中国“新商办”行业发展研究报告

1、摘要商办市场在中国发展超过 25 年，已经逐渐成为仅次于住宅市场的第二大市场。购物中心遍布全国各大城市，满足消费者日常生活和娱乐的需求；标准化写字楼也成为企业落地的首选。从政策端看，“十四五”规划中对科技创新和数字经济的重视会利好信息技术类企业的选址及扩张，对经济双循环的强调将会扩大内需，利好商业零售行业；全国各地自贸区的建立，利好物流业、服务业和金融业的商办类租户。从市场规模看，近十年全国商办面积复合增长率均超过 10%，商办类企业数量接近 2,500 万个，共有约 75 万名商办类从业人员，预计 2021年我国商业地产代理佣金规模达 527.4 亿元。商办经纪行业在庞大的市场规模背后，却存

2、在较为明显的行业发展瓶颈。商业地产的房源类型多元，行业非标化严重；高度分散并且较为落后的线下数据获取方式导致了不可忽略的市场信息鸿沟；相对于住宅地产，商办行业相对较长的产业链配合几乎完全在线下整合的大量信息和数据，作业效率较低；受到线下市场信息的范围限制，商办经纪成交呈现商圈区域型特征，交易呈现小规模地缘化，录客量和成交转化率一直维持在较低水平。相对而言，和商办市场几乎同时在中国开始发展的住宅市场的经纪模式已经打通线上线下，在形成数字化和规模化后，交易额呈倍数级增长。据统计，在过去 20 年我国商品房交易额累计 115 万亿元，过去 10 年 100 万亿元，过去 5 年 65 万亿元。202

3、0 年，我国常住人口城镇化率超过 60%。虽然历年增速逐步放缓，但普遍预计未来 10 年我国城镇化率仍将继续上升 10 个百分点。商办市场是服务业的重要载体之一，近年来各地服务业增加值占比逐年上升，加上越来越多的人口进入各大城市群，商办市场会迎来更多的需求。需求驱动市场进化，行业进阶大势所趋。贝壳研究院认为，在传统的租赁合作模式下，受限于当前较为封闭的市场信息壁垒，待租面积和目标租户之间无法实现信息共享，供需错配明显，交易效率较为低下。面对日益激烈的市场竞争，业主除了需要及时调整租赁策略，更要加强与目标租户的有效对接。商办从业者要加快拥抱数字化、打造权威市场数据库、革新经营理念并与高品质渠道合

4、作，迎接万亿资产市场变革。一、我国商办市场现状定义及分类标准按照物业类型划分，商办市场主要分为商业零售和办公（写字楼）两大类。商业零售分类如下：商业街：以平面形式按照街的样式布置的单层或多层沿街商铺类型。住宅配套商业 / 社区商业：分为住宅底商和独立商业两种类型。包含住宅建筑底层以及面向住宅居民的独立楼栋。购物中心：在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，由多种零售店铺和服务设施集中向消费者提供综合性服务的商业集合体。百货商场：在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对商品多样化选择需求的零售业态。办公分为甲级写字楼和乙级写字楼，贝壳研究院对甲乙级

5、写字楼的标准划分如下：参考标准甲级写字楼乙级写字楼产权单一产权单一产权或 50% 以下的小业主散售标准层面积不低于 1,500 不低于 1,000 得房率整层不低于 65%整层不低于 55%单元内净高不低于 2.7 米不低于 2.5 米空调系统中央风机盘管或 VAV 系统中央风机盘管电梯每部客梯服务面积不超过 8,000 基本满足电梯供应需求停车场配备专用地上、地下停车场；地下停车场设有自动计费系统和防盗安全系统基本满足停车需求电力供应双回路供电，并有供应急使用的备用发电机组满足普通办公需求物业管理知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供 24 小时内的保安服务和维护服务满足普通办公类楼

6、宇的物业管理需求按照一级市场划分，商办土地被划分为国有土地和集体土地。国有土地分类如下：商业服务业设施用地：各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地以及公共管理与公共服务用地内的事业单位用地。工业用地：独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。工业用地的布置直接影响到城市功能结构和城市形态。物流仓储用地：物资储备、中转、配送、批发、交易等的用地，包括大型批发市场以及货运公司车队的站场（不包括加工）等用地。集体土地分类如下：集体经营建设用地：农村集体建设经营性用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用

7、总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。市场规模我国商办市场增速可观，近十年商办面积年均复合增长率（CAGR）均超过 10%；商办行业从业人员众多，已经具备相当规模；商办类企业数量接近 2,500万个，中小企业占大多数，近十年企业数量增速接近 17%。图 1：中国商办市场规模（截至 2020 年）数据来源：国家统计局，贝壳商业平台，贝壳研究院整理预计 2021 年，我国房地产销售总规模达 17.5 万亿元人民币，其中住宅14.3 万亿，商办地产 2.6 万亿；商办地产行业在 2013 年至 201

8、8 年年均复合增长率达 13.1%，受宏观环境影响，预计 2019 年至 2022 年年均增速下降至 7.4%，但依旧超过住宅地产。根据商业地产的销售属性，以代理渗透率 100%，代理费用为 2% 为测算依据，预计 2021 年我国商业地产代理佣金规模达 527.4 亿元人民币。图 2：中国房地产销售额规模及预测（2013-2022）（单位：十亿人民币）20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002013201420152016201720182019E2020E2021E2022E住宅地产商办地产其他地产注：其他地产指：未

9、包含在住宅地产、商办地产分类下的其他地产，如学校、图书馆和体育场等。数据来源：沙利文，贝壳研究院整理图 3：各类地产行业年均复合增长率数据来源：沙利文，贝壳研究院整理数据服务为底层基础服务，可衍生出挂牌、咨询、交易及租赁等大营销服务，继而可撬动物业管理、金融服务等专业服务。据测算，我国商办市场直接数据服务的市场规模在 60 亿至 70 亿元，但可撬动的大营销及股价行业规模约为 450亿元，资产规模则接近 2,700 亿元。图 4：测算依据1. 商业地产数据服务向上下游都提供服务（ 1 ） 需求端计算机构数* 订阅费= ( 开发商数量+ 持有机构) + ( 商业地产服务商+ 咨询机构数量+ 评估

10、机构数量) * 订阅费（ 2 ） 供给端测算- 根据商业地产 2 种状态规模* T ak e Rat e= 交易规模* T ak e Rate + 存量运营规模* T ak e Rate = 交易GM V * T ak e Rate + 存量面积* 出租率* 租金* T ak e Rate 2. 围绕数据的增值服务大营销= （ 租赁额+ 交易额） * T ak e Rate 评估行业规模= 估价师数据（ 无论交易、 贷款还是年度审查、 资产管理， 都需出具评估值）3. 金融服务资产证券化上市服务+ 大宗交易投融安排数据来源：国家统计局，沙利文，中国估价师协会，中国物业管理百强报告，贝壳研究院整

11、理图 5：测算结果1. 基础数据服务60 - 70 亿（ 1 ） 需求端测算数据数据来源开发商数量97 , 93 8国家统计局商业地产开发商占比14 . 7 3% 沙利文订阅费5 00,000 市场规模（ 亿）72 .1 （ 2 ） 供给端测算数据数据来源交易GM V （ 亿）19 , 69 0沙利文T ak e Rate 0 . 2 0 %规模 1 （ 亿 ）39 . 38 商铺租赁GM V （ 亿）3, 5 8 3. 9国家统计局， 贝壳商业地产写字楼租赁GM V （ 亿）68 1. 1国家统计局， 贝壳商业地产T ak e Rate 0 . 5 %规模 2 （ 亿）21 . 3 25 市

12、场规模60 .7 2. 大营销 2 77. 9 亿数据数据来源交易GM V （ 亿）19 , 69 0沙利文T ak e Rate 1. 16% 招商蛇口年报规模 1 （ 亿 ）228 . 4商铺租赁GM V （ 亿）3, 5 8 3. 9国家统计局， 贝壳商业地产写字楼租赁GM V （ 亿）68 1. 1国家统计局， 贝壳商业地产T ak e Rate 1. 2 %规模 2 （ 亿）4 9 . 4市场规模2 77.9 3. 估价 175 亿数据数据来源市场规模（ 亿）17 5中国估价师协会4. 资产管理 2, 69 7 亿数据数据来源资产证券化规模（ 亿）897 中国商业地产资产管理规模为

13、2 0 17 年发行的商业地产 R EI Ts 规模NPI 4 %T a k e R a t e12 %佣金规模（ 亿）4 . 7 4物业管理面积（ 亿）2 6.4 物业费7.8 * 8 0% 2 0 19 年中国物业管理百强报告物业管理规模( 亿）1 ,80 0数据来源：国家统计局，沙利文，中国估价师协会，中国物业管理百强报告，贝壳研究院整理二、行业政策分析2.1 科技创新和数字经济科技创新一直以来都是国家战略的重要组成部分之一。据国家统计局数据， “十三五”以来我国科技实力和创新能力大幅提升，全社会研发投入从2015 年1.42万亿元增长到 2020 年预计 2.4 万亿元左右，研发投入强

14、度 2020 年预计会达到2.4% 左右，其中基础研究经费比 2015 年增长近一倍，2020 年预计超过 1,500亿元。世界知识产权组织发布的“全球创新指数”显示，我国排名从 2015 年第29 位跃居到 2020 年第 14 位。 “十四五”期间科技创新被提到了一个新高度，其中明确指出需围绕支撑实体经济发展，大规模推进科技成果转化应用，依托国家自创区和高新区，培育一批高新技术产业集群和高技术企业，加快发展新业态、新模式，培育壮大发展新动能。“十四五”规划中要求加快数字化发展，发展数字经济，推进数字产业化和产业数字化。推动数字经济和实体经济深度融合，打造具有国际竞争力的数字产业集群。据中国

15、信息通信研究院研究显示，数字经济增加值已由 2011 年的 9.5万亿元增加到 2019 年的 35.8 万亿元，占GDP 比重从 20.3% 提升到 36.2%。数字技术支撑的新产品、新服务、新业态和新商业模式成为经济增长的主要贡献力量。贝壳研究院认为，国家对科技创新和数字经济的重视会极大利好信息技术类企业的发展，该类企业也一直是写字楼市场的重要租户之一。近年来各大互联网企业在一线和强二线城市迅速扩张，大部分都会选择在当地互联网企业聚集的商圈租赁写字楼用来办公。贝壳研究院预计，在“十四五”期间，信息技术类企业会成为一线和强二线城市写字楼租赁业务的新增长极。以国内大循环为主体、国内国际双循环“

16、十四五”规划提出，要加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。在坚持以供给侧结构性改革为主线的过程中，要高度重视需求侧管理，坚持扩大内需这个战略基点，始终把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。“十四五”规划下的新一轮扩大内需以提升自主创新能力为主攻方向，着力打通生产、分配、流通、消费各个环节，培育新形势下我国参与国际合作和竞争新优势。据国家统计局数据，2008 年至 2017 年， 内需对中国经济增长的年均贡献率达到 105.7%，超过 100%； 2019 年内需贡献占比达 89%，其中最终消费支出对经济增长的贡献率达到 57.8%，内需特别是消费已经成

17、为我国经济增长的第一拉动力。中共中央党校教授张占斌认为，为了更好实施新一轮扩大内需战略，需以满足消费需求为立足点，把扩大内需与推动产业转型升级结合起来，把供给与需求结合起来，做大做强国内市场；以满足消费需求、引导消费需求、创造消费需求为方向，以补短板为着力点，加快消费型基础设施建设，促进投资和消费相互促进、循环增长。贝壳研究院认为，在“十四五”期间以国内大循环为主体的基调下，配合扩大内需这个战略基点，国内的实体商业零售行业会获得长足发展，但仍需注重加速实体商业数字化进程并整合线上线下资源、仔细打磨业态分布、合理规划室内动线，达到充分释放消费者购买力的目的。各地自贸区陆续落地2013 年 9 月

18、，作为中国第一个自贸区，上海自由贸易试验区正式挂牌成立。2020 年 9 月，国务院印发北京、湖南、安徽自由贸易试验区总体方案及浙江自由贸易试验区扩展区域方案的通知。至此，我国自贸区由 2013 年的 18 个增加至目前 21 个。据商务部数据显示，2020 年，前 18 家自贸试验区共新设企业 39.3万家，实际使用外资 1,763.8 亿元，实现进出口总额 4.7 万亿元，以不到全国千分之四的国土面积，实现了占全国 17.6% 的外商投资和 14.7% 的进出口，为稳外贸稳外资发挥了重要作用。通过对前 18 家自贸区的 55 个片区进行梳理，有超过 34 个片区以现代商贸业为重点发展方向，

19、金融、信息技术和医疗健康分别有 27 个、25 个和 20 个片区布局。图 6：2020 年前 18 家自贸区各重点产业的出现频次（单位：次）402725201715888763534302520151050数据来源：赛迪顾问，贝壳研究院整理最新的三个自贸区中，北京自贸区总体方案的关键词为科技创新、服务业开放和数字经济；安徽自贸区计划重点发展的行业包括科技金融、跨境电商等；湖南自贸区计划重点打造内陆地区高端现代服务业中心和长江中游综合性航运物流中心等。贝壳研究院认为，目前成立的 21 个自贸区中对现代商贸业、金融、信息技术和医疗健康四个行业的重视和投入会促进周边写字楼和物流地产的发展：在有利的

20、政策条件指引下，金融、信息技术和医疗健康类的写字楼租户会更加倾向在自贸区周边落地；对商务贸易和跨境电商的倾向政策则会利好自贸区周边的物流地产行业。商办用房改建租赁用房2019 年 12 月 13 日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国公安部、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等六部委联合印发关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见，其中明文规定应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的，应当符合建筑、消防等方面的要求。贝壳研究院认为，近年来国内多数城市对商办市场过度

21、规划，商办类土地持续放量，市场需求却相对疲软，大量商办空间闲置浪费。国内多数城市的租赁房源面临结构性错配，租赁房源缺口较大，“商改租”可以有效盘活存量商办物业，拓宽租赁房源供应渠道。下一阶段应加大政策鼓励力度，推动重点城市进行“商改租”，明确改造的实施细则和报批流程、制定适用于“商改租”物业的建筑改造和标准，并加大财政支持。三、市场监测分析本章节以北京写字楼市场为例，通过三个不同角度监测市场变化，分析关键指标，并对市场前景做出预测研判。3.1 2020 年北京写字楼市场全年报告根据贝壳研究院监测，2020 年，受疫情影响，北京市写字楼市场持续承压，全市甲级写字楼净吸纳量同比下降 16.0%，租

22、金同比下降 7.9%，空置率 18.5%，比去年提高 7.4 个百分点。1、写字楼租赁市场需求疲软北京写字楼市场租赁活动在今年第一季度由于疫情影响几乎停滞，并出现大量退租现象，二季度开始成交热度逐渐上升。但和往年相比，全年整体需求依然维持在较为低迷的水平。全年甲级写字楼净吸纳量仅 18.8 万平方米，尽管在四季度出现交易高峰，但和去年全年相比，净吸纳量依然降低 16.0%。图 7：北京甲级写字楼净吸纳量（单位：万平方米）数据来源：贝壳研究院新冠疫情冲击全市经济。受新冠疫情冲击，上半年北京全市经济增长和居民消费需求均出现负增长，其中社会消费品零售总额同比下降 16.3%；尽管在 2020 年前三

23、季度，本市地区生产总值（GDP）由上半年同比下降 3.2% 转为同比增长 0.1%，服务业增加值由上半年同比下降 3.0% 转为同比增长 0.1%，但全市经济依然处于恢复状态。退租商圈集中在望京和 CBD。受疫情影响，2020 年各甲级写字楼商圈均出现不同程度的退租情况，退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户，主要集中在望京和 CBD 商圈。位于 CBD 和中关村的乙级写字楼商圈也在年中出现大面积退租情况，大多为线下教育类租户。新租商圈集中在望京，中关村，上地和丽泽金融商务区。上半年全市多数企业和学校实行居家办公和居家上课政策，在线办公和教育类公司因此受益，也刺激了手游和短视频娱乐类科技公

24、司业务的增长，因此以互联网公司为代表的信息技术行业在 2020 年扩张迅速，新租面积主要集中在望京，中关村和上地。传统金融，专业服务和地产行业的头部企业依然保持稳定的扩租频率，大多向 CBD商圈搬迁或扩张。丽泽金融商务区以优质的楼宇硬件和相对较低的租金价格吸引了一部分更加注重性价比的写字楼租户，租户以传统金融类和信息技术类居多；该商圈去化速度较往年明显加快，单宗成交以较大面积为主，更是在今年下半年录得两宗整租交易。从甲级写字楼的租赁行业结构看，传统金融（有别于 P2P 等新兴金融行业），信息技术和专业服务依然占据甲级写字楼市场新租面积排名的前三位。图 7：北京甲级写字楼净吸纳量（单位：万平方米

25、）28%33%4%12%23%传统金融信息技术专业服务房地产其他数据来源：贝壳研究院2、写字楼租赁供应持续放量2018 至 2020 年，北京甲级写字楼市场平均每年迎来 100 万平方米左右的新增供应。预计 2021 年全市市场依然会迎来 110 万平方米左右的新建甲级写字楼项目，大多集中于 CBD，丽泽金融商务区和位于通州区的运河核心区商圈。大体量的新增供应集中入市会加剧市场竞争，导致空置率继续上升，租金水平持续承压。3、写字楼租金维持下行受到疫情影响，今年一季度的交易活动几乎停滞，上半年部分企业受到疫情冲击开始退租；下半年开始部分甲级写字楼租户出于成本考虑，降级搬迁至乙级写字楼或商务园区。

26、业主也随之调整租赁策略，降低租金预期，因此全市甲乙级写字楼平均净有效租金持续下行。根据贝壳研究院监测，2020 年末，甲级写字楼平均净有效租金为 336 元每平方米每月（不含物业费），比 3 季度末下跌 2.6%，比去年同期下跌 7.9%。乙级写字楼平均净有效租金为 167 元每平方米每月（不含物业费），比 3 季度末下降 2.9%，比去年同期下降 4.0%。甲级写字楼租金同比降幅超过乙级写字楼租金同比降幅近一倍。图 9：2020 年北京甲乙级写字楼平均租金（单位：元人民币/ 平方米/ 月）400350300250200150100500 19Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q

27、320Q4甲级乙级数据来源：贝壳研究院4、写字楼空置率创历年新高北京甲级写字楼市场空置率自 2019 年一季度开始就持续上升，2020 年四季度末达到 18.5% 的高位。除了疫情冲击带来的暂时性影响，甲级写字楼市场的新增供应持续放量是其空置率高企的最主要原因。据贝壳商业楼盘字典数据，北京写字楼市场已超过 5000 个楼宇，总建筑面积超过 9000 万平方米。2019 年和 2020 年共入市大约 200 万平方米的甲级写字楼项目，预计 2021 年依然会迎来 110 万平方米左右的新增供应。乙级写字楼市场的租户黏性相对较低，空置率也在 2020 年一季度开始持续走高，年末录得 22.2%。2

28、020 年内，虽然接纳了部分受到疫情冲击的原甲级写字楼租户，乙级写字楼本身也流失了部分原有租户。图 10：2020 年北京甲乙级写字楼空置率25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%19Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q4甲级乙级数据来源：贝壳研究院5、写字楼散售市场库存创新高2020 年，北京写字楼散售成交量达到 97 万平方米左右，比去年增长 6.4%。但从历史趋势上看，近年来北京写字楼销售量持续下降。2020 年新增散售供应量达到 144 万平方米左右，比去年增加 31.5%，供应有所抬头。去化周期自 2017 年起大幅增长，2020 年的去化周期录

29、得 56.8 个月，为近十年来最高点。受此影响，北京写字楼散售可售存量从 2018 年起不断累积上升，到目前可售库存面积达到 430 万平方米左右，比去年增长 13.7%。图 11：北京散售写字楼供应存量和成交量（单位：万平方米）5002004501804001603501403001202501002008015060100405020020112012201320142015201620172018201902020散售写字楼新增供应散售写字楼可售存量散售写字楼成交量数据来源：贝壳研究院图 12：北京散售写字楼去化周期（单位：月）60.050.040.030.020.010.00.0201

30、02011201220132014201520162017201820192020数据来源：贝壳研究院从今年销售的分布看，通州，丰台和大兴区域销售增长幅度较为明显，望京区域销售下降。通州区域的库存一直维持在高位。6、写字楼散售价格基本平稳全市散售写字楼面积成交价维持在平稳水平，自 2015 年起一直在 2.63 万元至 2.95 万元每平方米之间波动。图 13：北京散售写字楼成交价（单位：万元人民币/ 平方米）3.532.521.510.502011201220132014201520162017201820192020数据来源：贝壳研究院2020 年北京写字楼各商圈解析据贝壳楼盘字典统计，截

31、至 2020 年四季度，全市写字楼总存量超 9,000 万平方米，其中甲级写字楼存量录得 1,074.3 万平方米，乙级写字楼存量为 701.4万平方米。全市共有九个主流写字楼商圈，其中金融街、中关村和 CBD 为核心商圈，东二环、东长安街、燕莎、望京、亚奥和丽泽金融商务区为次核心商圈。所属行政区：西城区图 14：金融街商圈特征：全国金融决策监管中心，央行、证监会和银保监会所在地，对传统金融类租户的聚集效应极强租户特征：承租能力较强的传统金融类租户，包括银行、投行、基金、保险、券商等典型租户：建信金融科技、高盛、黑石点评：作为全市租金和空置率表现最好的写字楼商圈，尽管其甲乙级写字楼市场在 20

32、20 年四季度均出现了租金环比微降的情况，但入住率均环比微升，市场表现依然位于全市前列，区域内租户的承租能力和抗压性极强。受到核心城区的规划限制，未来金融街商圈的新入市写字楼体量极其有限，预计 2021 年区域内甲乙级写字楼的租金和空置率会稳定在上一年水平。然而少数租户在近两年逐渐从金融街搬迁至其他较为新兴的商圈，核心商圈的去中心化趋势在未来五年内会逐渐显现。甲级写字楼市场表现（截至 2020 年四季度，下同）商圈总存量（平方米）净有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 环比变化空置率空置率环比变化金融街1,092,463642-1.2%2.5%-0.2百分点乙级写字楼市场表现商圈总存量（平方米）

33、净有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 环比变化空置率空置率环比变化金融街1,580,906452-0.8%8.5%-0.6百分点数据来源：贝壳研究院图 15：中关村所属行政区：海淀区商圈特征：依托于区域内的顶级学术和科研机构，为全市高新技术产业的主要聚集地租户特征：以信息技术类和教育类租户为主典型租户：字节跳动、谷歌、学而思点评：作为核心商圈中市场表现仅次于金融街的商圈，中关村区域内的甲乙级写字楼在 2020 年呈现出两极分化的态势：甲级写字楼表现平稳，租金和空置率均保持稳定；乙级写字楼受到疫情影响，在 2020 年上半年出现部分项目大面积退租的情况，二季度空置率超过 13%，但下半年开始去化

34、情况有所好转。2021 年，该区域甲级写字楼市场将迎来一个存量改造项目，为市场带来超过 8 万平方米的优质写字楼面积，预计会带动区域内空置率上升，租金微降；乙级写字楼依然受到疫情影响，流失部分线下教育和信息技术类租户，预计2021 年空置率保持微升，租金维持平稳。甲级写字楼市场表现商圈总存量（平方米）净有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 环比变化空置率空置率环比变化中关村660,384356-0.2%5.2%+0.8百分点乙级写字楼市场表现商圈总存量（平方米）净有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 环比变化空置率空置率环比变化中关村1,249,335182-0.4%11.4%-0.3百分点数据来

35、源：贝壳研究院图 16：CBD（中央商务区）所属行政区：朝阳区商圈特征：以发展现代服务业为核心的城市功能区租户特征：以传统金融、专业服务和信息技术类租户为主，其中外资租户占比较大典型租户：中金、麦肯锡、思科点评：受到疫情的影响，原本计划在CBD 商圈新入市的写字楼项目纷纷推迟工期，仅在 2020 年二季度迎来一个甲级写字楼项目，三季度新增一个乙级写字楼项目，导致甲乙级写字楼市场空置率均小幅上涨。2020 年全年部分承租能力有限的租户退租或者搬迁，导致区域内甲乙级写字楼市场租金均持续下降。2021 年 CBD商圈会迎来近 20 万平方米的甲级写字楼项目，预计甲级写字楼市场空置率会持续攀升，在激烈

36、的市场竞争中租金水平继续下降；乙级写字楼自 2020 年开始承接了部分本区域和其他商圈的降级搬迁需求，预计其空置率和租金水会在 2021年维持稳定。甲级写字楼市场表现商圈总存量（平方米）净有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 环比变化空置率空置率环比变化CBD3,286,798332-2.3%15.4%+0.9百分点乙级写字楼市场表现商圈总存量（平方米）净有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 环比变化空置率空置率环比变化CBD1,327,979234-1.4%11.0%+1.5百分点数据来源：贝壳研究院图 17：东二环所属行政区：东城区 + 朝阳区商圈特征：主要央企国企总部所在地，又称“国企大道”

37、租户特征：以传统金融和制造业类租户为主典型租户：中信建投、中央汇金、蒂森克虏伯点评：东二环作为次核心商圈中历年表现最为稳定的子市场之一，由于 2020 年下半年迎接了超过 18 万平方米的新项目入市，甲级写字楼市场空置率出现大幅上升；2021 年依然会有 15 万平方米左右的新体量入市，预计空置率会继续上扬。乙级写字楼市场表现在2020 年受到疫情影响出现下滑，预计2021 年会小幅回暖。甲级写字楼市场表现商圈总存量（平方米）净有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 环比变化空置率空置率环比变化东二环484,120320-0.9%26.2%+6.8百分点乙级写字楼市场表现商圈总存量（平方米）净有效

38、租金（元/ 月/ 平方米）租金 环比变化空置率空置率环比变化东二环648,963231-1.2%20.0%+0.3百分点数据来源：贝壳研究院图 18：东长安街所属行政区：东城区 + 朝阳区商圈特征：北京最早形成的写字楼商圈，坐落于核心城区租户特征：以专业服务和传媒类租户为主，外资企业占比较多典型租户：毕马威、路透社、美联社点评：受到 2020 年新冠疫情的影响，东长安街商圈甲乙级写字楼市场均出现部分专业服务和传媒类租户退租的情况，租金和入住率持续承压。受到核心城区的规划限制，未来该区域的新入市体量极为有限，预计 2021 年该商圈的各项关键指标均会回暖。甲级写字楼市场表现商圈总存量（平方米）净

39、有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 环比变化空置率空置率环比变化东长安街836,598305-1.4%11.7%+0.4百分点乙级写字楼市场表现商圈总存量（平方米）净有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 环比变化空置率空置率环比变化东长安街316,820252-0.5%17.0%+0.7百分点数据来源：贝壳研究院图 19：燕莎所属行政区：朝阳区商圈特征：坐落于第三使馆区，外资企业氛围浓厚租户特征： 以专业服务、制造业和信息技术类的外资租户为主典型租户： 波士顿咨询、大众汽车、SAP点评：虽然近年来并没有新项目入市，但燕莎商圈的甲乙级写字楼市场在 2020年的表现出现下滑，租金和入住率持续走低。除

40、了受到新冠疫情的影响，区域内部分租户向其他商圈搬迁也是其空置率上升的推手。2021 年预计空置率会继续微升，租金进一步下调。业主需要调整租赁策略，加速去化。甲级写字楼市场表现商圈总存量（平方米）净有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 环比变化空置率空置率环比变化燕莎816,920315-0.9%12.1%+0.9百分点乙级写字楼市场表现商圈总存量（平方米）净有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 环比变化空置率空置率环比变化燕莎1,162,904180+1.1%13.3%+1.4百分点数据来源：贝壳研究院图 20：望京所属行政区：朝阳区商圈特征： 距离首都机场最近的主流写字楼商圈，承接了中关村和 C

41、BD 的部分外溢需求租户特征： 以信息技术类租户为主，媒体类租户也占据了一定比例典型租户： 阿里巴巴、美团、华特迪士尼点评：受疫情影响，望京商圈的甲级写字楼市场在 2020 年持续承压，租金和入住率维持下降趋势。鉴于市场已经有所回暖，近期内没有新项目入市，预计 2021 年该商圈租金和入住率会微升。甲级写字楼市场表现商圈总存量（平方米）净有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 环比变化空置率空置率环比变化望京1,086,733270-1.4%8.7%+0.3百分点数据来源：贝壳研究院图 21：亚奥所属行政区：朝阳区 + 东城区商圈特征： 较为年轻的主流写字楼商圈，平均楼宇品质相对较高租户特征： 以

42、信息技术、能源和房地产企业类租户为主典型租户： IBM、中石油、龙湖点评：亚奥商圈由于在 2019 年入市大体量新供应，甲级写字楼市场的空置率在 2020 年一直处于高位，去化缓慢。随着亚洲基础设施投资银行的永久总部在2020 年由金融街迁入亚奥商圈，金融类租户会更加倾向在该区域落地。受到一个新入市甲级写字楼项目的影响，预计 2021 年该商圈空置率仍会继续上升，租金微降。甲级写字楼市场表现商圈总存量（平方米）净有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 环比变化空置率空置率环比变化亚奥996,003340-1.6%29.4%-1.5百分点数据来源：贝壳研究院图 22：丽泽金融商务区（丽泽）所属行政区

43、：丰台区商圈特征： 最年轻的主流写字楼商圈，定位北京第二金融街，承接金融街和 CBD 的部分外溢需求租户特征： 以信息技术、传统金融和专业服务类租户为主，整租租户大多从核心商圈搬迁而来典型租户：华为、中国银河证券、威立雅环境集团点评：作为 2020 年全年租赁交易活动最频繁的主流商圈，丽泽金融商务区的部分楼宇空置率持续下降，去化效率较高。2020 年下半年新入市体量近 27 万平方米，进一步拉高了该商圈的整体空置率。作为去中心化租户的搬迁首选地之一，丽泽承接了来自其他成熟商圈的部分外溢需求。 2021 年丽泽仍将迎来接近 70万平方米的新增供应，预计空置率仍将大幅上升，租金水平进一步下降，市场

44、竞争愈发激烈。甲级写字楼市场表现商圈总存量（平方米）净有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 环比变化空置率空置率环比变化丽泽695,363148-3.2%76.2%+11.5百分点数据来源：贝壳研究院回顾 2020 年北京甲级写字楼市场，危机和机遇并存。年初爆发的新冠疫情导致部分楼宇出现大面积退租，下半年出现的大体量新入市项目更是将市场竞争白热化。租金高企的核心商圈表现较为稳定，但去中心化趋势逐渐显现，在不久的将来会愈发明显。受到疫情影响而推迟工期的大体量新供应预计会在 2021 至2022 年集中入市，全市空置率会继续上升，整体市场依旧承压。全市乙级写字楼市场表现较为平稳，一些商圈在流失租户的

45、同时也承接了其他商圈部分租户的搬迁需求，在新增供应较为有限的乙级写字楼市场，业主依旧需要在确保楼宇品质的前提下随时调整租金预期，保证入住率。北京目前依旧存在大量闲置写字楼物业，大部分集中在近远郊区域。对于地理位置较好的闲置写字楼物业进行升级或者改变使用用途，可以让老旧项目焕发新的生机；将符合条件的闲置写字楼物业改造成租赁用房，能够有效盘活存量市场，填补租赁房源缺口，帮助实现宜居宜业。2021 年 2 月北京写字楼榜单盘点在贝壳找房大数据的商铺办公板块中，北京写字楼的租赁和销售情况每天都在发生变化，全市不同楼盘和商圈也各有其特色。本文以在租房源数量、售价预期强度、租金预期强度和租户黏性程度为关键

46、指标，对全市写字楼进行排名梳理，数据更新截至 2021 年 2 月底。在租房源最多的十大楼盘排名楼盘名称商圈行政区在租房源数量1建外 SOHOCBD朝阳区1112财满街财经中心朝阳路朝阳区883方恒国际中心望京朝阳区834万达广场公寓CBD朝阳区825新华科技大厦望京朝阳区786万达广场通州通州区777合生麒麟社望京朝阳区758金泉时代亚奥朝阳区709北京东航中心顺义顺义区6810住邦 2000CBD朝阳区67数据来源：贝壳研究院在租房源数量前十榜单中，有八个楼盘位于朝阳区，其中三座位于核心商圈 CBD，另三座位于次核心商圈望京。值得注意的是排名第六和第九的两个楼盘上榜，展示了近郊商圈的新活力

47、。据贝壳研究院对写字楼经纪人的抽样调研，本榜单中的建外 SOHO、万达广场公寓和住邦 2000 在 CBD 商圈的带看次数也稳居前三，带看次数代表了写字楼楼盘的市场活力程度，建外SOHO 因此成为当前CBD 商圈最具活力的楼盘。售价预期最强的十大楼盘排名楼盘名称商圈行政区散售挂牌价（元 / 平方米）1骏豪中央公园广场CBD朝阳区217,6542富凯大厦金融街西城区160,0003世茂工三燕莎朝阳区146,0144鼓楼西大街 150 号六铺炕西城区136,7865丰汇时代金融街西城区130,0266通泰大厦金融街西城区129,1577平安发展大厦东四东城区123,5238保利东郡石佛营朝阳区12

48、0,0029万达广场公寓CBD朝阳区113,87210银网中心中关村海淀区112,782数据来源：贝壳研究院散售挂牌价代表了业主对散售价格的预期强度。前十榜单中有三个来自金融街商圈，两个来自 CBD，燕莎和中关村商圈均有一个楼盘上榜。和租金预期强度榜单不同，本榜单中出现了三个来自非传统商圈的楼盘，分别位于六铺炕、东四和石佛营。租金预期最强的十大楼盘排名楼盘名称商圈行政区在租挂牌价（元/ 平方米/ 天）1英蓝国际金融中心金融街西城区28.02国贸大厦三期CBD朝阳区26.93金融街中心金融街西城区23.34远洋大厦金融街西城区22.25中信大厦CBD朝阳区22.06北京启皓燕莎朝阳区18.87融

49、科资讯中心中关村海淀区18.48天圆祥泰大厦亚奥朝阳区17.79民生金融中心东长安街东城区16.210理想国际大厦中关村海淀区16.0数据来源：贝壳研究院在租挂牌价代表了业主对租金的预期强度，实际成交价格取决于租户的规模、租期和议价能力等，大多数情况下净有效租金会低于挂牌价。本榜单的上榜楼盘均为甲级写字楼，前五名均位于核心商圈，其中三个来自金融街，两个位于 CBD；另一个核心商圈中关村也有两个楼盘上榜。燕莎、亚奥和东长安街商圈也各有一个楼盘位列前十。租户黏性最高的十大楼盘排名楼盘名称商圈行政区入住率1英蓝国际金融中心金融街西城区96.4%2五矿广场东二环东城区96.3%3北京银泰中心CBD朝阳

50、区95.9%4北京嘉里中心CBD朝阳区95.4%5宝钢大厦东长安街朝阳区95.2%6理想国际大厦中关村海淀区95.0%7SK 大厦CBD朝阳区94.1%8远洋大厦金融街西城区93.9%9佳程广场燕莎朝阳区93.5%10国贸大厦三期CBD朝阳区92.5%数据来源：贝壳研究院楼盘入住率代表了租户黏性程度。和租金预期强度榜单相同，本榜单所有上榜楼盘均为甲级写字楼，其中位于 CBD 商圈的楼盘有四个，两个位于金融街，东二环、东长安街、中关村和燕莎均有一个楼盘上榜。本榜单仅统计目前出现在贝壳商办平台上的楼盘，长期满租或由业主全自用的楼盘不在本次统计范围内。同时上榜“在租挂牌价”和“入住率”前十榜单的楼盘

51、有四个，均来自核心商圈。英蓝国际金融中心作为金融街商圈的地标性写字楼，在双榜单均位列第一，成为贝壳商办平台大数据中的“楼王”。远洋大厦也表现出色，和理想国际大厦、国贸大厦三期同时跻身双榜单前十。本章内容的关键指标说明：1、北京全市共有九个传统写字楼商圈，其中金融街、中关村和 CBD 为核心商圈，东二环、东长安街、燕莎、望京、亚奥和丽泽金融商务区为次核心商圈。2、写字楼租金分为报价、面价和净有效租金；报价通常不能够代表真实价格，面价包含合同期内的免租期，净有效租金由面价剔除免租期计算得出。3、租户分类中，传统金融有别于P2P 等新兴金融行业。4、入住率= 已出租面积 总面积；空置率 = 待出租面

52、积 总面积5、净吸纳量= 新租面积 + 退租面积（单位时间内）6、去化周期：当年总库存 去年全年销售量 x127、写字楼销售：整售为整栋楼单独出售，散售为楼内面积被分割出售四、发达国家经验借鉴据贝壳研究院整理统计，2018 年，全球商业地产交易额超过 9,000 亿美元、投资额超 8,000 亿美元，商业地产存量价值达 29 亿美元，区域集中度高；美国则拥有全球最大并且最为活跃的商业地产市场，其商业地产运营面积约为 66亿平方米，存量价值占全球的 25.4%。1 美国房地产经纪人协会（The National Association of REALTORS，下文简称 NAR）作为全美最大的房地

53、产经纪人协会组织，旗下拥有 140 万名会员，房产经纪业务包含了住宅和商业地产的所有范围，其中专门从事商业地产、拥有“认证商业投资地产会员”（Certified Commercial Investment Member，下文简称为：CCIM）资格的资深经纪人为 13,000 余人。据贝壳研究院测算，中国目前拥有约 150 万名房地产经纪人，其中约 20 万人专门从事商办经纪业务，其中约 1 万人为商办领域的专家。作为中国最大的房地产经纪平台，贝壳找房旗下共拥有 49 万名经纪人，其中约 14 万人兼做住宅和商办经纪业务，达到专家级的商办经纪人占比却比较有限。美国商办经纪情况概览CCIM 会员资

54、格CCIM 会员是美国房地产经纪人协会（NAR）公认的商业和投资地产领域的资深人士，目前共13,000 余名，包括经纪人、租赁专家、投资咨询人、资产管理者、估价师等多重角色。成为 CCIM 会员需要学习约 200 小时左右，并且通过六门核心课程的考试，包括财务分析、市场分析、谈判培训、用户决策分析、投资分析以及道德测试。成为 CCIM 会员后，除了得到业界的高度认可，也能够和其他所有 CCIM会员定期联系，交流各自持有的商业资源，拓展业务渠道。1 RCA/Deloitte，贝壳研究院整理图 23：CCIM 标识和徽章图片来源：CCIM 官网美国商办和住宅经纪人的区别据 21 世纪不动产（Cen

55、tury 21 Realty）介绍，美国商办和住宅经纪人主要有如下五个区别：1、收入范围：和住宅物业相比，商办物业对市场的波动更具韧性，加上本身物业价值更高，从而带来更高更稳定的佣金，因此通常情况下，无论是买卖还是租赁，商办经纪人的收入均大幅高于住宅经纪人；2、培训内容：和住宅经纪人相比，商办经纪人通常要接受更多相对复杂的专业培训内容，如营运净收入（NOI）、利润和亏损计算、合理避税策略、投资回报率（ROI）、资本化率（Cap Rate）和内部收益率（IRR）等；3、交易时长：住宅交易市场通常在 30 至 45 天；商办交易时长跨度较大，不低于 60 天，最长可至一年；4、应聘门槛：商办经纪人

56、的招聘门槛较住宅经纪人高，通常要求应聘者拥有更高的学历和更敏锐的商业嗅觉；5、市场规模：商办市场规模远小于住宅市场，可供商办经纪人进行交易的物业也比住宅物业少很多。据美国知名招聘网站 M 调研，美国商办经纪人的学历多为大学本科以上，以金融学或商科为主，并具备较强的销售能力，能够向客户解释清楚较为复杂的投资术语；不少住宅经纪人在业余时间有其他兼职，但商办经纪人的工作环境更加职业也更为专注，兼职的情况很少。美国住宅经纪人的起步门槛相对较低，通常情况下入行 90 天至六个月内就能获得第一笔成交；但在商办经纪领域，一般需要十个月左右才能成交第一单。美国商办经纪人的收入水平根据美国房地产经纪人协会（NA

57、R）的调研，NAR 旗下的住宅经纪人年均收入为 39,300 美元，而商办经纪人年薪达到了 85,000 美元的水平，收入较住宅经纪人翻倍。更高的入行门槛、更系统的知识储备、更复杂的交易流程和更专一的业务方向，为商办经纪人带来更多的收入。据 21 世纪不动产（Century 21 Realty）介绍，在美国，住宅和商办兼做的经纪人通常处于事业起步阶段，但随着业务能力的进展，大多会选择专攻一个方向。住宅经纪人的工作压力相对较小，时间安排更加灵活，可以更好平衡工作和家庭的关系；商办经纪人的学习成本更高，并需要承受因交易时间更长和交易频率较低带来的更多压力。贝壳研究院认为，每个经纪人对自己的职业生涯

58、都应该有长期规划，在适合自己的方向上不断深入探索并实践。和目前中国的现状不同，美国专业商办经纪人都是业内资深人士，平均收入较高；持有 CCIM 会员资格的经纪人更是受到业界的广泛认可和尊敬。美国商办机构情况概览美国商办咨询机构据 Real Capital Analytics（RCA）统计，截至 2019 年，全球主要商办咨询类机构共有 637 家，2019 年全年总交易额达到 6,540 亿美元；按交易额大小排序，前 25 名商办咨询机构的全球占比达到 93%。排名前五的机构中有四家总部位于美国。国际商办咨询机构经过多年发展，已经从单一的咨询业务拓展成为一套完整的商业地产服务产业链。美国头部商

59、办咨询机构的主要业务包括顾问及交易咨询、投资咨询、项目管理、不动产管理和估值咨询等五大类服务，细节如下：1、顾问与交易咨询：写字楼物业：业主端：租户组合策略制定、资产分析、竞争分析、市场推广等投资者端：写字楼的收购、分析、融资、管理、定位和买卖等工业和物流物业业主端：租户代理、供应链咨询、人力分析、设施管理等投资者端：不动产管理、投资市场、业主代理和租赁、估值和咨询等商业零售物业业主端：租户代理、项目管理、供应链咨询、多重市场交易服务等投资者端：业主代理和租赁、不动产和项目管理、估值和咨询等2、投资咨询：整合服务不动产销售债务和结构性融资资本市场咨询（投行业务）按照不同物业类型分类：写字楼、工

60、业/ 物流物业、商业零售物业、酒店、数据中心、高尔夫球场和度假物业、航空类物业、学生宿舍和养老物业等3、项目管理：覆盖行业类型：数据中心、总部类写字楼、分销、金融服务、工业物业、商业零售物业、政府和能源类等提供以下节省开支并且提高现场工作效率的服务：建筑类培训、租户和基础设施优化、开支咨询、设计 / 工程学培训和可持续性咨询等4、不动产管理：会计服务：定制化的房地产会计和金融报告解决方案平台服务：线上管理和租赁平台客户需求定制：线上整合客户需求资源，通过平台定制方案咨询：尽职调查、不动产审计、标准操作程序培训、设计和建造类咨询数字化解决方案：提供涵盖所有不动产管理内容的在线平台能源和可持续化解