河南南阳市房地产市场分析年报44页

1、XXXX年河南南阳市房地产市场分析年报 _44页南阳市房地产市场分析报告国达成行地产顾问名目一、楼市环境扫描6宏观政策综述 6土地政策方面 7金融政策方面 7 TOC o 1-5 h z 其他房地产政策方面9151、房地产业的关键咨询题 10152、国家房地产政策调整动向10153、房地产业走势11155、土地供应走势11156、金融走势11157、公租房与廉租房落实情形11宏观小结11二、南阳进展环境分析 12国内生产总值 12人均可支配收入12产业结构12社会消费品零售总额13固定资产投资 13历年商品房及住宅竣工情形13都市建设14271、都市概述14人口增长15三、房地产市场观看15土

2、地市场15311、土地供应分析 16312、交易类型16313、重点地块汇总 16住宅市场盘点 18321、市场概述18322、供求分析18323、住宅类商品房成交分析 19 TOC o 1-5 h z 各区域市场盘点21331、卧龙区 21332、宛城区 22333、高新区 23产品研究23341、产品综述23342、产品分析242011年走势推测27351、宏观背景27南阳市场28注：数据统计时刻讲明：2010 年（ 2010 年 1 月 1 日 12 月 27 日）数据来源讲明：数据来源于南阳市房管局主办南阳市房地产信息网、南阳市商品房信息网及南阳市产权交易中心、中国土地交易网、达成行市

3、场监控部等单位及部门。卷首语楼市，你还要飙多久？如果讲 2009 年是中国楼市令人大跌眼镜的一年， 那么 2010 年给人的应该是一种 “山穷水复疑无路” 的无奈与惊喜。全球金融危机浪潮渐过， 2009年的中国楼市逆市狂飙，以报复性反弹的势头拉出一条大阳线。有升必有控，2009年第四季度起，过热的楼市又被接踵而至的调控政策敲响警钟，及至 2010年 4 月新政横空出台，中国楼市一夜之间看起来进入“万马齐喑” 的时代。然而，短暂的休整却为长线的发力埋下伏笔， “金九银十”过后，中国楼市依旧火爆。年关及近，各地“地王”更是重出江湖，纷争不休。关键词一、博弈我国房地产业是市场经济和打算经济的共生品，

4、从土地源头进行打算性操纵、从土地价格走市场化运作，从商品房项目审批走打算经济路线、从商品房开发销售走市场化路线，从信贷资金监管走打算路线、从资金运作走市场化路线，在这种市场经济与打算经济矛盾的博弈中，中国楼市价格出现出打算经济与市场经济共同作用的结果调控、 上涨、 上涨、 调控， 周而复始， 在此情形下， 2010 年中国房地产业任他政策密集、 楼市依旧故我， 出现出 “他强任他强，清风拂山岗”的尴尬局面。关键词二、分家规范商品房市场与兴建保证性住房能够讲是实现“居者有其屋”的核心路线。 2010年在国家调控政策成效不大的情形下， 2011 年必定将从规范市场与加大保证两条线路大幅发力。该保证

5、的保证、该市场的市场，这种“分家”的背后，事实上也是中国国情之下的唯独的一条阳光大道。 2011 年，商品房市场将从规范土地市场、加大信贷监管和信贷成本两个角度同时发力； 同时保证性住房空前力度差不多出台 （ 2011 年将兴建 1000 万套保证性住房， 将近 2009 年的两倍）关键词三、运动“这是一个最好的时代， 也是一个最坏的时代” ， 这句话关于南阳的部分开发企业和购房客群来讲， 最是恰当只是。 2010 年，南阳市房地产正在掀起一场轰轰烈烈的楼市运动，名盘迭起、群雄逐鹿。在市场经济环境优化、城镇化建设加快的基础之上， 农运会适时而来， 农民运动会带动楼市运动会， 供应量需求量齐步跨

6、栏、 销售价上涨价 “涨”声一片、新城区老城区江山代有才人出，估量2012 年前，南阳楼市不管是价格、 供应消化量将以气贯长虹之势一路上扬，在这种大利好的背景下，时期性供过于求、结构单一等隐患临时被雪藏起来， 2012 年之后农运会后楼市经济效应将逐一得到证实，潮退之后正是检验成绩之时。但不管如何，在以农运会为契机的带领之下，南阳楼市在全省17个同级地市（不将郑州纳入参照范畴）中差不多取得进展先机。达成行观点： 尽管宏观环境及楼市政策在2011 年依旧具有各种不确定性， 但南阳楼市本身受其阻碍有限， 在农运会利好大背景之下，南阳楼市专门可能突破河南各地市正面临的“百万效应” ，更上一个百万台阶

7、。总之， 2011年南阳楼市将依旧保持高位运转的态势，楼市波动不大。 （百万效应：全省 17 地市楼市在跨过商品房年均消化量100万/Itf大关之后，进展都显现放缓徘徊的局面）一、楼市环境扫描1.1、宏观政策综述回忆过去几年，在经历了 2005、 2007年政策调控下的中国房地产， 2010年的楼市显得更具稳固性，从2010年月 10号国务院办公厅公布要求促进房地产市场平稳健康进展开始，一系列的土地、金融、税收等房地产有关调控政策密集出击，专门是以“ 4.15 国十条”为代表的楼市新政，中国楼市看起来风雨再来。然而，市场经历了极其短暂的观望之后，不管是一二线都市依旧三四线中小都市，整个房地产市

8、场并没有显现大多人预期的低迷状况， 部分大中都市还显现了量价齐涨的态势， 让看空客户大跌眼镜。 对比 2007年的中国楼市一夜暴跌的局面， 这在某些方面也讲明了中国的楼市正在走向稳固、走向成熟。总结2010 年楼市调控，要紧出现在以下几点：土地政策方面强调房地产用地监管开展突击检查(2010.03.10)2010 年 3 月 10 号，国土资源部下发通知：一、加快住房建设用地供应打算编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加大房地产用地监管；四、建立健全信息公布制度；五、开展房地产用地突出咨询题专项检查等，内容重点包括了“开发商竞买保证金最少两成” 、 “ 1 月内付清地价50”等19 条

9、土地调控政策。国土部下发闲置土地黑名单(2010.08.02)2010 年 8 月 2 号， 国土资源部已将一份涉及全国 1457宗闲置土地的统计表交予银监会， 银监会将按照这份 “黑 名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。闲置土地一年以上禁拿地2010 年 9 月 27 号，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加大房地产用地和建设治理调控的通知 (下称通知 ) ，要求贯彻落实“国 10 号文”确定的工作任务，进一步加大房地产用地和建设的治理调控，主动促进房地产市场连续向好进展。此次通知直截了当将矛头指向开发商囤地现象，对因企业缘故导致土地闲置一年以上的，将取消

10、企业参加土地竞买的资格。金融政策方面上调预备金率强力遏制信贷冲锋2010 年 1 月 12 号，中国人民银行决定，从2010 年 2 月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率0.5 个百分点。严控二套房贷款，不得低于 40%2010年1月10日：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款治理，首付不得低于4 0%,加大房地产贷款窗 口指导.对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行4 0%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房 地产贷款业务的监督治理和窗口指导；加大监控跨境投融资活动，防境外“热钞票”冲击中国市场。贷款买二套房首付不得低于 50%2010 年 4 月 14 日召开

11、的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭， 贷款首付款比例不得低于 30%。房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010 年 4 月 17 号，国务院下发通知，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。严格执行差别化房贷政策不能坚决2010 年 7 月 12 号，银监会发文，针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化

12、房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要连续严格执行二套及以上房贷政策商品住房贷款首付提升至30%国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的都市，要在一定时刻内限定居民家庭购房套数完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第 三套及以上住房贷款，要加大对消费性贷款的治理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。提升一年期存款基准利率2010 年 10 月 19 日：中国人民银行宣布，自 20 日起，金融机构一年期存款基准利率上调 0.25个百分点，由现行的2.25提升到2.50；一年期贷款基准利率上调0.25 个百分点，

13、由现行的 5.31提升到5.56；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。规范公积金个人住房贷款2010 年 11 月 3 日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关咨询题的通知 。 公积金新政强调， 第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍，首付款比例不得低于 50，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。其他房地产政策方面共同购买人不再享受契税优待政策2010年4月2号，财政部下发通知，对两个或两个以上个人共同购买9

14、0平方米及以下一般住房，其中一人或 多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买一般住房的契税优待政策。商业性个人住房贷款以家庭界定住房套数住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。未获预售许可项目 开发商不得收取定金2010 年 4 月 20 号，住建部下发通知，对未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。三部委联合下发通知加大廉租房治理住建部、民政部、财政部联合下发了关于加大廉

15、租住房治理有关咨询题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。政策推测房地产业的关键咨询题房地产业的关键咨询题是在市场经济轨道中运行，依旧在打算经济轨道中运行。我国房地产业是市场经济和打算经济的共生品。按照国家需要一手是打算经济，一手是市场经济。土地供应打算经济，土地价格市场经济；公租房与廉租房项目打算经济，公租房与廉租房建设市场经济；商品房项目打算经济，商品房开发建设市场经济，商品房销售价格打算经济与市场经济共存，从房地产业的进展能够清晰的看到：我国经济改革开放的步伐越走越难，同时折射了我国改革开放的艰巨程度。国家房地产政策调整动向对一二线都市的房地产仍执行严管

16、政策；对一线都市土地供应量会进行适度调整；对一线都市政府土地价格政策可不能调整；利用金融杠杆对一线都市房地产资金供应进行严管。对三四线都市房地产治理坚持现状。房地产业走势房地产业在国家严管政策下：中小房地产企业由于资金压力或逐步退出，或被大房地产企业兼并，房地产开发的垄断态势在政府的推动下形成， 国企房地产商与民营房地产商新一轮的角逐在国家政策的推动下开始逐鹿中原。土地供应走势国家有可能对土地供应进行适量调整，专门是对一线都市土地供应量会进行适度补充调整。土地供应政策必须能够经得起市场经济考查。金融走势在房地产业的严管政策下，部分房地产商把资金临时会分流到股市，坐等观望。房地产业是稳固的需求行

17、业之一，资金分流是回避严管政策，最终依旧要回来的。为防止房地产泡沫产生，国家对房地产资金执行从严治理的政策 2-3 年可不能变。各地点政府按照项目进行适度干预，资金永久向实力倾斜。公租房与廉租房落实情形公租房与廉租房落实关键看地点政府的经济实力，一是资金预备，二是建设周期。一线都市公租房与廉租房落实情形相对比较好， 一线都市第一批公租房与廉租房上市会在 2011 年第一二季度； 二线都市落实情形一样， 要等到 2011 年第四季度和 2012第一二季度年上市；三线都市落实情形滞后，要等到 2012-2013年上市。宏观小结国家对房地产政策在持续进行调整，总体走向趋于合理，在国家政策调整过程中房

18、地产业进行大洗牌，但民众对房地产的刚性需求可不能变，公租房与廉租房落实的总体数量是缓解压力的关键，商品房必须按市场经济规律来3-5年或更长时刻，当我国土地供应商、房地产开汽商和民众二者能够找到考岛常宏带DP岫寤业才能够走上正轨二、南明进展环境分棉阳市近年人均GDP走势图国届来总值2005隼00晡阳市成用 遇期，全市理瓣保经济的快速进展;12012006 年13.50%111501050.04 2005 年13.30%9795GDP碗展态海，gDp年均增幅达116.00%1 14.50%12.00%-10.00%乙元的经济大布电从此南阳市的国民经济进入了一个快速进展机63.00%一2475%0,

19、远2.00%高于全国近五年10.4%的GDP增长率。国民地产行业也进入了前所未有的高速进展期。GDP0增长率GDp000增长率13.30%*-13.83%13882007 年13.20%1299112.50%16202008 年12.50%1480013.92%.1780.042009年11.00%1499511.00%12.1010000 -人均可支期收入 5000 -2005-2009年，南阳市的都市卮收入增长二18.00%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%46550%,年均增长 13.10%O随着南阳市国民经济的快速进展，城粗居嬴而人拘毒诞刖入嘉入增长。

20、200赢 面收2最赢增消费市场的进一步扩大提供了坚实的经1239513498管。房地产在挤压泡沫和大洗牌过程中仍需要一段时刻无序进展,8.90%15.70%2.3、产业结构南阳作为传统的农业大市、工业强市，一二产业长期以来占据主导地位。自 2007年，第三产业历史上首次超过第一产业后，南阳成功实现了产业结构由“二一三”向“二三一”的演变，产业结构的优化直截了当带动南2009 年2008 年南阳市产业结构比例图129.00%20.60%26.60%50.40%52.30%12 1.10%阳经擀稳向前讥展.从南阳啤翔轲的产）业讲展规划来80%以后南阳将薪总栩型点经济廓林%实现工业化 第三篇楼的进炒

21、定然来大量的人口需求,2掘口的增加、经济的成熟，必定缝一亿元6002.4、社含消费品零售总布匚26.20%50.10% 瘠)%广业20.00%服务恶冷兴起贝20客圈的讲斗增长率1000电9坚实的基辘夕1440%15.60%462.1517.80%2.5、固定00产悖200即雨15.00%10.00%大力引进外资进展工业，在保持服务业 和城镇化的战略进展，这些外向型经济 市进展提供良好的环境。”阳市原界消费购买568.61676.6623.00%19.00%my呆挣魏产哪006200和住宿餐饮等行业的迅速进展，推动了商 力的增强，这些稳步增长的消费性支出2005 2009 年，上涨了 179.2

22、2%,平均增幅在30%燧血资包括房地产在内的S3定资TW资规模持稣W大，投资额持续增长009房地产投资2001502.6、历年商瑞区16.54方m222.4532.3642.5256.12及住宅竣工情芨年达到159万022005正殳白134万后 SIR连续走高，2007年即突破百万Itf大关，到200W2007年MjS42l%L2008年受整体大环境的阻碍，商品房开发明显20082009、滑83.拼明宏糊磁对南35房地产而扬升发具高丽定的阻碍。商品住宅竣工面积73.389.13103.1278.41133.96都市建设都市概述2009年，南阳全年全市生产总值1780.04亿元，比上年增长11.

23、0%，其中农村居民人均纯收入4931 元/年，城镇居民人均可支配收入 13498元/年，城镇居民家庭恩格尔系数为33.0%，按照理论属于富裕时期。按照南阳都市总体规划， 2010年中心都市建成区面积要达到 107平方公里， 都市人口 110万， 2020年建成区面积要达到 176.4平方公里，都市人口 180万，实现区域性中心都市、全省次中心都市和生态宜居都市的目标。都市布局空间布局 “一心、两轴、五板块”.一心：指以中心城区为核心.两轴：指以宁西铁路和焦枝铁路为依靠， “十字型”的城镇与产业进展复合轴线，作为南阳市域城镇进展与产业布局的主体构架，以及跨区域合作的要紧通道。.五板块：指构建中部

24、高新技术产业集聚区、南部轻纺工业集聚区、北部清洁能源和冶金建材产业集聚区、东部食品和石油产业集聚区、西部生态产业集聚区五大区域经济板块空间结构“一河两岸、四组团”“一河两岸”指将白河作为贯穿都市的景观带，都市主体部分在白河两岸展开。“四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能都市组团；空间进展：“东延南拓”中心城区北部、西部空间以生态凝护与培养为主，城镇进展方向要紧向南拓展，向东延伸。规划向白河以南区域以及独山大道东侧拓展都市空间厂北部、西部结合风景区及旅行区的爱护和建设,提升都市环境品质，营造休闲 飞镇人且增长主娱乐和风景旅行空间。相伴河艮会的开展，近期南阳市要紧以东、北

25、为主进,翟方向（即独山大道、张衡路区域）、南、冲佚道以东区域为中远期进展重点400I确定200中心城区界2006 年 2007 年O心城2008 年2009 年南褰2010 年40.00%30.00%20.00%10.00% 遍0.0面到南站速会路、二匕到垂广高速圆躇连接线420.总面积31.56%33.30%34.90%rf63%38.20%中心上武高速公路以南，包括宁西铁路南阳441.6平方公里。河东按照南阳市国民经济和社会进展规划，2020年南阳城区人口将达到180万人，相当于2010-2020年每年净增长8万市区人口，按照南阳市2005年中心城区人均住房建筑面神南32.3平方米运算，仅

26、此一项中心城区每年将有 258.4 万平方米左右的商品住宅需求量；另外老城区拆迁改造、旧房改造量也许多；而相伴近年来南阳市国民经济快速进 展，城镇居民收入稳固增加，生活水平持续提升，以改善性需求为主导的中档住宅需求持续增加；而鉴于南阳与郑 州的地理距离，本地到省会购房客户相对较少，这也为本土地产市场的进展提供了坚实的客户资源。以上种种支撑 起目前南阳房地产开发连续快速进展、市场需求连续保持旺盛。三、房地产市场观看土地市场从上表中能够看出，2010年各类土地交易类型中，除去商业服务业和商务办公用地外，其他各类型用地交易较 为均衡，工业用地、其他用地合计达 2000余亩，占据总交易的45%。在住宅

27、市场上，经济适用房的交易超越商品 住宅供应，这也体现出了政府保证民生，加大保证性住房的力度。重点地块汇总（元/褶）成交时刻地理位置摘牌单位土地面积成交总价楼面价（亩）（万元）2010/03汉画路南阳巾中达房地产开发有限公司46.433575.962262009/0843.5114432010/03312国道北侧建业住宅集团140.799802418202.5114098140.2298028742010/09张衡路北侧南阳市力事达房地产开发肩限公司34.152772.1326431.792580.882.30187.12010/12滨河路西侧暂无79.45容积率0 1.22010/12滨河路西

28、侧暂无111.39容积率0 1.22009/07高新区2号工业园3号路南侧南阳二杰房地J乙开发有限公司110.0948652652009/06天山路北侧南阳市康泰置业有限公司106.241778.5422100从2009年至2010年，大幅住宅土地多集中在滨河路、张衡路版块，这与南阳市近期内“东移北扩”的进展方 向不谋而合，在一定程度上讲明以后房地产开发热点集中在此板块。从土地成交价格来看，楼面价多集中在200-300元/itf左右，容积率普遍在2.5以上（多层稀缺）。住宅市场盘点321、市场概述南阳经济总量大、人口多；与周边较大都市距离远，受分流客群少，近几年房地产进展迅速，投资额快速增长,

29、然而2008年受调控的阻碍，进展速度有所放缓，逐步趋于平稳进展的态势；而受都市化进程的加快、农运会的举办 等利好因素的阻碍，导致热点板块持续涌现、入住人口持续增长，以后五年内将成为南阳快速进展的黄金时刻；2005年以来，南阳房地产市场进展大致分为以下几个热点时期：05-06 中州路、建设路老城区域为房地产进展重点07-08 滨河路区域以宜居的环境冲击市场09 年至今一一独山大道、张衡路区域相伴农运会及政府搬迁成为新的热点322、供求分析新增套数取父套数套数供需比新增面积（万 m2）成交回积（万 m2）面积供需比1市区21570107351: 0.5250.781421: 0.5611111从2

30、010年前11月份来看，南阳房地产市场供应面积达250.78万nf, 2010年前11个月，全市商品房共成交约10735套，成交面积达142万市场销售速度尽管也保持着快速进展的态势，但面积供需比差不多达到1:0.55,供大于需现象明显，一方面能够讲明房地产投资开发势头火热、超过市场容量，另一方面作为 1100万的人口大市, 一定程度上讲明市场需求未完全开释。323、住宅类商品房成交分析市区成交总量截止到2010年12月27日，南阳市商品住宅销售面积达 125.45万nf,已远超过2009年74万nf,成交套均面积125.74 nf,不管从成交面积、成交均价来看，2010年的南阳楼市都出现出勃勃

31、的生气。销售套数销售面积成交总金额|成交均价I套均面积套均总价1 1(*) J(万 m2)（万元）（元/明（万元）10056125.45 |3191972544.42 125.74 m231.99注：此数据截止到2010年12月27日（二）住宅成交量区域分布截止到2010年12月27日，南阳市三大区域去化量排名依旧保持不变，卧龙区共销售面积 54.99万nf,成交面积与套数再次占据龙头地位，而成交均价受区域诸多高品质楼盘的推动，高新区超越卧龙区成为榜首区域住宅用房|套数均价卧龙区549867.8044162574.24宛城区487450.6439922413.33局新区217220.12164

32、52762.63注：此数据截止到2010年12月27南阳市2010年1-12月份商品住宅量价走势2015 （3）1住宅成交量子势1200年，南阳商宅销售州达到2979元/格保持金稳蜃荡的态势,品，主000： /格坐350030002500受鄢分高品质楼盘开售的拉动,2010年11月份住中释千”是目前南阳房地产价格的真实写照一500开发热点区域的品质例轴波相叫酵魏升益商峨荫窗!丽格保持小幅上扬60000月 5000040000 1 3。0%200% 10000将近一倩,2月3月4月5月6月 7月 8月 9月10月11月 12月2盘蟒据截止少425220年12月27住宅成交总金颔7.4667341

33、9182.39日市区住宅成交总额922幅上升, 9344.713122451089.85浦加为096聿的16而元直截了当上升到319亿元，销售总额翻了其中11月份更是突破单月销售51亿元大关一这与房地产春秋两季旺销差不多保持一致1月2月3月 4月5月6月7月8月9月10月11月12月注：12月份数据截止到2010年12月27（五）住宅供应量1、新增供应量2010年前11月全市供应量预售套数（套）预售面积17427 （约）214.32 （约）2、商品住宅市场存量按正常商品住宅批准预售一至两年内消化完毕来粗略运算，自2009年以来，南阳市商品住宅供销剩余量达到 157.54 万 m2。时亥IJ供应

34、量（万m2）去化量（万m2）# （万明2009 年142.74|74.0768.672010 年214.32125.4588.37h计357.06|199.52157.543、库存去化周期截止到2010年1莆前静卧黄樱痢随需1套噩砂I蓑到157.54 itf,按照2010年月均10.45万nf的去化速度，要将2009-2010年供应至市场的商品住宅完全去化，需要 15个月左右，市场需要大量的扩容客户，达到快速去化产品的目的O1400003.3.1、南阳市卧龙区2010年商品住宅成交分析157.54 万 m22010体卿均10000010.45前血600003.3、2月280757519日月切2

35、6 367?5月43023 risw9月2SS817396E月茶492 69638月44904H280/月51511129453月617781E5E3J2月 22864 53321月114435266547月3738692364目死595 15433静态库存可售量35000300002500。理论去化周期2000015 个月1500010D0050000jM售面越*销售金额注：12月份数据截止到2010年12月27售的逆向旺季,曲I犯握。 60000 ,2010年4H份以后，卧龙区用沛:怩 易量均2000015000用前低迷，这一方面与期间市场供应量有关, t编猷乏长远预期。02月2797 T

36、Z2J月 91 44194月5S3S5 (5230E月 |7960 6249更大一部分则讲腑市场依旧受班呈的股策调控阻碍，客户对区域为3.3.2、宛城区梢售面积,旺）肖售金额（疯259363533300922777557白月41史9g月4542510486叫月65到1529011378C622TO3举月 5964E 1592E2010年，南阳市卧龙区商品住宅总销售套数 4416套，总销售面积达55万nf,总销售金额约141809万元，销 售均价2574.71元/itf。同比,2,009年，曲茏区下曲住宅销售面积上涨 54.66%,销售价格下降2%,量升价平。从成交量来看，卧跑I市多假织嚅髀隼耨

37、春韵%度下滑；而同样作为销售淡季的1月份则成井喷性爆发,与南阳全市1耀麴势差不多吻合，讲明春节前段时刻是外出务工人也蕖用返乡期，现在期是四五线市场楼市销注：12月份数据截止到2010年12月272010年，南阳市宛城区商品住宅总销售套数 3992套，总销售面积487450.64 Itf,总销售额约11.81亿元，销售 均价2413元/itf。同比2009年，宛城区商品住宅销售面积上涨 50.58%,销售价格上涨了 38.08%,量价齐升从个月份成交量来看，宛城区去化量要紧集中在秋冬两季，专门是 9月份以后，销售面积稳步上升，与楼市传 统的淡旺季差不多吻合，作为老城区，市场价值比较稳固，受外在因

38、素干扰不大。相伴老城区改造力度的加大，以后几年宛城区的开发量将持续扩大，而受区域成熟的生活配套价值和地缘性客 户的阻碍，量价均有较稳的上涨空间注：12月份数据截止到2010年12月272010年，南阳市高新区商品住宅总销售套数1645套，总销售面积217220.12 m2,总销售额约6亿元，销售均价2762.63元所。同比2009年，高新区商品住宅销售面积上涨 367%,销售价格上涨了 22%,成交量巨幅上升、 成交价格快速上扬。作为南阳市以高新技术产业进展为职能的新区， 高新区自1996年正式运行以来，房地产进展一直处于边缘地位， 而相伴高新区产业的持续进展、入住人口与区域环境都有了极大的提

39、升， 这都为房地产进展提供了良好的进展背景， 中远期来看，高新区房地产进展具备极大的潜力与空间。产品研究产品综述2010年是房地产市场跌宕起伏的一年，一波强似一波的密集调控、越调越旺的楼市热情，及至年末再度蜂拥的 地王总体来讲，2010年房地产市场依旧走出了稳步向上态势。从 2008年楼市低谷之后，2009年显现了各大小开 发商低价放盘、快速回款的现象。而进入 2010年，资金充裕的开发企业、理智观看的购房客群，都促使市场竞争从 价格转移到产品本身上来，2010年的南阳同样也不例外，南阳房地产市场中从产品具有哪些特点呢？特点1、中小户型住宅项目走俏市场在四、五线都市，由于居住习惯的阻碍，有用型

40、中小户型往往不受市场认可，但在70/90政策的阻碍下，加上持续上涨的房价和居住习惯的弱化， 南阳房地产市场上中小户型产品明显增多， 专门是在老城区成熟地段。低首付、 低月供也成为诸多年轻客群首次置业的不二之选。特点2、高层主导市场，板式楼较为稀缺在南阳市场中，市中心区域差不多辞别多层产品时代，全市多为高层项目。在这些高层产品中，板式楼较为少 见，多为两梯三户、两梯四户及部分改良型塔式高层，在提升土地价值的同时，难免导致居住密度相对较大，在一 定程度上降低了产品档次。相信随着供应的剧增，想要在市场上领秀全城，那么此类产品不管是园林景观的打造、 新型建筑材料的运用依旧科技智能化的普及，都将成为增大

41、项目附加值的竞争祛码。特点3、规模性整腿暨1-12月份已售黑面积配比每一次都市版图的M0%l号的热力开发,都将催生出数个乃至多个大体量楼盘，不管是占地 129亩的凯旋城、210亩的中景门工，2F的尚城国际依旧总占地达 480亩的建业地块，南阳向东、向北强力大进 展的背景下，新区大盘正是风头。（尸苏一产品分析 214,90-140d K! 140-1601、已售产品面积区间_54% 160-180tf180m2截止到2010年12月27日，已售的10056套房源中，90-140 nf中端面积段户型产品占比达 54%, 140-160 nf非 一般高端住宅占比达21%,反映出南阳市场上，目前仍是以

42、中高端改善型产品为消费主流，中小户型瘦身产品存在 一定的市场空缺。2、新推楼盘建筑形状楼盘名称建筑形状凤凰城3期高层尚城国际高层建业森林半岛高层综合体玫景天城高层中景门国贸高层综合体凯旋城高层N国际高层绿都如意相多层、高层光达时代银也高层亚龙盛世嘉园多层、小高层迎花也高层中达宝城天泽苑多层、高层新城国际高层都市春天一期高层高层三杰盛世苑按照规模及市场阻碍力，在选取的15个新推楼盘中，14个配备高层产品，12个为纯高层项目，高层产品将绝 对性主导南阳房地产市场供给格局，对南阳都市化意向起到了良好的硬件支撑；但同时也使得购房客群可选择的余 地不大，那么开发企业在猎取自身利益最大化的同时，如何打造精

43、品高层满足客户需求，在产品细节、营销操盘上 赢得市场，将是以后楼市竞争的要紧发力点。3、新推楼盘规模区域楼盘总建筑面积数量小规模5万褶以下0中等规模5-10万褶2较大规模10-30 万 m28大规模30万m2以上5宣计新盘区域刀-布15在近期新推的15个楼盘3% 米较大规模最多，达到8个占比4、新推楼盘区域分布40%卜规模项目为零，5-10万nf中等规模的项目共2个，10-30万平方以上的大规模项目也不在少数，共有 5个占比达33%。这些大体47%南阳房地产市场产品特一宛城区30口高新区在 2010 年新入市的楼盘中，依旧集中分布在卧龙区、宛城区，由于区域以后 3-5 年进展方向要紧向东和向北

44、，独山大道以东至白河板块将是以后几年楼市重点发力区域。2011 年走势推测宏观背景政策层面：市场有序、保证合理在经历过 2010年一系列密集的楼市调控成效不大的情形下， 2011 年国家将连续出台系列调控政策以“促进和谐、保证民生” ，而力度将从调控转移到监管与治理上： 1、 “面粉”上涨速度超越“面包”的土地市场将成为重点治理的对象， 以从土地源头把控过快上涨的房价； 2、 贷款加息和部分都市房产税的试点运行都将从购房者经济层面予以压制， 降低公众买房投资的利润与意愿， 同时增加开发商和投资客的资金成本。3、 在引导市场向有序进展的同时，加大保证性住房力度，市场与保证齐头并进。 （ 2011

45、 年保证房的建设规模将从2009 年的 260 万套、 2010 年的 580万套，直截了当增长到 1000万套） 。以后中国房地产市场上，将显现两种明显的现象：实力客群可在商品房市场上追逐居住享受与经济利润，一般客群尽力实现居者有其屋的和谐民生，即市场有序、保证合理。金融层面：融资从严、利率加大从 07-08 年的房地产调控来看，房地产公司流淌性最紧张（账面货币资金最少）的时点显现在08 年末，滞后于调控 5 个季度，恶化的过程分为两个时期：第一时期是销售增速下降快于投资增速导致内部现金流恶化，这一时刻一样滞后于调控2 个季度；第二时期是尽管内部现金流有所改善，但仍未回到正值，同时银行开始收缩开发贷款，外部流淌性支持下降。本轮调控尽管未对开发企业造成大的阻碍，且开发商经历过07-08 市场调控后加大了自我治理能力，内部现金流改善速度较快，但外部融资环境却有着连续恶化的趋势， 2011 年，银