某商业街项目营销策略报告

1、.：.；某商业街工程营销战略报告目 录第一章 / t) k$ b6 X工程营销谋划分析思绪浅析) 一、相关重要阐明: 二、工程分析+ 1、概述+ |# UH; y0 T2、工程商业价值判别& B3 f m8 V8 d* f& B/ H% s三、工程SWOT分析1 z+ P, s+ z( Q* c6 w0 Q 1、优势2、优势! c5 1 2 r( C- % - Z3、时机4、要挟四、本工程需求处理的营销课题. Y9 e2 f9 H: * c2 五、工程中心价值体系确立8 X: z) X! g1 X7 X* D1、工程潜在价值! r: g/ M+ O% F8 N1 8 8 p- Y; T# d2

2、、工程差别化优势) o0 p& Q/ _5 f6 U# o3、构建工程中心价值体系六、营销战略综合前提分析1、主流目的客户群定位及特性分析, 2、终端消费客群定位6 e7 g, C6 r2 J+ c! H3、商业部分营销定位浅析$ e# e& N1 w( L7 第二章销售方式及价钱定位体系! t+ U; s) G7 e q7 n一、4种销售方式优优势比较; v7 5 d y/ m( 二工程阶段性价钱定位战略, N2 M/ / - t! E! b% k1、工程可实现价值分析2、市场竞争导向定价法3、租金收益逆向定价法第三章7 c+ Q, b2 f6 l# 总体营销及包装推行战略! d8 9 I3

3、 l, L# p g一、总体营销战略方式二、. , U5 a2 4 , V( : s( i! f工程整体运作思绪及任务方案0 H; iW* ?$ K1、 to6 1 e- I! q工程整体运作思绪三、工程阶段性销售控制战略1、- - Z# BK, x控盘战略前的思索# m; q: x3 1 d& l2、几种能够的放盘方案比较; M) jx8 W3 5 O3、9 l$ 3 u$ N9 V; V/ z8 u分期控盘实施方案1 n# |! G8 F, i4、, o W c) t5 F8 H+ |+ C, k1 e控盘节拍及各阶段推行、销售战略) o# i8 g( D7 8 S, D( T5、# V.

4、 T) Q% x! y) 特别销售技艺建议# G8 B: q* V6 E7 K四、商业销售推行战略】G8 S$ G$ m6 M7 W( & w$ I- P5 m1、推行战略9 a2 Q4 R; A! m * F2、广告战略3、客户活动战略4、! T/ S4 c3 k* T- |+ e8 S品牌宣传战略五、! j! Y8 k$ |p( X- ?主题卖点提炼与推行主题) 1、主题卖点提炼2、广告主题3、中心概念& c$ F6 e8 A 一、相关重要阐明1、销售价钱定位、销售放量及控制手段，是本案整体定位战略的重要环节。; q( b. j$ Y# W本案的商业产品销售定位，主要针对最大化发掘地块与产

5、品价值，经过对优势推行点的充分利用与部分放大，并经过特殊的包装推行手段等方式提升沾益工程 “极具投资潜力的商业的典型笼统。g8 O& J6 G2 a2 z2、应注重工程开展动态对商业定位战略的影响与调整。本报告重点处理商业销售前期的定位问题，并以曲靖当前商业市场情况为出发点，对全案开展战略如人群定位、包装手段、价钱战略、销售手法等进展总结与定位，以供开发商全面权衡并进展销售前的执行参照。随着开发的继续进展，相关竞争环境、市场情况、区域条件等影响定位的关键要素会发生改动，这些改动将或多或少的影响到本案定位战略，或发生正面作用，或产生负面影响。7 _$ E( v: T6 p- T5 e) q3 强

6、调动态预期对本案定位战略的影响，根据我司在商业工程销售的推行阅历及市场反响，对产品在中期及中远期的产品销售形状予以适时、适量的修正，是工程得以可继续开展的重要保证。本案中涉及相应价钱以及销售比例控制和周期，均按静态阶段进展设计规划。1 L?1 z/ P) |( h3 二、工程分析, P! y/ 7 D* i+ A 1、概述：某商业街，位于曲靖市沾益县龙华大道东侧，玉林南路两侧，为曲靖市羊场煤矿沾益住宅小区。工程秉承“以人为本、“以商为本的规划理念，总占地面积152431.44，建筑面积344521.375，其中商铺面积43738.66，规划设计表达了时代特征和地方特征，并结合规划真正做到了“人

7、车分流、“商用、居住分流。发明了一个“现代、美观、温馨的商业街和“宜人、调和、高质量的人居小区，开启曲靖商住新潮流。2、工程商业价值判别2 AS! f! % H7 8 N& x5 A6 t三、工程swot分析2 E7 4 k4 m1 b+ 1、优势Strength2、优势Weakness W9 t_& , g2 ?+ J: P3、时机(Opportunity) 4、要挟(Threat) . E) _ p+ T3 C! b. a四、本工程需求处理的营销课题# Q; f1 |& t0 v( w* p1、如何最大化利用土地价值和运营方式来设计商业户型？1 c4 I2 z9 + T6 g2、如何制定科

8、学的价钱政策，使商业部分能快速有效地平安着陆？* 3、如何进展多业态商业工程的整合与出卖控制？ 4、如何利用有限资源，集中呵斥销售的规模效果？. 5、如何突破传统商业销售方式，利用特质化营销手段完成销售义务？9 _# f& f; Q2 + h& O五、工程中心价值体系确立* w! J2 V- e) i z8 1、工程潜在价值3 h0 |# p7 F. q1 ; |% A2 x- . 2、工程差别化优势3、构建工程中心价值体系; Y; N3 S( N* N六、营销战略综合前提分析 m- y: z4 , U/ |% q! 6 1、主流目的客户群定位及特性分析1.1小型投资群体： 1.2中型投资群体

9、0 D/ b/ a, 5 % j! p % G2 Xe9 I- O2、终端消费客群定位+ |4 x& K& Q& g: i2 d: 5 W3、商业部分营销定位浅析第二章、销售方式及价钱定位体系一、4种销售方式比较* : g, t4 V+ C! y7 P; l4 L1、纯销售方式：优势：开展商可在短期内回笼资金，降低工程整体资金压力，无需承当返租补贴与相关税费；将运营压力转移向中小业主，由其分担运营压力。优势：产权分散，主力店或品牌店难以进驻；无法规划运营业态及规范整体笼统；对于商业做旺，主要靠市场本身调整，所需时间较长；假设运营不好，对于工程整体笼统有一定影响；银行提供按揭自信心缺乏。适用：销

10、售竞争不猛烈导致市场成熟度低，投资客户对工程预期缺乏了解；中小面积纯街铺销售；体量小或零星物业，无须整体运营的。2、带租约销售：优势：经过招商保证前期商业定位与笼统；能快速回收资金，无需承当返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益。优势：铺位差别性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；销售难度较大，售价与租金之间的收益报答低难以到达投资者期望，需求开发商做补贴；中、长期收益难以稳定；后期运营管理难度较大，严重损坏 HYPERLINK t _blank 商业笼统与公司长期开展；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。适用：有强势招商力量支持；商业气氛已构成且正运营

11、红火，无需担忧后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期运营保证，长期稳定收益报答；纯街铺或少量商业物业。3、短期三年返租销售优势：前期由开展商一致控制招商和运营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业笼统。帮业主坚守前几年守业期，既能坚决投资者自信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期较适中，3年后商业有能够旺；可坚决银行按揭自信心。优势：承当前几年的返租补贴，可返到售价上，能够会拉高售价；返租终了后的一致运营管理要求较高；4、长期十年返租销售优势：前期由开展商控制 HYPERLINK t _blank 招商，能确保既定的 HYPERLINK t _blank 商业定位；给投资者

12、坚决自信心。返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩展客户层面，有利于加快工程销售速度。假设工程运营管理非常胜利，远期物业租金收益将有能够兑现承诺报答。优势：承当十年的返租补贴；如后期运营管理没有到达预期目的，那么接受返租年限越长，压力越大。因返租而产生相应的返租法律风险。银行不支持做按揭长期返租与短期返租从销售角度分析： 短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。从开发商风险角度分析：短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险小；同时也更能趋向政府相关政策，防止政策风险。小结：由于“带租约销售受制于在前期有限时间内要找到匹配的商家，这不符合工程目前条件；“

13、十年返租受制于银行按揭而行不通。9 A8 f* o2 : t, d4 g6 _7 D因此，只需直接销售和短期返租销售方式可以选择，本公司方案采用“小面积铺位5年包租销售方式。问题主要集中在：* S3 L. B% y, J7 s* E A 高端客户数量少，成交价钱会比较低，谈判周期长；B 目前市面上还没有胜利操盘的案例；C 面对的商户数量少，运营做旺的难度大；D 可选择按揭银行少。二、工程阶段性价钱定位战略 w/ y4 l9 q8 b# t0 M1、工程可实现价值分析我们在进展价钱定位之前，需求凭仗一定科学评价根据和支撑点来对工程价钱进展定位。根据目前本案可实现的价值部分，我们将其划分为：环境价

14、值、开发价值以及品牌价值三个方面，同时，为了最大化实现工程价值，也需求经过延伸价值以及时机价值的充分发掘得到表达。相关评价根听阐明如下： 【环境价值】：包含区域环境、交通环境、区位价值、商业环境等；【开发价值】：包含总体规划、产品包括户型分割、交通组织、商业空间规划等、建筑外观、商业功能配套、开发商品牌等；; A3 Y: t: t1 x* y4 |; p/ r& q【品牌价值】：包含开发商品牌知名度包括开发商资金实力、开发商开发阅历以及口碑、物业管理品牌、开发商呈现才干开发商曾经开发工程呈现才干及呈现质量等【延伸价值 附加价值提升】：包含营销推行含工程品牌塑造、工程笼统提升、销售管理、物业管理

15、效力收费、效力等； 【时机价值修正要素】：包含开发及入市时机、政策环境/利用、分期战略、工程开发目的追求销售速度或工程整体开发利润( ) _- w* e) 8 ; b f2、市场竞争导向定价法 竞争导向定价法是我司从客观市场竞争角度出发,经过采集与本工程具有同等价值及竞争位置的可类比工程作为类比样本,以其销售均价为根底，经过对竞争工程的各项目的对比分析，采用加权平均方法，而制定出符合市场竞争规律的销售均价，从而减少因客观盲目定价而导致营销风险的目的。! R9 Z8 A. d# F2.1.价值权重比例一览：价值要素6 R5 X7 0 - k) n% B( M0 g环境价值,开发价值品牌价值 z$ N6 v& n2 p* V- z+ |比例50)59 D3 l# # _3 9 X9 F P& q5 P注：根据房地产市场的普遍规律及许多成规模楼盘的运作阅历来看，因延伸价值、时机价值属于修正要素范畴，在比较权重思索中不进展权重比