购物中心业态和租金定位培训课件

1、购物中心业态和租金定位特定商场案例分析特定商户成交案例分析市场租金调研项目租金方案建议租金方案思路参考依据特定商场案例分析特定商户成交案例分析市场租金调研目标商场样本地王购物中心太阳广场铜锣湾广场西武百货中信广场经营规模每层商户组合每层商场平面布局招商条件各业态商户租赁成交条件租金调研方式和内容租金调研方式和内容特定商场案例分析特定商户成交案例分析市场租金调研目标行业租户百货公司超市国际名牌大型家居用品专门店电器城电影城娱乐中心大型中式酒楼特色餐饮、美食广场美容院及发廊音像、书店大型运动用品专门店健身中心银行调研结论分析特定商场案例分析特定商户成交案例分析市场租金调研结论分析结论：各行业商户租

2、金水平及承租面积规律各行业商户承租水平及承租面积基本规律最高最低其次最小化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信最大美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积零售商铺特色主力店大型主力店各行业商户承租水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律各行业商

3、户承租水平及承租面积基本规律大型超市带动人气社区超市物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）鸿洲购物中心1-2F沃尔玛6,00035-40中港城2-4F百佳18,00045-55东方雅苑1-4F万佳20,00045-50商业中心超市嘉里中心负1F沃尔玛3,00060-701太阳广场负1F百佳6,00065-75 （包管理费）新大好百货1-3F新一佳12,00080-100(包管理费）租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元/平方米（建筑面积计）楼层购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼承租面积一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米

4、单位租金承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达90元左右,地段差的店铺单位租金在35元左右*注：- 签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%； - 一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。特征分析：大型超市百货公司体现项目档次和特色外地百货物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）上海巴黎春天负1-6F新世界百货15,000保底100-130抽成68%上海梅陇镇1-6F伊势丹15,000保底145-165抽成79%本地百货南山保利城裙楼1-3F友谊城百货7,60050-60日豪名苑裙楼1-6F岁宝百货10,00040-50东门迎宾商业大厦1-6F天虹商场28

5、,00050-70特征分析：楼层一般贯通商场首层4、5层承租面积大型综合性百货( )要求面积一般超过10,000平方米，精品百货(如“连卡佛”、“西武” 等)面积要求较灵活，一般在3,000平方米或以上单位租金大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积而定,可达200元大型百货中式酒楼物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）中信广场5F逸和轩4,00065-70金威大厦裙楼2F迎海渔港2,00040-50深港豪苑裙楼3F食神3,00060-65鼎盛时代裙楼23F海港3,800120-130地王大厦4F金城太子2,08165-70圣廷苑东区2-3F凤凰

6、楼4,00085-90(包管理费)楼层通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分承租面积承租面积大，一般在3000平方米以上单位租金承受租金范围通常在50-70元*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。中式酒楼娱乐中心、美食广场、电影院娱乐美食电影院物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）太阳广场5F1,200营业额抽成2832%太阳广场5F美食广场1,500业主提供硬件设备,商户按营业额抽成2022%金世界友谊城百货负1F法拉利娱乐中心800150-160楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层承租面积一般至少在1,000平方米以上单位租金娱乐中

7、心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;电影院行业在国内发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐,经营模式以合资及自营为主大型主力店特征总结娱乐、美食、电影院大型中式酒楼大型超市百货公司承租面积递增趋势娱乐、美食、电影院大型超市大型中式酒楼百货公司承租水平递增趋势百货公司承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置；超市承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；娱乐、美食、电影院承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值；大型中式酒楼承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐

8、饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。大型主力店特征总结 慧通行 一群热爱商业与地产并愿意终生为之努力的人下首层大型超市放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层承租面积大，通常在5000平方米以上，仅次于百货公司；租金承受水平较低，单位租金通常在35-90元。首层二层三层百货公司占据最佳位置，体现项目档次和特色；承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层4、5F ；租金承受水平相对较低，大型综合性百货单位租金在60-140左右。四层五层娱乐、美食、电影院承租能力最低，通常为营业额抽成形式或自营形式，放至较高楼层；提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将人引导至高楼层；承租面积相对较小，

9、但至少在千余平方米以上。五层大型中式酒楼承租面积较大，通常在3000平方米以上；一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场所；承受租金多在50-70元。大型主力店承租特征总结大型主力店的安排案例连锁超市租金：50-70元/M2汇聚人流下首层设置超市大型主力店的安排案例综合性百货共3F如：、 租金(1-3F)：100-150元2精品百货共2F。如：、 租金(1-2F)：200-250元2百货公司设置在13F特色主力店的安排案例溜冰场美食广场 租金:50-80元2美食广场设置在4F特色主力店的安排案例大型中式酒楼(如逸和轩酒家、海港、金龙船、凤凰楼 等)租金:50-70元2大型中式酒楼设置在第5F各行业

10、商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律项目租金方案电器城物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）光彩新天地永乐电器400060-70振华大厦1-4F顺电4,00070-80南山海洋之心裙楼1-2F国美电器3,00045-55楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面积一般在3,000平方米上单位租金地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在50元左右电器连锁家居物业名称承租商

11、户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）振业大厦裙楼1-4F达芬奇4,00065-75楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面积承租面积大，可达万余平方米单位租金承租水平较低，地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在40元左右大型家居健身中心物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）地王负1F中航1,100170-175(含管理费)和平广场2F金朝阳3,50040-45上海香港广场3-4F6,00085-90(含管理费)楼层该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求

12、承租面积承租面积较大，至少在千余平方米以上单位租金承租水平较低，3000平方米以上大型店铺单位租金通常在90元以下,1000平方米左右店铺租金可达到170元左右健身中心体育运动用品物业名称承租商户实用面积（平方米）租金（元/平方米/月）上海港汇广场地下1F名店运动城2,50080-100抽成68%上海中信泰富广场4F 200300-400楼层设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合相契合承租面积承租面积较为灵活,大的千余平方米,小的几百平方米单位租金租金承受水平与承租面积直接相关,单位租金范围从80-400元不等体育用品专门店美容院及发廊物业名称承租商户实

13、用面积（平方米）租金（元/平方米/月）嘉汇百货3F完美550190-200地王3F完美223380-390和平茂业2F金宝典发廊20095-100高科利大厦2F玛莎纤体美容38048-52群星广场7F梦圆皇宫美容美体2,70065-75楼层该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上承租面积承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可单位租金承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达360元左右,地段差的店铺单位租金在60元左右美容美发中心特色主力店承租特征总结大型家居用品店 电器城健身中心体育运动用品专门店、美容院承租面积递增趋势单位承租水平（元/平方米/月）递增趋势80-1

14、20906050下首层总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，如3F以上首层二层大型家居用品店 电器城健身中心体育运动用品专门店、美容院三层四层五层承租能力高、承租面积小的放至较低楼层，反之放至高楼层特色主力店承租特征总结大型体育用品专卖店 (如Marathon Sports、 Royal Sporting House等) 租金:80-120元/M2美容院或客户服务中心(如中国移动通信、中国联通等) 租金:150元/M2体育用品专门店、美容院设置在第3F特色主力店安排案例健身中心 (如等） 租金:65-80元2家电家居、健身中心设置在第4F溜冰场特色主力店安排案例电器连锁 (如顺电等） 租金:

15、65-80元2各行业商户租金水平及承租面积基本规律具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律*注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等零售店铺承租特征总结元/8%32%27%5%各楼层递增（减）差幅元/各楼层递增（减）差幅63%20%26%58%同一商场不同楼层的平均租金以首层为原点，往上层和下层租金均递减下首层配合主力店档次和类型安排服务配套型商铺零售店铺安排案例服务配套类行业：便利店、银行、药店、冲印店、个人护理、面包房、雪糕、糖果、书报亭等 租金：平均租金600元2，可按店铺位

16、置上浮或下调10-20% 国际一线及二线品牌专卖店(服装珠宝钟表皮具化妆品鞋内衣精品等承受租金水平最高的行业。平均租金：700元2可按品牌知名度上浮或下调10% 购物中心写字楼裙楼首层面对高档消费群，以各类国际一、二线品牌连锁店为主，力求树立和提升项目档次形象 零售店铺安排案例香港及东南亚知名品牌连锁店 (服装珠宝钟表皮具化妆品鞋内衣精品等)平均租金：600元2可按品牌知名度上浮或下调10% -20%大型品牌旗舰店(如服装、皮具、精品、家私等) 第2F：二层商户品牌档次稍逊于首层零售店铺安排案例国内及香港知名品牌连锁店 (服装皮具鞋等)平均租金：400元2可按品牌知名度上浮或下调10% -20

17、%第3F：三层商户品牌档次稍逊于二层零售店铺安排案例书店、礼品、琴行、音像平均租金：300元2可按品牌知名度上浮或下调15% -25%第4F：配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻消费者需求特色零售店铺安排案例工艺品、家居摆设、布艺、床上用品、灯饰平均租金：120元2可按品牌知名度上浮或下调10%第5F：经营行业独立性高零售店铺安排案例具体分别予以分析大型主力店租金水平及承租面积规律特色主力店租金水平及承租面积规律一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律*注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型各行业商户租金水平及承租面积基本规律下首层三层二层首层四层五层

18、承租均价(元/平方米/月)地王商场中信广场无第5F65（逸和轩）70(金城太子,2081m2)180(豫园上海饭庄,530m2)230(意大利咖啡,33m2)/250（必胜客)100（,866m2)450（星巴克,230m2)350（肯德基）/特色餐饮的承租水平餐饮（中西快餐厅）如KFC、面点王等租金：200-250元/M2提供休憩、服务场所下首层靠近地铁站口设置大众化、便利性餐饮类型特色餐饮安排案例西式餐厅(如哈根达斯、s、 s) 平均租金：200-300元2首层配合首层国际高档品牌定位，设置西式餐厅类型特色餐饮安排案例特色餐饮品牌连锁店 1、咖啡：Starbucks、 Illy、Pacific coffee 平均租金：300-400元/M2第2F：集中体现档次的同时显示特色，设置特色餐饮连锁店特色餐饮品牌连锁店 2、西餐厅(如Delifrance)3、日本料理、东南亚、韩国菜 平均租金：150-250元/M2写字楼裙楼特色餐饮安排案例特色餐饮品牌连锁店1、