云龙国际价格定位与策略

1、. 【雲龍國際】價格定位與战略PAGE ：.；PAGE 17PAGE 17 【一】定价方法“本钱+利润？“市场+竞争？无论是以攫取高额利润，还是以快速回笼资金为主要目的，本案在定价时需思索三个要素：本钱、竞争、消费者。所以，“本钱+利润和“市场+竞争是房地产定价的两种根本战略。1、本钱+利润 假假设本案选择“本钱+利润定价战略，虽能清楚地知道能获取多少利润，但这是种典型的“产品主导型战略，是不太符合市场开展趋势的，由于它蕴含着两方面的风险：首先，定价过高使产品滞销的风险。在买方市场中，消费者是市场主体，但这一定价方式却将消费者排斥于价钱体系之外。一旦出现不能有效满足消费者需求与欲求的产品，无法

2、买卖胜利,“本钱+利润方法定出的价钱便成了一种“虚拟价钱，那么制定价钱时预期的利润也就成了“虚拟利润。其次，定价过低而较难赢取超高额利润的风险。当前地产市场消费层级差距越来越大的市场，本工程势必要依托新规划理念、新建筑设计、新环境营造、新科技运用等，打造工程与市场流行产品截然不同的笼统，并带给消费者特殊的附加价值,而博得市场青睐。而以产品为中心，以本钱为出发点的这一定价方式显然难以做到这一点。2、市场+竞争假假设本案选择“市场+竞争定价战略,其最大的益处就是,由于以市场价钱指数和消费者的潜在心思接受价钱为出发点，以竞争对手为参照，时辰留意区别或跟随竞争对手，使实现开发目的高额利润或快速回笼资金

3、的各种措施、手段、过程一直都处于可控制形状。 结论： 由此，本案定价将以市场、以消费者为中心，以“市场竞争的方法，经过对竞争性工程的分析比较，推算和制定出比较合理与科学的价钱体系。【二】住宅定价及走势战略1、多层基于对竞争对手与类比楼盘进展优优势对比分析，同时结合消费者购房时思索要素的重要程度，进展如下系数调整：项 目地段20交通20内外环境20内外配套20社区规划10物业管理10综合系数100均价元/2比较系数可调均价元/2海韵广场18171616778018701.061982阳光雅园17161717878318901.021927金都广场17171616667818001.091962格

4、兰晴天17161616667717801.11958云龙国际191817177785由市场参考数据，可预估本案均价如下:本案评价均价=1982+1927+1962+19584=1957元/2 结论： 经过包装与炒作，本案多层住宅销售价位为1957元/2+60元/2推行附加值=2021元/2。、小高层基于对竞争对手与类比楼盘市场反响及综合对比分析，同时结合消费者购房时思索要素的重要程度，进展如下系数调整：项目地段20交通20内外环境20内外配套20社区规划10物业管理10综合系数100均价元/2比较系数可调均价2银河名座18171717778321801.022223天创商业广场18181718

5、868521401.002140安建丽都17171616788120001.042080聚龙豪庭16161615877820801.092267云龙国际191817177785由市场参考数据，可预估本案均价如下:本案评价均价=2223+2140+2080+22674=2177元/2 结论： 经过包装与炒作，本案多层住宅销售价位为2177元/2+60元/2推行附加值=2237元/2。3、高层由市场反响信息可知，海阳市区内暂无高层住宅销售工程，所以本案的定价暂无可自创工程。根据阅历，以及对海阳市民购房心思的初步研讨，本案以为：海阳市同其他三级城市一样，对于新产品高层住宅存在一定的心思抗性，价钱与小

6、高层甚至多层相差无几。所以本案在制定价钱时，选择纵向比较法，即“多层价钱+高层建筑额外的建安本钱。 结论： 本案高层在上市前需充分的市场引导，由概念到产品进展深度发掘，最大限制消除客户对高层住宅的传统印象高公摊、低运用率、高物业费，使定价在多层价钱根底上，另加高层建筑的建安本钱，本案高层住宅较为合理的均价应定为2410元/2。战略： 经过广告推行塑造楼盘高档笼统，经过公关活动聚集人气，经过营销手段处理销售阻力，经过工程进度及质量保证置业自信心。所以在整盘营销中，广告、公关、促销、工程，一个都不能少，只需全部都集合起来，力量在同一点迸发，云龙国际销售才干进展得又快又好。4、住宅价钱战略1“低开高

7、走与“高开低走的比较低开高走有如下益处 价廉物美是每一个购房者的愿望，容易聚集人气，构成“羊群效应，也易提高全体员工的自自信心； 低价开盘，价钱的自动权在开展商手里，何时调高，幅度多少，可根据市场反映灵敏操控； 资金回笼迅速，有利于其他营销措施的执行； 先低后高实现了前期购楼者的升值承诺，开展商容易构成口碑。高开低走有如下益处 便于获取最大的利润。 高价未必高质量，但高质量必然需求高价支撑，因此容易构成先声夺人的气势。 由于高开低走，价钱是先高后低，或者定价高折头大，消费者也会感到一定的实惠。 结论： 虽然本案产品综合性能上佳，但是对于仅12万城市人口的海阳市，7万平方米的工程可谓大盘，首 要

8、的是聚集人气，所以“低开高走、步步高升才是本案最理想的价钱走势，且便于销控。2控制“低开高走的根本方式A、工程进度方式即工程价钱走高主要根据工程进展 工程笼统尚未充分展现，因此以试探市场、检验工程定位为主要目的的内部认购，其价钱也最低； 公开出卖开场，工程笼统包装预备就绪，主力客户即将到来，为确保利润，价钱比内部认购高出一筹； 至实景样板间开放或其他工程进展中标志性时间，销售高潮构成，客户心思抗性普通不大； 工程封顶标志着工程主体完工，购买风险大大降低，工程的大部分优势、卖点大多都能充分展现； 至工程完全开工，工程好坏优劣一览无遗，客户资金垫付时间短，适当调高价钱消费者也能了解；B、销售推进方

9、式即主要根据销售进展机动灵敏地调整价钱普通来说，在工程聚集了十足的人气后，为进一步制造销售热潮，以调高价钱的方式来对犹疑中的客户构成压迫性气氛：工程极为畅销，如不尽快行动，将不得不以高价购买甚至错失良机！ 结论： 实践上，营销的导入期、公开期、强销期、扫尾期与工程进度有着同步的、内在的联络，本案在制定控制价钱走势战略上，交叉运用以上两种方式。3“低开高走幅度及频率 调价前须调动一切媒体强势传播“逆市飘红惊人信息，创出了屡高屡旺、价钱愈高销售愈旺的奇观！ 涨幅以2%3%为宜。 频率以工程进度和销售进度交叉控制。由于每次调价后楼盘总有一种市场的瞬延续层，因此如并没有特别的概念支撑，那么必需预备适当

10、促销补救措施，作为价钱部分过渡。低价竞争不是独一出路，以科学的价风格幅和调频，来调理楼盘在市场的动态顺应性，是本案值得关注的一个重要课题。【三】商业物业定价及战略1、定价原那么本案的商业物业要在新政后的低糜的楼市中“逆市飘红，关键在于如何平衡开发商销售方、投资者出租方与运营者承租方三方的利益，实现共赢。就当前开放的市场而言，不存在一方独赢的局面，各方只能按游戏规那么赚取各自该得的利润，环环相扣，一损俱损，与荣俱荣。而商业物业的销售价钱那么是实现共赢的关键所在。定价低了，那么开发商失去该得的那部分利润，但普通情况不会出现这种局面。定价高了，那么开发商要承当滞销的风险，再降价已构成不良影响会很被动

11、；即使能售出部分，也会将风险转嫁给投资者和运营者，呵斥恶性循环，商业难以做旺。2、定价战略“租金倒推法 + “加权均数比较法3、沿街独立店面(海阳阳路与文山街)与本案沿街店面质数相当的，当属海政路部分高质量沿街店面。据市场信息反响，该路段的较好的店面租金在360元/M2左右，综合本案与该地段比较系数，可得本案沿街店面租金：项 目地段20交 通20人流20物流20规划10配套10综合系数100平均租金元/M2/月比较系数可调均租元/M2/月海政路特优店面141212125560351.5755阳光城121010106452201.8137云龙国际沿街店面201919189994由市场参考数据，可

12、预估本案沿街独立店面月租金如下:本案沿街店面月评价均价=55+372=46元/2/月 结论： 本案位于海阳市正中心绝佳地段，是海阳人民普遍认可的地段，消费心里的认同，加上工程品牌价值、营销推行包装，本案海阳路与文山街沿街独立店面较为合理的租金均价应定为70元/2/月。 租金倒推售价：租金：70元/月；以一年12个月满租的最好情况算；分别以年报答率7，8，9来测算以投资报答率7倒算售价：7012714000元以投资报答率8倒算售价：7012810500元以投资报答率9倒算售价：701299333元分析：商铺投资报答率普通要在7%以上，纵观全国商铺的投资报答大体定在8%10%。根据云龙国际及海阳市

13、的实践情况，综合报答率大致定在8为佳。结论：本案沿街海阳路、文山街店面评价定价应为10500元/2。经过包装与炒作，海阳路与文山街沿街店面销售价位为10500元/2+1000元/2推行附加值=11500元/2。4、“T型精品内街独立店面由上可见，本案店面的综合质数，将由海阳路与文山街 T型精品内街 东、南面沿街 L型后街三联家电反面呈递减趋势，差价比例依次为75%、50%、35%。 T型精品内街=11500元/M275%=8625元/M2 东、南面沿街=11500元/M250%=5750元/M2 L型后街=11500元/M235%=4025元/M2结论： 本案的T型精品内街/东、南面沿街/L型

14、后街三联家电反面的独立店面较为合理的定价分别为：8625元/2，5750元/2，4025元/2。5、商场商场定价是本案的难点。其一，商业物业受地段、层差、朝向的影响的远远大于住宅物业；其二，海阳市内尚无同质化的胜利运营的商业工程，本案为商场定价时可自创之处少之又少。就工程周边的银河名座、新元银座两工程，在定价与销售方面的轨迹较为明显，勉强作为本案的类比工程。综合本案与另外两工程的比较系数，可得本案一层商场的均价：项 目地段20交 通20人流20物流20规划10配套10综合系数100一层均价元/M2比较系数可调均价元/M2银河名座16161514687563001.257875新元银座19171

15、7167108673001.097957云龙国际201919189994由市场参考数据，可预估本案一层商场的均价:本案一层商场评价均价=7875+79572=7916元/2 结论：经过包装与炒作，本案一层商场所理定价为7916元/2+500元/2推行附加值=8416元/2。 分析：根据本案的实践情况及操盘阅历，本案每层商场的综合质数，将随着地段、层差、朝向、方位等要素的差别，将由一层至四层呈递减趋势，层差比例依次为50%、40%、35%。本案2层、3层、4层商场较为合理定价分别为： 2F=8416元/M250%=4208元/M2 3F=8416元/M240%=3366元/M2 4F=8416元/M235%=2946元/M26、商业物业价钱战略1独立店面A、低开高走略B、“公开竞拍 试探市场对本案定价的反响，营造热销气氛； 借势造势，拉高销售价钱，以到达事半功倍的效果； 独立店面的套数不多，假设“低开高走那么销控有一定难度，竞拍活动可自发拉高价钱，