利川市谋道苏马荡景区林海云天休闲避暑旅游开发项目可行性研究报告

1、 利川市谋道苏马荡景区林海云天休闲避暑旅游开发项目可行性研究报告 TOC o 1-5 h z 第一章总论1一、 项目背景1二、 项目概况6三、问题与建议 1.0.第二章需求分析与建设规模11一、需求分析.1.1二、项目建设必要性及可行性 16.三、建设规模方案22.第三章场址选择26一、场址现状26.二、场址条件2.7三、建设场址比选 30.四、场址方案31第四章项目建筑方案32一、指导思想与原则 32.二、项目建设规模 34.三、产品方案37四、项目总体规划38.五、建筑方案40.六、基础设施4.4七、公共工程50.八、消防工程55.九、绿化设计5.6第五章节能节水措施57一、能耗指标分析5

2、7.二、节能措施5.8第六章环境影响评价61一、项目建设对环境的影响 6.1.二、施工期环境保护措施 62.三、营运期污染防治措施65.四、环境影响评价 66.第七章劳动安全卫生消防67一、危害因素及危害程度分析 .6.7.二、安全设施6.7三、消防措施6.8第八章组织机构与人力资源配置69一、组织机构及人员配置69.二、人力资源配置 70.第九章 项目实施进度 72一、 建设工期 72.二、 项目实施进度安排7.2.三、 项目实施进度表.7.4.第十章投资估算与资金筹措77一、 投资估算.7.7二、资金筹措方式与来源79.第十一章财务评价81一、 财务评价基础数据 .8.1.二、 服务收入支

3、出预测 8.2.三、财务评价指标 83.第十二章社会评价84一、 项目对社会的影响分析84.二、项目与所在地区互适性分析 .8.6.三、社会风险分析 86.四、社会评价结论 86.第十三章研究结论与建议87一、拟建项目总体方案 .8.7.二、 拟建方案优缺点 8.7.三、结论与建议.8.8.89附图、附表 第一章总论一、项目背景（一）项目名称：利川市谋道苏马荡景区林海云天休闲避暑旅游开发项目（二）承办单位概况1、承办单位：重庆市科友实业有限公司2、单位概况重庆市科友实业有限公司系原大众房产改制更名而成。公司集房地产开发、旅游开发、农业开发、建筑建材为一体，注册资金 2500万元。公司下辖控股建

4、筑公司、三木物业、机械公司等子公司，设行政部、财务部、企划部、工程部、 营销等部门，现有咼、中级技术职称人才 58人。公司自成立以来主要开发了红光小区、 金龙别墅小区、联合开发了小天鹅批发市场、近期开发的有时代名都、红光景苑、锦锈新城等开发项目，开发总面积近50万平方米，目前正在开发的北滨华府，总投资5亿元。公司曾被全国质量协会、全国总工会、共青团中央、全国科协评为全国优秀 质量管理单位。近年来曾多次被重庆市、万州区政府及相关部门评为先进开发企 业，质量管理优秀企业，非公有制重点企业，优秀民营企业等多项殊荣。2010年“时代名都”被评为老百姓最喜爱宜居万州热捧楼盘。公司坚持以“敬业修德、精诚合

5、作”作为企业精神；坚持以“科学发展、诚信交友”作为公司宗旨。公司将一如既往以科学、环保的开发理念，成熟的高品 质开发经验，诚实守信的经营作风，为城市建设做出更大的贡献。（三）可行性研究报告编制依据1、中华人民共和国土地管理法实施条例；2、 国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发20077号）；3、中国旅游业“十二五”发展规划纲要；4、湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5、 湖北省人民政府关于促进服务业加快发展的若干意见；6、湖北省旅游条例；7、湖北省旅游发展总体规划（2001-2020）；8、湖北省旅游业发展“十二五”规划纲要；9、中共湖北省委、湖北省人民政府关于建设鄂西生态文化

6、旅游圈的决定（鄂发200816号文）；10、 湖北省利川市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；11、湖北省利川市“十二五”旅游业发展规划；12、利川旅游业发展规划；13、 利川市谋道镇苏马荡旅游度假区控制性详细规划；14、业主提供的其它相关资料。（四）项目提出的理由与过程1、利川市基本概况利川市位于湖北省最西部，南邻潇湘、西靠蜀渝、北依三峡。清江自西向东横贯境内，平川大坝与山地丘陵镶嵌两岸，为有利之川，故名“利川”。全市平均海拔1100米，总人口 92万人，常住人口 654197人。城市建成区面积突破 13平方公里，城市人口突破15万人。在4602平方公里土地上生息繁衍着以土 家、苗族为主

7、体的18个民族。是恩施土家族苗族自治州面积最大、人口最多的 县级市。利川气候独特，资源丰富，有丰富的烟叶、草场、水能、风能、天然气、 矿产和旅游资源，素有“坝漆之乡”、“黄连之乡”、“水杉之乡”、“纯菜之乡”、 “山药之乡”、“歌舞之乡”的美誉。已探明的矿产资源有 43种，其中，天然气 储量达98.67亿立方米，石膏矿藏量144亿吨，生物礁藏量200万立方米，可 供开发的水能资源31.3万千瓦，风能资源80万千瓦。境内有一个洞一一世界 容积量最大的溶洞腾龙洞；一座寨一一目前世界上保存最完美的土家古寨鱼木 寨；一棵树被称为植物活化石的“水杉王” ；一口井全国重点文物保护 单位古建筑群落大水井；一

8、首歌一一世界 25首优秀民歌之一、并传唱全球登上 世界艺术殿堂维也纳大厅的“龙船调”的故乡。现在有蒙古族、回族、藏族、维 吾尔族、苗族、彝族、壮族、布依族、朝鲜族、满族、侗族、瑶族、白族、土家 族、哈尼族、傣族、黎族、畲族、高山族、水族、纳西族、土族、撒拉族、仡佬 族、锡伯族、阿昌族、羌族、塔吉克族、京族等民族分布。2、利川市经济社会发展背景2010年，利川市规模以上企业完成工业总产值74090万元，同比增长24.21% ;实现工业增加值25900万元，同比增长10.80% ;利润总额3150万 元，同比增长20.46% ;缴纳税金总额3245万元，同比增长38.15% ;两项资 金总额203

9、20万元，同比增长13.21% ;技改工作量8547万元，同比增长 12.75% ;产销率96.9% ;万元工业增加值综合能耗下降 4.5% ;净增规模以上 工业企业2户。同时，利川市继续实施“亿元工程”，调度的亿元企业由原来的 6家增至12家，这些亿元企业上半年完成工业总产值49552万元，同比增长66.15%，占全市规模以上工业企业总产值的66.88%，使“亿元企业”支撑作用日益明显。其中，2010年新调度的6户亿元企业（郁江水电、豹盾水泥、香连药业、凯瑞农业、林创牧业、五洲牧业）实现工业总产值18684万元，比同期9967万元增长87.46%。3、利川市旅游资源现状利川历史悠久，保存有大

10、量古遗址和名胜古迹。境内有古遗址13处、古墓葬11处、崖墓14处、古建筑13处、古石刻6处、革命遗址及革命纪念地6 处，均列为市级文物保护单位。其中：大水井古建筑群、 鱼木寨2处为国家级重 点保护单位，太平塘摩崖题刻为省级文物保护单位； 建南古代巴人崖葬遗址、谋 道谌家牌坊、南坪如膏书院、团堡石龙寺等5处为省级文物保护单位。境内自然 景观奇特秀丽，丰富多彩。位于城东北6公里处的腾龙洞，是中国目前已知的最 大的岩溶洞穴，被中外专家认定为世界特级溶洞之一，为省级风景名胜区。自 1985年开发建设以来，接待了大批中外游客。位于团堡乡境内的玉龙洞风景区 和凉雾乡境内的水莲洞公园，经当地政府开发建设，已

11、初具规模。位于谋道镇东 南的水杉古树，是目前地球上已知的最大、最古老的一棵水杉母树，树龄达500 余年，人称“水杉王”、“活化石”、“天下第一杉”。位于谋道镇北边的苏马荡， 有“森林中的伊甸园”之称，被誉为“中国最美的小地方”。位于毛坝乡东南部 的星斗山国家级自然保护区，星斗山山形如弓背，山脊似刀梁。在利川境内，山 上有十条大沟呈扇骨形展开，汇集于芭蕉溪内。山麓有三条小河蜿蜒奔流，潺潺 山泉清澈甘甜。山顶曾有明天启时所修的三邑寺一座。 传说，该山主峰隔天宫极 近，常有神仙摘星辰当灯，来往于星斗山与天宫之间，故名星斗山。以其植被区 系庞杂、起源古老、植物种类丰富著称于世，人称“华中天然植物园”，

12、为省级自然保护区，曾接待中外植物学家前往观光、考察。其中尤以腾龙洞闻名遐迩。4、利川市谋道自然地理和人文风情(1 )、自然地理、气候条件谋道位于北纬30。，地处长江南岸，海拔1500余米。气候为亚热带大陆性 季风气候，因山峦起伏，沟壑幽深，海拔高度不同，气候差异明显，为典型的山 地气候。夏无酷暑，云多雾大，日照较少，雨量充沛，空气潮湿。气候寒冷，冬 长夏短，风大雪多，易涝少旱，年平均气温 11.C，无霜期210天，年降水 量1378毫米，日照时数1518 . 9小时。苏马荡旅游区坐落于湖北省利川市西北部 318国道新老线交汇处的谋道镇 镇区东北方向，北部紧邻重庆万州，东距利川市城区 42公里，

13、西距重庆市万州 城64公里。(2 )、人文风情谋道是世界优秀民歌龙船调的发源地，境内有被称为“天下第一杉”的“活化石”水杉王；有保存完好的省级文物保护单位，被称为“土家第一山寨” 的鱼木寨；有“中国南方最大的山地草场”之称的齐跃山；有黄中土司遗址船头 寨；有白莲教遗迹女儿寨；有“一夫当关、万夫莫开”的古关隘铜锣关、南浦雄 关等。谋道文庙、禹王宫、谌家牌房，上、下支罗土司等文化底韵深厚。这里还 是著名的“水杉之乡”、“黄莲之乡”、“黄花之乡”的故乡，更有民间绝技肉连 响、打绕关等。5、本项目提出的理由与过程利川属云贵高原东北的延伸部分。气候为亚热带大陆性季风气候，因山峦起 伏，沟壑幽深，海拔高度

14、不同，气候差异明显，为典型的山地气候。夏无酷暑， 冬季无严寒，云多雾大，日照较少，雨量充沛，空气潮湿。山奇水秀，是一个 最适合人类居住、休闲避暑、休闲娱乐、养生等的好地方。谋道苏马荡气候四季分明，冬无严寒、夏无酷暑，年平均气温18 C左右,是盛夏“绝无仅有”的天然空调。据了解，苏马荡风景区万余亩的森林基本上处 于次原始森林状态，植被保持了多样性，千年杜鹃、满山红叶、天然园林、植物 奇观独具特色。景区内有着石英沙地貌所特有的优质矿泉水，苏马神水、凤凰泉在当地闻名遐迩。本项目主要依靠利川市优越的自然地理、 区位优势、独特的气候条件、当地 民俗风情以及充足的旅游客源和庞大的旅游市场，同时结合利川市苏

15、马荡丰富的自然旅游资源和土家族自然文化遗产地以及历史文化底蕴，并以谋道苏马荡景区旅游总体规划为基础，拟实施打造以“休闲避暑度假”为主线，突出避暑和养生 文化旅游品牌，规划为休闲广场体验区、山地公园游览区、养生文化体验区、避 暑度假休闲宜居区、高档别墅区、滨湖游乐园区、高档酒店及会所接待区、老年 养生园等功能分区为主的林海云天休闲避暑旅游开发格局。综合考虑以上背景，提出了建设利川市谋道苏马荡景区林海云天休闲避暑旅 游开发项目。二、项目概况（一）拟建地点：湖北省利川市谋道苏马荡景区（二）建设规模和目标本项目用地1000亩，其中规划建设用地79.8亩，房屋总建筑面积199800 平方米。拟实施谋道苏

16、马荡景区综合开发，包含多层度假公寓，独立别墅，连排 别墅，度假宾馆，老年活动中心，广场，观景台，游泳池，儿童游乐场等和配套 建设景区道路、绿化等附属设施工程以及设施设备购置。（三）主要建设条件1、区位与交通条件老鹰岩避暑度假区位于湖北省利川市西北部 318国道新老线交汇处的谋道 镇镇区东北方向，北部紧邻重庆万州，东距利川市城区 42公里，西距重庆市万 州城64公里。2、自然气候特征谋道镇位于北纬30。，地处长江南岸，海拔1500余米。气候为亚热带大 陆性季风气候，因山峦起伏，沟壑幽深，海拔高度不同，气候差异明显，为典型 的山地气候。夏无酷暑，云多雾大，日照较少，雨量充沛，空气潮湿。气候寒冷，

17、冬长夏短，风大雪多，易涝少旱，年平均气温11 .C，无霜期210天，年降水量1378毫米，日照时数1518 . 9小时。主要灾害性气候有：低温连阴雨、 干旱、暴雨洪涝、大风冰雹等。3、历史文化谋道镇曾属四川省万县管辖，后划归湖北利川管辖。该镇是湖北省25个重点口子镇之一和“百镇千村”建设重点镇、恩施州十佳明星集镇、利川市6大重 镇之一。谋道镇凭借厚重的历史文化和独特的民族风情，以魅力指数二比一胜过西递宏村，获得2005年CCTV评选的“中国传统习俗名镇”荣誉，这是恩施州 也是湖北省在此次活动中唯一获此荣誉的小镇。2008年7月，他又被确定为“湖 北省旅游名镇创建试点镇”。4、自然生态资源谋道山

18、青水秀、鸟语花香，境内自然景观繁多：乌龟石、扑地狮子、苏马荡、 麒麟峰、老虎山天然园林等不胜枚举。吊脚楼规模宏大，植被处于次原始森林状态并且保持了其植物的多样性。项目地处长江南岸，一边是纵横奇美的磁洞沟峡谷，一边是一望无际的苍茫 林海，一边是南方最大的草原齐岳山。麒麟峰、乌龟石、蛇山、罗汉山等美丽如 画的景致，宛如多情的少女让人流连。红豆杉、水红树等各种特色植物以及小桥、 流水、鸟鸣，把景区编织成魅力无比的一首诗、 一幅画、一首歌，让人吟度不尽! 景区森林密布、气候凉爽、宁静自然，风情独特，保留着土家族原生态特色，大 自然赋予她原始、自然、纯朴和美丽，是人们休闲、度假、纳凉的绝佳去处。景区至今

19、仍保持着我国最具原始生态特色的土家族村落，大自然惠予独特的原始、自然、古朴、奇特和美丽，以其“古、秀、雄、奇、幽”成为天地间灵性 山水的绿色生态家园，成为天地间最为厚待生命的温床，堪称森林中的伊甸园。5、基础设施条件（1 ）、水电气项目地水电气均由谋道镇市政设施供应，能满足项目建成后运营的水电气需 求。（2 ）、排水根据谋道镇苏马荡旅游度假区控制性详细规划，景区生活污水经处理符 合污水排入城市下水道水质标准（CJ 3082 ）的规定统一排入谋道镇污水处 理厂处理。（3 ）、通讯谋道镇以具有完善的固定电话和移动通讯设施，能满足项目的需求。（四）项目投入总资金及效益情况1、项目总投资项目总投资51

20、350万元。其中建筑工程费36746.8万元，设备购置及安装 费2000万元，工程建设其它费用 8660.6万元，预备费3792.6万元，铺底流 动资金150万元。2、资金筹措资金全额由业主自筹51350万元。3、项目效益本项目为旅游项目，旅游产业包括食、住、行、游、购、娱等要素，关联到 许多行业。本项目收入来源主要为公寓销售、餐饮、住宿、游乐等，项目建成后 年接待游客10万人次，人均消费700元，年增加营业收入7000万元，正常年 份可实现营业税金及附加364万元，利润3119.8万元，投资收益率8.7%，项 目投资回收期9.8年，项目投资财务净现值5423.8万元，项目投资财务内部收 益率

21、10.6%。（五）主要技术经济指标主要技术经济一览表序号指标名称单位指标备注本项目规划用地1000亩，其中建设用地-一一建设规模79.8亩，修建房屋总建筑面积199800平方米。二二二项目建设地点湖北省利川市谋道苏马荡景区总投资万元51350.01其中：土建工程费万元36746.82设备购置及安装费万元2000.03工程建设其它费用万元8660.64基本预备费万元3792.65铺底流动资金万元150.0四融资方案万元51350.01业主自筹万元51350.0五经济效益1营业收入万元7000.0正常年份2补贴收入万元0.03总成本费用万元3516.2正常年份4营业税金及附加万元364.0正常年份

22、5利润总额万元3119.8正常年份6所得税万元175.0正常年份7投资利润率%7.8%正常年份8项目投资回收期年9.8息税前9项目投资财务净现值万元5423.8息税前10项目投资财务内部收益率%10.6%息税前三、问题与建议本项目建设符合湖北省和利川市旅游业发展总体规划以及利川市国民经济 和社会发展“十二五”规划纲要，是实现利川市旅游经济远期规划发展、建设旅 游强市和现代服务业发展的需要，项目建成可以进一步提升利川市的旅游接待能 力和旅游休闲品质，是改善利川市投资环境和提升招商引资能力和水平的重要举措。同时，项目的建设对利川市苏马荡旅游区建设成为集国家4A级旅游景区、国家生态旅游示范区；土家族

23、自然文化遗产地、国内一流文化养生旅游圣地；宜 居宜游的休闲生活示范地、国内知名的健康旅游度假地为于一体的鄂西民族风情 旅游目的地以及利川市经济社会发展和利川市巩固创建中国优秀旅游城市成果， 打造实力利川、活力利川、魅力利川均具有明显的推动作用和重大的现实意义。 项目社会效益和经济效益显著。项目规划布局、功能设置及建设规模上是适宜的； 工程建设技术保障，环境 影响度小，组织措施得力，项目建设条件成熟。项目业主实力雄厚，有能力实施、 建设好本项目。该项目的建设是必要的，也是可行的。建议政府有关部门批准、并予以支持， 促使本项目早日实施。第二章需求分析与建设规模一、需求分析（一）旅游需求态势分析1、

24、国内旅游市场需求旺盛据世界旅游组织预测，2020年我国不仅将成为世界第一大旅游目的地，并将 成为世界主要旅游客源国。随着国内居民收入提高和闲暇时间的大幅度增加， 国 内居民的国内旅游、短程旅游乃至出境旅游的需求大大增加。依托“十一” 、春 节长假及其他节假日，为城市居民提供了休闲度假的客观条件。湖北省和重庆市 的统计数据也表明，省、直辖市内公民近郊游的发展势头迅猛。2、生态旅游和休闲度假正在成为时尚随着社会文明的进步和可持续发展观念有增强， 旅游产品的结构正在发生变 化，传统的观光型产品正在向观光+休闲度假型产品转变。社会大众，尤其是城 市居民更倾向到大自然中去参加休闲型的生态旅游活动。在我国

25、，休闲度假旅游市场正在兴起，尤其是大中城市周边特色显著的绿色旅游地， 更是人们出游首选 之地。2001年，湖北省委、省政府提出湖北经济社会发展战略的“三个基地， 一个后花园”的构想，意义重大深远。其中，“一个后花园”就是湖北要充当沿海地区和中心城市旅游休闲的“后花园”。3、养生保健游渐成为旅游的热点随着社会的发展与进步，人类的需求已超出了基本需要的范畴， 对健康、安 全和长寿的渴望更加迫切。然而人口的剧增、环境污染加剧和劳动强度的加大对 人的健康乃至生命威胁也在加大。据研究全国有70%的人口处于亚健康状态。因此，保健旅游渐成为旅游的热点。（二）旅游客源市场定位与营销根据苏马荡旅游区的资源条件、

26、交通区位，充分考虑今后旅游业及客源市场 的发展态势，确定其客源市场开发的空间定位是：一级客源市场（核心市场）：以重庆市、武汉市和万州区城市为一级市场。武汉市是湖北省省会城市，是全省经济最发达、旅游支付能力强且出游意识 最浓和出游率最高的地区。重庆作为四大直辖市之一，其经济发展比较迅猛，加上其紧邻利川市，也是 苏马荡旅游区重要的客源市场。二级客源市场（发展市场）：以湖北省及其周边四川省、陕西省、湖南省、江 西省、贵州省、甘肃省、广东省的大中城市为主。重点是以成都市、西安市和以 广州为中心的珠江三角洲、以上海为中心的长江三角洲。长三角”与“珠三角” 是我国经济最发达、旅游支付能力强且出游意识最浓和

27、出游率最高的地区。三级客源市场（机会市场）：国内其他地区。重点是以京津唐为中心的环渤海 湾地区。（三）游客人次预测游客人次预测主要基于苏马荡旅游发展的现状和趋势、 我国旅游需求态势以 及同类旅游区旅游开发的成功经验制定。根据经验估算， 2015年苏马荡旅游区 接待旅游者人数达到10万人次左右，到2025年苏马荡旅游区年接待旅游者人 数达到35万人次。（四）项目SWOT分析1、优势（Strength ）分析（1 ）、风景区区位优势明显，交通便捷。距利川市仅 30公里，距重庆万州 港80公里，318国道从景区穿过。恩施通往武汉的火车也于 2010年年底通车， 从武汉到达恩施只需7个小时。（2）、作

28、为周边海拔相对较高的地势，夏季气温凉爽。海拔 1500余米，年 平均气温11 .C,是重庆、武汉两大火炉夏季最为理想的生下避暑之地。（3）、当地历史文化底蕴深厚，自然景点类型丰富。周边有鱼木寨、齐岳山、 水杉王等湖北甚至全国著名景点。 每年5月初，风景区内杜鹃花盛开的时候，漫 山红遍，姹紫嫣红。这里还有全国罕见的紫色杜鹃花。（4、恩施州是湖北省唯一纳入西部大开发范围的地区。（5）、湖北“鄂西生态文化旅游圈”已经形成并逐步走向成熟。州委、州政府提出”旅游兴州”战略，目标定位是把恩施州建成中国健康旅游基地与旅游目 的地。（6）、2011年，湖北省率先启动武陵山少数民族经济社会发展试验区建设， 范围

29、包括恩施州的8个县市和宜昌市的长阳、五峰二个自治县。2、劣势（Weakness ）分析（1 ）、海拔高，气温低，冬季路面结冰，路况较差。（2 ）、旅游基础设施相对滞后、不完善，沿路乱搭乱建现象比较严重。（3）、周边景区优势资源突出，项目竞争优势不突出。（4）、项目突出资源受季节气候影响较大。（5）、风景区内较多景点不通道路，游客难以到达。（6 ）、旅游投入不大，旅游人才缺乏。3、机遇（Opportunity ）分析（1） 、当地政府高度重视苏马荡旅游区的开发建设。苏马荡旅游区被列为重 点整治提升开发区域。（2）、湖北省为打造鄂西旅游圈，激活鄂西地区生态、文化、民俗等资源优 纵破解交通、通讯、体

30、制、机制等瓶颈障碍，使其成为国内外知名的旅游目的 地，规划投资1000亿元以上。（3）、养生理念更多深入民心，越来越被广大的国人认可与推崇。4、挑战（Threats、分析（1 ）、周边同类型风景区对项目开发的挑战。（2）、基础设施前期投资额高。（3 ）、旅游开发与生态环境保护的协调。（五）产业关联度分析旅游属于劳动密集性行业，可以直接增加就业岗位，同时带动、交通运输业、 建筑、服务业、娱乐文化、餐饮、住宿等相关产业的发展。根据产业关联的乘数 效应，参考劳动密集性行业平均水平，劳动密集性行业每实现增加值1元能够带 动相关产业实现工业增加值3元；每创造1个就业岗位，就将直接产生3-5个 关联就业机

31、会，间接产生10个就业机会。因此，本项目的建设，可以发展优势 旅游特色产业，壮大经济总量，扩大就业，增加地方财政收入，促进区域经济的 发展。、项目建设必要性及可行性（一）必要性1、项目建设是利川市经济社会实现跨越式发展的需要“十二五”开局之年，利川市出口创汇实现253.2万美元，同比增长216.3% ； 2011年，利川市共接待游客近17万人，实现旅游综合收入6438.24万元，游 客人数和旅游收入分别同比大幅增长。在“十二五”开启之际，利川市在产业发 展上迎来了“开门红”。利川市科学谋划十二五发展蓝图，作出了决战十二五，加快建设中等规 模城市，打响“全国优秀旅游城市”品牌，积极主动融入长江经

32、济带、湖北武陵 山试验区建设的战略部署，同时明确了今年经济发展主要指标，确保十二五开好局，起好步。利川市今年经济发展主要指标是：国民生产总值增长15%以上，规模企业增加值增长28%以上，全社会固定资产投资增长 25%以上，社会 消费品零售总额增长20%以上，地方一般预算收入增长 20%以上，外贸出口增 长20%以上，城镇居民人均可支配收入增长 12.5%以上，农民人均纯收入增 12.5%以上。努力开创新局面为实现经济发展主要目标，利川市着重围绕推进三大战略， 发展“三特”经济，打造“三力”利川的发展思路，坚持以城市经济发展引领市 域经济发展，以旅游业带动一、二、三产业共同发展，突出特色农业、新

33、型工业、 生态文化旅游业、城市建设、交通建设五大重点。未来三至五年，利川市旅游经济发展的主要预期目标是：将利川建设成为“鄂 西生态文化旅游圈”最富特色的核心板块和全国知名旅游目的地， 力争旅游经济年均增长30%以上，旅游总收入达到全市生产总值的 20%，把利川建设成为生态宜居的全国知名旅游城市。本项目的建设，是利川市着重围绕推进三大战略，发展“三特”经济，打造 “三力”利川的发展思路的具体内容，是坚持以城市经济发展引领市域经济发展， 以旅游业带动一、二、三产业共同发展，突出特色农业、新型工业、生态文化旅 游业、城市建设、交通建设五大重点的具体举措。项目的建设，有力的带动了利 川市旅游经济的快速

34、持续健康发展，是实现以旅游业带动一、二、三产业共同发 展的重要基石。同时，对实现利川市经济社会又好又快和跨越式发展奠定了坚实 的基础和提供了强有力的保证。2、项目建设是利川市旅游业发展的需要改变利川旅游后进状态，就要敢于创新，出奇制胜，充分利用后发优势，使 利川旅游业实现跨越式的发展。首先要树立并强化大旅游意识。旅游不是一个孤 立的产业，它关系到食、住、行、游、购、娱、康、教各个方面，是全社会的事， 需要依靠社会大环境来支撑旅游业。 需要进一步解放思想，确立与市场经济体制 相适应的新观念，主要是市场观念、需求观念、创新观念和效益观念。其次，要 明确旅游业在利川国民经济中的大产业地位。 从利川产

35、业结构调整战略高度来认 识旅游作为一个先导产业的重要性。 旅游业能带动第三产业发展，促进传统的第 一、第二产业的发展和升级。充分利用旅游业所具有的关联辐射功能， 调整产业 结构，形成合理的发展格局，促进国民经济的良性循环。全面认识旅游业在促进 利川对外开放和招商引资方面的独特作用，把旅游业作为利川改革开放的一个窗 口，让世界了解利川，使利川走向世界。旅游引来人流、物流、信息流、资金流、 技术流，促进改革开放的深入，促使人们更新观念，也为招商引资、开放搞活创 造较好的外部环境。再次，要强化大市场观念，营造利川独特而富有魅力的旅游 新形象本项目的建设，依托利川市现有旅游资源的多样性和独特性， 打造

36、以“休闲 避暑度假”为主线，突出避暑和养生文化旅游品牌，规划为休闲广场体验区、山 地公园游览区、养生文化体验区、避暑度假休闲宜居区、高档别墅区、滨湖游乐 园区、高档酒店及会所接待区、老年养生园等八大功能分区，通过项目的建设有 力的促进了利川市旅游业的快速发展。3、是利川市巩固创建中国优秀旅游城市成果，打造实力利川、活力利川、 魅力利川的重要举措近年来，利川提出推进工业兴市、旅游强市、项目利市，发展特色农业、特 色工业、特色旅游业，打造实力利川、活力利川、魅力利川的发展思路。坚持以 城市经济引领市域经济发展，以旅游业带动一、二、三产业共同发展。着力打造旅游精品。加快打造核心景区，将腾龙洞景区建设

37、作为全市旅游龙 头产业来培植，打造5A景区，将其打造成为国家乃至世界级精品。将福宝山生 态旅游开发作为重点招商项目，建设成生态旅游景点；加快大水井景点建设，在 开发过程中实现更好的保护；加快齐岳山配套设施建设，将齐岳山打造成健康休 闲之地；加强鱼木寨基础设施建设，加快开发利用进程；在旅游线路的设计上下 功夫，科学规划一日游、两日游、三日游精品旅游线路，全面带动旅游消费市场。着力改善旅游设施水平。完成城市发展战略定位研究，开设城市发展战略研 究论坛，完成重点区域的控制性详细规划和专项性规划修编。 加快城市建设步伐， 着力加强旅游基础设施建设，完善城市功能，拓展城市骨架；充分发挥城市综合 执法局的

38、职能，加强城市管理着力培育完善旅游产业体系。加大培育力度，形成完整配套的旅游产业链, 力争建成五星级饭店1家、四星级饭店2家、三星级饭店3家；加强旅行社建 设，力争建成国内旅行社15家、国际旅游社2家；创建一批星级宾馆、绿色旅 游饭店和具有地方民族特色的餐饮点。着力拓展旅游市场。宣传促销是加速旅游业发展的助推器，加快形成“政府 主导、企业为主、市场动作”的宣传促销机制。加强与周边旅游影区的合作，消 除壁垒，实现“资源共享、优势互补、客源互送、市场共赢” 。本项目建设是利川市巩固创建中国优秀旅游城市成果，打造实力利川、活力利川、魅力利川的重要举措和核心内容， 项目建成后，丰富了利川市旅游的形态

39、和模式，壮大了利川市的旅游市场和规模、格局，提升了利川旅游的品质，为推 动打造实力利川、活力利川、魅力利川具有十分重要的意义。4、是利川建成鄂西生态文化旅游圈的核心板块、湖北旅游集散中心、全国 知名的旅游目的地的需要2008年11月，湖北省委、省政府作出重大战略决策，在着力开展国家批 准的鄂东地区“武汉城市圈”两型社会建设的同时，运用后现代理念，激活鄂西 地区丰富的生态、文化等资源优势，破解交通、体制、机制等瓶颈障碍，协调组 织建设“鄂西生态文化旅游圈”，使其成为国内著名、国际知名的旅游目的地， 以推进鄂西地区经济社会更好更快地发展。利川市委、市政府立足资源优势，确定把旅游产业作为优先发展的支

40、柱产业 予以培植，认真实施“旅游强市”战略，坚持“围绕大生态，培育大产业，开发 大市场，发展大旅游”，抢抓“鄂西生态文化旅游圈”建设机遇，努力把利川建 成全国知名旅游目的地。在工作思路上，坚持“四好两快”。“四好”即进一步明确好发展思路，准确把握旅游经济发展定位；配置好旅游产业要素，同步发展吃、 住、行、游、购、娱相关产业；培植好旅游品牌，增强以腾龙洞为重点景区的旅 游核心竞争力；营造好发展环境，切实改善与旅游产业相关的文化、 生态和治安 环境。“两快”即加快核心景区建设步伐，加快相关景区规划和招商力度，让景 区尽早“串线成珠”。利川市着力于景区开发、要素配套建设、行业管理和宣传推介，各项工作

41、快 速推进，旅游发展良好。客源市场有新拓展，旅游收入有新增长，旅游事业有新 突破，旅游形象有新提升。本项目建设是利川建成鄂西生态文化旅游圈的核心板 块、湖北旅游集散中心、全国知名的旅游目的地的重要内容，依托湖北省委、省 政府建设“鄂西生态文化旅游圈”的重大机遇，大力实施相关景区开发建设。通 过项目的建设，强有力的推进了利川建成鄂西生态文化旅游圈的核心板块、湖北旅游集散中心、全国知名旅游目的地的进度，具有十分重大的现实意义。综上，本项目的实施是非常有必要的。（二）可行性1、利川市委、市政府高度重视利川市委、市政府高度重视旅游业的发展，并制定了利川市旅游发展总体 规划。其中明确指出：利川市立足资源

42、优势，确定把旅游产业作为优先发展的支 柱产业予以培植，认真实施“旅游强市”战略，坚持“围绕大生态，培育大产业， 开发大市场，发展大旅游”。以腾龙洞景区为龙头，以龙船水乡、玉龙洞、朝阳 洞为主的洞旅游景点；以齐岳山为龙头，以佛宝山、清江源、甘溪山、石板岭为 主的高山避暑休闲旅游景点；以大水井、鱼木寨为龙头，以七孔子崖墓、太平塘 为主的民族文化旅游景点的三大板块特色旅游集群精品线路。旅游产业体系逐步 完善，全市开发接待游客的景区达到 13个。本项目的建设顺应利川市旅游发展 的总体规划，为本项目的建设创造了良好的外部环境条件。2、良好的政策支持2009年11月，国务院出台加快旅游业发展的意见，明确提

43、出要“把旅 游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”，确定了旅游业在国民经济发展中的重要地位。同时，国务院又相继批复了关于深入实施西部大开发的若干意见等，都为恩施旅游业发展提供了区域宏观决策， 为利川市谋道苏马荡旅游发展指明了方向。3、优越的地理位置和交通条件利川市苏马荡旅游区坐落于湖北省利川市西北部 318国道新老线交汇处的 谋道镇镇区东北方向，北部紧邻重庆万州，东距利川市城区 42公里，西距重庆 市万州城64公里。4、自然资源特色鲜明谋道崖壁风光、百里杜鹃长廊、土家老寨相互组成苏马荡“巴国蓬莱”的自然景观，其中土家老寨作为风景区内人文景点散落镶嵌在整个用地内。 长

44、约几 公里的崖壁风光，其中有长度约 1公里左右的岩街。整个苏马荡旅游区在 5月 份是漫山遍野的杜鹃花，五彩缤纷，姹紫嫣红。5、自然气候特征舒适宜人谋道位于北纬30。，地处长江南岸，海拔1500余米。气候为亚热带大陆性 季风气候，因山峦起伏，沟壑幽深，海拔高度不同，气候差异明显，为典型的山 地气候。夏无酷暑，云多雾大，日照较少，雨量充沛，空气潮湿。气候寒冷，冬 长夏短，风大雪多，易涝少旱，年平均气温11.C，无霜期210天，年降水 量1378毫米，日照时数1518 . 9小时。6、充足的旅游客源2011年，利川市共接待游客近17万人，实现旅游综合收6438.24万元， 游客人数和旅游收入分别同比

45、大幅增长。 在十二五开启之际，利川市在旅游产 业发展上迎来了 开门红。利川市委、市政府规划近期目标到2015年，苏马荡旅游区年接待旅游者人 数达到10万人次；规划中期目标到2020年，苏马荡旅游区年接待旅游者人数 达到25万人次；规划远期目标到2025年，苏马荡旅游区年接待旅游者人数达 到35万人次。因此，本项目的实施是可行的。三、建设规模方案本项目用地1000亩，项目建设用地79.8亩，总建筑面积199800平方米。 本项目由入口广场区、多层度假公寓区、连排别墅区、独立别墅区、休闲娱乐区 5个功能区组成。方案总体规划通过入口广场考虑了度假区人流的集散空间，又结合入口装 饰、绿地及水系，形成景

46、区的入口广场景观。部分建筑底层用作旅游特色商场、超市、土家族特色商店、土家族特色餐馆 等具有土家族特色的商业场所，度假公寓区形成一条集观赏、消费的土家族特色 旅游街。本项目充分利用山坳中小溪，结合道路进行整治，形成宽窄不一的水面效果， 景区主要道路行车道宽度 6m，支路行车道路宽4m。在本项目布置林下种植及养殖。（一）建设规模1、建设用地（1 ）项目用地1000亩；（2）建设用地79.8亩，其中拟新征土地59.32亩。2、总建筑面积199800平方米。（二）主要建设内容本项目建设内容为，根据谋道镇旅游发展总体规划及谋道镇苏马荡旅 游度假区控制性详细规划，在谋道镇老鹰岩避暑度假区内配套建设景区基

47、础设 施、游乐设施、独立别墅、连排别墅、多层度假公寓、度假酒店等1、主要建筑物主要建筑物一览表序号建筑物名称单位建筑单体幢数建筑物占地面积层数建筑面积占地面积建筑面积1多层度假公寓m28719888.2119329.21.1一期m2228.661371.60358001.048006.01.2二期m2228.661371.60204572.027432.01.3三期m2228.661371.6327315.243891.202独立别墅m2464600.013800.02.1一期m21003300.00151500.04500.02.2二期m21003300.00161600.04800.02.

48、3三期m21003300.00151500.04500.03度假宾馆m221650.014850.03.1一期m282597425.001825.07425.03.2二期m282597425.001825.07425.04连排别墅m24012560.050240.04.1二期m231441256.00206280.025120.04.2三期m231441256.00206280.025120.05老年活动中心m25.1二期m2790.621581.201790.61581.2合计m217639488.81998002、建筑物分类主要建筑物分类情况表序建筑物类别单建筑单体幢建筑物幢/号位占地面积

49、层数建筑面积数占地面积建筑面积套/间4600.01独立别墅m21003300.0046013800.00461256.012560.2连排别墅m231440400050240.001601371.619888.119329.22083多层度假公寓m2228.6608720087425.01650.04度假宾馆m2825902014850.00256老年活动中心1581.25（公寓）m2790.6201790.601581.2039488.合计m280199800谋道镇地处鄂西南边陲，扼鄂西渝东咽喉，素有“东据荆楚，西控巴蜀”之 说，318国道、宜万铁路纵贯全境，历为兵家商贾必争之地。古称“磨刀

50、溪”，为晋代南浦县遗址，距今已有1700余年历史。全镇国土总面积336平方公里, 辖56个村564个村民小组，乡村总户数17560户，总人口 7.1万。民国四川 总督赵尔丰曾为磨刀溪关庙题“大丈夫磨刀垂宇宙，士君子谋道贯古今”楹联一 幅。尚武可轻，修文该重，“谋道”因此而得名。2、地理位置老鹰岩避暑度假区位于湖北省利川市西北部 318国道新老线交汇处的谋道 镇镇区东北方向，北部紧邻重庆万州，东距利川市城区 42公里，西距重庆市万 州城64公里。（二）场址土地权属类别及占地面积1、场址土地权属本项目拟选场址场址土地权属为农村集体土地。2、项目占地面积本项目占面积1000亩，建设用地79.8亩。（

51、三）项目现有场址利用情况目前，老鹰岩避暑度假区尚未开发利用。二、场址条件（一）地形地貌谋道山青水秀、鸟语花香，境内自然景观繁多：乌龟石、扑地狮子、苏马荡、 麒麟峰、老虎山天然园林等不胜枚举。吊脚楼规模宏大，植被处于次原始森林状态并且保持了其植物的多样性。项目地处长江南岸，一边是纵横奇美的磁洞沟峡谷，一边是一望无际的苍茫 林海，一边是南方最大的草原齐岳山。麒麟峰、乌龟石、蛇山、罗汉山等美丽如 画的景致，宛如多情的少女让人流连。红豆杉、水红树等各种特色植物以及小桥、 流水、鸟鸣，把景区编织成魅力无比的一首诗、 一幅画、一首歌，让人吟度不尽！ 景区森林密布、气候凉爽、宁静自然，风情独特，保留着土家族

52、原生态特色，大 自然赋予她原始、自然、纯朴和美丽，是人们休闲、度假、纳凉的绝佳去处。（二）工程地质与水文地质条件1、工程地质该场地工程地质稳定，历史上未发生过滑坡、岩崩等自然灾害。2、水文谋道镇位于北纬30。，地处长江南岸，海拔1500余米。气候为亚热带大 陆性季风气候，因山峦起伏，沟壑幽深，海拔高度不同，气候差异明显，为典型 的山地气候。夏无酷暑，云多雾大，日照较少，雨量充沛，空气潮湿。气候寒冷, 冬长夏短，风大雪多，易涝少旱，年平均气温11 .C，无霜期210天，年降水量1378毫米，日照时数1518 . 9小时。主要灾害性气候有：低温连阴雨、 干旱、暴雨洪涝、大风冰雹等。（三）环境条件拟

53、建项目景区至今仍保持着我国最具原始生态特色的土家族村落，大自然惠予独特的原始、自然、古朴、奇特和美丽，以其“古、秀、雄、奇、幽”成为天 地间灵性山水的绿色生态家园，成为天地间最为厚待生命的温床， 堪称森林中的 伊甸园。（四）区域性规划根据谋道镇旅游发展总体规划、谋道镇苏马荡旅游度假区控制性详细规 划的要求，本项目建设符合上述规划要求。（五）交通条件老鹰岩避暑度假区位于湖北省利川市西北部 318国道新老线交汇处的谋道 镇镇区东北方向，北部紧邻重庆万州，东距利川市城区 42公里，西距重庆市万 州城64公里。（六）社会环境条件谋道镇曾属四川省万县管辖，后划归湖北利川管辖。该镇是湖北省25个重点口子镇

54、之一和“百镇千村”建设重点镇、恩施州十佳明星集镇、利川市6大重 镇之一。谋道镇凭借厚重的历史文化和独特的民族风情，以魅力指数二比一胜过西递宏村，获得2005年CCTV评选的“中国传统习俗名镇”荣誉，这是恩施州 也是湖北省在此次活动中唯一获此荣誉的小镇。2008年7月，他又被确定为“湖 北省旅游名镇创建试点镇”。（七）项目建设的法规依据1、风景名胜区规划规范2、旅游发展规划管理办法（国家旅游局）3、旅游规划通则（国家旅游局）4、 旅游区（点）质量等级评定与划分标准（GB/T17775 2003）5、森林公园总体设计规范（LY/T5132 95）6、湖北省旅游管理条例7、湖北省旅游发展总体规划（2

55、001-2020 ）8、谋道镇旅游发展总体规划9、谋道镇苏马荡旅游度假区控制性详细规划（八）公共设施条件项目地水电气均由谋道镇市政设施供应，能满足项目建成后运营的水电气需 求。（九）征地拆迁条件项目建设场址内无大型建筑物及集中居住区建筑，在当地政府协调工作下，征地及拆迁能得以顺利进行。（十）施工条件建设场地已具备入场建设施工条件， 道路交通、供电、通讯均能满足施工要 求。三、建设场址比选本项目地址根据谋道镇旅游发展总体规划、谋道镇苏马荡旅游度假区控 制性详细规划要求选择，属于利川市、谋道镇旅游开发重点支持的项目，建筑 条件和投资条件优越，符合本项目建设要求。（一）拟选方案本项目建设地址的选择，

56、拟选定有两个方案：方案一：位于谋道镇中心地带更新村三组（与家属饭店相邻）；方案二：位于谋道镇苏马荡景区腹心地带民生村老鹰岩。（二）建设地址方案比选1、万案一谋道镇民生村老鹰岩地处苏马荡旅游景区腹心地带，与谋道镇中心相距约3 公里，该处地势较为平坦起伏不大，地域纵深狭长、视野好，景区大道横贯东西， 水、电、气等基础设施正加紧建设，森林植被覆盖完好（大多为荒地和坡地） ， 地块内旅游景点星罗棋布，适宜建设大型旅游地产项目。2、方案二谋道镇更新村三组地处谋道镇中心北侧（与家属饭店相邻），该处地势较平 坦、交通便利、水源较好、购物进出方便等优势；但该处森林植被稀疏（并有部 分民房）、地域较狭小不适宜建

57、设规模较大的项目。综合以上两个方案比选，本项目拟选择谋道镇民生村老鹰岩为本项目建设地 址。四、场址方案本项目充分利用场地地形、落差，保护和利用现有绿化及林地，沿地形布置 项目建筑物，地理位置图见下图。项目场址地理位置示意图苏马荡度假旅游区旺第四章项目建筑方案、指导思想与原则（一）执行标准规范1、旅游景区质量等级的划分与评定(修订)(GB-T17775 2003 )2、 旅游景区质量等级评定管理办法(国家旅游局局令第23号)3、森林公园总体设计规范(LY/T5132 95)4、公共建筑节能设计标准(GB50189-2005 )5、建筑设计防火规范(GB50016-2006 )6、建筑给水排水设计

58、规范(GB50015-2003 )7、室外排水设计规范(GB50014-2006 )8、给水排水工程结构设计规范(GB50069-2002 )9、建筑抗震设计规范(GB50011-2001 )(2008年版)10、 建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001 )11、老年人住宅设计规范(JGJ122-1999)12、 污水排入城市下水道水质标准(CJ3082-1999)13、民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)(JGJ26 95)14、中华人民共和国森林法15、森林防火条例(二)基本原则1、保护先行的开发原则。旅游资源是大自然和人类留给我们最宝贵的遗产，一般都具有较高的科学价值、

59、美学价值、历史文化价值等，但同时这些资源又都具有脆弱性，易遭到破坏, 破坏后无法恢复的不可逆性。因此，在景区规划设计时首先考虑的是各种资源的 保护措施，保证在不影响其长存性的基础进行合理的开发，如果发现旅游资源的开发会遭到破坏应坚决的停止开发。2、突出景观的特色和个性的原则旅游景区品位的高低、品牌的影响大小直接决定于旅游资源（景观）的非凡 价值，而价值的高低就是景观是否有特色，人无我有，人有我优，人优我特，并 形成自己的个性特色，景观的特色是旅游资源吸引力的根本所在。3、体现自然美与人工美的和谐统一和谐生美是景区规划设计的核心，景区中的旅游资源各具特色、各不相同，单一的组合会使景观景点显得单调

60、、 无生气，产生审美疲劳。在景观规划设计中 应做到自然美与人工美的和谐统一。在自然景观为主的景点中要做到将人工设施 有机的融入到自然中，因势、得体，体现“虽由人作，宛自天然”，如深山藏古寺如何藏而不露，和周围环境协调。4、维护生态平衡自然生态环境是旅游资源存在的基础，“皮之不存，毛将焉附”，没有良好的 生态环境就没有良好的自然风景和较高的旅游价值。 景区规划应该能够提供优美 的风景、茂密的森林、清新的空气、清洁的水体、和煦的阳光、湛蓝的天空、幽 幽的鸟鸣等，让游客有一个适宜的环境。5、运用整体性原则，让景区的自然、社会、经济效益达到最完美的统一。旅游业已成为当今世界最具活力的庞大的产业活动和人