项目管理沙盘推演及方案编制

1、物业项目管理方案王欢2014-4-27需明确的几个概念已建成并投入使用的各类房屋(建筑物）、与之相配套的设备、设施和相关场地。物业业主通过选聘物业服务企业，由业主和服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理前期物业管理指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。住宅物业选聘物业管理企业方式：招投标、协议选聘招标分为公开招标和邀请招标前期物业服务合同/物业服务合同前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。物业服务

2、合同的双方主体之间是委托与被委托关系物业服务协议物业服务相关法律文件第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。14、管理规约对物业管理区域内的（ ）具有约束力。 A、业主的探访人 B、全体业主C、物业使用人 D、物业的继受人 E、房屋的租赁人临时管理规约/管理规约项目管理方案编制方案编制要点根据项目市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素，确定服务质量标准和物业管理定位根据项目性质、特点等因素确定物业管理模

3、式针对项目规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，形成项目分析与顾客分析，确定管理重点和难点，制定有针对性的管理措施根据服务标准、管理方法及公司资源情况，确定组织架构、人员配备方案编制要点5. 按日常管理、服务项目内容和管理服务标准计算管理费收支测算，确定管理费的收费标准6. 对常规性物业管理内容和重点管理内容展开阐述，形成专项方案7. 对项目出入、交通、配套设施设备提出合理化建议8. 提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想9. 新项目还需根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定项目前期介入计划、接管计划，编制开办费用测算所谓方案人、财、物之安排方案编制流程定 位方案编制的

4、前期准备工作（一）收集物业项目基础资料 （二）掌握开发建设单位对管理服务质量标准及要求（三）掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准 （四）掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平 （五）掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资源 （六）准备现有的管理方案作为参考 物业基本情况物业类型建筑形态分布及面积周边交通情况项目开发周期及分期开发情况共用设施配套区域内共用设施情况物业管理用房情况共用、共有设备设备数量设备分布情况设备使用区域物业工作量绿化面积清洁面积水体道路人行、车行出入口一、项目基础资料收集问题：基础资料、数据从何而来示例2目标识别管理目标财务目标项目分

5、析客户需求分析物业需求分析定位服务难点与重点管理难点与重点管理思路岗位设置与人员配置示例2费用预算的编制费用测算方法倒推法根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺（以收定支）。列举法根据预定的物业管理标准，测算出物业管理费单价（以支定收）。1、项目费用调研周边项目同类项目同期项目2、收入测算可收费面积：预设收缴率（写字楼98%，住宅95%）可收费车位：月卡收费与临停收费相结合空调费收入：按面积收费和按流量收费其他收入：入户维修、摆摊设点、装修办证等3、支出测算1 人工费2 行政办公费3公共电费4公共水费5设施设备维护费6清洁卫生费7绿化养护费8秩序维护费9固定资产折旧费10开办费

6、摊销11公众责任保险费12社区文化费用13不可预见费用14物业服务企业利润及管理费（管理者酬金）15营业税金及附加参考物业收入纳税标准营业税收入的5%5.00%城建税营业税x7%7%0.35%教育费附加营业税x3%3%0.15%地方教育费附加营业税x2%2%0.10%合计5.6%注：各地的地方教育费附加比例不完全一致，须按当地的标准确定； 财务预算特别提示1、核实项目基础数据；2、根据地域需修改的内容：税点、人工费标准、材料费标准、水电费是否分摊、电梯费的摊销3、需要根据项目周期修改的费用：设施设备维护费（保修期的界定）、前期开办费标准及摊销方式和年限固定资产摊销年限4、法定11天加班费测算后

7、加权分摊到每月；5、税金：按收入计算； 经验之谈组织架构与岗位安排表收费方式测算汇总表测算说明（电梯费分摊、盈余处理等）工作计划结束语方案呈现方案示例第一篇 项目物业管理特征第二篇 物业管理服务目标及运作第三篇 物业管理项目配置方案第四篇 安防管理服务第五篇 财务测算及物资配备第六篇 物业管理服务品质第七篇 物业管理服务质量控制与提升第一篇 项目物业管理特征第二篇 物业管理服务目标及运作第三篇 物业管理项目配置方案第四篇 物秩序维护服务方案第五篇 设施设备及房屋本体维护管理方案第六篇 环境管理方案第七篇 客户服务管理方案第八篇 物业管理服务质量控制方案第九篇 财务测算及物资配备方案装订侧空白须大一些，便于装订；每一部分开篇处要增加空白空间，最好用大号字开头，能起到提高可读性，强调主题效果；字体不须大大，但行距一定要大些，最好是2倍行距；字体建议选择幼圆体；每部分前最好有小目录，并用彩色色隔开；管理模式或主题可在页眉上体现；装订时最好增加隔页线；行文方式统一前后呼应封