全球房地产市场历史专题之七：新加坡篇震荡中前行（1976~2000）

1、1、 1976-1985 年：美好生活之花自 1965 年独立以来，新加坡依靠劳动密集型产业迅速实现了工业化，也解决了人们的就业问题。但随着世界其他发展中国家的崛起，新加坡劳动力成本优势开始不断减弱，于是，新加坡开始重点发展资金密集型和技术密集型产业。20 世纪 70 年代的石油危机无形中为新加坡经济的转型发展提供了机遇。1973年爆发石油危机后，新加坡坚持奉行自由开放的经济政策，没有干涉原油储备的出口，这赢得了众多石油公司的信任，巨头石油公司将新加坡认定为可靠的石油交易场地。而且，随着全球石油危机的爆发，能源价格水涨船高，欧美国家迫不得已将重化工产业外移，来应对石油危机对经济的冲击。新加坡的

2、石化产业便是借助这一产业转移的机遇获得了发展，20 世纪 80 年代，新加坡先后设立了 8家大型石化公司，石化产业集群初步形成。除此之外，1979 年以来，新加坡政府开始通过各种优惠政策吸引从事电脑、电脑配件的跨国企业落户新加坡，以发展技术密集型产业。到 1985 年，新加坡已经有 150 多家从事电子或电脑配件生产的跨国企业。可以说，这一时期，以石化行业为代表的资本密集型产业和以电子行业为代表的技术密集型产业在新加坡国内取得了突飞猛进的发展，进而助推新加坡经济顺利实现了转型升级。到 20 世纪 80 年代末，新加坡已经逐渐发展成为仅次于美国休斯敦和荷兰鹿特丹的世界第三大炼油中心和第一大计算机

3、磁盘制造国。也正是因为如此，从 20 世纪 60 年代中后期到 20 世纪 80 年代，新加坡经济整体保持着快速的增长，新加坡人民也变得富裕以来。新加坡人均可支配收入在 1965 年还只有 1600 新元左右，而后便呈指数爆发式增长，在 1980 年顺利突破1 万新元大关，到 1984 年已经达到 1.5 万新元1（见图 1）。而随着新加坡人民收入的提升，新加坡中等收入群体在不断扩大，人们对衣（购物）、食（餐饮）、住（住房）、行（汽车）有了新的要求。所以，从 20 世纪 70年代，商业地产和私人住宅迎来了发展期。与此同时，新加坡政府也与时俱进，针对中等收入人群提供了更加多样化的住房保障。1 1

4、 新加坡元(SGD) 5 人民币(RMB)。图 1：新加坡人均可支配收入变化情况（1960-1985 年）1600014000120001000080006000400020000人均可支配收入(左、新元)同比(右)25%20%15%10%5%0%-5%-10%资料来源：Wind，“乌节地王”的诞生乌节路（Orchard Road）是新加坡著名的旅游购物街，就如同纽约的第五大道，香港的铜锣湾。然而，在 20 世纪 70 年代初期，这片新加坡的繁华之地还只是一条绿树成荫的街道，两旁只有一些简单的商业建筑和普通商店，更不是新加坡人们购物与休闲的主流去处。不过，到 20 世纪 80 年代这一切已经变

5、得不一样了，而乌节路之所以能发生翻天覆地的变化，离不开新加坡政府的市区重建计划和“乌节地王”黄廷芳的贡献。黄廷芳是新加坡著名房地产开发商远东机构（Far East Organization）、香港信和集团（Sino Group）的创始人，有“地产大王”的称号，曾多次蝉联新加坡首富。其中，远东机构成立于 1960 年，业务涵盖住宅、酒店、商业零售以及工业等多个房地产领域，是新加坡最大的私人住宅开发商之一，据统计，每 6 个新加坡私宅中便有 1 个是远东机构开发的。20 世纪 70 年代，新加坡政府启动了市区重建计划，并于 1974 年设立了市区重建局（Urban Redevelopment Au

6、thority，简称 URA），负责城市用地、规划和建设管理，推动城市更新重建，其中乌节路被规划为区域的重要购物带。而敏锐的黄廷芳也意识到，随着居民收入水平的提高，人们不仅会对更好的住房有追求，而且也会对生活的其他方面有所追求，包括购物和用餐的选择。因此，他有了在新加坡建立一条充满活力的购物街的想法，这与新加坡政府重塑乌节路的想法不谋而合。于是，他凭借着自己早期购进的大量地皮，开始在乌节路大展拳脚。1974 年，远东机构修建了远东购物中心（Far East Shopping Centre），这也是远东机构的首个零售地产开发项目。紧接着，1978 年，远东机构又修建了好运商业中心（Lucky P

7、laza），并在当时取得了巨大的成功。好运商业中心作为新加坡第一个多层全空调购物中心，不仅吸引了一大批新加坡本地的有钱购物者，而且还引得马来西亚和印度尼西亚的有钱人纷至沓来。1983 年，远东机构还在乌节路修建了在当时号称“东南亚最大旅游购物中心”的远东商业中心（Far East Plaza）。后来，远东机构陆续在乌节路一带兴建了不同的购物中心、酒店以及私人住宅公寓。伴随着乌节路的繁荣发展，乌节路及其周围的土地价格也翻了好多倍。黄廷芳凭借其在乌节路的众多资产而被称为“乌节地王”，而“远东机构”也成为了金字招牌，其要开发地区周围的土地通常会受到大家的追捧。不过，乌节路繁荣发展背后的核心驱动力还是

8、新加坡经济的持续增长。而乌节路的崛起也只是当时新加坡商业地产发展的一个缩影，更重要的是，这仅仅是开始，新加坡商业地产的发展故事还在继续。公共住房多样化20 世纪 70、80 年代，在商业地产蓬勃发展的同时，新加坡住宅市场也迎来了新变化。随着“屋荒”问题的解决，基于人们对于美好生活的追求，新加坡政府的住房政策开始转向提供改善型住房。前期，为解决住房紧缺的问题，建屋发展局提供的房屋多为一房式、两房式这类小房型住宅。而这一时期，建屋发展局以提供三房式、四房式，甚至五房式等较大房型的组屋为主，同时对一、二房式小型住宅进行拆建和改良，以满足更多中等收入家庭的需求。到 1985 年，大部分一、二房式组屋已

9、经逐渐退出了自住市场，两者占组屋总量的比重从 40%降低到了 20%左右。相反地，四、五房式组屋所占比重则提升到了 30%多的水平（见表 1、图 2）。为了增加改善型住房的供给，早在 1974 年，新加坡政府还成立了国营房屋与城市开发公司（Housing & Urban Development Corporation，简称 HUDC）2，专门提供中等入息公寓（也被称为 HUDC 公寓），家庭月收入在 4000 新元以下者均可以购买。中等入息公寓相较于普通组屋而言面积更大，而且也有泳池、网球场等基础设施。该类组屋主要用于满足收入比较高但是还没有经济实力购买私人商品房公寓的中等收入人群。随着公共住

10、房种类的增加，越来越多的新加坡人民选择购买组屋，组屋居住人口占总人口的比重也进一步提升， 1980 年已经有 2/3 的新加坡人住进了政府提供的不同种类的组屋，到 1985 年这一比重已经超过了 80%，新加坡真正地实现了居者有其屋。也正是因为其高住房自有率，新加坡多样化的公共住房供给体系2 1982 年，HUDC 将住房发展业务转给了建屋发展局。受到了众多国家的追捧与效仿。表 1：不同类型的新加坡组屋及其特点类型特点1 房式/2 房式1 间卧室，实用面积不到 50 平方米3 房式2 间卧室，实用面积为 60-70 平方米4 房式3 间卧室，实用面积为 85-105 平方米5 房式3/4 间卧

11、室，实用面积为 110-125 平方米HUDC 公寓3/4 间卧室，户型与 5 房式相似，实用面积为 140 平方米左右资料来源：新加坡统计局，图 2：新加坡建屋发展局管理的不同类型组屋的数量（1977-1985 年）600,000500,000400,000300,000200,000100,00001977197819791980198119821983198419851-room2-room3-room4-room5-roomHUDC资料来源：CEIC，与此同时，新加坡组屋转售市场也发生了一系列的变化。在 1971 年之前，新加坡组屋是不能进行转售的，只能按照原价卖给政府。1971 年之

12、后，新加坡政府允许居住满 3 年的居民按市场价出售组屋，但也规定一年之内不可以再次申请政府组屋。直到 1979 年，政府才放松限制，满 3 年居住期后，居民可以出售组屋，并且出售后便可再次申请组屋。由于新加坡的组屋新购仅限于符合条件的新加坡公民，其余公民和永久居民可以参与组屋的转售交易，所以，组屋的转售价格与新购价格相比肯定会有明显的溢价，这相当于给诸多新加坡居民带来了一笔重大的财富。另外，转售市场的发展也给富裕起来的新加坡居民提供了有效的退出渠道，这无形中也促进了新加坡私人住宅市场的发展。小高峰降临从 20 世纪 70 年代末开始，新加坡私人住宅市场迎来了黄金发展期，私人住宅价格也是持续飙升

13、，从 1979 年到 1981 年，短短几年时间之内，新加坡私人住 宅价格指数便上涨了 200%多（见图 3）。新加坡私人住宅市场之所以发展火热， 归根结底是因为新加坡经济的繁荣发展以及当地居民收入水平的提升。不过，除 此之外，新加坡政府的移民政策和对私人住宅的态度也起着极其重要的推动作用。随着新加坡计划生育的推进，人口自然增长率逐渐降低，再加上新加坡经济转型升级的需要，新加坡开始逐步放开移民政策。1977 年，新加坡正式推出了“国外人才居住计划”（Scheme For Housing Foreign Talent），向有住房需求的国外人才提供援助，帮助外来移民更好地融入新加坡的生活，以吸引更

14、多的国际优秀专业人才。因此，20 世纪 80 年代以来，新加坡净移民数量与前期相比出现了大幅的增加（见图 4）。当然，各个地区的人们愿意移民到新加坡不仅仅是因为其开放的移民政策，还与新加坡的经济发展、教育资源、居住环境有很大的关系。图 3：新加坡私人住宅价格指数（1975-1990 年）454035302520151051975 1Q1976 1Q1977 1Q1978 1Q1979 1Q1980 1Q1981 1Q1982 1Q1983 1Q1984 1Q1985 1Q1986 1Q1987 1Q1988 1Q1989 1Q1990 1Q0私人住宅价格指数资料来源：Wind，图 4：新加坡净

15、移民人数变化情况（1960-1990 年）180,000160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000(20,000)新加坡净移民人数资料来源：Wind，但是，由于组屋只面向新加坡公民家庭，永久居民和外国居民更多的需要通过私人住宅市场来满足住房需求，因此随着移民的持续涌进，私人住宅购买需求自然不断增加。而面对人民日益增长的私人住宅购买需求，1981 年，新加坡政府进一步制定了特批居住物业计划（Approved Residential Properties Scheme，简称 ARPS），允许中央公积金用来支付私有住房的抵押贷款月供，在

16、资金方面支持私人住宅市场的发展。就这样，私人住宅市场在新加坡经济发展、移民与富裕人口不断增加以及政府政策支持等多重因素刺激下保持火热发展，私人住宅价格也在 1983-1984 年达到了高峰，而后因 1985 年新加坡出现经济危机才大幅回落。好在 1985 年经济危机出现后，新加坡政府及时调整发展策略，新加坡经济很快便重新回到了原有水平。相应地，新加坡私人住宅市场价格也开始回暖，一轮史无前例的房地产大牛市即将到来2、 1986-2000 年 扩大开放中的危与机1985 年，对于新加坡而言是充满挑战和机遇的一年，也是新加坡经济发生重大转折的一年。这一年，新加坡经济遭受重挫，自独立以来第一次出现负增

17、长。危机发生后，新加坡政府立即针对经济衰退的原因进行了大量的调查，并发现之前推行的高工资政策导致了工业成本的提高，高强制储蓄比例则无形中限制了国内需求的增长，再加上石油危机下外部经济不乐观，而新加坡又是外向主导型经济发展模式，所以多重因素共同作用下新加坡经济出现了衰退。而后，新加坡政府采取了减税降费、冻结薪金等一系列有力的措施，扭转了经济衰退的局面。同一年 9 月，美、德、日、英、法五国达成“广场协议”。广场协议后日本本币大幅度的升值，按照比较优势，日本不同产业开始加速向低成本区域流动。在这样的背景下，越来越多的日本电子设备工厂在新加坡等国家设立。新加坡也利用自身 IT 生产能力强的特点吸引到

18、了更多相对高技术的企业，新加坡技术密集型产业进一步得到了发展。自 1987 年开始，新加坡经济增速又重新回到了危机之前的水平。紧接着，在 1990 年，新加坡国内又发生了一件重大事件，那就是吴作栋接任国父李光耀出任新加坡的第二任总理。他坚持对外开放的政策，自上任后就带领新加坡政府制定了新的经济发展方向加速新加坡经济国际化、自由化、高科技化，使新加坡成为亚洲地区贸易的门户。在新的发展方向的指引下，新加坡政府一方面提供优惠政策鼓励外国企业到新加坡投资建厂，另一方面鼓励国内企业向马来西亚、印度尼西亚等国家扩展业务。因此，20 世纪 90 年代，新加坡国内掀起了一场企业国际化的浪潮，大批量的企业开始走

19、出新加坡的国门进行海外投资，新加坡房地产市场也从本土化走向了国际化。另外，在新加坡政府的推动下，东盟3国家于 1992 年签订了自由贸易协定（Free Trade Agreement，简称“FTA”），以加强东南亚区域经济合作。在这样的背景下，新加坡加大了向其他东南亚国家的投资活动，逐渐将一些劳动密集型产业转移给了这些国家。受益于此，很多东南亚国家也迎来了一段经济高速发展的黄金期，与之相伴的是包括新加坡在内的众多东南亚国家的房地产市场大牛市，只不过这一切最终还是被亚洲金融危机所终结。被戳破的泡沫20 世纪 80 年代末90 年代初，包括马来西亚、印度尼西亚、泰国、菲律宾在内的“亚洲四小虎”快速

20、崛起，这些国家整体实现了每年 10%左右的经济增长。当时，恰逢多个东南亚国家在加速推进金融自由化改革4，放宽了外汇管制以及对金融机构的管制。国际资本加速流向了这些地区，进而推高了东南亚各个国家的股市和楼市。新加坡也不例外。虽然新加坡政府为 80%左右的居民提供了组屋，但是国际资本的加速流入还是推高了新加坡私人住宅的价格水平。再加上，新加坡与马来西亚、印度尼西亚等国家相邻，这些国家的富人们又热衷于投资新加坡的私人住宅，所以在其他东南亚国家房价飙升的同时，新加坡私人住宅价格自然水涨船高。从 1990 年到 1996 年，新加坡私人住宅价格指数翻了 2 倍多（见图 5），这也是新加坡私人住宅市场史上

21、第一个超级大牛市。图 5：新加坡私人住宅价格指数变化（1986-2000 年）140120100806040201986 1Q1986 3Q1987 1Q1987 3Q1988 1Q1988 3Q1989 1Q1989 3Q1990 1Q1990 3Q1991 1Q1991 3Q1992 1Q1992 3Q1993 1Q1993 3Q1994 1Q1994 3Q1995 1Q1995 3Q1996 1Q1996 3Q1997 1Q1997 3Q1998 1Q1998 3Q1999 1Q1999 3Q2000 1Q2000 3Q0私人住宅价格指数资料来源：Wind，然而，从 20 世纪 90 年

22、代开始，美国政府加大了对科技产业的政策支持，鼓励科技创新，促进产业升级，美国经济也在科技产业发展的带动下逐步走强。而随着3 东南亚国家联盟（Association of Southeast Asian Nations），简称东盟（ASEAN），于 1967 年 8 月 8 日在泰国曼谷成立，现有文莱、柬埔寨、印度尼西亚、老挝、马来西亚、缅甸、菲律宾、新加坡、泰国、越南 10 个成员国。4 金融自由化也称为金融深化，是美国学者萧（E.S.Shaw）在经济发展中的金融深化中倡导的一种理论。萧认为，发展中国家要想使经济得到发展，就应重视金融对国民经济的影响，发挥金融对经济的促进作用，放弃他们所奉行的

23、“金融压制”政策，实行“金融深化”或“金融自由化”。美国经济的回暖，从 1995 年开始，美元也进入了强势周期，美元指数大幅上涨（见图 6）。但是，由于东南亚国家多数采用钉住美元的固定汇率制度5，所以这些国家的货币也随着美元的升值而被迫升值。这便使得这些国家产品出口的竞争力被大幅削弱，而它们又是出口导向型国家，因此经济便受到了严重的冲击。图 6：新加坡美元指数走势变化（1986-2000 年）130120110100908070美元指数资料来源：Wind, 雪上加霜的是，以资本大鳄索罗斯量子基金为首的国际金融炒家开始了金融狙击战亚洲金融危机开启，在以索罗斯为主的国际炒家狙击泰铢大获全胜之后，他

24、们又进一步横扫了印度尼西亚、菲律宾、缅甸、马来西亚等众多国家，所到之处一片狼藉，这些国家的汇市、股市、楼市都出现了断崖式地下跌，大量的金融机构和生产企业破产倒闭，数十年的发展成果毁于一旦。由于东南亚各国之间的联系比较紧密，这场金融风暴很快便席卷了新加坡。新加坡的汇率、股市、楼市也纷纷受到重挫，1997 年新元兑美元贬值了 20%多，富时新加坡指数下跌了 30%多，而新加坡私人住宅价格指数则下跌了 50%左右。一场泡沫吹起的资本市场盛宴就此画上了凄惨的句号。“城中之城”20 世纪 90 年代，新加坡商业地产与新加坡私人住宅一样经历了过山车般的大涨大跌，最终随着亚洲金融危机的结束而归于平静。不过除

25、此之外，这一时期，新加坡商业地产的发展也出现了一些其他的明显变化，那就是“城市综合体”的快速崛起。5 固定汇率制度 (Fixed Exchange Rate System)，是国家间货币采用固定兑换比率进行交换的制度。事实上，自 20 世纪 70、80 年代乌节路崛起以来，新加坡商业地产的发展便从未停歇，起初主要是一些单独的购物中心，包括前面提及到的远东购物中心、好运商业中心等，绝大部分都分布在乌节路附近。而后，随着经济的日益发展，商业活动的日渐繁多，对于人多地少的新加坡而言，如何充分利用土地这类稀缺资源显得尤为重要。正是在这一大趋势下，“城市综合体”在新加坡便应运而生了。作为功能集约、土地集

26、约的聚集体，“城市综合体”刚刚好顺应了城市化过程中出现的高人口密度和土地稀缺特性。而“城市综合体”由于基本上具备了现代化城市的全部功能，因此也被称作“城中之城”。1986 年完工的大名鼎鼎的来福士城（Raffles City）就是当时新加坡“城中之城”的典型代表。作为一个极具代表性的大型城市综合体，新加坡来福士城坐落在新加坡中央商务区的核心地段，由一个 4 层的购物中心，1 栋 40 多层的办公大厦，2 栋酒店和 1 个会议中心组成。它荟萃了众多时尚大牌、国际高级餐厅以及高端精品酒店，被称作是“一国活力的象征”、“吸引旅游者的磁石”。此后，随着来福士城的成功运行，凯德集团（Capita land）还将“来福士”这一品牌带到了中国，在北京、上海、深圳、杭州等多地建造了来福士广场，并取得不错的反响。凯德集