宏观调控与房地产市场发展的协调性研究

1、宏观调控与房地产市场开展的协调性研究内容摘要：我国房地产市场的开展还存在着诸多严重的问题，如地区间严重的开展不平衡，需求膨胀与供给滞后的矛盾，房地产投资的高涨与住房保障缺乏同时并存等。本文针对房地产市场的宏观调控进展了客观的梳理与评价，提出完善房地产市场开展与调控体系的建议。关键词：房地产市场宏观调控协调性自2022年以来，在房地产业开展获得显著成就的同时，市场中也出现了不少的问题。针对市场中存在的各种问题，房地产宏观调控措施不断出台。本文结合房地产市场开展实际对宏观调控进展系统的回忆总结，分析调控目的与施行效果之间存在差距的根本原因，挖掘市场正常开展的动力，以期为今后调控措施的制定提供借鉴。

2、我国房地产市场开展获得的成就是有目共睹的。自1998年以来，随着城镇住房制度改革深化推进，住房商品化的新体制根本确立，以土地出让、土地开发、房地产投资、房地产建立、房地产销售与管理、二手房转让等为链条的房地产市场体系逐步完善，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。我国房地产市场开展中的问题一房地产市场显著的区域性差异我国幅员辽阔，地区经济开展不平衡由来已久，这主要是由于历史、自然、区位、制度等方面的原因造成的。到目前为止仍然存在的经济开展的不平衡直接影响着我国房地产市场的开展。房地产市场是依托于国民经济、区域经济而存在和开展的，东西南北之间、大中小城市之间的经

3、济差异决定了房地产市场显著的区域性差异。随着我国区域经济开展以及新农村建立政策的出台，各区域之间开展上的不平衡会有所缓和。我国也正在积极采取财税、金融、产业、教育等多方面政策措施推动欠兴隆地区开展，在减少贫困和解决区域开展不平衡等方面获得了一定的成绩。房地产市场的显著区域差异也会逐渐由原来的垂直型梯级差异为主演变为横向型特性差异为主。二房地产供需矛盾较大目前，我国正处于城市化快速开展期，从城市化程度指标看，近十年来增长迅速。1996年全国城市化程度为28.7%，2022年增长为43.9%。快速城市化为城市输送来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和根底设施重建为主要

4、形式的城市更新过程，因此，在城市化的量和质的指标方面都有了宏大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市开展用地和房地产的宏大需求远远超出了人们的预测。面对如此庞大的社会需求，用地和房地产的供给层面的调整却是比拟慎重而滞后的，一方面是由于房地产供给自身弹性较小和存在滞后的特点所决定的，另一方面也是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健乃至从紧的金融政策所导致的。供给和需求的关系分析是解释市场现象最有力的证据。在2022至2022年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，价格上涨的原因假如排除了非市场因素如房屋质量进步、本钱增加、周围设施环境改善等因素外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间

5、的矛盾所致。三房地产投资热情与住房保障品性质的冲突改革开放以来，我国居民收入快速增加。2022年城镇居民人均可支配收入达13786元，较2022年增长了约13%，超过了2022年gdp增长的速度。快速增长的居民收入和我国长久以来居民高储蓄率的影响，使得我国居民手中有了相当数量的闲散资金。而国家宏观经济的稳定、快速开展给了民众进展投资的足够信心。随着投资工程的多元化，越来越多的人开场更为注重投资收益的稳定性，而房地产正是以其独有的收益稳定、增值等特点吸引着越来越多的投资者。在我国快速开展的房地产市场中，投资市场和消费市场正同时经历着不断膨胀的过程。在这个过程中，房价的高涨遭遇到我国中低收入阶层住

6、房保障缺乏的瓶颈，进而引发了对于房地产投资行为的金融、税收等调控限制手段。宏观调控政策与市场开展间的矛盾分析一控制房地产投资规模与稳定房价的矛盾一直以来，宏观调控部门主要关注的是投资增长速度指标，对房地产行业的调控也主要关注该行业对固定资产投资的影响。几年间的调控手段一直强调控制“两个闸门，即希望通过控制信贷和土地来控制投资的增长速度。这种做法在方案经济时代是可行的，但是在社会主义市场经济体制下的房地产市场中，那么无法直接改变个人的投资行为。因此，市场调控必须以房价为中心。当我们控制两个“闸门时，市场会预期供给减少，于是房价上涨，而房价上涨又会刺激地产类公司的利润的大幅度增加。在利润的驱动下，

7、地产公司冲破重重阻力，扩大房地产建立规模。结果是房地产投资增长速度无法得到遏制，2022年房地产开发投资增速在连续两年低于固定资产投资增速后强进反弹，高达30.2%，而2021年的前两个月全国大中城市房屋销售价格同比上涨幅度均超过10%，仍然属于快速增长，这个过程也正是市场力量战胜了行政力量的反映。二严格控制土地供给与房价上涨的矛盾为了宏观调控的需要和国家长远开展的需要，国土资源部实行最严格的土地管理制度，2022年全国批准新增建立用地4043万公顷，2022年，全国批准新增建立用地39.50万公顷。这些土地紧缩政策给市场带来的预期是，将来农用地转为房地产开发用地的空间已经非常有限，土地市场的

8、供求关系将日趋紧张，土地市场的竞争将进入白热化状态，价格将不断攀升。严控土地供给虽为了可持续开展，但土地供给紧张，加剧了供需的矛盾，从而刺激了房价上涨。房地产市场开展与调控的协调性策略正确认识政府宏观调控在市场经济中所能起到的作用，要充分发挥房地产市场自身调节的功能。市场失灵的存在，是政府干预经济活动的理由，但是政府干预应该适度，即政府在资源配置过程中不要包揽一切，不要去做本来应当由市场去做并且理论已经证明市场可以做好的事情。公共选择理论认为，政府活动的结果未必能校正市场失灵，政府活动本身也许就有问题，甚至造成更大的资源浪费。主要原因包括政府决策的无效率、政府机构运转的无效率和政府干预的无效率

9、。因为市场经济从根本上来说是靠信息来调节的，而政府始终与市场隔了一层，对市场的感受只有企业、商人最敏感，他们有权根据市场的变化做出及时的反响，政府不合适进展过多的干预。加强经济手段和法律手段的的运用。首先充分合理运用税收手段进展调控。目前我国与房地产直接相关的税种多达14种，其中实际征收的有12种，占我国实际征收税种数量的一半。但总体来看，我国房地产税收构造不合理，重流转、轻保有。而且，已存在的税种也有许多不合理之处。因此，政府可以通过制定更为科学的税收制度和优惠措施来调节房地产的供需构造。其次从金融手段着手。国外的开展经历说明，金融业的参与对促进房地产业的安康开展起着重要作用。因此，我国政府在房地产调控中应该充分发挥金融杠杆的作用，进步调控的有效性。法律是很多兴