关于双桥北内社区治理中现存问题的 思考

1、北京广播电视大学行政管理开放专科毕 业 论 文题目：关于双桥北内社区治理中现存问题的思考学校：朝阳分校年级：2010秋学号：1011001453231姓名：张珺指导教师：张京华目录中文摘要与关键词1社区治理的现存问题及思考1业主与开发商、物业之间的矛盾冲突1业主与业主委员会之间的委托代理问题2业主与居委会之间3业主与政府各行政部门之间4解决社区治理现存问题的对策4建立业主、开发商、物业公司三者之间良性的沟通制度及平台4宏观微观上制约开发商，并构建业主与开发商沟通的制度与平台4完善对物业公司的聘任制度、监督制度4完善业主委员会的组织形式5居委会职能定位要清晰，机构设置、人员素质要与时俱进5政府职

2、能部门培育相关的中介组织、服务组织，并进行监管与考核6结语6参考文献7【摘要 】：随着城市化进程加快，城市社区的治理问题越来越突出。本文以北京市朝阳区双桥北内社区为例，从社区治理中的现存问题分析及思考、解决社区治理现存问题的对策两方面来探讨当今社区的治理问题，以为当今社区治理提供经验。【关键词 】：问题及思考；业主；开发商；居委会；行政职能部门关于双桥北内社区治理中现存问题的思考随着建设和谐社会的进展，城市社区的治理越来越受到人们的关注。一方面城市社区是城市业主的基层组织形式，是城市业主日常生活的小社会。另一方面城市社区自20世纪90年代住宅改革实行商品房化，城市业主基层社会的组织形式由封闭性

3、、业主严重附属的“单位制”到行政部门开始放权的“街居制”，到现在由业主自发需求的“社区制”。与之相对应，城市业主社会的治理由传统行政型社区治理到合作型社区治理，再到当前自治型社区治理，在这个发展历程中社区治理各主体不断地进行利益博弈，问题也不断涌现。这是经济体制改革和社会转型时期社区治理在不断改革与发展的必然表现。本文将以北京市朝阳区双桥北内社区为例，从对社区治理现存问题的分析及思考、社区治理中现存问题的对策两方面来探讨当今社区的治理问题，以为当今社区治理提供经验。一、社区治理的现存问题及思考 本文以北京市朝阳区双桥北内社区为个案研究，朝阳区双桥北内社区位于北京朝阳双柳巷，京通快速路双桥路口东

4、500米双桥小区追求人性化设计，无论户型大小，均设计了玄关功能，保证了私密性和功能的完备性，特别针对一居室有更合理的设计要求，即要有独立的起居室和卧室，同时还要充分保证居住者的舒适程度。外立面风格；品质、现代的外立面整体风格，飘窗、落地阳台设计，保证室内足够采光，新城市主义的设计风格体现了项目超高的性价比。双桥北内社区生活环境比较舒适，交通及商业配套设施比较齐全。这种环境有利于社会、市场参与单纯由政府控制的社区治理，有利于培育社区治理的市场主体和社会主体，有利于社区治理的良性运行。但尽管如此社区治理在实践过程中仍存在许多问题。其中最焦点的问题是,社区治理的各方主体，业主、业主委员会、开发商、物

5、业公司、政府部门各方主体之间存在的利益矛盾冲突。（一）业主与开发商、物业之间的矛盾冲突业主入住社区后，往往对社区的生活方便度、舒适度最关心。但开发商由于资本的逐利性在开发房产项目时往往以利益为本，而不顾业主们的利益。如2009年，入住北内的业主，管庄西里社区接到北内小区居民反映，说某日凌晨4点家中暖气冰凉，屋内没有热气，找了锅炉房，工作人员说欠费就停烧锅炉，不给供气。北内小区现场有30位居民在锅炉房聚集，表示不能停烧暖气。2007年沿着小区这片每个胡同的路灯都没有亮光，天黑了，双桥社区回家路上小区往里面走真的是 1 黑呀呀的一片什么也看不见，出行真的是很不方便；一是这里住的老年人比较多，二是上

6、学的孩子在晚上放学回家的路上很黑，希望早一天解决这里的民生问题。另外开发商和物业面对棘手问题，如业主维权行动或是经营困难等，常常会一下子撤走，作为最后的杀手锏。通过以上一些材料，可以看出：第一，北内社区业主遇到问题，就面临着与开发商、物业直接对峙的境地，没有一个好的沟通平台与机制，也谈不上良性的解决渠道。开发商的资本逐利性，使他们在开发项目时尽量缩减成本，通过各种渠道增加利润，而置业主的利益于不顾。物业公司一般由开发商引进或由居委会指派，他们与开发商之间有密切的利益联系。当业主与开发商对峙时，他们往往站在开发商的立场。此外物业公司作为独立的盈利性组织，在管理过程中，存在管理服务不到位的现象：如

7、停车管理混乱，以致业主不愿将车开进小区停车场；而业主往往不到万不得已很难联合起来维护自己的权利，就算联合起来维护自己的利益，往往还要担心被报复，这不仅严重损害了业主合法维权的权利，更打击了业主参与自治的积极性。而业主的这种松散状态，使业主在与开发商、物业对峙时处于不利地位。第二，双桥北内社区内业主参与社区自治的意识较高，在现实维权中业委会、物业的无作为，使得业主孤军奋战、步履维艰。这一方面可以看到网络信息给业主维权打开了一道窗口，但另一方面现实维权制度支持和平台、渠道的缺失，仍将使业主在社区治理中处于被动地位。（二）业主与业主委员会之间的委托代理问题业主委员会在名义上是一个代表业主利益的共同体

8、组织，应该为业主利益着想，对业主负责。但在实践中业委会却名存实亡。如在北内供暖事件中，业委会在业主们与物业沟通、当业主打业委会留下的公开电话，想请他们代表业主出面反映情况，该电话竟然是物业公司的办公电话。并且他们拒绝提供业委会具体成员的电话。出现这种问题无不让人深思：第一，业委会该如何产生？双桥北内的业委会经过筹备会选举，但筹备会成员却主要是物业公司的工作人员。由物业公司操纵代表业主利益的业委会选举，必然导致业委会在业主们为自身利益艰难维权的时候袖手旁观不作为，甚至站在物业公司的立场。另外也有一些社区的业委会是由居委会召集居民选举产生，但大多数也只是形式。出现这种选举怪状，其一很大程度上是因为

9、社区业主参与社区治理的意识不够，积极性不高。很多业主忙于工作，而大多数业主由于在自我阶层中形成的封闭阶层意识，对不熟悉的人和环境的排斥，以及对利益取向等考量，在现实中往往极少关注社区的治理问题。他们对召开业主大会不热心，而对于自己对业委会的选举权也不珍惜，更别谈自己去参与业委会来维权。其二，业主们的不热心，召开业主大会难，一些社区的居委会就不重视业委会的运作，而只是根据上级指示建立形式上的业委会，或者干脆将业委会的筹备转移给物业公司。其三，许多物业公司为了避免民主选举出来的积极分子，给自己的工作带来麻烦 2 所以积极控制业委会的选举与运作。因此依合法程序召开业主大会并选举业委会，成为业委会代表

10、业主利益合法性的重要前提。第二，业委会产生后，行使权利的过程中如何得到制约？业委会产生之后，要代表业主们的共同利益，并且对业主们负责。如何保证业委会忠于业主们，而不被开发商、物业公司操纵，这必须得到充分考虑。北内的业委会虽说被物业公司控制产生，但业主们也有参与投票的，但其在行驶权利时，作为与不作为完全没受到限制，这在完善业委会参与社区治理时必须要考虑完善。（三）业主与居委会之间居委会按文件中规定的性质是社区治理过程中的基层自治组织。但一方面，居委会由于一贯的基层行政性质，一直以来主要以街道办事处下达的任务为重，很少关注业主的民主自治。而且居委会的行政考核指标往往来自于上级行政部门，决定了居委会

11、唯上级行政部门是从。如有的社区迫于维权，自己选举业委会，但居委会却在物业公司的指导下选举新的业委会并在物业公司备案，而业主们自己选举的业委会的合法性却没有得到承认。另一方面由于近年来市场化改革，社区制的治理体制逐渐引进了市场和社会组织的力量，居委会忙于街道下达的行政性任务，对社区的其他事务管理逐渐减少。此外由于城市化进程加快，社区入住人员不断增长，而政府对居委会机构设置、人员编制均是按原有人口设置，并未增加。如按正常标准，1000户到3000户业主就应设立一个居委会，但双桥社区有的居委会管辖规模最大的约有115600平方米。并且工作人员队伍的素质也未与时俱进，而管理幅度偏大带来的压力，使居委会

12、工作人员的工作态度有待提高。如有的居民向居委会咨询办居住证问题，但该工作人员让业主自己上网查。这是居委会的工作内容之一，但是他们却不告知，态度有待提高。居委会的这种工作现状，反映出以下几个问题：第一，居委会的职能定位到底是什么？居委会作为社区业主基层自治组织，本应指导业主自治，为社区居民营造良好的生活氛围。但实际上却唯上是从，城市业主自治权的行使该何去何从。业主在社区自治中主要为了维护自己的合法权益不被损害，而居委会往往承担着公权名义，并且居委会由于有一定的行政权力，有时甚至与物业公司捆绑在一起。当业主在与居委会有利益冲突，往往业主处于弱势地位。所以居委会的职能定位问题，是今后居委会有效工作的

13、前提。第二，居委会到底该接受谁的考核？因为居委会的经费来源于上级行政部门的划拨，且业绩考核也主要是来自于街道办事处，所以居委会唯上是从。但是居委会作为社区业主基层自治组织，在政府由管理型转为服务型的过程中，居委会应该以服务为主，接受所在社区业主的监督与考核。第三，目前居委会的机构设置已难以满足逐渐加快的城市化进程。所以如何适时、灵活地调整居委会机构设置，并与所在社区的规模相适应，这也是亟待解决的问题。第四，居委会工作队伍素质参差不齐，工作态度有待提高。 3业主与政府各行政部门之间自商品房住宅改革以来，政府的行政权力逐步退出社区治理，而期望引导业主进行自治。但一方面我国的社区业主自治是一种外发型

14、，即政府依据业主维权的发展趋势下放权力，引导业主自治。所以我国在实践过程中，依然存在各个行政部门与开发商利益捆绑而践踏业主权利的问题。如上文中物业公司中业委会选举事件。而另一方面也容易出现政府在社区治理过程中的无作为、难作为现象。社区内的小广告也一直管理不彻底，极易造成社区隐患。且政府的行政主导滋生的问题以及在公共服务中未能及时彻底管理的现状，究其所以：第一，相关政府部门的职能定位不清晰。可以看出在以上材料中政府在改革中虽然有下放权力的趋势，但相关的职能部门在利益面前很难主动退出，甚至不惜为了部门利益而践踏业主利益。第二，相关政府部门仍没有改变执政理念。虽然政治体制改革提出政府要由管理型向服务

15、性转变，但政府相关部门在行政过程中，存在后知后觉的问题：极少积极主动地解决人民群众的问题，而是被动等待。即使有时社区业主反映了问题，也很难得到及时解决。二、解决社区治理现存问题的对策 （一）建立业主、开发商、物业公司三者之间良性的沟通制度及平台1、宏观微观上制约开发商，并构建业主与开发商沟通的制度与平台业主与开发商之间存在的最主要矛盾有两点：一是房屋质量及生活设施质量方面的问题；二是公共用地使用权问题。宏观上政府制定更为详细的开发商运作、物业公司管理的法律法规。微观上，开发商开发的项目作为产品要进入市场，应该像一般产品一样有产检制度。但现实中往往有些房产项目正在建设中就已开盘，业主只能在入住发

16、现问题后，再跟开发商交涉。这是一个制度漏洞，也是现实房产存在问题，一时难以改变。但房产项目作为特殊的商品，业主购得后具有长期使用的特性，而且与业主的生活品质密切相关，因此具有公共性。所以政府应该切实发挥政府的监管作用，设置专门的居住房屋质量鉴定制度：在业主入住前，对房屋质量、饮用水质量等密切关系业主健康的因素进行检查验收，合格之后才正式鉴定入住合同，否则业主可以反悔。另外一旦业主与开发商产生矛盾纠纷，政府部门应该有专门的解决类似问题的中立仲裁机构，仲裁机构根据详细的规章制度进行调查、调解。万一打起官司，仲裁机构应该以中立身份提供证据支持，从而使业主在仲裁机构中获得制度资源，避免业主孤军奋战的不

17、对称地位。2、完善对物业公司的聘任制度、监督制度物业公司为社区业主服务，保障管理社区内各项基础设施，对水管、路灯、体育设施等等进行维修和管理，并保障社区的业主的人身和财产安全，这些都密切关系到业主的切身利益。但目前物业公司的选聘却不掌握在业主们的手中，由开发商引进或居委会指派，而物业公司的收入来源却是由业主支付。这不符合一般自主选择服务对象的市场规律。当然在现实中，刚开始社区入住时，业主不一定很多，将他们组织起来选聘物业也不现实。所以在前期可由开发商引进或居委会指派物业公司。但是当社区 4入住户数达到社区一半以上入住率时，开发商或居委会应该主动将物业公司的选 物业也不现实。所以在前期可由开发商

18、引进或居委会指派物业公司。但是当社区入住户数达到社区一半以上入住率时，开发商或居委会应该主动将物业公司的选聘权移交给组织起来的业委会。如果业委会对现有的物业公司满意，也不会要求更换物业公司；而如果不满意，则可以启动业委会重新选聘物业公司。选聘的物业公司对业委会负责，而业委会可以对物业公司的服务和管理进行监督，或对物业管理不善造成的损失要求赔偿。而居委会也有义务对物业公司依据各项有利于业主生活的指标进行服务质量考核，并对优秀的物业公司进行物质和精神奖励。（二）完善业主委员会的组织形式业主委员会按照规定必须由业主大会选举产生。鉴于现实中业主大会召集难的问题，政府必须投入一定的费用培育业委会，而居委

19、会必须充分发挥社区基层自治组织的作用。居委会通过讲座、广播或组织社区志愿者发传单，或是在网络平台上进行宣传，尤其要发挥一些社区维权积极分子的骨干带头作用，号召业主组织起来召开业主大会。通过前期的宣传，使业主们在业主大会上以匿名形式，民主选举出筹备会。然后，筹备会经过考察在内部选举出有较高素质、有协调能力、有奉献精神的业主进入业委会，并将业委会委员信息公开，以方便业主联系。业委会的日常运作有两点最重要，一是运作资金来源；二是业委会的监督。第一点业委会的资金来源，这个问题目前还没有很好的解决办法。因为业主们一般很少愿意持续性地提供运转资金，仅在维权的关键时刻需要业委会出面时才愿意。而业委会利益共同

20、体利益的特殊性、独立性，要求业委会必须脱离政府及其他单位的资金支持。因此刚开始启动时由需要帮助的业主自己募集维权需要的资金。而一两年后，业委会日益成熟并给业主带来了维权收益，就可以鼓励业主大会成员每年交纳很少的费用，当作公共费用。而业委会也应该在成熟之后更好地为业主们提供更主动、更专业的服务。第二点业委会的监督问题，必须引起足够重视。因为业主授权给业委会，业委会接受委托行使权利。但要防止业委会对业主们的委托不忠，就应该在业主大会上另外选出平行于业委会的民主监事会。让民主监事会对业主大会产生的决议、工作内容、以及对成员的服务进行监督。（三）居委会职能定位要清晰，机构设置、人员素质要与时俱进 居委

21、会作为社区基层自治组织，但以街道办事处下达的任务为主，不顾社区业主自治，有时甚至扮演相反的角色，阻碍业主自治，这是一种角色错位。在现阶段市场经济逐步完善，政治体制改革也逐渐深入的背景下，居委会要适时转换角色，切实发挥引导、组织基层业主社区自治的作用。在社区中既不能什么事都管，也不能什么事都不管，必须以引导加强社区自治为核心。但是要做到这种职能定位，上级行政部门必须主动将一些行政性事务缩减到本部门，而不要事事交待给居委会，要给居委会减负，且交给居委会的事要伴随做事的费用，让他们可以让事情随着费用转。另外居委会的机构设置规模，要根据所在社区的入住规模适时调整、变化。并且最重要的是，要对居委会人员进

22、行培训。现在社区的居委会事务比以前要复 5杂得多，要懂得的东西也更多。而且要求居委会工作人员能够更有效率地工作，就必须具备基本的计算机能力、法律知识、心理学基础等等。只有如此居委会工作人员在做具体的调查工作时，才会更懂得运用方法。在调解纠纷时也能够更中立，更合情合理合法，从而更有效。在给业主提供一些如劳务中介、家政、房产中介等社区服务信息，可以通过网络化手段。甚至在宣传和组织社区活动，增进社区人们之间的交流时也可以通过网络。这会极大地促进社区文化的形成，增进人们对社区共同体的认同，增强大家对社区的归属感。（四）政府职能部门培育相关的中介组织、服务组织，并进行监管与考核 政府职能部门一方面要做到政社分开，政府职能部门只负责公共事业，提供相关的公共设施，在宏观上不断完善制度和渠道。要做