房屋登记办法释义

1、 房屋登记办法释义目 录 HYPERLINK l 第一章 第一章总则 HYPERLINK l 第二章 第二章一般规定 HYPERLINK l 第三章 第三章国有土地范围内的房屋登记 HYPERLINK l 第三章第一节 第一节所有权登记 HYPERLINK l 第三章第二节 第二节抵押权登记 HYPERLINK l 第三章第三节 第三节地役权登记 HYPERLINK l 第三章第四节 第四节预告登记 HYPERLINK l 第三章第五节 第五节其他登记 HYPERLINK l 第四章 第四章集体土地范围内的房屋登记 HYPERLINK l 第五章 第五章法律责任 HYPERLINK l 第六章

2、 第六章附则 第一章总则第一条 为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据物权法、城市房地产管理法、村镇规划条例等法律、行政法规，制定本办法。 【要旨】立法目的和依据 【释义】本条是关于办法的立法目的和立法依据的规定。 一、立法目的 规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，是办法的立法目的，也是办法的指导思想，贯穿于办法整个条文中。房屋是重要的财产，属于民法上的不动产的范畴。房地产登记是公示房地产物权变动情况，保障房地产交易安全的一项基础性法律制度。动产以占有作为权利归属的判定标准，以交付转移占有来认定所有权转移而房屋不可移动，其所有权归属和转移难

3、于以占有来判定，其认定标准和动产必然有所区别。房屋的权利状况不能通过占有来进行判定，其交易风险自然高于动产，为了避免交易过程中可能出现的风险，当事人就要对房屋权利状况进行详细调查，而这种由交易各方自行进行的调查，势必要花费大量的时间和精力，大大增加交易成本。因此，需要建立房屋登记制度来明确房屋的权利状况，这样既可以保障房屋权利人的权利得到登记机构的公示，也方便相关的利害关系人对房屋权利现状进行了解，有利于保护房地产交易的安全。具体讲，办法的立法目的有三： 1规范房屋登记行为。通过办法的实施，确立房屋登记机构及其工作人员开展房屋登记工作的具体标准，明确房屋登记机构应当严格遵守的登记程序和履行的职

4、责，保证登记机构在房屋登记实践中能够准确地进行房屋登记。 2维护房地产交易安全。通过办法的实施，保证公示的房屋权利状况等房屋登记记载事项的准确性和有效性，有利于维护当事人之间房屋交易的安全和便捷。物权法专节规定登记制度、赋予登记以公信力，目的就是保护交易安全。同时，保护交易安全，也就意味着对善意第三人权益的保护。 3保护权利人的合法权益。办法应当从方便权利人进行登记和切实保障其权利出发来设计房屋登记程序。登记是不动产物权的法定公示手段，物权法规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，这确立了登记的权利推定规则，凡是记载于登记簿的权利人即被推定享有该项权利。因此，在我国房地产市场发展迅速、房

5、地产交易法律关系和权属变化复杂的情况下，登记法律制度的完善对于维护当事人的合法权益，具有重要的作用。登记为民，保证房屋权利人和利害关系人的权益是办法十分重要的立法目的。 二、立法依据 办法的直接立法依据大致可以分为两个层次，第一层次是基本民事法律法规对房屋权利归属和变动所作的规定，如物权法、民法通则、合同法等民事法律。第二层次是有关房地产管理的部门法中的对房屋产权产籍管理所作的规定，比如城市房地产管理法、村镇规划条例。其中，物权法、城市房地产管理法和村镇规划条例是其主要立法依据。 2007年10月1日起施行的物权法是办法的重要立法依据。物权法中有近二十条规定涉及到不动产登记，包括：不动产登记的

6、性质和效力，明确原则上不动产物权变动非经登记不发生物权效力，也规定了不动产物权变动无需登记即发生效力的特殊情况，如合法建造房屋等事实行为的发生；不动产登记的属地管辖原则以及不动产实行统一登记；基本的登记审查要件以及登记机构的审查职责；登记机构不得进行的行为；确立了不动产登记与变动不动产物权的合同效力之间的区分原则；不动产登记簿和权属证书的性质以及二者冲突的解决规则；预告登记、更正登记、异议登记等新的登记类型；登记资料的查询和复制；确立了登记机构对登记错误的过错赔偿责任。物权法还对小区内各种公共建筑、公共设施的归属进行了比较明确的规定，对不动产抵押权、地役权等不动产物权类型进行登记等也都进行了全

7、面的规定。 城市房地产管理法的相关规定包括，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”（第六十条），“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管

8、理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理”（第六十一条），“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记”（第六十二条）。村镇规划条例也是办法的重要立法依据，其二十八条规定，“县级以上人民政府建设行政主管部门，应当加强对村庄、集镇房屋的产权、产籍的管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”。第二条 本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。【要旨】房屋登记

9、的定义【释义】本条是关于房屋登记定义的规定。房屋登记，就是要把房屋的基本状况、房屋权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房屋登记簿上予以记载。原权属登记管理办法也规定了房屋权属登记的概念，将房屋登记界定为一种行政确权行为。办法对此作了调整，目前的表述说明了房屋登记是一种不动产物权变动的公示方式。在办法修订过程中，关于是否明确规定房屋登记的概念，有不同观点。一种意见认为，权属登记管理办法有关于什么是房屋登记行为的明确规定，而且根据物权法的规定，什么是房屋登记与之前权属登记管理办法的规定有了很大区别，为了房屋登记机构可以准确理解和把握，有必要在办法中予以明确规定。另一种意见认为，物权法没有明

10、确规定不动产登记的概念，虽然从其立法本意可以看出不动产登记行为是一种物权公示行为，但并不是说登记行为就不是一种行政行为，在没有明确的立法解释前，办法不宜对房屋登记的概念做出规定。办法的公开征求意见稿采纳第二种意见，规定了房屋登记的概念。从各地反馈意见来看，要求在办法中对房屋登记概念加以规定，以便房屋登记机构准确把握的意见占了很大比例。因此，办法对房屋登记的概念作了界定。权属登记管理办法适用于“城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记”。在立法过程中，对办法的适用范围如何确定，有不同意见。一种意见认为，物权法规定不动产实行统一登记、因此，办法的适用范围应当是所有房屋，包括国有土地范围内的房屋，也包

11、括集体土地范围内的房屋。另一种意见认为，权属登记管理办法一直适用于城市规划区国有土地范围内的房屋，关于城市规划区国有土地范围内的房屋登记有许多成功经验，办法应当仍然适用于城市规划区国有土地范围内的房屋登记。我们考虑到物权法规定的不动产登记制度适用于所有的不动产登记，城市房地产管理法虽然在总则第二条将适用范围界定在城市规划区国有土地范围内，但同时在附则第七十一条规定了城市规划区外的国有土地范围内也参照该法执行。加之新出台的城乡规划法中城市规划区的内涵已发生了变化，因此，将适用范围规定为，“国有土地上的房屋等建筑物、构筑物（以下简称房屋）登记，适用本办法”。从各地反馈意见来看，许多地方要求对集体土

12、地范围内房屋登记进行规定。村镇规划条例第二十八条规定，“县级以上人民政府建设行政主管部门，应当加强对村庄、集镇房屋的产权、产籍的管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”。但是由于集体土地范围内房屋所有权的历史沿革和权利现状复杂，而且国家出于对农村集体所有土地，尤其是宅基地的保护，对集体土地范围内房屋的流转有严格的限制，因此，虽然一些地方也对开展集体土地范围内房屋登记进行了一些探索，但全国统一的集体土地范围内房屋登记制度没有全面建立起来。随着物权法对财产权保护的加强，物权意识逐渐深人人心，群众越发关心对自己私有财产的保护，集体土地范围内房屋权利人要求登记自己

13、房屋的申请势必会有所增加。加之，城乡规划法的出台要求城乡统筹、协调发展，因此，我们将集体土地范围内房屋登记纳人办法调整范围。同时，考虑到集体土地上房屋登记工作的复杂性，办法第四章对集体土地上房屋登记作了专章的规定，尤其对于其特殊性，包括申请人的身份要求、登记申请材料、转移登记的特别规定、所有权登记的登记时限等问题作了相应的特别规定。对于办法规定的房屋登记概念，可以从行为主体、行为内容、行为对象、行为结果等四方面来认识：首先，房屋登记是房屋登记机构依法进行的行为，即房屋登记的行为主体是房屋登记机构。根据办法第四条的规定，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责

14、房屋登记工作的机构。其次，房屋登记是一种记载行为，既行为内容是记载行为。对于房屋登记的行为内容存在不少争议，我们认为，登记的本质就是将应当登记的物权设立、转移、变更和消灭等变动情况和其他事项登录、记载于房屋登记簿上，以备公众查阅的行为，因此房屋登记的行为内容就是将行为对象予以记载。再次，房屋登记的对象是房屋权利和其他应当记载的事项。这里所称房屋与城市房地产管理法第五条规定的“房屋”范围一致，指土地上的房屋等建筑物及构筑物，即广义的房屋概念。房屋权利比较好理解，根据物权法的规定，在房屋物权设立、变更、转让和消灭的情形，所登记的房屋物权包括房屋的所有权、担保物权和用益物权。担保物权在这里即是指房屋

15、抵押权，而用益物权则是指地役权。对于其他应当记载的事项是否是房屋登记行为的对象，在立法过程中存在争议。我们认为，虽然物权法规定了房屋物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，但是并没有规定房屋登记仅能就上述事项进行记载。比如物权法规定的预告登记、异议登记等登记类型，这些登记类型不是物权变动的状况，预告登记是为了保障将来实现物权，而异议登记的内容则是对登记簿记载事项的异议。因此，房屋登记记载的对象不能仅限于房屋权利，也应该包括其他应当记载的事项。最后，房屋登记是在房屋登记簿上予以记载的行为，即登记行为的结果是将登记内容记载于房屋登记簿。房屋登记以登记机构将有关登记事项记载在房屋登记簿作为登

16、记完成的标志。房屋登记簿是法律规定的证明物权状况的重要根据，在将登记事项记载于登记簿以后，登记机构应当向登记申请人发放权属证书或者登记证明。但是，根据办法本条的规定，即使申请人未领取权属证书或者登记证明，并不影响房屋登记行为的完成。房屋登记机构将房屋权利状况和应当记载的其他事项记载于登记簿的房屋登记行为，是一种物权公示方法。房屋登记的目的在于将房屋权利状况对外公开，保证房屋交易的安全和便捷。房屋登记由申请人提出申请来启动，通过登记簿将物权现状、变动等情况向社会公开，不是用行政权力对物权的实际状况进行确权。第三条 国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。省、自治区、直辖市人民政府建设

17、（房地产）主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。【要旨】主管机关【释义】本条分两款，是关于房屋登记监督管理体制的规定。本条规定了对房屋登记活动的指导、监督，由各级政府有关主管部门根据事权实施。房屋登记指导、监督体制是指由房屋登记的监督机构及其职责、程序、相互关系等组成的有机整体。本条第一款规定了国家一级的房屋登记主管机构及其职责。国家一级的房屋登记主管机构是指国务院住房和城乡建设主管部门，其职责是负责全国房屋登记工作的指导、监督工作。根据办法的规定，国务院住房和城乡建设行政主管部门的监督管理职责主要包括制定关于房屋登记审核人员持证上岗制度（第六条）和房屋登记簿管理的具体办法（第九十

18、四条）、统一制定房屋权属证书及登记证明式样并统一监制（第九十五条）等方面内容。本条第二款规定了省级的房屋登记工作的指导、监督机构及其职责。各地房屋登记工作主管机构是指省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门，其职责是指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。指导、监督本行政区域内的房屋登记工作主要体现在指导登记机构正确执行本办法和相关法律法规的规定，结合本地实际情况制定房屋登记实施细则，监督登记机构及其工作人员的登记工作，对登记机构及其工作人员房屋登记中的违法行为依法给予相应处分。在立法过程中，有人提出，物权法规定了国家对不动产登记实行统一登记制度，统一登记其具体含义就应当是统一的法律依据

19、、登记机构、主管部门和登记程序等，在法律、行政法规没有对不动产登记的主管部门做出规定时，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门对房屋登记进行指导、监督的法律依据还不够充分。我们认为，其一，城市房地产管理法明确规定了国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作；县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。物权法没有否定城市房地产管理法的规定，因此，对于全国不动产登记工作指导、监督体制和职能分工的原则并没有发生变化。其二，虽然物权法要求建立统一的不动产登记制度，但这个制度的建立和完善

20、需要一个过程，而且统一的不动产登记法律或者行政法规也还没有出台，房屋登记的指导和监督工作也不能出现真空。在这个过渡时期内，在不违反现行法律和行政法规的前提下，办法可以对房屋登记工作的指导、监督体制做出相应规定。第四条 房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。【要旨】房屋登记机构【释义】本条是关于从事具体房屋登记工作的房屋登记机构的规定。1房屋登记实行属地管辖原则。物权法第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”本条重申了这一原则，即房屋登记的属地管辖。之所以强调这一原则

21、，主要是由于房屋登记本质上是房屋权利的公示方法。为了便于当事人查询，充分发挥房屋登记保护房地产交易安全、节约交易成本的功能，客观上需要在每一行政管辖区域内，由同一机构办理登记，对本行政区域内所有房屋统一办理登记，建立统一的房屋登记簿。强调这一原则，对于解决现实房屋登记实践中的问题具有重要意义。实践中仍然存在对同一行政区域的房屋依据权利人的行政级别或者行政管辖分别要求到不同的房屋登记机构办理登记的问题。个别地方除了按照城市房地产管理法设立的房屋登记机构之外，其行政区域内的铁路部门、农垦部门对其所属的房屋自行办理登记，从而出现同一市县内相邻的两栋房屋，一栋到房管局办理房产证一栋到铁路局办理房产证的

22、情形。这种做法对于房地产市场的统一和发展，对于维护交易安全是十分不利的。实践中还存在行政区划调整时，有的城市撤县设区，对此，由原县级人民政府建设（房地产）主管部门独立负责的登记工作，也应遵循属地管理的原则，由行政区划调整后的市级政府建设（房地产）主管部门履行登记职责。2直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门主管登记工作。具体到城市，何为房屋登记机构，登记实践中不尽相同。有的地方直接由县（市）房产行政主管部门作为登记机构负责房屋登记工作，尤其在一些县级城市；有的地方是房产管理部门负责本行政区域内城市房屋权属登记管理工作，具体事务可以委托其所属的房屋权属登记机构办理，这是最普遍的情况，绝大多

23、数地级以上城市都采用这种方式。如某市登记机构是房地产管理局，具体登记事务委托该市产权交易中心承担。本条所称房屋登记机构包括了以上几种情况。登记机构的设置还有一种较为特殊的情况，即有些地方是由地方人民政府指定相关部门负责房屋登记的具体工作。如某市由直属于市政府的房地产产权交易中心承担房屋登记工作。在办法实施前，一些设区的城市由区属的建设（房地产）管理部门进行一些登记发证工作，有的城市的开发区也要求进行登记发证工作，有些地方为了风景名胜区的统一管理，把房地产等管理职能交由风景名胜区行使。如何确定这些地方的房屋登记职责由哪个部门承担，争论较大。我们认为，一个地方的房屋登记工作，应当由该地方城市人民政

24、府建设（房地产）主管部门行使，这是城市房地产管理法确立的基本原则，办法也应当遵循这一原则。需要说明的是，本条所称建设（房地产）主管部门，是一种立法表述用语。建设主管部门是泛指，可能包括规划、房地产、市政、园林等部门，这种表述方式目的是为了表述的统一，各部门均属于大的建设主管部门的范畴。括号内则是具体承担登记职能的主管部门。因此，本条明确说明，直辖市、市、县人民政府房地产主管部门或其下设的承担房地产登记业务的机构是房屋登记机构。第五条 房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。 【要旨】房屋登记簿 【释义】本条分两款，是关于房屋

25、登记簿建立、效力以及管理机构的规定。 1房屋登记簿的概念。房屋登记簿是指房屋登记机构记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项的专用簿册。具有几个特征：一是法定性。房屋登记簿记载内容、样式、管理等由国家统一规定。二是权威性。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，登记机构非经法定程序不得擅自更改已记载的内容。三是统一性，指登记区域内应当建立统一的登记簿。四是永久性。房屋登记簿应该永久保存。诸多国家或地区不动产登记立法均建立了登记簿制度。日本不动产登记法规定：“登记簿分为土地登记簿及建筑物登记簿两种”；“登记簿中，就一宗土地或一个建筑物备一用纸。但是，对于区分一栋建筑物的建筑物，就属于该

26、一栋建筑物的全部建筑物备一用纸”。德国土地登记簿法规定：“地方法院（土地登记局）编制土地登记簿，该登记簿也能以活页的方式编制。”台湾2007年修订的土地登记规则规定：“登记簿应按地号或建号顺序，采用活页装订之，并于页首附索引表。”“登记簿用纸除第八十一条第二款规定（指区分所有建筑物的共享部分作者注）外，应分标示部、所有权部及他项权利部，依次排列分别注明页次，并于标示部用纸记明各部用纸之页数。”但上述这些国家和地区并没有对登记簿给予明确的法律定义。总的来说，采用登记簿概念的，一般都是采权利登记制的国家和地区，以普鲁士德国为肇始，其出现的历史并不太长。在此之前欧洲的“不动产登记”，实际上是一种文件

27、登记，登记的目的就是公开，登记机构相当于图书馆，关于不动产的文件在此向公众提供查阅，文件按当事人的姓名字母顺序编制索引以供检索。这时谈不上“登记簿”，因为作为“图书馆”，显然不可能将作收存的文件编订为统一的簿册，而是按人姓名编制的索引具备“簿册”的形式，“人的编成主义”由此而来。随着土地不动产对社会和个人重要性的日益体现，以及包括测量技术在内的科学技术的发展，在大陆法系的普鲁士（以后是德国）和英美法系的澳大利亚，两种相类似的登记制度分别发展起来。其前提都是对土地的测量和编号，以每一幅土地为基础，记载与其有关的内容，被称为“物的编成主义”。不同的是，德国式登记，建立了严谨的类似账簿式的书面簿册，

28、在统一编号的每一幅土地项下，将各种权利或负担的详细内容全面、具体地记录在册，并按时间顺序将这些权利或负担变动的情况均加以记录，以国家的公权力保证记录的正确性；而澳大利亚式（以其创始人的名字托伦斯而闻名于世）登记，或称托伦斯登记，则保留了传统的“图书馆”的精神遗存，登记官将土地上现时的主要的各项权利内容摘要制作“产权证”，并将“产权证”副本连同当事人申请登记时提供的文件收存保管。为便于理解，采用一个不是非常准确的比喻，如果均冠以“登记簿”的称谓的话，德国式登记簿是官方“制造”的，托伦斯登记簿主要是官方“收集”的。因此，德国式登记簿是与原始登记凭证相区分的，而托伦斯登记簿则没有这种分野。其实，在托

29、伦斯制度下，“登记簿”的原文是“register，本意就是“登记”，而没有“簿”，其含义望文而知。2.房屋登记簿的效力。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，除法律规定外，必须经登记才能发生效力，即物权设立、变动的情况记载于房屋登记簿后，房屋物权的设立、变更、转让和消灭才能生效。房屋物权登记生效的原则确立，使房屋登记簿具有了统一性、权威性、持久性等特征，也自然成为房屋物权的法律根据，这是物权公示原则的自然体现，也是保障

30、物权变动安全的必要手段。在建立房屋登记制度的情况下，房屋登记簿记载的物权归属情况和内容由国家公权力确保其权威性，推定其记载是房屋物权真实现状的反映，即在房屋登记簿上记载某人享有某项房屋物权时，就推定该人享有该项权利，而其权利内容也以房屋登记簿的记载为准，无需提交其他证据证明。将房屋登记簿作为房屋权利归属和内容的根据，对建立客观、公正的房屋交易秩序有极为重要的意义。正因为房屋登记簿有此效力，第三人才能对房屋登记簿记载内容的公信力产生足够的信赖，依据登记簿内容进行的交易才能受到法律的保护，房屋交易安全才有了保障。对于这种信赖的保护，使得人们从事房屋交易时可以基于房屋登记簿的记载做出交易决定，有利于

31、鼓励房屋交易，提高交易的快捷和便利。 3房屋登记簿的设立。在登记机构所在的行政区域内应当建立统一的房屋登记簿。根据物权法的规定，房屋登记簿由房屋登记机构管理，这种管理也包括登记簿的设立。登记机构所在行政区域内应当建立统一的房屋登记簿，只有这样该区域内的房屋物权变动的各种情况才能准确的得到反映，物权交易的秩序才能良好建立。建立统一的房屋登记簿，有利于解决目前各地登记资料分散的问题。需要指出的是，这里的行政区域限于房屋登记机构所在的行政区域，而房屋登记机构，按照办法第四条第二款规定，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。只有房屋登记机构才有权建立、保有

32、统一的房屋登记簿。 4房屋登记簿的管理。由于房屋登记簿对于保护房屋物权有重要作用，必须由具体部门妥善管理。在立法讨论过程中，有人提出房屋登记簿是否可以由城建档案馆进行管理。但根据物权法第十六条第二款规定：“不动产登记簿由登记机构管理。”因此，房屋登记簿的管理机构只能是房屋登记机构，由其他机构管理房屋登记簿不符合物权法的规定，因此，办法也明确规定了房屋登记机构作为房屋登记簿的管理机构，履行管理房屋登记簿的职责。 登记簿概念的引人，是登记基本制度的重大变革。在原来的制度下，对于全国绝大多数地区而言，登记的核心是“发证”，以房屋权属证书作为物权的唯一合法凭证，因此对于登记簿的概念相当陌生，对登记簿为

33、何物、登记簿应当记载什么、登记簿的形式如何、怎样记载录入及保管等都不十分清楚。不过，在实践中，各地登记机构一般都对颁发的房屋权属证书有一个“底根”，对权属证书的内容以及审核发证的相关情况加以记录留存，这可以说是登记簿的一种雏形，而且在相当多的地区，“底根”已经采用电子化的形式，因此，广义上的登记簿实际上己经存在。但也有一些登记机构没有这种“底根”，往往只是将登记过程中收取的以及生成的文件归人档案袋，至多有一个档案索引而已。第六条 房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。 【要旨】对房屋登记人员的要求

34、【释义】本条是对房屋登记人员，特别是房屋登记审核人员的要求。 房屋登记工作是一项专业性、技术性、法律性都比较强的工作，被登记的房屋的价值量较大，是权利人重要的财产之一。登记工作的质量，直接影响到房屋权利人的权益和房屋交易的安全，如果发生登记错误，不但给房屋权利人和利害关系人造成损失，登记机构还要面临赔偿。因此，可以说，不动产登记制度作为保障不动产权利的一种重要制度，其目的、意义及功能是通过不动产登记机构工作人员的具体行为来实现的。近年来，我国在不动产登记队伍建设方面做了大量的工作，并取得了一定的成效。权属登记管理办法第三十条规定：“从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗”，要求房

35、屋登记人员应当做到持证上岗； 房地产交易与权属登记规范化管理考核标准将登记人员进行业务培训情况作为一个量化考核标准。土地登记人员实际上一直也在强调登记人员的专业化。国家土地管理局1996年公布的关于实施土地登记持证上岗制度的通知，规定只有参加土地登记上岗资格考试合格，并取得土地登记上岗资格证的人员方可从事土地登记工作。通过这些工作，不动产登记人员的素质已经得到了较大的提高。但实事求是地说，我国房屋登记人员的现状还不能令人满意。登记人员的任用无需严格的法律专业背景和专门的职业训练，登记人员录用门槛偏低，登记机构临时工作人员偏多，登记机构工作人员待遇不稳定，缺乏相应的登记人员的自我约束、外部监督和

36、责任追究机制。房屋登记人员整体素质离不动产登记制度的内在要求还有一定差距。因此，有人提出，应当比照国外不动产登记官制度，通过建立我国不动产登记官制度，建立一支专业化、职业化的高素质房屋登记人员队伍。虽然目前实现这一目标尚有很大的困难，但登记人员专业化是一个发展方向。为了进一步提高登记人员的素质，本办法对房屋登记人员提出了原则性要求，房屋登记人员必须要具备与其岗位相适应的专业知识。 作为一名合格的房屋登记人员，应当具备多方面的专业知识。首先，登记人员应当具备较强的法律方面的素质。房屋登记人员无论是办理房屋所有权转移登记、抵押权登记、地役权登记，还是协助法院查封、执行，实际上都要依托基础性法律关系

37、。保证登记行为的正确，要建立在对基础法律关系正确理解的前提下。房屋登记人员需要较好地掌握民事（特别是合同、房地产、婚姻、继承）、公证、行政、执行等方面的法律、法规等。其次，房屋登记人员应当具备较为专业的房地产方面知识。房屋登记人员登记的对象是房屋，即使法律关系较为简单的所有权初始登记，当事人提交的资料也包括土地、规划、建筑施工、测绘等方面的证明材料，房屋登记人员需要对这些方面的专业知识有所了解，还要熟悉房地产政策、房地产开发流程以及房地产管理的各个环节。另外，房地产登记人员根据其工作岗位的不同，还应当具备相应的计算机、档案管理，甚至是外语方面的能力和知识。尤其是随着近年来房地产交易与权属登记一

38、体化管理的推进，房地产管理信息化水平逐步提高，房屋登记工作越来越多的需要依托房地产信息系统，需要房屋登记人员具有较强的信息化水平。近年来，外国人购房的情况增多，相应地出现了为境外人士办理房产登记的情况，还需要一些房屋登记人员具备一定的外语水平。房屋登记机构工作应当具备很强的责任心和多方面的业务能力，这就需要组织多方面的定期培训来提高登记人员的综合素质，以符合房屋登记工作的要求。 房屋登记的审核环节是房屋登记工作中的核心环节，直接关系着是否给予申请登记的房屋登记，其工作的准确性及有效性与申请人和利害关系人的权益密切相关。因此，从事房屋登记审核工作的人员，应当比一般登记人员在资质上具备更高的要求，

39、应当在经过培训考核后持证上岗。需要说明的是，房屋登记审核人员持证上岗与行政许可的资格考试不同，只是行政机关对从事相应工作的内部工作人员的要求，并不属于一种行政许可。这里的房屋登记审核人员，应当做广义的理解，只要在房屋登记机构从事具有房屋登记受理与审核性质工作的人员，包括前台受理和后台审核的工作人员，都属于房屋登记审核人员的范畴。房屋登记审核人员的持证上岗，主要通过培训考核的方式进行取得上岗证书。 初步的考虑，房屋登记审核人员培训考核内容，应当结合登记审核人员的工作性质和工作内容设计，主要包括房地产登记制度与政策和房地产登记实务两部分。一般来说，各级房地产管理部门、各地房屋登记机构从事房地产管理

40、、房地产登记、房地产交易等工作的在岗人员，符合专业、工作资历的要求的，可报名申请参加房屋登记审核人员培训考核，实行全国统一培训考核大纲、统一考核题库、由国务院建设主管部门颁发统一的合格证书。 另外，本条只规定了从事房屋登记审核工作人员的考核，并不是说对于其他工作岗位的登记人员就没有培训和考核的要求，只是对其不再进行全国统一的考试要求。地方建设（房地产）主管部门和房屋登记机构可以从加强机构内部管理、提高登记工作准确性和效率的要求出发，制定相关的培训和考核要求。通过定期的培训和考核，保证全体登记机构工作人员具体和登记工作相适应的知识和工作能力。而且培训应当不仅是初次上岗前的岗位培训，应该还包括面向

41、在岗工作人员的定期培训，以便使工作人员能够及时掌握最新的法律、房地产等方面专业知识，保证其具备符合工作要求的综合素质。第二章一般规定第七条 办理房屋登记，一般依照下列程序进行： （一）申请； （二）受理； （三）审核； （四）记载于登记簿； （五）发证。 登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。 【要旨】登记的一般程序 【释义】本条作为概括性规定，第一款列举了房屋登记的一般程序，包括申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等步骤。第二款作为一项特别规定，说明了必要情况下，登记机构可以就登记事项进行公告。 一、房屋登记依照的一般程序 本办法规定的房屋登记类型，包括所有权登记（又包括初始登记、转移

42、登记、变更登记、注销登记等），他项权登记（又包括抵押权登记、地役权登记，其中抵押权登记包括一般抵押权登记、最高额抵押权登记：、在建工程抵押权登记，每种他项权登记又可分为设立登记、转移登记、变更登记、注销登记等），预告登记、其他登记（包括更正登记、异议登记等）。从所占用的土地性质看，还可所有的登记分为国有土地范围内的房屋登记，集体土地范围内房屋登记两大种类型。各类型房屋登记所针对的情形不同，在登记程序上会有相应的区别。但作为房屋登记，还要遵循共性的登记程序，也就是不同的房屋登记类型所采用的程序中共通的步骤和手续，这就是房屋登记的一般程序。这种一般规定的立法模式采用了德国民法典所采用的“抽取公因式

43、”的方式，主要是为了避免在设计各具体登记程序上重复规定一些相同的步骤和手续。 （一）关于申请 申请是房屋登记申请人向房屋所在地的登记机构提出登记申请，并提交相关证明材料的行为。 登记的启动程序依各国立法例主要有三种形式：申请登记、嘱托登记和径为登记，其中申请登记是最主要的启动形式。权属登记管理办法第十一条即规定，房屋权属登记由权利人（申请人）申请。但二十一条仍然规定，在依法由房地产行政管理部门代管的房屋、无人主张权利的房屋，以及法律法规规定的其他情形，由登记机构依法直接代为登记。物权法第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的

44、除外。”由此可见，现行法律虽然规定了登记的法律效力，却并不要求房屋一定进行登记。是否进行登记从而获得物权法上的效力，必须通过当事人自己的意思来表示，这个意思表示就是登记申请。申请将引起登记机构受理、审查、决定等行为。除法律、法规和本办法另有规定外，登记依申请进行，不申请不能启动登记程序，这是本办法确立的一个重要原则。相比权属登记管理办法，本办法进一步缩小了登记机构直接代为登记的权力。不仅没有对依职权登记进行专门的列举，而且将大量实践中依职权登记的情形转为依申请登记。例如，第七十五条对登记机构发现涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误的情形，明确规定应当通知当事人申请，而禁止登记机构依职权

45、径行更正；即便是对不涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误的情形，也需先行通知权利人，仅在其无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构方可依职权更正。有一种观点认为，实践中仍然会有直管公房、无主房屋等类型的房屋，登记机构可以依职权直接登记，无需有人提出申请。我们认为，第一，直管公房应当由公房的管理部门如房管所等申请登记，无主房屋归国家或集体所有的，也应当由国家或集体的代表申请登记，这仍然可以归为依申请进行登记的情形。第二，通过申请启动登记程序是一般原则，并不排除登记机构直接登记的情况，但必须以法律、法规以及本办法的明确规定为依据。 综合本办法有关申请的内容，有几个问题需要注意。一是由谁

46、来申请登记，即谁是适格的申请人。一般来说，只有与房屋物权变动有关联的当事人才有资格提出申请。当然，如果牵涉到未成年人的房屋登记，应当由其代理人代为申请登记。二是除本办法特别规定的情形外，原则上应当由当事人双方共同申请，牵涉到共有的情况下应当由各共有人共同申请登记。三是申请提供什么样的材料。物权法第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”可见，当事人提出申请，应当提供法定的申请材料。本办法根据物权法的规定，对当事人办理各类房屋登记应当提交的登记要件做了具体规定（详见对各登记类型做具体规定的条文）。四是既然登记由当事人申请发动，在登记行为完成之

47、前，申请人也完全按照自己的意思撤回登记申请。办法第二十一条 明确强调了申请人的这一权利。 （二）关于受理 受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。 物权法第十二条规定了登记机构的职责，其中第（一）项、第（二）项分别规定登记机构要查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，这实际上是对登记机构受理环节提出的要求。本办法第十八条是关于登记机构受理当事人申请的具体规定。 受理的过程实际上也是一个初步审查的过程，主要看当事人提供的登记申请材料是否齐全，权属来源是否清楚。权利人在申请登记时，登记机构工作人员应当根据法律、法规以及有关政策规定，查阅申请人提交的证明文件，以及

48、各证明文件之间的逻辑是否一致，并就与登记有关的事项询问申请人，对询问结果应进行记录并要求申请人签字确认。对提交申请登记材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当受理登记申请，并出具收件凭证。对申请登记材料不全或不符合法定形式的，登记机构不受理登记申请，并应告知申请人不予受理的原因，需要补充材料才能受理的，应当一次性书面告知申请人需要补齐的材料。 （三）关于审核 审核是登记机构对受理的登记申请事项进行审查，以做出予以登记或者不予登记决定的行为。审核是整个登记程序中的关键环节。 在理论上，根据登记机构审核的深度不同，大致可将可以将登记分为形式审查和实质审查两种情况。但何谓形式审查和实质审查，向无定论。

49、大概来说，形式审查指对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于登记申请材料上记载的权利事项是否真实及有无瑕疵，则不予过问。而实质审查，登记机构不仅应对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至要审查登记事项的基础法律关系。形式审查和实质审查之争，在物权法立法中就是一个争论很激烈的问题。我们认为，在没有给形式审查和实质审查框定确定的含义前提下，争论房屋登记机构到底实行形式审查和实质审查，并无实际意义。物权法回避了我国形式审查和实质审查的界定，而是明确规定登记机构具体应当履行哪些职责。本办法秉承了物权法的这一精神要旨，强调登记机构在登记审核时，重点在于审核哪些具

50、体内容。登记机构登记审核的内容，主要是查阅登记簿、审查申请人提交的各种材料，在必要的时候进行实地查看等。本办法第二十条具体规定了登记审核的内容，即申请人与依法提交的材料记载的主体是否一致；申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料的记载是否一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿的记载是否一致；申请登记的内容与有关材料证明的事实是否一致；申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利是否存在冲突；是否存在本办法规定的不予登记的情形。 在登记实践中，经常把房屋权属审核归纳为“三审定案”的方法，即初审、复审和终审（审定)。初审是对申请人提交的证件、证明以及房屋状况等进行核实。复审要依据初审中已确定的事实，

51、按照法律法规及有关政策规定，并充分利用登记机构现存的各项资料及测绘图件，认真核对。终审是最后的审核环节。经终审审定后，该项登记申请即被核准，登记事项即被记载于登记簿。有些地方依据本地的实际情况及登记业务的复杂程度对权属审核采用“一审”或“二审”定案的方法，如换发权属证书的换证登记。但除少数情形外，不推荐减少审核层次，以避免登记错误。审核的依据主要有两个方面：法律依据和书证依据。法律依据是指国家现行的法律、法规及关于不动产登记的专门规定。书证依据指登记申请人的身份证明、申请登记的权属来源证明、测绘调查成果等。登记的法律性和技术性很强，主要体现于审核环节。国外一般建立登记官制度，我们要提高登记人员

52、素质，重点是提高审核岗位的人员素质，建议审核岗位的登记工作人员应当具备法律专业背景。 （四）关于记载于登记簿 经过登记机构审核，将有两种结果：或者准予登记，或者不予登记。登记机构决定予以登记的事项，包括房屋的自然状况部分、权利状况部分，以及查封、异议等其他依法应当登记的事项等在登记簿中予以记载。登记簿制度是物权法确立的新制度。所谓登记簿，是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。根据物权法的规定，登记簿是房屋权利归属和内容的根据。物权法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，

53、自记载于不动产登记簿时发生效力。”登记的完成，必须要将房屋的有关信息归于登记簿。因此，登记机构必须如实将登记事项记载于登记簿，发挥登记簿的公示、公信作用。房屋权属证书和登记证明记载的事项，应当与登记簿一致；记载不一致时，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。 （五）关于发证 发证即颁发房屋权属证书或者登记证明，是登记机构在做出准予登记的决定并将有关登记事项记载于登记簿后，根据登记簿上的记载缮写并向申请人发放房屋权属证书或者登记证明的行为。 房屋权属证书包括房屋所有权证和房屋他项权利证，登记证明包括预告登记登记证明、在建工程抵押登记证明等。它们是登记机构颁发给权利人作为其对房屋享有权利的证

54、明，或者申请登记事项被记载于登记簿的证明。登记簿是是房屋权利归属和内容的根据，房屋权属证书和登记证明是房屋登记簿所记载内容的外在表现形式。在社会生活和交易过程中，权属证书和登记证明可以起到对房屋权利以及有关事项的证明作用，有利于保护房屋权利、维护交易安全。 在我国过去的登记实践中，登记机构在做出准予登记决定、向登记申请人颁发房屋权属证书并将有关登记资料整理归档后，登记程序才告完成。本办法根据物权法做了重要的调整。登记的完成以登记事项记载于登记簿为准，不以颁发房屋权属证书为准。因此，在办法起草过程中，对发证是否属登记的必需程序产生过争论。一种观点认为，物权法确立的原则是重记载于登记簿，轻发证，有

55、些登记种类也无法颁发房屋权属证书，如注销登记，又如建筑区划内公共部位的登记等。另一种观点认为，城市房地产管理法规定国家实行房屋所有权登记发证制度，且群众多年形成了习惯，认为证书是拥有相应权利的具体体现，而且这里只是一般程序，少数情况下只登记不发证并不矛盾。最后采取了第二种观点。 登记机构颁发的房屋权属证书，由住房和城乡建设部统一印制、编订有统一的编号，在全国使用；登记证明中，在建工程抵押登记证明和预告登记证明也由住房和城乡建设部统一监制下印制。房屋权属证书应当发给权利人。登记证明应当发给对房屋享有权利的人、登记申请人。发证时应当请领证人检查一下权属证书或登记证明上所载明的各登记事项是否准确，如

56、有问题应及时解答或解决。发证应当有记录，并由领证人和发证工作人员签字、注明领证日期。 二、一般情况下公告不是房屋登记的必经程序 在办法制定过程中，对是否应当存在公告程序一直有不同意见。一种观点认为，物权法已经建立了登记簿制度，由重视登记证书转而变成重视登记簿，公告程序似乎未再有必要；相反，留下公告的口子，登记机构的自由裁量权过大，不好把握。另一种观点认为，公告属于登记实践中证明行之有效的制度，实践中一些特殊房产的登记，比如因为历史遗留问题未登记的房屋，当事人申请登记的，需要通过公告确定有关事项。又如当事人房屋权属证书遗失产生的补换证问题，也需要通过公告程序来使整个登记程序更加严密。办法采纳了第

57、二种观点，保留了公告程序，登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。公告是对可能存在异议的申请，采用电视公告、报纸公告等形式公开征询异议，以便确认产权的行为。如：初始登记中一些原始依据不充分的、一些年代久远的房屋申请登记的。通过公告征询异议有利于登记机构及时发现问题。公告应明确提出异议的时间，征询异议的期限一般不少于一个月。需要说明的是，公告并不是房屋登记的必经程序，是否公告，由登记机构根据情况确定。由于我国尚没有法律来规定登记机构公告的效力，因此，目前登记机构在登记程序中的公告，其效力受到了较大的限制，公告的主要作用只是便于有利害关系的当事人提出产权异议，减少登记可能出现的差错，以及因登记

58、发生争议时作为某一事项当事人“应当知道”的证据。 需要注意的是，办法也规定了一些必须公告方可登记的情形。如办法第二十七条规定，“房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。”“在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。”又如办法第八十四条规定，“办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。”第八条 办理房屋登记，应当遵

59、循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。 【要旨】房屋土地权利一致原则。 【释义】本条是关于房屋所有权登记的权利主体和房屋占用范围内的土地使用权权利主体，在办理房屋登记时应当一致。 一、房地权利一致原则是我国法律的规定 土地和房屋权属的分离自古以来就是一个棘手的问题。罗马法采取“地上物属于土地”这一原则。这一原则虽然解决了土地和在该土地上的房屋权属分离而产生的问题，但是这是以损害在他人土地上建房者的利益为代价的。因此，在以后，法官开始承认在他人土地上所建的房屋，其所有权人可以获得与其他房屋所有权人几乎相同的权利，从而产生了罗马法上的地上权概念。其后，这一观念为德国、瑞士等国

60、的民法所采用。例如，在德国，在地上权范围内建造的建筑物、构筑物及其附属设施被视为地上权的组成部分，在地上权消灭时，满足法定条件，建筑物、构筑物及其附属设施作为土地的添附，转归土地所有权人。我国是社会主义公有制国家，土地属于国家或集体所有，建筑物、构筑物及其附属设施的所有权具有相对独立性。建设用地使用权人依法取得国有土地的使用权后，就有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。房屋和土地虽然是不同的不动产，但是二者在客观上存在不可分割的联系。这种情况下，必须要特别规定“房地权利一致”的问题，避免出现“空中楼阁”的尴尬。 “房地权利一致”的原则在我国法律和实践中一直得到遵循。城市房地产管理法第三