315.75亩完整的市场投资测算

1、.：.；地块经济效果评价一 、工程确实定性分析1、工程的投资估算 1、土地费用：27万元/亩315.75亩8525.25万元 2、前期工程费用估算：1054.5万元序号工程金额估算阐明1规划、设计可研费526.5按25元/平方米2水文地质勘察费80初、详勘3道路费4供水费125供电费156土地平整费421按照20元/平方米合 计1054.53、根底设备建立费估算：2310.25万元序 号项 目建立费用合计万元估算阐明1供电工程84240元/平方米2供水工程210.510元/平方米3供气工程315.7515元/平方米4排污工程42120元/平方米5道路工程6路灯工程105.255元/平方米7环卫

2、设备8绿化工程315.7515元/平方米9外部道路100100元/平方米合 计2310.25-4、建筑安装工程费估算：18752.5万元 序号工程建筑面积平方米建安工程费单计元/平方米金额合计万元1市场营业房1045008508882.52厂房区1410007009870合 计245500-18752.56、招商活动费用：1500万元 7、管理费：892.4万元8、财务费用：757.8万元 9、销售费用：1308万元10、开发期税费：50万元 11、不可预见费用：109.46万元 2105005.2元/ m2109.46万元12、其他费用估算：230万元序 号工程金额(万元)估算阐明1暂时用地

3、费用2临建费3施工图纸预算或标底编制费404工程合同编制费105招标管理费106总承包管理费207工程质量监视管理费8工程监理费1009工程保险50合 计2302、销售收入、运营税金及附加估算表一年序号工程合计商业区厂房区1销售收入万元4528215169201.11.2地上可销售面积M2245500104500141000单位售价元/ M2_270012002运营税及附加万元2482.431551.83930.62.12.2营业税5%万元2256.751410.75846城市建立税、教育费附加万元225.68141.0884.6二、附加交纳费用(532万元)施工图及抗震设计审查费：19白蚁防

4、治费：10档案管理费:20保险费：24建立用地规划答应证：5质量监视费：370工程定额测定费：25建安企业行业管理费：44印花税：153、利润：6786.41万元 利润=销售收入开发建立投资本钱运营税金及附加 45291-36022.16-2482.43=6786.41万元4、 利润率：15% 利润率=利润/销售总收入6786.41/45291=15%二、工程经济效果静态分析1、静态投资收益率E 静态投资收益率E是投资后获得的年净收入与工程投资额的比值,用公式： E=M/K(其中M是年净收入、K是工程总投资额)。 E=M/K6786.41/36022.16=18.8% 2、静态投资回收期T 静

5、态投资回收期T是指工程初始投资起到用工程的净收益归还全部投资所需时间，以年表示： T=K/M=36022.16/6786.415.5年 工程的首期投资现金流量序号工程总计1234-61现金流入6786.41-3078.5223312.7331538.5735013.6261.1销售收入4359913079.717439.68231.856539.852现金流出38504.5916158.22214126.8676693.2771526.2242.1土地费用8525.254262634262622.2前期工程费用1054.5738.15316.352.3根底设备建立费用2310.25693.07

6、5924.1693.0752.4建筑安装工程费用18752.58035.4256249.7754467.32.5招商活动费用15005004003003002.6管理费892.4267.72223.1178.48223.12.7财务费用757.8227.34189.45151.56189.452.8销售费用1308261.6392.43273272.9开发期税费50151510102.10其它费用2301504020202.11不可预见费用109.4621.89221.89221.89243.7842.12附加交纳费用53226613379.853.22.13运营税费2482.43719.39

7、959.18444.17359.69工程的经济效果动态分析对本工程进展经济效益评价的主要根据国家计委、建立部颁发的第二版，参照我国新的会计制度，结合当前房地产开发的实践情况，充分估计温州新城市中心的开展前景，计算全部资金的经济效益，选取的计算目的为：财务内部收益率FIRR 财务内部收益率FIRR是指工程在整个计算期内各年净现值在累计等于零时的折现率，它反映工程所占用资金的赢利程度，并可参照同期的银行贷款利率程度反映工程的实践赢余才干及针对资金的抗风险才干。是调查工程赢利才干的主要动态评价目的，当FIRR大于基准收益率时，那么以为工程赢利才干曾经满足最低要求，由工程投资的全部现金流量可以计算出。

8、假设本工程贷款利率是6.0。故基准利率收益率Ic取10。FNPVjonFj(1+i*)-j=0上上式中的i*就是方案的内部收益率即表示为FIRR.由上式可知：可以采用试值内插入法求得FIRR的值。由现金流量表可得FIRRi1+NPV(i1)*(i2i1)/NPV(i1)+NPV(i2)=12%计算得到全部投资的财务内部收益率FIRR=12%ic10财务净现值FNPV财务净现值 FNPV是指事先规定的基准贴现率，将工程在计算期内各年净现金流量折现到建立初期的工程总和，它是调查工程计算期内的赢利才干的动态评价目的，净现值大于零时的工程是可以接受的。本工程选取的基准贴现率为10%，由现金流量表计算可

9、得FNPV=nt=oFt(p/F,Io.t)= 7140.216万元。那么阐明工程在财务是可行的。3、动态投资回收期TD动态投资回收期TD是指在思索了资金时间价值的情况下，从初始投资起到累计获得的净收益到达全部投资额为止所需求的时间。一切，用动态投资回收期目的评价方案更加切合实践、更科学，投资决策更准确，风险也更小。由动态投资回收的公式 TDlgAlgAPio/lgl+io；在基准收益率下，将初始投资额P及年收益为A代入公式可得本工程的动态投资回收期TD4.5年。由此亦可看出本工程是可行的。4、投资利润率 投资利润率是指工程的投资利润即净现金流量累计值与工程投资额定的比例，是评价工程经济效益的静态目的。工程总投资利润率为15%利润率=利润/销售总收入6786.41/45291=15%5、工程经济目的评价汇总动态目的：财务内部收益率FIRR10%财务净现值FNPV=714