房地产开发企业的会计核算

1、.：.；房地产开发企业的会计核算房地产开发企业的会计核算与其他行业的最大区别不外乎有三个方面：其一，开发本钱本钱工程构成、核算的特殊性；其二，商品房营业收入确认的条件和根据不同；其三，涉及相关税金的核算内容更加广泛。本文拟仅对房地产开发企业“建筑安装工程费的核算，作如下讨论。根据以及的规定，房地产开发企业的本钱工程有六个：1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、建筑安装工程费4、根底设备费5、公共配套设备费6、开发间接费用普通情况下，开发本钱中土地征用及拆迁补偿费以及建筑安装工程费会占总本钱的70左右。如今房地产开发企业的土地根本上都是经过竞拍方式获得的， “土地征用及拆迁补偿费的核算也就很

2、简单了。而“建筑安装工程费的核算正确与否，直接关系到本钱核算的质量以及会计信息的披露。因此，房地产开发企业的本钱核算中，“建筑安装工程费的核算尤为重要。在新会计准那么体系以及中，均没有对房地产开发企业本钱核算的详细规定。根据新准那么的要求，结合房地产开发企业会计核算的实践情况，对房地产开发企业“建筑安装工程费的核算所运用的会计科目、核算程序作如下引见：一 应运用的主要会计科目要正确核算房地产开发企业的“建筑安装工程费，主要应运用“原资料、“应付帐款、“预付账款、“开发本钱等会计科目。1、原资料一、本科目核算房地产开发企业库存的各种资料设备，包括原料及主要资料、辅助资料、工程设备、外购半废品外购

3、件、修缮用备件备品备件、包装资料、燃料等的方案本钱或实践本钱。二、根据房地产开发企业的实践情况，可在本科目下设置“库存资料、“库存设备两个二级明细科目。再按资料设备的保管地点仓库、资料设备的类别、种类和规格等进展明细核算。三、原资料的主要账务处置。一企业购入并已验收入库的资料设备，按方案本钱或实践本钱，借记本科目，按实践本钱，贷记“资料采购或“在途物资科目，按方案本钱与实践本钱的差别，借记或贷记“资料本钱差别科目。二自制并已验收入库的资料，按方案本钱或实践本钱，借记本科目，按实践本钱，贷记“开发本钱科目，按方案本钱与实践本钱的差别，借记或贷记“资料本钱差别科目。三委托外单位加工完成并已验收入库

4、的资料，按方案本钱或实践本钱，借记本科目，按实践本钱，贷记“委托加工物资科目，按方案本钱与实践本钱的差别，借记或贷记“资料本钱差别科目。四消费运营领用资料设备，借记“开发本钱、“开发间接费用、“销售费用、“管理费用等科目，贷记本科目。五企业拨给承包单位抵作预付备料款或预付工程款的资料设备，借记“预付账款科目，贷记本科目；六出卖资料结转本钱，借记“其他业务本钱科目，贷记本科目。七发出委托外单位加工的资料，借记“委托加工物资科目，贷记本科目。采用方案本钱进展资料日常核算的，发出资料还应结转资料本钱差别，将发出资料的方案本钱调整为实践本钱。采用实践本钱进展资料日常核算的，发出资料的实践本钱，可以采用

5、先进先出法、加权平均法或个别认定法计算确定。四、本科目期末借方余额，反映企业库存资料的方案本钱或实践本钱。2、应付账款一、本科目核算房地产开发企业因购买资料物资含设备和接受劳务供应等应付给供应单位的价款，以及因出包工程应付给工程承包单位的工程价款。二、本科目应按应付账款类别设置明细科目，如“应付购货款、“应付工程款等，并分别按供应单位和承包单位的户名设置明细账进展明细核算。三、应付帐款的主要帐务处置一企业购入资料物资发生的应付账款，应按全部金额，借记“原资料科目，贷记本科目。假设上述物资的货款曾经预付，那么应将预付的货款自“预付账款科目转入本科目，借记本科目，贷记“预付账款科目；支付货款时，应

6、扣除已付的货款；偿付的货款，借记本科目，贷记“银行存款等科目。二企业接受供应单位提供劳务而发生的应付款项，应根据供应单位的发票账单，借记有关本钱费用科目，贷记本科目，支付款项时，借记本科目，贷记“银行存款等科目。三企业与承包单位结算工程价款时，根据经审核的承包单位提出的“工程价款结算账单结算工程款，借记“开发本钱科目，贷记本科目。扣回预付工程款和备料款时，借记本科目，贷记“预付账款科目。支付给承包单位的工程款时，借记本科目，贷记“银行存款科目。四企业开出、承兑商业汇票抵付应付账款时，借记本科目，贷记“应付票据科目。3、预付账款一、本科目核算房地产开发企业按照工程合同规定预付给承包单位的工程款和

7、备料款，以及按照购货合同规定预付给供应单位的购货款。预付给承包单位抵作备料款的资料，也在本科目核算。二、本科目应设置以下两个明细科目：1预付承包单位款；2预付供应单位款。三、预付账款的主要帐务处置一企业预付给承包单位的工程款和备料款，借记本科目，贷记“银行存款科目；二拨付承包单位抵作备料款的资料，借记本科目，贷记“原资料等科目；三企业与承包单位结算工程价款时，根据承包单位提出的“工程价款结算账单结算工程款，借记“开发本钱科目，贷记“应付账款一应付工程款科目，同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款，借记“应付账款科目，贷记本科目。四企业预付给供应单位的货款，借记本科目，贷记“银行存款科目

8、。收到所购物资的发票账单，根据发票账单的应付金额，借记“原资料科目，贷记“应付账款科目；同时，将预付的货款自本科目转入“应付账款科目，借记“应付账款科目，贷记本科目。预付账款不多的企业，也可将预付的账款直接记人“应付账款科目的借方，不设置本科目。4、开发本钱一、本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设备和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。企业对出租房进展装饰及增补室内设备而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。出租开发产品运营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“其他业务本钱科目，不经过本科目核算。企业为进展资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组

9、织和管理房地产开发运营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。二、企业在土地、房屋、配套设备和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、根底设备费、建筑安装工程费、配套设备费和开发间接费用等。企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、根底设备费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目有关本钱核算对象的本钱工程中；应由开发产品本钱负担的间接费用，应先在“开发间接费用科目进展归集，月末，再按一定的分配规范分配计入有关的开发产品本钱。三、企业应根据本企业的运营特点，选择本企业的本钱核算对象、本钱工程和本钱核算方法。本科目应按开

10、发本钱的种类，如“土地开发、“房屋开发、“配套设备开发和“代建工程开发等设置明细账，并在明细账下，按本钱核算对象和本钱工程进展明细核算。四、开发本钱的主要帐务处置一企业开发的土地、房屋、配套设备和代建工程等，采用出包方式建立的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单承付工程款，计入本科目有关本钱核算对象的本钱工程中，借记本科目，贷记“应付账款应付工程款科目。二企业开发的土地、房屋、配套设备和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目有关本钱核算对象的本钱工程中，借记本科目，贷记“原资料、“银行存款等科目。企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备

11、发出交付安装时，按其实践本钱，借记本科目，贷记“原资料库存设备科目。根据权责发生制和收入与本钱费用配比原那么，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设备费等，应在结转商品房等开发产品销售本钱时预提，预提时，借记本科目，贷记“应付帐款科目。预提数与实践支出数的差额，添加或减少有关开发产品本钱。五、企业曾经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设备和代建工程，应及时进展本钱结转。月终结转本钱时，按实践本钱，借记“开发产品科目，贷记本科目。六、本科目的期末余额为在建开发工程的实践本钱。二 “建筑安装工程费的核算程序房地产开发企业“建筑安装工程费核算的普通程序是：1、施工单位根据合同商

12、定，交纳履约保证金；2、开发商根据合同商定，支付一定的工程预付款、备料款；3、开发商购买钢材、水泥、商品混凝土等甲供资料，并供应到施工现场；4、施工单位报送“已完工程笼统进度，并提供；5、向施工单位结算甲供资料价款，抵作工程进度款；6、开发商根据应付工程款扣除预付工程款、甲供资料价款后支付工程进度款；7、办理工程结算，除预留工程保修金外，支付工程尾款给施工单位。三 会计核算举例房地产开发企业普通都是将建筑安装工程以对外招标的方式发包给施工企业施工建立，支付给施工企业的建筑安装工程费属于开发本钱的直接费用，可以直接计入相关开发工程的本钱中去。房地产开发企业与施工企业是承发包合同契约关系，根据合同

13、商定进展工程款的预付、备料款的预付以整个工程价款的最终结算。工程开工前或开工后，按照合同商定房地产开发企业应向施工企业拨付工程备料款、工程进度款，还有能够向施工企业提供设备或资料钢材、水泥等，涉及预付工程款、备料款以及拨付资料设备的支出，房地产开发企业先列入“预付账款账户核算，待施工企业提出“工程价款结算账单办理工程价款结算时，从“预付账款账户转入“开发本钱建筑安装工程费账户。【例】某房地产开发企业2004年5月开发建立电梯公寓一批，经过公开招招标，甲施工企业中标承建该工程。甲乙双方合同商定，工程总造价以5000万元包干设计变卦另行办理结算，签署后，向施工单位预付一定的工程款、备料款。每月根据

14、实践完成的笼统进度的80再扣除部分预付款、甲供资料价款后支付工程款，工程开工后工程决算办理终了，除预留5的质量保证金外全部支付施工单位。按照主管税务机关要求，支付工程款时应代扣施工单位营业税金附加税费略去不计。现将相关帐务处置阐明如下：1、该房地产开发企业收到甲施工单位交来的合同履约保证金100万元，存入银行。帐务处置为：借：银行存款100万元贷：其他应付款履约保证金100万元2、该房地产开发企业按照合同商定，用银行存款向施工企业支付工程备料款200万元、预付工程进度款300万元。帐务处置为：借：预付账款施工企业预付备料款 200万元施工企业预付工程款 300万元贷：银行存款 500万元3、房

15、地产开发企业购入钢材一批价款60万元、购入电梯3部价款50万元，钢材和电梯已验收入库。扣除预付款15万元以及电梯质量保证金1.5万元2年质保期满后退还后，以银行存款支付93.5万元。帐务处置为：借：原资料库存资料 60万元原资料库存设备 50万元贷：预付账款预付购货款 15万元其他应付款质量保证金1.5万元银行存款 93.5万元4、该房地产开发企业向施工企业拨付电梯设备实践本钱50万元、拨付钢材实践本钱60万元，抵作工程备料款。帐务处置为：借：预付账款施工企业预付备料款 110万元贷：原资料库存资料 60万元原资料库存设备 50万元5、施工企业月末向房地产开发企业提出“工程价款结算账单，经监理

16、单位、企业的工程管理部等审核后确认，应付工程结算价款600万元。帐务处置分为：借：开发本钱某工程建筑安装工程费 600万元贷：应付账款施工企业工程款 600万元6、次月初房地产开发企业按合同商定本次应扣回预付工程款100万元、扣回工程备料款含价拨的资料设备80万元，并代扣工程营业税金18万元用银行存款202万元以及200万元的银行承兑汇票支付施工企业。帐务处置为：1 抵扣工程预付款和备料款借：应付账款施工企业工程款 180万元贷：预付账款预付工程款施工企业 100万元预付备料款施工企业 80万元2 代扣营业税金借：应付帐款施工企业工程款18万元贷：应交税费代扣营业税金18万元3 实践支付工程进度款借：应付帐款施工企业工程款402万元贷：银行存款 202万元应付票据200万元阐明：假设开发商不代扣营业税，那么施工单位应开具600万元的发票；假设开发商曾经代扣营业税，那么由开发商向主管税务机关为施工单位代开600万元的发票。7、以后每月支付工程款与例6根本类似，其帐务处置就不再赘述。8、2005年8月，施工单位的工程决算经过开发商委托的造价审核机构的审计，双方确认的工程总造价为5500万元。在这以前，施工单位累计完成施工产值4900万元，甲方曾经确认，并进展了帐务处置，即房地产开发企业已计入“开发本钱建筑安装工程费4900万元，已预付施工单位工程款3920万元，应付施工单位工程款9