众合联行沁阳项目可行性研究报告的知识

1、沁阳项目可行性研究报告项目本位分析沁阳房地产市场分析沁阳城市环境分析项目定位建议经济测算城市宏观经济环境沁阳市城市环境分析城市发展规划城市基本情况城市发展定位城市环境小结沁阳市位于河南省西北部，不但是晋豫交通的重要门户，而且地处亚欧大陆桥“郑洛焦”金三角地带，地理位置十分优越。沁阳市位于河南省西北部，东与博爱毗邻，西同济源市接壤，南与温县、孟州相连，北部与山西省晋城市交界。市区东南距省会郑州128 km，南距洛阳市90 km，东距焦作市36 km。沁阳市面积623.5平方公里，辖3乡6镇4个办事处329个行政村，总人口约49.8万，市区人口约20万。城市概况城市区位长治、晋城、邢台、邯郸、临汾

2、、荷泽、聊城、沁阳、焦作、新乡、鹤壁、濮阳、济源地处中原腹地，是中部崛起的重要基地。是继“长三角”、“珠三角”、“京津翼”三大经济区之后，于1985年中原13市联合成立的又一庞大经济区域。目前该区域已形成冶金、煤炭、机械、化工、电力电子电器、汽摩配制造、纺织、建材、医药、烟草等工业体系。长治市晋城市安阳市鹤壁市濮阳市焦作市新乡市济源市临汾市城市概况城市地位 沁阳是中原城市群西北板块的重要联络及支点。沁阳市城市概况行政区划沁阳市总面积623.5平方公里，是河南省重点城镇化试点市、对外开放重点县市和首批扩权县市之一。沁阳市总面积623.5平方公里，辖4个街道、6个镇、3个乡， 329个行政村，户数

3、8.89万户，人口44.21万，共有汉、回、满、朝鲜、壮、苗、土、侗、蒙古、土家族10个民族。是河南省重点城镇化试点市、对外开放重点县市和首批扩权县市之一。具体管辖区域：覃怀街道、怀庆街道、太行街道、沁园街道、崇义镇、西向镇、西万镇、柏香镇、山王庄镇、紫陵镇、常平乡、王召乡、王曲乡。沁阳市交通条件优越，境内公路、铁路纵横交错，东邻郑（州）焦（作）晋（城）高速、西邻207国道，焦-枝铁路、侯-月铁路、焦（作）克（井）公路（省道S306）、洛（阳）常（平）公路（省道S238）、郑（州）常（平）公路（省道S104）、济（源）温（县）公路（省道S312）呈网状贯穿全境，市、乡、村公路四通八达，交通十分

4、便利。 南距洛阳市90公里东南距郑州市128公里东距焦作市36公里城市概况城市交通城市对外交通便利，促进商贸商业、文化、旅游等繁荣发展，同时随着城市对内道路规划的实施建设，沁阳市发展将进一步提速，加速城市的扩张发展与新城区的融合。城市概况人文历史沁阳历史悠久，人文荟萃。夏为“覃怀”首邑，商属京畿重地，周称“野王邑”，汉为“野王县”，隋改“河内县”，明清两代为“怀庆府”所在地，民国废府改为“沁阳县”，1989年9月撤县建市，历为豫西北重要的政治、经济、文化中心和商品集散地，是全国首批“千年古县”、全国文化先进市和全省历史文化名城。境内有天宁寺三圣塔、清真北大寺、朱载堉墓等国保单位3处，有唢呐、怀

5、梆、高抬火轿等国家级非物质文化遗产3个。有新石器时期仰韶文化捏掌遗址、龙山文化崇义遗址等古文化遗址23处。沁阳历史悠久，是全国首批“千年古县”、全国文化先进市和全省历史文化名城。城市概况旅游资源沁阳先后荣获中国县级城市旅游竞争力20强、中国文化旅游大市、中国优秀旅游城市等称号。境内有国家5A级景区、河南省十大景区之一神农山、休闲度假胜地丹河峡谷、道教上清派祖庭二仙庙、国家级自然保护区黄花岭等众多风景名胜区，其中神农山风景区面积96平方公里，由云阳河、紫金顶、白松岭、黑龙潭等8大景区136个景点组成，被评为国家重点风景名胜区。丰富的旅游资源，助推沁阳市经济的快速发展城市概况产业分布沁阳市形成了以

6、六大产业多点支撑的工业格局： 太阳能光伏材料为主的新能源产业 玻璃钢产业 煤化工和氯碱为主的化工产业 电动车产业 铝及铝深加工产业 造纸机械及造纸产业沁阳市形成以太阳能光伏材料为主的新能源产业等六大产业多点支撑的工业经济格局，为沁阳市经济稳定增长奠定了雄厚的产业基础。铝及铝深加工产业、化工产业造纸机械及造纸产业玻璃钢产业玻璃钢产业新能源产业电动车产业产业城市宏观经济环境城市发展规划城市基本情况城市环境小结沁阳市城市环境分析城市发展定位近年来，沁阳市GDP总量一直维持高速增长，2011年GDP总量为278.38亿元，增长率18.5%；宏观经济环境GDP水平近年来，沁阳市GDP总量一直维持高速增长

7、，经济发展势头强劲，为房地产发展奠定了雄厚的经济基础。数据来源：沁阳市统计公报宏观经济环境产业结构数据显示，沁阳市历年三产比重中第二产业占据比例较大。由此推出，沁阳市是典型的工业化城市，第二产业的强劲发展不但是沁阳市的核心经济增长动力，而且必将大力推进了沁阳市城镇化的建设，为房地产的发展提供了有利基础沁阳市产业发展以新兴产业、密集型产业等多元产业为经济支撑点，将带动沁阳市经济的迅猛发展和城镇化建设的快速推进数据来源：沁阳市统计公报宏观经济环境人均收入及支出人均可支配收入和可支配支出的数据显示出沁阳市经济实力较强，居民消费习惯稳定，城市经济的繁荣和消费市场的稳定为房地产业发展打下良好基础。数据显

8、示，沁阳市城镇居民人均可支配收入和人均消费支出近5年均呈现出稳步增长态势；沁阳市经济实力较强，居民消费习惯稳定，为房地产业的发展打下良好的基础数据来源：沁阳市统计公报宏观经济环境储蓄及消费分析沁阳市居民储蓄额呈现较快增长，为投资提供了坚实的后盾；社会消费品零售总额的快速增长呈现出稳定的消费意愿和实力，经济市场的良好态势为房地产发展营造了有利环境。居民储蓄总额逐年增加，增幅波动较大，2010年城镇居民储蓄总额增长率6.60%为近年增长率最低，在2010年出现拐点后，2011年迅速增长13.6%，经济基础较好，经济水平较高，投资打下了坚实的基础。社会消费品零售总额连年攀升，自2009年消费品零售总

9、额增幅放缓趋稳，显示出居民稳定的消费意愿和消费能力。数据来源：沁阳市统计公报宏观经济环境固定资产投资沁阳市固定资产投资总额持续增加，投资增速受经济危机影响自2008年开始稳步趋缓。2011年，受国家抗通胀的紧缩政策影响城市固定资产投资达到了185.63亿元，增长率急剧下滑至5.9%。固定资产投资的持续增长，显示出沁阳市经济的快速发展，进而促进了房地产市场的发展。固定资产投资的持续增长，刺激了经济繁荣，同时也显示出该区域雄厚的经济实力，强大的社会需求和经济的向好趋势数据来源：沁阳市统计公报城市宏观经济环境城市发展规划城市基本情况城市发展定位沁阳市城市环境分析城市环境小结规划城市用地发展方向为西移

10、南扩，城市框架不断拓展，对项目发展形成利好因素。南扩西移城市概况城市发展规划城市整体发展方向“东控、南拓、西沿、北优”。沁阳中心城区总体规划分为三部分；老城区、西部生活区和沁南新区，确定沁阳远景发展规模为中心城区33平方公里，容纳近30万人。西部生活区老城区沁南新区本案本案20电动车产业园区光伏光电产业园区居住区居住区现代物流区商业区行政中心商业区沁南新区规划范围位于沁阳市城区南部，北至广利总干渠，南至长济高速公路，西至西外环路以西500米，东至东外环路，规划总用地面积约18.89平方公里。沁南新区规划为功能领航、配套完善、宜居宜业、产业领先、产城融合的现代化的城市新区和产业集聚区。定位为沁阳

11、市域行政、商务、体育中心的所在地；新型产业与现代服务业相融合的城市新区，重要的商贸流通与旅游服务基地。城市发展规划沁南新区规划沁南新区规划为产业领先、产城融合的现代化的城市新区和产业集聚区，定位于沁阳市域行政、商务、体育中心的所在地。高科技研发区2122城市发展规划沁南新区规划沁南新区规划示意图B地块2324沁南新区规划夜景效果图城市发展规划沁南新区规划252627城市宏观经济环境城市发展规划城市基本情况城市发展定位沁阳市城市环境分析城市环境小结2012年11月2日，由国家发改委将中原经济区范围基本确定后，中原经济区地图编制正式完成，标志着中原经济区正式成立。城市发展定位中原经济区图形消费力增

12、强经济快速增长招商引资产业发展收入增长中原经济区利好政策随着建设中原经济区正式列入国家发展战略，中央政府已给予高度重视，必将增加更多利好政策，增加知名企业投资进驻的热情，进而带动片区整体经济发展。中原经济区的主体是河南省，同时涵盖晋东南、冀南、鲁西北、皖西北、鄂北、苏北等周边地区郑州市作为中原经济区定位的核心城市，中原经济区的发展与郑州的发展是同步的、相互作用的。郑州市承东启-西、连南贯北，是中部重要交通枢纽城市，随着中原经济区重大战略的推进，将会吸收更多的投资乃至人流引入。中原经济区的范围涉及7省29城市河南省：郑州市，洛阳市，新乡市，南阳市，许昌市，济源市，焦作市，安阳市，鹤壁市，濮阳市，

13、商丘市，漯河市，平顶山市，周口市，信阳市，驻马店市，开封市，三门峡市湖北省：襄樊市河北省：邯郸市山东省：荷泽市江苏省：徐州市山西省：运城市，晋城市，长治市安徽省：蚌埠市，淮北市，阜阳市中原经济区的核心：郑州，开封、洛阳、商丘、平顶山中原经济区的重要联络点：邯郸，安阳，徐州，襄樊，焦作中原经济区网络支点城市：洛阳，安阳，商丘，南阳，焦作郑州：综合产业，积极发展食品工业，先进制造业，高新技术产业，汽车产业，服装产业中原经济区郑州中原经济区涵盖7省29个城市，以郑州、洛阳等五个地市为核心区域，覆盖区域广阔，产业规划丰富，将河南省尤其郑州市发展提升至重要地位。而沁阳市临近郑州市和洛阳市，能够受到核心区

14、域的第一辐射，提升城市地位。城市发展定位中原经济区中原经济区人口土地面积28万平方公里,区域内近1.58亿人口，占全国人口总量的11.83%。全区1.9亿亩耕地，占全国的1/10以上人口规划中原经济区人口约占全国人口的12%，耕地约占全国耕地面积的10%，规划实施后将引入更多外来人口，并加快片区内城镇化建设。城市发展定位中原经济区中原经济区现有人口近1.58亿，占全国总数的11.83%，规模庞大；在人口和城镇化体系建设中，首先要强化郑州市的龙头带动作用，推进郑汴一体化，把郑汴新区建设成为拥有800万1000万人口的现代复合型城市。省域中心城市应建设中心城市复合型新区，2020年，洛阳城区人口达

15、到350万以上，其他中心城市全部进入大城市行列，基础条件好的要成为特大城市。郑州中心和洛阳副中心城市发展及城镇化的逐步提高，也将促进临近县市的发展。城市发展定位中原经济区产业规划中原经济区定位为中国交通枢纽和物流中心，以四个板块和京广、京九产业带为主要增长点，重点发展各类制造业、文化旅游产业等，其中西北板块起着重要的交通枢纽及能源基地作用，也是城市发展的重要契机。中原经济区分为豫中及西北板块、北部板块、东南板块和豫西南板块。豫中及西北板块：定位于重要的综合交通枢纽和商贸物流中心、先进制造业和现代服务业基地、重要的能源原材料基地，同时也是中原经济区的文化旅游、科技人才中心。北部板块：战略定位是钢

16、铁与有色金属的生产基地，能源、化工及装备制造业生产基地。豫西南板块：战略定位是“三化”协调发展的示范区、可持续发展的实践区、国际国内知名的文化旅游区和西南地区的区域性经济中心。东南板块：战略定位是粮食生产加工基地，农村改革发展试验区，农业生态、观光、文化旅游区。 城市发展定位中原城市群中原城市群是以郑州为中心，以洛阳为副中心，开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源等地区性城市为节点构成的紧密联系圈。中原城市群以郑州为中心、洛阳为副中心，包括开封、平顶山、新乡、焦作、许昌、漯河、济源、汝州、新密、禹州、新郑、偃师、荥阳、登封、舞钢、汝州、辉县、卫辉、沁阳、孟州、长葛等23个城市，34个县城，

17、374个建制镇，土地面积5.87万平方公里，人口3950万，分别占全省土地面积和总人口的35.3%和40.3%。 中原城市群在中国15个城市群中综合实力名列第7位，位列中国中西部第一位。中原城市群的形成为中原经济区建设打下了坚实的基础和提供了有力支撑。城市宏观经济环境城市发展规划城市基本情况城市发展定位沁阳市城市环境分析城市环境小结城市环境分析小结城市历史文化厚重，旅游资源丰富，有力的提升了城市的对外形象和知名度以第二产业为主的多元产业经济支撑点稳步拉动拉动了经济的迅猛发展，人均收入水平的快速提高，奠定了沁阳市在河南省的经济强市地位城市以“东控、南拓、西沿、北优”为规划方向，大力推进沁南新区的

18、发展和老城区的旧城改造，为房地产市场的发展带来有利的机会随着大中原经济区战略的强力推进，强大的资金流、信息流、人流、物流的融合辐射将带给沁阳经济发展新契机报告框架项目本位分析沁阳房地产市场分析沁阳城市环境分析项目定位建议经济测算沁阳房地产市场分析市场格局市场供应及去化重点个案研究市场价格分析市场潜在供应房地产市场小结房地产市场分析房地产发展格局 沁阳房地产市场基本形成两大板块，老城板块、新区板块，两个区域特点区分明显。老城板块新区板块新区板块该区域为太行大道以西，西环路以东区域。该区域是沁阳市房地产市场焦点区域，沁阳市70%的项目集中分布在此区域内，该区域是未来政府规划近期发展主要方向。主要代

19、表项目有普罗旺世、锦绣江南、上林苑等。城区板块该区域为太行大道以东，南门街以西区域，覃怀路以北，北环路以南合为区域，此区域内项目多为旧城改造项目，商业价值大，居住环境相对差。主要代表项目有玫瑰公馆、蓝堡国际等 。房地产市场分析项目概况 沁阳房地产目前在售项目相对集中，主要分布在新区板块在售项目待售项目太行大道覃怀路河内路怀府路文化路团结路建设路沁园路香港路上林苑铂金华府怀府精苑锦绣江南普罗旺世福海花园翡翠名居嘉华国际玫瑰公馆蓝堡国际怀悦新城项目名称物业类型占地面积（万）总建面（万）容积率当前均价（元/）上林苑 住宅、底商8232.53400（小高层）普罗旺世 住宅、底商174533300（高层

20、）锦绣江南 住宅、底商82533300（洋房）翡翠名居 住宅、底商2.57.632800（小高层）怀府景苑 住宅、底商1553300（小高层）福海花园 住宅、底商10202预计3000（多层）玫瑰公馆 住宅、商业6.72033500（小高层）蓝堡国际 住宅、底商176.2预计3000（高层）铂金华府 住宅、商业0.51.22.52900（小高层）怀悦新城住宅、商业6152.52800（小高层）嘉华国际住宅、商业1333000（小高层）房地产市场分析市场项目概况沁阳市在售项目信息一览表调研在售项目9个，待售项目2个，新区体量大部分在20-30万之间，容积率平均分布在2-3之间，均价3000-34

21、00元/。数据来源：众合联行数据库 价格分析沁阳楼盘均价集中在3000-3400元/平方米之间，市场上竞争项目价格差距不明显。房地产市场分析市场价格分析数据来源：众合联行数据库房地产市场分析市场供应及去化市场共推售约93万体量，目前消化57%，目前市场剩余总量99万，后续市场供应量较大，市场竞争激烈。数据来源：众合联行数据库项目名称 总建面 已推售面积 销售率 已销售面积（万） 剩余总面积（万） 首期开盘时间（万） （万） 上林苑 231570%10.512.52011.9普罗旺世 451490%12.632.42011.9锦绣江南 251895%17.17.92009翡翠名居 7.67.65

22、0%3.83.82010怀府景苑 5545%2.252.752011.8福海花园 2020玫瑰公馆 202070%1462011.5蓝堡国际 77铂金华府 1.21.295%1.140.062011.5怀悦新城151195%10.54.52009嘉华国际31.850%0.92.12012.7太行大道覃怀路河内路怀府路文化路团结路建设路沁园路香港路4#60万/亩4#60万/亩3#60万/亩6#70万/亩7#92万/亩8#85万/亩9#209万/亩12#80万/亩11#70万/亩10#70万/亩14#70万/亩13#70万/亩15#80万/亩16#76万/亩2012年土地市场供应大多集中在新区板块

23、，未来新区潜在项目竞争较激烈房地产市场分析市场潜在供应房地产市场分析市场潜在供应序号成交时间位置土地面积 ()容积率用途建筑面积（）成交价（万元)单价（元/）单价（万元/亩）买受人12012-12-18沁南产业集聚区、市农业有害生物预警与控制站西侧、南环路北侧10614.42.5 3.0商业用地31843.21401132088沁阳市农村信用合作联社22012-12-18沁阳市沁南产业集聚区、沁阳市怀洲种业有限公司东南侧、涝河北侧12792.42.5 3.0商业用地38377.21689132088沁阳市农村信用合作联社32012-10-18太行路西侧，西至规划路、北临袁屯村居民区45783.

24、61.6 2.7商住用地123615.7412190060河南联立房地产开发有限公司42012-10-18太行路西侧，西至规划路、北至规划路、南至原生化厂、东侧至袁屯村地26905.71.5、2.0居住用地53811.4242290060河南联立房地产开发有限公司52012-10-18太行路西侧、规划路南侧、南至原生化厂、西侧至袁屯村地28104.91.8、2.4商住用地67451.76253090060河南联立房地产开发有限公司62012-10-18太行路西侧、规划路北侧、北临袁屯村委会、西侧至朝屯村地 3854.11.3、1.8商业用地6937.38405105170河南联立房地产开发有限

25、公司72012-8-30香港街东侧 、北临清华园住宅小区 、南临小官路、东临怀龙建安公司6688.23.03.5居住用地23408.7923138092沁阳市万业置业有限公司82012-8-30西外环路西侧、沁伏路南侧、西邻沁阳市启亮胶辊厂4253.33.54.0商业用地17013.2543127685许秀珍92012-8-30怀府路南侧，沁园路东侧、南邻沁园公园，东临居民区3658.467商业用地25608.811513146209沁阳市晨鑫置业有限公司102012-4-17太行路东侧，北临团结路，东临沁阳市秋玲苗圃场，西临沁阳市教育局43841.72.0、2.5商住用地109604.346

26、04105070河南晋煤天庆煤化工有限责任公司112012-4-17太行路东侧，北临沁阳市教育局，南临文化路43566.32.0、2.5商住用地108915.84574105070河南晋煤天庆煤化工有限责任公司122012-4-17沁园路西侧，北临沁阳市秋玲苗圃场，南临文化路45873.42.5、3.0商住用地137620.25505120080河南晋煤天庆煤化工有限责任公司132012-4-17太行南路东侧，北临覃怀路28884.52.9、3.4居住用地98207.33249112575河南中经泰置业有限公司142012-4-17太行南路东侧，北临居民区，东临沁园办事处西关居委会地，南临头道

27、河481512.5、3.0居住用地1444535056105070河南中经泰置业有限公司152012-3-15沁园路西侧，覃怀路北侧，新通路东侧，小官路南侧28643.122.2、2.7商住用地77336.423457120780吴元肖162012-3-15沁园路西侧，覃怀路南侧，西、南临居民区24425.82.5、3.2居住用地73277.42768113376吴元肖 2012年，沁阳市总成交商住土地面积为34.4万，共16宗，预计未来潜在项目供应面积为113万.未来市场竞争较激烈项目名称排布户型二房（）三房（）上林苑 一梯两户、两梯六户88-90125-127普罗旺世 一梯两户、两梯四户8

28、6105-157锦绣江南 一梯两户、两梯三户83-92126-130翡翠名居 一梯两户118-130怀府景苑 两梯三户88-100139-140福海花园 一梯两户80-105128-135玫瑰公馆 两梯三户85-95129蓝堡国际 两梯三户、两梯五户90-100120-140铂金华府 一梯两户99125-130怀悦新城两梯三户95101-121嘉华国际两梯三户100-142房地产市场分析市场户型分析目前市场上项目产品排布集中在一梯两户与两梯三户为主，户型两房面积80-95为主、三房面积120-130为主。项目名称物业形态建筑风格上林苑 小高层新古典普罗旺世 洋房、高层地中海锦绣江南 洋房、高层

29、中式翡翠名居 小高层现代简约怀府景苑 小高层欧式福海花园 多层、小高层现代玫瑰公馆 小高层地中海蓝堡国际 高层现代简约铂金华府 小高层现代简约怀悦新城小高层现代简约嘉华国际小高层现代简约房地产市场分析建筑风格分析目前市场上项目产品物业形态多为小高层，现代简约建筑风格为主。上林苑 小高层一梯两户、两梯六户一中教师、私企业主、矿厂中层领导周边区域、王曲乡、柏香镇、西万镇、西向镇自住普罗旺世 洋房、高层一梯两户、两梯四户市区公务员、私企业主、矿厂老板及中层领导等周边区域、王曲乡、王召乡、西万镇自住锦绣江南 洋房、高层一梯两户、两梯三户一中教师、公务员、私营、电子厂中层领导项目周边、王曲乡、西万镇自住

30、怀悦新城小高层两梯三户私营业主。矿厂职工。市区公务员项目周边、王召乡、王曲乡、西万镇自住 沁阳市场客户以政府公务员、私企业主等高端客户，事业单位人员及周边产业职工等工薪阶层，周边乡镇进城客户构成。项目物业类型产品布局客户职业区域特征购买目的怀府景苑 小高层两梯三户私营业主乡镇自住玫瑰公馆 小高层两梯三户私营业主、公务员项目周边、乡镇自住蓝堡国际 高层两梯三户、两梯五户教师、公务员、医生、私营业主项目周边、乡镇自住铂金华府 小高层一梯两户教师、公务员、医生、私营业主项目周边、乡镇自住嘉华国际小高层两梯三户私营业主、电子厂职工项目周边、西万镇、王召乡、王曲乡自住房地产市场分析市场客户分析楼盘名称玫

31、瑰公馆开发商沁阳市鸿丰置业有限公司占地面积6.7万地理位置怀府中路与商埠街交汇处容积率3.0建筑面积20万绿地率36%户型区间90-158建筑风格新古典主义均价3000元/销售情况：分三期开发，一期前期咨询中。产品形态：小高层、高层。户型鉴赏：主力户型为105-129的三房。重点个案研究玫瑰公馆3室2厅2卫（105.49）1 户型方正实用，功能划分合理。2 客厅、卧室向南，日照充足，双层中空玻璃。3 明厨明卫，采光通风好。3室2厅2卫（126.85）1 入户花园设计，功能多样。2 客厅、卧室带大面积观景阳台，双层中空玻璃。3 户型整体采光通风良好。重点个案研究户型分析营销推广：媒体策略 通过报

32、广、户外、道旗等媒体的立体轰炸，全面扩大了项目的客户范围，为最终的销售创造了客户基础。推广主题在玫瑰城，回家宛如度假，利用超值的地段优势，有效的锁定了置业群和投资客户群。项目卖点：户型创新，赢得市场先机首创入户花园的户型，且合理的面积控制，将户型的实用性发挥到极致。全程教育，均质圈层，配套与地段完美结合；地中海风情风格设计，提升了项目的品质重点个案研究项目点评楼盘名称 普罗旺世开发商中经泰置业有限公司占地面积13.3万地理位置沁阳市太行路东侧容积率3.1建筑面积45万绿地率38%主力户型100-126左右三房，80-90左右两房建筑风格地中海均价前期咨询阶段，预计3000元/。销售情况：分三期

33、开发，目前销售第二期。综合评价：采用地中海设计风格，产品丰富。重点个案研究普罗旺世户型分析：全明采光，南北通透，室内干湿、动静分区明确，功能完备带有宽大阳台。125三室两厅两卫120三室两厅两卫重点个案研究户型分析项目卖点：地理位置优越，区域升值潜力较大雄踞主干道太行路，生活配套完善，升值潜力巨大。户型设计合理主要以100-120平米的三房为主，户型实用性较强沁阳首创7层带电梯洋房设计，地中海人文景观社区。营销推广：注重现场包装，提升了项目的品质大充分利用现场户外广告拦截竞争对手的客户资源；拦截了周边竞争对手的客户群。重点个案研究项目点评楼盘名称锦绣江南开发商焦作市宏宇房地产开发有限公司占地面

34、积8.7万地理位置太行路与覃怀路交叉口容积率2.9建筑面积25万绿地率35%主力户型120-150建筑风格地中海均价3000元/销售情况：分三期开发，目前销售第三期。综合评价：地理位置略显靠西，新古典主义，户型设计中规中矩。重点个案研究锦绣江南3室2厅1卫（120.49）1 户型设计合理，功能划分合理。2 客厅、卧室向南，带景观阳台，品味独特。3 明厨明卫，采光通风好。3室2厅1卫（134.90）1 动静分区，私密空间和公共区域相互独立。2 南北通透，主卧带卫生间。3 主卧带走入式衣柜，居住舒适。重点个案研究户型分析项目卖点：新古典主义，完美内部景观，吸引客户关注；户型面积适中，具备居住和投资

35、的双重功能；处在城市房地产发展热点区域，未来升值潜力较大。营销推广：小媒体传播，道旗锁定目标客户群。户外广告以及配合现场包装赢得了客户的认可。重点个案研究项目点评楼盘名称上林苑开发商焦作市莫蒂斯有限公司占地面积8万地理位置沁阳市怀府西路新一中对面容积率2.5建筑面积23万绿地率40%主力户型120-135建筑风格新古典均价3400元/销售情况：分两期开发，目前销售第一期已销售70%房源。综合评价：地理位置略显靠西，周边教育配套齐全，但其它配套不足，新古典主义，户型设计有部分小户型，做以投资。重点个案研究上林苑首批推出房源据整块地北部与西部沿线，紧邻怀府路，地块居住价值一般。首批房源，做足性价比

36、。提升项目在市场上的口碑。目前在售首批房源销售，销售率达到70%。10#11#为后期加推房源楼栋首批推出房源据整块地北部与西部沿线，紧邻怀府路，地块居住价值一般。首批房源，提升项目在市场上的口碑。怀 府 路一期二期1108765432131415161112重点个案研究项目规划及推售户型面积：3+1室2厅2卫（135.）优势：动静分区，南北通透，客厅带观景阳台、主卧独立卫生间。户型面积：3室2厅2卫（128）优势：动静分区，入户带花园南北通透，主卧带卫生间，客厅带观景阳台，重点个案研究户型分析项目卖点：新古典主义，完美内部景观，吸引客户关注；户型面积适中，具备居住和投资的双重功能；处在城市房地

37、产发展热点区域，未来升值潜力较大。营销推广：小媒体传播，道旗锁定目标客户群。户外广告以及配合现场包装赢得了客户的认可。重点个案研究项目点评玫瑰公馆新古典主义多元化方式，浪漫与现代的卓越组合锦绣江南地中海风情时尚简约，突出整体的层次感重点个案研究外立面展示上林苑新古典主义多元化方式，浪漫与现代的卓越组合普罗旺世地中海风情时尚简约，突出整体的层次感重点个案研究外立面展示 2012年，沁阳市总成交土地面积为81.35万，其中商住用地为40万、土地单价多为80万/亩，个别市中心项目价格较贵达到209万/亩，目前在售项目相对集中，主要分布在新区板块，2013年新区板块将呈现投放量大，土地供应充足，预计-

38、年中板块内竞争较激烈。 沁阳楼盘均价集中在3000-3300元/平方米之间，主流面积区间100-130平米之间，并以多层和小高层的建筑为主，市场上竞争项目价格差距不明显。 市场共推售约93万体量，目前消化57%，目前市场剩余总量99万，后续市场供应量较大，市场竞争激烈。沁阳市场基本形成新区板块、老城板块两大板块。房地产市场分析小结沁阳市场客户以政府公务员、私企业主等高端客户，事业单位人员及周边产业职工等工薪阶层，周边乡镇进城客户构成。报告框架项目本位分析沁阳房地产市场分析沁阳城市环境分析项目定位建议经济测算地块分析项目本位分析地块SWOT分析项目本位分析地块分析项目分别位于河内路与八一路交汇处

39、，太行大道与屹峰大道交汇处西北角及沿两条主干道交汇处西约500米处位置，目前项目地块为军队用地，地块均有建筑物需要拆迁。地块B现状地块B现状地块A现状地块A现状A2A1B1B2B2鉴于地块之间距离较远，并且所属片区属性不同，故将地块A1和A2组合并为地块A；地块B1、B2、B3组合并为地块B ,以下将针对两个地块分别作价值分析项目本位分析项目本位分析四至分析北：村庄南：灯塔街区居委会西：居民区东：村庄地块AA地块项目本位分析四至分析北：锦绣江南南：沁阳市车管所西：焦作工贸职业学院东：怀府建材城地块BB地块项目本位分析项目交通解读项目处于城市主干道河内路和八一路交叉口，交通位置优越；主干道的交通

40、优势提升了项目的自身配套价值，有利于项目的开发。项目紧邻城市主干道河内路，交通位置优越；为项目的交通配套提供了有利支撑，有利于项目的后期开发推售。地块A河内路八一路A地块项目本位分析项目交通解读项目处于城市主干道太行大道与屹峰大道交叉口，周边交通配套优势异常明显；同时随着项目西侧香港街的后期往南延伸，发达的交通体系将会促进新老城区的快速融合，为项目未来的升值奠定了坚实的基础。项目位于太行大道与屹峰大道交汇处，交通优越；随着香港街的后期往南延伸，优越的交通优势促进了老城区和新城区的融合，良好的通达性为项目未来的升值奠定了基础。地块B香港街太行大道屹峰大道B地块项目本位分析配套分析区域生活配套非常

41、完善，河内路和八一路上分布小商店，基本满足生活配套，尤其是丰富的教育配套资源，提升了项目自身的价值及竞争力。商业：八一路和河内路临街商业，基本满足生活配套行政：沁阳市政府学校：沁阳市二中、沁阳市一中、沁阳市三小等医院：联盟医院八一路临街商业沁阳市二中中学小学小学商场政府学校地块A联盟医院A地块项目本位分析配套分析区域商业配套相对匮乏，仅有太行大道上分布部分商业；地块周边休闲配套及教育配套优势较为明显，后期项目可以重视自身商业配套的打造。商业：仅有沿太行大道的部分商业和专业市场，生活配套相对比较缺乏学校：沁阳市实验中学、沁阳市第一中学、护城学校等医院：沁阳市妇幼保健医院休闲：朱载堉音乐厅广场、滨

42、河公园滨河公园地块B沁阳一中实验中学护城学校妇幼医院音乐厅广场滨河公园 怀府建材城怀府建材城B地块项目本位分析项目商业价值分析地块A南邻河内路，交通通达及昭示性最好，价值最高，而穿过地块的八一路为狭窄小路，商业价值次之，地块的东、西、北侧均紧邻居民区，商业价值最低。商业分析模型指标权重交通通达性40%建筑昭示性30%人流密度20%景观视野10%商业价值高低A地块项目本位分析项目商业价值分析地块B东邻太行大道，屹峰大道从地块中穿过，西邻香港街主干道，交通通达及昭示性均彰显出无可比拟的优越性，因此临主干道的商业价值最高。商业分析模型指标权重交通通达性40%建筑昭示性30%人流密度20%景观视野10

43、%商业价值高低B地块项目本位分析项目住宅价值分析住宅分析模型指标权重景观视野35%噪音污染20%日照风向20%出行便捷15%人流密度10%居住价值低高地块A紧邻河内中路主干道和八一路，易受城市交通噪音影响，居住价值相对较低。A地块项目本位分析项目住宅价值分析住宅分析模型指标权重景观视野35%噪音污染20%日照风向20%出行便捷15%人流密度10%居住价值低高地块B紧邻太行大道、屹峰大道及香港街，临近城市干道，因此，邻近主干道住宅受噪音影响较大，居住价值较低，地块中紧邻滨河公园的住宅景观视野较好、日照风向较佳，居住价值则相对较高。B地块结合影响各地块价值的相关要素进行比较，得出各个地块的价值层次

44、：土地价值排序： A(2) A(1)B(1) B(2)=B(3) 项目本位分析地块价值判断项目本位分析项目地块分析地块SWOT分析项目本位分析项目SWOT分析优势 Strength 劣势 Weak 交通：地块紧邻河内路城市主干道，交通优势较明显。配套：项目周边配套完善，尤其是教育配套优势突出，利于提升项目的竞争力；项目单个地块面积较小，不利于单独开发；地块面积较小，不利于内部景观营造机会 Opportunity威胁 Threaten 项目所在片区目前市场供应较少，竞争相对较小，带给了项目抢先占据市场的机会在政府积极推进城市规划、建设的大背景下，给项目顺利开发提供了强有力的保障国家政策对市场的不

45、利影响。片区目前不是城市发展主方向地块AS-0:利用项目片区目前竞争较少的态势和旧城改造的政策引导，充分发挥项目通达性好的特点，增强项目的昭示性，快速推售产品入市。S-T:利用项目优质的教育配套来打造学区房概念，弱化因为片区非城市发展主方向所带来的客户区域抵触感W-0:抓住城市城区改造的市场机会，规划符合市场主流需求的高性价比产品，实现项目快速销售。W-T:项目采取客户细分，针对客户需求设计产品，引导客户需求，从而尽量减少因自身地块劣势和外部威胁多造成的影响。项目本位分析项目SWOT分析A组团优势 Strength 劣势 Weak 交通：地块紧邻城市主干道太行大道、屹峰大道和香港街，交通区位异

46、常优越。配套：项目周边教育配套及景观配套优势突出，利于项目价值打造；项目单个地块面积较小，不利于单独开发；项目单个地块之间有一定距离，对组团开发有一定影响。机会 Opportunity威胁 Threaten 项目所在片区属于城市未来发展方向，升值空间较大；所在片区开发力度较大，区域市场认知度及影响力逐渐增强。国家政策对市场的不利影响片区在售及未来市场供应量较大，市场竞争激烈项目本位分析项目SWOT分析地块BS-T:利用项目特有的优质景观配套来打造高端产品，与片区竞争项目形成差异化竞争，规避项目所在片区竞争激烈的现状W-0:深度挖掘片区价值，抓住片区域发展机会，采取组团开发，形成规模效应，规避地

47、块散碎的劣势W-T:项目采取客户细分，产品差异化战略，引导客户需求从而尽量减少因自身地块劣势和外部威胁多造成的影响。B组团项目本位分析项目SWOT分析S-0:项目自身通达性好，并且是城市未来发展方向，抓住区域规划发展机会，实现项目的价值提升。项目本位分析沁阳房地产市场分析沁阳城市环境分析项目定位建议经济测算项目定位建议项目开发建议物业组合建议形象建议风格建议86开发策略考虑因素项目定位建议开发建议87发展策略两个地块交通均较为便利B组团位于滨河景观带，景观资源较好B组团位于沁阳市沁南新区，未来升值潜力较大规划增值 特色景观空间 精致环境小品产品增值 产品创新 优质景观 高品质附加值配套深挖区域

48、价值建立增值体系项目定位建议开发建议通过深度挖掘区域价值，依靠产品规划、创新抓住区域发展带来的大量市场需求，并进一步建立项目增值体系，实现项目价值最大化。88 项目本位分析项目发展环境分析物业组合项目定位建议物业组合建议项目定位建议物业组合建议A组团物业组合建议：小高层+高层项目定位建议物业组合建议B组团物业组合建议：花园洋房+小高层+高层项目定位建议物业组合建议组团地块拟规划物业A组团团部高层+小高层团部对面高层+小高层B组团护城河北地块花园洋房护城河南、太行路西侧第一地块小高层+高层护城河南、太行路西侧第二地块小高层+高层项目整体物业规划建议：项目名称地址开发商占地面积总建筑面积形象定位上

49、林苑 怀府西路新一中对面焦作市莫蒂斯有限公司823城市中心.峰品巨作普罗旺世 沁阳市太行路东侧中经泰置业有限公司1745太行大道上的地中海商业街锦绣江南 太行路与覃怀路交叉口焦作市宏宇房地产开发825名门新贵 荣耀世家翡翠名居 沁阳市覃怀路西段与香港街交汇处沁阳市大地房地产开发有限公司2.57.6沁阳首席大型文化园林贵族社区怀府景苑 沁阳市太行大道208号洪通房地产开发有限公司15居广场 享生活福海花园 太行大道与工业路交汇处河南联立房地产开发有限公司102020万高端品质生活玫瑰公馆 怀府中路与商埠街交汇处沁阳市鸿丰置业6.720商业地标 财富领地怀悦新城沁阳市太行路与文化路交汇处河南精英置

50、业有限公司615文化路15万平米专属生活特区嘉华国际文化路与建设路交汇处河南省德沁置业有限公司13缔造沁阳高端公寓标杆项目定位建议形象定位建议通过分析片区市场项目定位，我们发现，目前市场项目定位宣传和项目实际状况普遍存在较大偏离，基于此，我们的形象定位可以从挖掘自身价值以及营造一种全新的生活理念为切入点，并在后期规划中予以针对性打造，从而赢得市场认同。项目发展建议形象定位建议A组团形象定位：考虑项目周边教育配套发达，建议项目形象定位突出教育主题，以此宣传项目优势，建立项目市场影响力。翰林世家书香门第 人文世家翰林世家书香门第 人文世家A组团形象定位：莱茵左岸人生是河、幸福是岸项目定位建议形象定

51、位建议B组团形象定位：结合项目滨河观景大道景观资源优势，同时从项目自身物业规划出发规划，建议项目以水岸名宅为形象定位。项目定位建议形象定位建议B组团形象定位：结合项目滨河观景大道景观资源优势，同时从项目自身物业规划出发规划，建议项目以水岸名宅为形象定位。莱茵左岸20万水岸名宅莱茵左岸莱茵左岸莱茵左岸莱茵左岸符合项目实际情况；迎合市场消费偏好；各种风格针对不同业态的运用；物业之间的相互联系和协调；贴合项目的整体定位和发展意愿；项目建筑风格项目定位建议建筑风格建议项目定位建议建筑风格建议A组团风格建议：建议风格：Art Deco形 象主体采用高档面砖，整体呈现暖色调。同时局部采用灰蓝色的铝窗、玻璃

52、，木百叶，展现浓郁的时代特色和人文气息。尽显项目高贵大气。楼体顶部采用造型处理，体现优雅美观天际线效果外立面1-4层采用高档石材，主体部分采用高档面砖，经得起时间的考究，保证了居住的品质建筑主体及外立面处理项目定位建议建筑风格建议产品低密度和高层单位的色彩搭配与衔接项目定位建议建筑风格建议项目定位建议建筑风格建议B组团风格建议：建议风格：现代主义特点：采用富有品质感与现代美感的装饰；具有高度象征性，具有足够的形象性；贴合项目的规模及定位；市场接受度和认可度高；弊端：产品品质的打造不易控制，容易走极端化；不易于和市场项目区分；项目定位建议建筑风格建议报告框架项目本位分析沁阳房地产市场分析沁阳城市

53、环境分析项目定位建议经济测算组团地块占地面积（亩）占地面积（）拟规划物业拟项目规划容积率拟规划建设面积 （）A组团河内路北侧，八一路东侧8053360高层+小高层3160080河内路北侧，八一路东侧4026680高层+小高层380040小计12080040240120B组团护城河北地块7046690花园洋房1.570035护城河南、太行路西侧第一地块5033350小高层+高层3100050护城河南、太行路西侧第二地块4026680小高层+高层380040小计160106720250125合计280186760490245经济测算规划经济指标规划经济指标：经济测算开发总成本开发总成本合计0.00

54、00 面积占总成本比例计算方法万元元/平米平米一、土地成本9,604 1200 80,040 16.84%80万元/亩（包含出让金、交易税等）二、前期工程费1,958 245 80,040 3.43%1、地质、文物勘探46 14 32,016 0.08%14元/基底面积，按建筑基底面积，每一百平方米6个孔，每孔237元2、规划设计费480 20 240,120 0.84%20元/总建面3、报建费1,201 50 240,120 2.10%50元/总建面4、三通一平160 50 32,016 0.28%土地面积50元/平方米5、工程招标管理费72 3 240,120 3.03%3元/总建面三、建

55、安工程费34,419 1433 240,120 60.34%1、小高层建筑成本28,000 1400 200,000 49.08%1400元/平方米（地上建面）2、高层建筑成本6,419 1600 40,120 11.25%1600元/平方米（地上建面）3、花园洋房建筑成本0 1000 0 0.00%1000元/平方米（地上建面）4、商业建筑成本0 0 0 0.00%0元/平方米（地上建面）5、地下建筑成本0 2500 0 0.00%2500元/平方米（地下建面）四、基础设施配套费3,162 132 240,120 5.54%1、景观费用720 30 240,120 1.26%30元/总建面2、基础设施配套费2,401 100 240,120 4.21%100元/平方米（总建面）3、楼宇配套及智能化40 10 40,120 0.07%10元/平方米（总建面）（一四）合计49,144 80,040 86.15%五、不可预见费1,474 61 240,120 2.58%（一四）的3%六、开发成本50,618 2108 240,120 88.73%（一五）合计七、开发费用6,427 268 240