最新2022年江油房地产市场调查报告

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3、warning signs, isolating network protection facilities2022年江油房地产市场调查报告2022年3月集团3月调研资料目 录第一章 江油房地产市场投资环境分析第二章 江油房地产市场分析第三章 结论及建议 TOC o 1-4 h z u 第一章 江油房地产市场投资环境分析1、江油概况江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市30公里，成都160公里，市幅员面积2719平方千米，地理位置优越，气候条件宜人。江油市域总人口约90万人，常住人口根本与总人口持平，表达其在西部地区经济开展处于优势地位，2022年城市建成区面积40平方公

4、里，城市人口达37万人，城市化率53%。结论：目前正处于城市化快速推进，改善住房和刚需型住房加快建设时期。2、交通条件江油铁路运输条件十分优越，宝成铁路贯穿全境，江油火车中心站为全国最大的县级市火车站，成绵乐高铁年内运营，江油到成都只需1小时，到绵阳只需10分钟，另外，成绵乐高铁在江油设立江油站和青莲站江油南站，正在建设的成西高铁还将在江油设立厚坝站江油北站，江油铁路极为优越，可以通达全国主要大城市，江油在整个宝成铁路的地位高于绵阳等站。绵阳至江油高等级公路和绵广高速公路等构成江油公路的主干网络，驱车从绵阳到江油仅需30分钟，绵阳南郊机场已开通上海、北京、广州等8个城市航线，今年还将建设绵阳至

5、江油第二快速通道中绵路，江油至绵阳更为通畅，另外绵九高速绵阳至九寨沟今年将开工建设，使江油成为九环线上最为重要的节点。绵巴绵阳至巴中高速公路起点也距离江油城区不到20分钟。结论：铁路、高速、航空各项运输条件均十分优越。3、特色资源 李白故里，中国优秀旅游城市、四川历史文化名城，道教，火药发源地，哪吒文化起源地，江油拥有李白文化、三国文化、道教文化、火药文化和红色文化等独特的旅游资源优势。景观、景点资源丰富：建设中的5A级景区涪江六峡、李白文化产业园景区，建成的4A级景区：窦团山景区、李白纪念馆，打造中的4A景区：青莲李白故居、乾元山景区、佛爷洞景区、养马峡景区、藏王寨景区、吴家后山辛夷花景区，

6、建成的3A级景区：天音洞、果语花溪，以及知名景区：白龙宫、观雾山等等，景观资源文化资源丰富。 矿产丰富，有金、大理石、煤、石油、天然气、石灰石、硫铁矿、石英砂等 ，市工业开发区具有良好的能源、建材、天然气等为开展工业可利用的资源优势，其中探明的矿产资源有14种。江油是四川重要的天然气生产基地，年产天然气7亿m3。 水资源源丰富，区内涪江河年水流量48亿m3，平通河年流量7亿立米，自产水量18亿m3，地下水总量3.9亿m3，可开发的水资源总量18.76亿m3。结论：旅游资源、矿产资源、水力资源极其丰富。4、经济开展情况2022年，实现地区GDP268.5亿元，增长12%；实现财政收入38亿元，增

7、长17%，实现地方财政一般预算收入13.5亿元，增长15.3%。规模工业企业193户，实现规模工业总产值381亿元、增长17%，规模工业增加值113亿元、增长14%。实现效劳业增加值97亿元、增长10.5%，社会消费品零售总额118.7亿元、增长15%，旅游总收入34亿元、增长58.9%。 结论：在四川的县级市中，江油的经济开展水平一流。5、产业开展及固定资产投资情况 江油全市经济实力排在绵阳市前列，是绵阳副中心城市，工业兴旺。已形成冶金、机械、建材、化工、能源、食品等六大支柱产业，国家三线建设奠定了雄厚的重工业开展根底。境内有预计今年产值过百亿的企业攀长钢，有产值20亿元的神华集团巴蜀江电另

8、外神华集团投资150亿元建设天明电厂，建成后，江油将成为四川最重要的火电基地，产值将到达10亿元的四川矿业集团、四川国大、江油红狮、拉法基双马、黄龙破碎、清香园、乳酸集团、等等。另外四川模弛住宅工业将投资10亿元，建设年产值上千亿元的模块化住宅产业园。农业产业方面：九岭现代农业科技示范园、西屏獭兔养殖示范区等重大农业工程根本建成发挥效益。房地产市场：中铁集团、TCL集团、联想集团、广东佛山日新开展集团、成都链生集团、四川耀森集团、四川聚人集团、成都齐力、四川荣新集团、浙江久盛置业、重庆兄弟集团均在江油有开发工程。 结论：江油投资环境良好，吸引了很多大型企业前去投资，由于处于北方入川后第一个大型

9、平原坝子，靠近成都绵阳距离近，优秀的景观资源，以及交通优势，吸引了大批企业投资。第二章 江油市房地产市场分析1、土地市场江油市已售土地中有400亩尚未开发，预计开发量80万平米。2022年，江油已经刻意在减少入市土地，由于2022年土地市场放量较多，2022年土地市场刻意收拢，目前放量土地根本开发。2022年首次土地出让正在进行中，出任面积约270亩。2022年6月26日，江油市推出的纪念碑街西段南侧、乾元路南段西侧地块88亩，以总价1.2亿元成交，约138万元/亩，起价为120万元/亩。另一块位于西环线东侧、诗仙路南侧118亩，总价1.69亿元，约143万/亩，起价为125万/亩。结论：土地

10、市场的表现比拟合理，地块出任均有14%以上的溢价。2、商品房市场2022年，全年商品房屋销售面积41.13万平方米。实现销售额16.76亿元。2022年，商品房销售面积72.86万平方米，销售额20.5亿元。以上数据包含商业地产结论：江油楼市成交量增长较快。商品房均价由2022年的1571元/,上涨至2022年3753元/。3、存量房市场2022年全年商品房投资21亿元，增长16.7%，新居工程完成投资2.5亿元。现有存量房源：2022年江油开发量126万平米，销售面积72.86万平米，待售面积约60万平方米，其中的情况为2022年底，很多楼盘开始建设，2022年开发新工程较少，因此，2022

11、年整个江油房地产市场应该趋稳，在国内大环境的影响下，可能出现先降价后反弹的情况，但是，江油房价降价空间较小，很多楼盘的售价在3700元左右。结论：江油房地产市场开展稳定，适合分期投资开发。4、2022年开发市场情况江油房地产市场备案规模特别大，但是实际开发和放量特别少。这种可能是出现在江油这样一个中等规模城市的常规案例。例如，85万平米城市综合体富乐领江工程，按照目前的开发进度2022年4月开工，目前封顶了6万平米，在建4万平米预计开发年限为10年，再如江油2022年楼市代表作品75万平米城市综合体圣名国际广场工程，2022年初开发，目前的一期23万平米住宅封顶，二期商业预计2022年才能开工

12、，存量9万平米，对于2022年的住宅市场根本没有威胁，预计开发时间为6年。江油这类工程规划体量庞大的工程特别多，但是年开发量特别小，以上例子富乐领江为例，年开发量不到9万平米，而且还要加上商业面积，圣名国际广场年开发量不过12万平米，也要加上商业。结论：外表光鲜热闹，大盘多，实质上江油市场根本全部为小盘。5、2022年开发楼盘2022年存量房及续建开发情况圣名国际广场2022年开发量23万平米，去量16万平米，存量8万平米，2022年没有新开发量入市；富乐领江2022年开发量8万平米，根本售完，2022年新增入市5万平米；东城尚品在建面积12万平米，去量8万平米，存量4万平米，2022年无新投

13、入量具体详见附表一。结论：目前统计开发量和存量需要2022年和2022年两年才能消化完成，但是考虑到2022年、2022年江油新增工程较少大多数地块根据城市建设情况在2年内不具备出任条件，核心城区地块根本出让完毕，其他郊区根本不具备开发条件的情况，因此，总体开发量比拟合理，略有小风险。6、购房客群分析目前在售楼盘中，本地客户占80%以上，核心客户群体大局部属于改善性居住客户。有一定的购房消费经验，追求性价比拟高的产品。购置群体主要来源于个体户、民营企业主以及从事当地优势产业的人群。适度做好对周边区县的广告宣传是可取之处。结论：主要还是江油市城区客户为主，辅以周边乡镇客户，做好周边区县的营销，是

14、伴随江油城际高铁开展以及教育优势的新表达。第三章 结论及建议 一、结论：江油楼市供给产品多元，呈现出较为成熟的开展状态，写字楼、商铺、酒店式公寓、SOHO等产品的出现，表现出江油市场快速的开展，以及表达了江油地区经济实力。江油的十二五规划预计江油城市人口将到达50万，但是其中很大一局部是靠农村人口转籍来完成的，现在的江油市场对于有特色、改善型的高端住宅还是有一定的需求；对于群众化，高容积率的中低端住宅已经没有了竞争优势。普通住宅开发的利润空间很小，工程的销售进度很慢，存在很大风险。虽然目前江油市场对联排以及花园洋房有一定的需求量，但是受规划容积率的限制，城区内不可能大量出现此类产品来供给市场,所以我们建议尝试培育新的板块。龙凤水电站库区所处的青莲镇是四川的省级风景名胜区，因李白而蜚声中外。成绵乐城际高铁起于成都，沿宝成铁路引入江油，其中就有青莲站。该区块风景秀丽，又有文化积淀，高铁站建成后交通更加便利，开展潜力不容小觑。适合打造高端住宅区、旅游地产、养生地产等多重组合。但由于库区地势低洼开