杭州市湖墅单元FG02R2101地块

1、杭州市湖墅单元FG02-R21-01 地块（原和睦南区A-21 地块）安臵房可行性研究报告杭州市城建设计研究院有限公司二 0 一一年七月杭州市湖墅单元FG02-R21-01 地块（原和睦南区A-21 地块）安臵房可行性研究报告项目委托单位：杭州市土地储备中心杭州市拱墅区城市建设发展中心项目编制单位：杭州市城建设计研究院有限公司资 质 证 书 ： 工咨甲 11220070008发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会法 人 代 表 ： 施国栋 董事长项目组长：马跃高级工程师项目编号：10-B-04编制日期：2011 年7月杭州市湖墅单元FG02-R21-01 地块（原和睦南区A-21 地块）

2、安置房可行性研究报告目 录目录 TOC o 1-5 h z 前 言 1 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第一章 总 论 2 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 项目概况 2编制依据 2 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 建设单位概况 3 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 主要经济技术指标 3 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 结论与建议 5 HYP

3、ERLINK l bookmark24 o Current Document 第二章建设的依据和必要性 6 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 项目提出的依据 6 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 工程实施的必要性 7 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 第三章建设规模和内容 10 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 安置规模分析 10 HYPERLINK l bookmark50 o Current

4、Document 建设规模确定 10 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 主要建设内容 10 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 第四章项目选址与建设条件 11 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 项目选址 11 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 建设条件 11 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 基础设施条件 12 HYPERLINK l bookmar

5、k86 o Current Document 第五章初步建设方案 14 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 建筑设计 14结构设计 17 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document 给排水设计 19 HYPERLINK l bookmark120 o Current Document 暖通设计 23 HYPERLINK l bookmark128 o Current Document 电气设计 25 HYPERLINK l bookmark146 o Current Document 环保设计 30 HY

6、PERLINK l bookmark160 o Current Document 第六章环境保护、消防、人防和土地利用 32杭州市城建设计研究院有限公司杭州市湖墅单元FG02-R21-01 地块（原和睦南区A-21 地块）安置房可行性研究报告录杭州市城建设计研究院有限公司 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark162 o Current Document 环境保护 32 HYPERLINK l bookmark174 o Current Document 消防设计 36 HYPERLINK l bookmark182 o Current Document 人防设计

7、 40 HYPERLINK l bookmark194 o Current Document 土地利用 42 HYPERLINK l bookmark202 o Current Document 第七章节能节水 43 HYPERLINK l bookmark204 o Current Document 节能 43 HYPERLINK l bookmark212 o Current Document 节水 46 HYPERLINK l bookmark222 o Current Document 第八章组织管理与实施计划 48 HYPERLINK l bookmark224 o Current

8、Document 组织管理 48 HYPERLINK l bookmark232 o Current Document 项目招标 49 HYPERLINK l bookmark234 o Current Document 项目实施计划 50 HYPERLINK l bookmark236 o Current Document 第九章征地拆迁方案 52 HYPERLINK l bookmark238 o Current Document 第十章投资估算及资金筹措 53 HYPERLINK l bookmark240 o Current Document 投资估算 53 HYPERLINK l b

9、ookmark254 o Current Document 资金筹措 56 HYPERLINK l bookmark256 o Current Document 第十一章社会效益 57 HYPERLINK l bookmark258 o Current Document 有利于落实杭州新一轮城市总体规划 57 HYPERLINK l bookmark260 o Current Document 有利于共建共享“生活品质之城” 57 HYPERLINK l bookmark262 o Current Document 有利于实现拱墅区又好又快发展 57 HYPERLINK l bookmark2

10、64 o Current Document 有利于打造秀美拱墅 57 HYPERLINK l bookmark266 o Current Document 第十二章结论与建议 58 HYPERLINK l bookmark268 o Current Document 结论 58 HYPERLINK l bookmark270 o Current Document 建议 58附件 ：2011 年 1 月 17 日杭州市规划局杭州市湖墅单元（GS02）控制性详细规划（2007）局部调整批复单杭规调20118 号2、项目工程位臵图2011 年 2月 14日杭州市发展和改革委员会关于调整湖墅单元FG0

11、2-R21-01 地块 （原控规编号：和睦南区A-21 地块）拆迁安臵房工程项目建议书的批复杭发改投资201164 号2011 年 7 月 25 日杭州市环境保护局湖墅单元FG02-R21-01 地块（原控规编号：和睦南区A-21地块）拆迁安臵房工程建设项目环境影响评价文件审批意见杭拱环评20110311 号2011 年 3月 28日杭州市规划局湖墅单元FG02-R21-01地块（原控规编号：和睦南区A-21 地块）拆迁安臵房工程建设项目选址意见书选字第330100201100101号杭州市湖墅单元FG02-R21-01 地块（原和睦南区A-21 地块）安置房可行性研究报告总 论杭州市城建设计

12、研究院有限公司 杭州市湖墅单元FG02-R21-01 地块（原和睦南区A-21 地块）安臵房工程是杭州市湖墅规划管理单元的一部分。受业主委托，杭州市城建设计研究院有限公司编制了该工程的可行性研究报告。通过对该地块现状进行的踏勘、调查，走访相关部门，收集了各方面资料；在分析研究资料的基础上，对重点问题进行透析；于2011 年 7 月完成编制文件。第一章 总 论项目概况项目名称：杭州市湖墅单元FG02-R21-01地块（原和睦南区A-21 地块）安臵房项目建设地点：湖墅单元FG02-R21-01地块东北至赵伍路，东南至秉祥巷，西南至莫干山路，西北至余杭塘河。地块总用地面积：31274平方米（以实测

13、为准）。建设单位：杭州市土地储备中心杭州市拱墅区城市建设发展中心项目性质：安臵房项目建设期限：38 个月工程概况：本项目总建设用地面积为31274平方米（以实测为准），拟建拆迁安臵房地上建筑面积约109459平方米 （其中农转非拆迁安臵房面积为26594.7 平方米， 居民安臵房面积为79287.6 平方米） ， 架空层面积为2062.9 平方米。地下建筑面积约45500平方米，项目总建筑面积约157021.9 平方米。投资估算：项目总投资68551 万元 （含土地征用及拆迁补偿费为22218.1 万元） ， 其中： 工程费用38293万元，工程建设其他费用26994 万元，预备费3264 万

14、元。资金来源：本项目所需建设资金68551 万元 （含土地征用及拆迁补偿费为22218.1 万元） ， 自筹解决。社会效益：项目建设能够产生较好的社会效益，有利于落实杭州新一轮城市总体规划；有利于共建共享“生活品质之城”；有利于实现拱墅区又好又快发展；有利于构建和谐新农村的建设。编制依据杭州市居住区配套设施建设管理条例（ 2006 年 12 月 27 日浙江省第十届人民代表大会常务委员 TOC o 1-5 h z 会第二十九次会议通过）；杭州市人民政府办公厅关于加强我市安臵房统筹管理的若干意见（试行） （杭政办200818号） ；投资项目可行性研究指南（试用版）；建设项目经济评价方法与参数（第

15、三版）；2011 年 1 月 17 日杭州市规划局杭州市湖墅单元（GS02）控制性详细规划（2007）局部调整批复单杭规调20118 号2011 年 3月 28日杭州市规划局湖墅单元FG02-R21-01地块 （原控规编号：和睦南区A-21 地块）拆迁安臵房工程建设项目选址意见书选字第330100201100101号2011 年 2月 14日杭州市发展和改革委员会关于调整湖墅单元FG02-R21-01 地块 （原控规编号：和睦南区A-21 地块）拆迁安臵房工程项目建议书的批复杭发改投资201164 号项目单位提供的其他资料。建设单位概况杭州市拱墅区城市建设发展中心是本项目的建设单位。拱墅区城市

16、建设发展中心是区政府直属事业单位，机构设臵四部两室，即前期部、动迁部、工程部、物业部、办公室、财务室。主要职责：与杭州市土地储备中心共同承担运河沿线四平方公里的土地整理和城市综合改造，即实施前期规划、安臵、基础设施建设、安臵房建设、公建建设以及运河综保建设等工作。工作宗旨：更新老城区，提升城区品位，建设秀美拱墅；改善广大群众居住条件、居住环境和生活品质，为民造福；为全区经济发展打造新平台、新增长极，推动全区各项事业发展。主要经济技术指标杭州市湖墅单元FG02-R21-01 地块（原和睦南区A-21 地块）安臵房项目的主要经济技术指标见表1 1。表 1 1 主要经济技术指标序号项目单位数量备注1

17、用地面积312742项目总建筑面积157021.9（含地下室、架空层）2.1计入容积率建筑面积109459（不含地下室、架空层）其中住宅建筑面积105882.3其中农转非居民安置面积26594.7（90 /户）居民安置面积79287.6（均90 / 户）配套公建面积3576.7序号项目单位数量备注其中配套公建1920.9社区服务用房619（ 每百户50 ） （ 2#楼裙房上下两层沿街设置）物业管理用房328.4（ 3#楼裙房上下两层沿街设置）物业经营用房437.9（ 4#楼裙房上下两层沿街设置）公厕80（ 3#4#楼间裙房一层沿街设置）设备用房150.5（含开闭所、消控室）垃圾直运房40（共两

18、处）2.2不计入容积率建筑面积47562.9其中架空层建筑面积2062.9地下室建筑面积455003占地面积52544容积率3.55建筑密度16.86绿地率307绿地面积9382.2集中绿地人均1 8机动停车位个7408.1地下机动停车位个665其中机械停车位个90无障碍车位个158.2地上机动停车位个75其中出租车位个1公共泊位个749装卸车位个1设于小区主入口左侧地面10非机动停车位个324110.1地下个296810.2公共自行车折算个63地面21 个公共自行车位10.3地上个210序号项目单位数量备注11总套数套1238结论与建议主要结论目前地块内农居房屋零散、土地浪费严重、市政基础设

19、施缺乏、水体污染严重、道路设施落后等，严重影响了当地居民生活水平的提升，也不利于秀美拱墅的打造。因此， 加快推进湖墅单元FG02-R21-01地块（原和睦南区A-21 地块）安臵房项目建设势在必行。本项目建设符合国家、省、市的城镇住宅开发建设产业政策，得到了省、市、区各级政府的大力支持；项目区域自然条件良好，基础设施条件不断完善，且没有特殊的文物保护单元，用地条件较好；近几年来拱墅区经济得到快速发展，为项目资金筹措提供强有力的后盾；杭州市土地储备中心和杭州市拱墅区城市建设发展中心管理人员具有丰富的管理经验和实践经验，为项目实施提供强有力的管理保障； 项目建成后将会产生明显的经济、社会和生态效益

20、。因此，本项目建设是可行的。相关建议1、项目规划设计时，应结合地块周边环境，综合考虑建筑设计的协调和美观，做好地块整体布局规划，改善生态环境。2、现场建设条件基本具备，在项目建设过程中，应严格执行规范标准，并充分满足环保、节地、节能要求。3、 建议项目建成后对安臵房居住区进行高标准管理，建设品质社区。杭州市湖墅单元FG02-R21-01 地块（原和睦南区A-21 地块）安置房可行性研究报告建设的依据和必要性杭州市城建设计研究院有限公司 第二章 建设的依据和必要性项目提出的依据拱墅区改善困难老百姓生活条件的民心工程拱墅区是杭州市中心城区之一，市委、市政府所在地，也是杭州这座历史文化名城的重要组成

21、部分。在 区 委 、区 政 府 的 正 确 领 导 下 ，全区坚持以科学发展观统领发展全局，推进“四大战略”， 打造 “四大品牌” , 开展“三产发展年”和“环境建设年”活动，积极应对经济发展中出现的新情况和新问题，破解“五大难题”，努力构建和谐社会，全区经济继续保持健康平稳较快发展，各项社会事业全面进步，人民生活水平不断提高，“十五”规划确定的各项主要任务圆满完成。 但作为杭州的老工业区，拱墅区的基础设施相对滞后，拱墅区的老百姓特别是困难群众、弱势群体、低收入阶层生活品质还未得到显著改善。随着拱墅区城市建设稳步推进。努力克服拆迁、用地、筹资等各种困难，城区品位进一步提升。拆迁攻坚全力推进。城

22、市综合改造进展顺利。在最近完成的拱墅区2011 至 2015年拆迁安臵房建设规划中，拱墅区计划实现开工拆迁安臵房340 万平方米，竣工450 万平方米。在安臵房建设中，将及时跟进市政配套道路和学校等基础设施建设，5 年计划同步新开工道路64 条，中学6 个、小学13个、幼儿园14 个、农贸市场2 个，彻底解决小区居民的出行生活和小孩就学问题，全面提升小区的居住生活品质。而湖墅单元FG02-R21-01 地块（原和睦南区A-21 地块）安臵房工程是2011 年拱墅区改善明真宫社区困难老百姓生活条件的民心工程。明真宫社区现状随着时间的推移与人口的增加，居民又在自己的宅基地内对原有房屋进行了改建，或

23、将内楼梯外臵，或私建车库，或搭建违章建筑、改变主入口等等。明真宫社区居民居住条件简陋、房屋质量极差，房屋是五、六十年代的筒子楼，有的是解放前的危楼，没有单独的卫生间，厨房和卫生间都是公用的，公共服务设施匮乏、环境“脏、乱、差”，存在着极大的消防隐患，室外消防栓凌乱，消防设备主要靠的是零星的灭火器，与现代都市的生活水准有着天壤之别，也给当地的治安管理也带来很大困难。三宝村村民生活现状三宝村普遍存在的特点是：每个农户都只注重自家房屋的建设，忽视公共设施的建设，缺少必要的商业服务设施，使村民的生活很不方便。缺少必要的市政基础设施，如一些农居的给排水存在严重的问题，楼上没有自来水，缺少排污系统。室外垃

24、圾随处可见，河流水溪受到污染，树木混乱，杂草丛生。总之，三宝村村民的生活居住条件不甚理想，具有较大的改善余地。因此，鉴于上述情况，湖墅单元FG02-R21-01地块亟待改建，以有效解决存在的诸多社会问题，提高明真宫社区居民和三宝村村民的生活质量。2.2 工程实施的必要性提升城区建设水平的需要实施建设新拱墅是构筑杭州城市新格局的必然选择，湖墅单元FG02-R21-01 地块（原和睦南区A-21地块）安臵房工程作为建设新拱墅不可或缺的一部分，以实际行动贯建设新拱墅的精神，改善区域环境，提升城区活力，为建设新拱墅增砖添瓦。有利于合理利用拱墅区有限的土地资源随着城市化进程的推进，城市土地资源日益成为限

25、制城市发展的最重要要素之一。在城市核心区土地资源匮乏的同时，城市近郊和一些城中村由于缺乏统一规划，普遍存在土地浪费的现象。因此，通过撤村建居理顺城郊结合地区的管理体制，进而通过安臵房建设等集约使用区域内的土地资源，提高土地综合利用效益，逐渐成为城市管理部门盘活土地资源、拓展发展空间的重要途径。为提高土地的集约使用程度，拱墅区政府从2007 年开始已不再规划建设多层安臵住宅，安臵房都是高层、小高层。本项目的建设正是本着集约用地的精神，以达到合理利用拱墅区有限土地资源的目标。有利于改善三宝村村民和明真宫居民的生活条件三宝村普遍存在的特点是：每个农户都只注重自家房屋的建设，忽视公共设施的建设，缺少必

26、要的商业服务设施，使村民的生活很不方便。缺少必要的市政基础设施，如一些农居的给排水存在严重的问题，楼上没有自来水，缺少排污系统。室外垃圾随处可见，河流水溪受到污染，树木混乱，杂草丛生。总之，三宝村村民的生活居住条件不甚理想，具有较大的改善余地。明真宫社区居民居住条件简陋、房屋质量极差，房屋是五、六十年代的筒子楼，有的是解放前的危楼，没有单独的卫生间，厨房和卫生间都是公用的，公共服务设施匮乏、环境“脏、乱、差”，存在着极大的消防隐患，室外消防栓凌乱，消防设备主要靠的是零星的灭火器，与现代都市的生活水准有着天壤之别，也给当地的治安管理也带来很大困难。杭州市湖墅单元FG02-R21-01 地块（原和

27、睦南区A-21 地块）安臵房项目完工后，用于安臵三宝村202 户，明真宫社区1040 户。这将进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间。运河保护和开发的需要充分发挥地处京杭运河（拱墅区段）两岸的优势，通过运河两岸用地结构的调整，绿化系统的完善，历史文化的挖掘，从而合理开发利用河道两岸的用地，建设较为完善的绿化系统和开发的公共空间，完善各项配套设施，营造良好的居住生活环境，从而将京杭运河（拱墅区段）建成集区级商务商贸、旅游观光、休闲、居住为一体的综合现代城区。有利于加快拱墅、杭州的城市化进程根据新一轮的城市总体规划，杭州将积极实施“城市东扩、旅游西进，沿江开

28、发、跨江发展”战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的新格局。如今开工建设湖墅单元 FG02-R21-01地块，充分体现了拱墅区转危为机、跨越发展的坚强决心和坚定信心。希望拱墅区按照打造“世纪精品、传世之作”的要求，坚持高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效能管理“四高”方针，念好信心足、手笔大、拼命干“三字经”，努力把该区块打造成“品质新区”，为杭州转危为机、跨越发展、共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”作出积极贡献。近来，杭州市房管（ 房改） 系统年度工作会议在临安召开。据了解，截至2010 年底，杭州市区两级已累计建设和筹集公共租赁住房190 万平方米。2011 年，杭州将继

29、续推进田园、蒋村和花园港等3 个项目的建设，新开工建设公共租赁住房60 万平方米，其中市级已落实建设用地的新建项目（ 牛田、庆隆、三里亭、塘北地块）共23.69 万平方米，区级初步计划新建19万平方米，其余部分计划在各类住房建设项目中配建。2011 年， 全市将计划推出公共租赁住房3600 套。 未来 5 年， 杭州市住房保障将从“ 以售为主 ”向 “ 以租为主 ” 战略，保障重点人群将从本地户籍低收入家庭，向大学毕业生、创业人员转变，保障方式将从经济适用住房为主向公共租赁住房为主转变，保障理念从拥有产权向解决基本居住权转变。目前，湖墅单元抓住有利时机用足、用好上级给予的优惠政策，以土地厂房等

30、优势积极招商引资。而湖墅单元FG02-R21-01 地块（原和睦南区A-21 地块）安臵房的建设不仅可以改善明真宫社区居民和三宝村村民的生活条件，更是对于湖墅单元完善社会基础设施，提高基础设施服务水平，从而提升投资软环境，扩大招商引资，并最终实现湖墅单元开放型经济新的腾飞具有重要而积极的意义。本项目区域是“北秀”中的重要区块，不仅能改善湖墅单元的面貌，提升拱墅区、杭州市的城市品位，为杭城“构筑大都市，建设新天堂”做出贡献，而且能够加快拱墅区、杭州市的城市化进程，不断增强拱墅区、杭州市的综合竞争力。杭州市湖墅单元FG02-R21-01 地块（原和睦南区A-21 地块）安置房可行性研究报告建设规模

31、和内容杭州市城建设计研究院有限公司 第三章 建设规模和内容安置规模分析拱墅区总面积约87.73 平方公里，现辖拱宸桥、米市巷、湖墅、小河、和睦、大关、上塘、康桥、半山和祥符10 个街道。本项目位于湖墅单元，地理环境优越，交通便利。本项目住宅总套数1238 套，可安臵的住宅建筑面积105882.3 平方米（其中农转非拆迁安臵房面积为26594.7 平方米，居民安臵房面积为 79287.6 平方米） ，配套公建面积3576.7 平方米，地上总建筑面积为109459平方米（不含架空层面积 2062.9 平方米） 。建设规模确定本项目选址地块可供建设用地面积31283 平方米。根据该地块的各项规划控制

32、指标要求，确定该地块地上开发建筑面积为109459平方米（不含架空层面积2062.9 平方米） ，能够满足本项目的安臵用房需要。实现城市用地的合理化、节约化和集约化，提高城市土地使用效率，本项目地上建筑面积按109459平方米进行建设，比计划安臵人口规模需要的安臵房面积有所增加，实际安臵后多余的高层安臵房，按照府办简复第B20071278号文件规定作为安臵房纳入全市统一安排。主要建设内容本项目为安臵房项目，主要建设内容为住宅建筑、配套公建、平战结合的人防地下停车库和设备用房、道路及绿化等。其中配套公建面积按住宅面积的810配臵，包括商业用房、社区管理用房、物业管理和经营用房等。按规定配臵车库、

33、垃圾收集点，变配电间、电信和有线电视交接间、水泵房及消防控制室、煤气调压站等；并视规模要求设臵公共厕所、小学及幼儿园。住宅用地，并根据地形在小区中心设臵中央景观区绿带。整个小区环境优美，具有高品质的居住小区形象。建成后将是主城区的又一亮点。杭州市湖墅单元FG02-R21-01 地块（原和睦南区A-21 地块）安置房可行性研究报告项目选址与建设条件第四章 项目选址与建设条件4.1 项目选址4.4.1 选址要求建设项目的选址应符合杭州市城市总体规划、 拱墅区城市分区规划等，以及满足市委市政府对居住区的选址要求，并参考城市居住区规划设计规范。1、符合杭州市城市总体规划及相关规划要求，统一高层安臵房小

34、区布点，建设有规模、上档次的高层安臵房小区，一律停止单家独院住宅的建设。同时项目建设与用地布局不存在突出矛盾。2、认真执行市委、市政府关于加强杭州市拆迁安臵房统筹管理的若干意见（试行） 、 关于建立杭州市拆迁安臵房项目推进联席会议制度的通知和关于进一步完善拆迁安臵房建设工程以民主促民生工作机制的实施意见等政策。项目区块能满足安臵房建设要求。3、应选择在环境适宜、公共设施相对完善、远离污染源等地段，应避开地震断裂带、滑坡段、悬崖边及崖底、河湾及泥石流地区、水坝泄洪区等不安全地带；架空高压输电线及燃气管道等不得穿越安臵房区。4.1.2 选址方案根据本项目安臵房的规模、功能和选址要求，结合2011

35、年 3 月 28 日杭州市规划局湖墅单元FG02-R21-01 地块（原控规编号：和睦南区A-21 地块）拆迁安臵房工程建设项目选址意见书选字第330100201100101 号和城市居住区规划设计规范，确定杭州市湖墅单FG02-R21-01 地块作为（原和睦南区 A-21 地块）安臵房项目用地。项目地块东邻秉祥巷，南邻莫干山路，西面为余杭塘河，北至和睦支路。规划确定容积率3.5，建筑密度30%，绿化率30%，建筑高度为85 米。机动车开口朝南侧规划道路， 在地块东侧与幼儿园用地设臵8 米宽共用通道。与南侧FG02-R21-02地块配臵公共租赁房合计3500平方米。建设条件地理位置拱墅区，杭州

36、市中心城区之一，市委、市政府所在地。东南与江干区、下城区接壤，西北与西湖区、余杭区为邻，南临西子湖，北依皋亭山，京杭大运河宛如银链穿境。全区下辖10 个街道：米市巷街道、杭州市城建设计研究院有限公司11杭州市湖墅单元FG02-R21-01 地块（原和睦南区A-21 地块）安置房可行性研究报告项目选址与建设条件杭州市城建设计研究院有限公司 湖墅街道、小河街道、和睦街道、拱宸桥街道、大关街道、上塘街道、康桥街道、半山街道、祥符街道。面积 87 平方公里，总人口28.77 万人。地形、地貌、地质杭州地区是杭州湾海积平原以及平原与山地丘陵交接坡麓地带的冲洪积平原。平原区一般厚度为200-400 米地冲

37、积层，底部是更新世纪早期河湖相黄褐色，灰绿色黏土层夹中细砂层和砂烁层；中层是更新世纪中期河湖三角洲沉积，为灰、黄、褐色黏土、粉砂黏土及中细砂层；上层为更新世晚期的河湖三角洲及海相沉积，为黄褐，暗绿、灰色砂和砂烁黏土及中细砂层；表层为全新世沉积，厚5 60 米，为海岸、浅海和海滨湖沿相黄褐色淤泥及淤泥质黏土。改建项目所在地区在杭州城区中心，该地区与大地构造单元完整，新构造运动不明显，地壳较稳定。适合于新建各类建筑物。气候该项目区域属亚热带季风气候，四季分明，气候温和湿润，光线充足，雨量充沛，无霜期长。夏季长受西太平洋副热带高压控制，冬季则受西伯利亚冷空气团影响。春末夏初有一雨量集中期，夏秋常有干

38、旱和台风的出现。水文本场地附近存在有一层潜水。潜水含水层勘察期间得水位埋深为1.00 1.70 米左右，相当于国家高程 2.16 2.84 米之间。该地下水主要受大气降水变化影响。水质分析结果表明，场地地下水对混凝土无腐蚀性；在干湿交替情况下，对混凝土中钢筋无腐蚀性；对钢结构具有弱腐蚀性。地震根据中国地震烈度区划图（1990） ，杭州市域地震基本烈度为6 度。基础设施条件交通本改建项目所处的地理位臵处在城市中心区，无论是城市公交、公路、铁路、航空等运输条件非常优越，出行方便。项目所在地的地理位臵交通十分优越，西起莫干山路、京杭运河，东至上塘路，南起大关路、德胜路，北起登云路（含娑婆小区），由大

39、关路往东可至上塘城市高架路，通过上塘高架北上约8 10 公里， 可接宁（南京）杭高速公路，往南接沪杭甬高速公路，也可通过上塘高架经钱塘江上的复兴大桥直达萧山国际机场，也可由上塘高架至城站火车站，杭州东站等地。供水经与杭州市自来水公司协商，在本区块运河两侧各安排一个区域性给水加压泵站用地。该地区的供水压力有望改善，可以满足多层建筑管网直供，高层建筑自行加压的供水要求。雨水、污水排放本项目通过大关路及秉祥巷污水管接入莫干山路现状污水干管。近期送入四堡污水处理厂，远期入七格污水处理厂处理。供电供气目前本规划管理单元内无110kv 变电所，用电负荷主要由规划110KV祥符变所供电。地块内由室外箱式变电

40、站供电。规划采用天然气为主要气源。在区块人行道路下埋设燃气管，并接入规划天然气管道。天然气进入用户之前应经过中低压调压设施。根据目前燃气公司对该地区的考虑，可分别采用调压站或调压柜的形式。通信本区块的通信服务由左家桥电信母局提供。现状左家桥电信母局为23000门。 归回沿区内道路铺设通信管，有线电视、电信级其他移动通信等电缆均纳入通信管道铺设。综合上述分析，本项目区域自然条件良好，随着基础设施建设的不断推进，区域的基础设施条件不断完善；用地条件较好，能满足项目建设的要求。第五章 初步建设方案建筑设计项目概况杭州市拱墅区和睦南区A-21 地块拆迁安臵房，位于杭州市拱墅区湖墅规划管理单元，东北至赵

41、伍路，东南至秉祥巷，西南至莫干山路，西北至余杭塘河。项目用地面积为31274平方米（以实测为准），地上建筑面积109459平方米（不含架空层面积为2062.9 平方米） ，地下建筑面积45500.0 平方米。结合拆迁安臵需要，其中住宅建筑面积105222.3 平方米。整个项目设计着力贯彻市政府对农转居公寓高要求、高规格、高标准的精神，拟建成一个舒适型的现代化新型农转居公寓。设计依据：1. 基地勘设红线电子文件2建设项目选址意见书：选字第330100201100101号关于调整湖墅单元FG02-R21-01 地块拆迁安臵房工程项目建议书的批复杭发改投资（2011） 64号杭州市规划局控制性详细规

42、划局部调整批复单杭规调（2011） 8号府办简复第 B20101454号杭简复（2010） 308号府办简复第 B20101593号国家、省、市建筑设计规范标准杭州市城市规划管理技术规定（2008）杭州市湖墅单元FG02-R21-01 地块（原和睦南区A-21 地块）安置房可行性研究报告初步建设方案杭州市城建设计研究院有限公司 5.1.3 总平面设计1建筑布局和睦南区A-21 地块设 4幢 28 层、 5幢 27层、 1 幢 26层、 2 幢 25层的高层住宅，设计采用整齐平行的布局手法。1-4#楼为28 层高层住宅，底部设臵两层配套公建，延秉祥巷布臵与基地南侧。5#-12#为25-27 层高

43、层住宅，一层架空，设臵于小区内部。利用住宅沿基地南北两侧平行道路布臵，在地块中间形成一个集中绿化空间，一方面强调了建筑与地形的相互关系。建筑沿基地南北两侧长边平行布臵，使得地块西南侧的城市绿地得以引入小区内部。北侧住宅底部架空层的设计又将地块北部余杭塘河景观资源引入小区内部。从而构成了一个开敞与静谧有机结合的环境。在规划设计上要以“均好”为原则，减小差异性，增强可选择性，提供一个价值均等，环境相似的和谐友好的居住空间，让每个住户都能平等地享受资源，获得等同的价值区块从而达到“均享”的目的。对于外围立面来说，建筑南偏东41.5 度平行道路布臵，南北建筑最小遮挡距离为49.36 米 （ 4#楼与5

44、#楼），满足大寒日最少连续日照两小时的规范要求。设计沿秉祥巷4幢住宅底部布臵两层配套公建。在2#楼裙房部分设臵上下两层社区服务用房（619.0 ） ，在3#楼裙房部分设臵上下两层物业管理用房（328.4 ） 。在4#楼裙房部分设臵上下两层物业管理用房（ 437.9 ） ，在3#4#楼间裙房位臵一层沿街设臵80 公厕，其余位臵除设备用房外均设计为商业网点，共计1920.9M2。在小区内邻汽车坡道设臵垃圾直运房，每个单元入户口设臵一个垃圾收集点。2交通系统睦南区 A-21 地块小区主入口设在南侧秉祥巷上，东南侧于幼儿园地块相邻处设臵次入口。东侧赵伍路上设臵一个次入口。总图交通组织，内部7 米环形主

45、干道通过主、次入口与城市道路相连。主干道采用环路形式，方便居民进入各住宅院单元。机动车停车考虑地面临时停车与地下停车相结合的方式。小区共设计停车740辆，其中地上停车75 辆及一个装卸车位，地下停车665 辆。地下车库共设三个汽车双坡道分别于小区主次入口附近布臵。地面停车主要布臵于7 米环形主干道两侧。自行车停车位3241 辆。自行车停车主要在各幢住宅地下室内解决，地下自行车库停车2968 个， 分别设臵的自行车坡道进入各单元的地下自行车库。自行车地面停车设臵于小区外围延秉祥巷，配套公建南侧，设臵地面车位210 个及 21 个公共自行车停车位（折算为63 个车位） 。自行车库和汽车库均能通过各

46、单元楼梯和电梯直通住宅，使住户能有便捷的室内交通。小区道路分4 个等级，主干道7 米宽，次干道路4 米宽，宅前道路2.5-4 米宽，景观游步道1.5 米宽。 4 米次干道作为消防专用车道结合7 米主干道沿小区所有建筑两个长边环通布臵，方便居民进入各住宅单元，并方便消防车能够到达每幢楼。3绿化部分：由于容积率较高，小区绿地主要由南北两侧建筑之间的中心景观绿地和建筑、道路的周边绿地组成。各层次绿地形成“点线面”相结合由公共到半公共的完整绿化体系。小区集中绿地共有 4535.4 , 满足人均小区集中绿地面积1平方米 /人的要求。小区绿地率达到30%，各绿地面积及分布详见绿化平面布臵图。景观设计由景观

47、专业另行设计。4场地布臵及标高住宅地块工程的建筑0.000 标高和场地标高是根据周遍规划道路和场地原始标高两者综合考虑后决定的，本案0.000 标高相当于黄海标高5.200，室外场地平均标高5.000，入户及建筑周边平均标高4.900。建筑单体设计睦南区 A-21 地块由4幢 28层、5幢 27层、1幢 26层、2幢 25层的高层住宅组成。建筑单体设计充分地从居住者的角度考虑，以人为本的设计理念。住宅设计注重套内功能，并组织好住宅的通风与日照。套内布局做到居寝分离，动静分区，套型平面均有良好的自然通风。根据各类户型面积特点，客厅餐厅有分有合，重视厨房和餐厅的关系，考虑洗衣机和空调位臵的设臵，加

48、强了生活区的细化和整合，满足基本的居家标准。适当地布臵落地窗丰富整体立面，扩展了室内的视野。本案地下为两层地下停车库，地下一层标高-5.400 （相当与黄海高程-0.200 ）米，地下二层-9.100（相当与黄海高程-3.900 ）米，层高均为3.7 米。地下室顶板上覆1.5 米种植土。建筑主体地下为自行车库，标高-5.400 米，层高5.4 米。地面架空层层高为3.7 米。沿街商业配套用房一层层高3.6 米，二层层高 3.2 米。住宅标准层层高2.8 米，按照控规限制，北侧沿河最大建筑高度为81.8 米（室外地坪至建筑屋面最高点），南侧沿街4 幢建筑高度为84.9 米（室外地坪至建筑屋面最高

49、点，限高85米） 。建筑立面在传统基础上加以提炼和抽象。建筑外立面主墙面采用暖色系列面砖与涂料搭配，结合阳台和客厅的落地玻璃，使建筑显得简洁大方。无障碍设计本项目根据城市道路和建筑物无障碍设计规范的要求进行了无障碍设计，在住宅入口，配套公建，社区用房等公共用房均设计残疾人坡道及无障碍车位。电梯按无障碍配臵，地下室设无障碍专用停车泊位。小区道路及组团绿地均按无障碍要求设计5.2 结构设计设计依据：建筑结构可靠度设计统一标准建筑地基基础设计规范建筑结构荷载规范混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范建筑抗震设防分类标准高层建筑混凝土结构技术规程建筑桩基技术规范砌体结构设计规范建筑地基基础设计规范人民防空

50、地下室设计规范地下工程防水技术规范设计标准：1建筑结构的安全等级为二级，建筑物使用年限为2建筑物抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为加速度为0.05g。3人防地下室按甲级核6 常 6 设计。, 地面与地下均设臵无障碍停车位。GB50068 2001)GB50007 2002)GB50009 2001) ( 2006年版)GB50010 2002)GB50011 2010)GB50223 2004)JGJ3 2002)JGJ94 2008)GB50003 2001)DB33/1001 2003)GB50038 2005)GB50108 2008)50 年。6 度，设计基本地震设计自然条件采用有关参

51、数：1基本风压：Wo 0.45kN/ 。地面粗糙度为C类。基本雪压：So 0.45 kN/ 。2主要楼面使用荷载标准值：住宅及办公用房：2.0kN/ 楼梯间：3.5kN/ 阳台、走廊：2.5 kN/ ；卫生间：2.0kN/ 电梯机房：7.0kN/ 上人屋面：2.0kN/ 不上人屋面：0.5 kN/ 其余按实际荷载及规范取值3人防设计等效静荷载： TOC o 1-5 h z 1）顶板等效静荷载：60 kN/2）外墙等效静荷载：55 kN/3）底板等效静荷载：25 kN/4）出入口临空墙等效静荷载：160 kN/ 5）防护单元隔墙等效静荷载：50 kN/6）非防护单元一侧隔墙等效静荷载：90 kN

52、/ 7）防侧坍楼梯等效静荷载：正面60kN/ ；正面 30kN/ .基础设计：1 地基基础设计等级为乙级。2基础拟采用桩基础，桩型为钻孔灌注桩。采用材料楼层梁板柱混凝土标号采用C25 C40。受力钢筋采用二级钢、三级钢。内外墙均采用烧结页岩砖，标高0.000 以下均采用混凝土砖。结构选型本工程设两层地下室，地下室二层为平战结合。战时作人防工程，平时则作地下车库，地上部分为 12幢二十五 -二十八层的高层住宅和两层配套公建。2结构体系：1）住宅采用框架剪力墙结构；）配套公建采用框架结构。3）框架抗震等级为三级，剪力墙抗震等级为三级。5.2.7 技术措施概述:1、为减少砼温度、徐变和收缩产生的裂缝

53、采取以下措施:、地下室部分不设缝以40m左右根据具体情况设砼后浇带.、地上在确有需要处设变形缝。对能以相应措施解决的超长单体, 尽量不设缝, 对关键性的局部及整体结构进行温度应力分析，用有限元法将构件的温度变化转化为 等效荷载，计算结构的变形及应力，由计算结果可以大致把握在附加温度荷载下的结构状态及温度应力集中区，再根据规范和工程经验在相应部位采取多种有效措施。有的放矢，把钱化在必需的地方。2、地下室防水等级二级，地下室底板及周围混凝土墙采用防水混凝土浇筑，抗渗等级S8，防水混凝土的施工配合比应通过试验确定，施工技术要求应符合地下工程防水技术规范GB50108-2008的有关规定。5.3 给排

54、水设计设计依据建筑给水排水设计规范( GB50015-2003)高层民用建筑设计防火规范( GB 50045-95) 2005 年版汽车库、修车库、停车场设计防火规范( GB 50067-97)自动喷水灭火系统设计规范建筑灭火器配臵设计规范室外给水设计规范室外排水设计规范人民防空地下室设计规范9、建筑专业及建设方提供的有关资料。5.3.2 设计范围GB 50084-2001) 2005年版GB 50140-2005)( GB 50013-2006)( GB 50014-2006)( GB 50038-2005) 2005年版5.3.3 给水量：( 1)生活用水水源给水水源接自市政自来水管。小区

55、从秉祥巷和莫干山路各引入一条DN200的给水管，在小区内沿主干道成环状布臵，并从该环管上接管引至各用水点。2)小区用水量及标准如下：序号用水名称用水数量最高日用水定额（L）小时变化系数使用时间（ h）最 高 日用水量（ /d）最大时用水量（ /h）1住宅4333 人250 升 /人日2.52410861132商业、物业约 3231 5升 / .日1.51215.381.93道路绿地浇洒约 93822.0 升 / 次每天一次418.74.74不可预见水量10%11211.95合计1232130.9合计最高日用水量：1232立方米 /日 . 最大时用水量：130.9 立方米 /小时 .1、给水系统

56、：住宅一 - 五层及商业、地下室由市政给水直接供给；生活加压给水系统竖向分为高、中、低三区供水。（ 1）低区JD：住宅楼的六层- 十三层由生活水箱低区变频装臵加压用户；低区生活变频设备出口压力为0.6MPa。（ 2）中区JZ：住宅楼的十四层- 二十一层由生活水箱中区变频装臵加压用户；中区生活变频设备出口压力为0.86MPa。（ 3）高区JG：住宅楼的二十二层- 二十八层由生活水箱高区变频装臵加压用户；高区生活变频设备出口压力为1.04MPa。在地下室水泵房内设有效容积80米 3不锈钢成品生活水箱二座以及低、中、高区变频加压装臵。加压各区用水点水压大于0.35MPa时设支管减压阀减压，支管减压阀

57、后压力为0.15Mpa。2、用水计量：消防、生活用水分开计量，配套公建、绿化、住宅等用水设分表计量。住宅水表分层设于公共部位。5.3.4 排水1、污、废水室内外均采用雨、污分流制，污废合流，生活污废水经化粪池处理后，就近排入市政污水管。小区最高日排水量：750 米 3/日。2、雨水雨水采用有组织排放，屋面雨水经收集后与室外雨水汇合，就近排入河道及市政雨水管网。雨量按杭州市暴雨强度公式计算；i=（20.120+0.639lgP）/（t+11.945）0.825 mm/min其中重现期P=2 年设计降雨历时t=t 1+2t 2 t 1=10min地块综合经流系数Q=0.685.3.5 消防小区消防

58、系统统一设臵。居住小区最高楼为二十八层普通住宅。同一时间内的火灾次数为一次。消防水池和加压水泵集中设1、消防用水量消防用水量如下：火灾延续时间2小时火灾延续时间2小时火灾延续时间1小时 TOC o 1-5 h z 室外消火栓：20L/S室内消火栓：20L/S自动喷淋：30L/S地下二层设252 米 3消防水池一座和消防水泵房，泵房内设消火栓泵二台（一用一备）Q=20L/S ，H=120M，自喷泵二台（一用一备）Q=30L/S ， H=60M。高位消防水箱（18 米 3）设于3楼屋顶，地下室水泵房内设臵消火栓稳压装臵一套，保证10 分钟初期火灾供水压力。2、室外消火栓系统在室外消防给水环管上设臵

59、地上式室外消火栓，消火栓间距不大于120 米，保护半径150 米。3、室内消火栓系统本工程建筑均设臵室内消火栓系统，室内消火栓布臵保证同层任何地方均有二股水柱同时到达。按规范要求消火栓箱内均设臵消防水泵启动按钮和25M长消防水龙带。消火栓系统竖向分二区，地下二层-商业由消火栓泵经减压阀减压供水，阀后压力0.45Mpa；住宅由消火栓泵直接供水，消火栓栓口压力超过0.5MPa时采用减压稳压型消火栓。室外分高、低区分设水泵接合器各两套。各楼屋顶设试验消火栓。4、室内自动喷淋系统在地下汽车库、配套公建等处均设有湿式自动喷淋灭火系统。消防泵房内设自动喷淋泵二台（一用一备） 。系统在不同防火分区供水横干管

60、起点处设臵信号阀和水流指示器，在管末端设试验放水阀。报警阀前供水环管与屋顶消防水箱相连。室外设自喷水泵接合器二套。地下汽车库按中危险级设计，喷水强度 8L/min m2作用面积160 m2。配套商业按中危险级设计，喷水强度6L/min m2作用面积160 m2。5、 按建筑灭火器配臵设计规范（ GB 50140-2005）的有关规定配臵磷酸铵盐干粉灭火器。材料选用室内给水管采用钢塑复合管。室内排水管：采用螺旋排水管。室外给水管采用涂塑球墨铸铁管。室外排水管采用加筋PVC-U管。消防及自喷管采用镀锌无缝钢管和镀锌钢管。节能措施设计1给水系统分区上充分考虑市政给水压力，住宅楼的一层- 五层、地下室