遇到问题时请先弄清楚物业管理的责任边界

1、遇到问题时，请先弄清楚物业管理的责任边界!业主对物业管理的常见误区1、误把物业公司当成产权单位2、误把物业公司当成房地产开发商3、误把物业公司当成政府相关职能部门4、误把物业公司当成相关的运营商这些错误的观念，让许多业主在遇到任何住房相关问题时，都把责任都推到物业 公司身上，认为物业是唯一责任方，更有甚者以此为由，拒交物业费。这让物业 公司哑巴吃黄连，有苦说不出。在此将大家日常遇到的一些事情进行了责任归类，方便大家有效去反应解决。这些与物业无关业主以房屋漏雨，户透气、透风等质量问题为由，拒交物业费。此理由，在广大物业小区中是普遍存在的，也成为了不交物业费业主的最 大理由。其实，房屋质量问题是房

2、屋建设单位的责任，与物业公司是无 任何关系的。有一种情况，业主认为房屋建设单位与物业公司是一家，在出现房屋质量问题时，拒交物业费。虽然同是一家，但也是独立核算的母子公司， 谁的责任还要谁承当，不能因为“母亲犯了法，而让儿子坐牢，这与理 与法都不通。2、未享受服务，如空房未住，电梯不坐。空房的产权也是业主的，你不 到小区住、不乘坐电梯，不能以没有享受这些权利为由而不履行作为业 主应尽的缴纳物业费的义务。3、邻居出租房屋，感觉不平安。出租房屋是业主的权利，物业无权干涉, 但业主以这个理由拒交物业费，实在有些牵强。4、小区里有人养大型犬，还有养家禽的。有小区个别业主养大型犬和家 禽，影响到其他业主。

3、此情况，物业公司只能制止，同时上报有关部门， 但无执法权。5、暖气不热。此事真的与物业无关。北方地区小区里的供暖是供暖企业 与业主之间因购买热商品而形成的买卖关系。如果暖气不热，按照供热 条例，业主应找供暖企业解决，也许会有房屋建设单位的责任，但与物 业一点关系都没有。6、邻居私改烟道返味。属于邻居关系问题，业主应通过社区调解或法律维权。物业公司发现后要制止，但无执法权。7、前楼楼层挡光。业主可通过物权法维权，找相关部门和行政执法部门解决。8、商铺灯光或噪音、排气污染。业主可通过物权法维权，并找相关部门解决。9、私自拆改房屋结构，出现问题时房屋建设单位不予维修。这与物业也无关。10、有业主因为

4、孩子被邻居的小狗吓到，要求物业公司减免物业费。业 主应通过养狗主管部门解决此事。11、无理拒交。有业主因房屋质量问题连电梯费也拒交;有的因家中失火， 物业未及时发现而拒交但更多的时候，一些五花八门的理由与物业无 关。业主家里的供水、供电、供气、供暖、 、网络、有线电视等方面的 问题，这些其实是由社会公共事业企业或运营商负责解决，并不是物业 公司的事。物业管理条例明确规定物业管理区域内，供水、供电、供气、供 热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。由于目前城市供水、供电等企业在收费时，还存在局部仍看总表计费， 并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费, 实际上是物业

5、公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。目前，供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外，还由物业企 业和业主承当总表与分户表之间的巨额差价，加重了物业企业和业主的 经济负担。现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施） 都该业主自己管。当然这些事也可以委托物业公司，但要清楚这些不属 于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。根据物业管理条例规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服 务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管 理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。并不包括业主 家中局部。希望大家能够明白其中缘由，防止后续再有相关

6、误会产生。以下问题找物业区.楼道卫生清扫不彻底。园区、楼道卫生是物业的服务范围，物业应加强管理。2、小区绿化不及时，绿地内杂草清理不及时。物业应根据季节及时绿化，并对园区公共绿地的花草树木进行精心维护。3、小区雨天路面积水清扫不及时，雪天积雪未及时清扫。小区内公共卫生，物业应及时清理。4、小区路灯、楼道灯损坏未及时维修，属于物业公司责任。说了这么多，到底是物业公司要做的事情呢？物业管理条例规定，物业管理 是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服

7、务工程和服务标准，为 业主提供质价相符的服务。此外，大家也应该清楚。要求物业公司承当物业服务合同外的工作，都属于变相 侵占物业企业和广大业主的权益。一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法 权益也是一种侵害；另一方面，增加物业服务企业本钱，也影响物业企业的经营 管理和服务。因此也希望大家在遇到个别业主要求物业承当服务合同之外的事情时，一定要制 止他们，因为他们在变相侵占大家的权利。根据实际情况定责任1、家中被盗。首先应该明确业主所交物业费中所含治安管理服务为公共区域的治 安防范服务，而非业主家中的平安保障服务。如果该小区公共区域治安隐患多，安防员不履行职责，而且又

8、能证明这些因素与 业主家中被盗有必然的因果关系，物业公司要承当赔偿责任。如果物业公司采取 了多种防范措施，公共区域没有治安隐患，安防员尽职尽责，业主也找不到物业 公司的不当之处，那么物业公司不应承当赔偿责任。2、车辆被划伤。这得看物业服务合同中如何约定。如果停在车位内，合同约定物 业只提供卫生清扫、用电照明等服务，车辆划伤的，业主对汽车停放有保管要求， 应当与物业企业另行签订保管服务合同，约定相应的权利与义务。如果合同中约 定物业有保管义务并收取保管费用的，物业公司要按责任比率赔偿。3、各种公用设施设备的维修（如屋面漏雨、电梯设施、智能化设施，小区路灯等）。 正常情况下，小型维修应由物业直接进

9、行；合同未约定的维修、更新、改造，就 要动用房屋专项维修资金（业主在买房时缴纳的，由物业行业主管部门统一设置 账户监管）进行维修。在此情况下，物业公司无须承当维修责任。1、查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等 等，这些事是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门的事，并不是物业公司的 事。根据我国物业管理条例第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合 同约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业 主人身财产受到损害的，应当依法承当相应的法律责任。其实简单理解就是：社区监控，保安巡逻，访客登记等等属于物业服务合同内容， 只要这些物业都正常

10、执行，并配合相关部门，物业是没有责任的。因此大家在遇到上述事情时，可以及时将问题反应给物业服务中心，寻求帮助， 而不是一味去责怪物业、为难物业。2、保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或 楼顶防水、卫生间和厨房防水等房屋质量问题，这些是开发商的责任，与物业公 司没有关系。目前新建小区的物业公司大局部隶属开发商，不少业主把应由开发商负责的问题 都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。换句话说，不管是开发商所 属的物业公司还是其他物业公司，都不承当应由开发商承当的责任。根据城市房地产开发经营管理条例第三十一条，房地产开发企业应当在商品 房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期 和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承当商品 房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响, 给购买人造成损失的，应当依法承当赔偿责任。因此希望业主在