中国农业银行个人住房贷款管理手册范本

1、发文单位：【总行】文件编号：农银发2008255号文件编号：豫农银发2008161号转发总行中国农业银行个人住房贷款治理方法及有关操作规程的通知各二级分行、各直管支行：现将总行关于印发中国农业银行个人住房贷款治理方法及有关操作规程的通知（以下简称通知），转发给你们，并提出以下要求，请一并贯彻执行。一、加强个人住房按揭楼盘准入治理（一）按揭楼盘准入流程以通知中要求的一般准入流程及整体准入流程办理。2008年省分行对二级分行按揭楼盘准入转授权高于本通知要求的，本授权年度仍以省分行转授权书为准。（二）若按揭楼盘为尚未竣工验收的期房，作为限制性条款，首笔个人住房贷款发放必须是按揭楼盘项目五证齐全、楼盘

2、主体结构封顶并符合其他规定条件。二、严格个人住房抵押登记（一）以借款人所购住房设定抵押的一手住房贷款，在办妥时期性担保和抵押预告登记之后发放；借款人所购一手住房差不多完成所有权初始登记的，贷款在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放；对当地房屋登记机构未开办抵押预告登记的地区，贷款应在办妥时期性担保和房屋买卖合同登记备案之后发放。（二）以借款人所购住房设定抵押的二手住房贷款，在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放。三、加强个人住房贷款治理（一）关于向借款人及其配偶发放的个人住房贷款，单笔超过30万元（含）的，须实行双人调查。（二）关于向借款人及其配偶发放2笔以上（含）个人住房贷款的，须实

3、行双人调查。（三）对已婚抵押人的配偶或其他共有权人，应由贷款行经办人员现场见证签署个人购房担保借款合同；不能见证签署个人购房担保借款合同的，应公证签署同意抵押承诺书。对房地产权利证书上未将借款人配偶登记为共有权人，且房地产登记治理部门明确规定此种情况下办理房产转移登记及抵押登记时无需配偶签字或出具承诺书的，原则上要求由贷款行经办人现场见证签署个人购房担保借款合同或公证签署同意抵押承诺书。四、其他规定各二级分行应在确保风险可控前提下，自行确定承担时期性担保的保证人是否交纳保证金及保证金的具体额度。保证人交纳保证金的，应在“保证金存款个人住房一手楼贷款保证金”会计科目下为保证人设置保证金专户，关在

4、借款合同中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。本方法实行后，原关于印发中国农业银行河南省分行个人住房贷款操作流程、风险防范要点及责任追究暂行规定的通知（豫农银发2005126号）同时废止。执行中遇到情况和问题，请及时报告省分行（个人业务处、信贷治理处）。附件：关于印发中国农业银行个人住房贷款治理方法及有关操作规程的通知二八年八月十五日文件编号：农银发2008255号关于印发中国农业银行个人住房贷款治理方法及有关操作规程的通知各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：现将中国农业银行个人住房贷款治理方法、中国农业银行个人住房按揭楼盘准入操作规程（试行）、中国农业银行一手住

5、房贷款操作规程、中国农业银行二手住房贷款操作规程、中国农业银行个人住房贷款差不多要素有关规定等（附件16）印发给你们，请认真组织学习，切实贯彻执行。执行中遇有问题，请及时向总行（个人业务部，信贷治理部）报告。附件： HYPERLINK mk:MSITStore:I:业务指南贷款信贷文件汇编（2010%5b1%5d.3.25更新）信贷文件汇编Build2010.03.25.CHM:/19.个人信贷业务/个人住房贷款治理方法及有关操作规程.htm l 治理方法#治理方法 1中国农业银行个人住房贷款治理方法 HYPERLINK mk:MSITStore:I:业务指南贷款信贷文件汇编（2010%5b1

6、%5d.3.25更新）信贷文件汇编Build2010.03.25.CHM:/19.个人信贷业务/个人住房贷款治理方法及有关操作规程.htm l 按揭楼盘准入操作规程#按揭楼盘准入操作规程 2中国农业银行个人住房按揭楼盘准入操作规程（试行） HYPERLINK mk:MSITStore:I:业务指南贷款信贷文件汇编（2010%5b1%5d.3.25更新）信贷文件汇编Build2010.03.25.CHM:/19.个人信贷业务/个人住房贷款治理方法及有关操作规程.htm l 一手住房贷款操作规程#一手住房贷款操作规程 3中国农业银行个人一手住房贷款操作规程 HYPERLINK mk:MSITSto

7、re:I:业务指南贷款信贷文件汇编（2010%5b1%5d.3.25更新）信贷文件汇编Build2010.03.25.CHM:/19.个人信贷业务/个人住房贷款治理方法及有关操作规程.htm l 二手住房贷款操作规程#二手住房贷款操作规程 4中国农业银行个人二手住房贷款操作规程 HYPERLINK mk:MSITStore:I:业务指南贷款信贷文件汇编（2010%5b1%5d.3.25更新）信贷文件汇编Build2010.03.25.CHM:/19.个人信贷业务/个人住房贷款治理方法及有关操作规程.htm l 差不多要素有关规定#差不多要素有关规定 5中国农业银行个人住房贷款差不多要素有关规定

8、 HYPERLINK mk:MSITStore:I:业务指南贷款信贷文件汇编（2010%5b1%5d.3.25更新）信贷文件汇编Build2010.03.25.CHM:/19.个人信贷业务/个人住房贷款治理方法及有关操作规程.htm l 有关问题的讲明#有关问题的讲明 6关于中国农业银行个人住房贷款治理方法及相关制度修订有关问题的讲明二八年七月二十三日附件1：中国农业银行个人住房贷款治理方法第一章 总 则第一条 为支持个人购买住房，规范个人住房贷款治理，促进业务持续健康进展，依照中华人民共和国物权法、中华人民共和国担保法、其他有关法律、法规、部门规章及中国农业银行个人信贷业务差不多规程（试行）

9、，制定本方法。第二条 本方法所称个人住房贷款（不含个人商业用房贷款，下同）是指农业银行向自然人发放的用于购买国有土地上的住房的贷款。第三条 个人住房贷款业务坚持“集中经营、精细治理、操纵风险、有效进展”的原则，并纳入个人消费类信贷业务治理。第四条 按照交易性质划分，个人住房贷款包括一手住房贷款、二手住房贷款。一手住房贷款是指贷款行向借款人发放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。二手住房贷款是指贷款行向借款人发放的，用于借款人购买再交易住房（即售房人通过交易取得房地产权利证书并能够在房地产三级市场再次交易的住房）的贷款。第五条 个

10、人住房贷款归入“个人住房贷款”会计科目核算，按交易性质在信贷治理系统录入相应贷款类不。第六条 本方法适用于中国农业银行各级机构办理的自营性个人住房贷款和组合贷款中的自营性贷款部分。第二章 差不多规定第七条 个人住房贷款的对象为在中国境内具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。第八条 借款人须同时具备下列条件：（一）具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；（二）具有偿还贷款本息的能力；（三）信用状况良好；（四）已签订合法有效的房屋买卖合同，且所购房屋用途为住宅；（五）有不低于最低规定比例的首付款证明；（六）原则上以所购住房设定抵押担保；（七）农业银行规定的其他

11、条件。第九条 个人住房贷款金额应依照借款人所购住房的建筑面积、单位价格、成新率以及借款人还款能力等因素合理确定。一手住房贷款金额最高不超过借款人所购住房成交价格的80%，二手住房贷款金额最高不超过借款人所购住房成交价格、评估价格两者之中低者的80。任何情况下，个人住房贷款金额均须符合金融监管机构的规定。第十条 个人住房贷款期限最长不超过30年；借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70年；借款人年龄在60岁以上的，应增加信用状况和还款能力符合要求的连带责任保证人或增加共同借款人。个人住房贷款到期日不得晚于抵押物国有土地使用权到期日。个人住房贷款期限应在1年以上，但总行另有规定的除外。第十一条 贷款

12、利率执行中国人民银行和总行利率规定,能够采纳固定利率、浮动利率或固定加浮动利率（混合利率）方式。第十二条 对符合总行规定，期限在1年以内（含1年）的个人住房贷款，可实行利随本清或按月（季）结息到期还本的还款方式；期限在1年以上的个人住房贷款，应实行分期还本付息。个人住房贷款的还款周期能够为一个月、三个月或总行规定的其他周期。个人住房贷款的还款方式能够为等额本金、等额本息、等比递增、等比递减、等额递增、等额递减或总行规定的其他方式。第十三条 个人住房贷款在办妥抵押登记之前，应按照中国农业银行信贷业务担保治理方法有关规定设定时期性担保。一手住房贷款由售房人承担时期性保证担保，但总行另有规定的除外。

13、售房人承担时期性担保的，无需对售房人进行信用等级评定和担保额度核定。第十四条 保证人交纳保证金的，应在农业银行“保证金存款”会计科目下为保证人设置保证金专户，并在相关协议、合同中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。第十五条 申请抵押（预告）登记及领取他项权利证书等工作应由调查人员之外的农业银行职员亲自办理。第十六条 个人住房贷款保险遵循自愿、平等协商原则。在借款人自愿基础上，与借款人平等协商选择是否投保、保险品种、保险金额、保险费缴纳方式和保险机构。借款人购买保险的，原则上应将农业银行作为第一受益人。第十七条 以借款人所购住房设定抵押的一手住房贷款，原则上在办妥时期性担保和抵押预

14、告登记之后发放，但对房地产交易治理规范的地区或符合条件的优质房地产开发商，经总行批准，贷款可在办妥时期性担保、收执房屋登记机构出具的抵押预告登记受理证明之后发放。对当地房屋登记机构未开办抵押预告登记的地区，贷款应在办妥时期性担保和房屋买卖合同登记备案之后发放。借款人所购一手住房差不多完成所有权初始登记的，贷款既可在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放，也可在办妥住房所有权转移登记及时期性担保、收执房屋登记机构出具的抵押登记受理证明之后发放。第十八条 以借款人所购住房设定抵押的二手住房贷款，原则上在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放。对符合总行规定条件的，也可在办妥时期性担保、住房所有

15、权转移登记、收执房屋登记机构出具的抵押登记受理证明之后发放。第三章 操作流程第十九条 个人住房贷款的操作流程包括：借款人申请、银行受理、贷前调查、贷款审查、贷款审批、签订借款合同、办理担保手续、贷款发放、贷后治理、贷款收回、清户撤押等。第二十条 借款人申请个人住房贷款的，应按规定提供包括但不限于借款人身份证件、婚姻状况证明、购房首付款证明、还款能力证明以及合法有效的房屋买卖合同等在内的贷款申请资料。第二十一条 调查人员应对包括但不限于贷款资料真实性，借款人购房行为真实性、信用状况、还款能力，购房首付款，房屋交易价格合理性等内容进行调查。对借款人申请一手住房贷款并以所购住房之外的其他住房设定抵押

16、的或借款人申请二手住房贷款的，应按规定对抵押物进行价格评估。调查人员应对评估价格是否合理出具调查意见。调查人员须查询人民银行个人征信系统,打印并保存借款人信用报告。调查人员须至少与借款人面谈一次，并做好面谈记录。总行或一级分行规定进行双人调查的，应实行双人调查制度。第二十二条 审查人员应对包括但不限于贷款资料完整合法有效性，借款人信用状况、还款能力，购房首付款，贷款担保，调查部门调查结论等在内的内容进行审查。审查人员应基于信贷资料，通过尽职审查，对借款人购房风险进行整体评价。审查人员应特不关注借款人购房价格合理性。第二十三条 有权审批人在授权范围内，参考调查、审查意见审批个人住房贷款业务。第二

17、十四条 贷款行应依照审批意见填写个人购房担保借款合同，报送合同审查员进行规范性审查和/或法律审查之后，按照中国农业银行合同治理方法有关规定，与借款人、担保人当面签署或公证签署个人购房担保借款合同。第二十五条 个人住房贷款须在个人购房担保借款合同生效并落实全部放款条件之后发放。贷款资金应直接划转至售房人账户，但总行另有规定且借贷双方做出书面约定的除外。第二十六条 贷款发放后，借贷双方可按照农业银行有关规定及个人购房担保借款合同约定，办理提早还款，调整还款方式、还款期限、还款周期等贷款要素。第二十七条 能够办理抵押（预告）登记的地区，必须及时办理抵押（预告）登记；在办理抵押（预告）登记之前发放个人

18、住房贷款的，须在合理期限内办妥抵押（预告）登记手续。一手住房贷款发放时借款人所购住房为期房的，须在住房所有权转移登记之后三个月内申请办理抵押登记。抵押登记原则上应在一手住房竣工验收之日起两年内办妥。第二十八条 贷款行应加强抵押房屋登记治理工作，设立专门台账，重点记录房屋所有权、抵押（预告）登记申请、他项权利证书取得、抵押（预告）登记变更与注销等环节的办理时刻与经办人员。各行应按规定对本行辖内办理抵押（预告）登记的真实性、合法性、及时性进行检查。第二十九条 个人住房贷款业务档案按照中国农业银行信贷业务档案治理方法有关规定进行治理。具备条件的地区，应积极推广电子档案系统，平常只使用电子档案，实物档

19、案实行集中保管。第三十条 个人住房贷款风险分类按照中国农业银行贷款风险分类治理方法、中国农业银行贷款风险分类操作规程有关规定执行。其他贷后治理工作按照中国农业银行个人信贷业务差不多规程(试行)执行，但总行另有规定的除外。第三十一条 借款人清偿全部贷款本息后，贷款行应将抵押的权利凭证交还抵押人，并协助办理抵押登记的注销手续。第四章 其他规定第三十二条 在一手住房贷款中，原则上仅可对有权准入行差不多审批准入的按揭楼盘发放一手住房贷款。在一手住房贷款中，原则上以借款人本笔贷款所购住房设定抵押担保。但对信用等级符合总行规定条件的借款人，确有需要的能够借款人家庭拥有所有权的其他住房设定抵押担保，贷款金额

20、既要符合本方法关于贷款金额的一般性规定，同时不得超过抵押物评估价格的70。第三十三条 对借款人在以自身名义独立取得使用权的国有土地上建筑自有住房的自建房贷款，归入个人住房贷款业务治理，但贷款准入、审批条件应从严掌握，审慎办理。第三十四条 对借款人已在我行办理个人住房贷款，申请贷款购买与所购住房相配套的车库（位）、且车库(位)能够办理独立的产权证明和抵押登记手续的，能够发放贷款。贷款条件和办理流程参照个人住房贷款有关规定执行，归入“个人住房贷款”会计科目核算，在信贷治理系统中的贷款类不与已办理的个人住房贷款相同。车库（位）虽不能办理独立的产权证明但可在贷款所购住房的房地产权利证书中做明确记载且随

21、住房转让的，可对住房和配套车库(位)合并发放个人住房贷款。第三十五条 对个人住房贷款业务中出现的虚假按揭及其他违规行为，按照中国农业银行职员违反规章制度治理方法进行处罚，触犯刑法的，移送司法机关依法处理。第五章 附 则第三十六条 本方法实行后，原中国农业银行个人住房贷款治理方法（农银发200060号）、中国农业银行个人住房贷款操作流程（农银发2001182号）、中国农业银行个人住房贷款贷后治理方法（农银发200446号）同时废止。本方法下发之前的其他规定与本方法不一致的，以本方法为准。第三十七条 本方法由中国农业银行总行负责解释和修改，各一级分行可制定实施细则，并向总行备案。第三十八条 本方法

22、自2008年9月1日起实行。附件2：中国农业银行个人住房按揭楼盘准入操作规程（试行）一、总 则第一条 为积极稳健进展个人住房贷款业务，依照中国农业银行个人信贷业务差不多规程(试行)、中国农业银行个人住房贷款治理方法等规章制度，制定本操作规程。第二条 在审批个人一手住房贷款之前，有权准入行须对按揭楼盘履行准入程序，但总行另有规定的除外。第三条 住房按揭楼盘准入差不多条件：（一）开发商具有房地产开发资质，申请合作时开发商在我行和其他金融机构无逾期未还贷款本息，法定代表人信用状况良好；（二）项目合法，建设用地规划及建设工程规划要紧为住宅；（三）工程进展顺利，无非正常停工现象；（四）符合农业银行要求的

23、其他条件。第四条 住房按揭楼盘准入权限在二级分行及以上，但总行另有规定的除外。对优质开发商开发的住房按揭楼盘以及总行或一级分行认定的优质住房按揭楼盘，整体准入权限在总行或一级分行。二、操作流程分类第五条 按揭楼盘准入操作流程分为两大类：（一）一般准入流程1、经营行受理、二级分行或一级分行准入开发商提出按揭合作申请；经营行客户部门受理、客户经理（指从事个人住房信贷业务的客户经理，下同）调查；经营行行长（或经授权的副行长）签字同意后出具调查报告；有权准入行客户部门（指从事个人住房信贷业务的客户部门，下同）进行审核并出具审核意见；有权审批人（指主管个人住房信贷业务的行长或副行长，下同）签署准入审批意

24、见；有权准入行客户部门直接或逐级批复至经营行；经营行客户部门在信贷治理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署一手房贷款业务银企合作协议（简称“按揭合作协议”，下同）。2、二级分行或一级分行直同意理、准入开发商提出按揭合作申请；有权准入行客户部门受理、客户经理调查并出具调查报告；客户部门负责人进行审核并出具审核意见；有权审批人签署准入审批意见；有权准入行客户部门依照准入审批意见确定按揭合作经营行并直接或逐级批复至经营行；经营行客户部门在信贷治理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署按揭合作协议。3、经营行直接准入开发商提出按揭合作申请；经营行客户部门受理、客户经理调查并出具调

25、查报告；客户部门负责人进行审核并出具审核意见;经营行行长（或经授权的副行长）签署准入审批意见；经营行客户部门在信贷治理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署按揭合作协议。（二）整体准入流程有权准入行客户部门提出整体准入方案并以签报形式上报有权审批人；有权审批人签署整体准入审批意见；有权准入行客户部门下发整体准入文件；经营行客户经理对准入条件进行调查并出具调查报告；经营行客户部门负责人对准入条件进行审核并出具审核意见；经营行行长（或经授权的副行长）签署具体准入审批意见；经营行客户部门在信贷治理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署按揭合作协议。三、一般准入操作流程第六条 按揭

26、楼盘合作申请开发商提交按揭楼盘合作申请。调查人员应通过开发商、工商行政治理部门、房地产治理部门、售楼现场以及其他合法渠道收集以下资料：（一）企业资料1、企业法人营业执照、公司章程、贷款卡、房地产开发资质证书、法定代表人（或授权代理人）身份证件及身份证明书；2、企业上年度和近期财务报表；3、经由公司章程规定的董事会或股东会、股东大会同意，为购房的借款人承担时期性连带保证责任或无条件回购责任的书面承诺，但按规定不承担担保责任及无条件回购责任的可不提供本项资料。上述第1、2项资料原件经经营行审核无误后留存复印件，加盖 “与原件核对无误”章并签字；第3项资料须为原件。（二）按揭楼盘资料1、按揭楼盘为尚

27、未竣工验收的期房的，提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证（以下简称“项目五证”）；按揭楼盘为竣工验收合格但未办理初始登记的现房的，提供楼盘国有土地使用证、商品房销（预）售许可证和竣工验收合格证明；按揭楼盘为已办理初始登记的现房的，提供国有土地使用证和房屋所有权证；2、按揭楼盘工程形象进度影像资料；3、鼓舞收集按揭楼盘其他有关资料，例如售楼书、媒体宣传资料、户型图、公示的价格表或其他能够反映按揭楼盘情况的资料。上述第1项资料原件经经营行审核无误后留存复印件，加盖 “与原件核对无误”章并签字；第2、3项资料须为原件。（三）农业银行要求提供

28、的其他资料（四）资料的减免1、对尚未竣工验收的期房，差不多取得国有土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，但尚未取得建筑工程施工许可证和预售许可证的，有权准入行进行按揭楼盘准入时可将取得建筑工程施工许可证和预售许可证作为限制性条件；首笔个人住房贷款发放前项目五证必须齐全并符合其他规定条件。2、对尚未竣工验收的期房，一级分行可指定房地产治理规范的地区仅收集并核实预售许可证，不强制要求收集项目五证中的其他四证；第七条 按揭楼盘准入调查参与按揭楼盘调查的调查人员应许多于两名，调查人员同时参与各个调查环节，调查意见相同的，共同撰写调查报告、共同做出调查结论，并共同对调查结论负责；调查意见不

29、同的，分不撰写调查报告，分不做出调查结论，并对各自的调查结论负责。调查人员应通过核实相关资料、查询行内外相关系统和实地调查等多种方式进行调查。按揭楼盘调查要紧包括以下内容：（一）企业情况1、对企业的性质、注册资本、股东构成、资质等级、信用等级（非我行客户可不调查信用等级情况）进行调查，了解企业财务状况和近年开发经营情况；2、开发商及其法定代表人信用状况。凡是开发商制造过重大假按揭、有逾期未还的贷款或其法定代表人达不到信用状况良好标准的，不得进行按揭楼盘合作。（二）按揭楼盘情况1、项目合法性。调查售房人所提供的资料是否真实、合法、有效，其中重点调查项目五证是否真实、合法、有效、内容相互统一。按规

30、定仅需提供商品房预售许可证的，应调查商品房预售许可证是否真实、合法、有效。2、按揭楼盘差不多情况。调查楼盘的地理位置、周边环境、占地面积、建筑面积、容积率、要紧户型、楼座数量、绿化率、施工进度、后期物业治理安排等；对尚未主体封顶且没有商业银行开发贷款支持的楼盘还须调查项目总投资、资金来源与到位情况。3、市场前景。调查楼盘的市场定位和销售情况，推断楼盘是否适销对路。4、销售价格合理性。调查人员要通过与周边同类、同档次楼盘的比较分析，对楼盘销售价格是否差不多合理进行整体性推断。对价格明显高于周边同类、同档次楼盘的，应深入调查缘故并在调查报告中特不讲明；对没有合理缘故价格过高的楼盘，调查人员应在调查

31、报告中特不讲明，并出具不与合作、慎重合作或降低最高贷款成数等调查意见。调查人员撰写以上述调查内容为主的调查报告，并在中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表上签署调查意见，确实是否同意按揭合作、是否操纵个人住房贷款总额、是否要求缴存保证金及其比例、单笔贷款要紧要素（最长贷款期限、最高成数、最低利率、还款方式、担保方式等），以及限制性条款等方面提出意见。调查后认为明显不符合贷款条件的，可不予受理或中止贷款程序，并及时通知开发商；同意合作的报送审核人员履行审核程序。第八条 按揭楼盘准入审核审核人员要紧审核以下内容：（一）开发商资质、信用状况等是否符合准入要求；（二）信贷资料是否完整、合法、有效；

32、（三）项目五证是否完整、合法、有效、内容相互统一；按规定仅需提供商品房预售许可证的，应审核商品房预售许可证是否合法、有效；（四）销售价格及贷款成数操纵是否差不多合理；（五）调查结论是否完整、清晰。审核人员在中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表上签署审核意见，确实是否同意按揭合作、是否操纵个人住房贷款总额、是否要求缴存保证金及其比例、单笔贷款要紧要素（最长贷款期限、最高成数、最低利率、还款方式、担保方式等），以及限制性条款等方面提出意见后报送有权审批人审批。第九条 按揭楼盘准入审批有权审批人依照调查意见、审核意见和相关信贷资料，在中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表上签署审批意见。有

33、权准入行可直接或逐级批复至经营行。有权准入行直接批复至经营行的，应同时抄送中间各级行。第十条 在信贷治理系统录入相关信息按揭楼盘准入审批通过后，由经营行客户部门负责在信贷治理系统（CMS）录入“法人客户差不多信息”（“客户治理客户概况登记法人客户差不多信息”模块）、“合作商差不多信息”（“客户治理客户概况登记法人客户差不多信息合作商差不多信息”模块）。合作项目信息依照审批内容或与客户签定的合作协议内容录入，具体录入规范按照中国农业银行信贷治理系统个人信贷业务数据录入规范指引（关于印发中国农业银行信贷审批业务网上作业操作规程（暂行）的通知附件）执行。第十一条 签订按揭合作协议有权审批人审批同意的

34、，经营行须按照审批意见与开发商签订按揭合作协议，明确最高贷款成数、担保方式、保证金比例及其他必要事项，并原则上约定由售房人向借款人猎取办理房地产转移登记的代理权，且售房人在办妥房地产权利证书后直接交由经营行办理抵押登记手续。开发商交纳保证金的，应在农业银行“保证金存款个人住房一手楼贷款保证金”会计科目下为保证人设置保证金专户，并在合作协议中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。第十二条 信贷资料归档经营行须将按揭楼盘准入涉及的要紧信贷资料（如企业资料、楼盘合法性资料、调查报告、中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表及批复文件）进行扫描，并上传至信贷治理系统的档案治理子系统（“合

35、作项目信息登记-档案治理”模块）形成电子档案，以供单笔贷款调查、审查、审批各环节的经办人员调阅使用。按揭楼盘信贷资料按照中国农业银行信贷业务档案治理方法有关规定进行治理。四、整体准入操作流程第十三条 有权准入行内部操作流程有权准入行客户部门提出整体准入方案（包括但不限于具体的优质房地产开发商清单和/或具体的优质住房按揭楼盘清单、实施整体准入的要紧缘故及依据、准入限制性条款等内容）;客户部门负责人签字同意后上报有权审批人；有权审批人签署整体准入审批意见；客户部门下发整体准入文件，并可指定具体经办行。第十四条 按揭楼盘合作申请（一）拟合作开发商已被列入整体准入清单的，在开发商提交按揭楼盘合作申请之

36、后，经营行调查人员应按照本操作规程第七条规定收集资料，但可免于收集企业资料中的企业法人营业执照、公司章程、房地产开发资质证书、企业财务报表。拟合作开发商属于整体准入清单所列开发商控股50以上的子公司的，可免于收集企业资料中的企业财务报表。（二）拟合作按揭楼盘已被列入整体准入清单的，在开发商提交按揭楼盘合作申请之后，经营行调查人员应按照本操作规程第七条规定收集资料，但可免于收集企业资料中的企业法人营业执照、公司章程、房地产开发资质证书、企业财务报表。关于整体准入文件已列明项目五证的，可免于收集五证。第十五条 经营行客户经理调查参与按揭楼盘调查的经营行客户经理应许多于两名，调查人员同时参与各个调查

37、环节，调查意见相同的，共同撰写调查报告、共同做出调查结论，并共同对调查结论负责；调查意见不同的，分不撰写调查报告，分不做出调查结论，并对各自的调查结论负责。调查人员应通过核实相关资料、查询行内外相关系统和实地调查等多种方式进行调查。（一）拟合作开发商已被列入整体准入清单的，调查人员要紧调查以下内容:1、拟合作开发商是否属于整体准入文件中已列明的开发商（或是否为整体准入文件所列开发商控股50以上的子公司）；2、开发商信用状况是否符合要求；3、项目五证是否完整、合法、有效、内容相互统一；按规定仅需提供商品房预售许可证的，应调查商品房预售许可证是否真实、合法、有效；4、销售价格是否差不多合理。（二）

38、拟合作按揭楼盘已被列入整体准入清单的，调查人员要紧调查以下内容:1、拟合作按揭楼盘是否为整体准入文件所列项目；2、开发商信用状况是否符合要求；3、项目五证是否完整、合法、有效、内容相互统一；按规定仅需提供商品房预售许可证的，应调查商品房预售许可证是否真实、合法、有效；4、销售价格是否差不多合理。调查人员撰写以上述调查内容为主的调查报告，并在中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表上签署调查意见，确实是否同意按揭合作、是否操纵个人住房贷款总额、是否要求缴存保证金及其比例、单笔贷款要紧要素（最长贷款期限、最高成数、最低利率、还款方式、担保方式等），以及限制性条款等方面提出意见。调查后认为明显不符

39、合贷款条件的，可不予受理或中止贷款程序，并及时通知开发商；同意合作的报送审核人员履行审核程序。第十六条 经营行客户部门负责人审核（一）拟合作开发商已被列入整体准入清单的，审核人员要紧审核以下内容：1、拟合作开发商是否属于整体准入文件中已列明的开发商（或是否为整体准入文件所列开发商控股50以上的子公司）；2、开发商信用状况是否符合要求； 3、信贷资料是否完整、合法、有效；4、项目五证是否完整、合法、有效、内容相互统一；按规定仅需提供商品房预售许可证的，应审核商品房预售许可证是否合法、有效；5、销售价格及贷款成数操纵是否差不多合理；6、调查结论是否完整、清晰。（二）拟合作按揭楼盘已被列入整体准入清

40、单的，审核人员须审核以下内容:1、拟合作按揭楼盘是否为整体准入文件所列项目；2、开发商信用状况是否符合要求；3、信贷资料是否完整、合法、有效；4、项目五证是否完整、合法、有效、内容相互统一；按规定仅需提供商品房预售许可证的，应审核商品房预售许可证是否合法、有效；5、销售价格及贷款成数操纵是否差不多合理；6、调查结论是否完整、清晰。审核人员在中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表上签署审核意见，确实是否同意按揭合作、是否操纵个人住房贷款总额、是否要求缴存保证金及其比例、单笔贷款要紧要素（最长贷款期限、最高成数、最低利率、还款方式、担保方式等），以及限制性条款等方面提出意见后报送有权审批人审批

41、。第十七条 经营行行长（或经授权的副行长）审批经营行行长（或经授权的副行长）依照整体准入文件、调查意见、审核意见和相关信贷资料，在中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表上签署具体准入审批意见。第十八条 录入信贷治理系统按揭楼盘准入审批通过后，由经营行客户部门负责在信贷治理系统（CMS）录入“法人客户差不多信息”（“客户治理客户概况登记法人客户差不多信息”模块）、“合作商差不多信息”（“客户治理客户概况登记法人客户差不多信息合作商差不多信息”模块）。合作项目信息依照审批内容或与客户签定的合作协议内容录入，具体录入规范按照中国农业银行信贷治理系统个人信贷业务数据录入规范指引（关于印发中国农业银

42、行信贷审批业务网上作业操作规程（暂行）的通知附件）执行。第十九条 签署按揭合作协议经营行依照整体准入文件及经营行准入审批意见与开发商签订按揭合作协议，明确最高贷款成数、担保方式、保证金比例及其他必要事项，并原则上约定由售房人向借款人猎取办理房地产转移登记的代理权，且售房人在办妥房地产权利证书后直接交由经营行办理抵押登记手续。开发商交纳保证金的，应在农业银行“保证金存款个人住房一手楼贷款保证金”会计科目下为保证人设置保证金专户，并在合作协议中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。第二十条 信贷资料归档经营行须将按揭楼盘准入涉及的要紧信贷资料（如企业资料、楼盘合法性资料、调查报告、中国

43、农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表及批复文件）进行扫描，并上传至信贷治理系统的档案治理子系统（“合作项目信息登记-档案治理”模块）形成电子档案，以供单笔贷款调查、审查、审批各环节的经办人员调阅使用。按揭楼盘信贷资料按照中国农业银行信贷业务档案治理方法有关规定进行治理。五、附 则第二十一条 本规程由中国农业银行总行负责解释和修改，各一级分行可制定实施细则，并向总行备案。第二十二条 本规程自2008年9月1日起实行。附件3：中国农业银行个人一手住房贷款操作规程一、总 则第一条 为了规范个人一手住房贷款操作，依照中国农业银行个人信贷业务差不多规程（试行）、中国农业银行个人住房贷款治理方法，制定本

44、规程。第二条 本规程适用于售房人承担时期性担保，且借款人以抵押方式承担全程担保的一手住房贷款。二、操作流程第三条 借款人申请借款人申请一手住房贷款，须具有完全民事行为能力和偿还贷款本息的能力，按要求填写中国农业银行个人房地产贷款申请表。调查人员需收集以下资料：（一）借款人身份证件；（二）借款人婚姻状况证明；（三）借款人还款能力证明；（四）购房首付款证明；（五）借款人与售房人签订的合法有效的房屋买卖合同；（六）有共同借款人的，共同借款人须按要求提供身份证件及其他相关证明文件，并按要求填写中国农业银行个人房地产贷款申请表；（七）对资质符合要求的借款人以所购住房之外的其他住房设定抵押的，须提供抵押物

45、房地产权利证书、抵押物所有权人及共有权人的身份证件及其同意抵押的书面承诺；（八）农业银行要求提供的其他资料。上述资料能够留存原件的留存原件；不能留存原件的，审核无误后留存复印件，加盖“与原件核对无误”章并签字。第四条 贷款受理、调查（一）调查人员对收集的信贷资料初步审核，同意受理的，应及时进行贷前调查。对大额贷款应由两名调查人员共同调查。贷前调查要紧包括以下内容：1、贷款资料是否真实、完整；2、借款人购房行为是否真实。关于售房人职员、建筑企业职员及楼盘销售企业职员集中购买参与开发、建设及销售的楼盘的，应特不关注购房行为的真实性，并在调查报告中出具明确的调查意见及风险提示；3、借款人及配偶信用状

46、况是否符合规定。须通过查询人民银行个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用报告；4、借款人及配偶还款能力是否充足。调查、核实借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比应在50%（含）以下、月所有债务支出（本笔贷款的月还款额+其他债务月均偿付额）与月收入之比应在55%（含）以下；5、借款人购房首付款比例是否符合总行规定及按揭楼盘准入限定，是否已真实、足额支付；6、贷款年限是否符合规定；7、借款人所购住房与周边同类、同档次住房价格相比是否处于合理水平；8、贷款担保是否合法、足值、有效。抵押物权属状况是否清晰，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件。对资质符合规定的借款人以所购住房之

47、外的其他住房设定抵押的，须按规定进行价格评估。调查人员要对评估价格是否合理出具明确的调查意见。（二）调查人员要与借款人至少面谈一次，重点了解借款人的差不多情况、购房行为及贷款行为的真实性、还款意愿等并做好面谈记录。（三）调查人员应依照对信贷资料的分析及面谈情况确定是否开展实地调查。开展实地调查的，应重点了解借款人家庭状况、职业特征、收入情况、居住环境等因素并进行综合评估。（四）调查人员填写中国农业银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表，就借款人提供资料的真实性和完整性、购房行为真实性、信用状况、还款能力、购房首付款真实性、房产交易价格合理性，以及贷款要紧要素（金额、期限、利率、还款方式、担保

48、方式等）、限制性条件等提出调查意见，并出具是否同意贷款的调查结论。（五）调查人员应按照规定将经调查核实的相关信息数据输入信贷治理系统（CMS）。（六）调查人员和调查主责任人均不同意贷款的，可中止贷款程序，及时通知借款人不予贷款的缘故，并做好信贷资料归档工作。（七）调查人员同意贷款的，经调查主责任人签署意见后，报送审查人员进行审查。第五条 贷款审查（一）一手住房贷款审查的要紧内容包括：1、信贷资料是否完整、合法、有效；2、借款人及配偶的信用报告是否完整，信用状况是否符合规定；3、借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比、月所有债务支出与月收入之比是否符合规定；4、购房首付款支付是否符合规定；

49、5、贷款用途、金额、期限、利率、还款方式等是否符合规定； 6、贷款担保是否符合规定；抵押物权属是否清晰，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件；借款人以非所购住房设定抵押的，抵押物是否通过价格评估，估价报告是否完整、合法、合规，估价结论是否差不多合理；7、调查结论是否完整、清晰。（二）审查人员应基于信贷资料，通过尽职审查，对借款人购房风险进行整体评价，并特不关注借款人购房价格合理性。关于售房人职员、建筑企业职员及楼盘销售企业职员集中购买参与开发、建设及销售的楼盘的，应特不关注购房行为的真实性。（三）审查人员认为调查部门移交的信贷资料不全、调查内容不完整、不清晰的，应要求调查人员补充调查或重新

50、调查。（四）审查人员应在中国农业银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表中，就借款人信用状况、还款能力、购房首付款支付、贷款要紧要素（包括贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）及限制性条款提出意见，出具是否同意贷款的审查结论，并经审查主责任人签署意见后报送有权审批人进行审批。（五）审查人员应按照规定将审查意见输入信贷治理系统（CMS）。第六条 贷款审批（一）有权审批人依照调查意见和审查意见，在授权范围内，审批一手住房贷款业务，并在中国农业银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表上签署审批意见。（二）有权审批人应按照规定将审批意见输入信贷治理系统（CMS）。第七条 签订合同（一）贷款经有权

51、审批人批准后，应直接或逐级批复至贷款行，由贷款行客户经理通知借款人提供在农业银行开立的用于还款的银行卡（折），并留存复印件。（二）贷款行客户经理应依据审批意见，按照中国农业银行合同治理方法有关规定选用并填写个人购房担保借款合同。（三）在各方当事人签章前，应当由合同审查员进行规范性审查和/或法律审查。合同审查员应按规定出具审查意见。（四）合同审查通过的，客户经理应在核实借款人、担保人的真实身份基础上，按照中国农业银行合同治理方法有关规定与借款人、担保人当面签署或公证签署个人购房担保借款合同。第八条 办理担保、保险手续（一）采纳抵押担保的一手住房贷款，原则上以借款人所购的住房设定抵押；对采纳借款人

52、家庭拥有所有权的可自由处分的其他住房设定抵押的，须符合总行规定。（二）由售房人提供时期性保证担保的，时期性担保原则上自贷款发放之日起至办妥抵押登记手续之日止，售房人应在个人购房担保借款合同保证人签章处签章。（三）保证人缴纳保证金的，应在农业银行“保证金存款个人住房一手楼贷款保证金”会计科目下为保证人设置保证金专户，并在借款合同中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。（四）贷款行收执差不多备案登记的房屋买卖合同，按规定取得抵押（预告）登记证明、抵押（预告）登记受理证明或他项权利证书，并按要求在个人住房贷款抵押物登记治理台账中做好记录。（五）一手住房贷款保险遵循自愿平等协商原则。在借款

53、人自愿基础上，贷款行与借款人平等协商选择是否投保、保险品种、保险金额、保险费缴纳方式和保险机构。借款人购买保险的，原则上应在保险单上明确贷款行为第一受益人并由贷款行将保险单作为重要凭证入库保管。第九条 贷款发放（一）贷款发放前必须落实以下条件：1、有权审批人差不多审批同意；2、房屋买卖合同差不多生效并办理登记备案；3、贷款担保差不多落实；4、贷款限制性条款差不多全部落实；5、农业银行规定的其他条件。（二）满足放款条件的前提下，贷款行应按照总行CMS贷款发放实时处理流程有关规定，将贷款资金划入售房人账户。第十条 档案治理（一）个人住房贷款业务档案按照中国农业银行信贷业务档案治理方法有关规定进行治

54、理。（二）具备条件的分行，应积极推广电子档案系统，平常只使用电子档案，实物档案实行集中保管。第十一条 贷后治理（一）借款人以所购一手住房设定抵押的，贷款行须紧密关注按揭楼盘建设进度。按揭楼盘竣工验收合格后应督促售房人、借款人及时办理房地产初始登记、转移登记。贷款行应在住房转移登记之后三个月内申请办理抵押登记。抵押登记原则上在房产竣工验收之日起两年内办妥，确因客观缘故无法按时办妥的，贷款行应采取合理的风险防范措施并立即向上级业务主管部门书面报告。（二）在办妥抵押（预告）登记之前发放贷款的，贷款行应在合理期限内办妥抵押（预告）登记。（三）贷款风险分类按照中国农业银行贷款风险分类治理方法、中国农业银

55、行贷款风险分类操作规程有关规定执行。（四）其他贷后治理工作按照中国农业银行个人信贷业务差不多规程有关规定执行，总行另有规定的，从其规定。第十二条 贷款收回（一）部分/全部提早还款1、借款人在提早还款前原则上应向贷款行提交书面申请。2、贷款行客户部门应在查询借款人贷款余额、逾期贷款本息、还款账户等差不多情况的基础上，审核提早还款是否符合政策规定和合同约定，并提出是否核准的审核意见。3、贷款行会计部门依照客户部门核准意见为客户办理提早还款。部分提早还款的应生成新的还款打算并告知借款人；全部结清贷款的应办理清户撤押手续。（二）正常还款贷款行应采取适当方式提醒借款人在每期还款日前存入足额资金，并于约定

56、还款日由计算机系统自动扣划。第十三条 清户撤押借款人偿还全部贷款本息后（含提早全部结清贷款），贷款行会计部门出具贷款结清凭证给客户部门。客户经理负责通知借款人，持有效身份证件、个人购房借款担保合同办理贷款结清手续。贷款行应将已入库保管的有关法律凭证和文件退给借款人，并由借款人书面签收。采取抵押担保方式的，贷款行应协助借款人办理抵押注销手续。三、附 则第十四条 本规程由中国农业银行总行负责解释和修改，各一级分行可制定实施细则，并向总行备案。第十五条 本规程自2008年9月1日起实行。附件4：中国农业银行个人二手住房贷款操作规程一、总 则第一条 为了规范个人二手住房贷款操作，依照中国农业银行个人信

57、贷业务差不多规程（试行）、中国农业银行个人住房贷款治理方法，制定本规程。第二条 本规程适用于借款人购买再交易住房的贷款。二、操作流程第三条 借款人申请借款人申请二手住房贷款，须具有完全民事行为能力和偿还贷款本息的能力，按要求填写中国农业银行个人房地产贷款申请表。调查人员需收集以下资料：（一）借款人身份证件；（二）借款人婚姻状况证明；（三）借款人还款能力证明；（四）购房首付款证明；（五）真实、合法、有效的房屋买卖合同；（六）有共同借款人的，共同借款人须按要求提供身份证件及其他相关证明文件，填写中国农业银行个人房地产贷款申请表；（七）拟交易房屋所有人和共有权人的身份证件及共有权人同意房屋交易的书面

58、声明；（八）以售房人为所有权人的拟交易房屋的权利证书；（九）售房人在农业银行开立的用于收款的银行卡/折；（十）交易双方由调查人员见证签署的个人购房贷款资金划转授权托付书；（十一）拟交易房屋已出租的，须提交售房人与承租人同意终止租赁合同的证明文件或借款人与承租人同意接着租赁的证明文件；（十二）农业银行要求的其他资料。上述资料能够留存原件的留存原件；不能留存原件的，审核无误后留存复印件，加盖“与原件核对无误”章并签字。第四条 贷款调查、评估（一）调查人员对收集的信贷资料初步审核，同意受理的，应及时进行贷前调查并安排房屋价格评估。对需要双人调查的贷款应由两名调查人员共同调查。贷前调查要紧包括以下内容

59、：1、贷款资料是否真实、完整；2、拟交易房屋能否正常、合法交易，能否正常使用；3、与同区域、同类型房屋相比，借款人所购二手住房成交价格是否合理；价格评估报告的估价结论是否差不多合理；4、二手房交易是否真实。对中介机构内部职员作为卖方或买方发生的二手房交易，或近亲属之间发生的二手房交易，应特不关注交易行为的真实性，并在调查报告中出具明确的调查意见及风险提示；5、借款人及配偶信用状况是否符合规定。须通过查询人民银行个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用报告；6、借款人及配偶还款能力是否充足。调查、核实借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比应在50%（含）以下、月所有债务支出（本

60、笔贷款的月还款额+其他债务月均偿付额）与月收入之比应在55%（含）以下；7、借款人是否已真实、足额支付不低于规定比例的购房首付款，或已托付农业银行对首付款实施资金托管；8、贷款期限是否符合规定；9、售房人在农业银行开立的结算账户是否与买卖双方签署的个人购房贷款资金划转授权托付书中约定一致；10、借款人所购二手住房是否已出租，已出租的，是否已提交售房人与承租人同意终止租赁合同的证明文件或借款人与承租人同意接着租赁的证明文件。（二）调查人员要与借款人至少面谈一次，重点了解借款人的差不多情况、购房行为及贷款行为的真实性、还款意愿等并做好面谈记录。调查人员应与拟交易房屋所有人、共有权人面谈一次，重点了