写字楼运营管理培训教材(44p)课件

1、写字楼运营管理资产管理目标资产保值&增值写字楼运营管理提高租金收入服务品质不断提升优化租户结构设备设施提升改造树立品牌形象保值增值写字楼运营管理写字楼运营管理集团战略项目定位开业前的筹备年度商业计划客户维护租赁管理固定资产投资管理工程管理物业服务管理安全&消防管理权限管理财务管理档案管理行政管理租 赁 管 理1租赁管理全面了解市场动态、竞品分析、基础数据收集、建立数据库123准确的市场信息将帮助我们确定项目的租金定位实时掌握市场动态及趋势，以便及时调整项目的营销策略租赁管理市场调研租赁管理市场调研市场调研表日期：2014-11编号区域项目可租面积/最新成交入住率租金（不含）（元/月/M2）成交

2、价（不含）（元/月/M2）物业管理费（元/月/M2）交房标准停车位数量（个）停车费（元/月/个）1CBD及周边金地中心A座可出租面积/近期成交32白墙、吊顶、网络地板742AB座总计固定1500流动12002CBD及周边金地中心B座可出租面积/近期成交32白墙、吊顶、网络地板742AB座总计固定1500流动12003CBD及周边华贸中心可出租面积/近期成交32吊顶 白墙 网络地板1400地下固定1250流动10004CBD及周边世茂大厦可出租面积/近期成交28提供吊顶材料地上400地下109固定1500非固定8元/小时5CBD及周边中海广场可出租面积/近期成交29白墙、吊顶、网络地板共计744

3、固定1500非固定 5元/小时6CBD及周边远洋光华国际可出租面积/近期成交27白墙、网络地板975固定15007CBD及周边汉威大厦可出租面积/近期成交29遗留装修500地上700 固定1200 非固定6元/小时租赁管理市场调研成交时间区域签约项目公司名称面积（m2）楼层合同 租金（元/月/m2)租期（月）装修期/免租期（月）原办公地点代理公司签约类型(租/售)行业备注2014Q4M11CBD招商局大厦泰禾集团3000-29024-新租投资-2014Q4M11CBD华贸中心大唐凯胜文化传媒650-410-新租传媒-2014Q4M11四惠惠通时代广场金山软件30000-DTZ新租软件-2014

4、Q4M11三元桥太阳宫大厦北京绿凯投资公司650-257-新租投资-2014Q4M11金融街太平洋保险大厦贵阳银行420-57036-新租金融-2014Q4M11望京保利国际广场现代汽车金融1600018-2530072-新租金融-2014Q4M11望京浦项友利银行4000-24536-天元港-新租金融-市场成交信息租赁管理市场调研年份 2014 F2015 F2016 F2017 F2018 F2019 F2020 F可租赁新增供给 (平方米)63,000-89,000278,000169,000464,000272,000净吸纳量 (平方米) 90,00017,00016,00074,00

5、0102,000240,000246,000空置率 6%5%7%14%15%20%19%全市租金(人民币/平方米/月) 350370350370340360330-350320-340310-330300-320租金增长率 0%-2%0%-4%-3%-1%-5%-3%-4%-2%-4%-2%-3%-1%租赁管理市场调研租赁管理市场推广1销售展厅 样板间 位置 布局2销售工具 内部 外部3市场活动 面向客户 面向代理租赁管理市场推广租赁管理租赁策略租赁策略控制销售节奏价格体系制定新租/续租策略租区分配客户定位代理公司的管理租赁策略新租租赁策略新租进度数量面积租金成交谈判跟进来访制表日期：客户进度

6、月报表租赁策略续租续租不续租 如何识别 “主力”客户，主力租户能更好的为企业带来长期稳定收益。租赁策略续租策略450450-120015001500租户数量（个）171361租赁面积（）420011000120004500占比（%）20%33%31%16%平均有效租金（元/月/）500450460400租赁策略续租策略 正确认识代理公司（客户资源、专业服务、市调分析等）1 选择正确的代理公司（口碑、品质）2 公平对待，明确佣金支付规则3 销控管理4 不同级层的沟通和联系5租赁策略代理公司的管理单一租户承租面积佣金比例2000以下（Gross)金融类公司/知名跨国公司1.7个月其他公司1.5个月

7、2000-整层金融类公司/知名跨国公司1.8个月其他公司1.6个月1层-2层（不含1层）金融类公司/知名跨国公司1.9个月其他公司1.7个月2层以上金融类公司/知名跨国公司2个月其他公司1.8个月有效期自*年*月*日- *年*月*日租赁策略代理公司的佣金政策Q：上述佣金政策反应的信息？A:Q：在制定佣金方案时，业主应考虑哪些要素？A:租赁策略代理公司的佣金政策 租约到期状态FL# 高区 281530.35sqM 271530.35sqM 26251530.35sqM 231530.35sqM 22722.05sqM 357.4sqM 450.9 211530.35sqM 201530.35sq

8、M 191530.35sqM 181530.35sqM 17839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 16648.84sqM 358.83sqM 522.68sqM 数据总出租面积 34561.32空置面积 155.43已出租面积 34405.89空置面积百分比 0.04%已出租面积百分比 99.96%FL# 低区 15839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 121530.35sqM 111018.65 356.27sqM 155.43sqM 101530.35sqM 91198.67sqM 331.68sqM8436.43spM 155.43sqM 24

9、7.98spM690.51sqM7436.43sqM 403.41sqM 358.83sqM 331.68sqM 6436.43aqM 403.41sqM 690.51sqM 5284.5sqM 555.34sqM 358.83sqM 331.68sqM 4A 1530.35sqM 43416.61sqM 596.54sqM 517.2sqM2393.97sqM 232sqM 1267.65sqM 大堂 B1 1919sqM 图例 租户数量 面积（）到期百分比 空置面积* 1155.430.04%2015年 2314974.6143.33%2016年 1713394.2138.75%2017年

10、 53595.7810.4%2019年 1358.831.04%2021年 119195.55%2022年 1267.650.08%租赁管理租约管理FL# 低区 15839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 121530.35sqM 111018.65sqM 356.27sqM 155.43sqM 101530.35sqM 91198.67sqM 331.68sqM 8436.43spM*155.34sqM 247.98spM690.51sqM7436.43sqM 403.41sqM 358.83sqM 331.68sqM 6436.43aqM 403.41sqM 690.5

11、1sqM 5284.5sqM 555.34sqM 358.83sqM 331.68sqM 4A 1530.35sqM 43416.61sqM 596.54sqM 517.2sqM 2393.97sqM 232sqM 万通国际 1267.65sqM B1 919sqM FL# 高区 281530.35sqM 271530.35sqM 26251530.35sqM 231530.35sqM 22722.05sqM 357.4sqM 450.9sqM 211530.35sqM 201530.35sqM 191530.35sqM 181530.35sqM 17839.84sqM 358.83sqM 3

12、31.68sqM 16648.84sqM 358.83sqM 522.68sqM 六个月以上到期客户三个月内到期客户六个月内到期客户空置 六个月内到期客户状态租赁管理租约管理租赁管理租约管理行业类别 租户数量（个）租赁面积（）占比（%）平均有效租金（元/月/）金融类1510380.832%500IT类45007.6619%400高端服务类84003.212%480贸易类52979.959%500能源类22481.388%400建筑类31851.116%450传媒类31406.744%400其他2751.972%400租赁管理租户结构优化1关注市场动态及经济因素、政府部门的各种政策（如营业税改增

13、值税）2租户资质的审核3高押金4严格把控合同拆分&名称变更，降低违约风险5重点关注租金支付异常的租户租赁管理风险防范客 户 维 护2客户维护满意度目的忠诚度各职能部门全程全方位服务客户维护客户维护客户拜访客户拜访对象目的跟进时间/频次客户维护满意度调查客户维护满意度调查市场阻力系数6% x 1061% x 30.33忠诚度TRI*M 市场阻力指数高低代表的意义口碑好1被动的忠诚3%叛离6%唯利是图30%满意度满意但不忠诚经常关注市场上有没有其它的替代产品, 价格敏感度高高度满意而且忠诚市场运作的目标不满意也不忠诚，可能会传播不良的口碑被动的忠诚不满意, 但基于被动的原因没有转换到其它的品牌忠实

14、追随61%2012: 60%2012: 31%2012: 8%2012: 1%2012: 0.5亚洲区标准：42%基数 90亚洲区标准：20%亚洲区标准：22%亚洲区标准：16%大堂及电梯厅等公共区域空调电梯保洁安保工程部提供的服务楼宇外部环境停车场公关工作客户服务客户维护满意度调查 依据调查结果，尽最大可能去完成。若所做的工作超出了客户的预 期，则忠诚度将大幅提升。客户维护满意度调查客户维护投诉处理专业的、反应迅速的团队时效性举办活动的原则及要点明确目的面对群体年度预算123客户维护客户活动经营的最佳实践3经营的最佳实践提升楼宇品质植树活动相亲活动 一纸回收 节电 垃圾分类减量 意见采集爬楼

15、比赛行政下午茶绿楼行动高端客户答谢经营的最佳实践客户活动 感恩回馈情感维系客户活动爬楼比赛高端客户答谢消防演习一纸回收“光盘”行动消防演习咖啡厅专属优惠 倡导节约 增强客户的安全防范意识及自救常识。 业主让利经营的最佳实践其他活动43租户很满意44 谢谢读一本好书，就是和许多高尚的人谈话。-歌德书籍是人类知识的总结。书籍是全世界的营养品。-莎士比亚书籍是巨大的力量。-列宁好的书籍是最贵重的珍宝。-别林斯基任何时候我也不会满足，越是多读书，就越是深刻地感到不满足，越感到自己知识贫乏。-马克思书籍便是这种改造灵魂的工具。人类所需要的，是富有启发性的养料。而阅读，则正是这种养料。-雨果喜欢读书，就等

16、于把生活中寂寞的辰光换成巨大享受的时刻。-孟德斯鸠如果我阅读得和别人一样多，我就知道得和别人一样少。-霍伯斯英国作家读书有三种方法：一种是读而不懂，另一种是既读也懂，还有一种是读而懂得书上所没有的东西。-克尼雅日宁俄国剧作家诗人要学会读书，必须首先读的非常慢，直到最后值得你精读的一本书，还是应该很慢地读。-法奇(法国科学家)了解一页书，胜于匆促地阅读一卷书。-麦考利英国作家读书而不回想，犹如食物而不消化。-伯克美国想思家读书而不能运用，则所读书等于废纸。-华盛顿(美国政治家)书籍使一些人博学多识，但也使一些食而不化的人疯疯颠颠。-彼特拉克意大利诗人生活在我们这个世界里，不读书就完全不可能了解人。-高尔基读书越多，越感到腹中空虚。-雪莱(英国诗人)读书是我唯一的娱乐。我不把时间浪费于酒店、赌博或任何一种恶劣的游戏；而我对于事业的勤劳，仍是按照必要，不倦不厌。-富兰克林书读的越多而不加思索，你就会觉得你知道得很多；但当你读书而思考越多的时候，你就会清楚地看到你知道得很少。-伏尔泰(法国哲学家、文学家)读书破万卷，下笔如有神。-杜甫读万卷书，行万里路。-顾炎武读书之法无他，惟是笃志虚心，反复详玩，为有功耳。-朱熹读书