盛世行2012年滨州市邹平县福门·黛溪湾项目战略发展策划方案

1、1福门黛溪湾项目(xingm)战略发展策划方案2012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：共七十页2一房一价限制(xinzh)二套房贷保障(bozhng)房建设加息影响存量房现在的日子真的很“冷”政策调控背景共七十页 2011年的楼市很是悲催在经历了“新国八条”以及接踵而至的调控(dio kn)组合拳让坚挺的楼市彻底hold不住了。传统的“金九银十”也早已销声匿迹，楼市景气指数一路下跌，“政策影响”毫无疑问地成为今年房地产市场的主基调，“调控”则是今年楼市的最热点关键词。每一个房地产人的心情只能用纠结来形容。对于今年楼市调控政策，大部分行业内人士，包括房企在内，都认为会继续

2、加强。而国家也多次强调，房地产调控政策不会放松。 共七十页4宏观调控已经(y jing)让房地产到了又一个寒冬那么，我们的市场如何呢共七十页5宏观政策影响(yngxing)关键词：房产税、团购、金融政策、资金(zjn)压力1、房产税：房产税的出台以及在全国的逐步推广，对大户型住房产品的销售起到限制，影响成交。2、团购：邹平当地很多房产公司一直执行低价团购政策，分流大量客户。3、金融政策：利率提高、放贷难度提高。4、资金压力：当地银行贷款的标准为房屋封顶，银行放贷难度加大，使得开发商前期资金占用过大，资金回笼难度更大；共七十页6 面对市场的现状，粗放型营销将面临淘汰，这对房地产企业在精细化营销、

3、产品定位、产品创新、户型设计、景观规划等方面提出了更高的要求，总之，面对市场压力(yl)“如何抓住客户,精准定位”将是后期营销中最常提到的一句话。国家的调控、消费者的理智(lzh)，使得房地产的“黄金时代”已经结束，同时这也标志着房地产品质新时代的到来。通过本方案，将对项目的运作进行详细的阐述共七十页目 录 CONTENT邹平印象(ynxing)项目(xingm)营销建议项目整体定位项目销售分析邹平概况邹平发展状况邹平房地产市场概况市场研究小结共七十页8地理(dl)邹平邹平县地理区位图 邹平县位于山东省中部偏北，东接工业重地淄博，西邻省会济南，距淄博市37公里，与淄博具有相近的民俗民风。总人口

4、77.8万人，其中城区人口约38万，城区人口规模远大于淄博周边区县。 2011年全国县域经济科学发展交流年会上(hu shn)，连续8年入围全国县域经济百强，在参评的2001个县(市)中名列第15位。共七十页9工业(gngy)邹平 2011年，邹平县完成地区生产总值630.2亿元，与张店区持平；城镇居民人均可支配收入21763元，农民人均纯收入10006元。全国中小城市综合实力100强中位列第11位。 地方财政收入在全省142个县中名列第3位。 最具投资潜力100强列第3位。 全国民营经济最具活力(hul)县（市、区）列第4位邹平县代表企业：山东魏桥、梁邹矿业、西王集团、广富钢铁、宏诚集团邹平

5、县作为淄博市近邻，位于淄博经济辐射圈内；经济发展、人文生活等与淄博有很大相似之处。作为全国工业强县，邹平的高速发展造就了一大批中产阶级，成为邹平购房主力。共七十页10魅力(mil)黛溪 黛溪河源于邹平县城南部山区，向北穿过城区进入小清河,黛溪河是邹平的母亲河。邹平县投资万元兴建黛溪河风景区，在黛溪河两岸开发出万平方米的绿化带，拓宽了沿河路，使黛溪河重新焕发了生机，成为(chngwi)居民休闲、游玩的好去处。本项目位于黛溪河上游，临黛溪湖；环境优美，景色宜人，具有得天独厚的自然环境优势共七十页11 城市邹平济南青岛淄博滨州山东省全国房地产投资占固投比重（）3.515.7%18.1%15.7%3.

6、1%10.6%17.6%邹平及参照对象(duxing)房地产投资情况先进城市经验表明，房地产投资占固定资产投资的比例范围一般均在1020之间，邹平房地产市场后续(hux)提升空间巨大。邹平房地产共七十页12根据高速公路以及城市的发展，邹平房产市场划分为3个版块，分别为老城板块、新城板块、以及开发区板块邹平未来(wili)的土地供给均集中在市中心区域以外，大幅土地更是远离市区；本案(bn n)老城板块新城板块星河上城均价6200元/东方明珠5500元/齐明天健苑5000元/南城国际均价6000元/开发区板块 目前邹平市场在售项目较少，多数项目出现尾盘，市场出现暂时性供应断档；相对而言，星河上城及

7、东方明珠等项目规模大，位置好，且有相当剩余房源，成为本项目最大的竞争对手，下面将对重点项目进行分析。邹平楼盘一览新城板块是开发的热点区域，也是邹平房价的制高点开发区板块属于新兴地段，借助地段优势，各个项目开发势头良好老城区板块，经过政府对老城区的改造，后期发展势头看好共七十页13主要(zhyo)竞争项目分析项目名称星河上城项目位置广电大厦东临开发商天兴置业有限公司建筑形态公寓 别墅 商住两用占地面积156亩建筑面积20万容积率1.92装修情况毛坯户型区间127-157平米复式330平米销售均价起价5800元/均价6200元/区域配套金摇篮幼儿园，城南实验小学，邹平一中、圣豪超市、黄山步行街项目

8、分析 项目位于邹平政务中央区 ，临近黛溪湖，教育商业配套较好；客群定位于高端政务商务人群，且销售情况较好；均价6200元/在目标客群可接受范围内。共七十页14主要(zhyo)竞争项目分析项目名称东方明珠项目位置会仙三路与月河二路交汇处开发商天兴置业有限公司建筑形态多层、小高层、高层占地面积209亩建筑面积21万容积率1.50装修情况精装修户型区间 多层：77112平方米 小高层：93112平方米多层住宅6+1（阁楼）、小高层住宅11层 销售均价5500元/销售情况一、二期已开发完毕，仅剩少量尾房；三期销售中区域配套人民医院东城分院魏棉幼儿园、开元小学、梁邹小学、实验中学、祥云国际购物广场、圣豪

9、购物超市、多乐福超市项目分析项目由天兴置业负责开发，开发商口碑好，项目形象良好；项目占地209亩，规模大；临会仙一、二、三路，月河二路及东外环，交通便捷；周边医疗教育配套齐全共七十页15项目名称创新南城国际项目位置鹤伴二路以南月河水系东临开发商创新置业有限公司 装修情况毛坯规划户数860户建筑面积20万建筑形态公寓 普通住宅销售均价6000元/平米 项目特性 采用新海派主义风格，大面积采用玻璃幕墙。外墙用材上，下层统一采用干挂石材，上层是真石漆。物业管理公司聘请第一太平戴维斯典型(dinxng)楼盘分析共七十页16项目名称天健苑项目位置黄山四路北侧开发商齐明置业有限公司销售均价5000元/占地

10、面积8万平方米建筑面积13万平方米物业形态公寓 商住两用 装修情况简单装修 户型区间100-140优惠政策目前团购，优惠后约4500/项目配套黛溪中心幼儿园、城里小学及幼儿园、黛溪中学、黛溪双语、圣豪购物、联华超市、商厦百货、黛溪商场、中医院、县医院、梁邹医院典型楼盘(lu pn)分析共七十页17邹平住宅(zhzhi)市场整体缺乏高素质产品，许多中高端及以上需求未得到有效满足，基于许多居民的老城情结，城北区亟待出现好产品来支撑其城市中心地位，而高端客户最关注的购房因素，恰恰是本案最具备的核心竞争优势；邹平居民不缺房子住，他们需要的是跨越式升级的产品；邹平居民受房价升高的影响，需求逐渐向低总价、

11、提高户型实用性靠拢；房产(fngchn)市场小结共七十页目 录 CONTENT项目营销(yn xio)建议项目(xingm)整体定位邹平印象项目销售分析项目自身优势分析销售抗性分析难点突破共七十页19项目(xingm)自身优势分析景观优势：黛溪湖、黛溪河以及自身水系的打造，形成了本案无与伦比的三重景观优势，是其他在售项目(xingm)不可比拟的地段优势：本案位于两湖一河改造工程的北部，改造后的黛溪公园，将形成县城一道亮丽的风景线 区域配套优势：项目临近邹平县中医院、黛溪小学、黛溪中学、黛溪双语学校，靠近老城区，生活便利，项目中部黄山一路开通后，将进一步提高本案与城区的通达性本案黄山一路共七十页

12、20价格、升值优势：本案项目价格与新老城区竞争项目比，具有价格优势，经过(jnggu)对后期产品的优化，可以说，升值潜力巨大，并且黄山一路的开通，会使本案住宅产品、商业产品不断增值。产品优势：市场上适宜居住的多层产品逐渐(zhjin)减少，本案成为市场少有的别墅社区，提升自身形象。项目自身优势分析共七十页21 销售面临的六大抗性第一、现有房产政策对户型精细化提出较高要求第二、项目自身包装不到位第三、城区推广力度不够，品牌认知度较弱第四、周边地区城市形象较差第五(d w)、现场谈客能力、销售气氛有待提升第六、营销体系亟待建立销售(xioshu)抗性分析共七十页22项目(xingm)自身包装不到位

13、，缺少工地围挡，周边道路缺少项目(xingm)指示广告，降低来访客户、路过客户对于本案的认知，增加了客户到访的难度。建议对工地(gngd)重新包装，增加到达项目沿线的项目信息与指示性路标，利用自身靠近水源、靠近道路，将项目信息直接有效的传达给来访者、路过者，形成有效的传播效应。销售难点突破城区推广效果不明显广告牌颜色不能吸引客户沿路高炮项目信息不清晰，无项目电话、地址等信息共七十页23项目(xingm)周边农村感较强，缺乏城市感，在邹平人心中区域感觉一般。针对这种情况，建议(jiny)对项目销售人员进行专业培训，增加项目价值升值的说辞，建议(jiny)完整的营销体系，以减弱客户对于区域的抗性。

14、销售难点突破共七十页24国家对于房地产的调控使得消费者对于大户型产品的需求被抑制，因此需要对本案产品进行调整项目16、17#楼工程进度较快，建议在可能的情况下进行微调，并将20层以上大平层改为常规(chnggu)户型，增强空间的实用性将未做产品规划的8、9#楼做出80-100的中小户型产品，10#楼做出110-120的功能三房，已达到优化产品线的目的H、I户型(h xn)增加角窗设计，提高观景效果餐厅、厨房卧室卫生间G户型增加卫生间，餐厅及厨房改到北部，南部增加一个卧室，使该户型成为四室两厅两卫的户型，增加实用性卫生间主力产品户型增加中小户型创新产品，牢牢抓住刚需客户，提高销售速度以及现金的回

15、流速度销售提升共七十页25突破(tp)我们所面临的销售难点，仅靠某几点的改变与创新还不够，还需要我们进行准确的定位，建立标准的营销体系与销售目标接下来，我们将详细阐述销售难点(ndin)突破共七十页目 录 CONTENT项目营销(yn xio)建议项目(xingm)销售分析邹平印象项目整体定位项目本体分析项目发展分析项目整体定位项目形象定位分阶段突破策略组团案名建议共七十页27黛溪湾本地块位于邹平县城西部，属两湖一河片区边缘地带；邹平中医院、黛溪小学、位于地块附近，黛溪河位于地块东侧，本案距离黛溪湖畔不到1000米；沿黛溪河畔周边(zhu bin)土地开发进程逐步加快，如黛溪华庭等高端项目。本

16、案(bn n)黛湖家园黛溪华庭黛溪小学邹平县中医院周边环境分析共七十页28自身及区域配套齐全、未来生活便利靠近(kojn)黛溪河、黛溪湖畔，景观优势得天独厚，观景效果明显地处城乡结合，耕地与楼盘混杂，形象较差项目前期城区(chngq)推广不成功，道路指示性较差，项目认知度低现阶段公共交通欠缺，出行不便。黛西河的治理、黄山一路的开通将为本项目的发展提供活力；地块区位价值被低估，未来发展潜力巨大；房产政策会对房地产发展继续调控项目所处地缘位置较偏，存在客户导入压力。项目SWOT分析共七十页29我们需要思考的是：1、如何告知市场(shchng)我们地段的价值、环境的优越、社区的配套？2、如何在竞争激

17、烈的市场中脱颖而出？3、如何将我们的信心传递给客户？解决之道：1、突出区域改造前景，炒作被低估的区位价值；2、准确项目定位，建立项目认知，打造“邹平性价比最高的观景社区”，塑造传世景观，优化产品配置(pizh)，打造差异化产品；3、设置景观示范区、样板区，售楼中心采用永久性建筑社区会所，形象先行；项目发展分析共七十页30项目(xingm)自身属性市场竞争态势(tish)项目可提升部分邹平城区的景观社区形成差异化，建立价值标杆景观、配套、服务作为项目后期的发力点黛溪河畔“中央花园”居住区邹平唯一的空中洋房观景社区项目整体定位共七十页31项目形象(xngxing)定位黛溪河畔黛溪河穿城而过，临水而

18、居，与“母亲河”相伴湾居社区临水而居，出世与入世之间，自然转换，心随意(su y)转，是一种境界。观景社区距离城市不远，又能远离喧嚣，回家即可享受度假生活。黛溪河畔湾居观景社区回家就是度假的开始！共七十页32“一湾蓝心悠然(yurn)”有一种生活(shnghu)叫做黛溪湾形象定位语共七十页33繁华(fnhu)与宁静触手可得黛溪湾，不仅仅是一所房子，一座心灵(xnlng)居所，更重要的是一种生活 河湾之心，公园之畔，妙享黛溪之美 高层瞰景洋房 何处无风景广告语推介城市未来生态社区 坐等价值升值共七十页34本项目体量较大，销售可利用资源较多，需要(xyo)对各个资源统一掌控，应该将项目各期资源进行

19、有效整理，分期打造，各个阶段分别突破，因此建议将项目分期重新明确，景观资源打造与利用分期进行。具体组团划分及组团、景观命名如下共七十页35分阶段突破(tp)策略一期产品为5栋别墅，1栋小高层产品，小高层产品加强(jiqing)销售，促进回款；大户型别墅产品装修两套不同风格的样板间，拔高项目形象，增加体验式营销。二期产品为5栋小高层、项目会所，产品类型为大户型小高层，建议调整9、10#楼产品为中小户型，做好景观样板区，将会所打造为邹平首家体验式营销会所。三期产品为两栋中心楼王以及北部小高层，产品类型为大户型中心楼王，同时建议将8#楼户型调整为小户型产品，中心楼王观景效果最佳，属于稀缺产品，宜结合

20、中小户型联合销售以加快资金回流四期产品为沿街商铺及北部集中商业，宜等待黄山一路开通使得地段升值后再行销售以取得高溢价9#10#12#11#15#16#17#1#2#3#5#6#7#8#共七十页36组团案名项目一期命名为临溪苑，临近黛溪河(x h)，社区景观效果最佳。项目(xingm)二期命名为瑞和苑，该期产品户型较多，面对社会阶层较广，取瑞和美满之意。项目中心组团命名为云海苑，观景效果最佳，包揽社区景观、黛溪河畔景观、黛溪湖畔景观的三重景观，为邹平市场上的稀缺产品。项目北部组团命名为丰和苑。根据社区景观、开发周期、产品类型的不同对各个组团进行命名，有利于产品在市场上的推广，增加项目的认知度临溪

21、苑凭栏轩项目会所命名为凭栏轩，项目水系命名为康桥水郡。瑞和苑云海苑丰和苑康桥水郡共七十页目 录 CONTENT项目(xingm)整体定位项目销售(xioshu)分析邹平印象项目营销建议体验式营销建议现场包装建议营销服务建议入市策略建议共七十页38与其他项目相比，我们(w men)的营销手法需要有什么不同？共七十页39ANSWER 我们要在邹平创造(chungzo)五个“第一”第一产品附加值第一体验式营销第一现场包装第一营销服务第一入市策略共七十页40第一(dy)产品附加值打造邹平第一的特色产品用产品使客户体会(thu)到生活的舒适以及最大的实惠共七十页41本案(bn n)可以采用壁挂式、集中式

22、太阳能产品，将太阳能产品置于顶楼，集中供热水，同时可以将多余太阳能用于社区路灯、车库用电。产品(chnpn)附加值提升集中式太阳能共七十页42低层12层建材标准(biozhn)应采用干挂石材，体现出整体的厚重与品质感。高层采用(ciyng)真石漆，降低建造成本的同时起到以假乱真的结果，整体的质感接近与干挂石材，于此同时真石漆也可以有效的避免北方浅色调不耐脏的情况，整体立面效果完全能够展现出来。外立面增强外立面品质感，进而提升项目直观的品质，通过少量石材运用突显项目品质，而面砖及真石漆的使用则可以使立面整体的统一感加强产品附加值提升外墙真石漆共七十页43增加项目卖点，提高1层售价（一般高层1层价

23、格较低）；小院(xio yun)可以直接出售，建议销售价格5-10万元，提高项目利润；小院与中央景观协同打造，形成景观的一部分；建议增加(zngji)16、17#楼1层私家小院产品附加值提升一楼私家小院共七十页44会所已经成为一个社区的必备配套，本案(bn n)会所拥有两个室内泳池，可以打造为邹平第一家社区内游泳运动会所，增加社区卖点产品(chnpn)附加值提升一运动会所建议共七十页45分户式中央空调属于小型(xioxng)中央空调系统, 采用暗装(半暗装)方式,配合室内高档装修,可以尽享五星级酒店的高贵的气息 ；新风系统可根据人体自动调节，使室内空气质量始终保持在最佳状态；两系统若结合使用，

24、可以发挥两者优势，节约系统成本产品(chnpn)附加值提升一分户式中央空调与新风系统共七十页46第一(dy)体验式营销销售中心氛围的营造销售中心体现整体产品的风格，表现项目营造的生活品质感景观理念的塑造三重立体水系景观概打造，邹平最佳观景社区概念营造全城第一视觉冲击景观示范区、样板间、邹平首家会所式销售中心盛大登场，以美轮美奂(mi ln mi hun)的传世园景传递高品质生活享受。共七十页47销售(xioshu)中心气氛营造现有销售中心位置偏僻，现场过于昏暗，没有销售气氛，现有楼书色彩不能吸引客户(k h)，不利于接待到访客户(k h)建议对销售中心重新包装，将项目周边树木用类金箔材料进行包

25、装渲染气氛，重新设计楼书单页等。共七十页48项目(xingm)样板区建议建议签约专业景观设计公司，先行将社区景观做出，以达到景观先行，增强视觉感染，提升(tshng)视觉亮点的目的如淄博华润景观设计公司：上海升涛建筑景观设计公司选择国内知名物业企业，如绿城物业、北京均豪物业等先行进场，让客户体验到未来的物业服务。共七十页49样板房建议(jiny)项目选择别墅A户型一套，B户型一套，分别做出中式和欧式两种风格的样板间样板间需要格外强调服务，建议从门卫到保洁(bo ji)都采用规范服务，让客人倍感尊贵项目三期使用16#楼一套楼王产品作出一个样板间共七十页50沿线(ynxin)引导建议黄山(hun

26、shn)一路黛溪三路项目现在昭示性不强，路标指示性不好，建议沿黄山一路至项目售楼处所在地，以及黛溪三路设置道旗、大型广告牌等共七十页51第一现场包装项目围挡：主要(zhyo)讲述产品规划设计的理念以及项目的卖点路旗：主要起到指示引导项目区位的作用现场气氛营造：是客户可感受到强烈的案场气氛共七十页52喷绘围墙广告(gunggo)、标识项目现场缺少围挡，建议设置好将来通道样板间的通道也应设置围档加强社区(sh q)内的标识体系项目包装策略项目围墙缺少围挡共七十页53路旗设计建议设计整面，突显大气感、知性、尊贵感；标旗系列需要一夜出街，形成信息焦点，建议锁定整条黄山(hun shn)一路到项目售楼处

27、所在地路旗设计(shj)共七十页54使用不同条幅，冲击视觉(shju)眼球有效利用项目楼体资源，条幅要色彩鲜明，尺寸要大，传达信息(xnx)要明确，突显大气感、尊贵感；条幅内容要配合项目销售进度；条幅设计共七十页55第一营销服务服务人员(rnyun)从门童到清洁人员，服饰谈吐均高人一筹共七十页56营销队伍(du wu)打造营销(yn xio)队伍专业化团队建设前期营销建议不光销售团队入场，物业团队、园林团林也需根据需求先行入场根据工作的不同、阶层的不同，设计统一、但阶层化的工作服，使人产生专业化的团队感共七十页57销售现场培训：楼市现状培训在售项目动态培训项目卖点培训项目答客问培训销售人员客户

28、接待(jidi)礼仪培训认购流程培训户型沙盘讲解培训现场模拟演练销售激励机制：直接利益激励：对于超额完成任务的销售人员，施行奖励当场兑现，现场发放现金，刺激销售人员的金钱欲望。末位淘汰：激励销售人员的竞争意识。案场的有效管理既能保证现场团结，又能激发现场销售的积极性。现场(xinchng)管理机制建议共七十页58第一(dy)入市策略自上而下树立(shl)口碑产品推介会、交房、开盘典礼等，提升项目城区影响力互动体验，眼见为实（售楼处、景观示范区、样板区开放）以点带面，全面促进（组织企业团购）月月有活动，季季有主题共七十页59活动简述：邀请开发商工程师、规划设计院领导、积累意向(yxing)客户、

29、媒体记者等，公布项目上市信息，并从城市规划、产品规划、产品介绍等各个角度，解析产品优势；建议：与物业公司签约仪式同时举行，增强话题性，提升驱动力。产品(chnpn)推介会及物业公司签约仪式第一入市策略共七十页60新售楼处开放(kifng)活动活动时间：新的会所式售楼中心建成并装修完毕活动目的：1、制造售楼处开放当日热烈的氛围，从而体现本案的热度；2、将客户吸引至售楼处，从而了解本案的优越品质；3、制造话题，进行炒作。活动简述(jin sh)：活动设置丰富，包括大型表演、抽奖活动共七十页61示范区开放(kifng)活动活动时间：景观样板区及样板间建成活动目的：通过展示包装，更加有效和直接的传递产

30、品价值，吸引客户关注、提升客户对产品价格的心理预期；活动简述：示范区开放仪式；邀请客户与业内人士参观项目展示区；邀请媒体参与，对活动及示范区情况进行宣传(xunchun)推广；进一步与客户交流沟通，深入挖掘并了解诚意客户；共七十页62售楼处不间断活动(hu dng)售楼处开放后每周末活动目的：1、制造售楼处热烈的氛围，维持售楼处人气热度；2、将客户吸引至售楼处，从而了解本案的优越品质；3、制造话题，进行炒作(cho zu)。活动简述：蛋糕DIY、插花节、品茶会、手绘节、摄影节等共七十页638-10月份我爱母亲河大型(dxng)摄影比赛及摄影展时 间：8-10月份 形 式：与当地最有影响力的媒体联合(linh)举办大型摄影比赛，以黛溪河为拍摄题材，突出项目区位，持续拉升项目 知名度，促进项目成交；主 题：我爱母亲河黛溪河的昨天、今天、明天内 容：黛溪河老