2006年商品房销售收入16.02亿，甚至低于2005年的16.62亿，房价暴涨的2007年也只达到26.27亿，而同期万科的销售收入分不达到212.3亿，523.6亿。以商品房销售收

19、入计，2007年末万科已是招商地产的约20倍。（2）、缘于其利于上市公司平台与资本市场行情融资节奏上的失措 此次增发恰逢当前市场极弱，倚赖大股东认购36.8亿，直到12月5日招商地产才完成增发，募资59.4亿。而在过去两年的井喷行情中，招商地产依靠发可转债、定向增发、租赁物业净现金流为依据信托融资共计融资44.5亿。由此能够看出招商地产的财务战略筹资节奏严峻失措，这在专门大程度上阻碍了招商地产的进展和面对经济危机的挑战。六、考虑：逆市“圈钞票”=“救命稻草”？1、财务战略问题 招商地产这三年总计融资的约104亿中有约49亿用于购买大股东的土地与商业物业资产。而此次增发招商地产要向大股东出资约2

20、6亿购买6个项目土地，其中一个位于深圳市南山区的领航园项目含税费地价约3.61亿，楼面地价达到11289元/平方，按招商地产自行测算的保证15%的项目净利润率，该项目每平方平均售价将达约27200元。以后销售压力不小。 在当下各地土地流拍、房价下行之下，招商地产费尽周折的增发融资为何不更多用于添置更廉价的土地储备? 由此能够看出招商地产在其财务战略决策上存专门大的问题。2、危机中增发能否真救地产商 关于饱尝一年销售低迷和信贷紧缩之苦的地产商，资金链紧绷已成事实，现在又临年关和年底结算危机，增发和发债融资被当成资金来源的最后一根“救命稻草” 作为主业可经营房地产的15家央企之一，尽管招商地产此次增发成功，但也只能解燃眉之急。对整个行业而言，依旧应回到市场