房地产项目策划范本

1、目 录第一章 总论（4） 1.1 项目名称及承办单位（4） 1.2 编制依据、内容及范围（4） 1.3 项目概述（7）第二章 城镇人口与住房建设现状及项目建设必要性（9） 2.1 某市城镇人口与都市住房建设现状（9） 2.3 项目建设必要性（10）第三章 建设内容与规模（12） 3.1 工程概况（12） 3.2 工程建设内容及规模（12）第四章 建设场址及条件（13） 4.1 场址现状（13） 4.2 场址条件（13）第五章 工程技术方案（21） 5.1 设计依据（21）5.2 区域位置（21）5.3 项目址现状（21）5.4 功能定位（22）5.5 总平面布置（22）5.6 竖向布置（24）

2、5.7 交通组织及道路设计（25）5.8 建筑设计（26）5.9 结构设计（26）5.10景观设计（28）第六章 公用工程（30） 6.1 给排水系统（30） 6.2电气系统（33） 6.3燃气工程（37） 6.4通风与空调（38） 6.5智能化操纵治理系统（39）第七章 投资估算与资金筹措（41） 7.1投资估算及筹措方案（41）第八章 财务平衡分析（44） 8.1财务评价依据（44） 8.2 要紧基础数据的确定（44） 8.3销售收入估算（44） 8.4 成本与费用估算（44） 8.5 收支平衡分析（44）第九章 节能与节水（45） 9.1必要性（45） 9.2能耗分析（45） 9.3节能

3、措施（45） 9.4节水措施（46）第十章 环境爱护与评价（47） 10.1项目场址环境现状（47） 10.2编制依据（47） 10.3施工期环境阻碍及治理措施（47） 10.4运营期环境阻碍及治理措施（48） 10.5环境阻碍评价结论（49）第十一章 劳动安全卫生及消防（50） 11.1安全措施（50） 11.2卫生措施（50） 11.3消防（51）第十二章 项目组织机构与劳动定员（53） 12.1建设期组织机构及人员（53） 12.2运营期组织机构及人员（55）第十三章 项目治理和实施进度（57） 13.1差不多要求（57） 13.2项目治理（57） 13.3各时期进度实施安排（59）第十

4、四章 招投标方案（60） 14.1招标原则（60） 14.2招标范围（60） 14.3招投标程序（60）第十五章 社会效益评价（63）第十六章 结论与建议（65） 16.1结论（65） 16.2建议（65）第一章 总 论1.1项目名称与承办单位1.1.1项目名称项目名称：某某小区开发建设项目。1.1.2项目承办单位项目承办单位：某房地产开发有限公司1.2编制依据、内容及范围1.2.1编制依据中华人民共和国城乡规划法；中华人民共和国土地治理法；中华人民共和国都市房地产治理法；都市房地产开发经营治理条例；中华人民共和国建筑法；中华人民共和国节约能源法；中华人民共和国招投标法；某省城镇国有土地使用权

5、出让和转让治理规定；国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）；国务院办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）；建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）；国土资源部关于认真贯彻进一步加强土地供应调控的通知（国土资发2007236号）；建设部、中国人民银行、中国银行业监督治理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价治理有关问题的通知；国土资源部关于公布和实施的通知（国土资发2004232号）；某省国土资源厅关于印发某省部分建设项目用地操纵指标（试行）的通知（某国土资发2004184号

6、）；某市人民政府关于印发某市都市房屋拆迁治理方法的通知（某政200324号）；某市人民政府关于印发某市国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要的通知（信文200621号）；某市都市总体规划（20052020年）；某市土地利用总体规划；某市土地利用年度打算；民用建筑设计通则（GB 50352-2005）;住宅设计规范（GB50096-1999）;建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）;建筑地基基础设计规范（GB5007-2002）;建筑桩基技术规范（GBJ94-94）；建筑结构荷载规范（GB50009-2001）;混凝土结构设计规范（GB50010-2002）;砌体结构设计规范（G

7、B50003-2001）;建设部标准定额司墙体材料工程应用技术规范；室外给水设计规范（GBJ13-86）；给水排水管道工程及验收规范（GB50289-98）；供电系统设计规范（GB50052-95）；多孔砖砌体结构技术规范（JGJ137-2001）；建筑地面设计规范（GB50037-96）；建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）；建筑灭火器配置设计规范（GB50015-2003）；高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）;建筑抗震设防分类标准（GB50223-2004）；建筑物防雷设计规范（GB50057-94）（2000年版）；建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；

8、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；智能建筑设计标准（GB/T50314-2000）；国家及省、市其他有关房地产开发的现行政策；其他有关现行工程技术方面的标准、规范、指标和要求；项目单位编制项目可行性研究报告的托付书；项目承办单位提供的有关基础数据；编制人员调查的有关资料、数据等。1.2.2编制范围依照国家对建设项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，对项目建设的依据、条件及必要性进行充分论述，对市场的需求进行分析和预测，对建设内容和规模、建设方案、公用工程、投资估算与资金筹措、经济和社会效益、环境爱护、消防及安全卫生、节能、劳动定员、项目实施进度、项目招标方案等，进行综合分析和

9、评价，为项目决策提供科学、可靠的依据。1.3项目概述1.3.1建设规模与内容该项目总占地面积10262平方米，采纳框架结构，建设居民住房180套，总建筑面积24123平方米，地上停车位8个，地下停车位145个容积率2.37，建筑密度20.56%，绿地率41.96%。1.3.2 场址位置该项目地址位于某市平中大街西侧，财政局院内。1.3.3公用设施现状该项目所在地位于某市中心城区，属于市政设施覆盖范围，水、电、燃气、通讯、有线电视等公用设施可就近接入满足项目建设需要。1.3.4劳动定员及来源在项目建设和后期物业治理时期，需抽调和聘用各类治理及技术人员，物业等其他人员可依照实际需要确定劳动定员数额

10、，人员来源可从公司内部调配或面向社会公开招聘。决策层经理人、各类各专业工程技术工程师等可通过招聘，建立人才储备库，以便即用即录。1.3.5项目实施进度该项目从立项开始到竣工交付使用，建设周期为300天，其中用于立项、初步设计及审批、施工图设计及审批等前期工作周期为90天，开始施工到竣工交付使用工期约为210天。1.3.6 工程总投资及资金筹措该项目总投资为2800万元人民币，融资方案：企业自筹。1.3.7 要紧技术经济指标要紧技术经济指标见下表。要紧技术经济指标表序号指标名称单位数据备注建设规模1总用地面积平方米102622总建筑面积平方米241234户数户1805容积率2.376绿化率%41

11、.967建筑密度%20.56经济数据1总投资万元人民币102622总销售收入万元人民币5789.523利润总额万元人民币2989.524可实现所得税万元人民币747.385净利润万元人民币2242.14第二章 城镇人口与住房建设现状及项目建设必要性2.1 某市城镇人口与住房建设现状2.1.1某市城区人口与都市经济概况至2009年底，城区总人口已达56万人，其中户籍人口49万人，流淌人口9万人。2009年全市生产总值达到975亿元，增长12.8%，城镇居民人均可支配收入12047元，实际增长10.2%；农民人均纯收入4618元，实际增长8.2%。粮食总产达114.6亿斤，较上年增加2.4亿斤，占

12、全省新增产量的近二分之一，连续六年创历史新高。规模以上工业实现增加值225.2亿元，同比增长20.2%。城镇固定资产投资突破700亿元，增长30.7%，总量居全省第5位；社会消费品零售总额373.9亿元，增长19.7%，增幅居全省第3位；地点财政一般预算收入28亿元、支出153亿元，同比分不增长12.1%和28.1%，财政实力进一步增强。2.1.2某市城镇居民住房概况1998年撤地设市以来，全市累计完成房地产开发128.6亿元，平均增幅达12.6%，房地产开发投资年增长额保持在固定资产增长额的20%左右。新建住房建设面积3468.8万平方米，全市住房保有面积8647万平方米，平均增幅达10.6

13、%，城镇人均住房建筑面积由1978年的8.3平方米增长到34.12平方米。2007年，城镇居民人均住房建筑面积达到37平方米，居民家庭住房自有率提高到92.7%，成套住房率提高到56.5%。城镇居民家庭饮水、卫生、取暖等情况进一步改善。城镇居民家庭独用自来水普及率已达96.3%；有厕所的家庭比重达到83.5%，其中有浴室的达到45.8%；35.1%的居民家庭用暖气和空调取暖；47.9%的家庭用上了管道煤气和液化石油气。至2009年底，住房总建筑面积682.5万平方米，人均住房面积22.75平方米，这要紧由于某市外来务工经商人口较多，租赁住房人口较多，居住条件较差，导致人均住房面积较小。2.2

14、项目建设必要性近年来，国家先后出台了一系列优化住房供应结构、稳定房价、改善民生，扩大内需，促进房地产市场健康、协调、可持续进展的政策和文件。某市政府有关部门制订了某市住房建设规划20082012及某市住房建设打算20082012，以满足不同层次居民住房需求为导向，以住房供求总量差不多平衡、结构差不多合理、价格差不多稳定为原则，促进住房建设和房地产业进展与经济社会进展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，引导住宅产业健康、协调、可持续进展。该项目符合国家、省和某市“十一五”规划、某市住房建设规划20082012及某市住房建设打算20082012选址布局、建设规模、结构和年度建

15、设打算要求。该项目的建设可进一步优化某市房地产市场供应结构，提升某市房地产行业进展水平，促进房地产市场健康协调和可持续进展，具有重要意义。该项目建成投用，能够有效改善180户都市居民住房条件，提升某市都市居民住房水平，提升某市都市建设档次。该项目建设形成社会固定资产投资，带动国民经济其他部门经济协调进展，发挥投资对国民经济的拉动效应，有利于促进当地经济社会协调可持续进展，有利于社会和谐稳定。第三章 建设内容与规模3.1工程概况该项目地址位于某市平中大街西侧、财政局院内。3.2工程建设内容及规模该项目总占地面积10262平方米，采纳框架结构，建设居民住房180套，总建筑面积24123平方米，地上

16、停车位8个，地下停车位145个，容积率2.37，建筑密度20.56%，绿地率41.96%。第四章 建设场址及条件4.1 场址现状4.1.1 场址位置某市位于某省南部，北枕中原，南襟荆楚，左扼两淮，右控汉江。某四通八达、交通便捷。京广铁路、宁西铁路在此交汇，京珠高速、沪陕高速辐射四方，107国道、312国道纵横全境。该项目场址在某市平中大街西侧，交通便利，位置优越，生活、工作、休闲皆宜，适合该项目的开发建设。4.1.2土地权属类不及面积该项目用地差不多取得土地使用权，用地性质为居住用地。该项目场址总占地面积15.393亩（10262平方米），符合都市总体规划建设工地要求。4.1.3 土地利用现状

17、该项目用地为某市中心城区区域，属旧房拆除改造，公用设施覆盖全面，土地利用条件比较优越。4.2 场址条件4.2.1 地形、地貌某区地处昆仑山脉至秦岭褶皱带东延部位，在桐柏商城断裂带以北，确山固始断裂带以南，境内除东北部大面积被第四系覆盖外，其他地层出露较完整。地层走向呈北西南东向及东西方向延伸，与区域构造线差不多一致。某区地形呈西北、东南长状，东南部、南部和西北部被大不山、桐柏山两山环抱，环抱地带多丘陵、垄岗，尤以“东、西两大岗”为著。中北部沿淮地区为平原分布。地势依次由西南向东北方向递降，呈缓倾地形，最高点海拔812米，最低处海拔538米。境内山、丘、岗、川和平原错落分布，形成较为复杂的地形地

18、貌。该项目建设场地为差不多平坦，局部有起伏，属丘陵地貌。4.2.2 气候气象某市属北亚热带向暖温带过渡气候区，具有过渡气候特点。差不多属季风性湿润气候，阳光充足，雨水充沛，四季分明。年平均气温15.2；最高气温40；最低气温-2；相对湿度74.5%；降水多集中在69月份；年平均降水量1107mm；平均风速2.2m/s；主导风向为北风至东北风；年平均无霜期为250天；日照率49%。4.2.3 工程地质与水文1、工程地质某市位于区域环境单元潢川某盆地的西缘，坐落于大不山北麓山前地带某河谷的第一、二阶地上，周围为大不山的余脉围绕。市区呈北西东南方向沿某冲积阶地展开；地势由西北向东南倾斜。同时，由于某

19、河谷西侧向东微倾，东部较为开阔平坦，平均坡度约千分之一。该项目建设场地地势差不多平坦，地貌单一，地质活动频率专门低，场地稳定性较高，适合项目建设。2、水文拟建场地地形大部分平缓，具备有较大起伏，大气降水多以地表径流方式排泄，少量渗入是地下水的要紧补给来源；地下水位相对稳定。据区域及邻近水文地质资料，场地内地下水水质良好，对拟建项目基础砼体无侵蚀性。3、防震依照国家质量技术监督局2001年公布的中国地震动参数区划图，项目所在区域地震烈度为六度，地震加速度为0.05g。4.2.4周边环境该项目场址位于某市平中大街西侧、财政局院内，公用设施覆盖率较高，人流和各种车辆混杂流淌，交通治理程度较低，对项目

20、建设有一定的不利阻碍。4.2.5都市规划2006年1月6日，某省人民政府引发了关于某市都市总体规划（20042020年）的批复（某政文20064号）。依照新样式都市总体规划确定的都市性质：某市为全市政治、经济、文化中心，某南地区重要的交通枢纽，以进展工贸和旅游服务业为主的区域性中心都市。规划确定的都市总体布局结构为：三环六区一中心，某绿带系城腰，大小山峰显美景，生态绿地绕城廓。规划都市用地布局包括居住用地、工业用地、仓储用地、公用设施用地、对外交通用地和专门用地等。都市总体规划专门进行了都市景观风貌规划，从八个方面塑造都市形象，体现某南山水园林都市特色。该项目场址规划为都市建设住宅用地，建设项

21、目要紧为住宅，符合都市总体规划。4.2.6 交通该项目位于某市平中大街西侧、财政局院内，项目场址位于某区都市主干道，与某主城区道路连接，交通方便、快捷。4.2.7 经济社会环境某市位于某省南部，北枕中原，南襟荆楚，左扼两淮，右控汉江。某四通八达、交通便捷。京广铁路、宁西铁路在此交汇，京珠高速、沪陕高速辐射四方，107国道、312国道纵横全境。全区总面积1889平方公里，人口78万人，现有耕地面积84万亩。现辖9个乡、5个镇、3个办事处、5个治理区，含214个行政村和49个居委会。某交通区位优势明显。京广铁路、京珠高速公路、107国道穿越南北，宁西铁路、312国道、西(安)合(肥)高速公路、省道

22、335线横贯东西，北距省会郑州300公里，南距武汉200公里，交通十分便利。某区是一片富饶的土地。山地、垄岗、平原多种地形在那个地点交错聚拢，区境内河流众多，水资源丰富，淮河自西向东流经全境，流长l22公里，有一级支流l0余条。她盛产花生、石榴、扳粟、茶叶、银杏、百合等；现在探明可采矿藏38种，珍宝岩、莹石等非金矿产资源丰富。某区是一个旅游胜地，她地处北亚热带向暖温带过渡区，四季分明，蓑有南北气候之长，享有北国之江南。江南之北国的美誉。南北动植物资源在此汇合，有高等植物150多科，2000多种，森林覆盖率202。全区林深树密，奇石林立，山溪、瀑布随处可见。不仅有震雷山风景名胜区、天目山省级森林

23、公园、龙飞山生态观光林带，而且还有全国重点文物爱护单位楚田故部城阳城遗址。吴家尖山鄂某边省委革命旧址、红军桥等人文历史景点。某工业经济高速进展，势头强劲。有在国内、省内同行业居领先地位，阻碍力较大的工业企业，如明港钢厂、华某电厂、某维雪啤酒公司、某歌歌饮品公司、万富油脂公司、金龙水泥制造公司、泰禹丰机械制造、宏润冷冻、中外合资华希矿产品公司、华通低压开关厂等一大批骨干企业。闻名工业产品有啤酒、板栗系列饮品、矿泉水、食用油、保健茶、珍宝砂、水泥、钢材和电器产品等。高标准规划的某产业集聚区、明港产业集聚区正以强大的磁力吸引着宽敞客商前来投资兴业。2009年，全区实现国内生产总值127.8亿元，同比

24、增长13%；非公有制经济实现增加值68亿元，同比增长16%；限额以上工业企业实现增加值24.4亿元，同比增长20.5%，实现利润4.2亿元，同比增长37.1%，工业经济总量位居全市第一；全社会固定资产投资完成114.9亿元，同比增长22%，其中城镇以上固定资产投资完成102亿元，同比增长22.1%；社会消费品零售总额完成48.4亿元，同比增长20.5%；对外贸易出口创汇928万美元，占年打算的100.2%；实际利用外资726万美元，占年打算的100.8%；实现地点一般预算财政收入2.2亿元，为年初预算的102.1%，同比增长12.4%。一产实现增加值19.4亿元，同比增长4.6%；二产增加值7

25、3亿元，同比增长16.8%；三产增加值35.4亿元，同比增长12.2%；三次产业比例为15：57：28，二、三产业增加值占国内生产总值的比重为85%；年度粮食总产5亿公斤，同比增长1.8%；肉类总产量4万吨，同比增长6.2%；畜牧业产值8亿元，同比增长6.2%。城镇居民人均可支配收入12519元，同比增长9.2%；农民人均纯收入5026元，同比增长8.2%。全区13家金融机构年末存款余额77.2亿元，同比增长15.1%；年末贷款余额39.9亿元，同比增长23.5%。城镇新增就业8828人，城镇登记失业率为3.53%。某区是一个正在迅速崛起的新兴开放城区。近年来，某区坚持以科学进展观为指导，抢抓

26、机遇，真抓实干，大力实施工业强区、特色富区、服务兴区、生态立区战略，区域经济社会进展上了一个新台阶。当前，全区人民正乘着十七大的东风和农村改革进展综合试验区建设的东风，保持强势谋进展，顺应大势谋跨越，精神抖擞地加快推进精彩某建设。4.2.8政策环境国家现行政策扩大内需，促进消费，鼓舞进展当地产业，改善民生，改善推进住宅产业市场化和住房分配货币化改革。房地产业属于国家产业结构调整指导目录（2005年本）非限制类项目，某市出台了一系列招商引资优惠政策，对外来投资企业给予了专门多优惠。该项目符合某市都市总体规划，用地符合国家土地使用有关规定，项目建设和治理应遵守有关法规、文件等规定，依法建设、依法治

27、理。4.2.9 基础设施条件1、供水该项目用水可通过已铺设的市政供水干管接入，某市都市供水能力差不多达到26万吨/日，城区人口约50万人，人均供水能力0.52吨/日，能够保证该项目用水需求。2、排水该项目可采纳雨污分流制，雨水和生活污水汇合后，分不排入市政雨水和污水管网系统。3、供电该项目区有公用变电站的变压器，可依照实际需要适当扩容，保障项目用电需求。4、通讯项目区全国直播程控电话容量充足，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目固定和移动通讯要求。4.2.10 施工条件该项目用地占地面积15.393亩（10262平方米），已取得土地使用权证，土地使用权属项目承办单位。1、土方在施工期，不需在项目建

28、设地点进行大量的土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的续期，挖方填方差不多平衡。2、沙、石料工程所需沙及石料等市场供应充足，可由周边都市道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。3、要紧材料来源及供应钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材料市场供应，所用混凝土，可由现场搅拌或采购商品混凝土解决。第五章 工程技术方案5.1设计依据某市都市总体规划（20042020）；民用建筑设计通则（GB50352-2005）；建筑设计防火规范（GBJ16-87）；建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；都市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-20

29、01）；都市居住区规划设计规范（GB50180-93）；都市道路设计规范（CJJ37-90）；公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；建筑给排水设计规范（GBJ15-88）；室外给水设计规范（GBJ13-86）；室外排水设计规范（GBJ14-87）；其他现行标准和规范等。5.2区域位置该项目地址位于某市平中大街西侧、财政局院内。5.3项目场址现状该项目建设用地为都市住宅建设用地，水、电、燃气、道路等公用设施配套齐全，建设条件良好，环境优美，气候宜人，是适宜人居的理想社区。5.4功能定位依照规划，该项目为都市房地产商品开发性质的民居社区，该项目定位于园林卫生都市中、人文生态宜居社区，承

30、担着传承古朴的传统文化、提升都市文化品位和都市居民的生活质量，健全都市整体功能，促进社会和谐的重要使命。该项目充分利用周边环境，打造古典时尚、生态休闲、艺术生活的高档社区以及体现某人与自然和谐的精品人文住宅社区，为人们提供一个安静、私密、清洁、美观、文明的居住与交流环境。项目设计外在风格应与某市文化设施建设相协调，融入当地人文环境和都市建筑群环境。5.5 总平面布置5.5.1 总平面布置原则依照工程所在基地的地形条件和项目的功能定位，充分尊重都市规划和周边自然条件，考虑地块的公共空间对外开放，在小区中优先考虑公共空间，建立安全的步行系统和多功能复合的行车系统、有界面清晰的组团空间，对土地资源进

31、行高效利用。尽可能利用现有自然景观资源，保持地表植被，减少土方量并尽量做到挖填土方平衡，坚持合理、适度的平面布局原则：1、规模适度原则。平面规模布局应科学把握区域平面和空间尺度，营造适宜的行为空间。建筑高度采纳比较适宜的尺度，由多层组成。2、因地制宜原则。充分利用地形、地势，与周边自然环境有机结合，设计建筑物、建筑群。3、结构灵活性原则。住宅建筑设计多种户型，满足不同住户的住房消费需求。4、以人为本原则。设计应以人的行为、心理、视觉等多方面的感受为动身点，满足人们对都市环境和居住空间多方位、多层次的需要，同时也注意环境空间的组织和设施的安排，以人的视觉、触觉及心理感受为参照，在功能、形式、质感

32、、色彩等方面，强调精品意识。建筑集景观、功能性和安全性于一体，制造高品质的人居环境。5.5.2建筑风格设计强调通风和景观的均等性，在建筑形体设计中可采纳空中花园，落地窗，增强住宅的开放性，与自然环境融为一体；追求简洁的居家风格和平和的居家气氛，在立面设计中，力求以简约的手法体现建筑本身所具有的美感。在外墙设计中，扬弃欧陆风格的大红、大黄的浮躁，采纳清静、平和的冷色调，添一分居家的宁静。5.5.3户型设计在户型设计上，讲究经济适用、简洁、功能分区科学，布局合理，并遵循以下原则：户型结构求有用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，只是度奢华，也不显局促。室内各功能分区合理。要求动静分开、洁污分

33、开、工作与生活空间分开，公共与私密空间分开。功能配置合理完善。尽量不设计带卫生间的主卧房，玄关、工作阳台、书房、儿童房、衣帽间、健身房等空间配置，紧密结合户型面积和目标客户的专门需求设计。户型设计更贴近人性化。厨房设计除“”型、“L”型外，还可考虑开放式、半开放式设计，考虑厨房操作台的摆放、管线安装、通风排气条件；中小户型可采纳自用间隔设计，体现个性品位。各功能分区：起居厅：宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，起居厅兼交通功能，厅中的门应尽可能少，留出足够摆放家具的稳定空间。入户为起居厅时，在入口处可设一过度空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。卧房：主卧房有好的朝向、优越的通风采光

34、条件和自然景观，卧房一般不带专用卫生间，大户型的主卧房可带有一个专用的卫生间；户内仅设一个卫生间可放在主卧房附近。餐厅：可考虑利用部分相邻的起居室的空间，与起居室空间相对独立，即有关联又有分隔，一般可满足4人就餐，空间不局促。厨房：与餐厅相联，直接对外采光通风，厨房可多带一服务阳台。卫生间：满足洗衣、洗澡、便溺、化妆功能。5.6 竖向布置依照项目所在位置的地形条件、都市道路的分割情况，依照场地条件和功能特征，设置不同的标高参数，满足不同使用功能的需求。目前基地周边市政道路规划高程在82.5108之间，场地大部分地势平缓，局部有大的起伏，规划将保持原有地形特色，形成布局合理、错落有致的住宅景观。

35、场地雨水有组织排出，通过市政雨水管网收集后统一汇入都市内河。5.7 交通组织及道路设计依照项目区交通组织的特征，可按照交通类型的不同分为动态交通和静态交通。在通道布局上合理组织，幸免交叉。同时配套规划布局相应的地上停车位和地下停车位。小区交通设计总原则为交通安全、便捷，并与景观相结合，人车分流。小区内部设6米环形主车道，并在适当的位置设置交通岛，在尽端式道路设置绿化回车场。停车设计依照交通需求的性质不同，设计不同的停车方式。住宅内部通过环线达到各个组团，就近停车，停车设置临时路边停车、地下车库停车、空地停车三种。用地内设环形消防车道，道宽4米，路基承载不小于30吨消防车压力。消防车道转弯半径1

36、2米，道路坡道7%，登高面道路坡度1%。要紧技术指标表项目计量单位数值规划净用地面积平方米10262住宅总建筑面积平方米24123居住户数户180居住人数人576户均人口人3.2户均面积平方米1345.8建筑设计该项目住宅设计依照不同的产品、不同组团、不同的位置形成不同的建筑形态，户型设计既注重经济有用，又能提供独特的居住空间体验，产品具有多样性，满足不同要求，引入了花园洋房式设计理念和设计手法，提高多层和小高层住宅功能。相关于外部的有序和通透，内接丰富、亲和，利用广场绿地、水源、喷泉和花园平台，组织功能开放或半开放的休闲空间，建立起新型的都市公共空间。5.9 结构设计5.9.1工程概况该项目

37、总占地面积10262平方米，采纳框架结构，建设居民住房180套，总建筑面积24123平方米，地上停车位8个，地下停车位145个容积率2.37，建筑密度20.56%，绿地率41.96%。该项目要紧有多层建筑和小高层建筑组成，其结构设计使用年限为50-100年，安全等级为二级。5.9.2 结构设计依据1、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；2、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；3、混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；4、建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；5、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；6、建筑抗震设防分类标准（GB502

38、23-2004）；7、建筑桩基技术规范（JGJ94-94）；8、砌体结构设计规范（GB5003-2001）；9、多孔砖砌结构技术规范（JGJ137-2001）；10、人民防空地下室设计规范（GB50038-94）；11、国家现行的其它有关技术规范规程等。5.9.3 抗震设计及荷载某市抗震设防烈度为6度，设计差不多地震加速度为0.05g。抗震等级均为六级。餐厅、卧房、卫生间、楼梯间楼面均布活荷载2.0KN/,阳台、露台楼面均布活荷载2.5 KN/，会所均布活荷载3.0 KN/，上人屋面活荷载2.0 KN/，不上人屋面活荷载0.5 KN/。建筑二次装修楼面荷载标准值（KN/）分不为：厅和卧1.2，

39、卫生间为1.0。差不多荷载取值：风荷载：差不多风压值：Wo=0.35 KN/地面粗糙度：B类雪荷载：差不多雪压值：So=0.55 KN/。5.9.4结构材料混凝土C25C30；砌体：承重墙：0.00以下采纳环保节能砖，M10水泥砂浆； 0.00以上采纳环保节能砖，M7.5混合砂浆；其他墙：0.00以下采纳环保节能砖，M10水泥砂浆； 0.00以上采纳多空粘土砖，M5混合砂浆，厨卫可改用M5水泥砂浆。钢筋及型钢：热轧钢筋 HPB 235： fy=210N/m热轧钢筋 HPB 335： fy=300N/m热轧钢筋 HPB 400： fy=360N/m冷轧带肋钢筋 CRB 550： fy=360N/

40、m型 钢 Q 235-B焊条：手工电弧焊条可采纳E43XX系列。5.9.5 结构选型结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计，地基基础的设计应依照岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，在确定采纳的工程基础形式。多层住宅建筑为砖混结构。抗震等级均为六级，砌体施工质量等级可为B级。5.10景观设计最大限度的满足社区各户型环境的均等性，可利用地势的落差和单体的高度变化，设计户户有景的住宅。通过设计绿化带，使整个社区充满绿的生机，通过不同空间与绿化的组合，形成丰富的景观效果。如要紧绿化带以小型乔木和灌木为主，可强调大型乔木的庇护作用，组团绿化带强调人与树的亲近关系，宅前绿化强调人对绿化的美化

41、，以花草为主。通过不同种类绿植的组合，形成四季常绿、景观丰富的自然景观效果，通过平台绿化、屋顶绿化等，形成立体绿化。可充分利用特定的地理自然条件，通过艺术的环境设计和空间处理，营造优美的富有山水园林风光的生态社区。在景观设计中应尽量关注各种人群对生活环境的心理需求，制造适合不同群体的人居环境，挖掘场地蕴含的社会、文化、历史、自然和风俗内涵为基点，确立适宜的场景空间设计元素。始终贯彻“文化的原则”，贴切地把握建筑的都市文脉，强调都市文化内涵，体现都市文化特色，营造独特的地域文化氛围。按照现代都市景观的设计概念，景观设计包括绿化景观和设施景观两部分。依照以上设计原则，综合基地的自然环境特征，该项目

42、紧扣“绿色生态”和特色文化风格的景观设计理念，制造人性化的生活空间。第六章 公用工程6.1给排水系统6.1.1设计依据建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；建筑设计防火规范（GBJ16-87）（2001年版）；建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；室外给水设计规范（GBJ13-86）；室外排水设计规范（GBJ14-87）；生活杂用水水质标准（CJ25.2-89）；污水综合排放标准（GB8798-1996）；污水排入都市下水道水质标准（CJ3082-1999）；相关专业提供的设计条件等。6.1.2供水1、设计原则依照项目区总体规划和道路情况，合理预测需水量，按各建筑单体

43、合理分布供水区，既有利于安全和卫生，还要满足各建筑供水量和水压的要求，在考虑施工和维修便捷的原则下，尽可能缩短配水管线的总长度。2、水源该项目水源采纳都市自来水，从市政给水管网接入。3、用水量该项目用水包括生活用水和消防用水，详见下表：编号名称用水量标准最大日（m3/d）最大时（m3/h）备注1住宅生活用水量250L/人d14462洗车15L/辆d1.880.083未预见14.590.6110%4合计160.476.695消防用水量室内10L/S7236连续2小时6喷淋用水量室外15L/S10854连续1小时28L/S101101多层住宅建筑物属于二类民用建筑。室外消火栓用水量15L/S，室内

44、消火栓用水量10L/S，自动喷水用水量为28L/S，一次灭火用水量为281立方米。4、给水方案小区给水由市政给水管道直接供水，由市政给水管网引入给水管，在小区内连成环状。小区生活管网与室外消防给水管网共用。小区室外环状给水管上设置室外消火栓，室外消火栓间距小于120米。5、消防系统该项目消防系统分为消火栓给水系统、自动喷水系统。在小区集中设置消防水池和消防水泵。消防水池和消防栓泵、自动喷水泵可设在地下。消防水池有效容积不小于50 m3。室外消火栓给水由市政给水管道供水，室内消防配置化学灭火器。6.1.3排水系统1、设计原则依照项目区总体设计和道路情况，合理预测污水量，合理计算雨水量，建立合理完

45、善的排水系统，有效地收集输送污水，同时尽可能考虑降低工程造价和运行治理维护费用。2、雨水的收集和排放该项目雨水系统采纳某地区暴雨强度公式，屋面雨水设计降雨量重现期为3年，设计降雨强度为4.95L/s100（屋面）和3.31L/s100（地面）。雨水要紧由分布在屋面、步行街、住宅区、绿化地带和进排风口等处的雨水口收集。屋面雨水通过跌落管汇入室外雨水井，与室外雨水一起排入市政雨水管网。3、污水的收集与排放系统该项目的污水收集系统包括住宅卫生间、公用厕所、地漏等处的排水。多层建筑采纳单立管重力排水和底层单排。室内排出的污水经室外污水管导入化粪池腐化处理后，再排入市政污水管网。所有的排水立管均敷设保温

46、层，防止管壁结霜，降低管内水流噪音。整个排水系统设置器具透气管。生活污水量为215 m3/d。4、敷设方案项目区排水系统采纳雨污分流制，结合地形，分区排放。沿主干道路敷设DN300-DN500污水干管和DN400-DN800雨水干管，雨水、污水干管上方每隔30米设雨水口和检查井（直径1500）各一个。在各要紧路口和建筑单体前预留DN1000的污水检查井。管道敷设于硬化路面以下，最小坡度=0.003。6.1.4要紧设备材料选择依照国家目前对输水管材的要求，该项目室内给水管采纳PPR管，室外给水管DN300的采纳球墨铸铁管，DN300的采纳PVC管。室内排水管采纳UPVC排水管，空调冷凝水管采纳U

47、PVC给水管，室外排水管采纳双壁波浪管。室外雨水管可采纳钢筋砼管。6.2电气系统6.2.1供配电设计1、设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；住宅设计规范（GB50096-1999）；建筑物防雷设计规范（GB50057-94）；10KV及以下变电所设计规范（GB50053-94）；供配电系统设计规范（GB50052-95）；低压配电设计规范（GB50054-95）；其他资料。2、设计范围该项目设计范围包括变、配电系统，低压配电系统，电气照明系统，防雷接地系统。3、变配电系统（1）负荷等级依照建筑类不和负荷性质要求，本工程排烟风机、应急照明和疏散指示标志等消防用电按二级负荷供电，

48、弱点设备按二级负荷供电，其他按三级负荷供电。（2）变配电所本小区由供电部门引一路独立的220V电缆回路作为主供电源。（3）负荷估算本工程单位面积负荷指标：住宅按4KW/户估算，商业及其他用房按10W/估算。小区负荷约为1400KVA。依照负荷可选择10000KVA+箱式变压器。（4）电缆选型及敷设低压电缆户外部分采纳YJFAV22-1KV金属铠装型，户内采纳部分三级负荷采纳YJFAV-1KV及二级及消防负荷采纳ZR-YJFAV-1KV型，户外部分直埋在地坪下0.7米处敷设，户内部分穿管或电缆桥架敷设。小区内的景观照明及道路照明电源就近取得，采纳YJFAV22-1KV型电缆沿路边0.5米直埋敷设

49、。4、电力系统（1）电力配电可采纳380/220V，50HZ，三相四线制系统。（2）为保证消防及重要负荷的可靠供电，采纳双回路专用电缆供电，在末端设双电源自动切换。其他电力系统设备采纳放射式或树干式方式供电。5、照明系统（1）光源：楼梯间、走道采纳节能型环形荧光灯管的吸顶灯照明，设备用房等场所采纳荧光灯照明。考虑节能因素，荧光灯管选用细管和紧凑型节能灯及高效率整流器。（2）应急照明：变配电间、楼梯等处设置火灾应急照明，其容量按100%考虑。各层出入口设疏散指示灯和标志灯。部分应急照明灯具及标志灯采纳自带蓄电池，其工作时刻应许多于60min。6、防雷与接地本工程按三类防雷建筑设计。避雷带采纳12

50、镀锌圆钢沿屋顶女儿墙明敷；引下线利用建筑物结构柱或剪力墙内两根主筋（16），上端与避雷带焊接，下端连接基础钢筋及桩基内主筋。屋面避雷带网格不大于20M20M或16M24M。在建筑物外周被用作引下线的结构柱其距室外地坪0.8m处预埋接地连接板12012010作为接地电阻测试点；接地装置利用桩基内地主筋承台及基础梁底部水平方向的主筋焊接连通成一闭合回路。要求突出屋面的所有金属物均应就近与避雷带网格连接。上述各种连接包括钢筋搭接均为牢固焊接，焊接处应涂防腐漆。为防雷电波入侵，进出建筑物的各种金属管道、穿线钢管、电缆金属外皮等在入户处与接地装置连接。接地系统采纳TN-S系统并进行等电位联结。所用强弱电

51、系统及防雷接地系统共用接地体，接地电阻要求不大于1欧姆。6.2.2电讯设计1、设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）；建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（GB/T50311-2000）；有线电视系统工程设计规范（GB50200-94）；其他资料。2、设计范围：包括通讯系统、有线电视系统、可视对讲系统、火灾自动报警系统。3、通讯系统本小区内住户共180户，按一户一宽带网络及电话线路共计180户，商户、物业、社区服务等其他用房预留适当数量对线，整个小区共需约200对宽带及电话信号线路。宽带网络及电话信号电缆引至弱电房，弱电信号电缆穿

52、外径110mm双壁波浪管暗敷于地坪下0.8米处，转弯、分支处及每隔50米段设弱电井或弱电手孔。在各建筑物一层设电话端子箱及网络箱，住户电话分支线采纳RVS-20.5导线，网络分支线采纳5累信号电缆，均穿硬质PVC管穿墙或电缆井敷设。4、有线电视系统电视信号由市有线电视网引来，有线电视网系统采纳放大器、分配器、分之器及同轴电缆组成网络，用户终端的电视信号输出电平要求为644dB，图像清晰度应在四级以上。干线选用SYWV-75-12型，用户分支线选用SYV-75-5型，穿硬质PVC管在板、墙内暗敷。公共建筑内有线电视系统预留在弱电箱内，引出部分由用户二次装修确定。室外有线电视信号引入处加装避雷爱护

53、器，以防止雷电波侵入。5、可视对讲系统在多层洋房一层住宅门口设门口对讲机，在各住户内设可视对讲分机，分机除能够与门口对讲机通话外，还能够依照来访者情况进行开启防盗门、报警等操作。6、火灾报警系统采纳中心操纵报警系统，消防中心操纵室设集中报警操纵器，在住宅楼设置区域报警操纵器，对区域内的消防进行探测监视和操纵。消防操纵室的报警操纵设备由火灾报警操纵盘、事故广播设备、消防对讲电话、CRT图形显示器、打印机、备用电源等组成。在消防操纵室设置联动操纵台，操纵方式分手动和自动操纵两种，通过联动操纵台，实现对消防栓、自动喷洒灭火系统、防排烟机、加压送风系统以及切断一切照明及动力电源的监视和操纵。事故广播系

54、统采纳定压式输出，在各层楼梯间等适当位置设置3W耐火型扬声器或声光报警器，安装在距地2.5m的墙上。消防事故广播回路按楼层分路，当发生火灾时，消防操纵室内值班人员可依照火灾发生区域，自动或手动进行事故广播，及时指挥疏导人员撤离火灾现场。在消防操纵室内设消防直通对讲电话总机，在各层疏散口附近适当位置设置消防直通对讲电话插口，并在变配电房、消防水泵房等处设置消防直通对讲电话分机，同时在消防操纵室内设专用消防报警电话。6.3燃气工程6.3.1编制依据城镇燃气设计规范（GB50028-93）；6.3.2气源天然气是现代化都市的通用能源，它高效、清洁。该项目场址属于天然气供气范围，目前，某市区的天然气源

55、充足和稳定。6.3.3燃气负荷本工程燃气要紧供应住户厨房灶具、燃气热水器使用，用气量按3立方米/户日计算，日用气量约为540立方米。6.3.4供气方案该项目拟从附近道路的环形管线供气，在天然气入口处设用户调压箱，满足流量和压力的要求。天然气管道使用无缝钢管，建筑内敷设在管道井内，室外直埋敷设。6.4通风与空调6.4.1编制依据采暖通风与空气调节设计规范（GBJ19-87）（2001年版）。6.4.2室外气象参数夏季通风室外计算干球温度32冬季通风室外计算干球温度0夏季空调室外计算干球温度35.6冬季空调室外计算干球温度-7夏季空调室外计算湿球温度32最热月平均室外计算相对湿度76%最冷月平均室

56、外计算相对湿度60%夏季平均室外风速2.6m/s冬季平均室外风速3.4m/s6.4.3空调系统该项目住宅分不设计室内柜式空调和分体式空调，并预留线路接口和洞口。6.4.4通风系统通风系统要紧包括卫生间和厨房送排风等。6.4.5紧急安全系统安全系统要紧由排烟系统、新风空调箱及紧急逃生标志引导系统等组成。步行楼梯采取防滑阶梯技术处理，各楼层通道设立应急灯，并在显著位置设立紧急逃生引导标志。6.5智能化操纵治理系统6.5.1系统设计依据建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范（BG/T50311-2000）；建筑设计防火规范（GBJ16-87）；火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）。6.5.

57、2系统概述该项目设计通信系统（CNS）自动化，并设有适应信息化要求的综合布线系统（GCS）和系统统集成（SIC），集系统结构、服务、治理及相互间最优化组合，向人们展示一个安全、高效、舒适的建筑环境。通信网络系统以数字式电话通信网和光钎电缆（宽带）通信网系统组成。该项目拟建设以数字式程控交换机为核心的电话通信网和传真通信网；建设数据通信网，实现信息共享。4、综合布线系统（GCS）综合布线系统选择开放式星型拓扑结构，系统要紧由工作区、配线子系统、干线子系统、设备间、治理、建筑群子系统组成，能支持电话、数据、图文、图像等多媒体业务的需要要紧用于写字楼的布线。第七章 投资估算与资金筹措7.1投资估算7

58、.1.1投资估算范围该项目投资估算范围包括土建工程、安装、施工和工程其他费等，不包括供电设施、车库、小区绿化等公用工程和辅助工程。7.1.2投资估算依据投资项目可行性研究报告指南（计办投资200215号）；投资项目经济咨询评估指南（咨经199811号）；全国市政工程投资估算指标；建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家进展改革委、建设部 发改投资20061325号）；房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）；某省建筑装饰工程综合基价（2008）；某省安装工程综合基价（2008）；某省市政工程单位综合基价；某省安装工程综合基价；差不多建设财务治理规定（某财建2002125号）；原国家

59、计委、原建设部关于公布工程勘察设计收费治理规定的通知（计价格200210号）；某市建设工程材料基准价格信息；某市都市建设有关费用的文件规定；建筑和安装工程费用定额及某市工程造价信息及周边同类建筑造价情况，并进行适当调整。7.1.3投资估算讲明1、建安工程费用依照相同结构的类似工程决算，并参考现行市场材料价格和某市工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。2、其他费用按照有关工程项目其它费用的计算规定，并结合该项目实际情况确定。3、建筑安装工程费建筑安装工程费参照某市定额和实际造价水平估算，取综合造价860元/平方米。4、不可预见费不可预见费按工程造价的3%计取。7.1.4分项投资估算初步估算，

60、本项目约投资2800万元，分项投资见下表。项目投入总资金估算汇总表单位：万元序号项目名称投资额占总投资的%1前期工程费118.724.242基础设施建设费152.885.463建筑安装工程费2075.3674.124公共配套设施建设费134.44.85治理费用60.482.166销售费用90.163.227开发期税费8438不可预见费8439项目投入总资金28001007.1.5 总投资估算及资金筹措方案经估算，该项目总投资约为2800万元，资金来源由企业自筹。第八章 财务平衡分析8.1 财务评价依据1、国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第二版）（1993年）；2、建设部房地产开发项