房地产项目质量控制

1、房地产项目管理Project Management for Real Estate房地产项目管理系统项目组织系统项目前期策划项目计划系统组织协调与信息管理系统项目营销管理系统项目控制系统项目后期管理系统房地产项目实施控制质量控制进度控制成本控制安全控制环境保护控制合同控制风险控制房地产项目实施控制纠纷控制第一节 房地产项目质量控制一、质量控制的含义及特点二、设计阶段的质量控制三、施工阶段的质量控制四、案例分析一、质量控制的含义及特点（一）房地产项目质量的含义（二）房地产项目质量控制的特点（三）房地产项目质量控制的主要内容（一）房地产项目质量的含义 在现代房地产项目管理中，质量是一个综合的概念，

2、它是由以下指标综合而成的: 项目顺利完成后，其建筑产品或服务的质量、可用性、使用效果和稳定性等项目结构设计和施工的安全性和可靠性 所使用的材料、设备、工艺、结构的质量及其耐久性和整个项目的寿命项目的其他方面，如建筑造型的美观性、建筑与周边环境的协调性及建筑的可维护性、可检查性等（二）房地产项目质量控制的特点（1）全面性 （2）及时性与主动性（3）标准的动态性（4）连续性和相关性（1）全面性1)在对房地产项目的实体质量、功能和使用价值质量以及工作质量的全面控制上，要对项目的所有质量特征实施控制，使它从性能、功能、表面状态、可靠性、安全性、可维修性等方面都能符合质量的适用性要求。2)对影响工程质量

3、的各种因素都要采取控制措施。进行质量控制时应该对各种因素综合考虑，无论是来自人的影响因素、材料和设备方面的影响因素、施工机械与方法的影响因素，还是来自环境方面的影响因素，都应实施有效控制。 （2）及时性与主动性1)房地产项目在实施过程中，由于工序交接多，中间产品多，隐藏工程多，因此，质量控制应及时，随时对项目的各级产品进行质量检查。2)在房地产项目的质量控制过程，还应注意其主动性，要把控制重点放在调查研究外部环境和内部系统各种干扰质量的因素上，做好风险分析和管理工作，预测各种可能出现的质量偏差并采取有效的预防措施。（3）标准的动态性 项目因地段的差异、地质条件的不同、生产时间的早晚而呈现出各自

4、的特性，而且在实施过程中，有时为了追赶进度或节约成本，会对质量标准进行修改，所以其质量标准的波动性比较大。（4）连续性和相关性1)质量控制贯穿房地产项目开发建设的全过程，从决策阶段开始，设计阶段、材料设备采购阶段、施工阶段一直到销售阶段和物业管理阶段，各个阶段是连续的、相关的。2）项目建设过程的质量控制涉及到业主、勘测设计单位、承包商、材料设备生产商和供应商、质量监督机构等，只有这些单位共同努力，才能使建设项目符合业主所要求的质量目标。 （三）质量控制的主要内容1）前期策划阶段：确定质量目标2）设计阶段：设计质量和实施方案质量的控制3）实施阶段：材料和设备的质量控制、工艺质量 控制、施工工序质

5、量控制、工程过 程监督、隐蔽工程验收等4）竣工验收阶段：工程验收及交付的质量控制5）项目产品的销售及后期服务阶段： 建立质量档案和对运行质量的监督管理等二、设计阶段的质量控制 （一）设计质量要求的确定 （二）设计单位的选择 （三）设计工作中的质量控制 （一）设计质量要求的确定业主确定总功能目标和项目的总质量标准，市场、销售部门提出产品数量和质量要求。 各部门提出对规划及建筑的空间、位置、功能、质量的要求。 对设计质量标准影响的重要因素之一是投资的限额及其分配。 （二）设计单位的选择设计工作属于技术与艺术相结合的高智力型工作，其成果评价比较困难。设计方案以及整个设计工作的合理性、经济性、新颖性等

6、常常不能从设计文件，如图纸、规范、模型的表面反映出来。资质等级 设计单位设计能力设计经验市场信誉（三）设计工作中的质量控制（1）分阶段进行审查 （2）委托专家审查 （3）多方案对比选择 （4）对设计工作质量进行检查 （1）分阶段进行审查 对阶段性的设计成果应审批签章，再进行更深入的设计，否则无效。无论是国内还是国外,设计都是分阶段进行的，逐渐由总体到详细，各个阶段都必须经过一定的权力部门审批，作为继续设计的依据，这是一个重要的控制手段。 （2）委托专家审查 由于设计工作的特殊性，对一些大的、技术要求高的项目，或情况特殊的项目，业主和项目管理者常常不具备相关的知识和技能，这时可以委托设计监理或聘

7、请专家咨询，对设计进度和质量、设计成果进行审查。这是十分有效的控制手段。（3）多方案对比选择1)采用设计招标。在中标前审查方案，对比多家方案，这样定下一个设计单位就等于选择了一个好的方案。 2)采取奖励措施。鼓励设计单位进行设计方案优化，将由优化所降低的费用取一部分作为奖励。3)请科研单位专门对方案进行论证或研究，进行全面技术经济分析，最后选择优化的方案。 （4）对设计工作质量进行检查 1）检查设计工作以及设计文件是否完备，是否 能被施工单位和各层次的管理人员所理解2）设计是否符合规范的要求，特别是强制性的 规范3）多方主体参与设计质量的检查，保证项目的 设计质量三、施工阶段的质量控制（一）施

8、工阶段质量控制的主要内容 （二）施工过程中质量控制的主要途径（三）施工过程中质量控制的主要手段（一）施工阶段质量控制的主要内容（1）施工准备阶段的质量控制 （2）施工过程中的质量控制 （3）竣工验收阶段的质量控制 （1）施工准备阶段的质量控制施工准备施工环境条件施工方案方法、工艺工程所需资源施工队伍及人员测量基准点测量放线施工机械设备（2）施工过程中的质量控制1)对施工承包单位质量控制的自检系统进行监督。 2)对施工过程进行质量跟踪监控，严格工序间的交接检查，建立施工跟踪档案。 3)会同建设监理单位审查设计单位或承包单位提出的工程变更或图纸修改。4)对重要的承重结构，主要部位的隐蔽工程进行检查

9、验收，确认合格后办理隐蔽工程验收手续。5)进行给排水、电器安装的测试，如果符合设计要求，应予签证。 （2）施工过程中的质量控制6)进行工程质量的评定和竣工验收准备工作，做好施工资料收集整理工作。7)认真做好施工日记。施工日记的内容应包括日期、天气情况、施工部位及施工内容、施工过程中发生的事故及处理结果等。 8)对沉降有观测要求的建筑物、构筑物，在施工过程中督促施工企业进行定期观察，并做好相应的记录。 9)监督和协调施工企业做好文明施工，安全施工。（3）竣工验收阶段的质量控制 1）检查阶段 2）试验阶段 3）移交阶段 1）检查阶段对项目的工程质量进行检查，看是否达到了设计和规范的要求对项目的完整

10、性进行检查，看项目的内容是否有疏漏，以保证项目的功能完整 对工程实体的检查和各种质量文件的检查 2）试验阶段 试验阶段的工作主要是按规范采用某些技术检验方法，对项目的组成部分进行功能方面的检查，如对给排水管道、采暖设备、通风管道的检验，对一些材料和设备的特殊检验等。 3）移交阶段 房地产项目的全部工程完成后，业主组织力量或委托某些专业工程师对整个项目的工程实体和全部施工记录资料进行交接检查，找出存在的问题，并为下一步的质量评定工作做好准备。 （二）施工过程中质量控制的主要途径（1）审核有关技术文件、报告或报表 （2）现场质量监督检查（3）现场质量检验(1)审核有关技术文件、报告或报表1)审查施

11、工现场的分包单位的资质证明文件，检查其工作质量。2)审批施工承包单位的开工申请书，检查、核实与控制其施工准备工作质量。3)审批施工单位提交的施工组织设计方案,控制工程施工质量的技术措施保障。4)审核施工承包单位提交的有关材料、半成品和构配件质量证明文件。5)审核施工单位提交的反映施工工序的记录、动态统计资料或管理图表。(1)审核有关技术文件、报告或报表6)审核施工单位提交的阶段产品质量证明文件。7)审批有关设计变更、修改设计图纸等,确保设计及施工图纸的质量。8)审核有关应用新技术、新工艺、新材料、新结构等的技术鉴定书,审批其应用审批报告,确保新技术应用的质量。9)审批有关工程质量缺陷或质量事故

12、的处理报告,确保质量缺陷或事故处理的质量。10)审核与签署现场有关质量技术报告、文件。 （2）现场质量监督检查1）开工前的检查。检查开工准备工作质量，以确保开工及正常施工质量。2）工序施工中的质量跟踪控制。主要是监督、检查在工序施工过程中，人员、施工机械、材料、施工工艺及环境条件是否符合保证工程质量的要求。3）对工程质量有重大影响的工序，还应在现场监督与控制施工过程，确保使用材料及工序过程质量。（2）现场质量监督检查4）工序产品，交接检查及隐蔽工程检查。5）复工前的检查。当工程因质量或其他原因停工后,应经检查许可后,才可以复工。6）分项分部工程检查。分项分部工程完工后，经检查认可后，签署中间交工证书。7）个别检查。对于施工难度大的工程结构或容易产生质量通病的施工对象，还应进行现场跟踪检查。（3）现场质量检验 质量检验是根据一定的质量标准，借助一定的检测手段来估测项目产品、材料或设备等的性能特征或质量状况的工作。 一般包括:明确