8203估价师协会网站cms案例分析

1、土 地 估 价 案 例 分 析（保定恒达土地评估公司）案例：待估宗地位于易县大北峪，为大北峪村集体土地。丁（个人）通过公开协商方式取得其土地使用权，并领取了“四荒”土地使用证，登记土地使用权面积 40000 平方米，登记用途为农业综合治理开发用地，使用期限为 30 年（年月日至年 3 月20 日）。宗地原为荒山，现经土地使用者开发整理，地上种植杏扁树约 6000 株。2008 年 7 月，该宗地土地使用者拟以待估宗地土地使用权向格。进行抵押，故委托我公司提供客观、公正的土地价难点：本项目为农用地土地使用权价格评估，我认为完成此项评估有以下几个难点：一、地价内涵如何确定二、选取哪两种适宜的估价方

2、法三、如何确定估价方法中费用和参数。解决方法：一、确定地价内涵本项目的估价目的是为委托方向进行抵押提供客观、公正的土地价格。根据估价目的，确定地价内涵。1、设定用途与使用年期。根据现场踏勘，宗地现状为经土地使用者开发整理的山坡，地上种植杏扁树约 6000 株，实际用途与登记用途一致，故设定用途为农用地；估价期日确定为 2008 年 7 月 17日，设定土地使用权年期为其剩余使用年期（2008 年 7 月 17 日至2029 年 3 月 20 日）。2、设定开发程度。根据现场踏勘、所收集以及委托方所提供的资料，确定宗地现状利用条件及实际土地开发程度。设定开发程度为宗地实际开发程度。二、选取适宜的

3、估价方法土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本近法、基准地价系数修、路线价估价法等多种方法。估价方法的选择应根据当地地产市场状况，并结合估价对象的特点，选取适宜的方法。易县大北峪境内农用地交易量极少，农用地市场不甚发育，没有可供选择的交易案例，无法采用市场比较法和剩余法。易县未完成农用地分等定级估价工作，无法采用基准地价系数修。待估宗地地上种植杏扁树，存在一定收益，可测算其客观收益及其成本费用，故可采用收益还原法。宗地经开发整理，有土地开发费用等成本费可测算，故可采用成本近法。三、确定估价方法中相关费用及参数1、收益还原法。根据委托方提供的近三年的单产量，确定其单平均产量，进而求取

4、 6000其年总收益。树总产量。根据当前杏扁收购价，确定根据委托方提供的经营过程中消耗品价值的货币支出及管理人员的工资支出情况，确定根据委托方提供的用于土地。的费用情况，确定土地费。根据委托方提供的每年所缴纳的税务支出情况，确定税金。根据当地农村关于农业的社会平均利润的相关资料，确定本次评估的利润率。采用安全利率加风险调整值法确定土地还原利率。2、成本近法根据河北省果木补偿标准（土地补偿）及其他地方性相关政策，确定土地取得费及相关税费。根据易县资源局对该县部分新征用地土地开发基础设施配套情况和土地开发成本的测算，确定估价对象所处区域土地开发成本费。根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为 年。投资利息率按评估基准日息率计。的 年期利根据当地农村关于农业的社会平均利润的相关资料，确定本次评估的利润率。采用安全利率加风险调整值法确定土地还原利率。启示与体会农用地评估一般比较少见，根据评估目的确定适当的地价内涵是完成评估的关键。根据当地地产市场状况并结合估价对象的实际情况，选取正确的评估方法是考验与锻炼估价分析、判断能