房地产投资过热带来的问题及对策

1、长沙学院 CHANGSHA UNIVERSITY毕业设计（论文）资料设计（论文）题目：我国房地产投资过热带来的问题及对策基于温州炒房团案例 系部： 工 商 管 理 系 专 业： 财 务 管 理 专 业 学 生 姓 名： 杨 文 轩 班 级： 08 财四 学号 2008091415 指导教师姓名： 杨筱球 职称 高级会计师 最终评定成绩 长沙学院教务处 二一一年二月制目 录第一部分 毕业论文一、毕业论文第二部分 过程管理资料毕业设计（论文）课题任务书本科毕业设计（论文）开题报告本科毕业设计（论文）中期报告毕业设计（论文）指导教师评阅表毕业设计（论文）评阅教师评阅表毕业设计（论文）答辩评审表20

2、12 届本科生毕业设计（论文）资料第一部分 毕业论文（2012届）本科生毕业论文我国房地产投资过热带来的问题及对策基于温州炒房团案例系部： 工商管理系 专 业： 财务管理专业 学 生 姓 名： 杨文轩 班 级： 08财四 学号 2008091415 指导教师姓名： 杨筱球 职称 高级会计师 最终评定成绩 2012年4月 长沙学院本科生毕业论文我国房地产投资过热带来的问题及对策基于温州炒房团案例系部： 工商管理系 专 业： 财务管理专业 学 号： 2008091415 学 生 姓 名： 杨 文 轩 指导教师姓名： 杨 筱 球 2012年5月摘 要房地产开发业是我国近一段时间发展比较快的新型行业之

3、一，已经成为拉动内需、促进消费的重点方面，对我国国民经济的健康、稳定、快速发展起了较大的促进作用，而房地产投资就是在这种局面下持续发展起来的。谈到房地产投资，不得不提的就是温州炒房团，一个地域性的投资团体在各地房地产市场造成巨大影响，以至于成为各地投资团体争先模仿的对象。本文正是通过分析温州炒房团的崛起与衰退过程，得出我国房地产投资领域存在的相关问题，并在认真学习和借鉴经济周期理论、现有房地产理论相关成果的基础上，从多点出发，提出目前情况下我国房地产投资存在的问题的对策。最后，给予房地产投资的相关启示。本文对衡量地区房地产投资的正常发展以及国民经济的发展能起到参考作用，同时为房地产宏观调控政策

4、的制定提供相关依据。关键词：房地产投资，银行借贷，民间借贷，温州炒房团ABSTRACTThe development of real estate industry in China is close to a period of time a relatively quick development of new industries, stimulating domestic demand, promoting consumption has become the focus, to our country national economy health, stable, rapid de

5、velopment has played a larger role in promoting, and real estate investment is in this situation and sustainable development of. Talking about the real estate investment, have to mention is that the Wenzhou real mission, a regional investment groups in the local real estate market caused a tremendou

6、s impact, so that become the investment group to the object of imitation. This paper is through the analysis of Wenzhou reals rise and decline process, reach our country real estate investment related problems, and seriously study and draw lessons from the theory of economic cycle, the existing theo

7、ry of real estate based on the correlative achievements, starting from many points, proposed the present situations of Chinese real estate investment problems countermeasure. Finally, given the relevant enlightenment of real estate investment. In this paper, the measured area real estate investment

8、of normal development and the development of the national economy can play a reference role, at the same time as the real estate macro-control policies to provide the related basis.Keywords: Investment in real estate，Bank lending, private lending, property in Wenzhou目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _

9、Toc325367115 摘 要 PAGEREF _Toc325367115 h I HYPERLINK l _Toc325367116 ABSTRACT PAGEREF _Toc325367116 h II HYPERLINK l _Toc325367117 一 绪论 PAGEREF _Toc325367117 h 1 HYPERLINK l _Toc325367118 （一） 论文研究背景和意义 PAGEREF _Toc325367118 h 1 HYPERLINK l _Toc325367119 （二） 国内外研究综述 PAGEREF _Toc325367119 h 2 HYPERLIN

10、K l _Toc325367120 1 国外研究综述 PAGEREF _Toc325367120 h 2 HYPERLINK l _Toc325367121 2 国内研究综述 PAGEREF _Toc325367121 h 2 HYPERLINK l _Toc325367122 （三） 论文研究方法和技术路线 PAGEREF _Toc325367122 h 2 HYPERLINK l _Toc325367123 （四） 论文研究内容 PAGEREF _Toc325367123 h 3 HYPERLINK l _Toc325367124 二 我国房地产投资过热的原因 PAGEREF _Toc32

11、5367124 h 4 HYPERLINK l _Toc325367125 （一） 我国宏观经济走势强劲 PAGEREF _Toc325367125 h 4 HYPERLINK l _Toc325367126 （二） 房地产行业利润过高、投资过大 PAGEREF _Toc325367126 h 4 HYPERLINK l _Toc325367127 （三） 住房制度改革促进房地产市场需求的扩大 PAGEREF _Toc325367127 h 4 HYPERLINK l _Toc325367128 （四） 宽松的信贷环境 PAGEREF _Toc325367128 h 4 HYPERLINK l

12、 _Toc325367129 三 我国房地产投资过热后的现状 PAGEREF _Toc325367129 h 6 HYPERLINK l _Toc325367130 （一） 价格屡创新高 PAGEREF _Toc325367130 h 6 HYPERLINK l _Toc325367131 （二） 严重依赖信贷业 PAGEREF _Toc325367131 h 7 HYPERLINK l _Toc325367132 （三） 土地供求失衡 PAGEREF _Toc325367132 h 8 HYPERLINK l _Toc325367133 四 当前房地产投资过热带来的问题 PAGEREF _T

13、oc325367133 h 10 HYPERLINK l _Toc325367134 （一） 房地产投资进入“微利”时代，投资信心严重挫伤 PAGEREF _Toc325367134 h 10 HYPERLINK l _Toc325367135 （二） 不理性的繁荣抑打压居民买房需求 PAGEREF _Toc325367135 h 11 HYPERLINK l _Toc325367136 （三） 随着房地产价格的下跌，银行坏账大幅增加 PAGEREF _Toc325367136 h 11 HYPERLINK l _Toc325367137 （四） 全民借贷导致风险性大增 PAGEREF _To

14、c325367137 h 12 HYPERLINK l _Toc325367138 （五） 投资商大量囤积土地，住房空置率不断上升 PAGEREF _Toc325367138 h 14 HYPERLINK l _Toc325367139 五 房地产投资过热问题的对策 PAGEREF _Toc325367139 h 16 HYPERLINK l _Toc325367140 （一） 促进房地产投资合理发展，支持基本购房需求 PAGEREF _Toc325367140 h 16 HYPERLINK l _Toc325367141 1去投资化激发刚性需求活力 PAGEREF _Toc325367141

15、 h 16 HYPERLINK l _Toc325367142 2明确支持基本购房需求 PAGEREF _Toc325367142 h 16 HYPERLINK l _Toc325367143 3对住房刚性需求加大支持 PAGEREF _Toc325367143 h 17 HYPERLINK l _Toc325367144 （二） 银行坏账处理办法 PAGEREF _Toc325367144 h 18 HYPERLINK l _Toc325367145 1银行自身解决坏账 PAGEREF _Toc325367145 h 18 HYPERLINK l _Toc325367146 2依靠专业清算公

16、司 PAGEREF _Toc325367146 h 18 HYPERLINK l _Toc325367147 （三） 加强民间借贷管理 PAGEREF _Toc325367147 h 19 HYPERLINK l _Toc325367148 （四） 严处土地闲置 PAGEREF _Toc325367148 h 19 HYPERLINK l _Toc325367149 （五） 严控住房空置率过高 PAGEREF _Toc325367149 h 20 HYPERLINK l _Toc325367150 结 论 PAGEREF _Toc325367150 h 22 HYPERLINK l _Toc3

17、25367151 参考文献 PAGEREF _Toc325367151 h 23 HYPERLINK l _Toc325367152 致 谢 PAGEREF _Toc325367152 h 24一 绪论（一） 论文研究背景和意义房地产投资属于投资的范畴, 是指不同的投资主体(政府、企业和个人) 为实现某种预定的目标,直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动1。我国房地产投资在改革开放之前一直处于暂停状态，房地产事业主要以政府筹资建设、自有资金建设为主。但是进入改革开放的时代，房地产投资呈现蓬勃发展的态势，特别是2000年以后，房地产投资发展迅猛，根据不完全统计，199

18、3年到2003年，我国房地产开发投资从1937、5亿元，增长至10106、1亿元，10年间增长了4、2倍，平均每年增长17、96%，尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1、5个百分点，但却远远超过了同期GDP的增长速度2。而温州炒房团的一些数据更能说明问题。温州人一直以来被称为“中国的犹太人”，经过改革开放这20多年的发展，所掌握的自有资金已经达到6000亿元之巨。一时间，温州人携带着巨款在中国各地寻找投资机会，直到新世纪伊始，温州人终于找到投资的好渠道房地产业。温州人开始投资房地产业，是从自己城市开始的。2000年左右，温州民间资本大量投入温州房地产市场，促使温州房地产价格每年增长五分之一

19、，市区房价飙升速度之快让人震惊，几年间房价就已经上涨了3倍多。在热炒本市房地产业的同时，温州人也开始向各地进军。2001年，温州炒房团开赴上海，创下了短短三天买走了100多套房子记录，用5000万元现金搅动着上海的楼市。随后几年，近2000亿元温州民间资金投入各地房地产业，上海、北京这两大城市成为投资的重中之重。此外，温州资本还先后大举进入了青岛、杭州、沈阳、重庆等大城市。温州炒房团所去之处，房价一路上涨。就在那一时间，“温州炒房团”被人广为所知，并备受关注。 在外地的温州人数量很多，大量购置房产的人也很多，保守估计约有5万人以上。按照目前市场价格1人1套房50万元计，已经达到了250亿元之巨

20、。于此同时，在国外做生意或者投资的温州人在国内投资房产的资金也不下几十亿。得到大家普遍认同的是，温州约有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元之巨。 然而，随着新世纪的第一个时代结束，温州炒房团的日子不再好过。 2011年，国务院再推房地产调控“新国八条”，重中之中的政策市在2月中旬以前要求全国70个大中城市必须出台相应的限购措施。同年2月16日，北京市公布“京十五条：，首次规定外地人在京购房必须提供在京连续五年缴纳社保或个税的证明，并不得京购买第二套房；在此之前，有10几个城市公布了类似政策3。温州炒房团在国家宏观调控的压力下一蹶不振，大多数炒房客陷入资金链锻炼的困境，一时间银行坏账

21、、民间借贷、烂尾楼等问题大面积爆发，严重影响温州金融秩序。在这样的背景下，本文旨在通过对温州炒房团前后各年数据和指标的分析，对各地房地产投资进行定量、科学的评价。特别是在金融危机的背景之下，可以检验我国房地产事业发展是否“非理性繁荣”，是否产生了房地产泡沫，是否对我国经济发展起到了促进作用，具有十分重要的参考价值。同时对温州炒房团在银行借贷、民间借贷进行分析，可以发现房地产投资过程中存在的问题，提出相应的解决方案，为房地产事业在以后合理健康的发展提供指导，并对其今后的发展提供参考性建议。（二） 国内外研究综述1 国外研究综述纵观国外房地产业的研究，可以发现国外研究比较偏重实证，目的在于通过对房

22、地产行业运行进行总结，力图规避行业运行风险。过去几十年的研究已经建立了许多确定房地产经济周期的指标体系，但目前还没有就温州炒房团这一个新生现象进行研究，对其专业研究方面也很匮乏，对我国地产业的现状具体分析研究工作也相对较少。另外，国外学者对理论的研究具有现实意义，但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。2 国内研究综述国内对于温州炒房团衰退的研究还较少，但是对于房地产业投资泡沫的的研究已经达到了一定程度。随着我国房地产市场的不断繁荣与发展，房地产泡沫是否存在引起了人们的广泛关注，而房地产泡沫的研究也成为当前经济学研究的热点。目前，关于房地产泡沫的研究，学术界己经获得的成果主要包括指标评价法、数理统计

23、法和理论价格法。系统地回顾了这三类房地产泡沫的检测方法，并将各种方法的优缺和适应性进行比较。最后结合中国房地产泡沫检测研究所存在的问题，提出了中国房地产泡沫检测研究的可行方向。综上所述，虽然当前对于温州炒房团这一现象的研究还比较少，但是鉴于温州炒房团的案例属于房地产泡沫中的一个特列，我认为还有必要一步深化研究以及风险防范的研究。 （三） 论文研究方法和技术路线以涉及多元主体的调查研究数据和访谈资料为基础，分析温州炒房团的衰退及其影响。对温州炒房团的衰退、影响相关问题的主要因素进行研究，并提出切实可行的操作方案。将研究的初步成果运用与未来我国房地产事业的发展，并对研究成果的实际运用情况进行调查访

24、问并获取相关反馈信息。对其中发现的各种问题进行统计研究和总结，形成最终研究成果。本文的技术路线如下图1.1。温州房炒房团知识准备相关政策知识准备房地产投资资料收集、整理模糊数学分析法得出分析结果提出结论和建议（小三号黑体，段前0.5行，段后0.5行，单倍行距）（四） 论文研究内容第一章为绪论。指出本文的研究背景及意义，对我国房地产过热带来的问题及对策相关研究文献进行了综述，并说明了本文研究的方法和技术路线。第二章为我国房地产投资过热的原因分析。列出造成当前投资过热的四点原因。第三章为我国房地产投资过热后的现状分析。概况当前投资过热环境下我国房地产业的三点现状，从侧面烘托出投资过热带来的问题是必

25、然的结果。第四章为我国房地产业投资过热后带来的问题分析。利用第三章现状的调查和相关研究，对投资过热带来的几点问题进行分析考证。第五章为投资过热的对策分析。根据第四章的结论，逐一提出相应解决方案。 第六章为结语。二 我国房地产投资过热的原因（一） 我国宏观经济走势强劲从改革开放到现在，我国经济发展速度一直保持较快增长，年均增长率达到9%以上。加之2008年的北京奥运会、2010年的上海世博会成功举办，进一步提高了我国在国际上的知名度。根据研究调查，当一个地区经济发展速度小于4%时，地产业状况处于萎缩状态；经济发展速度在4%-5%时房地产业状况处于停滞或倒退状态；经济发展速度在5%-8%时，房地产

26、业状况稳定发展；经济发展速度大于8%，房地产业状况高速发展；经济发展速度在10%-15%时，房地产业状况飞速发展4。而我国的房地产业的飞速崛起也是在经济发展速度处于10%-15%这个时期。（二） 房地产行业利润过高、投资过大当前我国人口众多的国情下，房地产市场需求是较大的，这样的高需求必定会造成供求不均衡的问题，也势必导致房地产价格提升。价格提升带来的问题之一就是房地产行业利润的不断提高，这也是房地产业成为一个很具有吸引力的投资行业的原因之一。有如此之高的利润，就会带来巨大的投资，近几年来开放商囤地、捂盘、抬价等现象越发严重，盲目的投资无法解决房地产价格过高的问题，必须加以调控。（三） 住房制

27、度改革促进房地产市场需求的扩大1998年国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知是我国新住房政策开始实施的标志。政策的目的很明确，是将城市住房消费从实物分配向货币分配转变。政策的导向也表明，国家明确提出要把房地产业发展成我国的支柱产业、把房地产业培育成我国经济发展的一个新的增长点。正是在这一系列的政策指导下，我国的住房产业规模不断增长，居民购房积极性得到不断提高。（四） 宽松的信贷环境在国家未对房地产市场加强宏观调控之前，房地产信贷业的环境是较为宽松的，无论是商业银行房地产贷款还是民间借贷，都没有重点监管这一方面。商业银行、民间借贷者也寄希望从房地产市场高额的利润中分得一部

28、分。房地产投资有了强有力的资金支持。温州人就是在这四个方面的原因下开始进驻房地产行业，便开始有了众所周知的“温州炒房团”。但是有一个问题值得我们探讨，那就是为什么别的地方居民对于炒房的热情远远没有温州人高？以浙江省内相关数据位例，2003年度浙江省民营企业百强中，绍兴有36家民营企业入围，杭州和宁波市有15家，而温州只居老四。显然并非因为温州人更有钱。除了温州人热衷于资本逐利的原因之外，深层次的原因应该是温州本地产业的现状以及我国金融体制等因素的制约。温州经过将近20年的飞速发展，产业结构急需升级，以前的劳动密集产业已经难以继续获得高额的利润，投资其他产业又面临产业基础不足、人才不够、市场竞争

29、激烈的困扰；而温州民间资本又受制与相关金融制度的制约，在股市又长期陷入低迷、金融危机爆发的影响下，只有通过买房才能引起温州人的投资兴趣。在这种大背景下，温州人开始大规模投资炒房，而短期内温州炒房团获得大量例利润回报的现象，客观上也加速了房地产过热的局面。三 我国房地产投资过热后的现状（一） 价格屡创新高最近几年，随着宏观经济的持续强势，以及炒房团的不断涌现，房价都处在高位运行，价格不断创新高。新建的住宅价格也大幅上涨，涨幅高于二手住宅价格涨幅、住宅租赁价格涨幅以及非住宅物业价格涨幅。 数据来源：国家统计局中国房地产指数系统如图所示，2000年至2007年短短7年间，全国商品房销售均价从2000

30、元上涨到近4000元，涨幅刚好一倍。而在2006年深圳土地拍卖会上，深业地产以7亿7千万元获得了位于龙岗中心城北区荔枝园地段的地块，其3780.94元/平方米的楼面地价，刷新了去年12月同一区域土地拍卖刚刚创下的纪录，而这仅仅是土地价格，并非商品房价格。根据相关资料显示，该地块占地面积达14万平方米，建筑面积近20万平方米。据分析，该地块优势在于拥有品质较高的环境景观，西边规划为城市公园，地块内部原生山体和自然植被保存完整，在景观开发、景观塑造上有很大的灵活性，奥体中心、龙岗文体中心和地铁三号线可望提升地块价值。该地块东西长、南北窄，地势相对较高，建筑容积率又不超过1.4，比较适合于建造高档住

31、宅产品。2010年11月29日，浙江省温州市土地出让单价创出新高：学院中路温州大学地块土地楼面价每平方米达3.7万元。业内人士分析，据此土地成本加建安、税费等综合成本，楼面单价至少在7万至8万元。据悉，此次拍卖的土地要求相对苛刻，本次出让土地内，套型建筑面积在住建部规定的90平方米以下的住宅面积占总开发住宅建筑面积的比例不得低于30%；竞得人须在出让人提供土地之日起365天内动工、提供土地之日起1460天内竣工。这次有三家房地产开发公司参与竞拍，现场竞争“前平后猛”。第6轮“浙江中通”报价31亿元后，苏州华成房地产开发公司理智退出。“置信房开”与“浙江中通”一路“顶牛”。拍至33轮，最终被置信

32、房地产开发有限公司以37.02亿元竞得，溢价92%。（二） 严重依赖信贷业房地产价格是决定房地产市场是否繁荣的一种重要表象，房地产价格高，房地产市场就繁荣，要维持下去这种繁荣，无论是房地产开发商，还是普通购房者都需要获得银行的信贷支持。温州炒房团在国家进行调控之前，获得了很大的银行信贷支持，数据表明，2007年温州地区银行给予本地房地产事业的贷款资金就已经高达1300亿元，这还不包括温州炒房团手中持有的个人资金。这也从侧面反应银行信贷是助推温州炒房团在全国各地屡屡出手拍地“祸首”之一。另一方面，温州当地信贷条件的宽松让温州人有足够的条件“拿银行的钱去炒房”。在调控之前很多温州投资客就这样操作。

33、在部分商业银行，可以拿自己的房产抵押或者企业担保从银行贷款，贷款额度最多可以达到评估价格的100%。银行不用担心钱收不回的，因为房地产价格一度高涨，而有公司抵押担保的话，也有保证。拿到贷款买了新房后，又可以拿新房的房产证去重复抵押贷款，相当于有源源不断的滚动资金。2011年新一轮调控之前，一线城市已经出现了量价齐升的态势，市场氛围已经非常火热，流转速度很快。而且，之前的房地产调控政效果并不明显，价格刚性向上回头需要一定的时间，因此，温州炒房团通过银行信贷出手买房获取不菲的收益。同时在民间借贷领域，房地产业也过分依赖。民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间借贷。只要双方当事人意

34、见表示真实即可认定有效，因借贷产生的抵押相应有效，但利率不得超过人民银行规定的相关利率。温州炒房团在自有资金匮乏、银行借贷不力的情况，最终想到了这这根救命的稻草。房产投资者的资金主要有四个来源：自有闲置资金、企业资金、银行借贷、民间借贷。使用最后一种筹资方式的往往是一些大项目，不是“炒”一套或几套房子，而可能是买下一整幢楼。一些“较大规模的的炒房项目，需要通过民间借贷的方式，才能筹集足够的资金。一般规律下，在房地产开发商资金短缺的情况下介入，以比较低的价格买进整幢楼，打进部分预付款，通常金额在几千万元左右。如果市场价在9000元/平方米上下，他们就可能以低于30%的价格买入，而开发成本很可能在

35、5000元/平方米左右，开发商仍有盈利，获得资金后，这个房地产项目才可以继续运作。通常，这样的项目投资者不会一个人作战，而是联络一群人对项目的风险、收益进行讨论后，再决定是否投资。一旦开始行动，他们就负责筹集一定量的资金。项目的运作由一家房产营销代理公司出面进行，内部有自己的约定，实际股东可能是多位。一个人负责筹集的资金额可能是几百万元不等或者到上千万元，有的投资者从自己的企业调用资金，有的则是通过民间借贷的方式筹资。图片来源；温州民间借贷市场报告图片显示，温州89%的家庭个人参与了民间借贷，近60%的企业也参与其。63%的小企业有融资需求，76%的小企业100万元以下的融资需求难以满足。在借

36、款渠道上，一般的人通过亲友以及民间借贷，只有五分之一的人通过银行贷款。可见民间借贷在温州处于多么重要的地位！（三） 土地供求失衡要了解土地供求失衡，就先要了解城市土地供求制度，什么是土地供求制度，2007年11月19日，国土资源部等三部委出台的土地储备管理办法，该办法系国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”为目地。建立城市土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新，其基本思路是由城市政府的委托机构，如土地储备中心，通过征用、收购、置换等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来，进行土地整理和

37、开发，在完成一系列前期开发整理工作后，变成可建设的“熟地”，根据城市土地年度计划，通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。正是在这个制度，各级地方政府大面积圈地拍卖，到发现现有土地不够时，已为时过晚，只能收紧供应。而在土地供应紧张的情况下，各地纷纷出现拍卖金额越来越高的现状。“地王”的频现，带来了地产开放商的成本不断增加，而这些增加的部分，又通过高房价转嫁给消费者。在这种恶性循环下，广大购房者也只能默默承受价格泡沫。温州炒房团正式在这种情况下，冒着极大风险，注入大量资金用于炒房，大多数人炒房人更是放弃自己工厂、企业的经营，借入大量贷款，一心一意

38、投入炒房这个资本市场。当这样的资金供应也无法满足时，温州炒房团的危机来了。四 当前房地产投资过热带来的问题（一） 房地产投资进入“微利”时代，投资信心严重挫伤回建强对货币流动性与资产价格关系进行了实证分析，研究指出货币流动性和房价的相关系数达到0.8，表明流动货币的规模将直接决定相关资产价格的走向，房价比股价更容易受到货币流动性过剩的影响5。而在国家从严从紧的货币政策在房地产行业实施以来，房地产事业已经逐步从之前的“暴利”时代进入“微利”时代，温州炒房团的投资信心受到严重挫伤。二套房贷（二套房贷是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房）从严执行，旨在抑制房地产市场需求，尤其是投资性购

39、房需求；政策实施的直接结果是导致房地产销售速率下滑明显，并进一步削弱房地产公司的盈利能力。此外，这也透露出国家宏观调控预期从紧的信号，由此“挫伤”房地产投资的信心。央行和银监会对第二套住房的界定以家庭为单位，同时，公积金贷款也纳入紧缩令，这将使商品房，尤其是住宅类商品房的销售速率受到影响。而销售速率直接影响到房地产事业的资金回笼、再投资，无疑给房地产投资者一个巨大的打击。在当前国情下，第二套商品房的购买者主要是中高收入者，而且以投资性购房和置业升级型购房为主体，当前，这部分需求无疑在二套房中占据了很大比重。在国家对房地产事业宏观调控之前，信贷条件比较宽松，这种需求会以类似“保证金交易”的形式逐

40、步放大。但是，在目前的高房价下，首付比例和利率提高，以及其他相应的货币从紧政策，将使投资房产的风险增大，因而这部分购房需求会下降；另外，利息负担持续加重已经成为购房者另一个重要的成本因素，并由此导致他们延缓购买二套房。温州资深炒房人顾小军在接受重庆媒体采访时说，温州投资房地产的人普遍面临的状况是深度套牢。他估计温州人在福州被套牢的房子至少在千套以上，而在杭州、上海等城市，温州人被套牢的情况更加严重。据 中国证券报 报道，近几个月来温州炒房团从北京楼市撤出来的资金大约有上百亿元6。 房地产业是一个资金密集型产业，对资金的需求非常大，尤其是在政府要求开发商必须把土地费用一次性付清后才能获得银行贷款

41、的情况下，资金已经成为房地产业头号问题。负债较大是房地产业共同的问题，而国家的宏观调控，导致大多数居民消费信贷紧缩，这对房地产业来说无疑是收紧了他们的“钱袋子”。投入的钱得不到产出，反而因此套牢，大多数房地产企业是不愿希望看到的。目前，房地产行业的资产负债率一般在60%左右，其中，银行信贷资金占据了大部分，因此在银行信贷很大程度上控制着这一行业发展的命脉。在货币政策从紧的背景下，房地产行业的间接融资成本无疑将提高。高成本、高风险，对于每一个投资者来说都是搏命，如果得不到回报，或者回报率过低，相信是没有谁愿意投入其中的。（二） 不理性的繁荣抑打压居民买房需求消费者对购房的预期期望随着不断上涨的房

42、地产价格而改变，从而引起房地产市场之前出现的状况抢购，致使一部分消费者的消费结构升级，快步进十万级甚至百万级的消费级别，在北京、上海等大城市，更是出现了房地产企业作威作福的局面。虽然房价的上涨一定程度上拉动了我国经济以及消费，但从全面的眼光来看，过高的房价还是挫伤居民买房的积极性。从我国居民收入跟住房价格的对比来看，房地产业的价格实在是太高。按目前全国平均房价跟城镇居民收入的的数据来看，一个三口之家购一套100平米的住房需27万元，总房价是家庭年收入的11倍多，远高于世界银行认可的36倍合理区间。而在北京、上海、杭州等城市的核心区域，1平方米几万的房价，让大部分人只能“望房心叹”，这部分地区的

43、房价与居民家庭年收入之比更是达到20以上。我国高房价的局面不能不问实际就与香港、纽约、东京的房价相比，我们得居民收入与这些城市的居民收入有着几倍甚至十几倍的差距，不能一概而论。房价与家庭收入之比如此之高，表明购买住房已经让很多家庭消费不起、无力消费。居民的财富增值的速度也远赶不上房价上涨的速度。为了买下住宅，消费者不得不依靠银行贷款，用未来几十年的时间作为筹码换取一套住宅，成为“房奴”。这种大大超出了社会消费和社会收入增长的速度，注定会给居民购房需求的打压，挫伤居民买房热情。（三） 随着房地产价格的下跌，银行坏账大幅增加总得来说，在2008年金融危机爆发之前，我国房地产贷款已经出现过热的局面，

44、但银行业未能引起足够重视。到金融危机爆发之后，一方面银行业需要房地产业贷款来解决金融危机所带来的收益率下降、贷款业萎靡的局面；一方面又担心因房地产业贷款引起的坏账率，资产不良率。这种矛盾结果导致银行业自身受到极大损伤，当年那些满心欢喜贷款给地产业的银行，如今都忧心忡忡。套用原理来说，企业以证券和地产作抵押从银行获得资金炒作，企业资产价格的上升速度，高于企业负债增长的速度，企业和银行的资产负债表看似都很健康。但当房地产泡沫经济膨胀到顶点并开始破灭时，一切就都反转过来：证券与房地产价格下跌，企业从银行借款进行炒作的资金多被套牢；银行由于担心企业陷入债务危机，不得不紧缩银根，要求企业还贷；而企业为归

45、还银行借款，不得不抛售手中资产，从而引起资产价格的进一步下跌。在这一时期，资产价格的下跌速度会大大高于企业的债务清偿速度，这就不可避免地在银行内部形成巨大的坏账损失。据上海银监局有关负责人透露，该局针对中外资银行进行的一项信贷摸底结果不容乐观，一旦房价下跌10%，房贷不良率将是正常情况的2.6倍。当前我国银行信贷业的现状是27%银行贷款流向房地产业，这个数字非常巨大。以中国建设银行为例，2011年度，中国建设银行累计发放房地产贷款总额达到4327亿元，不良贷款为80亿元，不良率达到1.85%，而根据中国银监会的相关资料，2011年度全国商业银行不良贷款率仅为1%，可见房地产业贷款存在很大的风险

46、性，并且在国家对房地产事业宏观调控后已经出现房地产贷款不良率上升的局面。建设银行作为我国第二大银行尚且如此，其他地方性银行房地产不良贷款率就可想而知。图片来源：搜搜房地产网从2011年5月到2012年4月的上海房价来分析，一年内，上海房地产业均价从27500元的高点跌落至23900元，房价下降13%，以上海银监会的的信贷摸底来看，近一年来上海房贷不良率上升了3倍多。从之前年份数据来看，截至2009年年末，上海市中外资银行房地产贷款余额达到7604亿元，房地产行业贷款余额占比高达27%，这还不包括经营性物业贷款、建筑业贷款和以房地产为抵押物的其他贷款，如果将这些涉及房地产行业的贷款算入将占比会更

47、高。从2009年开始，在金融危机以及国家宏观调控的双重压力下，上海商业用房开发贷款不良余额呈现逐步上升态势。从之前的房地产贷款增势强劲，到现在的房地产贷款举步维艰，时间也不过短短的几年，经济环境的变化、政策的变化都能左右这个格局，房地产业贷款也从之前的优质贷款走下了神坛。不仅仅是上海，全国各地都面临这样的局面，当初均价几万的楼盘如今无人问津，企业无法还账，银行拍卖又资不抵债，企业负债举步维艰，银行也无可奈何，两难的局面难以打破。（四） 全民借贷导致风险性大增根据调查研究，民间借贷来的资金主要来源于以下几个方面：一是人们在生产经营过程中的日积月累的财富；二是居民的劳动所得收入和历年来的积蓄；三是

48、不明资金，如一些黑色收入，多来自于高利贷者；四是借入资金，包括向家人朋友借入和银行贷款。可见这些放贷资金主要还是来自于非农业收入。在资金来源中，自有资金占绝对比重，借入资金占的也比较大。由于民间融资有种种便利和在社会经济中能够发挥一定的现实作用，这一现象己在社会大众在思想观念上的广泛的同，使得其逐渐由从地下渐渐浮出水面。特别是在商业银行个人委托贷款业务的发展和国家宏观调控措施实后中小企业资金严重匮乏，一定程度上促进了民间融资流动活跃程度，使得由过去难上台面的地下金融活动，逐渐转向半公开化或公开化。民间借贷的传统模式主要攀附在亲缘与地缘之上，但各类担保公司的介入，打破了这一传统的借贷纽带。也由于

49、一些担保公司违规操作，曾招致了一场震动全国的整治活动。民间资金再次整合、积聚。由此，典当行激增，寄售行旺发，在这背后，温州几近进入“全城借贷”态势。在温州，最具代表的融资方式为“呈会”，即亲朋直接共同集资，轮流给彼此使用，这种互助形式慢慢催生出了“掮客”。目前“呈会”在温州已经非常鲜见，代之以形形色色的担保公司、典当行、寄售行等等。2007年下半年，房地产成为温州人最狂热的投资领域，但时值银根紧缩，一些担保公司大举开设。一座温州城，就诞生超过250家担保公司。温州当地人大多知道，所谓担保公司，多半干的是地下钱庄的活，如办理票据贴现、保证金垫资、代还贷款等。此举将一些在危机中的企业也纷纷卷入饮鸩

50、止渴般的融资状态。人民银行温州中心支行在一项调查中发现，民间借贷中有四成借贷给了企业。危机引发的市场动荡，企业因高额借贷因素叠加，引发了大规模的企业倒闭潮。中国人民银行温州市中心支行(简称温州人行)就温州民间借贷的一项调查显示，2010年贷款规模收紧后，民间借贷利率最高涨至14.37%，与六个月以内央行贷款利率有近10%的利差，这吸引了不少民资借助典当行、担保公司、合会等成为各式各样的民间借贷主体7。调查还发现，温州民间借贷容量达到560亿元人民币，有89%的家庭个人和56.67%的企业参与民间借贷。温州人行四月中旬进行一个关于温州民间借贷的调查，共发放调查问卷260份，其中家庭个人问卷120

51、份、企业问卷140份，取得220份有效问卷。调查队以经济水平和民间借贷活跃程度为标准，对问卷涉及家庭样本和企业样本进行层次化筛选，分列出经济发达、一般、欠发达地区和民间借贷活跃、一般、不活跃三种状态。高出央行利率近10%。被调查的企业去年末银行贷款余额为7.74亿元，借款和集资金额为4056万元，后者是前者的5.2%。根据去年末温州企业贷款2417亿元的总额，同比例推测出企业民间借款余额约为126亿元。而被调查个人去年末银行贷款余额4022万元，民间借款余额为878万元，后者是前者的21.8%。根据去年末温州个人贷款1977亿元的余额，推测出个人民间借款约为432亿元。总共算下来，当前温州民间

52、借贷规模约为560亿元。这相较之前当地银监系统所测算的300亿有近2倍上升。去年下半年的贷款限额不足，不少企业及个人转向民间借贷，民间借贷利率也随之上涨。调查显示，今年贷款规模收紧后，民间借贷利率升至在10.92%至14.37%的区间波动，与央行六个月以内的贷款利率4.86%比较，两者差距最高达近10%，即使和五年以上贷款利率5.94%相比，最高差距也达到8.43%. 民间借贷的利率高于国家银行利率，甚至成为了高利贷，这将增加了企业的成本支出，使原本就实力较弱的中小企业承担了过高的负债风险。同时，不严谨的民间借贷活动对我国社会的安定会造成负面影响。民间借贷手续不完全，缺乏相关的严格管理和合适的

53、法律法规支持，如果出现借款人无法还贷的状况，很容易引起纠纷。一些不规范的民间借贷也会引发非法集资，致使大众资金被高利贷利用，扰乱现有金融秩序。民间借贷具有自发性、盲目性、逐利性，因此很多资金都会流向没有门槛、短期内收益很高的行业。当这些民间借贷的资金配置与国家宏观政策、经济政策相矛盾时，国家出台的调控政策就难以落实下去。另外必须指出的是由于民间资金未纳入国家统计范畴，国家相关部门不能及时掌握其具体动向，容易影响国家对宏观经济、金融运行的判断，造成国家决策的失误。同时，不完善的法律法规制度导致一些非法集资的的事件频发，影响民间借贷的正规化、合法化发展。民间借贷的存在也为欺诈和洗钱等违法犯罪活动提

54、供了场所，给地区社会稳定带来很大的风险。2007年，吴英的神话和本色控股集团有限公司的传奇历史，就是因为非法集资而破灭。26岁的女商人吴英，曾经拥有传说中的38亿巨资，从出名到涉嫌非法吸收公众存款罪被抓，她只用了短短6个月。这个在2005年还需要以银行按揭买车的女子，却在2006年，一路狂飙，置下大宗固定资产，连续在工商局注册12家实业公司，创立本色集团，并自任董事长。知道最后被捕，大多数贷款给她的人都还不相信这个是真的。（五） 投资商大量囤积土地，住房空置率不断上升国土资源部最近发布的国家土地督察公告（第5号）显示，在国家土地督察系统2011年的例行督察中发现，43个城市918个项目存在土地

55、闲置，涉及面积8.84万亩。一些地方土地闲置现象大量存在且未得到有效处置，部分开发区和工业园区也不同程度存在土地闲置以及土地利用效率低的问题。闲置的土地得不到开工成为荒地，不仅影响城市容貌，还影响到企业信誉，更浪费了国家资源。同时，房地产市场的空置率也处于不断直线上升的局势。这里所说的空置，与过去所说的空置不是同一概念，过去所说的空置，更多的是指开发商未售出的房屋。而这里所说的空置，是已售房空置，可以概括为两种，流动性空置与富余性空置。流动性空置：指买家买房不是为了居住，而是投资。投资分为两种： 一种是投资增值，不急于出手，而是当成一种储蓄，这种现象可以称为“实物储蓄”。另一种是投机，买房的目

56、的非常明确，就是为了快速赚一把，属于短期行为，这种现象主要是受当前房价不断上涨的形势影响所造成的。流动性空置，是指买家买房后，因为市场原因或者片区板块的升值空间原因，而一时没有出手，还囤积在买家手中，也就是说，房屋处于流动环节当中，没有到达真正的买家手中。富余性空置：是指买家已经有房住，或者已经有了多套住房，之所以还买房，是为了享受。这部分买家，买房的目的不是为了再转手出去，而是因为生活富裕了，有足够的钱，就不断购买新的住房8。这些买家买房之初的目的，不是为了转手而是为了居住，但在一段时间后，不排除再转手的可能。许多房子买来后，一年住不上几次，基本上是空着的，成为一种实际上的度假性房屋。根据相

57、关研究，在上海、广州、北京、深圳、杭州、青岛、宁波等这些大中城市里，流动性空置与富余性空置，像房价一样在不断上升。从空置的类型上来看，富余性空置高于流动性空置。而从城市来看，以大城市为突出，而在大城市中，又以大型住宅小区，尤其是郊区的现阶段还处于稍偏僻的小区最为严重。许多大型住宅小区，房屋基本售完，但入住率非常低，大多不到50%，有的甚至只有20%至30%，这就意味着，大量的已售房严重空置，这种空置现象十分突出，不久，将会成为一种社会问题，引发房地产大变局。从宏观经济的角度来看，这些空置，积压了大量的资金，资金的经济价值未能充分释放出来，通俗一点说，就是这部分资金没有有效地用于经济建设，没有发

58、挥资金的最大效能，在一定程度上，影响了国家的整体经济建设。从哲学角度来分析，任何一件事情，都会在量变达到一定程度后，引发质变。随着流动性空置与富余性空置的不断扩大，房地产市场将会出现一个大的变局，一个历史性的拐点即将到来，无论是政府、经济学家还是业内人士，都应该密切关注这一现象，采取多种方法来有效缓解这一现象。房地产将会出现一次大的重新分配与调整，这种分配与调整，不是政府的调控行为导致的，而是在市场的主导下所出现的自动分配与调整的市场行为所导致的。如果处理不好，届时将可能出现大的动荡，并将可能引发一系列社会问题。五 房地产投资过热问题的对策（一） 促进房地产投资合理发展，支持基本购房需求201

59、0年4月底开始的新一轮房地产业宏观调控显得弥足珍贵。从这轮调控政策的推进过程来看，这是一个有系统有步骤，一步步打破开发商的幻想、一点点促进房地产投资向更理性化的发展的过程。国家宏观调控的目标是让更多的普通劳动者买得起房，得以实现其安居的梦想，这也是房地产发展的根本要求。1去投资化激发刚性需求活力在前不久温总理强调“进一步抑制和打压投资投机性购房和让房价稳定”后，全国范围内再次掀起新一轮的降价潮。市场上的投资者在调控政策的一再挤压下退出楼市，自住型需求和刚性需求获得释放，并且带来成交的反弹，市场上主要的现实购买力逐渐被刚性需求所取代。有业内人士指出，当下的形势已经比较清楚：一是房地产市场调控政策

60、不会放松，在较长时间内地产去投资化趋势依然明显。二是地产开发商已经看清两会后地产发展的总趋势是实现由数量到质量的转型，要追求合理的利润空间，打造高性价比产品并切实让利给购房者，为此，或将引发新一轮促销热潮。当前，国家的政策以鼓励首套房置业为基调，首套房置业的商业贷款利率逐渐向最优惠利率靠拢，这种情况下，潜在的购房者只能选择当前性价比最好的楼盘，所以，开发商的降价走量行为当属明智之举。2明确支持基本购房需求 回顾两次调控历程，无论调控多么严格，政策始终把基本的住房需求放在保护的地位上。2008年3月12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见中提出，凡新审批、新开工的商品