烟台市塔山市场项目前期调查

1、.：.；精品资料网cnshu 万份精华管理资料，万多集管理视频讲座精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料台市塔山市场工程前期调查第一部分 市场研讨区域周边调查居住人口情况上夼西路居委会：户左右奇中社区居委会：户左右奇山居委会：户塔山居委会：户左右总计：户户 人/户 = 人区域居住人口成分分析塔山小区部分是东方电子的家属小区，嘉诚世纪城也在该板块，聚集着众多的高端消费群体。居住户数户左右，这部分人群消费力在芝罘区属于中上程度。华联新村由于是芝罘区首个高尚小区，居住人口的水准都比较高，烟台的首富居住于此，东方电子的首批爆富股民也多居于此，整个社区的消费水准都很高，居住户数在户左右。、上夼西路沿

2、路两边和奇山小区居住成分比较复杂，多年分阶段自然构成，不是独立的社区性质，而是成片状和带状开展。都是比较早的社区，居住的层次也参差不齐，贫富夹杂，很难一概而论。但居住的密度很大。临街商铺租售价钱上夼西路南端售价：元/ 年以前的价钱上夼西路南端租价：元/年现价上夼西路北端售价：元/年以前的价钱 元/现价上夼西路北端租价：元/年现价红旗中路西端租价：元/平米年现价红旗中路奇山西街交界租价：元/平米年现价该区域居民的消费习惯购物的首选是乘大润发的班车，一次性的全部购齐。偶尔小的生活用品会选择小区内的小超市，三笑或佳选连锁超市。对于衣物或大重商品的购买，普通会选择去振华或百盛。居民买菜普通去奇山早市或

3、者红旗中路北的新市场，交通不太方便，缺乏便利性目前刚开业的“十八超市，根天性满足居民日常生活用品的消费，但整体的规划比较混乱，后期的管理和运作还面临着挑战。第二章 工程周边商业调查一、上夼西路、红旗中路沿街商业分类类 型 名 称 备 注行政及金融效力乡村信誉社信誉社和银行共家社会福利中心商业银行招商银行恒丰银行建立银行工商银行中国农业银行超市商店山村果园售点家其中规模最大得是刚开业得十八超市，较大一点的是佳选和三笑。佳达办公用品宏伟商店海丰水产超市佳选百货超市三笑家庭购物中心超市日用百货商店卫东商店爱书人音像超市蒙牛专卖塔山商店塔山奶站十八超市书店新华书店爱书人书店美容美发久美发型美发中心审美

4、发型设计沙龙特莱雅专业护肤中心哈佛胡氏美发柔婷美容五洋汽车美容装潢效力标榜发艺诊所药店烟台医药商城口腔诊所人民大药房干洗店银星洗衣大义洗衣部清新百合生态洗衣服装、服饰、鞋帽、布艺嘉彩精品服饰搜衣廊服装韩国服装双星连锁店百布王布艺蛋糕、面包店大三元好利来天天果蛋糕面包房产中介天龙房产正大房产中翔置业中天伟业房产超市家乐福房产眼镜新亮眼镜精亮眼镜通讯中国挪动通讯中国联通中国挪动养生休闲汪氏蜜蜂园千惠保健艺都花行三味咖啡茶艺闲园绿源茶艺花卉风光休闲园单位塔山集团鑫塔汽车检测体彩任务室质量技术监视局出租车计价器检测站天和广告建材万达建材五金管件螺丝嘉丽五金建材不锈钢管件塑胶管材安乐铝塑呵哈漆、日丰管其

5、他佛像大全多友太阳能热水器塔山市场海参专卖千岛机器修缮水业东港水业天麒水业快接式净水设备幼儿园市级机关第一幼儿园塔山幼儿园酒店餐饮餐厅五裕羊汤黄家烧饼乐天拉面馆东岳大酒店雪峰海鲜城济南九一烧烤震东酒家川美苑火锅文碗公鸭脖小天一海参馆红太阳食为天三合园饺子馆西北天香阁酒楼渤海渔村仁和兴酒楼罗马假日洗浴餐饮青瓦酒店双和盛烧烤乡村粥宴东和顺全羊酒楼隆华海鲜城南聚园海鲜城鸡焖鱼老店棒仔牛肉面家家乐快餐厅朝天椒川菜馆凯乐酒楼普瑞玛醋饮吧宏兴食堂厦门特香鸡天津狗不理专卖社会主义新乡村无霸烧烤德利饭庄练歌房大红灯笼练歌城梅迪雅练歌广场情未了练歌欢乐光阴海之恋歌园世纪经典练歌广场主流练歌欢乐今宵洗浴中心锦园康

6、足浴千里马足浴假设石足道馨梦园安康城艺家足疗游戏网吧顺宝游戏厅七彩星休闲网吧龙丰网吧星际电玩网络会所针对商业分类的分析短少鲜花店、精品店、饰品店、礼品店、蛋糕店、运作成熟的知名大型超市。这里的居民很密集，且收入层次和居民素质也较高，对于便利型的大型超市有着市场需求，虽然十八超市开业，但从运营风格和管理上看，并不能长期满足居民需求。作为烟台独一的美食一条街，酒店、餐饮、文娱类的营业情况都很好二、周边商业类比工程概略NO: 万光上夼综合市场在售工程称号 万光上夼综合市场发 展 商烟台万光城建综合开发运 营 商万光城建工程类型综合商贸市场地理位置上夼大厦北侧罐头厂东侧主要商户无大型的商家入住交通情况

7、周遍交通便利，但无公交车直接经过销售热线/占地面积营业面积层 数六层地下层+地上层建筑风格中式档 次中低档物 管 费未定车 位地下二层车库合计个停车位人 流 量尚可运营定位大型社区超市运营方式地下一层和一层为自主运营，二三层为十年整租辐射范围上夼西路以东的居民主力面积交房规范 毛坯房工程进度期房年底开业售价起价元/均价元/左右最高价元/租价暂无暂无暂无付款方式首付%，贷款按揭%，年 一次性付款租售战略地下一层与一层为销售，二三层实行十年整租方案销售或租赁情况地下一层摊位为万元/个，铺位为元/，已均已销售终了；一层沿街商铺部分为元/，部分为元/，内部网点为元/；现已销售终了，但有部分二手房；元/

8、二层售价为元/，销售率为%以上，实行十年.%整租方案；三层售价为元/，销售率不到%，实行十年%整租方案。地下二层为车库；四层为住宅：/，元/各层运营内容地下一层：农贸市场一层：精品网点二层：食品超市三层：日用品超市NO: 今日花园底商在售工程称号 今日花园发 展 商烟台国际工程开展运 营 商工程类型底商地理位置烟台市环山路号主要商户均为个人购买交通情况、直达销售热线占地面积营业面积层 数栋+层；栋+层；商业层和层建筑风格中式档 次中高档物 管 费元/月 车 位人 流 量运营定位自主运营运营方式自主运营辐射范围工程周边居民及工程本身居民主力面积商业主力面积为、多、多交房规范毛坯房工程进度现房售

9、价起价.万均价.万最高价万多租 价暂无暂无暂无付款方式商业一次性付款或者银行按揭成；住宅一次性付款每平米优惠元；按揭七成；租售战略全部对外销售，暂无优惠政策销售或租赁情况因价位比较高，地理位置普通，销售情况不乐观；住宅部分给返迁户，住宅销售较好。各层运营内容由于是自主运营，所以运营内容没有系统划分。NO: 香榭广场在售工程称号 香榭广场发 展 商烟台国际工程开展运 营 商工程类型底商地理位置上夼西路中段十八超市的外铺和内铺主要商户十八超市交通情况交通便利、路等经过销售热线、占地面积营业面积平米左右层 数地下层+地上层建筑风格中式档 次中档物 管 费未定车 位个人 流 量普通运营定位地下超市+综

10、合性物业运营方式业主自营辐射范围上夼、塔山的居民主力面积平米交房规范 初装工程进度现房售价起价元/平米均价最高价租价暂无暂无暂无付款方式一次性付款折，按揭成年，折租售战略一切铺位返还-年租金，%；免收个月的租金、管理费，零租金进驻销售或租赁情况刚开场认购，未开盘各层运营内容-层：十八超市层：综合性的，根据销售情况而定暂无细分层：未定NO: 祥龙嘉园在售工程称号 祥龙嘉园发 展 商飞龙建筑开发运 营 商无工程类型临街地商地理位置南迎祥路中段主要商户无交通情况、等多路交通经过销售热线占地面积营业面积层 数层建筑风格中式档 次中档物 管 费未定车 位个左右人 流 量普通运营定位无运营方式自营辐射范围

11、迎祥路、奇山东路一带主力面积平米交房规范 毛坯工程进度现房售价起价元/平米均价元/平米最高价元/平米租价暂无暂无暂无付款方式一次性付款，按揭成年租售战略无任何优惠销售或租赁情况销售%左右各层运营内容业主本人根据业态而定第三章 芝罘区住宅类比工程概略NO: 天鸿凯旋城在售工程称号 天鸿凯旋城发 展 商北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司工程类型专业商铺+商住办公地理位置芝罘区解放路国贸东交通情况、等多路交通经过，交通很方便总建面积.包括住宅商业面积.容 积 率.公 摊车 位物 管 费栋 数栋主体楼，层 数商业地下一层+地上四层半#层，#层，#层工程定位CBD商务区的典范主力面积交房规范

12、 售 价起价元/住宅均价元/住宅最高价元/住宅租 价付款方式一次性 按揭贷款% 年主力卖点特权、经典，南北双主卧、阳光海景完美收藏、感受上层典范生活广通知求地王新标、传世臻品销售情况或租赁情况商业尚未开盘，住宅销售目前情况不错，期推出套全部售完元/起元/ 高，客群北京、上海、淄博、韩国组；期预推出套，暂时没对外出卖，先拿出套处理关系户，如今已售套，其中#销售面积为：、；#销售面积为：、；第二批价钱为：起价元/，均价元/；最高价元/；主要客户为烟台。综合点评#公寓面积：.层为商业，单元，户/梯，一层户，共层，主力面积：；板楼#公寓面积：.，四部电梯，层户，主力面积，塔楼#办公面积：.，层户，主力

13、面积左右商业：地下层，地上层半，半为会所；各层运营内容未定 NO:雪玉花苑在售工程称号雪玉花苑发 展 商烟台雪玉置业开展地理位置南大街号交通情况.路工程类型商住容 积 率_得 房 率_总建面积万平米总 栋 数栋售楼总 套 数(号楼与号楼除外)车 位 数左右工程进度明年年底交房物 业 费未定交房规范毛坯房起 价元/平米(层差元/平米)均 价元/平米最高价元/平米付款方式一次性付款优惠元/平米;按揭成年规划形状多层_小高层-号楼层,-号楼层高层_别墅_户型配比情况形状类别面积区间供应数量供应比例消化数量消化比例起价均价高价号楼.%.%.%.%号楼.%.%.%.%号楼.%.%.%.%.%号楼.%.%

14、号楼.%.%.%号楼.%.%.%号楼.%.%.%.%目的客户二次置业、新婚购房配套设备沿街商铺主力卖点烟台最繁华的南大街西首,一梯两户,全明设计,工程优劣点评外立面效果普通，仅靠南大街、噪音大NO:阳光富景在售工程称号阳光富景发 展 商烟台二轻房地产开发地理位置只楚路和楚凤二路交界交通情况.路工程类型多层住宅容 积 率得 房 率总建面积万平米总 栋 数栋，现今只售栋、售楼总 套 数现今销售套车 位 数工程进度年底交房物 业 费未定交房规范毛坯房起 价元/平米均 价元/平米最高价元/平米付款方式一次性付款，按揭成年规划形状多层栋+小高层-高层-别墅-户型配比情况形状类别面积区间供应数量供应比例消

15、化数量消化比例单层价钱在售.套%套%一层：元/.套%套%二层：元/.套%套%三层：元/.套%套%四层：元/未售.五层：元/.六层：元/.东加元/，西加元/.目的客户二次置业，新婚购房，父母为子女购房配套设备中心广场、健身区、儿童游乐设备区、老年休闲区主力卖点市区仅有，六层住宅大社区，顶层赠送阁楼、幼儿园工程优劣点评市区内少有的多层社区，楼送阁楼同楼一样的价钱，阁楼屋顶近乎为平层，适用率较高。位置相对雪玉花苑稍偏，这是一大弱点。NO: 今日花园在售工程称号今日花园发 展 商烟台国际工程开展地理位置烟台市环山路号交通情况、路直达工程类型中高档住宅两层网点容 积 率.得 房 率%-%总建面积总 栋

16、数栋一期总 套 数套，除回迁户还剩下户车 位 数工程进度现房物 业 费暂定元/交房规范毛坯房起 价元/均 价元/平米最高价元/平米付款方式一次性付款每平米优惠元；按揭七成年；规划形状多层 小高层栋+层高层栋+层别墅户型配比情况形状类别面积区间供应数量供应比例消化数量消化比例起价均价高价小高层.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%.套%套%目的客户本市收入高的市民、个体户、小企业老板。配套设备、有线电视、燃气、暖气、照明系统、停车场、安保、会所、超市。主力

17、卖点环境优雅、交通便利、配套设备齐全、欧式建筑风格、楼间距大、工程优劣点评今日花园南有塔山竞技乐园，西有南山公园、虎岩潭，北临体育公园、游泳馆，规划中的城市森林公园隔路相望，环境优雅；五大绿化观景带，绿树成荫；配套设备齐全，保安系统严密；欧式设计风格；楼间距大；根本上销售完。NO: 华侨新城在售工程称号华侨新城发 展 商华侨置业 烟台嘉诚广告谋划全程谋划、销售代理地理位置华侨宾馆附近。售楼中心在烟台华侨中学旁边胜利路号交通情况、都经过工程类型中高档住宅三层网点容 积 率得 房 率%以上总建面积总 栋 数栋总 套 数套车 位 数工程进度年下半年交房物 业 费暂定元/交房规范毛坯房起 价元/均 价

18、元/最高价元/付款方式一次性每平米优惠元；按揭七成，递减式还款规划形状多层栋+层小高层栋+层；栋+层高层别墅户型配比情况形状类别面积区间供应数量供应比例消化数量消化比例起价均价高价小高层+.套%左右元/元/元/.套%.套%.套%.套%.套%小高层+.套%.套%.套%.套%.套%多层+.套%元/元/元/.套%目的客户本市收入高的市民、个体户、小企业老板。配套设备高度完善的保安系统、现代化的保洁效力、停车场、餐饮文娱场所、健身室。主力卖点地理位置好；配套设备完备；房屋质量高；户型面积大工程优劣点评地理位置优越，依山而建，环境好，这些会吸引大部分人购买。小区的配套设备齐全、规划典雅，主要是仿造奥地利

19、音乐花园建筑。如今销售情况普通，小区有地下两层车库，均价元/。网点层。NO: 祥龙嘉园在售工程称号祥龙嘉园发 展 商飞龙建筑开发地理位置南迎祥路中段交通情况、等多路公车经过工程类型中档住宅两层网点容 积 率得 房 率%总建面积.平米总 栋 数栋总 套 数套车 位 数个左右工程进度现房物 业 费交房规范毛坯起 价元/平米阁楼均 价元/平米最高价元/平米付款方式一次性付款；按揭七成年；规划形状多层栋+小高层高层别墅户型配比情况形状类别面积区间供应数量供应比例消化数量消化比例起价均价高价多层平米套%套%.平米套%套%平米套%套%目的客户周边的居民，二次换房者、部分新婚购房配套设备底商主力卖点交通便利

20、、生活配套设备齐全工程优劣点评工程体量较小，形不成规模优势，但开发商的品牌较权利，工程的建筑质量较高。面对的目的客户群也很狭窄，就是周边的换房者，芝罘区的二次置业者，和小部分的新婚购房者。工程附近二手房价钱：地段开工年份楼层面积总价单价配套备注奇山路+阁+万煤暖棚奇山西街万煤暖棚砖混奇山中街万上夼上夼西精装上夼西+砖混上塔路砖混上塔路砖混上夼新市场下上塔路+阁+砖混塔山上夼西均价第二部分 工程定位第一章 商铺部分定位一、市场定位分析该工程位于芝罘区东部的南角，所处区域相对独立，除北部经过上夼西路同市区相连外，西、南、东三个方向都被塔山环绕。同该区域严密联为一体的只需奇山、塔山等小区，约有万人口

21、。所以当地商业欠兴隆，不能够成为城市商业中心。在社区配套方面，只可以思索中等规模的超市和为日常生活提供效力的独立店铺。目前上夼西路北部的spar超市约平方米，开展商为烟台国际工程开展已于近期开业，万光上夼超市明年也将开业，届时，该区域红旗中路以北的居民，大部分将会到这两个超市消费，但是红旗中路以南的两万多人口，特别是塔山小区的一万人口，那么大部分会截留在本工程。二、#、#底商定位分析根据以上分析，他们建议，本工程号楼和号楼底商部分，以超级市场为主，附以沿街店铺。产品定位：面积平方米的超市一个，主要运营日用品和副食品等。整体出租年租金约为万左右。面积平方米的沿街店铺个左右上下两层联售。业态可以思

22、索定为日常效力配套或借助上夼西路的优势，部分定为餐饮。均价元/平米。网点进深建议.米-层联售，面积在、平米左右/套；估计回笼资金：万万元。面积划分详见小高层一层平面图。超市外铺进深.米，面积在平米左右/套；总面积.平米左右，共套，销售均价元/平米；估计回笼资金：万元。面积划分详见小高层一层平面图。三、#底商定位分析号楼部分，由于位于社区内部，缺乏邻街面。不适宜做大型商厦。建议采用如下几种思绪操作：两个地下层全部做为停车场其中地下二层按原方案做为工程本身配套，地下一层面向整个塔山小区出卖。据了解，由于本社区绝大部分建筑开工于年之前，普遍短少车库配套，但是由于居民中的大部分经济条件较好，私家车拥有

23、量很大。晚报曾报导该区域的轿车夜间被毁事件，因此，建立适量的车库存在客观市场需求。地下一层面积约为平方米，按此面积计算，地下车位在个左右，每个车位售价万元，估计回笼资金万左右。 不利条件分析：上夼小区的整个地势成坡状，越往南山势越高，并且路段交通延绵不规那么，对于辖区内的有车族能否情愿在此购车位平安停靠，而徒步回家的可操作性缺乏把握。并且他们停车场的通达性不佳，对购买的吸引力不大。上夼小区内所居住的政府机关的相当部分，今年或明年会搬迁到莱山的鹿鸣小区，他们中的大部分都是有车族。就目前走访的情况看，如今大部分都是路面停车或楼前空地停车。由于整个上夼小区内没有物业管理和一致的规划规划，停车虽然拥堵

24、但也勉强过得去。因此，地下一层做停车场在销售上存在一定风险，虽然利润客观，但假设一旦销售打不开局面，等于乌有！、 地下一层定为农贸市场由于该区域本来就是塔山市场所在地，在市场拆迁以前，该市场不断很昌盛，目前市场搬迁到对面，由于要横穿红旗中路，新市场一度不再昌盛，部分居民开场到奇山早市购买农副产品。假设本工程可以重新兴建市场，将会吸引部分老客户。但是，要抑制两个困难：市场南迁后，缺乏临街面，而且由地面迁至地下，容易产生消费抗性。交通方面，变的拥堵，缺乏宽阔坡道，也容易产生抗性。为方便蔬菜运营业户上货，必需有足够的车辆通道，而不能仅仅依托台阶同外部通道联络。建议按规范摊位划分：根据当地居民投资才干

25、，把摊位划分为米、米、米三种构造，每米价钱在元至元之间。摊位为背对背混凝土构造，跨度为米含混凝土台阶宽度。通道宽度为米。普通板房面积为平方米/个，价钱为万元左右。在预留足够的通道后，整个楼层可划分出普通板房套左右，摊位个左右销售实行年返租总房款的%，延续返年，每年返一次。全部出卖估计回收资金：套万元/套 = 万元 个元 = 万元 万元 + 万元 万元万元 万元 % 年 万元备注：出卖摊位的产权年，一次性付款，不办理银行按揭，不办理产权证，只签署销售合同。全部出租估计年回收资金：板房每月每套的租金： 平米/套 元/月/租金 = 元 套板房的月租金： 元/月/套 套 = 元 套板房的年租金： 元/

26、月 月 = .万元个摊位的月租金： 元/个/月 个 = ，元 个摊位的年租金： 元/月 月 = 万元 板房 + 摊位的年租金 ： .万元 + 万元 = .万元 假设全部出租估计年的时间将收回投资本钱。第九年开场纯赚。一半销售一半出租的估计回收资金：销售：板房按套销售的估计回收资金： 套 万元/套 = 万元摊位按个销售的估计回收资金：个 元 = 万元销售回收资金：万元 + 万元 = 万元 出租：板房按套出租的年估计回收资金： 套 元/月 月 = .万元/年摊位按个出租的年估计回收资金：个 元/月 月 = 万元/年出租年回收资金：.万元 + 万元 = .万元参考塔山新市场价钱：物业类型面积租价物管

27、费税费备注摊位米元/季度元/月元/月摊位米元/季度元/月元/月小房平方米多元/年元/月元/月小房平方米元/年元/月元/月店铺平方米元/年店铺平方米元/年店铺平方米元/年备注总面积：平米 总摊位：个 总铺位：个东西主通道：.米 南北主通道：.米 区间通道：.米 列通道：米 排通道：.米 台面宽：.米台面与站人之间：.米地下一层定为文娱层但是作为居民，不情愿在本人家底下，产生带有噪音污染、赌博或特征效力性质的业态。如练歌房、迪厅、麻将室、电子游戏、网吧、洗浴中心等。因此，文娱业范围将大大减少。假设运营没有特征，业主达不到预期的受害，那么很能够就会面临倒闭、停业。因此，在这里做文娱、休闲类的业态，环境和位置上缺乏支持，市场风险很大，可行性较小。另外，由于运营文娱业的业主大多属租赁运营，不利于资金回收。所以，从现实情况思索，客观上他们并不赞成把地下一层做成文娱及其相关的休闲业态。第二章 住宅部分定位的分析工程swot分析一、优势交通便利北边紧邻红旗中路，横贯莱山、芝罘、福山三区。东邻上夼西路，分钟即可到达市区中心。大环境优美周边没有大型工业企业，临近塔山，空气清新。部分房间可以看到塔山。周边配套完善本