-样板房选址-定位及开放计划

1、缇香小镇二期售楼部、样板房选址、定位及开放方案二一年六月一、目的客群对于示范区的需求认知一目的人群特点分析二目的人群示范区需求分析二、竞品示范区优质示范区分析与启示三、工程本身特性研判一产品主题及中心思想二示范区定调三售楼处、样板房定位四、示范区打造建议整体架构及流线一城界界面系统 1、城界界面系统界定 2、信息释放重点二动线控制系统 1、总体动线分析 2、销售动线设置三节点营造系统五、功能区详细设计及包装一售楼处 1、设计要素 2、运用功能要求 3、平面规划要求 4、法式生活元素布置二样板房 1、样板房选址、选择 2、设计思索要素 3、装修设计建议 4、工法样板间展现 5、清水样板间展现三展

2、现区六、开放方案目 录目的客户喜欢怎样的示范区？ 思 考一、目的客群对于示范区的需求认知 一目的人群特点分析 二目的人群示范区需求分析朔本追源根据客户导向原那么从目的客群特征着手，去寻觅答案 思 考一、目的客群对于示范区的需求认知 一目的人群特点分析 二目的人群示范区需求分析客群分析经过前期思索和分析，我们以为本工程的主力目的客群为“高端新体验型 新兴富人其次，“生活享用性高端客户也是重要的目的客户群体一、目的客群对于示范区的需求认知 一目的人群特点分析 二目的人群示范区需求分析高端体验型客户年龄集中在35-40岁之间，有一定经济实力，以中小企业主及公司高管为主，以初次置业别墅者为主。他们的特

3、征新富阶层，有一定经济实力；缺乏别墅置业阅历，价钱敏感度较高，产品质量要求不高；好追逐名利，情感性、面子性需求为主；消费性格比较张扬，希望表达身份感和位置感；喜欢宏伟、大气、美丽、新奇。客群分析一、目的客群对于示范区的需求认知 一目的人群特点分析 二目的人群示范区需求分析生活享用性客户年龄集中在35-45岁之间、多为企业主，企业具有一定规模，以二次或多次置业别墅的改善型需求为主。他们的特征有钱，有闲，消费实力强，且乐于高端消费；拥有别墅置业阅历，注重产品，注重生活质量和环境；消费性格比较严谨，要求较高，较细；喜欢田园、浪漫、美丽、精致。客群分析一、目的客群对于示范区的需求认知 一目的人群特点分

4、析 二目的人群示范区需求分析初步定调因此，我们首先初步确定工程二期示范区需求满足客户的调性浪漫绚烂大气震撼恢弘冲击华美精致一、目的客群对于示范区的需求认知 一目的人群特点分析 二目的人群示范区需求分析市面上哪些示范区拥有类似特征调性？ 延展二、竞品示范区优质示范区的启示一优秀案例分析 二胜利点强迫记忆案例参考示范区龙湖江与城恢弘大气型强调气势感、景观界面开阔、大气，表达大尺度、大空间、大盘的觉得经过蜿蜒曲折的景观大道，进入工程，给人震撼感绿色草植的大量运用，表达工程调性，突出景观开阔、壮美二、竞品示范区优质示范区的启示一优秀案例分析 二胜利点强迫记忆案例参考金科太阳海岸精致气派型示范区强调景观

5、细节的打造，香樟、银杏等名贵树种，凸显工程的高贵质量，精致而气派社区景观和自然景观、天际线充分交融，浑然一体展现区把工程最具视觉冲击的景观发扬到极致，实现了视觉表现上的中心点突破二、竞品示范区优质示范区的启示一优秀案例分析 二胜利点强迫记忆案例参考龙湖滟澜山调和柔美型示范区自然与建筑巧妙交融，调和、自然生长型的景观、冲击力的建筑、魔鬼化的细节，充分表达于滟澜山及龙湖的许多工程景观富有层次的搭配，充分表达了工程无穷生命力和感染力二、竞品示范区优质示范区的启示一优秀案例分析 二胜利点强迫记忆案例参考中海北滨1号奢华阔绰型销售中心恒大金碧天下东原香山销售中心强调规模、宏伟、阔绰、气派，给人以震撼感、

6、奢华感大体量硬质景观和铺装，满足露富人群消费虚荣，提升现场气场二、竞品示范区优质示范区的启示一优秀案例分析 二胜利点强迫记忆案例参考销售中心常青藤缇香小镇个性特征型天景雨山前万科第五园销售中心除追求雄壮和壮观外，更强调个性化、艺术化、风情化充分展现了本工程的产品风格和特征二、竞品示范区优质示范区的启示一优秀案例分析 二胜利点强迫记忆我们二期做什么样的示范区？ 回归三、工程本身特性研判一产品主题及中心思想 二示范区定调 三售楼处、样板房定位工程一期 特性 “法式、“田园、“城堡 回归三、工程本身特性研判一产品主题及中心思想 二示范区定调 三售楼处、样板房定位 关键词 法国的田园生活意味着怎样的意

7、向情感？浪漫质朴回归安静优雅淡泊真实放飞艺术绚烂自然感性情趣悠闲三、工程本身特性研判一产品主题及中心思想 二示范区定调 三售楼处、样板房定位 法国的田园生活意味着怎样的实体景观？薰衣草城堡教堂向日葵普罗旺斯酒窖法国梧桐葡萄酒风车马场 关键词三、工程本身特性研判一产品主题及中心思想 二示范区定调 三售楼处、样板房定位我们二期需求怎样的精神境界？ 溯源工程二期产品 特性：法式延续、田园晋级、精致文化传承三、工程本身特性研判一产品主题及中心思想 二示范区定调 三售楼处、样板房定位中心思想工程二期 中心思想和主题第一，精神延续，文化传承。坚持一期的法式风格和田园主题，二期予以延续和传承下去。第二，延续

8、差别，惊喜不断。工程一期已为重庆别墅市场带来惊喜，突破了新方向，并树立起田园别墅旗帜，二期应延续此方向，给市场新的惊喜。第三，田园升华，不断晋级。二期相对于一期，不仅产品，营销概念和田园主题上也应有新的突破，田园精神应进一步升华，进一步晋级。三、工程本身特性研判一产品主题及中心思想 二示范区定调 三售楼处、样板房定位结合重庆环境和别墅市场实践，我们心中的二期示范区调性忘情的法式田园生活 田园、浪漫、精致、风格、具有冲击力。元素纯粹的法式田园场景 教堂、酒窖、葡萄、梧桐。 定调三、工程本身特性研判一产品主题及中心思想 二示范区定调 三售楼处、样板房定位表达大盘气势和田园气味景观示范区应大气、恢弘

9、、浪漫、精致给予客户剧烈的视觉冲击剧烈的心灵震撼剧烈的购买动力和自信心支持 定位景观示范区三、工程本身特性研判一产品主题及中心思想 二示范区定调 三售楼处、样板房定位景观示范区表示图三、工程本身特性研判一产品主题及中心思想 二示范区定调 三售楼处、样板房定位延续浪漫法式田园风格延续城堡式风情化、异域化、个性化道路销售中心建议做成教堂或庄园式特征建筑使其再次成为重庆别墅市场售楼部的一颗奇葩 销售中心 定位三、工程本身特性研判一产品主题及中心思想 二示范区定调 三售楼处、样板房定位销售中心表示图三、工程本身特性研判一产品主题及中心思想 二示范区定调 三售楼处、样板房定位如何打造我们的二期示范区？四

10、、整体架构及流线一城界界面系统二动线控制系统 三节点营造系统五、功能区详细设计及包装一售楼处二样板房三展现区1.城界界面系统白彭路、嘉兴路沿线，对外树立工程笼统和气质。以行道树、景观墙、导示系统表现为主。由外到内导视系统设置，醒目、明晰。动线过程规范、有逻辑。按照客户认知心情进展重要节点气氛营造。整体架构及流线2.动线控制系统3.节点营造P城界界面系统ART 11.工程范围概念 城区进入社区，是两个相对独立的区域范畴，存在着地域、功能及人群活动内容的差别。经过道路建立和建筑体实现两者衔接。2.城界系统信息释放重点 进入工程的视觉范围，此界面上信息释放必为工程的实体化笼统标志，第一时间给消费者的

11、是工程案名与感官觉察。3.城界部分信息释放点选择 道路交通要道，沿路绿化带，临道路楼体。整体架构及流线白彭路嘉兴路三期信息释放范围工程地块东临白彭路，北连成渝高速和华福路工程地块南面由城市界面经嘉兴路转入工程道路南面经嘉兴路进入二期地块，直通售楼处售楼处渝滇高速规划二期三期地块一期四期地块1.城界界面系统信息释放重点二期三期地块一期四期地块信息释放重点-灯杆道旗地块东侧白彭路段、南左拐进入嘉兴路，主要设置灯杆道旗即展现工程笼统、传达工程信息，同时起到导示功能灯杆道旗与工程风格相搭反映工程质量和调性白彭路嘉兴路 表示图片1.城界界面系统信息释放重点信息释放重点-行道树地块东侧白彭路段已有绿化防护

12、带但树木遮挡较差、建议增植行道树，以遮挡视野，让整个示范区和公园到达假设即假设离、假设隐假设现的远观视觉效果嘉兴路两侧因围墙遮挡效果好，不用做行道树特殊处置香樟大道两侧同样仅做景观自然处置，不做刻意包装，原味呈现天然的自然风光，左侧可做艺术矮墙嘉兴路 行道树白彭路 行道树嘉兴路香樟大道1.城界界面系统信息释放重点 江与城 东桥郡 表示图片信息释放重点-景观围墙景观围墙隔断、宣传和导示作用嘉兴路右侧紧挨工程工地，在已有围墙根底上做包装、做推行香樟大道左侧可做艺术化矮墙，以提升景观效果1.城界界面系统信息释放重点信息释放重点-精神堡垒在社区外围，自嘉兴路进入小区路口设置工程标识性意味精神堡垒精神堡

13、垒需表达出工程质量和异域风情特征以钟楼方式设计精神堡垒，别具气势感和尊贵感在白彭路至嘉兴路的转角处设立精神堡垒作用的的工程导视牌 表示图片售楼处白彭路嘉兴路精神堡垒嘉兴路进入小区路口1.城界界面系统信息释放重点P动线控制系统ART 21.动线控制 由城市道路进入示范区前，示范区道路等各区域节点控制，重要节点气氛营造，明晰、顺畅。动线过程规范、有逻辑。2.整体动线信息释放重点 城市道路笼统树立示范区道路工程笼统树立示范区指示系统售楼处周边。3.看房动线设计要点 秉承间隔和时间适度、沿途景观可看、往返经过售房部的原那么进展思索，到达动线、观赏动线、前往动线的详细设计要点思索。2.动线控制系统总体动

14、线分析三、销售动线设计看房总体动线到达动线客户经白彭路、嘉兴路到达工程，从入口经一条景观大道蜿蜒曲折到达售楼处。观赏动线客户从售楼处出来，乘电瓶车前往，电瓶车环道将绕公园如图，到达样板区和样板房观赏。前往动线客户从样板房观赏完后，可乘电瓶车返回或步行前往，步行可绕公园自在参观，自行选择道路，但随后经独一的出口前往到售楼部。看房通路设计原那么 路程和时间适度 沿途景观可看 往返经过售楼处公园销售 中心样板区到达 观赏前往白彭路嘉兴路整体看房动线图2.动线控制系统总体动线分析三、销售动线设计动线设计思索入口设立门楼，两侧呈现大片特征景观，客户一到达工程，其视角和心思遭到第一次震撼冲击；看房沿途进展

15、重点布景和包装，让客户在看房前就已构成充分的印象和好感，使购买自信心得以加强；客户必需凭看房卡看房，节点处设置保安等任务人员，防止客户不进入售楼处就前往样板房看房；经过道路设计和引导，使客户看房及看房前往最终都经过售楼处，防止客户看完样板房后就分开。五道接待程序工程入口设置保安亭，保安进展客户初次接待并作道路指引；客户到达售楼处停车，售楼处保安进展第二次接待，并辅助客户停车；客户进入售楼处，置业顾问进展正式销售接待；客户从售楼处前往看样板房，在样板区入口保安接待并作样板房指引；客户到达样板房，样板房管理员接待看样板房。公园销售 中心到达 观赏前往白彭路嘉兴路整体看房动线图2.动线控制系统总体动

16、线分析样板区销售 中心12346白彭路嘉兴路75动线设计详细要点地块东侧白彭路段增植行道树，以遮挡视野，让整个示范区和公园到达假设即假设离、假设隐假设现的远观视觉效果嘉兴路至香樟大道路段，由于两侧原始植被景观效果不错，因此景观仅做自然处置，不刻意包装，在入口处做精神堡垒设置预留香樟大道两侧同样仅做景观自然处置，不做刻意包装，原味呈现天然的自然风光，左侧可做艺术矮墙此处为一个重要节点，可思索设计一标志性笼统，如某种方式的门楼，同时需表达出工程及公园的名字和logo，另外，整个工程的一切标示系统需研发进展一致思索电瓶车环绕公园看房，看房动线如图，因此在售楼部、样板区两处思索电瓶车的停放点在露天剧场

17、右图黄色线框南侧凹槽地方做叠水设计，在样板街区前方设置一景观水池，让水系在此聚集，使样板区的景观效果得到提升，添加客户停留的时间蓝色框样板区，建议入口处有开敞景观，后院与公园之间的过渡平缓、开敞，另外，需防止与公园的高差太大整体看房动线图2.动线控制系统总体动线分析样板区P景观节点营造ART 3按照客户认知心情进展重要节点气氛营造，给客户特殊感受。3.景观节点营造 重点表现信息释放重点-景观节点设置方式之沿路景观处置嘉兴路进入小区路段：西侧为3期用地，东侧为二期j06地块，暂时均不涉及开发，防止为混乱的荒地形状，应对两侧做景观改造处置，可设置暂时性的草坪及白桦林等乔木，道路两侧栽植法国梧桐或香

18、樟。嘉兴路3.景观节点营造 重点表现信息释放重点-景观节点设置方式之花海景观呈现小区入口，两侧山丘：设置大片特征植被景观，如栽种大片的向日葵、薰衣草等，给人以浪漫、壮观的颜色冲击。注：详细草花种类由景观师决议 此景观最为重要，给客户感受最深，因此景观设计应思索景观种类不经常改换即景观的四季常有性，以及气候环境的适宜性。特征花海景观特征花海景观3.景观节点营造 重点表现3.景观节点营造 重点表现信息释放重点-景观节点设置方式之耕种自留地公园一隅：在公园一角预留一定地块，种植蔬菜、水果等农作物，即为公园的特殊景观营造，使公园的功能得到丰富，同时更是工程未来的一大销售亮点。客户观赏样板房途中看到，能

19、否增添亲切感和现实感，让未来田园栖息的闲适生活指日可待。1.售楼部设计要素运用功能要求平面规划要求法式生活元素布置功能区详细设计和包装2.样板房 样板房选址、选择设计思索要素装修设计建议工法样板间展现清水样板间展现3.示范区包装设计建议1、整体设计要素以客户为中心 售楼部的主要功能即是将本案的信息传送给客户，并进一步刺激客户的购买欲。因此，售楼部的规划设计需以将信息最直接地传送给客户为原那么，又要给客户发明温馨的观赏和购买环境。同时需精心设计客户的行走道路，为买家在了解工程的过程中不断发明新的“引力点，尽量延伸客户在营销中心的停留时间。全方位展现功能 售楼部作为工程展现的第一窗口，故将利用多种

20、展现手段全面展现本案的开发理念、建筑规划、建筑风格、户型设计、建筑建材、生态环境、配套、物业管理、员工素质和生活气氛等各个方面，并借此稳定本案的品牌笼统和公司的品牌笼统。要与周围的景观融为一体 售楼部作为工程中心启动区和中心景观区的一部分，其整体风格要与其大环境一致，并同周边景观亲密结合，相互搭配、相互烘托，使在售楼部的客户能身临其景的感受工程的环境景观，使之将身和心都融入其中。风格典雅、大气，表达高贵质量，表达出工程内涵 售楼部的装修设计风格简约、明快、自然、大气，并且要有给人走进去心头一亮、给人有一股活力 和冲劲觉得，表达出高雅风格，表达出工程风格和内涵,具有剧烈的艺术感染力和视觉冲击力。

21、注重适用性、欣赏性、参与性，营造一种休闲式购房环境 售楼部设计出了高贵、大气外，也应留意适用性、欣赏性和参与性，让客户在看房过程中，可以享 受欣赏、参与的兴趣，营造一种休闲式购房环境。售楼部设计2、运用功能要求类别功能区功能说明楼层销售区域前台接待区置业顾问轮候、现场办公、休息、销售资料散发 一楼吧台区为到访客户提供饮料、点心模型区沙盘、户型、资料展示、其他信息公示、展示洽谈区座谈形式向客户详细介绍、初步预算等签约区客户签约、手续办理VIP贵宾区接待重要客户，处理客户异议休息区客户休息区域办公区域办公区销售、财务、物业办公区财务一楼其余二楼会议室各类会议、讲座物料室销售、物业等相关物料存放展览

22、区域艺术展览区业主或其他艺术家的私人艺术展览区区、营销活动区域一楼其他辅助区域更衣室更衣室，兼具储藏功能建议一、二楼皆有洗手间男、女卫各1间楼梯间连接上下楼通道门厅、门廊、外廊、等空间室内外过度空间功能定位销售展现功能为中心，涵盖办公管理、艺术展览等功能，后期作为会所运用。功能分区分为销售区域、办公区域、艺术展览区域和其他辅助区域。售楼部设计3、平面规划建议规划主要思索销售动线和接待流程的顺畅、衔接、有序；规划以沙盘展现区为中心，其他各功能区围绕其合理规划；沙盘展现区、洽谈区二者相互共享、但不相互关扰；办公区相对集中，应防止对销售区域产生影响；销售区域置一楼，办公区域置二楼。售楼部设计风格上，

23、延续一期和老工程风格，做出高贵、大气、典雅的气质；经过一些小品、装饰物规划出艺术气氛，而非大量书画生硬的堆砌；内部装修颜色注重亮堂、明快清新，不要过于厚重，防止沉闷、压制的觉得 ；装饰设计思索体验性和参与性，表达工程的感性价值，来访客户亲切、温馨的沟通环境； 采用中央音响系统，环绕立体声效果；灯光系统注重亮堂、温馨。4、装饰装建筑议外立面风格：整个示范区的规划设计是按照一个独栋大庄园的方式进展规划，动线显得曲径通幽，因此售楼部以大庄园、大公馆的独栋笼统呈现，较吻合此基调鉴于此，建议售楼部外立面颜色偏深，风格取重，以构成较大的视觉冲击力和震撼力，售楼部整体笼统需同天际线和山形吻合，防止突兀内部装

24、修风格：在外部风格偏重的情况下，结合工程的客群定位，售楼部内部宜打造为轻松、闲适、偏乡村酒店的风格，也便于营造舒缓、放松、优雅的交流气氛5、售楼部装修风格售楼部设计6、法式生活表达、体验布置经典法式的葡萄酒窖、品酒区设置；设计研讨、厨房，以可以现场烹制法国大餐；设置两块特殊展区：法国艺术展览区、法国奢侈品牌展现区，分别展现法国经典画作等艺术品、 法国名品。售楼部设计售楼处是表达档次、质量和品牌的地方品酒区、钢琴、音乐，营造让人向往的生活售楼部设计假设能将会所实景做出来，对客户是一大冲击售楼处内售楼部外功能不能忽视，销售功能延伸，最大化留住客户设置一些休闲桌椅、儿童玩耍道具，以及如一期设置的品酒

25、休闲区、烧烤区售楼处外售楼部设计1、样板房的选择1样板房选址户型选择原那么最正确展现性效果原那么，选址要求相对较好的地形和位置条件，相对较好的景观、视野效果；代表性原那么，首要思索工程主力户型、重点户型，其次思索创新户型、缺陷户型；有效促进销售原那么，不论是主力户型、缺陷户型，都是基于有效促进销售这一目的；通盘思索原那么，包括通道、流线、工期等要素。2样板房户型选择主力户型一个楼盘的户型设计种类较多，出于本钱控制思索，选做几个主力户型的样板房为准，可选择2-3套具有差别化优势的户型作为样板房。重点户型必需经过样板房展现才干加深客户的了解的套型。部分有缺陷的房型由于房型上的缺陷可以利用装修进展化

26、解 甚至可以转化成独有的魅力，不做样板房有能够会构成滞销，假设在销售继续期或中、尾盘销售阶段，某种房型有一定数量的销售积压，选择做样板房也是一个很好的处理销售困难的方法。样板房设计精装样板房共2套B户型一套中户E户型一套端套工法样板间一套A户型样板房设计3二期样板房户型选择建议B户型：鉴于本工程的地理位置等地缘特征，接近田园乡村，建议采用老工程D8户型英式乡村的装修风格经过闲适的风格和鲜明的颜色，具有丰富表现力的软装摆设，营造出极强感染力的别墅生活场景，从而实现打动看房者尤其是初次别墅置业者的目的2、样板房装修风格样板房设计E户型：首先此户型目的客户的经济实力明显强于B户型，其次从装修风格的差

27、别化思索，建议该种户型装修风格相对尊贵、华美，经过丰富的室内摆设表达出尊贵感和品味感，风格可适当偏重，颜色适当偏深，经过整体的尊贵调性俘获其心。建议装修风格为奢华南加州风格样板房设计2、设计重点思索要素样板房设计应基于扬长、避短的原那么，其实是户型构造的美化和再发明，强化本人的优点，粉饰其中的缺陷，以便完美地展如今客户面面前；样板房最重要的作用是展现空间构造。让客户觉得空间大、可变性强、好的采光与通风、功能分区合理，颜色、材质、工艺上好。任何样板房不满足这些要求都是失败的；样板房的风格由工程的整体定位风格而定，但应该兼顾客户特征与产品特征。可根据位置和需求客群特征不同而风格设计不同，样板房的风

28、格可更多地往产品特征靠扰，消费者需讨教育和引导；样板房是一个展现平台，应该展现更多的东西。比如开发理念、施工工艺、新技术智能化、低碳化等，效力规范软硬件，景观资源山、水、园等，实力展现公共部分材质等等；因此除精装样板房外，应设计工法样板间、清水样板间，以展现出常青藤在工程质量管理方面的专业程度，以及在用材用料、工程细节中所表达出的对消费者的深层次了解。 样板房设计3、二期精装样板房装修设计建议设计风格须与工程的整体属性和笼统相吻合；装修风格可以丰富一些，改动一下，除了美式风格外，可以突破一下简欧、法式等其他风格；装修时突出户型亮点和卖点，躲避和优化户型缺陷和缺乏，以展现出最正确的展现效果；装修

29、除强调观感效果外，也应注重适用性和居家感，不应仅是物品的堆砌，而应有现实居家的温馨感、 亲切感；装修表达出空间尺感，可以经过空间格局重新组合、部分构造改动，引导客户切身感受入住后效果；一期样板房无书房，应把书房装出来，书房可以添加人文感，提升房子的内涵和品味；一期样板房休闲区、品酒区等功能装修重叠，二期装修应思索功能区分，防止重叠；留意细节打造和展现，一个小细节可以打动消费者，细节可以起到为产品增色、为品牌加分的效果。 样板房设计样板房必需非常具有生命力，每一间样板房都在营造一种极致的生活方式和享用方式：或是奢靡而醉生梦死的；或是浪漫的二人世界；或是英伦与马术相关的；或是优雅高尚之家；或是艺术

30、喜好者之家一个样板房就是一个家，一个让人充溢个性和想象的家，打造一种让人非常向往的生活方式经过一致的家庭照片，软装，摆设等强化生活方式 表示图如下样板房设计经过一致的家庭照片，软装，摆设等强化生活方式 表示图如下样板房设计复原真实生活场景，体验别墅未来之家 表示图如下真实的生活化的冰箱生活中水池场景调味品真实呈现生活中的儿童桌Angle女儿房样板房设计书房装饰物的选取及摆放新颖而温馨表示图如上样板房设计阳台墙壁的园艺装饰手法和颜色的搭配均令人印象深阳台顶及墙面的木质资料处置，营造温馨气氛 表示图如下 样板房设计庭院与露台的有效结合，室内空间的充分延展 表示图如下样板房设计相框里的留言马桶插座高度的思索书房一角入门换鞋套处配饰可直接茶饮细节的关注，能俘获人心 表示图如下露台的烧烤场景样板房设计车库摆放别有讲究，除工具外，可摆设儿童玩耍物品 表示图如下样板房设计4、工法样板间工法展现内容建议展现内容外墙、内墙、屋顶、地板、窗体、隔