房地产项目营销策划技巧40法则

1、. 万份精华管理资料，万多集管理视频讲座：.；房地产工程营销谋划技巧法那么转变思想法那么：谋划是一门复合性、交性、边缘性学科，其本质是思想的科学。它的精妙之处在于不同思想方式的运用。谋划是将单线思想转变成复合思想，将封锁性思想转变成发散性思想，将孤立、静止的思想转变为辨证的、动态的思想，将传统的量入为出的思想转变为量出为入的思想。在感到困惑的时候，换一种思想方式思索问题，往往豁然开朗，感到海阔天空。创新法那么：克隆的价值是有限的。谋划贵在创新。只需创新才干坚持竞争优势。这是一个创新的时代，永远不变的只需变化本身，但创新不能凭空想象，想当然地“创新。太超前了要跳楼，不超前要被淘汰，怎样适度超前？

2、需求有对企业特性和中国国情非常深化的把握，以及对社会及行业趋势的把握。在掌握规律的根底上创新。 理念先行法那么：创新有不同种类和层次：产品创新、效力创新、技术创新、营销创新、管理创新、制度创新、品牌创新、理念创新，由表及里，由浅入深。理念创新是其它层面创新的灵魂和统帅。理念创新是突破规定动作的框框，发明自选动作。根据创新理念开发出的不是工业化、规范化的“工业品，而是量身定做的原创性的“工艺品。理念创新贵在原创性。 可以毫不夸张地说，理念创新，乃是一切创新之源，是一切创新之本，它决议着其他种种创新活动的开展和成败，它既是其他创新活动的基石，也是其他创新活动的罗盘和指针。假设说其他创新都还只是战术

3、层面的创新的话，那么理念创新就是战略层面的创新。战略定位决议着战术动作的展开。因此，理念创新具有更大的难度。是一种更高级别的创新挑战。 假设说其他创新都只是制造常规武器的话，那么理念创新就是制造核武器的活动。理念创新决议着未来竞争的成败。自选动作法那么：任务室应是自选动作的发明者。自选动作的天地最宽，由于可以由他恣意发扬；自选动作的难度很大，由于他没有成规可以自创。但自选动作照旧应是人们的追求目的，由于谁发明了自选动作，谁就发明了一个新的规矩，就成了游戏规那么的制定者和解释者，就拥有了话语权。自选动作的本质是创新。 三性法那么：如何到达独一性、权威性、排他性是工程和产品谋划必需求思索的。具有这

4、三性的工程或产品，可以在一个时期内处于无竞争形状。独一性是差别化竞争战略的结果。权威性与排他性与战略思绪、资源整合对象以及科学创新亲密相关。三者的一致与完好，可以保证竞争壁垒的固假设金汤，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技术的魔力，可以博得市场的追捧。适度超前法那么：谋划要讲究审时度势，太超前不被市场接受，要跳楼；太滞后坐失良机，没有效益；与市场同步，利润摊平且很易被人模拟，效益短暂。如何适度超前地引导市场、发明市场大有学问。适度超前产生的先发效应，可坚持相对时间的无竞争形状，从而获取超额利润。 梳理分析法那么：做谋划首先要思索三个问题：第一，老板判别。企业的掌门人怎样，是决议谋划成败的关键

5、。由于企业家是企业的人格化，企业是企业家的物化。任何一个好的思绪、好的谋划方案只需在老板领会、吃透、充分赞同和一定并发明性实施和操作的根底上才干变为现实。第二，企业诊断。企业从那里来，今天处于什么形状，明天向那里去。存在决议认识，出身决议风格，对企“来龙的掌控，是对“去脉设计的前提。第三，资源盘存。企业有那些资源，除了有形资产，更留意它有什么无形资产和隐形资源。比如公共关系、优惠政策、上级扶持等特殊优势。辨证施治法那么：中医的哲学是把人当成机器，分解成各个零部件来思索问题，难免头痛医头脚痛医脚。中医那么是把人当作一个整体，思索其阴阳能否平衡，血脉经络能否通畅。根据丰富的临床阅历，望、闻、问、切

6、，把握根本，辨证施治。他们的谋划更接近中医，从整体的角度把握和处理问题。系统化运作法那么：谋划不是一两个点子而是一个系统工程，包括：调查研讨、企业或工程诊断、企业或工程战略定位、理念创新、战略设计、资源整合、操作实施、顾问监理、动态调整、总结提升等诸多环节。“垫脚石法那么：任何谋划目的的实现，要想一步到位是不现实的。他们往往将这一过程分解成假设干可以控制的步骤，每一步都有阶段性成果。就像过河，要想不湿鞋，每跨一步都要有块垫脚石。使企业或工程经过这些中间的支点，顺利达成最后的目的。如此不仅可大大降低失败的风险，而且每一次小的收获都为最终的胜利奠定根底，最后的胜利那么成为必然。大处着眼，小处着手，

7、是企业开展永久的根底法那么。 中心优势法那么：谋划不论是对区域、企业还是个人，最主要的是准确的自我定位，即找出本人的中心优势，最大限制地开发和利用这种优势，并量身度造设计一套真实可行的开展战略，才干以最小的投入，获得最大的收获。量身度造法那么：寸有所长，尺有所短。如何扬长避短，是企业战略的精华。谋划应该因时、因地、因人制宜，把谋划对象放在这个坐标里面，对他进展准确的定位，协助 他对拥有的资源要素进展梳理和整合，以期到达最正确效果，也就是度身定造。因时：即审时度势，把对象放在时代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，从宏观上把握社会和行业开展的趋势和脉络。因地：发掘对象所在地域的资源，和文化底蕴

8、，充分利用人文地理各种环境优势，从而聚人气、地气、财气。因人：针对企业本身和企业老板的特性，设计不同的战略和战略。谋划家相当于服装设计师而不是裁缝。服装设计师要根据每一个人的体形和气质，扬长避短，再参考社会的时髦和潮流，进展独家创作。战略至上法那么：谋划最讲究的是战略，在战略方向没有确定之前，任何战术都无所谓好坏。正如一句英格兰名言：“对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。系统定位法那么：准确的市场定位是胜利谋划的关键。对社会大趋势的精妙把握是能否认位准确的前提。他们谋划时首先要用全新的思想方式，协助 企业确定本人的位置。这种定位要将企业放入地域、行业、企业开展情况的三维坐标系中来考

9、量，从而确定企业在行业中的位置、产品在市场中的位置、品牌在社会中的位置。预留“管线法那么：谋划不要仅局限于眼前，而要有长久的思索，宽打窄用。要为未来的开展预留充分的空间，埋下可以发扬的伏笔，为未来的产业嫁接事先留下对接口，为未来的利润增长点培育胚胎。笼统的说法就是预留“管线。预留管线需求谋划人具有超前长久的战略远见，故非普通以眼前利益为中心者可以为之。预留管线法那么要求，既要保证当前工程的胜利，还要预见工程在未来的开展态势，并尽量使如今的胜利战略与未来的胜利接轨。故此法那么实践上使如今的胜利战略成为一个开放的而不是封锁的系统。这个系统的开放性面向未来。故预留管线法那么要求谋划人谋划的不仅是工程

10、的如今，更是工程的未来。 换芯片法那么：企业家是企业的头脑。他不仅是权益的源泉，也是企业智慧的主要来源。谋划一个企业，在很大程度上就是谋划一个企业家，协助 他实现知识和智慧的充实，以及晋级换代。谋划活动在某种意义上主要表现为谋划人与企业家之间头脑的磨合与相互影响。谋划人假设不能胜利地影响企业家并使其思想方式朝正确方向转变，那么胜利的谋划活动就无从说起。所以他们坚持与老板们的直接交流，也坚持协助 企业家实现方法论以及知识智慧上的晋级换代。用时髦的数字化生存时代的言语来说，就是为老板换芯片。 消化老板法那么：欲谋划老板，必先吃透老板。能成为老板，其阅历和智慧定有过人之处，普通都非等闲之辈。或者说，

11、他本身就具备谋划人的素质，就像一个好的导演同时也经常是一个好的编剧一样。他之所以能不断地从一个胜利走向另一个胜利，一定是把握住了现实中的某种规律。但他们为什么需求他们呢？这是分工协作所使然，亦是信息爆炸、时机风险频生的知识经济所使然。作为企业分外看重的外脑机构，他们之所以能为企业家所倚重，一个重要的要素是他们获得了站在巨人肩膀上的特权。他们同企业家协作的第一课就是消化企业家。由于他们这个特殊的职业，使他们经常可以在两三个小时里吸纳和消化企业家用血肉、灵魂数十年打拼出来的精华，再转化为他们的能量。消化企业家，再造企业家，也许是他们的任务室在跟市场经济对接时一个鲜明的特点。所以，谋划实践是一个教学

12、相长的过程。大势把握法那么：“条条大路通罗马，谋划就是寻觅最近的那条路。“最近是指顺应大势，吻合规律，尽能够不走弯路。趋势的潜流就在现实安静的海面之下，谋划就是要找到它的流向，经过创新让企业之船适度超前地顺应它的流向，借势、借力，被潮流推着走。才干像冲浪者那样立于潮头之上，成为规那么的制定者。面对时代的快速变革，一个企业能否继续开展，能否打造百年老店，不在于它一时的技术领先或市场的占有率，关键在于它能否审时度势，在一个又一个时代的转机点上，及时调整企业的航向，“好风凭仗力，送我上青云，是企业战略运营的最正确境界。 文化底蕴法那么：名牌的背后是文化。谋划最有神韵之处，往往表达在对每一个地方文化底

13、蕴的把握，发扬、利用和表达上。任务室谋划方法论的一大特征是更强调区域文化背景的分析。在尊重传统市场调查方法和结论的根底上，更注重社会学式的感悟式调查，经过交流取样。留意捕捉特定的历史文化浸淫下构成的区域文化个性与社会经济构造及消费心思偏好。重在把握社会运转的脉搏，脉象既明，即可将区域文化底蕴注入工程的理念概念开发及市场推行战略之中，常可获厚积薄发、石破天惊之效。如：顺德碧桂园借用“可怕的顺德人；昆明世博会推出“万绿之宗，彩云之南云南新笼统；武夷山申报世界自然和文化遗产年，浓缩为“千载儒释道，万古山水茶。地域解码法那么：中国有句古话“一方水土养一方人。这深化地提示了一个朴素的真理：每一地域有这个

14、地域特有的文化，每一个城市有这个城市特有的性格。从事房地产开发，除必备的专业知识以外，如何做到“近水知鱼性，隔山识鸟音，准确为地域文化解码，是关乎地产商生死存亡的大事。度直觉法那么：市场调查%*数据，%*直觉。尤其是在知识经济时代，市场瞬息万变，*统计得来的数据很难准确反映处于动态中的市场变化，搞不好就会是刻舟求剑。特别是中国这个市场是一个不成熟的市场，不像西方市场那样有据可查。所以，我说市场调查就像烧水一样，可以烧到度，最后的度得*直觉、阅历来把握。 顺瓜摸藤法那么：市场调研的作用，应如任何情报任务一样，一在于摸清未知之情况，二在于印证已有之判别或假设。大势把握的结果，自当有一个根本的结论，

15、顺此结论去探求市场需求之来龙去脉，知其然而知其所以然，谓之顺瓜摸藤。其思绪有异于普通的市场调研，往往能到达事半功倍的效果。 嘴尝市场法那么：饮食文化是地域文化的重要组成部分。他们一向倡导在谋划实际中对地域文化的开掘与利用。而吃饭是到哪儿都必不可少的根本需求，透过吃来品味、感受与体验当地的文化特征与底蕴，他们称为“嘴尝市场法那么。带有地方特征的饮食文化与一个地域的风土民情，消费习惯和喜好，生活水准与风格等谋划需求了解的方方面面有亲密的关系。所以，用嘴吃出当地的文化与市场觉得，就成了一种颇为有效的调研方法。食不用贵，但必需代表地方特点与神韵。做市场法那么：市场是做出来的。企业的市场运营有三种境界“

16、等市场、“找市场和“做市场。所谓“等市场，就是方案经济时期及市场经济萌芽时期的做法，重消费与内部管理，轻市场营销，坐等市场找上门来；所谓“找市场，是目前最惯常的做法，从短缺到过剩的过程中，企业被迫开场关注外部环境，研讨市场，进展目的市场定位与细分，开场讲究营销战略，但普通还是按惯常的思想方式跟风，一哄而上，同构竞争异常猛烈，不时引发“价钱大战、“广告大战等恶性竞争的肉搏战，经常是他死我活，两败俱伤；所谓“做市场，那么是指跳出同构竞争，进展战略创新，跳出三界外，不在五行中，改动行业游戏规那么，超凡规、反传统，发明全新的需求，进入一个相对无竞争的境界“做市场论不同于各种市场营销战略与市场管理技术如

17、C、P、UPS、整合营销等，不是针对企业运营的某一部分环节，而是强调企业整体运营战略的创新，其精华是改动游戏规那么，提高竞争门槛，确立具有“独一性、权威性、排他性的竞争优势位置。要素整合法那么：谋划是经过全新的理念和思绪，对消费力的各种要素、资源重新整合，使之产生+，甚至原子裂变式的市场和经济效益。这些要素包括经济的、政治的、社会的及其它各种相关的显形或隐形的要素。谋划人是整合巨匠，是把文化和商业、知识和利润有机结合起来的人。 突破与引爆法那么：王志纲任务室作为市场化的顾问机构，与学院派及官方类似机构相比，更加强调谋划方案的可操作性和直接的市场效应。为此，任务室在工程谋划过程中，在把握总体战略

18、和通盘思索的前提下，尤其强调寻觅和设计工程市场突破点或引爆点的重要性。以保证使客户可以得到短、中、长期的报答。复合嫁接法那么：复合嫁接方法是整合思想的结果。尤其适于房地产这个横跨第二和第三产业、涉及面极广、产业拉动力宏大而惊人的特殊行业。从战略角度而言，复合嫁接能发明全新的产品、运营方式和市场，塑造全新的企业、工程笼统，加强工程和产品的吸引力，表达企业卓而非凡的竞争力，从而到达一个全新的境界。 在创新制胜时代，复合嫁接是房地产创新的重要方法，是使开发商在白热化竞争中脱颖而出和参与“巨鳄游戏必备的利器。新“木桶法那么：传统的木桶实际以为补短板是处理问题的关键。新木桶实际那么以为，市场经济是一种分

19、工协作、资源整合的经济，假设能把原有的长板做得更长，做到极致，使其成为绝对的优势，并且依此长度，到市场上去寻觅短缺的其它长板，经过优势组合，组成一个新木桶，既可解除短板的困扰，又可最大限制地发扬长板的作用，同样可以获得好的效益，。由于就企业或工程而言，有的短板是永远无法弥补的，而要其加长其长板却易如反掌，在此态势下，新木桶实际就很有效果了。 多兵种协同作战法那么：谋划不能哪一家包打天下，要处理复杂纷呈的问题，在整体战略和战略方案确定之后，需求整合利用各方面的相关资源，多“兵种协同作战是谋划胜利的保证。 动态监理法那么：谋划不是简单地制定一个方案，提交一份报告，而是要对整个工程运作过程加以动态的

20、把握，对出现的各种问题做出准确和快速的反响，捕捉稍纵即逝的时机。顾问监理就是在动态过程中发现问题、处理问题，修正调整谋划方案，整合资源的过程。车头车厢法那么： 这是关于竞争战略选择的比喻。所谓做车头，就是做行业竞争者中的领头羊。做市场的领跑者、市场领袖。从某种意义上说，并不是任何企业都可以选择做车头的。这不仅取决于企业规模、市场占有率等硬性目的，更取决于企业战略和企业指点者的目光与才干等软性目的。缺乏战略远见的企业是没法做好领跑的。所谓做车厢，就是做跟随者，跟在领跑者后面拣廉价，领跑者筚路蓝缕，开创出一条通道，跟随者就在这条道上毫不费力地快速前进。这是做车厢的益处。可以节省许多研发本钱以及市场

21、开辟费用。但它永远只能跟在他人屁股后面。战略取决于资源与才干，做车头还是车厢，只需综合分析盘存企业资源与才干之后才干决议。头啖汤法那么：喝头啖汤是擅长煲汤的广东饮食文化的特殊讲究。指喝汤要喝老火煲就的、原汁原味的第一道浓汤，才干保证其纯美与营养都先为我所得。其后二道、三道掺了水的汤，不仅味道全无，营养大减，食者还难免有所谓“拾人牙或“残羹剩水的嫌疑。比喻只需抢占先机，才干获得最大效益。故，英雄多敢为天下先。俗语所谓：先下手为强。亦竞争之一策也。鲍鱼法那么众星捧月法那么：所谓鲍鱼法那么的灵感，也于粤菜。鲍鱼者，主菜也。需求精心打理，精心炮制。只需做好了这一主菜，那么其他都属于配菜，略上一些，烘托

22、一下局面，繁华繁华即可。待客的级别与好坏，主要就从主菜表达出来。所以，鲍鱼作为主菜，真实是不能不注重的。谋划一个工程，好似做一桌宴席，首先必需求协助 客户精心炮制好这道“鲍鱼，只需市场买他这个鲍鱼的帐，他就大功告成了。一盘散沙的概念堆砌是没用的。必需突出一个主题，也就是这里所谓的鲍鱼。这鲍鱼实践就是月亮，其他的搭配就是星星了。更高的战略境界是，在众多的竞争者中将本人做成鲍鱼，以他人为配菜。由此，众星捧月，不仅逃离同质性竞争的窘境，反获烘云托月之妙。所以鲍鱼法那么也可以说是众星捧月法那么。层层剥笋法那么：笋子在成为竹子之前，是有多层外皮包裹的，剥笋时总得一层层的剔开才干剥到所需的笋心。所谓造化天

23、工，为他们提示了一种有益的谋划方法。这就是他们在谋划的时候，可以把工程战略设计得环环相扣而天衣无缝，使之逐层展开时令人有大开眼界、览之不尽、层出不穷的纵深感。也使得战略设计可以如孙子所谓无穷如天地，不绝如江河，可以相互支撑得巧妙而长久。而不是一览无余，了无伸展余地。从另一方面说，层层剥笋也可以是对工程或企业资源的一种利用方式。即从某个立足点生发开去，把藏在深处的中心资源给发掘出来。而其周围资源也因此而得到更合理的利用与整合。 一虾三吃法那么：高明的厨师可以把一种菜做出多种味道与吃法来。高明的食客更擅长把一道菜做多种享用。三吃只是中国数字里习惯的虚指而已。指对同一事物，分解开来，换一种思绪和做法

24、，能够会得到额外的收获。谋划实际中对于一个特定的工程或工程资源，显然要努力做到价值最大化利润最大化本钱最小化。这就需求对工程和资源做最正确的安排和利用。一是如何把资源用到最适宜的地方上，二是如何把资源做最正确的多层次运用。 拔萝卜法那么：拨出萝卜带出泥，这是生活里的常例。它阐明，在他努力于获取所需目的的时候，会不经意带出许多隐藏的、关联的、具有深层次意义的东西。如何有认识地发掘这些背后的奥妙，有效利用这些顺带的成果，那么显示出不同的境界。这也正是他们有别于他人的一种功力吧。剥牛皮法那么：俗话说一头牛身上剥五张皮，比喻尽最大能够发掘潜力，可以争取多元和超值效益。对于任何工程而言，在战略设计之初就应思索如何能最大限制地获取多重效益，这种对资源和成果的多层次利用法那么，正是他们一向追求的重要原那么之一。 搂柴打兔子法那么：这是农业文明社会里生活的哲理-上山搜集柴草，惊出了草中的兔子，顺便打一只，反而成了主要收获。他们的谋划人员奔走于全国各地，为各种工程出谋划策的同时，接触了大量第一手的社会经济信息和各种不同的