公共配套成本分摊与税前扣除技巧

1、公共配套成本分摊与税前扣除技巧公共配套设施成本分摊，一直是困扰房地产企业财务人员的难题，尤其在分期项目中更加繁琐。我前期服务过的一个项目，更为复杂，属于企业一次性 拿多个地块，这里的公共配套设施相当于市政配套设施，那么它的分摊与扣除是怎么样的呢？牛老师根据前期服务过的一个项目，来展开分析。受托项 目地块由7宗土地组成，属于一个组团，并且7个地块紧密联系在一起（如下图所示）企业拿地时，与当地政府分别签订了7份国有建设用地使用权出让合同，每份合同补充条款均约定，受让人负责无偿配建上述7宗地范围内的三座 桥梁建设、项目区范围内所有的道路、绿化景观、河道整治等基础设施配套以及上述地块四周道路、河道之间

2、的绿化建设；负责驳岸、栏杆、绿化景观， 清淤和亮化等工程的方案设计与建设，经工程造价公司评估，工程预计造价约1.3亿元。根据规划，未来项目中配建的桥梁、道路、河道和堤围均位于地块组团的中部，即红线内。项目开发完毕后，企业配建的公共配套设施，小区全体业主 都能够免费使用，企业不保留所有权；并且小区属于开放型小区，小区以外的其他城市居民也将能够免费使用。因此，牛老师认为，政策方面，企业所得税有国家税务总局关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知（国税发200931号）第十 七条规定支持，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，属于非营利

3、性且产权属于全体业主 的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。土地增值税方面有国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第四条土地增值税的扣除项目第（三）款规定支持，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、 文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成 后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其

4、成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 综上，牛老师认为在所得税、土地增值税上，上述配套设施的建造费用均应可以扣除。分摊方法方面，我们知道，按照国家税务总局关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知（国税发200931号）第二十九条规定， 共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：占地面积法、建筑 面积法、直接成本法与预算造价法。结合本案例，项目规划中河流虽然位于每一地块的红线之外，但却处于整个规划项目之内，且被7个地块所环绕，如上图所示。三座桥梁建设、项目区 范围内所有的道路、绿化景观、河道整治等基础设施配套以及上述地块四周道路、河道之间的绿化建设成本、费用归集汇总后，由7个地块按照合理的 分摊方法进行分配，并计入7个地块相关开发项目的开发成本。结合着项目的特点，牛老师认为该项目可以考虑以下几种方法：1.占地面积法把河流、桥梁、堤坝、道路等发生的拆迁及基础设施建设的投入总成本分摊到每一地块时