资产评估师考试《资产评估》1-14章节讲义

1、2012资产评估师考试资产评估基础讲义：第一章 总论（一）来源:汇编 更新：2012/3/26 编辑：一廿第一章总论考情分析本章考客观题，分值一般在5分左右。在考试中应重点关注资产评估的特点，资产的分类、评估的价值类型、目的、评估的假设和原则。本章历年考题分值分布单项选择题 多项选择题 合计 2008年 3分 2分 5分 2009年 2分 2分 4分 2010年 2分 2分 4分 主要考点（难点或重点）：1.资产评估基本要素和特点2.资产的特点及分类；3.资产评估价值类型及其划分标准、适用范围4.各种资产评估假设的内涵和实质5.资产评估各种原则内涵及其应用第一节资产评估及其特点一、资产评估的定

2、义（一）资产评估的概念专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。（二）资产评估要素1.评估假设假设对任何学科都是重要的，相应的理论观念和方法都是建立在一定假设的基础之上的。资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。2.评估原则资产评估的行为规范，调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系。3.评估的依据：指资产评估所应遵循的法律、法规；经济行为文件、重大合同协议等。4.评估的程序整个资产评

3、估工作是按一定程序系统进行的，该程序是保证资产评估质量的重要手段。5.评估的主体：指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证；6.评估的客体：指资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定；7.评估基准日：确定资产价值的基准时间8.评估的（特定）目的：指资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或者资产评估结果的具体用途，直接或间接地决定和制约资产评估的条件、价值类型和方法的选择；9.评估的价值类型：对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性；10.资产评估方法：确定资产评估价值的手段和途径。资产评估的概念：专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的

4、，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。二、资产评估的客体（一）资产的含义资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。资产评估对象或资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产，所以他和会计学中的资产定义略有差异。（二）资产的基本特征1.必须是经济主体拥有或者控制的。2.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。3.资产必须能以货币计量。【例1.单选题】（2008年考题）标的物

5、是否具有（ ），是评估师判断和确认其是否是资产最重要的标准之一。A.历史成本 B.历史收益C.预期成本 D.投资收益正确答案D（三）资产的分类1.按资产存在形态分类按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。有形资产是指那些具有实体形态的资产。无形资产是指那些没有物质形态而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产。2.按资产与生产经营的关系分类按资产与生产经营的关系可以分为经营性资产和非经营性资产。经营性资产按照对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。3.按资产能否独立存在分类（1）按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。（2）可确指的资产是指能独立存在的资产， 除

6、商誉以外都是可确指的资产；（3）不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉，（不可确指资产只有商誉）。商誉是由于企业地理位置优越、信誉卓着、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，能获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益，它不能脱离企业的有形资产单独存在，所以称为不可确指的资产。4.按资产是否具有综合获利能力分类（1）按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。单项资产是指单台、单件的资产。整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。（2）单项资产和整体资产的关系企业的整体资产不是企业各单项可确指资产的汇集，其价值

7、也不等于各单项可确指的资产价值的总额，因为企业整体资产评估所考虑的是它作为一个整体生产能力或获利能力，所以，其评估价值除了包括各单项可确指的资产价值以外，还包括不可确指的资产，即商誉的价值。即112（三）资产的价格和价值1.价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。2.资产评估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。3.资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。三、资产评估的种类和特点（一）资产评估的种类1.从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等

8、方式看，目前国际上的资产评估主要分为三类：（1）评估：类似我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评估。它一般服务与产权变动主体。（2）评估复核指评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分析和再评估。（3）评估咨询一个较为宽泛的术语。它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见，也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。2.从评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为（1）完全资产评估严格遵守资产评估准则的规定进行的资产评估。（2）限制性资产评估。没有完全按照

9、资产评估准则的规定进行的资产评估，需要做更为详尽的说明和披露。3.从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估还可分为（1）单项资产评估：对单项可确指资产的评估。（2）整体资产评估：若干单项资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估。如企业价值评估。（二）资产评估的特点1.市场性（1）根据资产业务的不同性质，通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告。（2）评估结果经得起市场检验。2.公正性（1）定义：公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。（2）公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的。具有公允的行为规范和业务规

10、范，这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。3.专业性（1）从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成；（2）评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断是建立在专业技术知识和经验的基础之上。4.咨询性（1）资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力；（2）评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。【注意】资产评估的特点，要与后面第26页、27页所学习的“资产评估的原则”相区分。四、资产评估的功能和作用（了解）（一）资产评估功能最基本的内在功效和能力：评价和评值（二

11、）资产评估的基本作用1.咨询的作用是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力。2.管理的作用特定历史时期的特定作用，它不是与生俱有的。是我国特定历史时期的产物，此作用现在已经消失。3.鉴证的作用鉴证包含鉴别和举证两个部分。资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证。第二节资产评估的假设与原则一、资产评估假设资产评估的假设中最重要的基本假设有：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。（一）交易假设1.含义：交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2.

12、意义：（1）为资产评估得以进行创造了条件；（2）限定了资产评估的外部环境：资产是被至于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。（二）公开市场假设1.含义：（1）公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。（2）公开市场的含义：指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双发的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，或不受限制者的条件下进行的。（3）公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务确定其范围。（4）资产的交换价值受市场机制的制约并由市场

13、行情决定，而不是由个别交易决定。2.使用条件凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。3.意义：其他假设（持续使用假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照。（三）持续使用假设1.含义：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。2.使用条件持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常使用限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。3.分类：该假设细分为三种情况：在用续用；转用续用；移地续用。（四）

14、清算假设清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明；清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。二、资产评估的原则（一）资产评估工作原则1.独立性原则评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系。独立性原则包含两层含义：（1）评估机构的独立性；（2）评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独立的第三者地位。2.客观公正性原则客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。3.科学性原则科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须：（1）遵循科学的评估标准；（2）以科学的态度制定评估方案；（3）采用科学的评估方法进行资产评估。（二）资产评估经

15、济技术原则在资产在评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。1.预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的决定因素。资产价值的高低主要取决于给他的所有者预期的收入的高低。收入越多价值越高。是收益法中收益额确定的重要基础前提。2.贡献原则（1）是预期收益原则的一种具体化；（2）主要适用于。构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。3.替代原则作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。这是市场法评估的理论基础4.供求原则假定在其他条件不变的提下，商

16、品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。是对替代原则的补充5.评估时点原则评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。本原则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。第三节评估目的和价值类型一、资产评估目的（一）资产评估目的分类1.资产评估目的分为一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。2.资产评估一般目的（1）资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。（2）资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。（3）资产评估中的公允价值的一个显着特点：它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面

17、临的市场条件相吻合，并且没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。3.资产评估的特定目的（1）含义：资产评估的特定目的指的是资产业务（指的是引起资产评估的经济行为，即被评估资产即将发生的经济行为）对评估结果用途的具体要求。同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同。资产评估的特定目的实质上是判断特定条件下或者具体条件下资产的公允价值。（2）我国资产评估实践表明，资产业务主要有：资产转让。企业出售。企业兼并。企业联营。股份经营。中外合资、合作。企业清算。担保。企业租赁。债务重组。引起资产评估的其他合法经济行为。（二）资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用1.资产评估特定目的是由引起

18、资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，而且还是资产评估活动所要达到的目标。它是评估时必须首先明确的基本事项。2.资产评估特定目的是界定评估对象的基础。3.资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。（1）资产评估结果的价值类型要与资产评估的特定目的相适应。（2）但是评估的时间、地点、评估时的市场条件、资产业务个当事人的状况，以及资产的自身状态等，都可能对资产评估结果的价值类型产生影响。二、资产评估的价值类型（一）资产评估的价值类型的含义资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。

19、它是对资产评估的一个质的规定。不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。（二）资产评估的价值类型的分类1.对资产价值进行合理分类的目的（1）为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引。（2）资产评估报告的使用者能够正确理解和恰当使用资产评估结果。2.主要分类标准及结果（1）以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种。（2）从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括公开市场价值、继续使用价值和清算价值。（3）以资产评估时

20、所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值。资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。（4）从资产业务的性质，即资产评估特定目的划分资产评估的价值类型。资产评估特定目的划分，评估的价值类型分为：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。（三）关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值1.市场价值与市场价值以外的价值的划分标准（1）资产评估时的市场条件，公开市场条件还是非公开市场条件。（2

21、）资产评估时的资产的使用状态：正常使用（最佳使用）还是非正常使用。（3）资产评估时的所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息。2.市场价值（1）定义国际评估准则中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。”根据国际评估准则1关于对市场价值的其他补充说明，我们把资产评估中市场价值定义整理如下：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。（2）市场价值有区域性。（3）市场价值是整体市场认同（P

22、15）。市场价值对于整体市场上潜在的买者和卖者来说是相对公平合理的。【例2.单选题】（2008年考题）资产评估中的市场价值，其合理性是相对于（ ）而言的。A.市场整体 B.市场中每一个市场主体C.某一市场主体 D.某一类市场主体正确答案A3.市场价值以外的价值（又叫非市场价值、其他价值）（1）定义凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。（2）市场价值以外的价值是局部的市场认同（P16）只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的。（3）评估实务中使用频率高的市场价值以外的价值类型在用价值：企业组成部分或者要素资产，按照其正在使用的方式和程度，对其所属企业贡献价值的估计数，

23、而不考虑该资产的最佳用途或变现的情形投资价值：资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或某类投资者具有的价值。注意投资价值与投资性资产价值区别投资性资产价值指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。清算价值残余价值：机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数。（4）国际评估准则认为市场价值以外的价值产生的价值基础分为3类特定主体从资产所有权中获得的收益（如投资价值）特定双方达成的交换某项资产合理的协议价格（如特殊价值和合并价值）法律法规或者合同协议中规定的价值4.特定业务引起的评估价值类型（有市场价值也有市场价值以外价值）以税收为目的的评估业务

24、应该根据税法等相关法律法规选择评估结论的价值类型，例如课税价值。课税价值：评估对象根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所具有的价值。相关法律法规没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为课税对象评估结论的价值类型。以保险为目的的资产评估业务应该根据保险法等相关法律、法规和契约的规定选择评估结论的价值类型，例如课税价值保险价值：评估对象根据保险合同或协议中规定的价值定义所具有的价值相关法律、法规和契约没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为保险标的物评估结论的价值类型以财务报告为目的的资产评估业务会计计量属性及价值定义包括公允价值、现

25、值、可变现价值、重置成本在符合会计准则计量属性规定的条件下，会计准则的公允价值等同于资产评估中的市场价值，而会计准则设计的现值、可变现价值、重置成本等可以理解为资产评估中的市场价值或者市场价值以外的价值类型。已抵（质）押为目的的资产评估业务应该根据担保法等相关法律、法规及金融监管机关的规定选择评估结论的价值类型，例如抵押价值相关法律、法规及金融监管机关的规定没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为抵（质）押物物评估结论的价值类型以拆迁补偿为目的的资产评估业务应该根据相关法律、法规及有关管理机关的规定选择评估结论的价值类型，例如拆迁补偿价值拆迁补偿价值，指评估对象根

26、据有关城市规划、建设和房地产管理等相关法律、法规关于拆迁补偿的具体规定和要求所具有的价值估计数额相关法律、法规及有关管理机关的规定没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为拆迁物评估结论的价值类型。2012资产评估师考试资产评估基础讲义：第二章来源:汇编 更新：2012/3/26 编辑：一廿第二章资产评估的基本方法考情分析本章以考单选题为主，分值一般在5-8分左右，这章的单选题中计算性的选择题较多。在考试中应重点关注资产评估的各种方法公式的理解和运用。主要考点（难点或重点）：市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等收益法：折现方法的理解和运用，不要死记公式成本法：各

27、个参数的计算方法和成本法的基本原理资产评估方法的选择资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法。第一节市场法一、市场法含义1.定义：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。2.市场法的理论依据 【替代原则】根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。二、市场法的基本前提应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。1.要有一个活跃的公开市场。2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的

28、可比性，具体体现在以下几个方面：参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的三、市场法的基本程序及有关指标通过市场法进行评估大体要经历以下程序：1.选择参照物关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）。同时注意：参照物应该选择3个以上。2.在评估对象与参照物之间选择比较因素选择对资产价值形成影响较大因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。3.指标对比、量化差异。4.在各参照物成交价格的基础上调

29、整已经量化的对比指标差异。5.综合分析确定评估结果。一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上，一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定那一个结果最合理呢。评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽。可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。注意：不论是以上面的哪种办法确定出最终评估值的，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：1.资产的功能。资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之

30、一。2.资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。3.市场条件。主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。4.交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。四、市场法中的具体评估方法市场法中的具体方法可以分为两大类：直接比较法和间接比较法直接比较法1.基本原理：利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正

31、从而得到评估对象价值的方法。2.优点：该方法直观简洁，便于操作。适用条件：对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。3.基本计算公式为：如果参照物与被评估对象可比因素完全一致评估对象价值参照物合理成交价格参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致公式评估对象价值参照物成交价格评估对象可比因素特征值参照物可比因素特征值评估对象价值参照物成交价格修正系数原理本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。方法一：公式评估对象价值参照物成交价格修正

32、系数1修正系数2修正系数n这里修正系数的计算公示如下：原理：各个可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成累计连乘效应方法二：公式评估对象价值参照物成交价格基本特征差额1基本特征差额2基本特征差额n原理：分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。4.直接比较法的基本方法仅仅一个可比因素不一致或者完全一致直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：现行市价法【参照物与评估对象完全一致】当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利

33、用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。市价折扣法原理以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。数学式表达资产评估价值参照物成交价格（1价格折扣率）（23）例21评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。正确答案资产评估价值10（140%）6（万元）注意：从公式的含义可以推知：本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大。而实际评估工作中，并

34、不能够这么肯定。功能价值类比法定义：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大分类根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：、资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法数学表达式一般表述为：例22被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。正确答案资产评估价值10901207.5（万元）例23被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨

35、，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元正确答案资产评估价值10（90120）0.78.18（万元）价格指数法（物价指数法）定义价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。物价（价格）指数的各种表述方法、定基物价指数：是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类

36、设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。表41（教材98页）年 份该类设备实际均价 定基物价指数 当年实际物价/基年物价 定基价格变动指数 （当年实际物价基年物价）/基年物价 1999（基年） 50100% 200051.5103%51.5/50*100%3%（51.550）/50*100%200153106%53/50*100%6%（5350）/50*100%200254108%54/50*100%8%（5450）/50*100%200355110%55/50*100%10%（5550）/50*100%200456112%56/50*100%12%（5650）/50*100%20055

37、7.5115%57.5/50*100%15%（57.550）/50*100%比如上表中，2004年相对于2001年的价格指数112/106105.66%、环比物价变动指数（记做a1,a2,an教材36页公式262和57页）本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商环比物价指数1环比物价变动指数年 份定基物价指数（%） 环比物价指数（%） 环比变动物价指数 1999100 2000103103103/1003%（103100）/1002001106102.9106/1032.91%（106103）/1032002108101.9108/1061.89%（108106）/10

38、62003110101.9110/1081.85%（110108）/1082004112101.8112/1101.82%（112110）/1102005115102.7115/1122.68%（115112）/112价格指数法在评估中运用的计算公式为：适用条件评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。举例：大家看教材37页的几个例题【例24】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（26）则评估对象的评估价值接近于：正确答案资产评估价值10（15%）10.5（万元）【例25】被评估房地产于2006年6月30

39、日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（261）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：正确答案【例26】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年15月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式（272）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：正确答案300103.6%98.3%103.5%104.7%3

40、31.1（万元）成新率价格调整法。原理：参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。计算公式为：资产的成新率资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限资产的尚可使用年限）100%5.直接比较法使用频率高的方法【 高级】市场售价类比法一个以上可比因素不一致资产评估价值参照物售价功能差异值时间差异值交易情况差异值 （29）参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数 （210）【例27】（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。（2）评估要求。评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。（3

41、）评估过程。选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。搜集有关的评估资料。A.搜集待估土地资料。B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表21。进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为：交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。分别得到A、B、C、D的交易价值修正为被评估对象的价值的修正系数（称为交易情况修正系数）：100/100,102/100,103/100,100/100（教材的解法）

42、如下理解：认为被评估资产的价值是公正交易的价格，把公正状态视作标准值，为100，参照物的价格处于不公正的交易情况的。将其价格视作相当从正常交易条件下的价格调整到实际不公正的交易情况下的价格，认为正常交易下的价格比上非正常交易下的价格是个常数，有于是修正系数是100/100（13%），而不是100（13%）/100我们怎么理解这两种做法的不同：前者是把被评估资产所处的交易条件（一般是合理公正的）为基础，把交易实例的交易价格调整到评估资产所处的交易条件之下（即将不合理交易情况下的价格调整到合理交易情况下的价格。都在合理的交易条件下比较）上面二种解法在不同的教材中都有，但是我们要记住本教材的解法。考

43、试参照本例题来做。进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。评估价值交易实例的价值（1间隔月份数1%）或者说：评估价值/交易实例的价格100（1间隔月份数1%）/100交易实例A,B,C,D分别间隔6.7、12和10个月即不同时间的价值比等于两个时点的价格指数比。【特别注意】本题关于价格的变化是平均每月上涨。进行区域因素修正交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表22判断。本次评估设定待估

44、地块的区域因素值为100，则根据表22各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。即被评估资产的价值与参照物的价格比等于被评估资产值与参照物的该因素的数值比进行个别因素修正。A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：（10.0994）（10.0676）0.90060.93240.9659这个调整

45、系数的确定我们等到以后再讲解。采用简单算术平均法求取评估结果。土地评估单价为：（9091038901942）4948（元/m2）土地评估总价为：600948568 800（元）（2）价值比率法成本市价法基本原理以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。计算公式特别注意：公式中的计算基数是被评估对象的现行合理成本，如果现行成本中有不合理的支出，应该扣除。市盈率倍数法基本原理以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。主要适用对象企业价值评估所以：被评估对象的市价总额（参照物

46、的）市盈率*（被评估对象的）净利润 （212）（二）间接比较法1.原理（1）利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。2.适用条件：不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似 。2012资产评估师考试资产评估基础讲义：第二章（1）来源:汇编 更新：2012/3/26 编辑：一廿第二章资产评估的基本方法考情分析本章以考单选题

47、为主，分值一般在5-8分左右，这章的单选题中计算性的选择题较多。在考试中应重点关注资产评估的各种方法公式的理解和运用。主要考点（难点或重点）：市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等收益法：折现方法的理解和运用，不要死记公式成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理资产评估方法的选择资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法。第一节市场法一、市场法含义1.定义：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。2.市场法的理论依据 【替代原则】根据替代原则，采用比较和类比的思想

48、及其方法判断资产价值的评估技术规程。3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。二、市场法的基本前提应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。1.要有一个活跃的公开市场。2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的三、市场法的基本程序及有关指标通过市场法进行评估大体要经历以下程序：1.选择参照物关键注意：参照物与被估资产

49、要有可比性（相同的或类似的）。同时注意：参照物应该选择3个以上。2.在评估对象与参照物之间选择比较因素选择对资产价值形成影响较大因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。3.指标对比、量化差异。4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异。5.综合分析确定评估结果。一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上，一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定那一个结果最合理呢。评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽。可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成

50、最终评估结果。注意：不论是以上面的哪种办法确定出最终评估值的，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：1.资产的功能。资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。2.资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。3.市场条件。主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。4.交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。四、市场法中的具体评估方法市场法中的具

51、体方法可以分为两大类：直接比较法和间接比较法直接比较法1.基本原理：利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。2.优点：该方法直观简洁，便于操作。适用条件：对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。3.基本计算公式为：如果参照物与被评估对象可比因素完全一致评估对象价值参照物合理成交价格参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致公式评估对象价值参照物成交价格评估对象可比因素特

52、征值参照物可比因素特征值评估对象价值参照物成交价格修正系数原理本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。方法一：公式评估对象价值参照物成交价格修正系数1修正系数2修正系数n这里修正系数的计算公示如下：原理：各个可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成累计连乘效应方法二：公式评估对象价值参照物成交价格基本特征差额1基本特征差额2基本特征差额n原理：分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估

53、价值。4.直接比较法的基本方法仅仅一个可比因素不一致或者完全一致直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：现行市价法【参照物与评估对象完全一致】当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。市价折扣法原理以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。数学式表达资产评估价值参照物成交价格（1价格折扣率）（23）例21评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10

54、万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。正确答案资产评估价值10（140%）6（万元）注意：从公式的含义可以推知：本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大。而实际评估工作中，并不能够这么肯定。功能价值类比法定义：以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大分类根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：、资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法数学表达式一般表述为：例22被评估资产年生产能力为

55、90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。正确答案资产评估价值10901207.5（万元）例23被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元正确答案资产评估价值10（90120）0.78.18（万元）价格指数法（物价指数法）定义价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。物价（价格）指数的

56、各种表述方法、定基物价指数：是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。表41（教材98页）年 份该类设备实际均价 定基物价指数 当年实际物价/基年物价 定基价格变动指数 （当年实际物价基年物价）/基年物价 1999（基年） 50100% 200051.5103%51.5/50*100%3%（51.550）/50*100%200153106%53/50*100%6%（5350）/50*10

57、0%200254108%54/50*100%8%（5450）/50*100%200355110%55/50*100%10%（5550）/50*100%200456112%56/50*100%12%（5650）/50*100%200557.5115%57.5/50*100%15%（57.550）/50*100%比如上表中，2004年相对于2001年的价格指数112/106105.66%、环比物价变动指数（记做a1,a2,an教材36页公式262和57页）本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商环比物价指数1环比物价变动指数年 份定基物价指数（%） 环比物价指数（%） 环比

58、变动物价指数 1999100 2000103103103/1003%（103100）/1002001106102.9106/1032.91%（106103）/1032002108101.9108/1061.89%（108106）/1062003110101.9110/1081.85%（110108）/1082004112101.8112/1101.82%（112110）/1102005115102.7115/1122.68%（115112）/112价格指数法在评估中运用的计算公式为：适用条件评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。举例：大家看教材37页的几个例题【

59、例24】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（26）则评估对象的评估价值接近于：正确答案资产评估价值10（15%）10.5（万元）【例25】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（261）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：正确答案【例26】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产

60、的价格变化情况如下：2006年15月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式（272）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：正确答案300103.6%98.3%103.5%104.7%331.1（万元）成新率价格调整法。原理：参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。计算公式为：资产的成新率资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限资产的尚可使用年限）100%5.直接比较法使用频率高的方法【 高级】市场售价类比法一个以上可比因素不一致资产评估价值参照物售价功能差异值时间差异值交易情况差异值 （2