扬州高邮市天娇园地产项目营销策划竟标中标报告

1、.PAGE ：.；前言：别墅，作为一座城市高端地产工程消费人群所必需和必然关注的一类高质量产品，曾经不再满足于单纯空乏的概念和笼统营造。随着物质生活和精神生活程度的同步提高，人们对生活、生活方式、生活空间等提出了更高的要求，当然，承载这些东西的环境和产品风格、营销主张等要素，自然而然地就成了影响别墅质量的关键要素。好的环境和产品风格、营销主张等可以实现消费人群对高尚社区文化档次的心思满足，同时还可为别墅生活和生活空间的延伸提供更多能够。因此，在综合分析了高邮房地产消费市场的特征后，结合目的人群的定位上，应避开单一的散点式卖点诉求，而将本身卖点尤其是主卖点与工程本身的综合环境资源有效结合，以在打

2、造产品个性的同时，兼顾消费心思的把握，将环境和产品风格、营销主张等对别墅质量的影响放大，经过直观明晰的宣传渠道，往更深层的市场及潜在市场中，推行产品。另外，因的主要目的人群应该具有较高的文化素养、生活档次，对未来和生活具有较高的逻辑判别才干，生活理念比较明确，消费才干较高，对产品要求比较苛刻，且多属于二次以上置业，所以，对这部分数量相对较少的消费人群来说，他们对别墅与别墅之间的质量差别也应该是比较敏感且比较看重的。因此，如何打造优越的小区绿化环境、风格等与的生活相融，在短时间内构成更鲜明的市场印象，推进年较快的销售速度，并在促成原有客户购买的根底上，以自动有效的口碑宣传，积累更多的潜在客户，将

3、是拉动、扩展本身购买有机群落，争取短时间实现更多销售的重点之重点。本次对“高邮天娇园工程市场调研任务开展中，虽然时间相对不长，但我司继续投了大量的人力和精神，期间走访了市政府各相关部门、高邮在售各楼盘深化了解、市场从业人员和其他消费者接触，并针对性作问卷调查等，搜集了大量的第一手资料，以期为“高邮天娇园工程的开发和营销提供有用参考。但由于过去他们对高邮了解不够深，本次任务存在缺漏或偏误在所难免，恳请贵司提出珍贵意见并予斧正，在此深表谢意！如有幸进一步协作，我司将对此作更为深化的讨论和建议。顺颂商祺！扬州XXXX谋划顾问机构年月日营销谋划报告目录前 言第一章 我国房地产市场大势分析第一节 我国房

4、地产市场走势预测一、宏观调控政策对别墅市场有何影响二、我国房地产市场走势预测第二节 扬州市房地产市场总结统计分析及预测一、扬州房地产市场整体情况二、房地产宏观调控政策及影响三、土地买卖情况及分析四、扬州市区销售情况及分析五、扬州房地产市场十大预测第二章 高邮城市开展概略研讨第一节 高邮城市概略了解一、高邮城市开展史二、高邮市地理及气候三、高邮的自然环境和自然资源四、高邮人口情况五、高邮历史人文的背景第二节 高邮市近年经济开展情况一、高邮市主要经济目的二、高邮市近年固定资产投资三、高邮工农业概略四、高邮市支柱产业开展现状五、高邮工业经济主要目的完成情况六、高邮市各主要经济目的在扬州市各区的位置比

5、较七、扬州市人口情况简述八、高邮市特征产业乡镇九、高邮重点企业调查第三章 民生与城市规划第一节 高邮市民生概略调研一、高邮市人口开展与控制二、高邮外迁人口调查三、高邮市教育情况四、高邮市居民生活风俗与文化五、文化建立活动六、高邮市居民平均收入与消费情况七、高邮市居民住房程度与消费才干第二节 高邮市城市总体规划一、城市总体规划目的二、城市规划区范围三、城市性质和规模四、城市开展目的五、市域城镇体系六、城市总体规划构造七、城市土地利用和空间规划八、城市综合交通体系九、历史文化名城维护十、绿地系统与城市景观十一、风景旅游十二、河湖水系十三、市政公用设备十四、环境维护十五、郊区规划十六、近期建立规划十

6、七、实施规划的措施十八、市政重点工程工程十九、高邮十大城建工程第四章 高邮市房地产市场调研第一节 高邮市房地产市场开展分析一、高邮市房地产业开展特征概述从低微开场走向升温开发比较分散向规模化开发转变多层住宅唱主角商业用房开发量大新开楼盘综合档次明显提升楼盘销售价钱上涨较快外型风格缺乏个性规划配套还较落后短少智能化设备户型设计程度有待提高开发商的营销理念开场转变楼盘消化速度加快第二节 近年高邮市房地产市场供求概略第三节 近年高邮市房地产市场供求概略一、高邮市近年土地出让情况运营性土地出让统计表年初高邮部分主要地块出让情况第四节 高邮市居民未来住房消费的趋向预测主体消费群的转化趋向购房选择偏向消费

7、方式偏向住房消费观念偏向第五节 在售住宅楼盘调查(详表见报告后附件一) 一、分类楼盘汇总表二、本案最具竞争力工程和部分典型楼盘个案分析(一)最具竞争力工程分析(二)部分典型个案分析第六节 高邮商业物业调查(详表见报告后附件二) 一、铺街商业调查二、典型在营商业大卖场调查第七节 高邮房地产市场潜在消费调查家庭月收入调查估计购房时间选择购房区域购房选择要素选择房型意向选择面积意向选择住宅构造意向选择住宅类型选择外立面风格意向总房款接受才干选择付款方式生活配套要求对住宅智能化了解和需求交楼规范意向选择了解信息主要渠道读报选择电视选择第五章 工程分析及初步定位第一节 工程区域概略简析一、工程地块位置二

8、、本案目前地块现状三、周边市政配套调查四、工程经济技术目的第二节 本工程SWOT分析一、“S工程优势二、“W工程优势三、“O工程优势四、“T工程优势查第三节 工程定位篇一、市场、笼统定位二、客户定位目的消费群分析客户的职业构成背景客户特征描画客户行为习惯分析他们的行为形状三、品牌传播定位第六章 营销推行战略篇略第一节 总战略第二节 同类型竞争战略第三节 工程推行时机与条件第四节 销售阶段划分与分期运做战略第七章 工程笼统包装略第一节 地盘包装第二节 售楼处包装第三节 笼统包装第八章 广告战略略第一节 广告总体战略第二节 广告主题文脉确立第三节 广告主题表现第四节 整合传播目的体系的建立第五节

9、阶段性广告战略及部分表现第六节 广告媒介传播战略第七节 费用监控及预算第九章 物业建议略第一节 工程差别化建议第二节 总体规划规划及空间规划建议第三节 环境景观建议第四节 配套设备建议第五节 物业管理建议第六节 建材及施工建议第七节 交楼规范建议第十章 销售实施略第一节 市场预热期销售战略第二节 市场生长期销售战略第三节 继续生长期销售战略第四节 成熟期销售战略第五节 衰退期销售战略第六节 造势活动第十一章 价钱战略略第一节 价钱定位战略第二节 价钱的竞争力第三节 价钱走势的建议第四节 价钱的市场应变战略第五节 付款方式与折扣率第六节 关于价钱表第十二章 经济效益分析附件一：高邮部分主要楼盘调

10、查明细表附件二：高邮主要街道调查细表附件三：工程组主要成员简介附件四：工程谋划顾问效力任务内容纲要及取费规范第一章 我国房地产市场大势分析第一节 年我国房地产市场走势预测一、年宏观调控政策对别墅市场有何影响？年我国楼市宏观调控政策回想月日，人民银行宣布上调个人住房贷款利率以及提高个人住房贷款最低首付款比例。力图从调控需求入手，减少房产投资过热，最终减缓房价涨速。月日，国务院办公厅下发，针对房价上涨过快的景象明确提出八点要求，即“国八点。月日，国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控八项措施，即“新国八条。“新国八条措施更加详细，每条都直指房价涨幅过快。月日，国务院办公厅转发建立部等七部委，分

11、为八个部分。其后各地方政府根据当地房地产市场情况，相继公布了符合当地情况的实施细那么。月日，国家调整住房转让环节营业税政策，严厉税收征管，对个人购买住房转让售房时将视详细情况征收全额或部分营业税。月日，人民银行发布，建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。其后建立部明确表态暂不会取消商品房预售。年宏观调控政策对别墅市场影响较大从中可以看出，年是房地产宏观调控的政策密集期，从到月期间，先后出台了国八条、新国八条以及七部委新政，这些政策的密集出台改动了购房者对于房地产市场的心思预期，从月份开场市场上出现了比较严重的张望态势。这对别墅购买者，无论是投资型买家还是自住型买家都产生了很大的影响

12、。在银行贷款、按揭方面，央行年实施“二次加息，购房者的购房本钱添加；银行对按揭贷款也收紧，年各大银行对高档住的首付比例提高到三成甚至更多，这也排除了一部分购买者；在开发贷款方面，银行的审查也更加严厉了，导致一部分工程难产。不过，总的来说，年别墅的供应到达了高潮。在土地政策方面，年国土资源部发布的号文规定年内停顿别墅类用地供应，年其实没有什么新的东西出台。只是在中国土地市场年会上，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣再次强调“不能让少数人占用这么多土地资源，表达了“制止别墅供地的意思。而在今后国家在别墅土地供应的政策方面也不大能够有多大的松动的，尤其是在一、二线城市，土地资源的稀缺性表现将会日益

13、突出，如此，一、二线城市将会有部分高端客户到三线城市消费质量较高的别墅产品，将有促于三线城市的高端住宅的销售。二、年我国房地产市场走势预测年开场实施的政策年我国公布的防控房地产过热的政策，有一些是从年月日开场实施的，其影响曾经从公布之日起就显现了出来，年带来的影响将更大。这些政策主要有：【大户型的商品房预征土地增值税】年月日以后，房地产开发企业出卖、预售的商品住房发生预缴土地增值税税款的行为，凡单栋号内户单套房间平均建筑面积超越平方米以上的，一概按.%的预征率征收土地增值税，对于平方米含以下的不予预征土地增值税。根据规定，对于房地产开发企业以前年度的开发工程按原政策规定应预缴税款或不预缴税款的

14、，不再进展调整。从年开场，房地产开发商应在办理土地增值税工程登记手续的同时，在年月底前填写和，主管地方税务机关据此断定能否预征土地增值税。【房屋贷款执行新利率】年月日起，商业住房贷款全面执行新利率。根据规定，年月日以前发放的按揭贷款，从年月日起，按照以下规范执行：截至年月日时，客户贷款不存在欠款的，那么贷款利率按年月日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率下浮%执行；截至年月日时，客户仍积欠本金和利息的，那么贷款利率按年月日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行。【新建民用建筑该当严厉执行建筑节能规范】建立部公布的于年月日起实施，按照规定，新建民用建筑该当严厉执行建筑节能规

15、范要求，民用建筑工程扩建和改建时，该当对原建筑进展节能改造。从年月日起，一切房地产开发企业都该当将所售商品住房的节能措施、围护构造、保温隔热性能目的等根本信息在销售现场显著位置予以公示，并在中予以载明。【闲置土地的公示】年，闲置土地的公示成为我国国土资源部门任务重点之一。对过去审批以后没有在规定期限内运用的土地，国土资源部门将进展公示，对一些土地用途进展限制，投资额度和建筑高度超越政府规定必需叫停，利用税收政策加大闲置土地的利用，保证集约、节约用地。凡是被收回国有土地运用权的工程，将意味着同时取消立项等同意文件，假设还要继续开发，就必需重新立项。这些政策对我国房地产企业的资金、户型设计、技术含

16、量都有更大要求。特别是对建立大户型商品房的限制和建筑节能的要求，将改动房地产商的运营运作方式，更注重房屋的质量，使得我国的房地产业在符合了群众对住房的需求的同时，向更安康的方向开展。年能够出台的政策首先能够是二手房买卖将征%个人所得税假设说年开场实施的政策还是年调控政策的延续外，年能够会出台的一些政策，对我国房地产商来说影响将不亚于年。建立部部长王光焘表示，年，我国房地产政策要继续贯彻落实加强房地产调控的措施，以调整供应构造为重点，控制房地产投资规模，真实稳定房价。因此面对年我国房地产固定投资超越年的现状，房地产调控政策不能够会放松。首先能够是二手房买卖将征%个人所得税。年，不断处在争议之中的

17、“二手房买卖能否开征%个人所得税的政策，估计在年要执行了。虽然目前国家税务总局和建立部都没有一定的回答，但他们也并没有否认，其实二手房买卖征收所得税并不是一个新话题，我国个人所得税法规定，财富转让要交个人所得税，但现实上，为了鼓励居民购买住房，各地政府不断采用各种方式对二手房买卖免征个人所得税。最近国家税务总局官员重申，二手房买卖必需交纳个人所得税。假设二手房买卖开征个人所得税，而且税率达%，那直接遭到打击的就是靠炒房梦想发财的人。现实上这两年我国房价上涨，主要的缘由就是由于炒房投机。一旦这些炒房者发现炒房不再赚钱的时候，他们将退出炒房行列。房地产商在没有炒房者支撑的情况下，房价也会理性的回归

18、。其次是物业税能够会开征物业税又称财富税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或一切者每年都要缴付一定税款。物业税改革的根本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段一致收取。全国工商联房地产商会会长聂梅生引见，假设物业税开征，那我国的房价将大幅度的下跌，但是购房者的居住本钱将大大提高，由于他们要交更多的税。此外，聂梅生引见，支持村镇开展的土地政策，对低收入住房的政策调整，以及预备多年的房地产抵押贷款证券化等将会是年新的政策举措。当然，对房地产商来说，年还有值得等待的政策出台。国务院开展研讨中心金融所副所长巴曙松引见，年能够会有适用于房

19、地产融资的新的金融工具出来。巴曙松引见，房地产基金在我国市场上曾经有一些在操作，但是由于法律法规不透明所以往往采取海外募集等方式。最近北京的官员和学者成立了一个“中国产业基金主持人论坛，有发改委、以及学界、金融界人士参与，曾经召开了第一次会议。目前产业投资基金管理方法曾经经过多次讨论，修订，根本法律框架曾经具备了。产业投资基金管理方法主要是指资金募集的，假设这个政策出台，那么我国房地产商的资金来源将有较大的宽松了。建立部政策研讨中心主任陈淮引见，年会是一个鼓励住房消费年。“鼓励住宅消费，特别是自住型住宅消费将是年政策的方向。陈淮以为，年是我国“十五规划向“十一五规划的转机时期，中央政府希望继续

20、坚持适度的国民经济增长规模和总供应，而需求的扩张将是关键。在扩展消费需求中最有意义、对上下游产业带动作用最大的，依然是住宅住房消费，所以年的经济政策中，鼓励住房消费将是扩展内需的中心内容之一。国土资源部土地利用司司长束克欣表示，在年，国土部将继续添加普通住宅用地的投放量，继续停顿供应别墅建立用地，对低密度住宅建立用地采取限制措施。房地产作为支柱位置不变“在今后一段时期，房地产业作为我国经济开展的支柱产业的位置不会改动。我国政府出台的每一项政策都是从宏观思索，维护房地产稳定安康开展的。我国房地产业协会会长杨慎说。其真实年月日，北京召开的中央经济任务会议就重申：房地产业是我国现阶段重要的支柱产业和

21、消费热点，既要坚持坚决不移的处理开展中的突出问题，又要坚决不移的促进其稳定开展。房地产业对整个中国的投资影响比较大。目前房地产业固定资本投资在我国全社会固定资本投资总额中居第二位，仅次于制造业。而且据业内专家分析，未来年，我国房地产的增长都将在%左右。杨慎以为，从年开场，我国的经济增长，外贸、投资的拉动将逐渐弱化，消费的拉动作用将越来越大。“他们国家消费的第一个领域就是房地产，住房处在严重的短缺形状，处理住房问题是个历史性的义务，所以住房消费将是非常重要的。杨慎说，我国房地产业在年开场将有一个新的战略，那就是要坚持头脑清醒、冷静开展的方针，这对房地产业特别重要，“从目前的情势看，国家大的战略调

22、整，以及未来五年规划的方针，乃至其他的政策的陆续出台，将对房地产业是一个利好的音讯。国资委政策研讨中心的赵晓也表示,估计我国外贸出口对经济增长拉动在年会出现下降,“在这样的情况下,维持房地产强化的位置,包括它的投资程度维持一定的增长速度,那么对整个宏观调控来说是非常重要的,所以他们的经济增长方式转向消费拉动时,一定是从住房的消费,也包括汽车消费着手。年我国房地产市场开展预测【继续调控，但不再添加调控力度】年宏观调控的方针将变，不是紧缩性的调控，而是紧缩性的调控和扩展性的调控并行，且以扩展性的调控为主。年的宏观调控是对需求与供应的同时调控。【“税剑直指房地产等领域】年将对房地产业、文娱业、金融保

23、险业、邮电通讯业、煤炭消费及运销企业、废旧物资运营企业、涉外企业税收和个人所得税进展专项检查。同时选择一些发案率高、税收次序比较混乱的地域开展专项整治。【“政策恐慌期曾经过去，市场逐渐恢复】不会有年那样“排山倒海的政策出台，但会有一些表达节能、省地意图和规范市场次序的政策、措施出台，如控制套型构造，控制高档商品住房开发，鼓励中低价位、中小套型住房开发，推行实名购房制度，限制内部认购，加强对中介市场的管理，出台住房专项维修基金管理方法等。虽然“抑制仍是主调，但不会是独一的声音，毕竟市场继续张望下去不行。【国土部加强土地运转动态监测】年国土资源部将继续严把土地“闸门，进一步加强参与宏观调控的针对性

24、和有效性。可以预见，明年将进一步贯彻“有保有压、区别对待的土地供应原那么，严厉新增建立用地的审查报批。不符合国家产业政策、开展规划和市场准入规范的工程不予供地。【年稳定房价是主旋律】在房地产市场供应构造方面，年应该出现明显变化。在城市居民住房消费的接受力方面，目前许多城市的房价曾经处于高位，假设房价继续上涨一定会影响人们的即期消费。【年土地供应继续向中低价房倾斜】为稳定房价，今年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。明年将继续严厉控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停顿别墅类占用土地供应。明年将继续严把土地“闸门，进一步加强参与宏观调控的针对性和有效性。未来年

25、，土地“闸门都将在控制固定资产投资、促进房地产市场安康开展，坚持经济平稳运转方面发扬作用。【年是房地产业高速增长的好年头】年应该是一个比较好的年头。由于我国依然处在农业国向工业国、乡村向城市的转变过程中，我国经济、包括房地产业高速增长的动力机制并没有丧失，将处于快速增长时期。估计明年的投资可以大体维持，消费也跟今年相当。但是在出口下降的情况下，年GDP的增长估计坚持在.%的程度。【年将是鼓励住宅消费年】“中国真正要处理的问题是.亿农民进城住房的问题,这是长期的问题,但短期内,是有支付才干的人买得起房子、“年是鼓励住宅消费年,这是中央的精神。国家已开场采取手段处理房地产开展中的矛盾,使商品房主要

26、成为居住商品,而不仅是投资品,国家要特别鼓励为住而买,限制投资或者投机购房。【物业税将破冰而出】在年，物业税问题有破冰的能够，按照专家的意见，实施物业税后，住宅市场的中长期走势将由目前的“购买本钱高、运用本钱低向购买本钱低、运用本钱高转变。市民买房前思索的思绪也会发生很大改动，如今买房前思索更多的是能否买得起，有了物业税后，将思索能否养得起。【年楼市仍会在调控的既定轨道中滑行】可以一定，内需成了缠绕年楼市的一个结：经济运转亟待启动内需启动内需需求活泼楼市活泼楼市反映政策松紧政策松紧影响经济运转。显然，宏观调控的方向、力度选择与扩展内需的关系如何调处，将成为影响年楼市走势的最大要素。【楼市继续挤

27、泡沫，房价还会往下走】明年房价要往下调整，民众要有才干买房子；政府对利息、税收有所作为，提高按揭利率，提高买卖税打击炒房；同时房地产商要消费一些好的产品，不要把利润做得太高。【住房保证问题将得到注重】控制房价的压力宏大，于是一些地方政府开场积极兴建经济适用房，并开发或收买廉租房，但也会有一些地方政府开场探求货币化补助问题。【楼市调控将强调因地制宜】明年楼市调控将强调因地制宜，“不存在一个给全国一切城市吃了都管用的药。“年将是鼓励住房消费年，但是这个住房消费指的是鼓励普通商品房消费，而且是在普通商品房里鼓励和支持自住性的商品房消费。第一节小结：本节内容根据国家统计局、国家信息中心、中国经济信息网

28、、中国宏观经济数据库、国民经济景气监测中心相关资料，对我国房地产市场的影响要素、运转情况开展趋势及开展战略等进展了初步分析，仅供居正置业了解我国目前房地产市场开展动态，把握开展趋势提供决策根据参考。第二节 年扬州市房地产市场总结统计分析及预测一、年扬州房地产市场整体情况年，在国家一系列宏观政策调控下，我国的房地产行业遭到空前的影响，作为房地产的一分子，扬州的房地产也遭到涉及，市场竞争猛烈，但整体市场是安康、理性的，房地产曾经进入成熟期。年土地供应量同比增幅较大年总推出土地.万m，其中成交土地面积.万m，年成交土地面积.万m，同比增长.%；成交土地建筑面积到达.万 m；成交金额.亿元，同比增长.

29、%。推出未成交面积为.万 m，占总推出量.%。供应与年根本持平年市区同意预售商品房总量为.万，比去年增长.%，市场供应稳健。其中营业用房.万，占.%；普通住宅商品房.万，占.%；别墅.万，占.%，同比上升.%，预示别墅市场竞争会更加猛烈；办公用房.万，占.%。销售与年相比小幅增长年总成交量.，同比增长.%，其中住宅成交量.，占总成交量.%，商铺成交量.，占总成交量.%，办公成交量.，占总成交量.%。季 度总 体营业办公别 墅住 宅年同意预售年销售年销售率.%.%.%.%年同意预售年销售.年销售率.%.%.%.%年同意销售.万.万万.万年销售.约万.含别墅年销售率.%.%.%含别墅、年和年三年累

30、积销售率.%.%.%含别墅从上表格可以看出，年物业总体销售率为.%，比年稍有上涨，幅度为.%。营业办公房销售率为.%， 同比下降.%，继续坚持在低位运转，市场供远大于求，营业办公房总体市场不理想；年住宅物业销售率.%含别墅，扣除别墅销售量，普通住宅的销售量大约在%左右，销售率比年同意预售，比年多.万上升，但普通住宅的销售量同比下降。总结看出年的住宅市场供应稳定、需求量小幅下降，下降率为.%。市场在下半年宏观政策的影响下，销售量先大幅度下降后上升，使得年楼市曲折迂回，成为宏观政策主导的“政策年。物业销售金额情况年扬州市区物业总成交金额.万元，住宅成交金额为.万元，占总成交金额的.%，商铺成交金额

31、为.万元，占总成交金额的.%，办公房交金额为.万元，占总成交金额的.%。商品房住宅(含别墅)价钱稳健 年商品房住宅均价.元/，年初价钱较低，“低开高走的价钱在围绕着元左右上下摆动，阐明曾经进入买方市场，供求平衡影响价钱变动。各城区开展调和扬州城市开展“主导向南，西进东联战略，在房地产上逐渐表达出来，年成交商品房面积中，西区占.%，东区占.%，区域开展日益平衡。市场进入成熟期行业中各构成要素变的成熟、理性，特别是消费者的变化，促进了市场思索，消费者购房从炒作型转变到适用型，追求中心产品的性价比。二、年房地产市场宏观调控政策及影响七部门结合出台房产新政稳定房价年月日中央七部门结合出台，要求各地域、

32、各部门要把处理房地产投资规模过大、价钱上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要义务。 意见分为八个部分，分别是：“强化规划调控，改善住房供应构造、“加大土地供应调控力度，严厉土地管理、“调整住房转让环节营业税政策，严厉税收征管、“加强房地产信贷管理，防备金融风险、“明确享用优惠政策普通住房规范，合理引导住房建立与消费、“加强经济适用住房建立，完善廉租住房制度、“真实整顿和规范市场次序，严肃查处违法违规销售行为和“加强市场监测，完善市场信息披露制度。为了抑制投机性和投资性购房需求，规定，年月日起，对个人购买住房缺乏年转手买卖的，销售时按其获得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超

33、越年(含年)转手买卖的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超越年(含年)转手买卖的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。央行再调存贷利率 央行宣布，从年月日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一、将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率程度，实行下限管理，下限利率程度为相应期限档次贷款基准利率的.倍，商业银行法人可根据详细情况自主确定利率程度和内部定价规划；二、对房地产价钱上涨过快城市或地域，个人住房贷款最低首付比例可由现行的%提高到%，详细调整城市或地域，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价钱涨幅自行确定，不搞一刀切。同时，央行还明确表示：本次政策调

34、整有利于从需求方对未来资金价钱构成较合理的预期。国家要控制物价和房价，经过经济手段，对房地产市场进展调控，而信贷政策调整方式就是其中一种。专家还指出，再次上调个人住房贷款利率是抑制一些城市或地域房价涨幅过快的有效方法。总结：年称为房地产的“政策年，在年出台了许多的政策法规，但其中影响最大的就是上面所列的两条政策。出太这么多的政策法规，最终目的是让高速增长的房地产行业降温。政策法规的出台使得房地产行业出现以下景象：消费者持币张望态度增多，持币张望气氛浓郁；投资性消费者逐渐退出市场，自住型消费者成为市场主流；市场的促销力度增大，价钱成为主要竞争利器；消费者变的理性，高性价比的物业成为市场主流；年各

35、地的房地产都有不同程度的降温；房地产增速降缓，有的地方甚至出现负增长；加速房地产行业的整合，促使房地产行业的成熟。下面附录：从图上可以看出，宏观调控从年就曾经开场了，在年到达了最顶峰，图上的GDP增长曲线和房地产增长曲线类似，表达了房地产是我国GDP增长的主要动力之一，房地产的开展深深的影响着我国经济的开展，为我国现阶段的经济增长做出了宏大的奉献。-年中国房地产政策全景图三、年土地买卖情况及分析年市区土地出让情况表：区域土地编号地理位置容积率用地面积建筑面积规划用途供地方式成交时间成交单价元成交总价元楼面地价元成交单位年月、日西区百祥路东侧,扬州市应急指挥中心南.商业金融挂牌.扬州民方实业南区

36、江阳西路南侧,邗江兽医站西侧商业挂牌.扬州新能源西区文汇东路南侧,篙草河西侧住宅挂牌.扬州东瓯房地产开发西区扬子江北路西侧,市人事局培训中心、工商银行南.商业住宅挂牌.俊和集团老城区大学南路与兴城东路交叉口西北侧.商业住宅挂牌.陆晨辉老城区江阳西路与大学南路交叉口西北侧.商业住宅挂牌.扬州东瓯房地产开发北区史可法路西侧，漕河北侧.商业住宅挂牌扬州美迪房地产.老城区国庆路西侧，萃园路南侧，小秦淮河东侧商业文娱挂牌城建国有资产控股.住宅老城区盐阜东路南侧，泰州北路西侧.商业金融挂牌扬州百昌置业.商业金融.停车场.商业金融南区联谊路东侧，规划中的开发东路北侧.商业金融文娱挂牌.扬州维扬区房地产开发南

37、区汤汪路东侧，汤汪机械厂宿舍区西北侧.住宅挂牌.扬州建立房地产开发东区运河西路与运河南路交叉口西南侧商业挂牌或拍卖.扬州泰华置业西区沿山河南侧,蜀冈西路北侧,维扬路西.住宅挂牌或拍卖.扬州丰盈房地产开发南区祥和路两侧新城河东北侧.商业挂牌或拍卖扬州恒通企业.商业、住宅商业商业南区江阳中路南侧，鸿大花园西侧商业、住宅挂牌或拍卖.扬州庆松房地产开发公司南区振兴路东侧，第二横向主干道北侧.商业、住宅挂牌.扬州苏源房地产开发公司东区运河东路北，规划中的扬江路西侧.住宅挂牌或拍卖扬州庆松房地产开发公司.商业、住宅商业、市场东区渡江南路西侧，七里河南侧.商业挂牌或拍卖.吴一凡西区文汇北路西侧，蜀冈路南商业

38、挂牌或拍卖.扬州英华房地产南区A江阳西路南侧，兆元路东侧.商业挂牌.江苏开元国际南区B江阳西路南侧，建安路西侧.商业挂牌.江苏开元国际西区百祥路西侧，扬冶路南商业挂牌.上海新塔星房地产开发西区贾七路西侧,幸福河路南.住宅挂牌.扬州市桃园房地产开发公司西区文汇西路与贾七路交叉口西南侧.住宅挂牌.邗江安厦房地产开发北区邗沟路北侧、规划中的马太北路西侧商业、住宅挂牌.扬州信益房地产西区邗江大道东侧，邗江供电大楼用地拿商业、住宅挂牌.扬州苏源房地产开发北区邗江区槐泗镇，工商所西侧、供销社商住楼南.住宅挂牌.扬州邗江扬子江房地产开发公司北区邗江区槐泗镇，学士东路北侧、槐泗工具厂西.商业、住宅挂牌.扬州邗

39、江扬子江房地产开发公司北区邗江区槐泗镇，槐泗钢模站南侧、老槐泗河西北侧.住宅挂牌.扬州邗江扬子江房地产开发公司北区邗江区槐泗镇规划中的镇江路南侧、酒李公路西农贸市场挂牌.扬州金达房地产开发南区瓜洲镇，扬瓜路东、宝石集团与远洋电缆厂长区南.住宅挂牌.扬州市吉利房地产开发.住宅挂牌.南区邗江区头桥镇，小西街西侧、古桥路北侧.住宅挂牌.扬州市广安房地产开发北区邗江区公正镇，人民路北侧、公正文化站东侧.商业、金融挂牌.许开兵、潘永江邗江北区邗江区公正镇，农贸市场用地西侧、花园东路南.住宅挂牌.扬州方正房地产开发南区邗江区泰安镇，金泰小区已建住宅的东侧住宅挂牌.扬州市邗江泰安房地产开发公司南区邗江区泰安

40、镇，金湖湾西侧、金湖湾路北侧.住宅、商业挂牌.扬州诚泰置业南区邗江区霍桥镇，迎春河南、项桥河东.住宅挂牌.扬州市金辰房地产开发南区扬州经济开发区施桥镇南部，扬圩路东侧.商业金融挂牌.扬州市滨江房地产开发南区扬子江南路东侧，中心河南.商服业挂牌.扬州福联汽车销售效力西区邗江北路西侧，扬冶路北排涝河北侧.住宅挂牌中信泰富中国投资.西区贾七路西侧，孙庄路南侧.住宅挂牌.扬州新能源虎豹房屋开发南区扬子江南路东，华洋路南侧.商服金融住宅挂牌扬州龙脉房地产开发.北区友谊路东侧，长征西路北侧.商业金融挂牌扬州康城房地产开发.住宅西区贾七路西侧，文汇西路北侧.住宅挂牌.南通祥马进出口贸易东区汤汪路东侧，连运村

41、村庄北.住宅挂牌.扬州星晨置业老城区念泗桥路西侧，念泗小区东入口北侧.商业金融挂牌.扬州市双桥乡双桥村委会北区扬子江北路东侧，平山堂路南.商业住宅挂牌莱茵达集团.商业.商业老城区扬子江北路东，平安保险公司用地南侧.商业挂牌.扬州东宇房地产开发北区一水厂用地西北侧，维扬公安分局宿舍南侧.住宅挂牌.扬州新铁产业开展西区环湖路西侧，文昌西路北侧.综合用地挂牌.嘉里置业扬州北区友谊路西侧，平山堂东路南侧，邗沟东侧住宅挂牌扬州瘦西湖置业.东区泰州路西侧，保安巷南侧，石将军巷东侧交点地.商业、住宅挂牌.扬州市扬开房地产开发北区扬菱路西侧，新槐泗河北侧.商业挂牌.扬州闽中置业北区鸿福家园北侧，马太路西侧.住

42、宅挂牌.扬州市城建国有资产控股集团老城区运河北路西侧，新农路南侧.住宅挂牌.扬州市经济适用房开展中心北区邗沟路南侧，高桥路东侧.商业挂牌扬州新韵置业开展有限责任公司.北区相别路西侧，凤凰山庄北侧商业挂牌.扬州瘦西湖旅游开展有限责任公司北区扬子江北路西侧，双塘路南侧.商业挂牌中宇扬州置业开展.北区扬子江北路西侧，念泗小区南侧.扬州双桥投资开展西区贾七路东侧，兴城路南侧.商业挂牌.扬州恒通企业年推出土地未成交情况区域土地编号地理位置容积率用地面积建筑面积规划用途供地方式东区邗江区杭集镇，三笑大道西侧，龙王路南侧.住宅挂牌北区维扬路西侧，台扬路北侧.住宅挂牌南区振兴路西侧，规划中的仪扬河路北侧.住宅

43、挂牌.西区来鹤台广场二期工程用地北侧.商服金融挂牌西区贾七路西，高潮河东南侧，已建的桃园小区西侧.住宅挂牌东区徐凝门路东侧，江阳东路西北侧.商业金融挂牌.住宅.商业金融东区扬圩路西侧，连运路北.住宅挂牌东区江扬大桥西接线北侧，规划中的新运河北路东侧.市场挂牌南区运河东路南侧，扬江南路东侧商业挂牌南区银河大道北侧，兆元路西侧.商业挂牌南区银河大道北侧，兆元路东侧.商业挂牌南区银河大道北侧，兆元路西侧.商业挂牌.年总推出土地 m，其中成交土地面积.万m，年成交土地面积.万m，同比增长.%；成交土地建筑面积到达. m；成交金额.亿元，同比增长.%。推出未成交面积为 m，占总推出量.%。年上半年市区共

44、推出土地 m，成交土地总面积 m，成交金额亿元，占全年成交金额.%，未成交的土地面积 m，占.%，阐明土地市场供大于求。总 结：全年推出土地量大，成交量占推出量的.%，比上半年.%高，下半年推出土地量仅为上半年的.%。由于上半年土地成交量不理想，下半年推出土地量明显减少。土地推出量供大于求的现状明显，土地去化速度放缓，买方市场曾经构成。年成交土地建筑面积到达. m，扬州市场最近三年、的存量 m，结合年的市场消费量.。假使从如今开场扬州不推出土地， 年推出的土地也不建立，并且市场的存量地也不计算的情况；以扬州目前的去化速度，要用.年消化市场存量。假使从如今开场扬州不推出土地，年推出土地建立一半建

45、筑面积.，市场的存量地 不 计算的情况下，以扬州目前的去化速度，要用.年消化市场存量。假使从如今开场扬州不推出土地，年推出土地建立一半建筑面积.的情况下，以扬州目前的去化速度，要用年消化市场存量。上述三种理想假使，估算出的市场前景是不乐观的！在年土地不断推出，市场供应量不断增长，但有效需求量并没有明显变化，扬州的未来楼市如何不言而语的！四、年扬州市区销售情况及分析、年市区同意预售商品房情况图季 度总 体营业办公别 墅住 宅年同意预售年同意预售年同意销售累积年市区同意预售商品房总量为.万，比去年同期增长.%，市场供应稳健。其中营业用房.万，占.%；普通住宅商品房.万，占.%；别墅.万，占.%，同

46、比上升.%，预示别墅市场竞争会更加猛烈；办公用房.万，占.%。、年扬州市区成交量统计分析年扬州住宅、商铺、办公物业成交量统计月份住宅金额万元均价元/均面积(/套)总价(万元/套)商铺金额万元均价元/均面积(/套)总价(万元/套)办公房金额万元均价元/均面积(/套)总价(万元/套)月份.月份.月份.月份.月份.月份.月份.月份.月份,.,.,.,.,.,月份.月份.月份.累计,.,.,.,.,.,.,.数听阐明：、一月份数据少一天，用已有统计数据计算出一月份平均每天成交量./，加上该数据计算出一月份的住宅成交量为.。一月份商业和办公房也用此方法修正。、二月份数据少天，用扬房指数来修正得出.少天的

47、数据为.，商业和办公没有修正，和扬房指数相差-.。、年扬州住宅物业各月均价走向图：季度同意销售别墅面积销售别墅面积别墅均价元/别墅占销售住宅总面积的比例年季度.%年季度.%年季度.%-月份是在正常市场规律买卖下的价钱，月份比月份增长了.%，月份价钱比月份下降了.元/，但总体上年年出的增长趋势强劲，-月份是在调控的“风声雨声中渡过的，从上图看出-月份的住宅价钱变化不明显，宏观政策对房地产市场的调控有滞后性。-月份楼市受调控影响最大的三个月，市场从月份的波峰陡然下降，-月份普通住宅受影响最明显，别墅本来就是%的契税，和普通住宅比较而言别墅市场受的影响要小市场的景气指数有部分影响，别墅成交量在总成交

48、量中所占比例上升上图，导致-月份住宅物业价钱上升。-月份是宏观调控的继续期，市场的住宅价钱有所松动，特别在金九银十的季节，各楼盘都经过促销来隐性降价，到达促进销售的目的，从上图看出-月份住宅均价一路走低，月份到达最低点.元/，成为仅次于月份的又一个低价。综上总结：上述楼市数据分析方向不是固定不变的，从不同的角度来分析会得出不同的结果，分析并不是独一的；的数据分析，能让他们最早的时间了解到去年的楼市动态；透彻的了解市场、深化到市场的“内心，在此根底上才可以推出适宜市场的产品，更好的满足消费者的需求；作为年扬州成交物业情况，许多数据都为年或者更长久的楼市预测奠定了基准数据；作为他们XXXX谋划顾问

49、公司，他们立志为协作同伴提供最优化的市场动态分析。五、年扬州房地产市场十大预测预测一：土地推出速度放缓，推出量下降土地买方市场构成，土地成交价钱呈下降趋势，市场上的土地存量宏大，政府会采取措施来引导供求平衡，从源头上来把握房地产市场，其中土地控制供应量是快捷明显的手段。预测二：推出土地城郊化为了缓解目前市场供求矛盾，特别是由价钱高而导致的许多无效需求量，推出土地城郊化，必然会添加低价钱房源的供应，使许多无效需求转化为有效需求，促进房地产买卖量。预测三：供应同比增长明显年同意预售为.万，根据年成交土地量.万，假设其中的/推出的话，建筑面积为.万，结合市场上的在建面积，估计年同意预售面积为-万，增

50、长增幅明显，这是保证市场稳定的重要要素。预测四：销售增长坚持稳年销售.万，在宏观政策调控，市场不理想的情况下，同比增长.%，年季度的曾经恢复到调控前程度，最严酷市场曾经“过去，接下来是成熟市场的残酷竞争，成熟市场就意味着销售量会坚持平稳。预测五：物业构造更加合理化推出物业构造调整，普通住宅、别墅、商业、办公房的构造更加合理化，低、中、高档商品房占有比例进一步伐整，一改市场上没有低价房、特奢华的现状，年市场上将会出现大量-元/甚至更低的城郊楼盘。预测六：年成为房地产的“调整年、价钱呈下行趋势市场供大于求，买方市场构成，促使房地产调整房价，年的房地产促销、优惠活动比年的动作更大，楼盘价钱、产品的调

51、整会进一步到位，年的商品房价钱会在年月份的根底上降低%-%，把非理性增长的部分复原给市场，年的住宅含别墅价钱会维持在-元/。预测七：别墅、商业地产竞争 “白热化年扬州市场上将有多个别墅楼盘应市、商业地产市场去化速度缓慢，市场存量宏大，这对于已饱和的市场上来讲无疑是又一次猛烈搏杀。预测八：高性价比物业成为消费主流随着市场的变化，市场各构成要素变得理性、成熟，购房者选择商品会更加理性、更加看中中心产品。要求他们对产品的谋划、定位、营销更谨慎，从顾客角度来思索问题。无疑不同的物业有不同的客户群，但是性价比是衡量物业的共同规范之一，高性价比物业遭到市场青睐。预测九：品牌物业凸现在严峻的市场情况下，品牌

52、开发商、品牌楼盘优势显现，无形资产的优势表达出来，一流的开发商做品牌，二流的开发商做产品。知名品牌的附加值受的消费者认可。预测十：张望局面还会延续年月份楼市调控以来，预期普遍看跌，买方持币张望，买卖量萎缩，供大于求的局面曾经出现。-月份扬州楼市成交量出现大幅萎缩，虽然在-月份表现良好，成交量恢复到调控前的程度，但市场浓郁的张望气氛不可防止地将延续到年，甚至更长时间。第二章 高邮城市开展概略研讨第一节 高邮城市概略了解一、高邮城市开展史 高邮历史悠久。代表江淮地域东部史前文化的龙虬庄遗址，阐明多年前境内便有人类的璀璨文明。公元前年，秦王赢政在境内筑高台、置邮亭，故名高邮，别称秦邮。后人又称高沙、

53、珠湖、盂城。西汉武帝元狩五年公元前年设高邮县，属广陵国。南北朝时曾置广邺郡、神农郡，又析临泽、三归、竹塘三县。隋初郡废，三县并入高邮县。宋代先后筑有二城，名旧城、新城。宋、元时期，因置高邮军、承州、高邮路、高邮府，领辖过高邮、兴化、宝应三县，为淮扬间繁华之地。明代撤县建州，辖兴化、宝应两县。自清代乾隆时起，遂为散州。古代高邮，史称“江左名区、广陵首邑。民国元年年废州为县。高邮县澄子河以南地域曾属江高行政区、江都县，高邮县湖西地域曾先后属天长县、甘泉县、东南县、仪扬县、仪征县。中华人民共和国成立后设高邮县。年月经国务院同意撤县设市县级，同年月日正式建高邮市，实行方案单列。二、高邮市地理及气候高邮

54、市行政隶属中国江苏省扬州市，地处交通便利的长江三角洲的江苏中部，位于北纬，东经 ，东邻兴化，南连江都、邗江、仪征，西接天长(安徽)、金湖，北界宝应。高邮市区距扬州市区公路间隔 为公里，直线间隔 为公里。高邮市水陆交通都很方便，同三、京沪高速公路共用段穿越全境；京杭大运河傍城而过，西濒高邮湖，运河大桥、湖区漫水公路和运河两岸的船闸沟通了皖北与苏中。其交通枢纽作用古来便谓之“襟带苏皖，控引下河。高邮市域南北长.公里,东西宽.公里，总面积.平方公里，为江苏省土地总面积的.%。净陆地面积.平方公里,占总面积的.%；水面.平方公里，占总面积的.%。地势西南部分为丘陵，东北较低洼，大多为水乡平原。富饶的高

55、邮湖为江苏第三大湖，依傍着宽阔的京杭大运河，众多湖滩分布东西，数百条河流交错有致，为扬州市水面最多的县份。高邮属北亚热带季风气候区，平均气温.，年年降水量毫米上下，无霜期天左右，四季清楚，寒暑显著，阳光充足，水源充沛。石油、天然气、泥炭、优质矿泉水等资源蕴藏丰富。三、高邮的自然环境和自然资源高邮生态环境优美，是国家级生态示范区，初步建成了古运河阅读区、东湖农林生态旅游区、芦苇场渔家乐景区、新民滩休闲渡假区、环湖观光生态旅游区和菱塘民族风情旅游区等生态旅游六大景区，构成了以高邮湖自然风景为主体的山水仿古阅读线、人文名胜阅读线、民俗宗教游览线和农林生态游览线。 高邮有得天独厚的自然资源。高邮自然环

56、境优越，资源蕴藏丰富，境内河湖交错，高邮湖是全国第六大淡水湖、盛产多种鱼虾、蟹、贝及莼菜、芦苇、河藕、菱角等水生动植物。高邮麻鸭为全国三大优良鸭系之一，高邮“双黄鸭蛋是稀世珍品,出名遐迩。四、高邮人口情况高邮市现辖个市属镇、个建制镇、个乡、个行政村。全市人口万，市区人口万。高邮市现辖个市属镇、个建制镇、个乡、个行政村。总人口.万人，有汉、回、蒙、满、苗、壮、瑶、纳西等民族，汉族占.%， 菱塘回族乡是江苏省独一的少数民族乡，该乡回族人口占人口总数的.%。五、高邮历史人文的背景高邮历史悠久，人文荟萃，文物景点众多。为江苏省首批历史文化名城，如今国家级文物维护单位两处，盂城驿和龙虬庄新石器文化遗址，

57、省级文物维护单位处，天山汉墓、唐镇国寺塔、宋文游台、明净土寺塔，还有明代奎楼、清代王氏父子故居等市级文物维护单位处。高邮人杰地灵，北宋著名词人秦观，明代散曲家王磬，清代训诂学家王念孙、王引之父子，近现代古生物学家孙云铸、当代著名作家汪曾祺等均为高邮人。第二节 高邮市近年经济开展情况一、-年高邮市主要经济目的目的称号计量单位年度年年比上年%年比上年%户数人口城区户数户全市户数户城区人口万人.全市人口万人.暂住人口万人.教育城区学校数个全市学校数个城区在校学生数人全市在校学生数人国内消费总值当年价钱亿元.第一产业亿元.第二产业亿元.第三产业亿元.收入城镇在岗职工平均工资元.农民人均纯收入元.储蓄居

58、民储蓄存款年末余额亿元.财政财政收入亿元.消费社会消费品零售总额亿元.房地产开发房地产开发投资完成额万元.施工面积万.其中：新开工面积万.开工面积万.销售面积万平方米.销售收入万元.空置面积万.农民生活消费人均：生活消费支出元.其中：食品消费支出元.穿着消费支出元.居住消费支出元.-.人均住房面积.其中：楼房面积.固定资产投资固定资产投资完成额亿元.其中：根本建立亿元.更新改造投资亿元.高邮市近年GDP增长情况二、高邮市近年固定资产投资年-月固定资产投资完成情况单位万元/万平方米一、投资额和新增固定资产投资量累计资金来源投资量、方案总投资万元、本年资金来源小计万元、本年方案投资国内贷款万元、房

59、地产开发投资万元利用外资万元其中：商品房万元其中：外商直接投资万元土地开发万元自筹资金万元其中：国有经济控股万元其中：自有资金万元二、本年购量土地面积万其他资金来源万元三、本年土地成交款万元定金预收款万元四、完成开发土地面积万六、各项应付款合计万元五、自年初累计资金来源合计万元其中：工程款万元、上年来结余资金设备、器材款万元年-月高邮市固定资产投资完成万元，同比增长.%。一规模以上工程投资万元，同比增长.%，其中：城镇规模以上工程投资万元，同比增长.%；乡村规模以上工程投资万元，同比增长.%；房地产开发投资万元，同比增长.%。二规模以下工程投资万元，同比增长.%，其中：城镇万元以下工程投资万元

60、，同比增长.%；乡村万元以下工程投资万元，同比增长.%；城镇私人建房投资万元，同比增长.%；乡村私人建房投资万元，同比增长.%。三、高邮工农业概略工业经济开展较快全市工业企业多家，已构成以名牌产品为“龙头，骨干企业为依托，以机械、轻工、纺织、化工、建材、电子等为主、门类齐全的行业体系，摩托车、发动机、水泵、石油机械、环保设备、系列电机、电开工具、电线电缆、新型电光源、电子元器件、医药、化工、服装、棉纱、丝绸、箱、包、 鞋、粮油食品等一大批拳头产品畅销国内外，化肥、水泥、钢材、建材已具备较大的消费才干。 农业消费独具特征高邮市自然资源丰富，农业消费条件优越，素称“鱼米之乡。构成了粮、棉、油、猪、