物业管理培训课件

1、物业安全管理培训目录第二章第三章第四章物业安全管理的概念物业安全管理的内容物业安全的含义第一章物业管理条例应会内容物业管理条例的主要内容 （7847624） 建立了7项基本制度；明令8个方面的告知规定；明令业主的4项权益；明令物业管理企业的7项职责；明令6项禁止行为；规范2项书面合同；授权4项规定。 1 业主大会制度：一个物业管理区域成立一个业主大会，并对业主大会的职责等作了明确的规定；2 业主公约制度：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承当的责任等事项依法作出约定。并规定业主大会有订立、修改业主公约的职

2、责，业主、使用人有遵守业主公约的义务；3 物业管理招投标制度：住宅物业的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，明确了违背这一规定的法律责任； 4 承接验收制度：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。对物业管理企业承接物业、退出管理时，应当与业主委员会办理物业验收、资料移交手续等作了规定；5 物业管理企业资质管理制度：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；6 物业管理专业人员职业资格制度：应当按照国家有关规定，取得职业资格证书；7 专项维修资金制度：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国

3、家有关规定交纳专项维修资金。 除了以上基本制度外，条例还对建设单位的保修责任、公用事业单位的维修养护责任、物业服务合同终止时物业管理企业的交接责任、业主委员会备案等作了明确的规定第一点7项基本制度1 业主大会会议告知居委会；2 主管部门撤销业主大会、业主委员会的违规规定应通告全体业主；3 业主大会、业主委员会的决定告知居委会；4 业主改变公共建筑、实施用途告知物业管理企业；5业主装饰装修房屋告知物业管理企业；6 物业管理企业将装饰装修禁止行为告知业主；7 物业管理企业对违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；8 发生安全事故时，物业管理企业及

4、时向有关行政管理部门报告第二点8个方面的告知规定 1业主大会有权选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过2 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分3 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途4 专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用第三点业主的4项权益1 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格2 一个物业管理区域内由一个物业管理企业实施物业管理。建设单位应当按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理

5、用房。3 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，保安人员在维护物业管理区域内公共秩序时，应当履行职责，不得损害公民的合法权益。4 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用于服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业管理收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳5 物业管理企业可以根据业主的

6、委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定6 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。7 物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续第四点物业管理企业的7项职责1 条例19条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理物管的决定，不得从事与物业管理无关的活动（政府监管）2 条例27条规定，业主依法享有物业的共用部位。共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分（否则，处510万元的罚款）3 条例38条规定，未

7、经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途（否则，处110万元的罚款）4 条例40条规定，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业无委托改专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人（若违反，则限期改正，处合同款3050罚款，吊销资质证书；承担损失赔偿责任）5 条例50条规定物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途（否则，处1千1万元，520万元的罚款）6 条例51条规定，业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益（否则，处1千1万元，520万元的罚款）第五点6项禁止行为1 前期物业服务合同：在业主、业

8、主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同2 物业服务合同：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当度物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定第六点2项书面合同1 物业管理区域内的划分应当考虑物业的公共设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定2 业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定3 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管

9、理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。4 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。第七点4项授权规定 第二章 物业安全的含义第二章第一点什么是物业安全 物业安全是指物业管理区域内，没有危险，不受威胁和不出事故。第二点物业安全的含义 物业区域内的人身及财产不受侵害，物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共场所秩序保持良好的状态。物业安全不仅是指物业区域内的人身和财产不受侵害，而且是指不存在其他因素导致人身和财产侵害的发生，即物业的安全状态应该是一种既没有危险、也没有可能发生危险的状态。物业安全是物业区域内各个方面安全因素整体的反映，而不是单指物业的

10、某一方面的安全010203第三点影响物业安全因素人为因素影响物业安全因素自然因素影响物业安全因素 失火、盗窃、打架等台风、暴雨、地震损坏房屋等 第三章物业安全管理概念第三章第一点物业安全管理概念物业安全管理是指物业公司采取各种措施和手段，保证物业用户的人身和财产安全，维持正常的生活和工作秩序的一种职业性服务工作。它的目的是保证和维持物业用户有一个安全舒适的工作、生活环境。第一点物业安全管理概念“防”做好物业安全管理，必须将“防”和“保”结合，两者相辅相成，缺一不可安全管理预防灾害性、伤害性事故发生“保”采取各种措施对突发事件进行妥善处理第一点物业安全管理概念物业的安全管理是物业管理最基本的内容

11、，几乎所有的物业管理过程都包括安全管理，安全管理也是评价物业管理质量最基本、最重要的内容之一。同时安全管理也是一项复杂的系统性工程，能否做好安全管理，除了物业企业要有较高的安全管理水平以外，与业主的支持配合、物业的安防条件以及社会的安全状况等都有密切的关系。 第四章物业安全管理内容第四章第四章物业安全管理内容0安全管理的内容内部管理 1 治安管理 交通车辆管理 消防管理 应急处理2345第一点内部管理物业安全管理是一种专业性的安保工作，主要由安全部负责，其他部门进行协助。因此做好安全部的内部管理工作是物业安全管理工作的重点。“”第一点内部管理标题 着装、行为举止、纪律、职责、权限等考核、查岗、

12、定岗、检查安全内部管理培训、训练管理制度制定、器材设施管理第一点治安管理治安巡逻出入管理安防系统监控管理治安管理治安管理 第二点治安管理治安管理范围使用音量过大或发出噪声的器材，影响他人正常的工作和休息；从楼上往下乱扔杂物；擅自撬开他人信箱，私自拆开他人邮件、电报、信函等；非法携带、存放枪支弹药；非法制造、贩卖、携带匕首、弹簧刀等管制刀具；未经批准，私自安装、使用电网；非法侵入他人住宅，损毁他人财物；使用汽枪在住宅小区内进行各种射击活动；制造、销售各种赌具或利用住宅聚赌；利用住宅窝藏各类犯罪份子和嫌疑人员；利用住宅作据点，进行盗窃活动；制作、复制、出售、出租或传播淫书、淫画、淫秽录像；利用住宅

13、进行嫖娼活动；在车辆、行人通行的地方施工，对沟、井、坎、穴不设覆盖物、标志，或故意损毁、移动覆盖物和标志；故意损坏公共设施，配套设备及故意损坏园林绿地、停车场、娱乐场等公共场所。第二点治安管理 治安巡逻任务 扰乱公共秩序行为 妨害公共安全行为 侵犯他人人身权利行为 侵犯公私财物行为 妨害社会管理秩序行为 违法消防管理行为 违反交通管理行为 违反户口或居民身份证管理行为第二点治安管理 治安巡逻方式定线巡逻法：按规定、设计路线巡逻方式；不定线巡逻法：无固定路线的巡逻方式；定线与不定线结合巡逻法：第一次按既定的路线巡逻，第二次不按既定的路线巡逻，两种方法相互交替运用；点与线相结合的巡逻方法：按照路线

14、设置签到点，点与线有直线式的，有曲折式的，相互交替运用；突击巡逻检查法：按照既定路线巡逻后，采取再次杀回马枪的方式，并不定时间的巡逻。 巡逻工作要点多看：有无可疑、闲杂人员、设备运行有无异常，公共区域的设施有无安全隐患、标识是否完好、大堂单元门是否关好，区域卫生情况等；多听：不正常流水声、房屋内异声、超时装修声；多闻：异常气味、焦味、臭味、煤气味；四勤：眼勤、手勤、腿勤、脑勤。第二点治安管理出入管理物品出入 商业物业人员出入 外来人员管理物业用户出入管理熟悉服务用户的基本情况，姓名、单元、相貌特征等访客、住户亲友、施工、快递、外卖等人员.人流高峰期、非办公营业时间、加班人员大件贵重物品、放行条

15、、专用通道第二点治安管理监控管理安全监控系统设立24h监控值班岗位，全面了解和严密监视物业内外的安全状况；值班人员高度警惕、了解社会治安动态，熟知设防部位情况，明确设防目的和要求，忠于职守、坚守岗位，严禁脱岗、酒后执勤；值班人员值班期间，要按规定与巡逻人员保持密切联系，互相沟通有关安全信息；值班人员每天对监控系统、报警系统进行检查，发现问题及时通知工程部或维保厂家对监控系统、报警系统进行维修和养护，保证设备长期正常地运行，确保技防设备可靠性；值班人员熟练掌握控制设备的操作规程及操作技术，能排除简单的设备故障；发生报警时，值班人员要保持冷静，判明报警的部位和种类，查验清楚后，作好记录；发生入侵需

16、要作出反应时，值班人员应立即向应急指挥人员、备勤人员及其他有关人员报告；应急处置人员出动后，值班人员应继续利用监视设备了解案发现场及其周围的动态，并随时向应急处置人员通报情况，事后做好记录；闭路监控采用24h录像，录像资料保存期限至少为1个月；第二点物业安全管理内容安全防范系统门禁系统防盗报警系统闭路电视监控系统访客对讲系统巡更管理系统 第三点交通车辆管理交通车辆管理、人员的管理交通车辆管理的规程机动车辆管理非机动车辆管理物业举行活动的交通管理交通设施管理及停车场的管理停车场的收费管理停车场管理系统管理等内容车辆交通管理内容确保物业内的车辆保管完善、交通安全可靠第四点消防管理消防队伍建设消防管

17、理人员职责消防管理规定消防安全检查不同类型物业的防火措施消防培训与演习消防设施设备管理火灾处理等内容消防管理第四点消防管理燃烧的条件燃烧，俗称着火，是指可燃物与氧或氧化剂作用发生的释放热的化学反应，通常伴有火焰和发烟现象。任何物质发生燃烧，都有一个由未燃状态转向燃烧状态的过程。这个过程的发生必须具备三个条件，即：可燃物、助燃物、着火源。第四点消防管理预防火灾的措施控制可燃物隔绝助燃物消灭着火源火灾扑救方法窒息灭火法冷却灭火法隔离灭火法抑制灭火法第四点消防管理常用消防设施设备灭火器火灾自动报警系统装置自动喷淋灭火系统装置消火栓系统防排烟系统加压送风系统安全通道与消防电梯 第五点应急处理应急处理定义应急处理又称为紧急处理或紧急事件处理，是指在遇到突发事件或异常情况时所采取的紧急处理措施，防止危害进一步扩大，保护物业用户及相关人员的生命财产安全。第五点应急处理应急处理分类治安应急处理：治安案件刑事案件打架斗殴发生盗窃事件寻衅闹事和示