城中村改造项目建设可行性研究报告

1、第 10页共 页第 10页共 页一、报告编制目的、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所 处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的 规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方 式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、开封市规划局规划方案；2、国家建设部及开封市颁布的与房地产相关法律与政策；（汴3、开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见政 2007 52 号）4、现场勘察和实地调研所得资料。5、开封

2、日报社地产事业部提供的资料南柴屯城中村改造项目的可行性研究报告内容提要项目地址:开封市南柴屯项目性质：城中村改造项目名称：南城盛世（暂定）项目目标：将南柴屯改造为集居住、购物、休闲、娱乐、教育为一体的既能享受现代都市文明，又能享受生态自然生活的人文生态生活园区本文通过对南柴屯区域1000亩地块的开发经营环境的市场调查 分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据南柴屯人文生态区 域当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营 策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、 财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积8

3、0万平方米，项目总投资18.77亿元。经测算项目实现利税 25 %，因此项目在经济上具有较强的可行 性。关键字南柴屯 城中村改造 人文生态区域内容提要第一部分开封市区域特征 TOC o 1-5 h z 一、基本概况 8二、自然条件 91、地理环境 92、自然资源 113、人口分布 124、气候环境 135、工程地质 156、水文地质 15三、经济发展 16四、政策环境及政策依据 181、国家政策 182、地方法规 20第二部分 项目开发建设的必要性一、项目背景 22二、项目建设的必要性 24第三部分开封市房地产市场分析一、2010年前三季度河南省房地产开发市场运行基本特征分析上 26二、201

4、0年1-10月开封市房地产市场整体概况 31三、2010年1-10月开封市各类型房屋供求状况 32四、2010年1-10月开封市商品房价格变化情况 34五、开圭寸市消费需求分析 34六、开封市发展趋势分析 35第四部分 项目概况及定位一、建设地址及属性分析 371、项目的地理位置 372、项目的地形、地貌 38二、总体设计规划理念 39三、 项目地块SWO分析401优势 402、劣势 413、机会 424、威胁 42四、项目定位 421、总体定位 422、项目形象定位 443、产品定位 454、定位依据 465、目标客户定位 476、物业管理定位 48第五部分 项目规划、建筑设计建议一、项目总

5、体规划建议 49二、项目规划设计条件 51三、初步规划方案 52四、项目技术指标 53五、建筑单体设计 54六、建筑环境及园林景观设计 55第六部分拆迁、安置、补偿方案一、补偿依据 57二、补偿标准 58三、经济补偿 58四、补偿方式 59五、安置房建设 59六、其他安置房及优惠房建设 59第七部分 项目工程设计一、项目建筑设计定位 61二、住宅标准及设计 61三、公用建筑设计标准 64四、设备与设施标准 64五、环境保护措施 64第八部分公用工程设计一、给排水工程 66二、电气设计 68三、安全防范系统 71第九部分经营策略及投资估算一、项目开发经营策略 72二、项目实施计划 74三、营销方

6、案 75四、项目投资估算 77五、资金筹措计戈U 81第十部分盈亏平衡与敏感性分析一、项目盈亏平衡分析 82二、项目敏感性分析 83第十一部分可行性结论与建议一、风险与防范建议 85二、拟建方案结论性意见 86第一部分开封市区域特征、基本概况I 安阳 IKIyp商丘J鹤蟹 月怎豪篇作新乡 郑卿 洛阳甲J平顶山k遐驻耳店1开封市位于河南省东部全市总面积6444平方千米，总人口 490万人。其中市区面积359平方千米、人口 85万。开封位于中国河南省中部偏东，地处中华民族历史文化摇篮的黄河之滨，是一座历史文化 悠久的古城。是北宋时的国都，简称汴，是我国七大古都和国务院首 批公布的24座历史文化名城

7、之一，在中国的历史上，开封曾被称为大 梁、汴梁、东京、汴京等。自建城至今已有 2700多年的历史。战国时 期的魏国，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周以及北宋和金七个王 朝曾先后建国都于开封，故称“七朝故都”。开封与中国的西安、洛 阳、北京、南京、杭州、安阳并称七大古都，在国内外享有盛名。高 等教育有河南大学、开封大学、黄河水利职业技术学院、开封教育学 院。开封地理位置优越，气候温和，物产丰富，交通便利，文化教育 发达，科技进步，经济繁荣，是中原城市群和沿黄“三点一线”黄金 旅游线路的重点城市和对外开放城市。自然条件1、地理环境今天的开封市位于豫东平原，北濒黄河，南接江淮，东毗齐鲁，西抵郑洛；地

8、跨东经113 51 5T115 15 42，北纬34 11 43一 35 11 43。全区由黄河冲积形成，低平坦荡。开圭寸在河南省中部偏东，是黄河冲积扇平原的尖端。海拔69米至78米东临商丘市，西连省会郑州市，南接许昌市、周口地区，北靠黄河，与中原油田隔河相望。总面积 6444平方公里，其中市区面积362平方 公里。南北宽约92公里，东西长约126公里。东距亚欧大陆桥东端的 港口城市连云港500公里，西距省会郑州72公里，在中国版图上处于 豫东大平原的中心部位。开封市辖5个市辖区、5个县；全市共有24个街道、34个镇、55个乡。开封市总面积6444平方千米，人口 490万（2007年）。til

9、ingIFA总屮肄臥 Stu4*2、自然资源开封市土地总面积为628,240.26公顷，其中耕地面积434,732.14公顷，占土地总面积的 69.20 %;园地面积10,456.84公顷，占1.66 %;林地面积24,026.26公顷，占3.82%;居民点 及工矿用地83,750.85公顷，占13.33 %;交通用地17,822.06公 顷，占2.84 %;水域46,964.21公顷，占7.48 %;未利用土地 10,487.90 公顷，占 1.67 %。开封所辖区域地下资源已探明的有石油和天然气，预计石 油总生成量为5.6亿吨，天然气储量为485亿立方米，现已大量 开采利用。煤炭资源埋藏较

10、深，预测可靠储量为77.9亿吨。此外，地下还有丰富的石灰岩、岩盐、石膏等矿藏。开封市境水资源主要包括地表水和浅层地下水，资源总量 多年平均为8.35亿立方米（不含过境水）。其中地表水为 3.51亿 立方米，占资源总量的42%,地下水4.84亿立方米（允许开采量）， 占资源总量的58%。开封交通十分便利，陇海铁路和连云港至霍尔果斯高速 公路贯穿全境，京广、京九铁路左右为邻，310、106国道在境内交 汇，过境的日（照）南邙日）、阿（内蒙古阿荣旗）深（圳）高速 公路正在建设中。开封黄河大桥飞架南北。距现代化的国际航空港 仅52公里，连接开封与机场的高速公路正在筹建当中。以铁路、 公路、航空为代表的

11、立体交通网络已经形成。3、人口分布河南省各城市人口开封市辖5个市辖区、5个县；全市共有24个街道、34个镇、 55个乡。开封市总面积6444平方千米，人口 490万。在河南省各辖市 中，人口数量处于中间位置。鼓楼区面积58.68平方千米，人口16.13万人。龙亭区面积91.51平方千米，人口11.6万人。顺河回族区面积86.73平方千米，人口24.11万人。禹王台区面积57.05平方千米，人口14.83万人金明区面积252.38平方千米，人口18.2万人。杞县面积1258平方千米，人口 105万人。通许县面积767平方千米，人口 60万人。尉氏县面积1257平方千米，人口 87万人。开封县面积

12、1302平方千米，人口 67万人。兰考县面积1116平方千米，人口 76万人。4、气候环境开封气候主要受蒙古高压、太平洋副热态高压交替控制， 属稳态大型季风气候开封-年平均气温14C,年均降雨量650毫米左右, 林木覆盖率高于全国平均水平。身处内陆平原的开封市，周边无山，城中多水，雨量充足而气 候温和，属暖温带亚湿润气候。其主要气候特征：四季分明、降水集 中于夏季，冬夏温差大，具体表现为春季气温回升迅速，冷暖变化剧 烈、气候干燥；夏季炎热多雨；秋季天高气爽；冬季寒冷少雨雪。年 均日照率为51%平均日照时数为2267.6小时。年平均气温为14 . 0 一 14.2 C，年无霜期为207 一 22

13、0天，年平均降雨量为627 . 5 一 722.9 毫米，年平均大气蒸发量为 1959 . 1 毫米。据开封市气象记载，其主要气候要素如下：气压100.66KP气温多年平均气温14.14绝对最高气温43.10绝对最低气温一 1630 C降水第 12页共 页第 12页共 页多年平均降水量一日最大降水量小时最大降水量635.6 mm210 mm65 mm蒸发多年平均蒸发量1967.8 mm温度绝对温度1 . 38 mm相对温度69 %最大冻土浓度28cm最大积雪厚度32cm沙暴日数（平均）9.7D雷暴日数（最多）25D地震裂度根据河南省地震部门要求拟建工程地震裂度按七度区进行抗裂设计。5、工程地质

14、开封属黄河冲积平原，第四系全新地层，其成因为黄河冲 积物，地层在垂直分布上为：A、 浅棕黄色粉沙，深度4.2米左右，地基承载力为110kpa;B、 浅棕黄色粘土，深度2.5米左右，地基承载力为130kpa；C、浅棕黄色粉细沙，平均层厚1.5米左右，地基承载力为lOOkpa;D、浅黄色沙土，层厚10米左右，地基承载力为100kpa。地震基 本烈度为7度。6、水文地质开封市地处豫东平原，由于地表水排入淮河系统，故为淮河流涡河水系。河流水面共计 24.81万亩，湖泊0.38 万亩， 坑塘4 . 65万亩，主要有惠济河、涡河、贾鲁河三大水系。开封北临 黄河，.水资源得天独厚，且水质优良，拥有天然水资源

15、总量约12 . 45 亿立方米；浅层地下水多年平均允许开采量 4.5 亿立方米，黄河多 年平均径流量471 . 1亿立方米。地下水流自西北向东南。从上层地下水流向看，黄河的 渗透水是其来源之一。城市地下水埋深在 2.7 - 3.20 米，受季节 影响较大。地下水水质，据有关资料记载：水质酸碱度PH= 7左右， 总硬度为15度左右，总碱度为25度左右，但对混凝土无侵蚀性。三、经济发展建国以来特别是改革开发以来，开封经济和社会事业发展迅猛，城市建设、工业、农业、交通、通讯、商业、旅游业均取得第15页共 页第 12页共 页了显著的发展成就。开封十分注重基础设施建设，积极创造对外开放 的良好环境，在保

16、护和完善老城区的基础上，努力向新兴的现代化城市迈进。位于老城西侧的开封经济技术开发区， 规划面积25平方公里, 已开发面积8平方公里，己初步建成集多功能为一体的现代化的新城 区。开封工业门类比较齐全。全市现有工业企业 3580家，形成了以化 工、机械、轻纺、食品、医药等为支柱的产业体系。开封地处豫东平原，气候温和，雨量适中，水利发达，农副产品资源 丰富，发展农、林、牧、渔业自然条件得天独厚。所属五县均是全国 商品粮和小麦生产基地，也是全省小麦、棉花、花生、大豆的重要产 区。2009年河南省各市 GDP人均GDP统计名次城市生产总值GDP亿元）增长（）人均GDP元）常住人口（万人）河南省1936

17、7.2810.72047794871郑州市3300.4012.0440007522洛阳市2075.0013.0323146423南阳市1780.0411.01764510964许昌市1176.2112.5272844315平顶山市1124.6010.0230505036焦作市1115.9011.6326403427周口市1111.7012.01021510038安阳市1106.0012.2203225219新乡市1054.5713.01908155210商丘市1032.9411.21240983211信阳市975.0012.81446767912驻马店市903.7111.51174677013

18、开封市777.0512.61652347114三门峡市709.9112.23191222215濮阳市670.0010.51909735116漯河市593.6011.92377224917鹤壁市377.5212.82638114318济源市311.0014.245532开封商业同古都悠久的历史一样源远流长，具有鲜明的消费性、 服务性、集散性。目前，全市共有商业、饮食业、服务业经营网点4万多个，各类市场315个。开封地处内陆与沿海之间，境内交通、通 讯便利。四、政策环境及政策依据1、国家政策1.1、2009.12.14，国务院提四措施遏制房价：一要增加普 通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住

19、和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障 性安居工程建设。1.2、2009.12.17 ，财政部、国土部等五部委出台 进一步加 强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两 年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%。1.3、2010.04.11，中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度 提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。1.4、2010.04.15，14日召开的国务院常务会议要求，对贷

20、款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1. 1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在 90平方 米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。1.5、2010.04.17 ，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张 的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1年以上 当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。1.6、2010.04.19 ，住房城乡建设部发出关于进一步加强房 地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取 得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业

21、不得以认购、预订、排 号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质 的费用。1.7、 2010.06.12，由住房城乡建设部等7部门联合制定的关 于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决 中国城市中等偏低收入家庭住房困难。1.8、2010.09.18，加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要 坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共 租赁住房1.9、2010.09.29，国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%房价过高上涨过快城市将限定家庭

22、购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2.0、中华人民共和国规划法、土地管理法以及相关的国家产业政策。2、地方法规2.1、开封市城市总体规划(2006-2010)2.2、开封市住房建设规划(2008-2012)2.3、开封市市区基准地价2.4、中原城市群发展规划大纲2.5、郑汴产业带总体规划(2006-2020)2.6、开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见(汴政2007 52号)2.7、河南省关于加强城中村改造工作的指导意见(豫建 2008 112 号）2.8、2010.09.01,河南省推进城乡建设加快城镇化进程工作会的会议精神第

23、二部分 项目开发建设的必要性项目背景城中村改造源起城市化。城市的发展，出现了一批丧失农村经 济形态的“都市乡村”，同时也造就了大量的失地农民。城中村问题 日益成为影响城市协调发展、功能提升、市（村）民生活质量进一步 改善的突出问题。随着国家西部大开发和中部崛起战略的实施，产业将由东部沿海 向中西部转移，而劳动力的流动和产业的聚集有着密切的关系。开封 第 12页共 页第 12页共 页市作为中部崛起的重要城市，是东部沿海地区向西部迁移的桥头堡， 开封市未来面临大发展的好形式。开封市经济和社会发展“十一五” 规划指出加快城镇化建设步伐。以建设开封特大城市为目标，强力实 施中心城市带动战略，提高城市品

24、位。完善城镇体系，充实城镇功能， 加强城镇管理壮大城镇经济，增强城镇对经济增长的支撑带动和辐射 作用。因此开封市都市村庄改造工作已迫在眉睫，此乃大势所趋。2007年开封市政府出台了开封市人民政府关于加快城中村改造 的实施意见规定，加大了城中村的改造力度。开封市政府已把城中村 的改造列为提升城市水平和实力的大事件之一。文件明确了“集约、 节约、合理利用土地，优化城市空间布局，提高城市品味，加快城镇 化进程，构建和谐社会，促进全市经济发展和社会进步，实现开圭寸复 兴”的指导思想，在此思想的指引下开封市城市化进程将进一步提速， 开封城市框架也将不断拉大。随着目前开封的城市发展形势，以及基本达成共识的

25、城市空间组 织结构，正在形成，以传统文化旅游、休闲服务为核心功能，限制并 疏解行政、办公、生产及部分居住功能，为餐饮、住宿、度假、旅游 咨询、传统商品与文化会展的发展营造空间。为加快鼓楼区城中村改 造建步伐，在3 一 5年内实现跨越式发展，拉动三产、推动二产、反 浦一产，改善辖区城市形象，推动城区经济快速循环发展，在市委、市政府统一安排部署下，2010年鼓楼区将进行南柴屯城中村改造项目 的建设，积极开展新型社区建设前期规划工作。1 、南柴屯村整体概况南柴屯村位于城区西南部，郑汴公路南侧，交通便利。人口 600 人，现有土地1000亩，一般农用地为800亩，现状村庄占地总面积 200 亩。2、现

26、状存在的问题村庄基础设施配套不完善，居民居住环境差。尽管村民人均居住建筑面积较大，但因村庄基础设施落后，居住环境差，居民的生 活质量难以提高。村庄建设处于无序状态，建筑密度大，存在较大的 安全隐患（多数地段消防车无法通行）。村容村貌极差，严重影响城 市整体形象，极待改善，并纳入城市建设规划和管理中去。村集体经 济无法可持续健康发展，失地村民的生活无法保障。目前村民生活来源主要靠农业种植，需要通过村庄改造，形成经营管理经济实体，整合资源，实现村集体经济的可持续发展。近几年来，随着城市框架的拉大，工业的振兴，南柴屯急需建设新型社区，向城市居民转变，完善基础设施，改变城市形象，改善人 居环境，保障村

27、民生活。二、项目开发建设的必要性根据市总体规划，西部开发区将建成开封市新的行政中心。经过几年的开发建设，西部地区已基本形成市政基础设施配套、城市 建设颇具规模的新城区。本项目的建设，将进一步完善西南部地区的 建设，实现西南部开发区的总体规划，树立开封市新的形象，促进开 圭寸市现代化旅游城市的建设。1、 通过城中村的综合改造，原村集体的资产得到了全面的清理, 非经营性、资源性资产得到了彻底的清理，经营性资产量化到人，不 良资产依法进行了处置，有效地防止了集体资产的流失。2、 通过城中村的综合改造，土地资源变成了资产，变成了资本, 变成了资金。城市化对城中村土地资源的无序吞食，将逐步改变成有 序开

28、发。集体经济管理形式，从自然松散形态走向了现代企业规范模 式，从圭寸闭半圭寸闭走向开放走向市场，从初级和低级发展阶段走向高 一级发展阶段。招商引资有了一个落脚的平台，集体经济有了一个起 飞的机场。3、南柴屯内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，违章建筑加 多，“脏、舌L、差”特征明显，公共排水设施落后，有些地方甚至连自 来水都不通。启动该项目建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百 姓，很好地体现以人为本的执政理念。4、国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有 限资源。启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改旧房、危房，建 高楼，提升了容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该区 域

29、土地开发可刺激旅游、酒店、现代商贸服务业的发展，培育新的经济增长点和新型城市产业。5、是提供了社会保障，促进了社会和谐。老百姓由农民转变成 了居民，和城里人一样享受社会福利，生活无忧虑，幸福有保障，许 多矛盾和问题悄然化解在底层，这对于社会稳定与和谐意义重大。第三部分开封市房地产市场分析一、2010年前三季度河南省房地产开发市场运行基本特征分 析1、投资快速增长，增速出现回落前三季度，全省房地产开发投资1398.37亿元，同比增长34.6%, 增速分别比上年同期、一季度加快10.5个和1.9个百分点，比上半年、 1-8月分别回落2.8个和1.6个百分点。房地产开发投资增速在快速增 长中出现回落

30、态势。在房地产开发投资中，住宅投资1111.45亿元，增长33.0%，占 房地产开发投资的比重由上年同期的 80.5%下降到79.5%；办公楼投资 38.32亿元，增长82.2%,比重由上年同期的2.0%提高到2.7%;商业 营业用房投资126.43亿元，增长31.9%,比重由上年同期的9.2%下降 到9.0%；其他投资122.16亿元，增长42.1%，比重由上年同期的8.3% 提咼至U 8.7%。第 12页共 页第 12页共 页第 23页 共23页在住宅投资中，90平方米及以下住宅投资292.11亿元，比上年 同期增长27.3%,低于住宅投资增速5.7个百分点，比一季度回落30.2 个百分点

31、，比上半年、1-8月份分别提高3.4个和3.5个百分点，占住 宅投资的比重仅为26.3%； 140平方米以上住宅投资165.08亿元，增 长23.0%，低于住宅投资增速10.0个百分点，分别比一季度、上半年、 1-8月回落37.5个、14.0个和6.1个百分点。45 JO40.02QQ9年以来房地产开发投说增长速度走势图房地产住宅20.015J010.03JD0.0一屏 一2H一丄S 715T1STSTSTSIS151 一爲09(t东咔畅庄忸G3101、项目地理位置南柴屯位于开尉公路两侧，是开封市区的南大门，毗邻310国道。南柴屯四至范围为东至开封机场；西至马家河北支渠；南至南干道； 北至郑汴

32、路。总用地约1000余亩，村庄用地200亩。现有村民约600 户，人口 2400人。2009年年人均收入为3000元。分析：A、本项目用地在成都市中心区域的西南方向，区域属于开封市鼓楼区，开封市鼓楼区为开封市中心商贸区， 是开封市商业经济 最为发达的地区。B、南柴屯位于鼓楼区最南端，邻接郑汴路和 310国道，周边无大型住宅区，交通极为发达。C、项目所在地与马家河北支渠相邻， 适宜建造自然、唯美的人文景观。2、项目地形、地貌南柴屯被开尉公路分为东、西两部分，开尉公路东面，面积约四佰亩，南柴屯开尉公路西部，面积约八佰亩。项目地形相对比较规整，临街面长，项目现有地貌平坦，场地平整量较小 分析：A、项

33、目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。B、项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适 当的商业建筑，以提高项目的开发价值。二、总体设计规划理念开封市房地产相对于国内大城市起步较晚，目前市场正处于快速的 成长期。省委、省政府在积极借鉴发达地区经验的基础上，提出了进 一步完善中原城市群规划，着力构建“一极两圈三层”现代城镇体系。 加之郑州房价的飞速上涨， 越来越多的郑州及其它外地人口进入开封 买房，目前开封房地产市场的需求十分旺盛。而南柴屯为邻301国道（郑汴路），依傍马家河北支渠，充分利用南柴屯的地理优越性及周 边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发

34、展，将南柴屯改造为集 购物、休闲、娱乐、教育为一体的既能享受现代都市文明，又能享受 生态自然的生活的居住群，将会吸引更多本市及外地人购房，在目前 郑州市区房地产项目逐渐郊区化的大趋势下，必定受到市场的热烈追 捧。1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和 环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自 然的居住环境；2、适应开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；3、在建筑风格上积极创新，利用科学的环境规划方法，为开封市 建造大型的集购物、休闲、娱乐、教育为一体的 人文生态居住区创造 良好的典范。三、项目地块SOW分析1、优势

35、 S ( Strengths )1.1、地段优势：南柴屯位于开尉公路两侧，地块位于处于郑汴路与省 208道交叉路口上，向北3公里即进入繁华市区，具有城中区的 优势地位口岸，是开封市南郊罕见的成规模地块；1.2、规模优势：超过1000亩的占地，是市区地段的绝对大盘规模， 易于营造多功能、现代化的规模社区，在开发、销售中也能以规 模上的优势，赢得成本的降低和销售的规模效应；1.3、城市配套优势：位于城中区，能享受到城市中心区域高度成熟、 完善的城市配套；1.4、交通优势：地块位于郑汴路与省208道交叉路口上，界临五一路, 交通十分便利，出行方便、快捷；1.5、景观优势：项目地块西界边即为 马家河北

36、支渠，美好的生活环境将从这里开始营造；1.6、地块优势：项目地块方正平整，临街面长达1000米左右，且为双面临街，有利于商业地产的开发；2、劣势 W( Weak2.1、地块周边环境有待提高，空气质量不是很高，项目一侧的化工厂对项目环境造成影响；2.2、地块东边有一飞机场，可能会影响居住效果，因此消费者对本区域的居家认同度有待提高；2.3、项目周边建筑物普遍比较陈旧、有许多建筑待拆迁，项目周围现状整体品质感不是很咼。3、机会 0( Opportunities )3.1、开封市加快了旧城改造的步伐，我们项目会受到更多人的青睐；3.2、城中村改造项目，是政府扶持项目，可享受优惠政策；3.3、郑汴一体

37、化的深入，潜在客户需求增多；4、威胁 T (Threats )4.1、地块太大，建设周期较长4.2、周围市场启动过慢，市场需求不够；3.3、较大项目资金链延续；四、项目定位1、总体定位项目总体定位南城盛世生活中心（南柴屯位于开封市“南大门”的位置，故将南柴屯城中村改造项目名称暂 定为“南城盛世” 0）住宅南城标志性的高品质人文生活社区商业南城标志性的生活商业中心娱乐南城大型游乐园总体定位说明迎合城市的发展节奏，提供与城市发展进程相匹配的住宅产品和生活商业中心以及大型游乐场所。现阶段开封市西南片区没有一个具有号召力的生活商业中心,因此，随着城市的发展、该区域需要大型的集餐饮、娱乐、休 闲、购物于

38、一体的综合型生活中心，本地块项目定位为开封市南城标志性的高品质人文生活社区和标志性的生活商业中心以及大型游乐园，具有较好的市场基础和发展前景。2、项目的形象定位项目形象定位开封市城南名片项目形象定位说明开封市房地产开发已经进入大盘时代、品牌时代和品质时代， 市委、市政府也着力于整体建造，大面积的规划，消费者消费心理和消费理念已经成熟，南柴屯位于开封市的西南部，整个地块面积较大， 对于南柴屯城中村改造不能仅局限于盖几座楼，建几个门面房，而要 着眼于开封市未来的发展，建设与开封市未来经济相匹配的生活园区， 同时还要进行一系列商业、文化、娱乐的建设，以促进未来开封市的 经济发展。现阶段，城南片区的开

39、发处于发展阶段，项目开发具有市场先机 和优势规模，具备打造开封市知名楼盘，城南名片的充分条件3、产品定位项目产品定位大型购物中心-大型标志性商业建筑生活、休闲商业中心-院落式景观生活、休闲商 业建筑大型游乐场豫东地区所有孩子们的眼球和身 影集中的地方多层住宅一新古典主义的建筑风格的品质住宅产品定位说明大型购物中心：利用交通便利的位置，建设一环形的商业大楼， 面积约25 35万川；建立零售与批发的商业集团，既方便周边群 众购物，又可形成豫东地区总的批发基地，免去我们很多商户去郑州 进货的麻烦.南城生活、休闲、娱乐中心：面积20 30万诃；酒店、舒适豪华的电影院、休闲的茶社小居、大型的游乐园，将在

40、这里拔地而起， 开封人将不再去郑州看电影、至悅州的世纪欢乐园去做过山车、海盗 船，开封的南城游乐园会使将带给您所有童年的快乐。高品质多层住宅：面积约366000 ；由于地块东边有飞机场，故 在此较为适宜做多层建筑，而新古典主义的建筑风格，即符合开封七 朝古都的形象，又不失现代化品味的建筑风格。对项目地块而言，充分发挥地块的区位优势、位置优势、地形 优势、规模优势，争取项目开发的效益最大化，同时，与项目的总体 定位和形象定位相匹配，因此项目定位为大型综合型购物中心和餐饮、 娱乐、休闲于一体的生活商业中心及高品质多层住宅。4、定位依据4.1区域面积较大，适合做功能齐全的城中城；4.2项目拆迁安置量

41、大，约需安置用房 12.5万平方米;4.3临近机场，居住区域适合建多层住宅；4.4区域西侧紧邻马家河北支渠，适合做生态园生活区;4.5项目位置交通便利，发展前景好，适合做品质较高的产品;5、目标客户定位5.1、住宅客户定位A、原有的南柴屯村村民；B、南柴屯附近的拆迁居民；C、鼓楼区旧城改造拆迁居民；D金明工业园区的职工；E、普通市民；5.2、临街商住客户定位A、原有的南柴屯拆迁的商住户；B、鼓楼区政府招商引资的商住户；5.3、大型商业客户定位知名品牌的大型百货销售企业。5.4、休闲生活商业客户定位经营餐饮、娱乐、休闲业、零售业的商家和具有一定经济实力的投资者休闲生活商业客户来源：开封本地或长时

42、间在开封的生意人、企事业单位及私营企业的高层管理者、政府官员等以投资为主的投资型客户群体；休闲生活商业客户心理特征： 讲究“市场空白和填补性商业机会”的高投资南城盛世回报性，注重现实经营与未来经营的平衡性和投资回报周期，理性购买为主;休闲生活商业客户消费特征： 以投资为主，自用或租赁用途为辅。6、物业管理定位根据项目形象、产品、客户定位，需要与之匹配高标准物业管理,其定位为：人性化、酒店式的物业管理Mj.WMKttjj ?iMO 4TIANCHENDICHANbSH闵一交胡ID 决 I2A屮心j CJf - 1性安股务赫1CIAKN5? ip h ante家恵j.ihttrlfl bi f I

43、 啊瓷 阳id通讷RF；南城盛世第五部分 项目规划、设计方案一、项目总体规划建议南柴屯被开尉公路分为东、西两部分，开尉公路东面，面积约四 佰亩，靠近飞机场，会有一定的飞机嗡鸣声音，此区域应分为四部分， 临接开尉公路处，适合建造一个大型的商业区，以方便周边群众购物； 东部有一条支路，可建成小吃一条街，既方便了本地居民也可让外地 人不进入开封市区中心到鼓楼广场，就可品尝到名冠天下的开封风味 小吃；在东部区域还可划出100亩地，建设一个类似于世纪欢乐园的 大型游乐园，一方面解决了开封市居民假期带着孩子无处去的问题， 同时也由于来此游玩的人多了，既可以为开封古城增誉，又能带动周 边经济的发展，同时也解

44、决了南柴屯原有村民和一些下岗职工就业问 题，可以使南柴屯原有居民的人均年收入由 3000元提高到20000元; 舒适豪华电影院也应该在此地呈现，目前开封市仅有大众电影院为硕 果仅存，而大众电影院在装修以后，迎来了更多的客户，但是大众电 影院位于开封市最为繁华的地带，行车、停车都不方便，对于现代家 庭来说，汽车已成为必备交通工具，相信我们南柴屯新建的舒适豪华 电影院，一定大放异彩。在此区域还可建筑一些酒店休闲场所，方便 人们的生活。也可建筑一些茶社、茶馆，增显开封古城的文化底蕴。南柴屯开尉公路西部，由于整个区域地形成矩形状，较为适合生 活居住（暂定名为“南城盛世”）。域区中心设立标志性建筑物，以

45、 提高此生活区品位档次，也让南来外地人，在经过我们开封市那大门 时，对开封有一个良好的感观。区域东边邻接开尉公路，建成商住楼， 区域西边邻接马家河北支渠，在这里可建成生态化的园区，亭台楼榭， 鸟语花香，小河潺潺的景观将使人留恋忘返。区域的北部，可建立多 层楼群的生活区，区域南部可将原有的南柴屯小学、幼儿园扩建，建 成高档小学和幼儿园。目前开封市最为高档的幼儿园七彩阳光，每年 报名入校的人数，是此校招生人数的二十几倍，因此高档幼儿园和小 学目前在开封还供不应求。1、由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着 眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地 块分成若干个相

46、对独立的功能区域，以利于分期开发，每一区域可根 据开发时的市场情况进行单独设计。2、环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉 效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地” 两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜 能，突出21世纪居住社区的整体特色。3、总体上来说，南柴屯的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户 型和变化的立体效果。4、虽然生活园区的目标顾客属中低收入的阶层，私家车相对不多, 但在规划上，未来业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因此， 建议在生活园区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。5、在设计规划上，综合考虑内外交通

47、，公共设施，行政管理，环 境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为 居民创造与城市完美和谐的居住环境。、项目规划设计条件1、用地面积规划建设净用地面积约：约1000 亩;居住区用地面积：约 360 亩，24万m22、用地性质：二类住宅用地3、容积率： 1.54、建筑密度：建筑密度不大于30%5、绿化率:不小于25%&建筑高度和楼间距：按开封市规划局对该项目的规划要求， 结合国 家和开封市规划和建筑设计规范进行。7、建筑退让红线：按开封市规划局对该项目的规划要求，结合开封市市规划设计规范和建筑设计规范进行8、社区配套：公厕：6个，每个建筑面积不小于50川; 社区居委会：1个，

48、建筑面积不小于1150 幼儿园：1个，将附近原有幼儿园集中改建。小学：1个，在原有南柴屯小学基础上扩建。 生活园区内要以小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区 地形成矩形状，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广 场作为主交通网络。三、初步规划方案南柴屯开尉公路东部应划片规划，采取招商引资的办法，建立起 大型商城、小吃一条街、电影院酒店、茶社、茶馆和大型游乐园，最 先建好大型游乐园，拉动本区经济，以便更好更快的招商引资，陆续 将大型商城、小吃一条街、酒店、茶社、茶馆建好，方便居民生活， 提咼生活品味。南柴屯开尉公路西部，此区域初步定位为以多层住宅和商住楼为主的高品质居住生活园，（

49、多层住宅涵盖：1、南柴屯村民安置房；2 鼓楼区旧城改造安置房；3工业园区优惠房；4经济适用房）在生活园 沿街部分建造独立商业住房。另含有休闲娱乐会所、游泳场馆、幼儿 园和小学四、项目技术指标根据项目的地形条件和项目的规划设计指标，经分析，建议项目的技术指标如下：项目规划建设方案的总体概况见下表所示:序号项目单位数量1规划总用地面积平方米6600002建筑总占地面积平方米5300003总建筑面积平方米800000其中居住面积：平方米360000商业面积：平方米400000其它400004停车位个50005容积率1.56住宅建筑密度 25五、建筑单体设计生活园建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以

50、生活园主干道 组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个 建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内 主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等 配套所需。生活园区的次入口设置相应的管理用房和停车场地。生活园住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、 自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施, 同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特 点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的 神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。六、建筑环境及园林景观设计整体环境景观设计，总体表

51、现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。规划建造5000平方米中央绿地广场，采用微地形设计，平均地 平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并 辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使生活园的 绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。在东部靠近马家河北支渠地带，修建亭台楼阁式的休闲区域，另 划出20亩地，设立游泳场馆。基于我们南柴屯整体面积较大，根据地域分区，设置不同主题的 组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结 构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色

52、的悠悠庭园，营造 温馨居家的归属感。保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景， 高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新 鲜热火的场面，增添社区人气和美感。生活园绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方 特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。第六部分拆迁、安置、补偿方案南柴屯现有村民约600户，人口 2400人。拆迁面积为120000平方米，安置面积为125000平方米。提供多层式住宅为其进行安置。拆迁安置总的原则是：政府牵头、市场运用、居民自愿、政策支 持；充分体现政府关怀和人本思想。拆迁安置总体方案是：货币补偿、提供房源、以货币安置为主， 辅之

53、以实物安置相结合。拆迁安置的具体思路是：（1）、货币补偿为主。结合本项目的实际 情况，根据市场评估，进行货币安置。（2）、就地提供房源。拟在南柴 屯以西地段，规划部分安置地，建多层住宅安置楼。补偿依据1、搬迁房屋的建筑面积，依据房屋所有权证的记载确认。无房 屋所有权证的，平房以测量单位测量的建筑面积为依据；被拆迁房屋 的用途，以实际使用的情况进行确认。2、附属物以实地勘察进行登记，拆迁人、被拆迁人、村委会签 字认可为依据。3、土地使用权面积以土地使用证为准，无土地使用证的，以土地部门核定面积为准4、房屋和土地的补偿，按市政规定，依据房屋补偿标准参考价（由评估确定）协商补偿，协商不成的依据房地产

54、评估价格确定。二、补偿标准1、附属物补偿简易房、简易棚、围墙、室外地面、室外楼梯、树木均按国家有关标准进行赔偿。2、搬迁补助费：搬迁住宅房屋的，北拆迁房屋建筑面积在 30平方米以下的，一次性支付搬迁补助费6万元；30 60平方米的支付6 - 12万元;60 100平方米的支付10-20 万元搬迁补偿费。三、经济补偿1、拆迁单位房屋按照城市房屋拆迁政策国家，给予货币补偿。2、 拆迁村民住户的，按户口本登记的常住人口每人70平方米进行安置。四、补偿方式1、实行“住宅换住宅、非住宅换非住宅、以旧换新”的办法进行补偿，超出规定补偿面积部分，提供经济补偿；陪房、宅基地等房屋及土地面积补偿标准根据实际情况

55、另行制定。2、对于地面的一些非居住型建筑物和附属物，按照国家和开封市的规定进行补偿。3对于现有绿地，按国家规定的青苗补偿费进行补偿。五、安置房建设此次城中村改造对南柴屯村村民安置按照先安置，再拆迁的原 则，采取摒弃旧村，异地建设新社区的规模进行建设。在南柴屯西半 部分的北部，建设南柴屯村民安置房，本着高起点、标准严、设计新、 配套齐、环境美的规划思想，建设 6 + 1型多层建筑居住区，让南柴 屯的村民能够先住上新居，再对其原有居住的村庄进行拆迁，绝不影 响居民的正常生活。（其6 + 1型多层建筑，6层为住宅，1层位车库或储藏室，由此方便村民生活。）六、其他安置房及优惠房的建设1、结合鼓楼区拆迁

56、安置工程，安置一部分旧城改造的拆迁户。用 于鼓楼区旧城改造拆迁安置用房为 150000平方米。2、为解决金明工业园区的职工上班远，来往不方便，本生活园可为金明工业园区提供优 惠房100000平方米。第七部分项目工程设计一、项目建筑设计定位本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、 照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的 规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。二、住宅标准及设计根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。 住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求

57、。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准小康住房城市示范小区住宅设计建议标准-二二三四套型面积系列 标准（平方米）使用面积4248 536064717590建筑面积556570808590100120功能 空间 使用 面积 标准 （平方米）起居厅1825主卧室1216双人次卧室1214单人卧室810厨房 6P餐厅 8卫生间46 （双卫可适当增加）P门厅23储藏24 （吊柜不计入）P 工作室68设 施 配 套 标 准厨 房I 型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机 （操作面延长2700mmn 型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机 （操作面延长27

58、00mm卫 生 间I 型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）n 型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（12个）、洗衣机位、机械换气（风道）设 备 标 准电器设备用电量80120 KWH/ 月负荷15604000W(大套可增至 6000W电表5 ( 20) A10 (40) A电源插座小居室23组小居室2组厨房3组卫生间3组电视插口起居、主卧个一个电话12台空调线设专用线宽带接口每个卧室一个给水设备用水量200300升/人日热水器或热水管道系统米暖通风散热器、空调器（窗外预留位置）室 内 环 境 质 量 标 准光环境采光 1% （室外全天空光照度与室内距离

59、1米天然照度比）照明起居厅及一般活动3070LX:卧室、书写阅读150300 LX床头阅读75150 LX:管厅、厨房50100 LX卫生间2050 LX:楼梯间1530 LX声环境空气隔声 撞击隔声分户墙，楼板4050dB 楼板w 7565dB热环境（按不同 气候区区 另U）冬季采暖区 非采暖区1621C1221C夏季v 28C卫生环境日照（按不同地区区别）大寒日2小时冬至日1小时“南城盛世”项目住宅经济指标表序号指标名称单位指标1套内建筑面积1.1A户型平方米/套68（二房一厅卫）1.2B户型平方米/套76（二房二厅卫）1.3C户型平方米/套90（二房二厅卫）1.4D户型平方米/套110（

60、三房二厅卫）1.5E户型平方米/套125（三房二厅二二卫）1.6F户型平方米/套140（四房二厅二二卫）3住宅标准层总建筑面积平方米3660004住宅标准层使用系数多层%100本项目涵盖一房，二房，三房，四房四种户型，比例为1：2: 3: 1,既满足了一些商务人士办公的要求，又满足了广大置业安 家人群的需求，还可为市政府提供一些廉租房。三、公用建筑设计标准中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为园区东面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施,符合现行行业标准汽车库建筑设计规范（JGJ1O0）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、