浙大个人理财规划-住房养老(稿)

1、“以房养老”模式研究 柴效武教授 chaixiaowu 2013.1介绍新理论宣传新思想，确立新理念 欢迎大家 提出宝贵意见！ 加盟研究队伍！ 2目前已经做出成果发表以房养老和反向抵押贷款论文50篇出版以房养老系列研究丛书7部,共收录相关论文180篇,计230万字.名称为以房养老模式、以房养老理念、反向抵押贷款制度、反向抵押贷款运作、反向抵押贷款功用、反向抵押贷款运做与风险防范、反向抵押贷款产品定价。出版读物2本，如何用房子养老、以房养老漫谈，共计50多万字，专著反向抵押贷款，35万字。以此为题撰写硕士论文并论证通过18篇，本科论文8篇，博士论文2篇。正在撰写6篇。翻译国外反向抵押贷款资料文献

2、、手册计140万字。尚有以房养老、基地养老、反向抵押贷款方面书籍近10部，待筹措资金出版。32006年全国两会提案开展以房养老的建议，引起很大社会轰动和媒体大肆炒做。2007全国两会提案开办养老基地的建议报刊媒体、网站电台、电视台宣传报道千余次。获取国家社科基金课题以房养老模式研究，获取浙江省科学普及项目以房养老3个为杭州发改委做课题，提出建设养老基地，打造杭州养老天堂的口号，得到建德临安、安吉、桐乡响应。幸福人寿保险公司开业，将反向抵押贷款做为主打产品推出。其他银行、保险公司要跟风参与。以房养老、基地养老两大事项已经引起国家高层领导关注，将来有望成为国策。以房养老已列在10多个省份的政府文件

3、杭州市委、市政府文件将两大内容全面引入。浙江省将推出以房养老，建德市提出打造养老城口号，并付诸行动。国家部委领导、经济学家、高官、高管对此有积极表态，认为将来可以成为养老模式的一种积极选择。“60岁前人养房，60岁后房养人”已深入人心。4孟晓苏原党中央办公厅二局副局长，万里委员长秘书中房集团董事长 总裁党委书记，目前为中房理事长幸福人寿保险公司董事长北京大学经济学院硕士、博士若干大学兼职教授思想家、社会活动家、学者、企业家、政治家住房按揭贷款的倡导者反向抵押贷款倡导者5国家建设部科技司司长，全国政协委员九三学社中央副主席 赖明2006年以房养老提案提交人6为什么研究这一课题 1.老龄化问题突出

4、，60岁以上人口已经达到总人口的12.5%。到2030年，这一指标将上升到30%，京沪大城市将达到40%之多。 2. 人口高龄化，人均寿命上海已达80岁。退休后时间大大延长，独生子女的负面效应开始显现。 3.我国未富先老，人均GDP只有1000余美圆（国外已经达到10000美圆或更多） 4.养老资源短缺，欠账严重。养老保障体系初始建立，普及面过窄。 5. 增加养老资源，创新养老观念（将住宅和环境视为新的养老资源）。7问题的提出1.许多老年人生前过得很辛苦，死亡后却遗留大量房产，端着“金饭碗讨饭吃”，能否将死亡后遗留房产的价值在生前使用，同时对其正常生活又不带来任何负面影响？2.都市老年人养老环

5、境很差，养老成本很高，而某些环境优美乡镇养老环境很好，养老成本很低，能否将都市老年人迁移于乡镇以求更好地实现养老的目标3.老人希望晚年能在适合养老的地段选购满意的住宅以舒适养老，但只能支持部分资金，贷款无望也不必要的状况下，如何满足这部分老年人的购房需要。购买新房的使用年限远超出自己余存寿命，多出价值又应如何处理？能否有较好方法？8问题的解决办法将住宅也作为养老的重要资源，打一个时间差，身故后的钱财生前使用将优美环境作为养老的重要资源，打一个空间差，此地的钱财到彼地使用推出一种新型贷款，整贷整还，贷期内不必还本付息，老人身故后用住房还贷9住房金融保险养老载体手 段目的10三个老太太的故事中国老

6、太太 终生储蓄晚年购房死亡美国老太太青年贷 款购房终生居住还贷死亡N国老太太青年贷款购房终生居住还贷晚年以房养老死亡11模式宣传口号60岁前人养房，60岁后房养人60岁前抵押贷款买房，长期生活居住货币资产 住房资产60岁后反向抵押贷款，晚年用房养老 住房资产 货币资产 12基本宗旨 将老人身故后遗留房产的巨大余值，用一定的金融保险机制提前变现套现，取得一笔稳定持续可靠的终生现金流入，用来养度老人余生。 避免“端着金饭碗讨饭吃”的现象出现。13以房养老功用住房增加新功能（养老保障）养老增添新模式（住房养老）房产交易量增加激活国民经济有了新增长点金融保险产品、业绩、利润新增加点养儿防老、遗产继承发

7、生重大变革，家庭代际关系的革命，自立自强取代过度依赖家庭金融理财观念大改变（全方位全过程）14住房功能： 生活居住（使用价值作用发挥） 投资赢利（价值增值保值） 融资流动（价值短期变现临时资金融通）养老保障（价值长期变现以实现晚年养老 保障）15 养老方式： 养老年轻时代创造并积累财富，供给年纪大时花销耗用家庭有儿子、票子、房子三大财富，就有三大养老模式养儿防老（儿子养老） 传统社会长期流传，目前仍需要大发扬 储蓄保险养老（票子养老） 目前社会运用普遍，但有相当缺陷和障碍 以房养老（房子养老） 将来社会需要增加的新养老思路16家庭三大财富积累与三大养老保障1.生育抚养子女做人力资本积累，养儿防

8、老（五六十年代家庭拥有的最大财产）；2.货币金融性储蓄、养老寿险、社会养老保障，以用于晚年期的养老（目前家庭拥有的最大财产，占到家庭总资产的一半）；3.购买住宅不动产实物积累，在晚年期用做养老保障（目前家庭拥有的最大财产，占到家庭总资产的半数）。 17子女养老子女赡养父母， 住房作为遗产由子女继承， 即传统意义的养儿养老。现代社会家庭养老功能急剧弱化，子女养老 受到相当局限 家庭内部的经济核算意识强烈，子女出于经济利益考虑，不乐意奉养父母现代社会竞争加剧，注重家庭被迫让位于首先注重工作与社会18儿女欲养力不支，父母赠房儿不欲未来“四二一”家庭 ，老年夫妇向中年夫妇遗留两套住房，并不为中年夫妇看

9、重；中年夫妇同时养度四位老人，经济能力难支持。房产继承硬约束，赡养老人软约束房产继承是约定俗成，天经地义，自然而然地发生。很难以人为剥夺赡养老人则是良心活，是否赡养及赡养的状况是如何，都很难以计量界定19货币养老包括养老储蓄、社会养老保障、商业养老寿险等，是目前养老主体形式养老资源严重短缺，缺口达3万亿元，远远不能满足老龄化社会的需要养老保障体系不健全，覆盖面过窄通货膨胀，货币易于贬值养老金过多时只是个价值符号，不发挥实际作用加大养老金交纳比例，易于引起企业成本升高，投资效应降低，居民可支配收入减少，购买力降低，国民经济增长幅度减缓，20房子养老住房是家庭的最大资产，应予很好利用住宅天然具有保

10、值增值的功能，房价呈现持续上涨趋势住宅最为听话，随时听从主人的安排（养儿子不如养房子）住宅可直接提升家庭生活居住质量家庭可减少养老金存储，将较多资金用于购买住房，晚年再用房养老。住宅可在正常生活居住的同时，发挥价值提前变现套现以养老保障的双重功用21以房养老的缺陷人们不能吃砖头啃瓦片过日子，住房存在价值变现的问题现行法律对此尚有众多缺陷，如70年土地试用期的法律改变遗产继承仍在日常生活及思想观念中仍具有重要位置具体操作繁杂，联系面众多，风险环生时期过长，长达10多年或更多，发生何种事项难以完全预料22以房养老的具体模式23（1）住房出售住养老院 住宅在市场出售，自己住养老院 ，将 售房款积蓄用

11、于养老。老人应具有较好理财能力，钱存银行易贬值。老人应适应群体生活 ，乐意去养老院养老 孤身老人的最好选择 ，单住一幢大住宅行同浪费，身边无人又乏人照管此种事项目前已经有较多存在，可望成一潮流。应对此行为大力倡导，并给予政策优惠24（3）住房出售+养老寿险住房出售，自己居住养老院，将售房款项交办养老寿险。整个余存生命期间，由寿险公司负责款项返还，用于晚年期的养老用度和住养老院的用费。晚年生活可保终生经济无忧比较简单出售住养老院模式应更为妥善寿险公司应开发此项“房产养老寿险”产品25（3）反向抵押贷款又称倒按揭，抵押房产，房款养老老年人将住宅抵押于银行，每期从银行取得贷款用于养老，死亡后用房产还

12、贷付息国外已有此产品，国内对此业务开办已有相当呼声。应当结合国情，开发此项金融产品有较多风险，适合寿险公司 运营，银行不适合开办制度设计应给予相当重视，涉及事项复杂，目前还无法简单给予推出 26（4）售房养老 老人将自有住宅出售给金融保险机构或特设机构，使用权继续保留居住到死亡为止，房款在老人剩余生命期间，由特定机构分期向老人支付，用作养老费用。国内应予开办，但存在巨大运营风险类似反向抵押贷款，一为产权交易，一为贷款融资。比反向抵押贷款更复杂也更合理特定机构支付大量现金 大规模收购住房，只得到该住房的“虚拟产权”，风险很大。27（5）房产置换售出市内大房，换购市郊小房，差价款养老方法可行，便于

13、操作， 晚年生活不需要太大的住宅 郊区环境好，适合老年人生活居住 房产转换的交易成本过高，应予降低 可由政府给予大力倡导，在郊区建造老年公寓供老人居住。 28（6）房产反置换 出售或出租市区小房旧房，换购市郊的大房新房，改善晚年的生活居住条件适用于货币有节余但对现有住房条件不很满意的老人郊区自然环境适于老年人居住，可借以减轻大城市已老化的人口年龄结构，减轻城市人口过于密集拥挤，“城市综合症”年轻人进城打工赚钱，老人出城居住养老29（7）资产租换 租出现居住大房租进小房，用房租差价养老免除现在出售房屋，日后房价上涨遭受损失日后尚可对住房做再处理（售房养老或反抵押贷款等） 30（8）住房出租 住宅

14、出租，用租金收入住老人公寓养老。养老用费有着落，喜欢集体生活又不放弃原住房，进退自如，可一直入住也可随时回家老人去世后房产仍具有相当余值可资利用成立老年房产经营 公司，办理 房产出售出租事项，可望形成一较大产业31重点研讨模式售房养老反向抵押贷款 容易操作模式房产置换大房换小房房产反置换小房换大房出售住房+养老寿险住房出租+自住养老院32模式推出背景城市家庭多数已经拥有自有产权的住房“四二一”家庭将大量出现，人口呈倒金字塔结构商品意识进入家庭内部，代际亲情关系有淡泊家庭内部经济核算意识与行为有较多出现。我国经济呈现长期快速增长，GDP持续拉升 城市化进程加快，几亿农民将进入城市城市土地资源严重

15、不足，地价持续拉升居民收支预期不确定因素加大，需要保障33模式推出需要具备的条件强大理论研发体系的形成与支撑舆论广泛宣传倡导，社会各界对此形成共识并积极参与国家相关法律法规的新建、变革与完善市场供应需求、居民爱好的大规模调研新型金融保险产品形成并衍生其他金融保险产品推动银证保投一体化，实现混业经营几千年传留的遗产继承观念的转变目前还不具备这一条件，任重道远34本模式涉及到房地产经济、养老保障、金融保险三大理论同制度经济、计量经济、金融工程、保险精算、婚姻家庭、社会、人口、法律、伦理道德、土地及其他相关理论有密切关系。以房养老理论是众多相关学科的重新组合融会、联接、凝聚深化并丰富本模式研发可对如

16、上学科的研究起到相当推动作用理论创新35住房养老模式的意义国民经济寻找新增长点意义推动金融保险发展意义个人家庭资源优化配置意义社会养老保障重担减少的意义36增加老人养老资金来源减轻儿女赡养父母负担优化配置家庭资产提供新思路 老人依靠自己财力自主生活，不必过多依靠子女 子女不能躺在父母遗产上过活，倡导子女独立自强，自己打天下组建适应市场经济体制的新型代际关系。家庭个人已经成为市场经济社会的重要经济主体，拥有自主权利，独立决策发挥功用，实现家庭利益最大化 新型家庭生活37刺激内需增长，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性激活房地产交易，改善国民居住水平为进入全面整体小康社会创造前提 可刺激5

17、0多个相关行业产业的发展形成国民经济增长的新动力刺激相关产业发展38金融保险意义开发新的金融保险的系列产品，增长新的业绩利润增长点将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险金寻找安全可靠、收益稳定的投资出路（每年数千亿元现金流入）养老保险金的数额在日益庞大，将其投资于房地产项目，比投资于实业、股票债券更为合适，更符合养老金筹措的本意实现保险资金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。 39风险、不确定性本模式将遭遇以下五大风险：住宅实物的保全与拆除毁损预期寿命和实际存活寿命的差异及风险承担机制住房价值波动的风险及风险承担消除利率调整的风险及消除政策变动、调整的风险40工作试点选择若干经

18、济发达、有活力、居民收入水平高、观念创新的京、沪、杭、穗、深等沿海大城市先行试点，积累经验，再向全国推广采取自愿自主原则，不搞强制命令可从高端市场（高收入、高学历人员）先行开始，再向下普及（美国是先从低端市场开始，并予津贴优惠）先易后难，循序渐进，不能期望值过高，操作速度过快。41模式运行需要考虑本模式研究涉及到房地产、金融保险、社会保障三大部门以金融保险部门（尤其是保险机构）为中介，连接房地产、社会保障部门共同操作。需要财政部门的税费减免等政策优惠。国家相关法律法规的出台修订居民“养儿防老遗产继承”观念意识的变革各部门参与积极性及态度、利益博弈分析42利益博弈分析房地产部门可从业务开展中得到最大利益养老保障部门可因此解除重大负担国民经济因此而有相当刺激功用而非阻碍家庭可因此优化资源配置，解脱养老负担。老人晚年生活质量有较大提高以上部门受益最大，但为此承担成本几乎为0 。金融部门可借此增