房地产企业财务会计问题简答

1、.：.；房地产企业财务会计等问题简答4. 确定会计收入的条件是签署合同并办理工程开工验收.这样收入的实现将会拖得很晚呵斥收入集中实现,有什么方法可以让收入合理分期记入损益?房地产业的会计收益具有动摇性指的就是这个，对此上市公司和一些大的房地产公司可经过多工程错开滚动开发和持有物业获取稳定报答实现收益的平衡和稳定。用税控安装开发票,假设每月25日结帐 发票那么开到月末,次月申报纳税,申报可以按截止25日的数据纳税有问题吗?普通要求月度要截止到公历该月最后一天，根据如今会计规范的要求都是截止到最后一日，税务普通也要求到公历该月最后一天。假设一向的按25日结帐，税务部门普通会认可。建议截止一致到月末

2、，按照报表制造和报送周期以及电算化的推行，如今应该可以实现。业务宣传费，广告费可以在管理费用和销售费用科目下分别设置吗？看他的两项费用发生的情况，可以的。如公司整体笼统广告计入管理费用-广告费，某个工程销售广告计入营业费用-广告费某工程。3贷款卡年检时发生的企业资信评价费用是放在财务费用还是管理费用？上次签和银行签了份财务咨询合同，本质是银行贷款的监管费用方式是咨询合同，帐务处置的时候是不是跟着本质走入财务费用？管理费用，由于资信评价是对企业整体的评价，不光用于融资。与抵押资产的评价费不同；后者也进管理费用，既然运用了合法的咨询马甲，就按马甲处置。4发生的样板房装修费用放在开发本钱核算还是销售

3、费用？ 开发企业建造的售房部接待处和样板房，凡可以单独作为本钱对象进展核算的，可按自建固定资产进展处置，其他一概按建造开发产品进展处置。售房部接待处、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造本钱。31号文5按年交纳的土地运用金可以入本钱吗？那是土地租金还是出让金分期交纳？土地租金阐明土地运用权存在瑕疵租赁土地不得开发房产，分期支付那么可以计入本钱。6签了一堆围墙广告制造和获奖的合同发生的费用放哪儿适宜？应该在广告费和业务宣传费中列支，国家税务总局关于印发的通知国税发200084号第四十条规定：纳税人每一纳税年度发生的广告费支出不超越销售营业收入2%的房地产调为8，可据实扣除；超越部分可无

4、限期向以后纳税年度结转。申报扣除的广告费支出应与资助支出严厉区分。纳税人申报扣除的广告费支出，必需符合以下条件：一广告是经过经工商部门同意的专门机构制造的；二已实践支付费用，并已获得相应发票；三经过一定的媒体传播。业务宣传费是指未经过媒体传播的广告性质的业务宣传费用,包括广告性质的礼品支出等。据此划分应计入广告费还是业务宣传费。每一纳税年度发生的业务宣传费包括未经过媒体的广告性支出，在不超越销售营业收入5范围内，可据实扣除。1 房产分两期开发，一期建造的园林景观，会所等的本钱应在两期本钱中分配。分配的规范以两期的销售面积合理吗？有什么一致的分配规范？答：建筑面积是房地产开发各期本钱分配的主要规

5、范，普通都采用此规范分配一些共同本钱，如各期之间，配套设备、根底设备的本钱等，对于前期和配套费用，其发生的本钱与土地面积没有直接关系，而与建筑面积有关系，所以，其分摊规范普通是按建筑面积进展分摊。可销售面积是单位本钱计算根底。参见下面详述：由于土地费用和前期、配套等费用并不是按我们的会计分期来确定和支付的，所以，这部分费用除按上述开发本钱的相应明细科目进展归集外，还要采用一定的分摊规范在各本钱对象之间进展分摊。分摊的规范有两个，即土地面积和建筑面积。由于企业在获得土地后必需按照规划部门规定的容积率进展规划设计，不得超容积率设计和施工，所以，该土地上的可建建筑面积在获得用地同意书时曾经确定。但由

6、于工程的分期施工，使得每期占用土地的面积与实践建造的建筑面积不匹配。假设按土地面积进展分摊，那么就会呵斥以高层为主的那一期一方土地本钱低，而以多层或联排为主的一期一方土地本钱高。在土地本钱占开发本钱比例较高的地域，按土地面积进展分摊就会呵斥各期本钱忽高忽低，不能真实反映工程的实践本钱。因此在普通情况下采用按建筑面积进展分摊比较合理。但假设建造的产品有明显的差别，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进展改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进展分摊更符合工程的实践情况。所以，企业可根据工程开发的详细情况选用其一或同时运

7、用，但一经确定不得随意更改。根据获得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按种类分类的各类面积比例的准确性。区分那些是可售面积，那些是不可售面积包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设备、由于光照缺乏无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等。对会所、地下车库等公建配套设备能否可售的衡量规范是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发商一切，那么属可售面积；如明确属全体业主，那么属不可售面积，最终计算出实践可售房屋面积。这是计算单位本钱的根据，假设面积计算不准确，直接影响销售本钱和销售利润计算的准确性。2 工程总投资是个什么概念？它包含什

8、么？答：工程总投资是指工程建立投资、流动资金投资和建立期利息之和，也叫投资总额，主要在工程可行性报告中运用。房地产工程的总投资包括土地费用、前期工程费用、建立配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建立监理费、建立单位管理费、预备费以及建立期贷款利息等工程，当然，对工程总投资包含的内容，不同的教材和企业在实际和实际中均有不同的表述。3以在建工程作为抵押向银行贷款，在建工程尚未建造终了以什么根据银行办理抵押？在向买卖中心办理抵押登记的过程中应留意什么？答：第三条将在建工程抵押定义为：抵押人为获得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式获得的土地运用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给

9、贷款银行作为归还贷款履行担保的行为。普通应提交资料包括：恳求表、土地运用权证、建立用地规划答应证、建立工程规划答应证、施工答应证、用地红线图、贷款合同、抵押合同、房地产评价报告书、抵押双方法人资历证明、法定代表人身份证、工程投资总额及已投入额的证明资料、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明资料、法人授权委托书及代理人身份证。办理在建工程抵押应本卷须知： A在建工程须其占用范围内的土地运用权一并抵押。B在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实践投入款时，不能办理在建工程抵押。C在建工程抵押原那么上不能为第三方贷款作担保，因此应以本公司名义办理。D以商品房工程在建工程设定抵押的，抵押价值应扣

10、除用于拆迁安顿、公用设备和已预售部分。同一外乡地运用权证、建立工程规划答应证中仅部分在建工程办理了商品房预售答应证的，经抵押权人出具赞同函后，方可对未办理预售答应证部分土地运用权和已完工部分共同设定抵押。4为工程贷款发生的测绘费放在开发本钱中资本化财务费用中准确吗？答：应该计入开发间接费5售楼处设在小区的会所，发生的售楼处装修费用是作为销售费用途置还是记入会所的建造本钱？答：假设该装修费用金额较大，且装修中思索了以后会所运营或运用的需求，售楼终了后，该会所即可直接投入运用，不对原装修作大规模调整，应该计入建造本钱。如售楼处仅是暂时装修或布置，可以计入销售费用。6哪些费用可入销售费用？答：房地产

11、公司销售费用普通包括销售前期费、销售推行费、合同买卖费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出卖的样板房装饰费用包括硬装饰和软装饰、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是暂时搭建的售楼处，在房屋销售终了后要撤除的那种建筑所需破费的建造费用，假设利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发本钱中反映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。销售推行费：主要是与销售相关的媒体广告

12、费、广告制造费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制造费、展板制造费和楼书印刷费等合同买卖费等：预售合同或出卖合同买卖时开发公司所需交纳的买卖手续费用，而非代收代付客户部分的买卖费。另外还包括付给买卖中心的网上效力备案费等。销售代理费：该项费用是销售费用中的主要费用之一，是开发公司委托代理公司进展销售所支付的佣金，普通开发商均和所指定的代理公司签署相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该科目核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。7收取定金向客户开了收据，收取顾客第一笔房款后，定金作为楼款的一部分处置。收回的收据联应放在第一笔楼款后还是

13、与收据的存根联一同保管？答：收回的收据要求购房人签注：赞同定金转房款，其金额和第一笔房款一同开具销售发票给客户。该件附在此凭证后。8现金流量,收入借款支票并而后经过背书进展款项支付,这样应该不产生现金流吧?答：现金净流量为0，但应了解为：筹资性现金流量为流入，而运营性现金流量付款为运营需求或投资性现金流量付款为长期资产购置或股权款或筹资性现金流量付款为支持利息或分利等为流出10股权转让合同需求交纳印花税？如交纳按什么税目交纳？答：需求交纳，股权转移书证，股权转让价的万分之五。11由建立单位转付给总包单位交纳的建筑施工企业外来从业人员综合保险费由总包单位承当还是开发承当？答：外来从业人员综合保险

14、费应由运用外来人员的单位交纳，所以应由施工企业承当。施工企业在签署工程承包合同中时曾经思索这部分支出，并纳入承包报价中。1. 31号文中计入开发产品本钱的费用必需是真实发生的,除税收另有规定外，各项预提或应付费用不得计入开发产品本钱。“哪些是税收规定可以预提和应付计入本钱的？答：应付福利费、教育经费、工会经费；财政部“经有权机关同意建立的公共配套设备，建立规模占开发工程比重较大的，经主管财政机关同意后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提方法从开发本钱中计提公共配套设备费。预提的公共配套设备费只能用于相关的工程建立，不得挪作他用.采取预提方法建立的公共配套设备，房地产开发企业不得有偿

15、转让。国家税务总局关于外商投资房地产开发运营企业所得税管理问题的通知：“六、企业发生的绿化、道路等配套设备费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进展预提。配套设备建立全部终了后，应进展汇算。售后发生的配套设备费预提比例，可由企业提出恳求，主管税务机关审核赞同后执行。外资房企在开发费用预提方面有更大的空间。2.把会所作为售楼处，会所的装修费用和工程施工费用是放在“建筑安装施工费“还是在公共配套设备费“核算？在公共配套设备中核算的“会所等设备，需求核算的内容包含些什么？答：把会所作为售楼处，实际上是会所的暂时用途，按会所(公共配套设备)核算：1属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方

16、政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设备，其建造费用按公共配套设备费的有关规定进展处置。2属于营利性的，或产权归开发企业一切的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，该当单独核算其本钱。除开发企业自用应按建造固定资产进展处置外，其他一概按建造开发产品进展处置。按售楼处核算那么看其能否可以单独作为本钱对象进展核算，而分别作为自建固定资产或开发产品核算，兼作售楼处的会所假设属于2类，那么无矛盾。但假设无产权，为业主共有那么应该核算在公共配套设备费项下。31号文对兼作售楼处的会所缺乏思索。在公共配套设备中核算的“会所等设备，需求核算的内容主要是配套设备建造本钱，很多

17、企业将配套设备专门作为一项开发产品核算其本钱，然后分摊计入不同开发产品的开发本钱项下的公共配套设备费3.房屋实测报告的“房屋建筑总面积是不是等于“可售产品的销售面积+“公建面积(公共绿化占地面积)？实测报告上可售面积指的是“住宅 答：根据房屋实测报告的房屋建筑总面积包括：房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积4.根底设备费的中绿化的核算内容，能否仅指建造绿化的工程费用？绿化的面积不在建筑面积计算范围吧？答：绿化占地不分摊土地本钱，绿化不构成建筑物，不应纳入建筑面积计算5. 把最终的产品分为“可售产品和“不可售产品，“可售产品主要指的是住宅、办公楼、商业；“不可售产品主要为公共配套设备工程如会

18、所、人防工程、自行车蓬、锅炉房、派出所等。把“公共园林工程作为单独的“不可售产品能否合理？个人以为“公共园林工程作为根底设备费，不用要作为一产品来核算？答：公共园林是根底设备费核算的，可以在根底设备费项下单设子目，归集总费用，只是核算工程6.为招聘员工发生的招聘广告费有广告费发票，可以放在管理费用其他人工本钱核算吗？税务是不是会把这一支出调整到广告费？答：税务认定的广告费是为销售产品所做的广告，人员招聘广告是人力资源费用，不需调整。8.看了水落发的知名房企本钱控制表，把本钱工程分为前期费用，社区管网，园林绿化费这和现行的会计制度分类不同，实践操作中这样分合理否？税务的口径也是以企业会计制度为准

19、的？另外这个本钱控制表怎样和目前账务系统做到对接做到信息口径一致方便开展管理任务？答：可以解释的是，该分类只是企业的一种选择，有些公司将根底设备费中比较重要、控制难度大的工程单独提升为一级子目，这是会计制度所允许的，象这里的社区管网，园林绿化费均是从根底设备费中单列出来；再有将建安工程费分解为多个一级子目主体建安工程费、室外装修工程费、室内装饰工程费等也是可以的。3、为工程贷款发生的测绘费、保险费、评价费等放在开发间接费中，不是很了解。费用的发生因与借款直接相关放在财务费用中资本化不妥吗？答：为工程贷款发生的测绘费、保险费、评价费等为借款的辅助费用，新会计准那么对借款辅助费用资本化也有规定：“第十条专门借款发生的辅助费用，在所购建或者消费的符合资本化条件的资产到达预定可运用或者可销售形状之前发生的，该当在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的本钱；在所购建或者消费的符合资本化条件的资产到达预定可运用或者可销售形状之后发生的，该当在发生时根据其发生额确以为费用，计入当期损