《深圳市二房买卖合同》

1、深圳市二二手房买卖卖合同之之律师逐条条解析版（上上） (22009-7-1 20:221:099) HYPERLINK javascript:; 发送到到微博 分类： HYPERLINK /23358680/0/articlelist.htm 未分分类 标标签： HYPERLINK /blog/search.jsp?q=%d5%c5%c3%af%c8%d9%c2%c9%ca%a6&fld=tag 张茂茂荣律师 HYPERLINK /blog/search.jsp?q=%c9%ee%db%da%b6%fe%ca%d6%b7%bf%c2%c9%ca%a6%cd%c5&fld=tag 深圳二手手房律

2、师团团| 深圳二手房房交易宝典典深圳市二二手房预约约买卖及居居间服务合合同之律律师逐条解解析版解析人：深深圳二手房房律师团首首席律师张张茂荣解析说明：1、本解析析版是本律律师对深圳圳市国土资资源和房产产管理局与与深圳市工工商局联合合制定的深圳市二二手房预约约买卖及居居间服务合合同20008版（2007年8月1日实施，2008年1月1日修订）的逐条解读;2、本解析析版对本合合同条款基基本含义、签约注意意、潜在风风险及其防防范进行了了特别提示示，是本律律师多年来来工作经验验的总结，具具有极强的的实用性，实实为二手房房交易双方方、居间方方、担保公公司、按揭揭银行必读读版本;3、本解析析仅代表本本律师

3、个人人意见，并并不代表相相关媒介意意见，如有有不妥，欢欢迎业内专专家批评指指正;4、本解析析版版权归归本律师所所有，任何何单位、个个人使用、复制、转转载需注明明本律师创创作人身份份，否则构构成侵权，本本律师保留留追究法律律责任的权权利。深圳市二手手房预约买买卖及居间间服务合同同深（ ）居间第第（ ）号特 别 提提 示1、本合同同为示范文文本，各方方当事人签签订本合同同前，应当当仔细阅读读合同条款款和二手房房购房指引引（交易场场所现场悬悬挂）的内内容。【张茂荣律律师解析】示示范文本的的基本含义义是示范作作用，而非非必须使用用，如交易易双方未使使用本版本本签订二手手房买卖合合同，只要要内容不违违反

4、法律和和行政法规规的强制性性规定同样样有效，任任何一方当当事人都不不能因此拒拒绝履行，否否则将构成成违约，需需承担违约约责任。2、本合同同文本由“深圳市二二手房网上上交易系统统”生成，合合同各方经经协商,可可对本合同同的内容作作修改、补补充，修改改、补充的的内容应当当符合法律律、法规的的规定。【张茂荣律律师解析】本本合同属格格式条款，未未尽事宜或或有不同约约定的，合合同各方可可在附件二二中重新约约定，一般般情况下附附件约定与与格式条款款不一致的的，以附件件约定为准准。3、买方在在签订本合合同前，应应当对本合合同所涉房房地产进行行实地考察察，对房地地产周围的的环境、交交通、学校校及附着于于该房地

5、产产之上的学学位、户口口等情况进进行充分了了解。卖方方有义务如如实提供包包括产权状状况、租赁赁情况、户户口等有可可能影响交交易的真实实信息。【张茂荣律律师解析】本本条规定了了买方的注注意义务和和卖方的如如实告知义义务，买方方不应仅限限于卖方或或居间方的的介绍，而而应多方了了解，查证证属实。卖卖方故意隐隐瞒事实真真相或告知知虚假情况况欺诈买方方签订合同同的，买方方有权要求求变更或者者撤销。4、为保证证交易资金金安全，建建议买卖双双方通过银银行第三方方托管方式式进行资金金监管，并并以协议方方式明确约约定资金监监管帐户及及资金交付付条件等相相关事宜。【张茂荣律律师解析】资资金监管是是为了保证证交易双

6、方方的安全，中中天事件对对居间方监监管的风险险暴露无遗遗，强烈建建议将首期期款及大笔笔定金监管管于银行，签签订资金监监管协议的的相关条款款见第6条条、第8条条解析。5、买卖双双方在委托托他人办理理房地产赎赎楼、过户户过程中，应应当仔细阅阅读所签署署的公证委委托书内容容。对外所所授权限，应应当在可控控范围。在在办理房地地产转移登登记手续时时，应当亲亲自到场，避避免出现交交易风险。【张茂荣律律师解析】全全权委托公公证书是委委托人赐予予代理人（受受托人）的的尚方宝剑剑，代理人人持该公证证书在授权权范围内可可以不经过过委托人同同意任意处处分或购买买物业、代代理签约、收付款等等，由此产产生的所有有法律后

7、果果均由委托托人承担（条条款中办理理产权转移移登记买卖卖双方应当当亲自到场场的规定仅仅是建议条条款，在买买卖双方出出具全权委委托公证后后即使不亲亲自到场，代代理人也有有权代为办办理）。目目前委托书书均由担保保公司或居居间方提供供，尚无官官方版本，建建议仔细逐逐条审验内内容，并建建议业主做做公证时指指明买受人人、成交价价、有效期期等重要事事宜，防止止代理人炒炒楼或低价价转让，出出现意外事事件时应及及时终止委委托并函告告相关机关关。6、政府仅仅规定了房房地产居间间方佣金收收取标准的的上限，在在房地产交交易中，居居间方不得得超过规定定标准收取取佣金。【张茂荣律律师解析】居居间方促成成交易后有有权获取

8、佣佣金，除合合同约定之之外不应当当再收取任任何其他费费用，如买买卖双方成成交后拒付付佣金，居居间方有权权起诉索赔赔。7、买方、卖方、居居间方在本本合同签订订时应同时时在场，以以确保各方方所执合同同的同一性性、有效性性与真实性性。【张茂荣律律师解析】本本条属于倡倡议性条款款，实践中中存在居间间方先找一一方签，再再找另一方方签的情况况（非同时时在场），此此时合同在在后一方签签字后生效效，先签一一方应备份份以防止后后签一方签签字时另行行增加或修修改内容。如居间方方以需公司司盖章为由由要求全部部收回合同同，交易双双方应制作作备份并由由居间方签签约人签字字认可。8、居间方方应当具有有主管部门门核发的备备

9、案证书和和营业执照照。买卖双双方可通过过网站（）“信用公示示”查询房房地产经纪纪机构及房房地产经纪纪人员的相相关资料。【张茂荣律律师解析】根根据合同同法规定定，只有违违反法律、行政法规规强制性规规定的合同同才无效，居居间方方无无资质或丧丧失资质居居间仅是违违规，并没没有违反法法律、行政政法规的强强制性规定定，所居间间合同仍然然有效，买买卖任何一一方不得因因此拒绝交交易，否则则将构成根根本违约。当事人基本本信息（略略）： 【张茂荣律律师解析】本本条信息是是26条各各方约定的的送达地址址，填写不不准确将可可能导致无无法及时接接收相关文文件，故应应尽量填写写完整，通通讯地址、联系电话话务必准确确，履

10、约过过程中地址址、电话变变更需及时时履行变更更告知手续续。卖方姓姓名要和和和房地产证证一致，不不应使用化化名、曾用用名。代签签约的，应应索取当事事人的授权权委托书，以以确保有效效代理。各各方应备存存对方身份份证复印件件，以备发发生纠纷后后诉讼使用用（深圳法法院诉讼要要求提交对对方身份证证复印件）。 根根据中华华人民共和和国合同法法、中中华人民共共和国城市市房地产管管理法、深圳经经济特区房房地产转让让条例及及其他有关关法律、法法规的规定定，经居间间方居间，买买方、卖方方、居间方方在平等、自愿、公公平、协商商一致的基基础上，就就本合同所所涉房地产产预约买卖卖和居间服服务事宜，达达成如下协协议：第一

11、部分 房地地产预约买买卖第一条 【拟拟转让标的的】 卖卖方拟转让让房地产（下下称该房地地产）坐落落于： 。 房房地产证号号为： 。房地产产用途为： 。 登登记建筑面面积为： 平方米米。套内建建筑面积为为： 平平方米。 该该房地产土土地使用权权年限自 年 月 日日至 年年 月月 日日止。该房房地产于 年 月竣工。 目目前该房地地产物业管管理公司为为 ，物物业管理服服务费为每每月每平方方米建筑面面积人民币币： 佰佰 拾 元 角 分分（小写： 元）。该该房地产约约定交付的的附属设施施设备、装装饰装修、相关物品品等清单，详详见附件一一。 【张张茂荣律师师解析】本本条是关于于拟转让房房屋基本情情况的介绍

12、绍，因系二二手房，主主要情况在在房地产权权登记机关关已有记载载，卖方只只需注意填填写的与登登记的一致致即可，如如填写与登登记或实际际情况不符符，买方可可能会追究究卖方欺诈诈售房的责责任。第二条 【房房地产产权权现状】 该该房地产产产权现状为为以下第 种： 11、该房地地产没有设设定抵押，卖卖方对该房房地产享有有完全的处处分权。 22、该房地地产处于抵抵押状态，卖卖方承诺于于本合同生生效之日起起 日内还还清贷款，办办妥注销抵抵押登记手手续。 33、该房地地产处于抵抵押状态，卖卖方需委托托担保公司司担保融资资赎楼的，须须于签订本本合同之日日起 日内内与担保公公司签订服服务合同，办办理赎楼手手续，买

13、方方应予协助助，担保赎赎楼收费项项目以担保保公司的服服务合同为为准;卖方方虽有担保保公司提供供担保但仍仍不能获得得赎楼贷款款的，卖方方应在合同同约定转移移登记日期期之前自行行赎楼。 44、其他：【张茂荣律律师解析】11、本条22规定的是是业主自己己赎楼，33规定的是是业主委托托担保公司司赎楼。选选择2不必必做全权委委托公证，操操作简便安安全，但需需自己有足足够的赎楼楼资金;选选择3无需需自筹资金金但程序相相对复杂，买买方负有配配合卖方签签订二手手楼赎楼贷贷款担保委委托合同的义务（不不配合导致致无法赎楼楼将承担违违约责任）;2、担保保公司赎楼楼需卖方做做全权委托托公证给其其指定人员员，本条没没有

14、规定业业主做公证证的时限，建建议在本条条4中补充充约定 “卖方委托托担保公司司融资赎楼楼的，须于于签订担保保服务合同同当日，按按担保公司司要求做全全权委托公公证给其指指定人员”;3、赎赎楼既是卖卖方义务，又又是产权转转移登记的的前提，本本条没有规规定担保公公司的担保保赎楼期限限，为防止止业主与担担保公司或或赎楼贷款款银行发生生纠纷不能能顺利赎楼楼影响交易易，建议将将3最后一一句话修改改为“卖方方虽有担保保公司提供供担保但在在出具全权权委托公证证书后 日内仍不不能获得赎赎楼贷款的的（含担保保公司或银银行违约导导致），卖卖方应在期期满后的 日内自自行赎楼（也也可约定解解除合同）”;4、卖卖方应权衡

15、衡自己的赎赎楼能力，对对一旦担保保公司担保保赎楼不成成有所准备备，以防违违约;5、赎楼担保保方式分为为卖方发起起与买方发发起两种，两两者权利义义务完全不不同，所承承担风险也也大不不同同，建议慎慎重选择。 第第三条 【房房地产租约约现状】 该该房地产所所附租约现现状为 ： 11、该房地地产没有租租约; 22、该房地地产之上存存有租约。租赁合同同见附件租赁编号号: , 月租金 元整（小小写 ），租租期自 年 月 日至至 年 月月 日。卖卖方须于签签署深圳圳市二手房房买卖合同同前取得得承租人放放弃优先购购买权或放放弃购买权权之书面证证明，否则则视为卖方方违约。买买卖双方经经协商一致致按下述第第 种方

16、式式处置租赁赁合同：(只能选择择其中一种种) 该房地产产产权转移移后，原租租赁合同在在有效期内内对买方仍仍然有效。卖方须于于 前协助买买方与承租租人签订新新的租赁合合同，同时时卖方须将将承租方已已交卖方之之租赁押金金/保证金金及预交租租金（若有有）转交予予买方，买买方自 时时起享有卖卖方在原租租赁合同项项下之权利利义务。 卖方须于于该房地产产交付买方方使用前解解除原租赁赁合同，买买方对因原原租赁合同同而产生之之纠纷不承承担任何责责任。 【张张茂荣律师师解析】本本条是关于于租约事宜宜的约定，有有三点注意意事项：一一是卖方负负有实告知知买方租约约状况的义义务，故意意告知买方方虚假情况况导致租客客损

17、失的将将承担法律律责任;二二是租客有有法定的优优先购买权权，根据法法律规定，卖卖方应在卖卖房前提前前通知租客客并征求其其意见，建建议卖方在在签订本合合同前先取取得租客的的放弃购买买权证明，以以防签约后后租客提出出异议;三三是根据买买卖不破租租赁原则，卖卖方无权单单方提前解解除租赁合合同，卖方方选择2、时应事先先取得租客客认可，以以防租客不不同意对买买方构成违违约。第四条 【附附着于该房房地产的户户口】 该该房地产所所附着的户户口，卖方方保证于收收到房地产产转让总价价款之日起起 日内迁迁出，逾期期则以该房房地产转让让总价款为为基数按日日万分之 向买方支支付违约金金。 【张张茂荣律师师解析】本本条

18、不切实实际，很多多业主卖房房后去向不不明又无其其他财产可可供执行，导导致买方很很难追索违违约金，建建议在附件件二中约定定由卖方留留存足够的的迁户保证证金，以免免到时为追追索小额违违约金而耗耗费大量诉诉讼成本！第五条 【转转让价款】 该该房地产转转让总价款款为人民币币： 亿亿 仟 佰 拾 万万 仟 佰 拾 元元 角 分（小小写： 元）。该转让价价款不含税税费。 【张张茂荣律师师解析】本本条为过户户登记价，是是交易双方方的纳税依依据。需要要提醒的是是部分当事事人为规避避税费故意意签订阴阳阳合同，即即在本条填填写一个较较低的过户户价格，再再签订价价格确认书书以实际际成交价付付款，如此此以来本条条约定

19、将属属于无效约约定，在房房价发生波波动时容易易发生纠纷纷，应予避避免。第六条 【交交易定金】 该该房地产交交易定金共共计人民币币： 亿亿 仟 佰 拾 万万 仟 佰 拾 元元 角 分（小小写： 元）。买方同意意按以下方方式支付： 本本合同签订订时，向卖卖方支付定定金人民币币： 亿亿 仟 佰 拾 万万 仟 佰 拾 元元 角 分（小写写： 元）。本合同签订订后 日内，向向卖方支付付定金余额额人民币： 亿 仟 佰 拾拾 万 仟 佰佰 拾 元 角 分分（小写： 元）。 上上述定金建建议交由买买卖双方约约定的银行行第三方账账户监管。买方将定定金在合同同约定期限限内存入监监管帐号，即即视为卖方方收讫。定定金

20、在买卖卖双方办理理过户手续续时可自动动转为楼款款，但另有有约定的除除外。 【张张茂荣律师师解析】11、“定金金”不同于于“订金”和预付款款，一定不不能写错;2、根据据担保法规规定，定金金最高限额额为成交价价的20%，定金过过低起不到到担保作用用，过高无无效，建议议降低首期期款提高定定金到房价价的20%;3、定定金合同属属于实践性性合同，从从定价实际际交付之日日起生效，故故在定价监监管情况下下，买方务务必取得买买方的签收收确认收据据;4、本本条第三款款约定定金金监管于双双方约定的的银行，但但未明确具具体银行，建建议在签订订本合同后后及时与银银行签订定定金监管协协议，以防防一方借口口就选择银银行达

21、不成成一致意见见而故意毁毁约。第七条 【交交房保证金金】 为为防范交易易风险，督督促卖方按按约定如期期交付该房房地产并结结清所有费费用，买卖卖双方协商商同意在本本合同签订订时从交易易总价款中中预留人民民币： 佰 拾拾 万 仟 佰 拾拾 元 角 分分（小写： 元）作作为交房保保证金（不不超过交易易总价款的的2%）。此款在卖卖方实际交交付房地产产及完成产产权转移登登记时进行行结算。此此交房保证证金的处理理方法为下下列第 种种： 11、交由居居间方托管管; 22、其它： 。 【张张茂荣律师师解析】11、建议将将交付保证证金的结算算时间改为为在卖方实实际交付房房地产、完完成产权转转移登记、迁出户口口及

22、其他相相关事宜办办理完毕时时结算;22、注意估估算相关费费用及违约约金，预存存足够的保保证金，如如超过总房房价的2%应删除括括号内备注注部分。第八条 【付付款方式】 买买方所支付付款项（包包括定金、购房款），除除有特别约约定，建议议以银行第第三方托管管的方式进进行资金监监管。 买买方按下列列第 种方方式给付除除定金、交交房保证金金之外的房房款人民币币： 亿亿 仟 佰 拾拾 万 仟 佰 拾拾 元 角 分（小写写： 元）： 11、一次性性付款买方须于 年 月 日之前将将上述房款款支付至买买卖双方约约定的银行行第三方监监管账户。 22、买方向向银行抵押押付款 （11）买方须须于 年 月 日之之前支付

23、除除定金、交交房保证金金之外的剩剩余首期款款人民币： 亿 仟 佰 拾拾 万 仟 佰 拾拾 元 角 分（小写写： 元）至至买卖双方方约定的银银行第三方方监管账户户。 （22）买方须须于 年 月 日之之前向银行行提交抵押押贷款申请请的相关资资料，并配配合银行办办理贷款审审批手续，抵抵押贷款金金额以银行行承诺发放放贷款金额额为准。 （33）银行承承诺发放贷贷款不足以以支付房款款余额的，双双方约定按按以下第 种种方式处理理： 、买方应应于银行出出具贷款承承诺函之日日起三日内内补足应交交款。 、合同解解除，卖方方应在解除除合同之日日起三日内内全额退还还买方已付付 等所所有款项。 33、买卖双双方约定的的

24、其他付款款方式： 。 上上述款项建建议买方支支付至买卖卖双方约定定的银行第第三方监管管账户。【张茂荣律律师解析】11、强烈建建议资金监监管，同第第6条一样样，本条未未明确具体体监管银行行，建议在在签订本合合同后双方方及时与银银行签订资资金监管协协议，并约约定买方将将资金打入入监管账号号即视为卖卖方收讫，以以防一方借借口就选择择银行达不不成一致意意见而故意意毁约。22、买方需需注意按时时申请银行行贷款承诺诺，对按揭揭不成或银银行贷款承承诺数额可可能达不到到预计数额额有所准备备，并根据据自身情况况慎重选择择（3）的的处理方式式;3、取取得银行按按揭承诺既既是买方的的义务，又又是产权转转移登记的的前

25、提，本本条没有规规定买方银银行出具按按揭承诺给给卖方的期期限，为防防止因买方方收入状况况、信用问问题等原因因按揭不成成或卖方不不能顺利取取得按揭承承诺影响交交易，建议议增加“买买方申请银银行按揭后后 日内内仍不能获获得银行按按揭承诺的的，由买方方在期满后后的 日日内一次性性付款”（与与第2条赎赎楼不成的的时间保持持一致，也也可约定解解除合同）;4、买方方应权衡按按揭不成的的风险，并并对此有所所预料，以以防构成违违约;5、银行按揭揭承诺的实实现条件是是房地产转转移登记到到买方名下下，并由买买方办理完完毕抵押登登记手续，为为保障卖方方权益，防防止买方领领取新房产产证后因种种种原因怠怠于办理抵抵押登

26、记手手续，建议议约定由买买方做委托托公证给中中介人员在在过户后及及时办理抵抵押登记手手续（相关关条文见第第15条）。第九条【买买方逾期付付款的违约约责任】买方逾期付付款的（因因银行贷款款原因导致致买方逾期期付款的除除外），卖卖方有权要要求买方按按下列第 种（只能能选择其中中一种）方方式承担违违约责任：1、要求买买方以未付付款项为基基数，按日日万分之四四支付违约约金，合同同继续履行行。2、有权解解除合同并并要求买方方支付该房房地产总价价款百分之之 的违约约金。【张茂荣律律师解析】本本条第2项项是买方的的陷阱条款款、不平等等条款，也也是不合法法条款，买买方须格外外注意：11、第2项项违反合合同法，

27、合合同法规定定迟延履行行不构成根根本违约，卖卖方不能直直接解除合合同（必须须先行催告告）;2、没有约定定逾期付款款时间和数数额，理论论上可以理理解为即使使逾期一天天、一元钱钱的情况下下，卖方也也有权解约约索赔，建建议在2前前面添加“买方预期期 日付付款且未付付款占应付付款的 %以上上”;3、如未作修修改，卖方方口头要求求或同意买买方迟延付付款，买方方务必要取取得卖方书书面确认，以以防卖方事事后否认并并解约索赔赔;4、在在买方根本本违约的情情况下，应应赋予卖方方纠纷后的的单方选择择权以便权权衡利弊（房房价跌选择择1、房价价涨选择22，以防买买方违约还还占便宜），而而不是签约约时确定，建建议将“卖

28、卖方有权要要求买方按按下列第 种（只能能选择其中中一种）方方式承担违违约责任”改为“卖卖方有权要要求买方按按下列方式式之一承担担违约责任任”; 55、如因银银行原因导导致逾期付付款，需要要提供相关关证明，以以免发生纠纠纷时故说说不清，证证明包括银银行证明、卖方确认认证明等;6、违约约责任前后后应统一，第第2项应当当修改为“解除合同同并要求买买方按第116条约定定承担违约约责任”，以以免冲突;7、本条条与第122条卖方逾逾期交房的的义务不对对等，详见见第12条条解析。第十条【税税费承担】按有关规定定，卖方需需付税费：（1）营营业税;（22）城市建建设维护税税;（3）教教育费附加加;（4）印印花税

29、;（55）个人所所得税;（66）土地增增值税;（77）房地产产交易服务务费;（88）土地使使用费;（99）提前还还款短期贷贷款利息;（10）提提前还款罚罚息。买方需付税税费：（111）印花花税;（112）契税税;（133）产权登登记费;（114）房地地产交易服服务费;（115）房房地产证贴花;（116）抵押押登记费;（17）借借款（抵押押）合同公公证费;（118）授权权委托公证证费。其他费用：（19）权权籍调查费费;（200）房地产产买卖合同同公证费;（21）评评估费;（222）律师师费;（223）保险险费;（224）其他他 （以实实际发生的的税费为准准）。经双方协商商，其中：上述 项项由卖方

30、支支付。上述 项项由买方支支付。本合同履行行过程中因因法律、法法规和政策策原因新增增的税费，按按以下第 方式式处理：1、由法律律、法规和和政策规定定的缴纳方方缴纳。2、买卖双双方同意由由 方缴纳纳和承担一一切责任。 3、其他：买方支付付： %;卖方支付： %。以上按规定定应由卖方方和（或）买买方支付的的税费，因因买卖双方方协商改变变实际纳税税方的，法法律责任不不因纳税方方的变化而而转移。任何一方不不按约定或或法律、政政策规定缴缴纳相关税税费，导致致交易不能能继续进行行的，应向向对方支付付该房地产产总价款百百分之 的的违约金。【张茂荣律律师解析】11、二手房房交易税费费波动较大大，在业主主实收情

31、况况下，该条条是买方的的风险条款款，买方要要对政策变变化可能增增加的税费费有所预料料（如营业业税减免期期限的变化化等），反反之如买方方实付，卖卖方也应有有所预料;2、本条条是阴阳合合同过户且且业主实收收、房价上上涨情况下下业主惯用用的毁约借借口（要求求买方以实实际成交价价过户多支支付税费，迫迫使买方放放弃购买），买买方应予防防范。建议议避免签订订阴阳合同同，如已经经签订则补补充约定买买方支付的的税费以确确定数额为为限，超出出部分由双双方平均分分摊;3、本条最后后一款违约约责任与116条重复复且规避了了定金罚则则的适用，实实属画蛇添添足之举，建建议取消或或改为依据据16条承承担违约责责任。第十一

32、条【房房地产交付付】 卖方应当于于 将该房房地产交付付买方，并并履行下列列手续：1、买卖双双方共同对对该房地产产及附属设设施设备、装饰装修修、相关物物品清单等等事项进行行验收，记记录水、电电、气表的的读数，并并办理交接接手续;2、交付该该房地产钥钥匙;3、 。【张茂荣律律师解析】房房屋交付是是二手房买买卖过程中中重要的一一环，是双双方质量责责任的分界界点，建议议签署交交房确认书书，买方方应按照附附件一房房地产交接接清单逐逐一验收，发发现质量缺缺陷及时提提出，收房房后将视为为验收合格格，卖方不不再承担责责任。 第十二条 【延迟交交房的违约约责任】除本合同另另有约定外外，卖方未未按合同约约定的期限

33、限将该房地地产交付买买方，自约约定的交付付期限届满满次日起至至实际交付付日止，卖卖方以该房房地产转让让总价款为为基数按日日万分之四四向买方支支付违约金金，合同继继续履行。 【张茂荣律律师解析】本本条是买方方的不公平平条款，付付款是买方方的主要义义务，交房房是卖方的的主要义务务，双方权权利义务应应当对等，而而本合同第第9条规定定了买方逾逾期付款卖卖方的解约约索赔权，本本条却没有有规定卖方方逾期交房房买方的解解约索赔权权，违反了了合同法法规定的的公平原则则，建议在在本条最后后添加“如如卖方预期期交房超过过 日，买买方有权解解除合同并并要求卖方方按第166条约定承承担违约责责任。” 第十三条 【附随

34、债债务的处理理】卖方在交付付该房地产产时，应将将附随的水水费、电费费、煤气费费、电话费费、有线电电视费、物物业管理服服务费、垃垃圾清运费费、 等费费用结清，单单据交买方方确认，否否则买方有有权从交房房保证金中中抵扣上述述欠费。【张茂荣律律师解析】买买方应估算算欠费多少少，留足交交房保证金金，防止交交房保证金金不足以支支付欠费，同同时还应约约定履约过过程中由于于卖方债权权人或案外外人就该物物业主张权权利（包括括被法院查查封）导致致交易无法法完成的，视视为卖方违违约，卖方方应当按照照本合同第第16条承承担违约责责任。第十四条 【二手房房买卖合同同的签订】在本合同签签订之日起起 日内，买买卖双方须须

35、签订深深圳市二手手房买卖合合同。需办理赎楼楼手续的，在在银行出具具贷款承诺诺函之日，或或卖方在赎赎出房地产产证原件并并注销抵押押登记日起起 日内内，买卖双双方须签订订深圳市市二手房买买卖合同。【张茂荣律律师解析】本本条第二款款卖方赎楼楼情况下的的签约时间间有两个，属属不确定条条款，且卖卖方赎楼买买方未必按按揭付款（无无需银行出出具按揭承承诺函）、买方按揭揭卖方未必必需要赎楼楼（红本房房地产证在在手），故故建议将第第二款修改改为“卖方方需办理赎赎楼手续或或买方需按按揭付款的的，在卖方方赎出房地地产证原件件并注销抵抵押登记、银行出具具贷款承诺诺函后 日内，买买卖双方签签订深圳圳市二手房房买卖合同同

36、。”第十五条 【产权转转移登记】买卖双方签签订深圳圳市二手房房买卖合同同 日内内，共同向向房地产权权登记机关关申请办理理转移登记记手续。在收文回执执载明的回回复日期届届满之日起起 日内，买买卖双方须须办理交纳纳税费的手手续。该房地产证证由买方领领取。买方负有抵抵押义务的的，在买方方领取新房房产证后 个个工作日内内须办理抵抵押登记手手续。【张茂荣律律师解析】11、根据本本条规定，产产权转移登登记是本合合同中双方方的义务，深圳市二二手房买卖卖合同只只是产权登登记的时间间条件，如如一方毁约约拒不签订订深圳市市二手房买买卖合同，对方可可以要求法法院判决其其直接履行行产权转移移登记义务务，但由于于本合同

37、名名为预约，而而预约合同同的效力目目前尚无法法律明确规规定，不排排除法官不不看内容只只看名称，认认为预约属属于买卖意意向不具有有强制执行行力的情况况（见第116条解释释）;2、收文回执执是纳税和和领取买方方新房地产产证的依据据，建议由由居间方保保管;3、买方按揭揭付款情况况下，为保保障卖方权权益，防止止买方领取取新房产证证后因种种种原因怠于于办理抵押押登记手续续，建议将将本条第三三款“该房房地产证由由买方领取取”改为由由卖方或居居间方领取取并在第四四款后添加加“买方迟迟延办理抵抵押登记手手续导致买买方银行按按揭承诺无无法兑现的的，视为买买方逾期付付款，买方方需按本合合同第9条条约定承担担违约责

38、任任”。第十六条 【其他违违约责任】任何一方不不履行本合合同约定义义务，致合合同目的不不能实现，守守约方有权权选择定金金罚则或要要求对方支支付该房地地产总价款款百分之 的违约金金。【张茂荣律律师解析】11、由于守守约方是否否能够依据据本合同要要求毁约方方“强买强强卖”，尚尚不能完全全确定（本本律师认为为具备了本本约条件的的预约视为为本约，深圳市二二手房买卖卖合同只只是应政府府主管机关关要求为完完成产权过过户的形式式，除完成成赎楼、按按揭外其余余内容与本本合同几乎乎一致，且且产权转移移登记是本本合同的义义务，一方方毁约对方方可以根据据合同法规规定要求对对方强制过过户，见第第15条解解释），而而定

39、金有高高有低，为为防止违约约方赔定毁毁约，建议议将违约金金定为总房房价的200-30%（过高可可能不被法法律支持），以以提高违约约成本;22、守约方方享有选择择权，有权权根据利益益最大化原原则要求违违约方双倍倍返还定金金或支付违违约金;33、为降低低守约方维维权成本，建建议在该条条添加“如如因此而引引起守约方方提起诉讼讼的或仲裁裁的，违约约方还须赔赔偿守约方方因提起诉诉讼或仲裁裁而产生的的各项费用用，包括但但不限于律律师代理费费、诉讼费费、仲裁费费、交通费费、误工费费等。” 第十七条 【不可抗抗力】因不可抗力力不能履行行本合同的的，根据不不可抗力的的影响，部部分或者全全部免除责责任，但法法律另

40、有规规定的除外外。因不可可抗力不能能按照约定定履行合同同的一方当当事人应当当及时告知知另一方当当事人，并并自不可抗抗力结束之之日起 日日内向另一一方提供证证明。【张茂荣律律师解析】11、根据法法律规定，不不可抗力是是指不能预预见、不能能避免并不不能克服的的客观情况况，一般包包括自然灾灾害、政府府行为、社社会异常事事件等，但但需要注意意的是：11、金钱债债务的迟延延责任不得得因不可抗抗力而免除除;2、迟迟延履行期期间发生的的不可抗力力不具有免免责效力;3、因不不可抗力不不能如约履履约的当事事人负有及及时通知并并事后提供供证明的义义务，未能能及时通知知或无法提提供证明的的将承担违违约责任。第二部分

41、 居间间服务第十八条 【居间服服务内容】居间方提供供如下服务务：1、接受买买方购房委委托并为买买方提供房房地产信息息，陪同买买方看房;2、对买卖卖双方当事事人资格、房地产产产权信息的的合法性进进行查验;3、向买方方准确传达达或报告卖卖方的真实实意图（包包括但不限限于房地产产权属、现现状、房价价、付款方方式、违约约责任等事事项）;4、接受卖卖方售房意意向委托并并为卖方联联系合适的的买方;5、促成买买卖双方进进行交易，协协助办理房房地产交接接事宜;6、提供银银行抵押贷贷款、赎楼楼事项的咨咨询服务;7、向卖方方准确传达达或报告买买方的真实实意图（包包括但不限限于房价、付款方式式等）;8、对买卖卖双方

42、办理理产权转移移登记手续续、期限、应交纳的的费用等事事项提供咨咨询服务;9、 。【张茂荣律律师解析】11、为防止止跳单，保保护自身合合法权益，签签订本合同同之前居间间方应与买买卖双方分分别签订购房委托托书和售楼委托托书，明明确约定跑跑单的法律律后果;22、居间方方对交易的的合法性负负有审查义义务，因审审查失误给给买卖双方方造成损失失的应当赔赔偿损失;3、如实实报告是居居间方对委委托人的基基本义务，居居间方故意意隐瞒与订订立合同有有关的事实实或者提供供虚假情况况，损害委委托人利益益的，不但但不得要求求支付佣金金且应当承承担损害赔赔偿责任;4、居间间方应及时时督促违约约方履约，固固定违约方方的违约

43、证证据，为维维护自身合合法权益及及协助守约约方维权做做好准备。 第第十九条【必必要费用约约定】1、本合同同签订时，买买方向居间间方支付人人民币： 佰 拾 万万 仟 佰 拾 元元 角 分（小小写： 元）（不不超过买方方应交佣金金总额的百百分之二十十）。如买买卖双方未未能签订深圳市二二手房买卖卖合同，则则此款项作作为居间必必要费用无无需退还，因因居间方原原因导致的的除外。2、本合同同签订时，卖卖方向居间间方支付人人民币： 佰 拾 万万 仟 佰 拾 元元 角 分（小小写： 元）（不不超过卖方方应交佣金金总额的百百分之二十十）。如买买卖双方未未能签订深圳市二二手房买卖卖合同，则则此款项作作为居间必必要

44、费用无无需退还，因因居间方原原因导致的的除外。如买卖双方方最终签订订深圳市市二手房买买卖合同，则居间间方所收取取的款项充充抵买卖双双方应当支支付的佣金金。【张茂荣律律师解析】根根据本条规规定：1、居间方未未能促成买买卖双方签签订深圳圳市二手房房买卖合同同的，不不得要求支支付佣金;2、无论论何种原因因（包括买买卖双方协协商终止履履行或任何何一方根本本违约）导导致买卖双双方未能签签订深圳圳市二手房房买卖合同同，居间间方只能收收取不超过过应交佣金金20%的的必要费用用;3、如如因居间方方原因导致致买卖双方方未能签订订深圳市市二手房买买卖合同的，居间间方不但无无权收取任任何费用，还还要赔付买买卖双方损

45、损失。第二十条【佣佣金收取】1、居间方方在买卖双双方签订深圳市二二手房买卖卖合同时时，向买方方收取佣金金（含前条条已收取的的款项）人人民币： 佰 拾 万万 仟 佰 拾 元元 角 分（小小写： 元）。如买卖双双方最终未未能完成该该房地产产产权过户，则则此交易佣佣金无需退退还，因居居间方原因因导致的除除外。2、居间方方在买卖双双方签订深圳市二二手房买卖卖合同时时，向卖方方收取佣金金（含前条条已收取的的款项）人人民币： 佰 拾 万万 仟 佰 拾 元元 角 分（小小写： 元）。如买卖双双方最终未未能完成该该房地产产产权过户，则则此交易佣佣金无需退退还，因居居间方原因因导致的除除外。【张茂荣律律师解析】

46、11、本条是是保护居间间方合法权权益，防止止买卖双方方跳单的条条款，根据据该条规定定，深圳圳市二手房房买卖合同同是居间间方完成居居间义务的的标志，买买卖双方支支付居间方方佣金的时时间为签订订深圳市市二手房买买卖合同的同时;2、本合合同签订后后无论又通通过何种途途径（含通通过第二家家中介），只只要买卖双双方最终签签订深圳圳市二手房房买卖合同同就必须须支付居间间方佣金;3、深深圳市二手手房买卖合合同签订订后，即使使未能实际际完成产权权过户，除除居间方原原因导致外外买卖双方方无权要求求居间方退退还佣金，而而只能追究究对方的违违约责任。第二十一条条【违约责责任】【张茂荣律律师解析】本本条没有规规定买卖

47、双双方协议终终止本合同同的情况下下买卖双方方的责任，根根据第199条、第220条，居居间方只能能收取必要要费用，在在居间方没没有收取必必要费用的的情况下，建建议居间方方予以补充充约定由各各方按约定定佣金的220% 支支付必要费费用，双方方承担连带带责任。1、买卖双双方利用居居间方所提提供信息、条件、机机会等，私私自签订深圳市二二手房买卖卖合同或或者另行通通过其他居居间方签订订深圳市市二手房买买卖合同，买卖双双方应当承承担违约责责任。居间间方有权要要求买卖双双方支付本本合同约定定的全部佣佣金。【张茂荣律律师解析】11、本条即即客户跳单单规定，跳跳单是对诚诚实信用原原则的粗暴暴践踏，属属根本违约约

48、行为，本本条明确规规定跳单需需支付全部部佣金，但但没有规定定买卖双方方串通跳单单是否要承承担连带责责任，本律律师认为鉴鉴于一方面面居间方的的损失是双双方共同故故意造成，另另一方面业业主卖房后后一般下落落不明，不不让买方承承担连带责责任不利于于居间方利利益的保护护，故建议议在后面增增加“并由由买卖双方方承担连带带责任”;2、根据据本条规定定，买卖双双方在签订订本合同之之后另行通通过其他居居间方成交交的构成违违约，需支支付居间方方全部佣金金（即便其其他中介免免费代理）;3、实践践中常有买买卖双方委委托居间方方售楼或买买房之后签签订本合同同之前，其其他居间方方寻找到更更高价买方方或谈到更更低价的情情

49、况，对此此建议不要要盲目通过过其他居间间方成交，否否则同样属属于跳单行行为将要对对居间方承承担违约责责任。建议议在签订售楼委托托书、看楼委托托书时注注明房价及及有效期，并并约定有效效期内如其其他居间方方能够卖出出更高价或或买入更低低价可通过过其他居间间方成交。没有约定定或约定不不明的，应应向居间方方发出催告告并给予合合理期限，在在确认居间间方无法更更高价或更更低价促成成交易后再再通过其他他居间方成成交。2、因卖方方过错或违违约，致买买卖双方未未能签订深圳市二二手房买卖卖合同，居居间方应将将向买方所所收取的必必要费用返返还后，可可要求卖方方赔偿。【张茂荣律律师解析】本本条是卖方方的违约责责任条款，如如卖方根本本违约居间间方必须先先行退还买买方必要费费用再向卖卖方索赔，但但因只能索索赔退还给给买方的不不超过佣金金20%的的必要费用用，标的小小，索赔成成本高，周周期长，往往往得不偿偿失，建议