房地产项目成本控制研究报告

1、-. z.房地产工程本钱控制研究摘 要中国参加WTO以后，经济快速开展，这为房地产开发企业提供了良好的开展机遇，但房地产开发企业同时也面临着更多挑战。随着国房地产市场竞争日趋剧烈，房地产开发企业为维持自身的生存与开展，就必须努力做好房地产开发工程的本钱管理工作，本钱控制工作就成为房地产企业经营管理工作的重中之重。本文研究分析了房地产工程本钱控制的相关理论，以及影响本钱控制的因素，接下来分析了现如今房地产企业在房地产工程的本钱控制中存在的问题，如：忽略本钱方案；只注重工程*一阶段的本钱控制；忽略售后效劳。然后就这些问题提出了相应的解决方法及控制措施，如：重视本钱方案；对工程的全过程进展本钱控制，

2、包括前期的土地开发、规划设计的本钱控制，中期施工现场的本钱控制，以及后期营销和售后的本钱控制。最后结合实际案例来进展论证，使理论与实际能够相结合，从而促使房地产开发企业不断降低本钱，减少消耗，提升其市场竞争力。关键词：房地产，房地产工程，本钱，控制The study of cost control in real estate projectClass: Accounting 0804Name: Niu KaiInstructor: Qin *iao MengAbstract After China joins WTO, the Chinese economy develops rapidly

3、, not only it has provided a good development opportunity for the property enterprises, but also more challenges for them. With domestic real estate market petition bees increasingly fierce, real estate development enterprise in order to maintain their own survival and development, we must work hard

4、 to real estate development project cost management, cost control work will bee real estate enterprise management priority.This paper analyzed the theory of the real estate project cost control, and the impact of the cost control of factors, and then analyzed the real estate enterprise in real estat

5、e now control the cost of the project, the problems in such as: regardless of cost plan; Focus on one phase of the project cost control; Ignore after-sales service. And then on these problems, advances some corresponding solving methods and control measures, such as: attention to cost plan; To the w

6、hole process of the project cost control, including prophase land development, planning and design of cost control, the middle of the construction site cost control, and later marketing and after-sale cost control.The last of the argument to actual case, bining theory with practice can, so as to mak

7、e real estate development enterprises to reduce the cost, reduce the cost,and improve their market petitiveness. KeyWords:Realestate,realestateproject,cost,control目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc3260875181 绪论 PAGEREF _Toc326087518 h 5HYPERLINK l _Toc3260875191.1研究背景 PAGEREF _Toc326087519 h 5HYPER

8、LINK l _Toc3260875201.2 研究的目的和意义 PAGEREF _Toc326087520 h 6HYPERLINK l _Toc3260875211.3研究的总体思路主要容 PAGEREF _Toc326087521 h 7HYPERLINK l _Toc3260875221.3.1 总体思路 PAGEREF _Toc326087522 h 7HYPERLINK l _Toc3260875231.3.2 主要容 PAGEREF _Toc326087523 h 7HYPERLINK l _Toc3260875242 房地产企业本钱控制概述 PAGEREF _Toc326087

9、524 h 9HYPERLINK l _Toc3260875252.1 房地产概述 PAGEREF _Toc326087525 h 9HYPERLINK l _Toc3260875262.1.1 房地产含义 PAGEREF _Toc326087526 h 9HYPERLINK l _Toc3260875272.1.2 房地产开发的概念及其特征 PAGEREF _Toc326087527 h 9HYPERLINK l _Toc3260875282.2本钱控制概述 PAGEREF _Toc326087528 h 9HYPERLINK l _Toc3260875292.3房地产工程本钱控制概述 PA

10、GEREF _Toc326087529 h 10HYPERLINK l _Toc3260875302.3.1 房地产工程本钱的概念及构成 PAGEREF _Toc326087530 h 10HYPERLINK l _Toc3260875312.3.2 房地产工程本钱控制的影响因素 PAGEREF _Toc326087531 h 11HYPERLINK l _Toc3260875323 我国房地产工程本钱控制过程中存在的问题 PAGEREF _Toc326087532 h 13HYPERLINK l _Toc3260875333.1 忽略了本钱控制方案的重要性 PAGEREF _Toc32608

11、7533 h 13HYPERLINK l _Toc3260875343.2 只注重工程*一阶段的本钱控制 PAGEREF _Toc326087534 h 13HYPERLINK l _Toc3260875353.2.1 不注重决策阶段的本钱控制 PAGEREF _Toc326087535 h 14HYPERLINK l _Toc3260875363.2.2 开发商不重视工程设计阶段的本钱控制 PAGEREF _Toc326087536 h 15HYPERLINK l _Toc3260875373.2.3 招标投标没有真正起到本钱控制的作用 PAGEREF _Toc326087537 h 15H

12、YPERLINK l _Toc3260875383.3 忽略售后效劳阶段的重要性 PAGEREF _Toc326087538 h 16HYPERLINK l _Toc3260875394 房地产开发工程本钱控制措施 PAGEREF _Toc326087539 h 17HYPERLINK l _Toc3260875404.1 认真做好工程开发的本钱控制方案 PAGEREF _Toc326087540 h 17HYPERLINK l _Toc3260875414.2 对开发工程全过程进展本钱控制 PAGEREF _Toc326087541 h 18HYPERLINK l _Toc326087542

13、4.2.1 前期阶段 PAGEREF _Toc326087542 h 18HYPERLINK l _Toc3260875434.2.2 工程施工建立阶段 PAGEREF _Toc326087543 h 22HYPERLINK l _Toc3260875444.2.3 市场营销阶段 PAGEREF _Toc326087544 h 27HYPERLINK l _Toc3260875454.3 做好售后效劳 PAGEREF _Toc326087545 h 29HYPERLINK l _Toc3260875465 案例分析 PAGEREF _Toc326087546 h 30HYPERLINK l _

14、Toc3260875475.1 JTLW工程概况 PAGEREF _Toc326087547 h 30HYPERLINK l _Toc3260875485.2 JTLW工程投资概算 PAGEREF _Toc326087548 h 30HYPERLINK l _Toc3260875495.3 JTLW工程前期开发阶段的本钱控制 PAGEREF _Toc326087549 h 31HYPERLINK l _Toc3260875505.4 JTLW工程施工建立阶段的本钱控制 PAGEREF _Toc326087550 h 32HYPERLINK l _Toc326087551采购、招投标本钱控制措施

15、 PAGEREF _Toc326087551 h 32HYPERLINK l _Toc326087552施工阶段的本钱控制 PAGEREF _Toc326087552 h 33HYPERLINK l _Toc3260875535.5 JTLW工程市场营销阶段的本钱控制 PAGEREF _Toc326087553 h 33HYPERLINK l _Toc3260875545.6 JTLW工程本钱管理控制成果 PAGEREF _Toc326087554 h 33HYPERLINK l _Toc3260875556 结论 PAGEREF _Toc326087555 h 36HYPERLINK l _

16、Toc326087556参考文献 PAGEREF _Toc326087556 h 37HYPERLINK l _Toc326087557致 PAGEREF _Toc326087557 h 381 绪论1.1 研究背景自从改革开放以来，我国已经经过30年的开展，时至现在，所取得的成就举世瞩目。在众多推动中国经济开展的元素中，房地产行业无疑扮演着举足轻重的角色。90年代以前，我国一直是以方案经济为主导的社会，房地产开发全部由国家进展投资。自从1990年国务院55号令对土地交易的法律成认以及1992年我国政府宣布实行市场经济体制之后，标志着我国房地产商品化的开场，才真正形成我国的房地产业及房地产市场

17、。从那时到目前，我国房地产大体经历了三个阶段：1990至1996年为第一个阶段，当时的城市住宅建立由国家财政做出安排。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。那时的住房主要是解决居住问题，根本上没有其他的要求。这个阶段总的来说是卖方市场，因而对房地产企业的要求不高；第二个阶段是从1996年到2000年，随着1998年取消福利分房以后，房地产市场的购房主体发生了变化，集团购置根本退出市场，而个人消费成为主体，普通居民有了选房的自由，对居住品质逐步提高。同时，除国有、集体所有的房地产公司外，大量的中外合资、合作、独资、私营的房地产企业也参与到房地产的开发销售。由于房地产市场购房

18、主体需求的多样化和开发主体的多元化，房地产业的竞争越来越剧烈。要想在竞争中取胜，对房地产企业的要求也越来越高。第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速开展，进入到大规模的市场化开发阶段。居住者不仅要求优秀的户型设计，而且希望到达与周围的自然环境、认为环境和社会环境的和谐统一，实现人居合一的理想境界，它要求企业更有实力，资源要更加充分整合。随着中国城市化的高速开展，房地产市场商机无限，房地产开发利润丰厚，年年的福布斯排行榜上都挤满了房地产商的身影，暴利吸引了各路资金一拥而入，很多都是只关注暴利，不考虑本钱的。然而，当一个行业所吸纳的资金和资本到了无以复加的程度，势必影响到整个社会经济开展

19、的全局，弄不好会引起国家经济的整体性动乱。许多开发企业虽然意识到了本钱管理的重要性，但是却把开发工程的本钱管理仅当成是单项本钱的控制工作。如：*本钱、土地本钱、规划设计费、配套设施费等的控制，在管理上通常的做法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在*一方面本钱看似控制住了，但是，工程在选址、规划、设计、定位包装过程中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断的暴露出来，开发本钱变成了开口本钱，企业被迫不断地去堵塞本钱漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生。目前，房地产开发势头日益强劲，不少房地产商不重视工程的本钱控制问题，或者是想控制本钱却没有行之有效的方法和措施。企业进展本钱控制的

20、目的不是进展简单的施工本钱控制，更不仅仅为了把*个阶段的费用节约，而是从工程的全过程、全方位的角度出发，最大限度的利用企业的有效资源，从整体意义上降低工程本钱，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高企业本钱管理的科学性。依照公式：利润=销售收入-本钱费用，可知本钱是影响企业利润上下的重要因素。房地产开发工程是房地产企业主要经济业务活动。因此，工程本钱控制得好，对于房地产企业来说，其企业的本钱控制也会相应控制得好，进而提高企业利润。则，如何做好房地产开发工程本钱控制，成为迫切需要研究的理论和实践问题。1.2 研究的目的和意义本文研究的目的在于通过对房地产开发工程本钱控制现存问题的分析，结合房地

21、产开发工程特点及其本钱控制的特殊性，寻求解决房地产开发工程本钱控制的措施，解决实际工作中的问题。从而加强房地产开发工程的本钱控制，实现预定的本钱目标，促使房地产开发企业不断降低本钱，减少消耗，以低本钱为依托，通过价格竞争来扩大市场份额，最终扩大企业的利润，提升企业市场竞争力。本文的研究具有以下意义：1.从微观上讲，研究房地产开发工程本钱控制，有助于房地产企业明确开发工程本钱控制的总体思路、构造框架和实施措施，并减少和杜绝企业中的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。为房地产企业的本钱控制提供一个理论上的平台，指导房地产企业实践中的本钱控制。2.从宏观上讲，通过对房地产开发工程本钱控制的研究，可更

22、加合理、充分、有效的利用土地，对振兴当前的房地产业起到一定的作用。房地产对国民经济相关产业的拉动作用十清楚显，随着房地产需求的提升，伴随着家电、建材、运输等相关行业需求的提升，带动相关产业开展。此外，随着我国经济的开展，贫富差距越来越大，由于前些年房地产的泡沫经济，房价猛涨，生活在城市中的广阔普通老百姓好多买不起房，通过对房地产开发工程本钱控制的研究，可以从*种程度上促进本钱降低，进而使得房价回归到理性阶段，能够在国家对房价以及房地产住宅工程开发进展调控是提供参考意义。在解决普通百姓的住房问题方面做出一丝奉献，这样就有利于我国社会的和谐开展。1.3研究的总体思路主要容 总体思路本文首先分析研究

23、了房地产工程的相关概念及理论，然后从目前我国房地产开发工程本钱控制中存在的问题，即工程运作过程中轻方案；实际中比拟注重对*一阶段的本钱控制，而对其他阶段的本钱控制缺乏足够重视；忽略售后效劳阶段这三方面入手，提出我国房地产开发工程本钱控制的三点措施：一是认真做好房地产开发工程的本钱方案；二是按照全面控制与重点控制相结合的原则，对开发工程全过程进展本钱控制；三是认真做好售后效劳。 主要容本文主要有六个局部的容，具体情况如下：第一局部是绪论。介绍了文章的研究背景；研究的目的和意义；研究的总体思路、主要容和研究方法。第二局部是房地产企业本钱控制概述。介绍了房地产和本钱控制的概念、特征，本钱的构成及其影

24、响因素。第三局部是现阶段房地产企业本钱控制中存在的主要问题。主要有：轻方案；只注重*一阶段的本钱控制；忽略售后效劳。第四局部是本钱控制措施。主要包括：认真做好本钱方案；对开发工程全过程进展本钱控制；做好售后效劳。第五局部是案例分析，对JT房地产开发公司JTLW工程进展分析。第六局部是结论。2 房地产企业本钱控制概述2.1 房地产概述 房地产含义房地产，又称不动产，是房产和地产两种财产的合称，有广义和狭义两种理解，广义的房地产是指土地、土地上的永久性建筑物、根底设施与自然资源，以及由它们衍生出来的与土地所有权有关的所有权利或利益，包括与分析房地产的有关知识与经营房地产买卖的商业界。狭义的房地产是

25、指土地、土地上的永久性建筑物以及由它们衍生出来的各种物权。本文研究的是狭义的房地产。 房地产开发的概念及其特征房地产开发是一项以土地开发和房屋建立为投资对象的经济活动。房地产开发的概念有广义和狭义之分。广义的房地产开发，一般是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发工程建立的全过程。狭义的房地产开发，多是指建立前期的开发工作，即包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地的三通一平或七通一平局部。我们通常所说的房地产开发，是指广义的房地产开发。本文中所指的房地产开发也是广义的房地产开发。2.2本钱控制概述本钱控制就是对企业生产经营过程中发生的各种消耗进展控制。它有广义和狭义之分。狭义的本

26、钱控制也称本钱的日常控制，主要是指对生产阶段产品本钱的控制，即运用一定的方法将生产过程中构成产品本钱的一切消耗限制在预先确定的方案本钱围，然后通过分析实际本钱与方案本钱之间的差异，找出原因，采取对策以降低本钱。广义的本钱控制就是本钱经营，强调对企业生产经营的各个环节和方面进展全过程的控制。广义的本钱控制包括本钱预测、本钱方案、本钱日常控制、本钱分析和考核等一系列环节。论文中的本钱指的是对房地产开发工程的全部本钱的控制，是广义的本钱控制。随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规化。房地产商要想获得经营利润除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发本钱，严格控制各项费用支出。利

27、润=销售收入-本钱费用这一众所周知的简单公式，充分反映了本钱管理的重要性。房地产开发工程本身就是一种投资大、风险大、周期长、管理复杂的工程。房地产工程的管理将直接影响公司投资额以及投资后的收益。在房地产炒得沸沸扬扬的今天，各方面都要冷静、理性对待，对于开发商来说最理性的事是控制本钱，主要是对影响本钱的主观因素的控制，对关注点本钱，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而本钱掌握在开发商自己手中。房地产工程的目的和意义相当明确，追求利益最大化是一个企业的最终目标。房地产公司要追求利益，只能通过合理的控制本钱，控制投资，才能从中取得更大的经济效益。通过对工程本钱的研究，找到一种能够合理控制本钱的方法

28、，并运用与实际工作中，解决实际工作中的问题，在工程中不断寻求经历，在经历中更加丰富自己的知识，把理论和实践联系起来解决问题，将会得到事半功倍的效果。省钱就是赚钱，谁在本钱管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势！2.3房地产工程本钱控制概述房地产工程本钱的概念及构成房地产工程本钱是指以房地产开发产品为本钱核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建立过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用本钱。按照房地产开发行业特点，房地产开发工程的本钱大致可分为以下9个工程：1土地出让金：包括出让金、拆迁费用、土地评估费、土地交易费等。2前期工程费：包括规划、设计、工程可行性研究、水文地质勘查、测绘、

29、三通一平等支出。3建筑安装工程费：包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。4根底设施费：包括开发小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、保安、环卫、绿化等工程发生的支出。5公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区公共配套设施发生的支出。6开发间接费用：指企业所属直接组织、管理开发工程发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。7销售、推广费用：指房地产开发企业销售部门以及代理机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生的各项费用。包括产品在销售过程中所发生的销售中心建立费，样品房装修费，现场包装

30、，销售材料，广告宣传费，推广活动等所有费用，代销手续费，销售效劳费等。它在整个本钱构成中的比例越来越大。8财务费用：指在开发经营过程过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息及其他费用等。9税费：包含两局部：一局部是税收，与房地产开发建立有关的税收包括营业税，城市维护建立税和教育费附加，房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一局部是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，工程繁多且不规。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，开发管理费等。房地产工程本钱控制的影响因素房地产在开发工程过程中有诸多因素

31、会影响本钱控制，一局部是主观因素，即开发商在房地产开发过程中，在完善自身管理制度以及提高人员素质的同时，能够通过主观意愿来控制的，比方*本钱、采购本钱、营销本钱等。一局部是客观因素，这些客观因素就是房地产商自身不能控制的，是由于整个国家形势，房地产开发的大环境所确定的，是不可控的，但是房地产开发商必须要躲避，把影响将为最低。客观因素主要有以下几个方面：1、融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下在房地产开发经营过程中，资金是最重要的，房地产的融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。在经过多年的改革，中国房地产市场融资渠道单一的局面仍未改变，这是不争的事实。2、土地供给价格上升政

32、府垄断土地的一级市场，而土地的供给量决定市场冷热和房价上下。地方政府在土地市场上的调控力度和水平，决定了房地产市场的开展态势。作为本钱转嫁对象，地价的上涨，最终由消费者买单。3、建材价格波动，带动*本钱提高建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大项所占比重最大，近几年来价格均有不同程度的上涨。3 我国房地产工程本钱控制过程中存在的问题我国经过几十年的本钱管理与实践的探索，从理论上形成了一套关于本钱预测、决策、核算、控制、监视、分析、考核的管理体系，进步是明显的，但是在房地产工程本钱控制方面，还存在着诸多问题。3.1 忽略了本钱控制方案的重要性房地产开发企业本钱会计的重要组成容之一就是本钱方案，同时

33、本钱方案又是房地产开发工程本钱控制的有机组成局部，属于本钱的事前管理。编制本钱方案，对加强本钱会计管理、降低房地产开发工程本钱、提高经济效益具有十分重要的作用。本钱方案是房地产开发工程本钱控制的重要依据。通过本钱方案，可以详细规定本钱降低的要求。房地产开发工程的运行过程，也就是各项方案的执行过程，本钱的发生过程本身也就伴随着本钱的控制。本钱方案是编制其他方案的重要依据。本钱方案是房地产开发工程本钱分析和考核的根本标准。本钱方案的逐级分解是将来进展本钱考核分析的根本标准。通过定期分析本钱方案的完成情况，查明各部门的本钱差异，分清主观和客观原因，可以正确评价和考核各部门的工作业绩，作为奖惩的依据，

34、从而调动各部门及职工降低本钱的积极性。本钱方案如此重要，但是在实际中，有的房地产商为了赶工期，早开工，不采用科学方法并不愿意花费时间制定本钱方案，而是粗略方案，这显然不利于以后的本钱控制。我国房地产开发企业总是忽略方案的重要性。方案一般分为长期方案、年度方案和作业方案。很多企业认为长期方案一般指5年以上的方案太遥远了，从而忽略了对长期开展方案的制定和实施。这一错误认识的直接影响是：企业生产经营没有长远规划，走一步算一步。往往使企业生产经营失去连续性，甚至出现断层现象。企业的管理松懈也是本钱失控的重要原因，管理活动效能低下，资源没有得到合理利用，本钱失真的问题时有所见。在评估本钱支出时，材料利用

35、率低、设备效用差、技术及产品储藏缺乏、价值转移和价值增值过程的无用环节、资源浪费等往往令人怵目惊心。3.2 只注重工程*一阶段的本钱控制许多房地产企业在实际中比拟注重施工阶段的本钱控制，而对决策、设计、招标等阶段的本钱控制缺乏足够的重视。房地产开发工程是一个产业链，各个环节本钱的控制，都会直接影响到整个房地产开发工程的本钱。但是在实际中，大多数的房地产开发工程在本钱控制方面存在误区，只重视显性本钱的控制，而对隐性本钱不加以重视，往往都轻视工程本钱控制中的沟通管理，比拟注重对施工阶段的本钱控制，而对决策、设计、招标等阶段的本钱控制缺乏足够的重视；或只注重*一环节，无视其他环节，其本钱管理均是铁路

36、警察，各管一段，各扫门前雪现象严重。不注重决策阶段的本钱控制由于前些年，我国的房地产市场一直是卖方市场，很多房地产商将更多的注意力放在了盖房子，卖房子方面，而不注重决策阶段的本钱控制。虽然决策阶段发生的本钱费用较少，但对整个工程的本钱控制却起着非常重要的作用，此阶段所做的工程筹划书、投资估算是投资决策的重要依据，它将直接影响一个工程的成败。但由于近十多年我国房地产因为处于卖方市场而存在暴力现象，因而很多房地产商不重视决策的本钱控制，忽略了筹划的重要性。很多房地产商做筹划报告仅仅是为了筹集资金的需要，只想把筹划包装的好一点，从而到达筹资的目的。这样导致了筹划报告的可操作性大大降低。很多筹划报告显

37、得浅薄，远未到达指导投资决策的要求。在收集材料的广泛性和代表性，分析计算过程的规性，逻辑推理的严谨性，指标选择的合理性，计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在这样的循环往复中，房地产开发企业的失误仍在有增无减的出现，大把大把的开发资金损失在有形和无形之中。因此，决策阶段中的可行性研究的作用至关重要。可行性研究是指在投资决策前，对于工程有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进展全面的分析、论证和评价，从而判断工程在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进展优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为工程的实施和控制提供依据和参考。可行性研

38、究在投资实践中的作用主要表达在以下几个方面：1可行性研究是投资决策的重要依据。工程投资决策，尤其是大型工程的投资决策的科学合理，是建立在根据详细可靠的市场预测、本钱分析和效益估算所进展的对工程的评价和分析根底上的，可行性研究完成的经济评价和分析是投资决策机构的重要依据。2可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发工程的建立规模、建立工程容及建立工程标准等都做出了安排，这些正是工程设计任务书的容。3可行性研究是工程资金筹措的依据。房地产开发工程可行性研究对房地产工程的经济、财务指标进展了分析，从中可以了解工程的筹资还本能力和经营效益获利能力。银行等金融机构提供贷款是根据流动性、收益性和平

39、安性三原则，可行性研究可以为金融机构提供工程获利信息。因此可行性研究也是企业筹集资金和金融机构提供贷款的依据。4可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的工程实施方案框架，按部就班地落实工程的前期工作，与、供给、资金融通等部门商签订有关协议书。5可行性研究是工程审批的依据。在我国，投资工程必须列入国家的投资方案，尤其是房地产工程要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究。开发商不重视工程设计阶段的本钱控制一方面，许多业主和工程管理者在工程初期对设计单位的选择没有引起足够的重视，又是为了方便，省钱或其他原因，将工程委托给不合格的设计单位甚至委托给业

40、余设计者，认为这样可以节省设计费用，但结果却造成了很大的麻烦和经济损失。设计工作属于高智力型的、技术与艺术相结合的工作，其成果评价比拟困难。设计方案以及整个设计工作的合理性、经济性、新颖性等常常不能从设计文件如图纸、规、模型的外表反映出来，往往在工程竣工甚至是在工程运行一段时间后，才能做出适当的评价，所以设计质量很难控制。这就要求对设计单位的选择予以特别的重视。另一方面，由于设计单位对工程的经济性不承当责任，所以他们常常从自身效益的角度出发尽快出方案、出图，不希望也不愿意做多方案的比照分析，往往只是认真做一个方案，并象征性的做一两个方案作陪衬，常常出现设计图在质量上没问题，而在本钱方面不合理的

41、现象。 招标投标没有真正起到本钱控制的作用建立工程实行招投标，确定了竞争的规准则，有利于展开公平竞争；扩大了竞争围，可以使招标人更充分的获得市场利益；有利于引进先进技术和管理经历，提高企业有效竞争力；提供正确的市场信息，有利于规交易双方的市场行为。但是目前我国房地产工程没有真正实施招投标的地区大有所在。在资格预审上实行区别对待、先开工后中标，串通中标，千方百计躲避公开招标以及等工程完工后再补标的情况，在我国西北地区大量存在，这就使得工程招投标依然没有起到本钱控制的作用。由此可见，我国很多房地产开发工程在本钱控制方面，普通对工程施工阶段的本钱控制非常重视。施工阶段是本钱投入最明显的一个阶段，以为

42、这样就是为了节约本钱，疏忽了对决策、设计、招标阶段的控制，使得工程完毕后，计算得知，整个房地产开发工程本钱并未真正见底多少。3.3 忽略售后效劳阶段的重要性房屋售出到交付短则一年，长则两三年。期间有许多不确定因素，如工期的变动，细部构造的变动，重要材料的选择等。而作为开发商，为树立形象，建立良好的客户关系，则必须先做好目前已有客户的关系维护，这就需要有一个职能部门及时将房屋情况通知客户，再碰到*些情况时可以很好的与客户沟通，同时还可以举行业主听证会，广泛听取客户的意见。如此，可以大大减低房屋交付后产生的纠纷，同时也可以赢得客户的尊重和理解。 在一些大城市有预见的开发商为提高竞争力，提升楼盘形象

43、，相继成立了销售和效劳为一体的营销效劳中心。但是，从目前不少开发商具体操作来看，营销效劳中心更多是以销售功能为主，而效劳相对则更少，甚至形同虚设，客户投诉依然不断。其原因，就是没有真正将效劳落实到工作中。因此，对于多个滚动开发的企业来说，则更有必要成立一个职能部门来处理售后效劳问题。许多房地产商在工程竣工、运营之后，收回了投资，获得了利润，就自然而然的投入了下一个工程的开发建立，忽略了售后效劳的重要性。工程运营之后，房地产由专业的物业公司接收，如果产品出现质量问题，则由物业公司联系房地产商，由少量的一些维修人员对产品进展维护维修，由于物业主要任务是协调、控制各项业务活动的开展，作为消费者和房地

44、产商的中间人，在整个过程中很可能会由于这样那样的问题导致各方不满意而引起一些不必要的麻烦，导致售后效劳不利，从而降低房屋的隐性价值，间接增加了其隐性本钱。4 房地产开发工程本钱控制措施4.1 认真做好工程开发的本钱控制方案认真做好房地产开发工程的本钱控制方案，即做好事前本钱控制。房地产开发工程的本钱方案，就是根本建立工程预算，按照国家规定，这是随同建立程序分阶段进展的。由于各阶段的预算编制根底和工作深度不同，根本建立工程预算可以分为两类，即：一是概算；二是预算。概算有可行性研究投资估算和初步设计概算两种，预算有施工图设计预算和施工预算之分。概算编制在初步设计阶段，应包括工程建立的全部容，如总概

45、算要考虑从筹建开场到竣工验收交付使用前所需的一切费用。概算依据概算定额或概算指标进展编制，其容工程经扩大而简化，概括性大，其作为向国家和地区报批投资的文件，经审批后用以编制固定资产方案，是控制建立工程投资的依据。预算编制在施工图设计阶段，一般不编制总预算，只编制单位工程预算和综合预算，他不包括准备阶段的费用如勘察、征地、生产职工培训费用等。预算则依据预算定额和综合预算定额进展编制，预算定额一般都是由工程所在地的建立主管部门按年编制的定价，其工程较详细，较重要。预算起着建筑产品价格的作用，是工程价款的标底。房地产开发工程的本钱方案就是上述估算、概算和预算的总称。进展房地产开发工程本钱方案时，即进

46、展概、预算时，其根本方法一般有两种：一种是因素测算法，它主要在正式编制本钱方案之前，根据现实情况和以往经历，测算影响本钱的主要因素，提出降低本钱的主要措施，再在最近期已完工或将近完工的类似工程实际本钱根底上结合影响本钱的主要因素并按各项降低措施调整，提出本工程的本钱方案数据。这种方法能反映本钱升降的有关因素，计算比拟方便，但毕竟粗略，不便于控制执行，又与实际本钱核算方法相脱节，不利于分析考核。另一种是直接计算法，它根据现实的各项消耗定额和费用的预算资料，在考虑本钱减低要求的根底上，按本钱核算的程序和方法详细计算工程的各项、各部的方案本钱，然后再汇总编制整个工程的本钱方案，这种方法适应性强，计算

47、详细，比拟准确，有利于控制、分析与考核，但编制过程比拟繁琐，工程量较大。在实际房地产工程本钱方案中，应注意两种情况：1对工程初期的本钱方案要求过高。工程的业主常常期望尽快准确的从工程本钱方案中得悉工程的总本钱，期望工程方案本钱要尽可能低，要比工程未来的实际本钱低，否则就认为工程本钱方案是不成功的。但事实上，工程初期的技术设计方案、实施方案以及各项任务安排等是比拟粗糙的，不具体的，工程实施过程中，业主、用户对工程可能有新的要求，工程的环境条件都在不断变化。所以，在工程初期难以得到详细和具体的本钱数据，难以准确预测未来本钱的变化情况，难以制定符合业主期望的准确的工程本钱方案。这种不符合实际的较高要

48、求，其结果会影响本钱方案的过程和质量。2工程本钱方案过程的人为因素较强。工程本钱方案是人们对预期工程本钱的情况所做出的安排，在此过程中可能会出现工程决策者、方案部门人员受其心理因素或部门注意等人为因素的作用，而过分地抬高或压低工程的方案本钱。这种情况会影响工程方案本钱和工程决策的正确性、科学性和客观性，影响到上层系统战略决策的制定，影响工程有限资源的合理配置，甚至影响整个国家或地区的资源配置，从而导致工程决策失误和实施过程的混乱，损害工程的总体目标及其他相关目标。4.2 对开发工程全过程进展本钱控制本章针对工程的全过程，提出本钱控制的措施。首先是前期阶段的土地开发及规划设计，接下来是施工建立阶

49、段的本钱控制，竣工后，是营销阶段的本钱控制。前期阶段如果一个工程可行，前期阶段的主要工作包括土地开发、规划设计这两大局部。土地开发：房地产的位置是影响其价格的最重要因素。也是用户首要考虑的因素；规划设计：由于设计工作的专业性很强，房地产开发企业一般委托进展设计。工程开发总本钱的70%左右在设计阶段确定，因而设计阶段对于工程本钱的控制极为重要，而且产品的好坏对于客户的满意程度将起到关键作用。1 土地开发的本钱控制房地产界有句名言：第一是地段，第二还是地段，第三仍然是地段。可以说是从宏观上来说明地段在房地产投资方面的重要性。房地产的开展是不平衡的，所以对土地的开发尤其重要。对土地开发的本钱也要有严

50、格的控制。房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地也叫商品性建立场地；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发本钱；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发本钱。企业要根据所开发土地的具体情况规定的本钱工程，设置土地开发工程的本钱工程：1土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；2前期工程费；3根底设施费；4开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建立总体规模进展土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费

51、等。但对拆迁旧建筑物回收的残肢应估价入账并冲减有关本钱。前期工程费是指土地开发工程前期工程发生的费用，包括规划、设计费，工程可行性研究费，水文、地质勘查、测绘费，场地平整费等。根底设施费是指土地开发过程中发生的各种根底设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费是指应有商品性土地开发本钱负担的开发间接费用。土地开发工程如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置配套设施费本钱工程，用以核算应计入土地开发本钱的配套设施费。但让很多房地产开发企业现在都是直接购置开发好的土地，但必须做好该地块的本钱核算和评估。尽可能的使土地本钱在整个房地产工程开发本钱中的所占比例小一些。

52、2 规划设计环节本钱控制在前期阶段，对后续工作影响最大的就是规划设计。进展投资控制的关键在于决策和设计阶段，而在工程决策后，其关键就在于设计。据研究分析，这一阶段的设计费支出只占建立工程全过程费用的1%以下，但正是这少于1%的费用对工程造价的影响却高达75%以上，且往往容易被无视。据统计，建筑单项工程设计中，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计可降低工程造价5%10%，甚至更多，因此工程造价控制应将设计阶段的造价管理作为全过程造价管理的重点来抓。具体来讲，可根据设计人员提供的设计图纸和设计说明制定建立投资分项初步概算，以保证投资得到最有效的运用；对不同的设计和材料进展本钱分析和研究，并向

53、设计人员提出本钱建议，协助他们在投资限额围进展设计。设计质量间接影响工程投资。据统计，在工程质量事故的众多原因中设计责任多数占40.1%，居第一位。不少建筑产品由于缺乏优化设计而出现功能设置不合理，影响正常使用；有的设计图纸质量差，专业设计之间相互矛盾，图纸变更多，造成返工、停工现象，有的造成质量缺陷和平安隐患，造成投资巨大的浪费，工程投资增加。震惊全国的大桥事故就是典型的例证。优化设计的意识不强。目前，业主往往把投资的控制中心放在施工环节上，为了赶工期，往往边设计边施工，而对设计环节重视不够。其原因：一是对设计对投资影响的重要性认识不够，只搞施工招标，招标价要低于底标、施工单位要让利等，殊不

54、知设计方案的优化会带来更大的节约；二是无法很好的选工程设计，虽是通过招标，但此时方案不细，概算粗略，很难来综合评定；三是业主由于专业知识上的限制，对设计方案难以从优化提出要求或疑义；四是业主要求出图时间紧、压低设计费，影响优化设计开展；五是优化设计的开展缺乏必要的压力和动力。由于目前的设计经营缺乏公平竞争，所以设计单位的重心不在技术水平的提高上，设计只要保证不出大的质量问题，方案的好坏，造价的上下，关系不大，使优化设计失去压力。由于现在的设计收费是按面积或按造价的比例计取，几乎跟投资的节约和设计质量的优劣无关。导致设计方案不认真进展经济分析，而是追求高标准，或为保险起见，随意加大平安系数，造成

55、浪费。相反，设计单位即使花费了较多的人力、物力，优化了设计方案，给业主节约了投资，有时设计费反而变少了，从而挫伤了优化设计的积极性。设计质量的好坏，直接影响工程建立费用的上下和工期的长短，决定工程工程的投资大小。世界瞩目的中国国家体育馆工程鸟巢工程，经过专家们对设计的合理性进展审核后，进展了钢构造瘦身的设计，在没有改变功能的情况下，节约了大量的钢材，降低了造价本钱。合理科学的设计，可降低工程造价，但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高平安系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑的较少，片面追求设计的工作量和经济效益，缺乏精品意识。有的构造设计过于保守，一直出现肥梁、胖柱、厚板；有的平

56、面布置、设备配置等不合理；有的构造平安系数过大；有的漏项、错位等问题，从根本上影响了工程工程本钱的有效控制，在设计阶段，可以采取以下措施对本钱进展控制：推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的维护、绿化等一起进展招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可以促进设计方在工程整体布局、建筑造型、使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下工夫。开展限额设计，有效控制造价当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况，这是增加工程造价的关键因素之一。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据施工经历和投资估算的要

57、求，必须有效确实定设计限额造价、三材消耗指标等，并建立奖惩考核鼓励机制，对*个专业或*一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的方法加以解决，克制那种只顾画图、不管工程造价上下的倾向，变画了算为算了画，并利用同类建筑工程的技术指标进展科学分析、比拟，优化设计，降低工程造价。积极推行限额设计，健全设计经济责任制，设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉当地建筑市场的材料价格，然后按工程工程投资估算控制初步设计，再用初步设计控制施工图设计，在保证各专业的使用功能及技术经济指标的前提下，制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来，严格

58、控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。改变设计取费方法，实行设计质量奖优罚劣的制度如果设计单位在批准的工程投资限额，进展多方案的技术经济分析和比拟，在保证平安和不降低功能的前提下，通过采用新方案、新技术、新材料、新工艺，到达节约工程投资目的，并按其节约的投资额给予一定比例的奖励；反之，对超投资限额的设计单位给予一定的罚款，做到奖罚清楚。采用合同措施，有效控制造价针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲的现象，在设计合同经济的条款上，增加设计变更及修改的费用限度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的*一比例如5%时，则扣罚一定比例的设计费设计质保金。采取一定的约束力是对设计规、设计标准、

59、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。工程施工建立阶段房地产开发工程的施工阶段是依据设计图纸，将原材料、半成品、设备等变成工程实体的过程，在工程全过程中占了很长的时间，这个阶段是本钱支出的显性阶段，其本钱控制是具体的、繁杂的。此阶段的主要工作包括：1编制工作流程图，落实管理人员的职能和任务；2熟悉设计图纸和设计要求，对工程费用变化大的局部和环节，作为重点本钱控制对象；3详细进展工程计量，复核工程付款账单，严格经费签证；4对经济技术变更进展经济技术比拟，并进展预测和分析，严格控制方案变更；5定期进展工程费用超支分析，提出控制工程本钱突破预算的方案和措施；6及时掌握国家和省、市、自治区有关部门

60、的各种定额和取费标准的变化；7注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对工程本钱的影响；8做好工程施工记录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为可能发生的索赔提供依据。1 实行工程招投标管理是本钱控制的根底1.实行建立工程施工招投标制度招投标文件的编制是建立单位建立本钱的始发点也是控制本钱的核心。必须在编制招标文件时以单项工程为根底，对投标单位编制投标书时，尤其是编写经济表和技术标时提出建立单位的详尽条件要求，以牢牢的控制住建立本钱。标底的编制与设计。在编写招标文件时还要紧紧的扣住该工程工程概算，确定招标限价。要求招标设计的标价不得超过该项概算额度，在把握建立市场动态变化的根底上，按照工程