常熟市场商铺价格制订价格策略课件

1、食贸中心价 格 策 略第1页，共16页。（一） 1F商铺价格1、原来定价： 本项目底层的商业销售均价约为10000元/，纯卖。第2页，共16页。2、市场定价：定价策略市场比较法 任何物业的价格在市场中并非能够独立存在，从客户需求角度看，市场比价原则在定价中处于相当重要的地位，必须遵从“同质同价、优质优价”的操作方法，由此，必须能尽量挖掘市场空白，提高物业的市场附加值。因此，就本案而言，必须对价格定位做一个较有实质意义的深层次分析，才会对价格的具体制定有所帮助。 第3页，共16页。可比项目量化定价法的步骤：选择对本案有参照价值的项目；分别参考各项目对本案的影响力，即影响力权重值；分别选择“地理位

2、置”、“价格接受度”等因素将本案和相对应项目进行比较，根据每个因素所占影响力设立权重值；得分=权重*打分，根据每个因素得分求和，得出每个项目分数；比较价格=项目时价*综合得分；各楼盘权重值=比较价格*影响力权重值；本案参考均价=各项目权重值求和。第4页，共16页。项目名称芝川路西南延伸段支塘东升市场淦昌路芝川路比较内容权重拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数户型面积20%1.10.221.10.221.10.2210.2交通状况15%0.80.120.90.13510.150.90.135商业环境15%0.80.120.90.1350.90.1350.80.12经营

3、管理15%0.80.120.90.1350.90.1350.90.135建筑风格15%0.90.1350.90.1350.90.13510.15价格接受度20%10.210.210.21.10.22合计100%/0.915/0.96/0.975/0.96可对比楼盘量化定价：第5页，共16页。楼盘名称楼盘时价（租金反推）底铺价格综合得分比较价格影响力权重权重值芝川路西南延伸段320045000.915491810%491.8支塘东升市场520066000.96687520%1375淦昌路9000114000.9751169240%4676芝川路520066000.96687530%2062.5

4、本案商铺产品参考均价约为8605.3元/平方米备注：上述楼盘多为1、2层连卖，按照二层商铺价格为底层的60%，计算得出底铺的价格。第6页，共16页。（二）3-4F产权酒店价格（精装修）预收单价（元/m2）3年回报（%）广告投入（%）装修费用（%）代理费用（%）对外售价（元/m2）300021115551701、原定价格 说明：本项目开发商预收3000元/，所以在上述的对外售价上再加8%的税收，即每平方5610元。同样作为纯投资的产品，年回报和年限必须提高，即包租10年，年回报7%。另外为了减轻酒店开业压力，将前三年的回报折算到总价中。第7页，共16页。付款方式单价（元/m2）面积（m2）总价（

5、元）首付50%（元）3年回报21%实际首付（元）561035196350981754123356942 说明：为了降低客户的首付压力，将前3年的回报直接抵扣首付，第四年开始每年返还。第8页，共16页。2、原定5-12F酒店公寓价格（毛胚）预收单价（元/m2）3年回报（%）广告投入（%）代理费用（%）对外售价（元/m2）300020154050 说明：本项目开发商预收3000元/，所以在上述的对外售价上再加8%的税收，即每平方4400元。另外作为住宅性质的投资性产品，需区别商业产品，即包租3年，年回报为第一年6%、第二年7%、第三年7%。第9页，共16页。付款方式单价（元/m2）面积（m2）总价

6、（元）首付20%（元）回报20%（元）实际首付（元）44003515400030800308000 说明：为了增加卖点，扩大客户群，将3年回报20%直接抵扣首付款。第10页，共16页。3、市场定价：定价策略市场比较法 任何物业的价格在市场中并非能够独立存在，从客户需求角度看，市场比价原则在定价中处于相当重要的地位，必须遵从“同质同价、优质优价”的操作方法，由此，必须能尽量挖掘市场空白，提高物业的市场附加值。因此，就本案而言，必须对价格定位做一个较有实质意义的深层次分析，才会对价格的具体制定有所帮助。 备注：由于均为住宅类产品，所以产权式酒店与酒店式公寓的市场参照项目均为支塘镇的住宅项目。第11

7、页，共16页。项目名称水岸明珠文昌苑莲花小区比较内容权重拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数户型面积20%1.10.221.10.221.10.22交通状况15%10.1510.1510.15小区环境15%1.10.1651.10.16510.15物业管理15%10.1510.1510.15建筑风格15%0.90.1350.90.1350.90.135价格接受度20%1.10.221.10.221.10.22合计100%/1.04/1.04/1.025可对比楼盘量化定价：第12页，共16页。楼盘名称楼盘时价综合得分比较价格影响力权重权重值水岸明珠27801.04267335%935文昌苑27501.04264435%925.4莲花小区26001.025253640%1014.4备注：以实际成交价为准，交房标准以毛坯为准 本案酒店式公寓、产权酒店底价 参考均价约为2874元/平方米第13页，共16页。策略解释： 综合前期我司对于支塘镇商业与住宅市场的调查及市场价格比较法得出的价格略低于先前原定的价格： 商铺价格原定为10000元/平方米，市场比较价格约为8600元/平方米； 公寓价格原定为3000元/平方米，市场比较价格约为2870元/平方米。第14页，共16页。根据我司成功操作过常熟数个乡镇楼盘的经验；按照市场定价策略得出的价