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1、淄博置业国有土地使用权抵押价格评估案例分析滨州安泰房地产评估摘要：本案例分析就国有出让土地使用权抵押价格评估过程中的估价项目背景以及遇到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法和项目总结启示。：抵押价格、市场比较法、基准地价系数修、容积率、地价影响、期日修正正文：第一部分 评估项目的背景一、估价目的估价目的是为委托估价土地使用权作为抵押担保向金融机构申请，提供客观、公正、合理的价格依据。二、委托估价方委托估价方为淄博置业地为张店区共青团西路 71 号，为一家房地产开发企业。三、宗地概况根据委托方提供资料，待估宗地位于位于博兴县博城五路以北、胜利二路以

2、东，用地性质为出让，用途为商业用地，终止日期为 2047年 9 月 3 日，宗地面积为 9940 平方米。待估宗地的实际开发程度为宗地“六通一平”（包括通路、供水、排水、供电、通讯、供热、土地平整）。四、地价定义所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二八年十二月二十五日,评估设定为商业用途，设定宗地已达到“六通一平”（ 通路、供水、排水、供电、通讯、供热和土地平整）的开发条件下 38.5 年期的土地使用权抵押价格。第二部分评估项目采用的估价方法和存在的优点与一、估价方法的确定根据城镇土地估价规程（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、假设

3、开发法、成本近法等。估价方法的选择应按照地价评估规则，根据当地地产市场发育状况，并结合估价对象的具体特点（用地性质）及估价目的等，选择适当的估价方法。估价对象为国有出让商业用地，位于博城五路以北、胜利二路以东，处于博兴县城区城区一级地价覆盖范围之内，故选基准地价系数修，又考虑近两年来博兴县当地土地市场日趋活跃，可比案例容易取得，故选择采用市场比较法。二、的优点与优点：对地价影响的分析比较详细；估价过程中对一些技术细节考虑比较，如采用市场比较法评估中对不同如何修正进行了详细说明；估价过程比较详细，如采用基准地价系数修评估中对基准地价的内涵等进行了详细说明。：在选择估价方法的描述中，对为什么没有采

4、用收益还原法进行评估未作说明；在进行容积率修正时，估价对象没有采用规划容积率而是采用了现状容积率。第三部分评估项目的难点及解决方案一、商业用地价格评估技术思路与方法的选择及运用商业用地价格评估技术思路与方法的选择应着重注意以下几各方面：应根据估价对象现状、特点及市场条件，应尽可能采用市场法、收益法、假设开发法。在采用两种以上的方法进行宗地评估时，可运用基准地价系数作为辅助方法和验证。确实缺乏市场成交案例，也不具备运用收益法、假设开发法等条件的前提下，若能够取得可靠、齐全、准确的信息资料和指数参数，可运用基准地价系数修评估宗地价值，同时对基准地价的取值和期日修正系数、容积率修正系数、年期修正系数

5、、区域修正系数、个别修正系数的计算分析、数据来源、估算过程等进行完整、明确和详尽的说明和披露。二、市场比较法技术难点及解决方案采用市场比较法估价，一个制约评估精度的重要是如何搜集到典型的交易案例，另一个制约评估精度的重要，交易案例信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正。鉴于此，估价师日常生活中必须多方面、多的进行信息搜集，做好日常资料的积累，一是征得土地、主管部门配合，上门资料；二是充分利用企业的客户群获取一手的市场交易资料，三是上网查询房地产估价师成交案例，四是通过房地产中介机构及拍卖机构获得挂牌、交易价格。三、基准地价系数修技术难点及解决方案价格期日修正系数的确定：由于基

6、准地价存在一定滞后性，所以正确确定期日修正系数非常重要。确定期日修正系数的关键是价格指数的确定，因此在运用价格指数估算期日修正系数时，必须注意：对所选用的价格指数信息源的可靠性、有效性与准确性履行应有的专业判断程序，并在中明确详尽说明。应尽可能选择分地区、分类地价指数，保证地价指数的类别与口径具有可比性、相关性和适用性，并根据不同级别土地的地价变化差异，运用科学的方法进行处理、调整。选用综合地价指数，应根据不同地区、不同用途、不同土地级别的地价变化差异，运用科学方法进行处理和调整，并说明选取的理由、依据及分析、测算过程。第四部分评估项目的启示一、影响商业地价主要的确定方法影响商业地产价格的很多，如何确定哪些是影响商业地产价格的主要，哪些是影响商业地产价格的次要。商业地产的评估要了解商业性物业的繁华程度、人流量、临街状况及提供物业服务的内涵，估价师要抓住能反映估价对象特点的主要特征和影响其价值的重要，将所评估价对象特征充分挖掘，将有代表性，对地价影响较大的重点比较。二、评估中遇到的某些无法确定的取值，可以依据市场和估价经验综合确定。基准地价系数修中主要涉及难以确定的取值有期日修正系数