中国商业地产百强企业研究报告

1、目录一、研究背景与目的二、研究方法体系 三、主要研究成果（一）2020 中国商业地产百强企业（二）商业地产百强企业发展特点1、规模表现：城市拓展与资本整合并举，推动经营规模稳步壮大百强代表企业经营性物业持有面积均值及平均租金收入稳步增长优选潜力城市与丰富产品系双管齐下，推动企业实现规模化发展整合、收购步伐持续，不断优化资产结构2、经营质量：互联网化与技术革新助力运营水平持续提升重点项目平均出租率超 93 ，整体运营平稳商业经营：互联网化不断深入，精细化运营持续赋能写字楼经营：旧楼改造与数据赋能，打造智慧办公，提升物业价值3、成长性：布局核心城市及重点城市群，提质增效，推动企业稳健增长1）300

2、 城商办用地成交规模保持平稳，代表企业在二线城市新增商办土储占比提升2）升级发展目标：提质增效，优化服务与创新4、稳健性：负债结构相对稳定，积极拓展融资渠道资产负债率均值上升至 73.8 ，仍处于合理区间债券融资热度持续，企业积极参与资产证券化专题分析：商业地产发展趋势展望研究主持：中指研究院 中房指数系统数据支持：CREIS 中指数据，3F主要研究成员：中指研究院：莫天全、黄瑜、白彦军、曹晶晶、付源、李云鹤、姚卓、汪勇、黄秀青、李力、张化学、丁晓、樊鹏飞、赵玉国、温戴婉蘭、薛建行、薛琳、黄雪、王玲、袁彬彬、王永斌、黄艳、姚一维、李宁、胡佳娜、石蕊、高院生、唐爽、唐懿、童晓玲、谢俊云、田文刚、

3、范诒杰、方颃、张梦圆、刘莉芬一、研究背景与目的在我国经济迈向高质量发展的进程中，商业地产不断被赋予新的时代使命。商业地产作为生活消费空间、商务公共空间，是国内消费及服务升级的重要载体，对消费振兴和经济增长发挥着重要作用。因此，持续深化对商业地产市场及各类参与主体的研究，对于科学把握商业运营规律、提升商业经营价值具有重要意义。2020 年新年伊始，突如其来的新冠疫情给社会经济带来巨大影响，商业地产行业也受到较大冲击。在此背景下，相关企业积极应对，在全力抗击疫情的同时，积极恢复生产，为行业及经济平稳发展做出贡献。当前，商业地产行业机遇与挑战并存，高质量发展已成为行业共识。中指研究院、中房指数系统一

4、直持续深耕于商业地产行业的数据分析与研究：已连续多年对商业地产优秀企业进行分析与评价，并于 2018 年和 2019 年开始发布中国商铺租金指数和中国写字楼租金指数。2020 年，中指研究院结合在商业地产领域多年的研究积累与数据基础，启动“2020 中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘行业中综合实力强、运营水平高、成长潜力大的优秀企业群体，鼓励企业理性认识商业地产市场发展现状及规律，紧密跟踪市场变动趋势，在变革中积极创新谋发展，引领行业在新环境下实现持续、稳健发展。研究组在分析总结历年研究经验及商业地产企业发展现状的基础上，进一步完善了研究方法和评价指标体系，增加了融资能力指标，分别从规模性、

5、成长性、稳健性、运营能力和融资能力等五个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。同时，通过对优秀商业地产企业的系统、科学分析，也有助于全面总结其成功发展经验，供更多企业参考借鉴，提升行业整体运营水平。研究目的通过对企业的经营规模和商业地产业务的运营表现等指标进行量化研究，发掘商业地产业务实力强、成长性好以及经营稳健的优秀企业群体；通过系统研究，打造“中国商业地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力，发挥企业的行业示范效应，推动企业不断优化业务结构，实现健康发展。二、研究方法体系（一）标准和门槛值中国商业地产百强企业研究坚持以数据为依据，坚持客观、

6、公正、准确、全面的研究原则。依照相关惯例，我们对中国商业地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值：依法设立并登记注册的以商业地产（含商业零售物业经营、写字楼经营等）为重要经营业务的企业作为研究对象；为了引导商业地产企业做强做好，鼓励企业以集团的名义参与。按照惯例，对进入研究的企业给予一个门槛指标，根据近 3 年商业地产企业实际经营状况，“2020 中国商业地产百强企业”研究门槛值确定为企业近3 年平均每年商业地产相关业务收入超过 1 亿元，或持有商业地产物业面积超过 10 万平方米。为了鼓励中国内地商业地产企业做大做强，同时鉴于境外背景商业地产企业的数据拆分问题，本次研究主要聚焦于内地背景的商业地

7、产企业。符合上述 13 条，但是有严重拖欠工程款，或有重大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。（二）评价指标体系评价指标体系设立原则2020 中国商业地产百强企业研究以 2017-2019 年度为研究时间段，涵盖规模性、运营能力、成长性、稳健性、融资能力等指标，全面考量企业的综合实力与业务发展能力。评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：企业规模和运营能力相结合。企业规模和运营能力是企业向前发展的驱动力，商业地产公司只有在不断提高资本的良性增值循环的基础上，才能稳健扩张规模；同时，企业必须稳步提升经营质量才能实现永续经营。成长潜力与经营稳健并重。商业地产行业受宏观经济运行影响较大，也

8、面临周期性波动。此次研究强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，鼓励企业更好地平衡稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。融资能力与综合实力相结合。融资能力是商业地产企业发展的关键因素，项目的获取、运营等环节都离不开强大的融资能力支持。本次研究中，融资实力表现突出的企业其综合实力指数会相应提高。评价指标体系在 2020 中国商业地产百强企业研究中，根据企业规模和运营能力相结合、成长潜力与经营稳健并重、融资能力与综合实力相结合的原则，全面客观地评价企业的综合实力。2020中国商业地产百强企业评价指标体系规模性指标成长性指标稳健性指标运营能力指标融资能力指标经营性物业

9、持有面积经营性物业租金收入总资产净资产新增商办土地面积商办土地储备面积总资产年增长率资产负债率流动比率经营现金流量净额经营性物业平均租金及增长率经营性物业平均出租率净资产收益率筹资活动现金流入新增银行授信额度综合资金成本率（三）数据来源和复核数据来源企业填报数据；CREIS 中指数据、中房指数系统中国商铺租金指数及写字楼租金指数、3F；企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料）；有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据；（5）2017、2018、2019 中国商业地产企业研究收集的数据资料。数据复核企业填报的数据须如实客观，同时研究组对填报数据进行复

10、核。企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；通过税单复核企业经营收入及利润；对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据；结合中房指数系统中国商铺租金指数样本复核相关租金数据。对有疑问的数据研究组可要求进行现场复核。（四）计量评价方法在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子

11、去解释原始变量的方差。计算中国商业地产百强企业综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成 2020 中国商业地产百强企业综合实力指数。“2020 中国商业地产百强企业”（代表企业）大连万达商业管理集团股份有限公司银泰置地（集团）有限公司红星美凯龙恒太商业管理集团有限公司华润置地有限公司上亿企业集团宝龙商业管理控股有限公司SOHO 中国有限公

12、司苏宁置业集团有限公司招商局蛇口工业区控股股份有限公司大悦城控股集团股份有限公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司龙湖集团控股有限公司首创钜大合景泰富商业广州越秀商业地产投资管理有限公司奥园商业地产集团中国国贸碧桂园文商旅集团远洋控股集团（中国）有限公司中海商业发展有限公司北京金隅集团股份有限公司弘阳商业集团金地商置集团有限公司新城控股集团股份有限公司瑞安房地产深圳市星河商置集团有限公司佳兆业商业集团绿地全球商品贸易港集团苏州恒泰控股集团有限公司富力地产集团商业运营管理有限公司龙光地产控股有限公司保利商业地产投资管理有限公司复星国际有限公司光控安石（大融城）成都圣瑞商业管理有限公司世茂集团茂

13、业国际控股有限公司正荣商业海伦堡商业集团金融街控股股份有限公司凯华地产（中国）集团有限公司中国金茂控股集团有限公司苏州圆融发展集团有限公司金科地产集团股份有限公司南国置业股份有限公司北京北辰实业股份有限公司金辉商业合生商业集团深圳市海岸商业管理有限公司三、主要研究成果（一）2020 中国商业地产百强企业在 2020 中国商业地产百强企业研究中，中指研究院根据近 3 年企业实际经营状况，依据企业规模和运营能力相结合、成长潜力与经营稳健并重、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国重点商业地产相关企业（集团）的规模性、运营能力、成长性、稳健性、融资能力等方面的指标和数据

14、信息进行深入分析研究，科学全面地计算出商业地产企业的综合实力指数。特别要说明的是：当前，商业地产企业分化显著，有少部分专注于商业开发运营的企业运营规模突出、经营水平高，而更多数的商业地产企业则依托有住宅开发背景的母公司，服务于其住宅社区的商业配套建设，发展水平有限，经营数据亦未完全拆分。因此，考虑到行业示范效应和数据研究的严谨性原则，本次“2020 中国商业地产百强企业”研究仅列示 50 家重点代表性企业，整体分析也以这 50 家代表企业为重点样本，供行业参考。（二）商业地产百强企业发展特点2019 年，我国经济增长面临下行压力，商业地产市场也面临挑战。2019 年，我国实现 GDP 总额 9

15、9.1 万亿元，同比增长 6.1 ；全年实现社会消费品零售总额 41.2 万亿元，同比增长 8.0 ，增速均出现放缓。从商业地产新房市场来看，2019 年全国商业地产（含商业营业用房及办公楼）开发投资额为 19389 亿元，同比下降 3.9 ；新开工面积为 26020 万平方米，同比下降 0.4 ；销售面积为13896 万平方米，同比下降 14.9 ；供需两端均呈下降态势。在此背景下，商业地产百强代表企业的整体经营表现优于行业大势：一方面，城市群/都市圈战略实现城市协同发展，重点三四线城市消费能力提升，百强代表企业通过城市拓展与产品线完善，进一步实现了规模化发展；另一方面，百强代表企业密切关注

16、市场需求，精准定位，通过互联网化发展和精细化运营提升运营质量，重点项目平均租金及出租率指标表现较好；此外，在融资监管较严的背景下，百强代表企业加强资本整合，并通过资产证券化等方式扩大融资渠道，同时以高质量的运营为企业提供稳定的现金流，实现了稳健经营。经营表现规模表现：城市拓展与资本整合并举，推动经营规模稳步壮大百强代表企业经营性物业持有面积均值及平均租金收入稳步增长方米，其它代表企业持有面积多数不足 1000 万平方米，头部企业领先优势明显。图 商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值及增长率2019 年，受整体经济下行压力加大影响，全国人均消费支出同比实际增长 5.5 ，增速较 2018

17、年下降 0.7 个百分点，对商业地产市场需求带来不利影响。但商业地产百强代表企业规模保持增长，2019 年代表企业经营性物业持有面积均值为 377.5万平方米，较 2018 年增长 19.4 ，增速扩大 1.7 个百分点，扩张速度小幅增长。从规模上看，企业分化明显：截至 2019 年底，万达商管共40035030025020015010050020142015201620172018201930单位：万平方米377.521.121.3245.7316.2268.617.719.4202.5167.29.324181260运营管理万达广场超过 320 家，累计建筑面积超过 4600 万平经营性物

18、业持有面积均值经营性物业持有面积增长率单位：亿元31.627.026.221.217.820.621.422.414.020.511.5图 商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值及增长率353025201510502014201520162017201820193025201510业城市布局的重点区域。大悦城控股专注城市商业综合体，现已覆盖 20 余个一二线核心城市，助力城市居民消费和生活方式升级。同时，随着重点三四线城市消费力量的崛起和商业业态的升级，商业地产企业积极布局潜力城市，持续扩大规模。2019年，万达商管新开业的 43 座万达广场中，三四线城市合计占比超七成。百强代表企业积极进

19、行城市拓展，在新拓城市的分布上更加关注核心二线及成熟城市群内发展较好的三四线城市。随着经营性物业租金收入均值经营性物业租金收入增长率从租金总收入来看，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值为 31.6 亿元，较 2018 年增长 20.5 ，增速收窄 1.9个百分点。其中，万达商管、华润置地等行业龙头企业租金收入在百亿以上，其他多数代表企业租金收入均小于 100 亿元。商业地产百强代表企业经营性物业持有面积和租金收入的持续增长，反映出头部企业不断增强的业务扩张能力。行业代表企业积极拓展、巩固一二线城市的同时，布局至消费能力持续提升的重点三四线城市，并通过产品线的延伸，扩大客群覆盖范围；同时

20、积极拓宽企业融资渠道，优化资本整合，引领行业高质量发展。优选潜力城市与丰富产品系双管齐下，推动企业实现规模化发展随着城市化进程的不断推进，在产业及消费需求升级的引领下，一二线核心城市人口持续流入、居民购买力稳步提升，为商业地产需求的快速释放创造了有利条件。此外，轨道交通建设的加快带动核心城市外延不断扩大，也为商业地产提供了新的发展空间。同时，随着消费需求升级，重点三四线城市的消费需求逐渐崛起，潜力区域的商业地产发展速度也在不断加快。因此，商业地产企业在布局层面应积极聚焦核心城市，挖掘潜力城市。一二线城市经济水平领先，潜在需求旺盛，是商业地产企项目数量的进一步增长，企业业务经营规模稳步壮大。除了

21、积极进行城市拓展外，商业地产百强代表企业还通过产品线的不断延伸，实现经营规模的扩张。商业地产百强企业通过多产品线策略，推出了符合不同市场需求的产品系列。表 部分百强代表企业商业产品系列企业产品系列定位大悦城控股大悦城城市综合体大悦春风里区域型商业中心祥云小镇开放式的休憩性商业街区龙湖集团天街区域型购物中心星悦荟社区型购物中心家悦荟中高端家居生活购物中心苏宁置业苏宁睿城超级科技生活城苏宁广场大型城市综合体苏宁生活广场综合购物广场华润置地万象城/万象天地城市综合体万象汇/五彩城区域商业中心星河商置COCO Park城市型商业COCO City区域型商业企业产品系列定位iCO区域型商业COCO Ga

22、rden社区型商业第三空间主题型商业优化配置。表 2019 年部分商业地产百强代表企业-股权收购案例以大悦城、苏宁广场为代表的城市综合体，占据城市核心资源，多为城市核心地标性建筑，涵盖购物中心、五星级酒店、甲级写字楼等多种业态。以星河 COCO Park 为代表的城市型购物中心，提供大量国际品牌及旗舰店，致力于打造城市热点；而星河第三空间则是以优质家居为主题的主题型商业项目，其通过不同主题的差异化定位以吸引特定人群。龙湖天街、星河 iCO 定位为面向中等收入新兴家庭，集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态于一体的一站式区域型购物中心。龙湖星悦荟、星河 COCO Garden 的目标客群为周边 3 公

23、里以内人群，以品质化的社区型购物中心为发展定位。未来，商业地产市场将进入一个品质化和精细化时代，商业地产产品体系也将面临更加多元化发展。商业地产代表企业通过积极布局核心和潜力城市，并丰富产品线体系，以实现经营规模的稳步扩大。整合、收购步伐持续，不断优化资产结构资本整合一直是商业地产企业做大做强的直接有效途径之一，其不仅可以带来资本和项目端的协同效应，而且也是企业获取存量资产的重要方式。2019 年，商业地产百强代表企业的整合动作仍然以企业股权收购和企业项目收购为主，其中：企业股权收购即商业地产企业通过收购目标公司股权而开展的资产重组行为。商业地产企业通过这种方式，能够快速实现规模的扩大，以抢占

24、市场份额，并获得发展的多重可能。2019年 7 月 18 日，红星美凯龙宣布战略投资银座家居，通过增资和收购股权的方式，以 3.48 亿元获得银座家居 46.5 的股权，与鲁商集团各持银座家居 46.5 的股份，并列第一大股东。这次战略投资是一次家居行业的产业整合，也是一次家居行业资源的企业名称主要内容红星美凯龙通过增资和收购股权，以 3.48 亿元获得银座家居 46.5 股权金科地产8.47 亿元拟收购星坤地产 100 股权企业项目收购即商业地产企业对成熟的商业地产项目的投资。商业地产企业根据自身发展战略，积极开展项目整合与收购，以达到获取存量项目和提升市占率的目的。在这一过程中，核心城市的

25、优质存量资产更受资本的青睐。2019 年 1 月，大悦城控股收购火神庙商业中心 E、F 座，并改造为大悦春风里，项目预计于 2020 年开业。商业地产市场上的大宗收购和存量改造，正成为商业地产企业扩张的重要途径。表 2019 年部分商业地产百强代表企业-项目收购案例企业名称主要内容大悦城控股收购火神庙商业中心 E、F 座，并改造成大悦春风里世茂集团9.29 亿元收购泰禾杭州“同仁山庄”项目 49股权近年来，一线及核心二线城市核心区域的优质存量资产价值逐渐显现。借助资本市场的运作，优化资产整合行为，扩大自身发展规模，已成为当下商业地产企业实现规模化扩张的重要途径。未来，商业地产企业收购步伐仍将持

26、续推进。经营质量：互联网化与技术革新助力运营水平持续提升图 商业地产百强代表企业平均租金及同比重点项目平均出租率超 93%，整体运营平稳从出租率来看，百强代表企业重点项目的表现较为稳定。 2019 年，商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.3 ，与 2018 年持平。各代表企业重点项目的平均出租率差异相对较表 2020 中国商业地产典型项目小，基本都维持在 90 以上。单位：元/平方米月10.369.169.857.557.660.366.54.74.00.10.99080706050403020100201420152016201720182019平均租金同比121086420项目名

27、称城市开发商万象城深圳华润置地有限公司长楹天街北京龙湖集团控股有限公司宝龙一城厦门宝龙商业管理控股有限公司大信新都汇中山中山市大信控股有限公司在宏观经济和零售总额增速均面临下行压力的背景下，商业地产百强代表企业经营性物业的平均租金等经营指标仍保持商业地产的本质在于运营，一般情况下项目的租金和出租率水平能够直接反映企业运营实力。从代表企业经营性物业的平均租金来看，整体呈现上涨的趋势，但涨幅收窄。2019 年，商业地产百强代表企业经营性物业的平均租金为 69.8 元/平方米月，同比增长 0.9 。从结构上看，代表企业内部平均租金水平差异明显，整体呈阶梯状分布。第一梯队企业经营性物业的租金水平突破

28、300 元/平方米月，如中国国贸等；第二梯队的租金水平超过 100 元/平方米月，如龙湖集团、中国金茂、金融街控股等；第三梯队的租金水平均在100 元/平方米月以下。图 商业地产百强代表企业重点项目平均出租率100增长态势，这与企业持续提升的运营能力有着密不可分的关联。近年来，商业地产市场处于持续变革之中，新技术迭代日益加快，新模式层出不穷，对市场各类参与者提出了更高的要求。百强代表企业积极转变发展思路，一方面通过互联网化运营和精细化运营持续赋能商业地产项目；另一方面则通过存量改造与智慧升级，提升物业价值。商业经营：互联网化不断深入，精细化运营持续赋能随着消费进入个性化时代，捕捉并促使潜在的消

29、费转化为最终的购买行为，已经成为商业地产企业面临的一项挑战。为了加快适应市场的这种变化，越来越多的商业地产企业不断通过“互联网”业务升级产品及服务。同时，随着商业地产逐渐进入精细化发展阶段，在精准把握消费需求的基础上，打造体验式959091.792.593.794.393.393.3文娱消费、开发优质 IP 资源等内容正成为商业地产企业的发展方向。85807570201420152016201720182019表 2020 中国商业地产运营十强企业企业名称大连万达商业管理集团股份有限公司华润置地有限公司大悦城控股集团股份有限公司宝龙商业管理控股有限公司苏宁置业集团有限公司深圳市星河商置集团有限

30、公司奥园商业地产集团首创钜大合景泰富商业中山市大信控股有限公司助网上商城与线下实体店的用户数据，进行更精准的商品推送，提高消费转化率。图 商业购物中心互联网化重点业务从商业地产代表企业在购物中心等商业项目的运营模式来看，以下几点值得关注：互联网化发展，商业模式不断优化；精细化运营升级，体验式文娱+超级 IP 不断发展。其中，以万达商管、华润置地、大悦城控股、苏宁置业等为标杆的代表企业积极探索“互联网+”模式，精准获客持续引流，同时以精细化运营来提升消费者体验，提高自有品牌形象，保持行业领先优势。互联网化发展，商业地产运营模式不断优化随着“互联网+”浪潮的汹涌来袭，实体商业在内部运营、市场推广与

31、服务、产品销售等方面，与互联网的融合越来越紧密。互联网的发展在给商业带来发展机遇的同时，也让商业地产运营模式发生着日新月异的变化。在此背景下，商业地产百强企业不断谋求运营转型，探索突围之路。移动互联网时代，商业地产企业需要基于互联网化的运营模式进行消费者行为分析，实现线上线下针对性营销。企业可通过自建运营平台系统或与第三方合作平台，对会员进行识别、跟踪、分析、服务等，在此基础上形成包括会员服务、精准营销、场景支付等一体化客户服务体系。同时，商业地产企业借商业地产百强代表企业通过发展会员及积分服务、营销互动、在线交易、数据沉淀等重点业务，实现线上与线下一体化的商业发展新模式。会员及积分服务。商业

32、地产代表企业通过线上和线下平台发展会员，持续吸引客流，同时推出积分兑换进行客户回馈，加强客户粘性。营销互动。购物中心通过线上应用，传播营销信息、开展商客互动，增加线下到客率。合生商业旗下所有在营项目均已上线了合生通 APP 及小程序，并与积分、卡券系统打通，线上传播打折等优惠活动信息，持续提升用户黏性。O2O 在线交易。通过 PC 端及移动支付等实现快捷在线交易，同时以 O2O 方式引导客户到店自提享受服务。数据沉淀。以会员互动与交易产生的数据为基础，分析客户群特征及客户行为，精准定位需求。大量数据的沉淀也成为了商业地产企业大数据应用的基础。未来以互联网化为基础的全渠道销售模式将成为商业运营的

33、主要方向。图 大数据-商业地产互联网化运营的核心商业地产大数据的挖掘，正在成为商业地产企业互联网化转型的关键。商业地产企业运用大数据技术，通过智能设备收集消费数据和行为数据，描摹消费者的偏好，精准触达客户需求，增加获客量并提高销售额。同时，通过大数据系统可以对每一个商户的销售和客流情况进行监测，在此基础上可针对商户开展精准高效的市场营销活动，有效提升商户的经营水平。大数据运营还能够依托用户数据精准地和顾客需求连接，以此来指导商场规划、调整商场布局等。总体来说，大数据技术的应用，可以更好整合商业地产企业的线上与线下资源，最终实现精准运营与管理运营效率的提升。运用“互联网+商业购物中心”创新模式参

34、与运营，可以更多地吸引客流，同时将流量转化为实际收益。从长期来看，商业地产企业借助互联网发展的东风，通过线上和线下端的共同发力，逐步完善全渠道商业运营模式，提高经营质量和运营水平是行业发展趋势；同时，未来随着大数据技术的逐步成熟，利用技术手段，商业地产企业将能够更高效的挖掘消费者偏好从而实施精准营销及产品迭代，以实现运营能力的提升。精细化运营不断升级，体验式文娱+超级 IP 发展正盛当前商业购物中心正逐步进入存量时代，商业地产精细化运营时代已经来临。开辟细分市场以及进行商业地产的精细化运营正成为市场发展趋势，也是时下商业地产企业共同思考的主题。在此背景下，商业地产百强代表企业纷纷进行自我变革，

35、在精细化运营的道路上不断创新与重塑。图 精细化商业运营的主要内容精细化商业运营主要以体验式文娱消费为内核，通过开发优质 IP 等来实现高精准运营。在精细化运营中，以人为本的客户导向和更贴心的服务将有效的提升消费黏性，更能把握不同年龄层消费群体的喜好。同时商业综合体通过引入更多潮玩、电竞、酒吧等体验式娱乐休闲业态，丰富顾客的消费体验。而购物中心通过引进网红 IP 品牌，并运用独特的商业主题特色，将商场空间上的形态造型与商场内部的营销手段组合，与消费者积极互动，以提升品牌形象与客户粘性。表 商业地产百强代表企业打造的精细化运营内容企业项目精细化运营内容大悦城控股西安大悦城引进超级 IP 吸引客流杭

36、州大悦城运动、休闲为主的体验式文娱消费合生商业北京朝阳合生汇打造自主 IP 创意街区金辉商业金辉环球广场专场活动结合体验式文娱业态写字楼经营：旧楼改造与数据赋能，打造智慧办公，提升物业价值商业地产中融入文化、娱乐等业态，打造体验式商业正成为趋势。大悦城控股在杭州、北京等城市利用“首店经济”积极发展购物中心体验式文娱消费。其中，杭州大悦城为消费者提供丰富的休闲体验，引入“飞行家风洞”、“深潜体验”以及“Future Zoo 未来动物城”等文娱项目，不断深化消费者体验、满足客户差异化需求，为消费者提供丰富的休闲体验。西安金辉环球广场项目针对儿童、潮流时尚群体、家庭等不同客群需求举办专场活动，同时打

37、造儿童活动馆、VR 智能科技体验馆、京东之家等不同体验业态，建立起消费者与项目的情感纽带，进一步强化了购物中心在消费者心中的独特性，并在此基础上持续引流。越来越多的商业地产企业也开始通过自创或引入 IP，搭起 购物中心与消费者之间的情感桥梁，增加复购率。北京朝阳合 生汇项目打造了亚洲最大的室内街区“21 区 BLOCK”，以创意公 园理念切入年轻人生活方式，形成全新的自有 IP，同时举办汽 车陈列、电竞、fashion show 等各类特色体验活动，不断为消费 者创造惊喜。西安大悦城项目开业期间引进 LINE FRIENDS 超级 IP，首日吸引逾 28 万人次打卡，造就现象级火爆场景。一周年

38、 庆期间，西安大悦城又推出“海绵宝宝 IP”结合“时空旅行团”双展，再次成为全城商圈的焦点。区别于传统商业以零售为主的业态组合形式，更注重消费者参与、体验和感受，对空间和环境要求也更高的“精细化运营”越来越受到消费者青睐。随着消费者细化需求的不断增长，未来的购物中心将更多的以体验式消费为主，在文娱消费与优质 IP 的双重引领下，商业运营模式将继续迎来升级与创新。随着经济发展以及新兴产业带动下的创业热潮涌现，写字楼市场也迎来了快速发展的契机，办公楼存量市场规模持续推升。据中指数据，2019 年一二线代表城市新增甲级写字楼面积占已有写字楼存量面积的比重约为 2，市场已从增量时代进入存量时代。在存量

39、市场下，如何激活写字楼存量资源将成为越来越多的商业地产企业面临的课题。未来传统的写字楼运营模式需要得到转变升级，如旧楼改造，提升物业价值；存量重构，智能共享办公等将成为新的发展趋势。数据赋能，智能共享办公图 智能办公应用场景随着人工智能、大数据等技术逐渐渗透到共享办公领域，越来越多的商业地产企业开始以智慧化的模式来打造智能、开放、人性的共享办公空间。OFFICEZIP 作为共享办公品牌，以灵活的办公空间为载体，为客户提供灵活租赁、会务和全域服务的共享办公解决方案。同时，以智能提升体验的智慧办公已经成为 OFFICEZIP 一大亮点。OFFICEZIP 共享办公空间采用人脸识别、大数据分析、物联

40、网平台等技术，提高办公智能化水平，提升用户的办公体验。尤其在 2020 年新冠疫情影响下，OFFICEZIP 借助线上业务平台推出共享行政，针对业务、行政、IT 专题为企业复工后的快速复苏与发展保驾护航。科技的发展将办公场景的边界不断打破，智能化共享办公空间的价值也将不断提升。随着办公运营市场竞争的加剧，商业地产企业除了改造升级办公空间外，还需借助科技以智能化运营赋能空间。图 2015-2019 年 300 城商办用地推出及成交规划建筑面积单位：万平方米201520162017201820196000旧楼改造，提升物业价值在商务办公领域，商业地产百强代表企业正面临来自开发和运营的双重压力，尤其

41、是北京、上海等一线城市的核心区域，商办土地资源紧缺，而部分老旧写字楼项目亟需改造与升级。因此，旧楼改造、盘活存量资产势在必行。通过对一些建筑空间和功能落后的写字楼进行改造，优化已有的空间形态，升级业态组合，挖掘物业价值，成为了商业地产开发运营的新模式。5000400030002000100013579112468101213579112468101213579110推出成交推出年度月均成交年度月均随着市场需求的不断升级，通过改善办公环境空间和优化空间业态组合，将有力提升写字楼项目的物业价值和市场竞争力。目前，百强代表企业在写字楼旧改领域仍然处于初期阶段，未来如何更好的改造升级写字楼存量资产仍需

42、要持续探索。成长性：布局核心城市及重点城市群，提质增效，推动企业稳健增长从各线城市来看：2019 年，一线城市因资源稀缺，商办用地成交规划建筑面积同比下降 29.7 ，在各线城市中下降幅度最大，且连续 3 年同比回落，商办用地供应规模持续减少；二线城市成交规划建筑面积同比下降 6.8 ，整体规模回到 2017 年图 全国 300 城商办用地各线城市成交规划建筑面积情况水平；三四线城市商办用地成交面积同比上升 8.8 ，三四线城市商业地产市场发展较快。增量市场依然是商业地产企业扩张的主要途径，以保障企业可持续增长。商业地产百强代表企业通过新增商办土地储备、积极推进中长期发展战略落实，不断优化新拓

43、业务的城市布局，为未来业绩的可持续增长奠定基础。300 城商办用地成交规模保持平稳，代表企业在二线城市新增商办土储占比提升2019 年，全国商办用地推出及成交规模同比均小幅增长，成交楼面均价小幅下跌。2019 年，全国 300 城商办用地推出规划建筑面积 2.88 亿平方米，同比增长 2.7 ；商办用地成交规划建筑面积 2.2 亿平方米，同比增长 0.6 ；商办用地成交楼面均价为 2281 元/平方米，同比微跌 0.5 ；商办用地平均溢价率为160001200080004000020152016201720182019201520162017201820192015成交规划建筑面积同比30单位

44、：万平方米一线城市二线城市三四线城市0-302016201720182019-608.4 ，同比上升 0.8 个百分点。成交楼面均价方面，一线城市因供应规模有限，结构性因素导致商办用地成交楼面均价同比下跌 16.4 ，跌幅较 2018 年扩大 4.3 个百分点。二线城市商办用地成交楼面均价同比上涨10.2 。而三四线城市商办用地成交楼面价同比上涨 20.1 ，市场热度持续。图 全国 300 城商办用地各线城市成交楼面价变化情况图 百强代表企业 2019 年新增商办用地城市分布1800015000120009000600030000单位：元/平方米402002017201820192015201

45、620172018201920152016201720182019-2051.114.8盐城珠海昆明5.0舟山4.9青岛4.7徐州4.5兰州亳州4.2西安20152016一线城市二线城市成交楼面均价三线城市同比3.3 3.44.1其他图 百强代表企业 2018 年、2019 年新增商办用地分布4.66.737.627.857.765.5外环：2019年内环：2018年一线城市二线城市三四线城市在消费升级以及都市圈发展不断推进的背景下，商业地产百强代表企业整体投资规模有所回升，且新增土地储备的城市布局出现了积极调整。2019 年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地规划建筑面积为 78.8 万平

46、方米，同比上升 18 ，投资有所增长。2019 年城市布局中，百强代表企业在一线城市的土储规模占比缩减至 4.6 ；二线城市新增商办用地占比增长至37.6 ，较上年提高 9.8 个百分点，龙湖集团等企业对于重点二线尤其是都市圈核心城市的布局，仍然保持积极的态度；三四线城市占比为 57.7 ，但占比较上年有所回落，其中万达商管、新城控股、富力地产等企业在三四线城市的新增商办用地规划建筑面积占比较高。从商业地产百强代表企业新增商办用地的分布中可以发现，一线城市商业地产市场新增规模相对有限，但二线及三四线城 市仍处于快速发展阶段。二线城市不断吸引人口集聚带动消费 市场扩容，商业地产发展空间广阔；而重

47、点三四线城市则承接 了城市群核心城市的产业转移，同时消费升级也带动三四线城 市商业地产需求不断增长。对此，商业地产百强代表企业积极 把握商业趋势变化以及城市发展规律，积极布局具有发展潜力 的重点城市。2019 年，百强代表企业新增商办用地较多的城市主要有盐城、珠海、昆明、舟山等二线及三四线城市，其中长三角及珠三角区域仍是布局热点。作为商业地产企业布局的热点城市，盐城市常住人口超过 700 万，城市具有较强的产业发展基础，已连续 2 年在代表企业新增商办用地城市布局TOP3 榜中出现。而昆明、兰州、西安等西部城市由于省会资源优势突出，且近几年发展迅速，同样受到百强代表企业的青睐。以宝龙地产为例，

48、2019 年该企业积极布局金华、杭州等长三角区域的二三线城市，其中在金华拿地规模最大，规划建筑面积为 21.8 万平方米。而作为深耕长三角区域三四线城市的代表，新城控股在 2019 年新增商办用地规划建筑面积超过 300 万平方米，其中长三角区域三四线城市占比超过 60 。整体来看，百强代表企业结合自身发展特点，在市场不断调整变化的阶段，仍表现出较为理性的布局偏好。长三角和珠三角区域经济较发达的二线及三四线城市，商业和产业发展潜力仍较突出，是百强代表企业积极布局的主要区域。而借助城市发展阶段的差异化特征，适当布局西部的发达二线城市，也将促进商业地产企业进一步提升经营绩效，保持良好的成长性。升级

49、发展目标：提质增效，优化服务与创新企业想要在激烈的市场竞争中求发展，需对战略目标进行总体运筹和谋划。当下，很多商业地产企业明确了其中长期的发展策略，并制定了符合自身发展的战略目标与成长方向。值得注意的是，经过过去多年发展，国内商业地产出现了阶段性、区域性相对过剩局面。对于商业地产百强企业来说，只有通过品牌管理、服务提升以及对存量的深入挖掘，才能获得可持续的发展，同时，在新时代积极拥抱互联网，持续通过技术变革优化管理模式，转变商业运营思想观念，增强与时俱进的服务理念将成为商业地产企业发展战略的关键。稳健性：负债结构相对稳定，积极拓展融资渠道资产负债率均值上升至 73.8%，仍处于合理区间图 百强

50、代表企业 2014-2019 年资产负债率均值具体来看，商业地产百强代表企业多处于规模扩张阶段，其中头部企业呈现出规模扩张与质量提升并举、积极发展轻资产运营的发展趋势。2019 年底，万达商管完成了房地产业务剥离，成为真正意义上的商业运营管理企业。万达商管坚持轻重并存的发展战略，2019 年新开业 43 座万达广场，其中轻资产 29 座，预计 2020 年万达广场将覆盖全国 252 个地级市。华润置地在投资物业方面，规划通过多元化渠道挖掘增量及存量机76.072.068.064.066.370.269.072.871.873.8会，顺应新零售发展趋势，主动拥抱互联网新技术，探索数字化转型，强化

51、购物情景化，提升客户体验。表 百强代表企业（商业）发展战略及目标2014年2015年2016年2017年2018年2019年*（注：*数据为估算值）企业发展定位/战略近期目标万达商管坚持以轻资产为主，轻重并存的发展战略2020 年万达广场预计将覆盖 252 个地级市华润置地致力于打造端到端运营能力、引领新时代需求的新零售能力，以资本运作能力为推进器，通过多元化方式挖掘增量及存量商业地产的商机到2021 年将有53 个在营购物中心，另有 30 个购物中心将在 2021 年后开业红星美凯龙全渠道泛家居业务平台服务商未来 3 年内深化打造 40家超级生活馆，协同家居品牌打造新型门店百强代表企业负债率

52、均值有所上升，但仍处于合理区间。对于商业地产企业而言，虽然其资金收入较为稳定，但企业为了进行规模扩张，势必要完成融资环节，通过增加融资额来换取更高的资本回报。数据显示，2019 年商业地产百强代表企业的资产负债率均值上升至 73.8 ，较 2018 年提高 1.0 个百分点。尽管自 2014 年至今，商业地产百强代表企业的资产负债率呈持续上升态势，但商业地产企业的资产负债率尚在可控范围内。代表企业以较稳定的租金收入作为经营保障，整体仍保持稳健运行。从短期负债水平来看，2019 年商业地产百强代表企业的流动比率和速动比率均值分别为 1.35 和 0.55，较上一年分别下降0.05 和 0.02。

53、近年来，商业地产企业的流动性水平有所下降，短期变现能力及偿债能力均降低，短期负债压力略有增加。在融资环境趋紧的背景下，商业地产企业在调整中长期资产负债结构的同时，也应重视短期现金安全，防范资金风险。图 百强代表企业 2014-2019 年流动比率与速动比率均值图 十家百强企业 2014-2019 年融资成本均值2.006.646.355.305.455.015.318.01.501.006.04.01.581.571.491.441.401.350.590.550.610.580.570.550.500.002014年2015年2016年2017年2018年2019年*流动比率均值速动比率均值

54、2.00.02014年2015年2016年2017年2018年2019年（注：*数据为估算值）虽然整体来看，商业地产百强代表企业的负债压力有所提升，但企业通过积极稳健的经营策略将负债水平控制在合理区间。部分企业采取多元拿地的方式控制成本与债务水平，2019年部分商业地产企业通过参与城市更新项目低成本拿地，减轻了长期负债压力，债务结构得到平衡。同时，越来越多的百强代表企业积极参与融资方式创新，多渠道扩充资本，有效控制短期负债水平，保持企业运营发展的稳健性。债券融资热度持续，企业积极参与资产证券化2019 年，商业地产百强代表企业通过境内外债券发行等融资渠道补充企业经营现金流。2019 年，针对房

55、地产行业的融资环境未见宽松，在各类融资渠道监管从严的背景之下，商业地产企业通过传统融资渠道，如开发贷款等方式获得资金的难度增大，“类 REITs”、CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）等资产证券化模式受到商业地产企业更多关注。图 房地产企业 2018-2019 年类REITs 和 CMBS 发行情况作为资产证券化业务方面最有潜力的方向之一，商业地产资产证券化主要通过债权、物权、股权相关的基础资产来获得融资，从而实现可持续的现金流。其中 CMBS 作为债权投资工具，对商业地产运营的参与度较低，收益仅来自于租金收益，而 REITs 收益不仅仅来自租金收益，也来自于资产增值。整体来看，境内债务发行数

56、量增加但总体规模缩小，境外发行数量及规模较去年均有所上升，其中发行规模上升显著。 2019 年，十家商业地产百强代表企业共发行境内公司债27 支，发行规模为 262.1 亿元，同比减少 10.3 。十家商业地产百强代表企业海外债共发行 16 支，发行规模为 582 亿元，同比增幅达到 111.1 。2019 年，十家商业地产百强企业融资成本均值为 5.45 ，较上一年提高 0.14 个百分点，融资成本略有上升。8006004002000703.1598.3167.1119.92018年2019年2018年2019年类REITSCMBS单位：亿元2019 年，房地产企业共发行类REITs 产品

57、167.1 亿元，同比增加 39 ；房地产企业共发行 CMBS 产品 598.3 亿元，同比减少 15 。从底层资产来看，商业综合体、零售物业依旧是发行数量最多的资产类型，如 2019 年 12 月 6 日，苏宁集团成功续发了境内首单购物中心续发类 REITs 项目“中信金石-成都苏宁广场资产支持专项计划”，本项目标的物业为成都苏宁广场购物中心，总发行规模 19 亿元，产品期限为 18 年。自 2016 年国内首单CMBS“高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划”发行后，其示范效应加速推动万亿商业地产金融化时代的到来。2019 年 7 月 31 日，万达商管首单 CMBS 资产支持专项计划“中信建

58、投-万达广场长江经济带一期资产支持专项计划”正式上市发行，发行规模为 27.0 亿元，信用等级为AAA，期限 18 年，认购倍数为 1.83 倍。此单 CMBS 项目的成功发行为万达商管拓宽了融资渠道，有助于其盘活存量资产，优化债务结构。REITs、CMBS 等产品作为地产领域金融投资工具之一，其以证券化方式盘活存量不动产，促进社会资本进入地产领域，未来资产证券化将是大势所趋。在具体推进过程中，一方面要借鉴国外市场的成熟经验，另一方面也要考虑国内市场的基础情况，通过各方共同努力促进我国商业地产领域资产证券化的健康发展。商业地产发展趋势展望专题分析表 线上与线下商业融合发展代表事件-线上巨头主导

59、部分阿里巴巴2014 年 3 月以 53.7 亿港元对银泰商业进行战略投资，致力于打通线上线下商业基础设施体系。2015 年 5 月上线实体商业互联网平台“喵街”。2015 年 6 月阿里巴巴与蚂蚁金服宣布合资成立“口碑”，联手打造互联网本地生活服务平台。2015 年 8 月阿里巴巴投资约 283 亿元参与苏宁云商的非公开发行，占发行后总股本的 19.99 ；双方致力于创新 O2O 运营模式，打通线上线下渠道。2016 年 11 月21.5 亿元入股三江购物。2017 年 11 月阿里巴巴投入约 224 亿港币持有高鑫零售36.16 的股份，推动线上线下融合。2018 年 2 月与居然之家达成

60、新零售战略合作，投资54.53 亿元持有居然之家 15 的股份。2019 年 5 月43.59 亿元战略投资红星美凯龙，持股13.7 。腾讯2014 年 1 月以 15 亿港元入股华南城，在电子商务、支付、O2O 应用等方面展开合作。2018 年 1 月增资 1.875 亿元入股永辉超市，共持股15。2018 年 2 月8.87 亿元入股步步高。2018 年 6 月与沃尔玛（中国）达成深度战略合作关系，开展深入的数字化和智慧化零售合作。京东2015 年 4 月推出本地 O2O 生活服务平台“京东到家”。2015 年 8 月43.1 亿元入股永辉超市，加强双方在 O2O领域的合作。2016 年