企业战略-ＭＡＬＬ业态开发经营模式探析

1、.：.； 文档资源 内容摘要：自二十世纪末起我国许多大中城市兴起了超大型购物中心MALL建立热潮，文章在引见超大型购物中心这一新型业态特点的根底上，讨论该业态的开发运营方式，并探求MALL在当前开展中所面临的挑战和机遇。关键词：MALL 商业地产 自上世纪末本世纪初起，在我国众多大中城市兴起了超大型购物中心shopping mall, 简称Mall，译称摩尔建立热潮，其建筑面积和投资规模在商业地产内可谓前所未闻，如号称“全球最大MALL的华南MALL建筑面积达89万平方米，投资额为25亿元，而全球最大单体MALL北京金源时代购物中心建筑面积为68万平方米，总投资38亿元。因其建筑和投资规模之巨

2、，MALL这一新型商业业态引起了社会各界的关注和讨论。本文试在引见超大型购物中心业态特点的根底上，探析该业态的开发运营要点，并探求MALL在当前开展中所面临的机遇和挑战。 shopping mall业态引见 MALL在20世纪中期来源于欧美，其出现和开展的最大动力在于消费者购买力大大提高，闲暇时间大大添加，其消费呈现从目的性、生存型转向发现式、多元化、个性化和休闲化倾向，顾客对品牌化、功能化、享用化的要求越来越明晰、突出。作为现代工业文明与商业文明的产物，MALL的出现使世界商业经济开展进入一个鼎盛时代。目前，在美欧等兴隆国家中，MALL已占有零售销售总额的50%以上；一个MALL的有效商圈可

3、以达200-300公里，对一个区域的经济产生了宏大的拉动作用。 在国外，MALL有市区型和郊区型两种类型，前者往往位于城市商业中心以充分利用该地段本身的宏大人流，后者位于交通便利的城市郊区地段从而得益于其大片未开发的土地和相对低的地价；根据建筑风格，MALL又分为垂直单体MALL和室外MALL，前者位于一高大建筑内，往往是市区MALL，后者由多座毗邻的数层建筑构成，平铺在大片面积之上，属于郊区MALL。现实中，我国的MALL也走出了两种方式。一种是以广州市天河城MALL为代表的城市中心派，而另一种是以东莞市华南MALL为代表的郊区派。前者是我国大部分MALL的选择，而后者延续了欧美郊区MALL

4、的道路。 作为一商业业态，MALL有其独特之处在于它是在毗邻的建筑群或一个大建筑群中，由一个管理机构规划、组织和协调，提供购物、休闲、文娱、餐饮、旅游、文化的一站式消费休闲中心，它包含如主题乐园、游艺中心、百货中心、大型超市、专卖店、美食街、电影城、康体中心等多种业态和效力设备，并提供足够的停车空间及设备。上述多种商业业态在一致规划和管理下，构成业态间的有效互补和业态内的有序竞争，这既提高了MALL的整体价值和吸引力，又为消费者提供了充分的选择空间和完善的效力功能，满足了他们一站式消费、休闲的需求。可以说，MALL是一艘经一致规划和管理的一站式、多功能、多业态的复合型商业航母。 shoppin

5、g mall开发运营特点探析 正由于MALL业态有着上述独特之处，它的开发运营与普通商业业态也很不同，难度更大，总结起来有以下几个特点： 只租不售，永续运营。为了包容诸多业态，MALL的面积往往非常宏大，小那么几万平米大那么几十甚至百万平米，所需的投资额常数以十亿人民币计。但为了实现上述一致规划和管理以构成MALL的一致笼统，MALL的产权必需高度集中，因此现实中胜利的MALL其产权都采取只租不售的方式，缘由在于这种方式不仅便于管理，提高协同效应，一致笼统，最大化运营价值，还能鼓励MALL物产一切者以永续运营为目的，加强管理，进展创新，这是MALL胜利的关键。因此，MALL作为商业地产其价值链

6、特点可以概括如下：MALL工程预备期投入宏大精神对知名大商业业态进展招商以提高工程的知名度和吸引力，前期投入巨额资金用于购买土地、建立房产；前中期面向宽广中小租户招租，同时对消费者进展营销推行以吸引大量的人流前来以为各大中小租户发明销售时机，实现销售收益，由于租户的销售收入是MALL收益的根本来源，思索到此时MALL的商业气候还有待培育，租金应定在中低程度以降低租户的运营本钱；在之前的胜利运营根底上，中后期的租金流随着MALL添加的客流量和收益额，逐渐得到提高并渐趋稳定，这时投资商逐渐回收投资，并享用之后源源不断的租金流；在全程MALL必需得到科学管理以实现整体价值不断提升。可以说，MALL之

7、类的商业地产其价值链是典型的“先植树，后乘凉，这种方式意味着MALL作为一投资工程其回收期比普通地产工程长得多，通常至少需五年甚至十年以上，而且其投资风险也较大。这些特点要求MALL的投资开发商应具有专业的商业地产开发知识阅历，有强大的资本实力，并以永续运营的理念对待工程，这些是一个MALL胜利的必要条件。不过，胜利的MALL能为投资开发商带来数量可观源源不断的租金流，这是普通地产工程无法企及的，也正是MALL的魅力所在。 专业分工，多方协作。从上文可知MALL的运营不仅仅是商业业态的运营，还是地产的投资、开发和运营，是金融、地产和商业的合理分工和有效整合，其投资和运营应以长期为导向，投资者必

8、需具有强大的资本实力和可靠的资金链，运营者必需具有专业的选址、规划和招商才干，管理者必需具备专业的MALL业态管理和营销才干，而MALL内各业态的运营者必需具备一定的品牌实力和销售才干，上述各方的专业分工和有效协作是MALL胜利的前提和保证。在国外，为了实现资本、地产和商业的有效整合，MALL之类的大型商业地产工程往往是由房地产投资信托基金Real Estate Investment Trust，简称REIT来投资开发管理的，如美国的西蒙房地产集团就属此类，它是金融、地产和商业管理的综合体，它经过资本市场不断融资来开发、收买购物中心，处理了资金瓶颈并经过权益融资降低了财务风险，同时又经过商业规

9、划、商家品牌管理、租户调整、业态规划、整合零售来提升商业运营才干，使租金收入稳定、耐久并提升。 招商先行，开发在后。MALL的投资额宏大，涉及诸多业态，因此投资风险很高。为了降低风险，顺应各业态特别是主力店、次主力店的特殊需求，MALL的胜利开发往往需求招商先行，设计和建立在后，且在招商后的整个开发过程中，开发商和主力店、次主力店需求亲密协作，甚至构成某种方式的战略联盟。这种“先招商，再开发、“结合开发、“加盟入驻、“深层协作、“共同昌盛的运营方式在国内被商业地产行业称为“订单地产。这种方式对于主次力店商的益处首先在于经过深层协作享用比小租户优惠更多的租金，并在日后的运营中能与开发商进展有效沟

10、通和协作；其次在于它们在MALL内的店面空间均是“量身定做，这非常有助于降低其装修本钱，缩短装修时间以便早日投入运营。 对于MALL投资开发商，这种方式不仅能分散其投资风险，降低运营风险，还能在运营前就提高MALL的知名度，便于对其它小零售店的后续招租，也有助于提高租金程度。同时，由于各主次力店往往属成熟业态中的领先者，具有丰富的商业阅历，MALL开发商从与它们的协作中可以汲取不少有益知识和阅历。 外部经济性和泛地产开发。因具有比较完善的消费休闲功能，其一站式效力又能给人们带来很大的便利， 一个MALL往往能吸引很大的日均人流量，使得其周边的商业物业受害匪浅，得以分享这宏大人流的消费额，这非常

11、有助于促进这些商业地产升值；同时MALL还为其周边的居民带来很大的消费和休闲便利，因此也有助于提升其住宅地产的价值。可见，MALL因规模庞大、功能完善，具有不小的外部经济性，其经济社会效益能外溢至外部周边地带，促使这些地带土地、物业较大幅度升值。 因此投资开发商往往在开发MALL的同时开发周边的土地，根据实践情况或建住宅地产，或开发宾馆、写字楼等泛商业地产，以尽量将MALL的外部性经济内部化以添加本人的投资收益。同时这还能为MALL带来更多的人流和顾客，两者相互促进从而为一切者、店铺运营者、顾客和其他利益相关者带来更大的益处。更值得一提的，住宅地产与MALL地产在资金回收流在时间上不同：前者采

12、取产权出卖方式因此能较快回收投资收益，而后者如上所述往往采取只租不售的永续运营方式，其投资和收益在相当长的时期内方能回收，因此MALL物业和周边住宅地产的结合开发不但能相互促进增值，还有助于投资资金流的有效配比，缓解投资开发商前中期的资金压力。 业态组合和人流规划以及磁极实际。MALL包含业态诸多，商品和效力工程琳琅满目，而支撑一个MALL的生存往往需十万甚至几十万的日均人流量，因此业态组合规划和人流规划对MALL的胜利都是非常重要的专业问题。对此，有关MALL业态管理的磁极实际以为一个MALL其实是一个商业生态圈，它必需有主力店、次主力店似磁极般招徕客流，并经过合理的业态组合规划，使MALL

13、内大小不同业态有效互补，类似业态有序竞争，从而完善MALL为消费者提供的消费休闲功能，提升MALL的整体价值；同时还经过科学的建筑设计合理规划MALL内人流，以主次力店作为磁极引导顾客在MALL中的有效流动；并经过合理的店面规划，使其它业态小店都能得益，而顾客也能劳逸结合，同时满足消费休闲多种需求，综合目的式和发现式消费休闲。 在现实中MALL的主力店通常是知名百货店，大型超市，而次主力店通常是知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场，主次力店主导着MALL的笼统和档次，而诸多的小品牌店、专卖店和其它小业态店对MALL起着业态补充和功能完善作用，双方并存共荣，坚持着MALL商业生态圈的稳定开展。

14、MALL业态面临的开展机遇和挑战 自二十世纪末起，在我国的大中城市掀起了MALL建立热潮，其中虽不乏盲目跟风之举，但也与当前外部环境中存在的开展机遇密不可分，详细表如今： 在阅历了二十多年平均增长率近10%的高速开展后，我国绝大部分消费品行业都出现了供过于求的市场饱和局面，这意味着流通领域的渠道商在供应链上的位置大幅提升，对制造商的权益加强，因此它能获得所售商品价值链上更高比例的收益。除此之外，MALL业态因其宏大的集聚效应还能带来不同普通商业业态的更大潜在收益，这对于投资商是很具吸引力的。 继续的经济开展使我国城市的消费程度从温饱型提升至小康程度甚至更高，消费者拥有了更高的购买力和更多的闲暇时间，其消费呈现从目的性、生存型转向发现式、多元化、个性化和休闲化倾向，顾客对品牌化、功能化、享用化的要求越来越明晰、突出。此外，不断加快的生活和任务节拍使得人们需求一站式的消费、休闲空间。而MALL业态能较好地满足消费者上述需求，因此它在我国的出现和开展拥有市场需求根底。与此同时，我国当前日益加快的城市化进程将为MALL提供更大的顾客基数和开展时机。 我国入世后外国商业机构获得了在我国的自在运