蚌埠绿地小黄山地块项目定位及整合传播方案(明亮博远)2

1、定位及整合传播1目 录2314市场调研及竞争环境分析项目定位及延展一期住宅组团创意策略及延展3335整合传播策略及延展自身研判及资源优化36明亮博远服务优势2蚌埠市城市发展环境回顾一3蚌埠印象4蚌埠地理位置蚌埠市(含辖县)位于安徽省北部，北纬3243至3330，东经11645至11804，北与濉溪县、宿州市、灵璧县、泗县接壤，南与淮南市、凤阳县相连，东与明光市和江苏省泗洪县毗邻，西与蒙城县、凤台县搭界。津浦铁路从境区中部纵贯南北，淮河自西向东流过境南，辖区大部分处于淮北平原南端。蚌埠市区位于北纬3301至3249，东经11731至11711，北部与固镇县、五河县交界，东部与凤阳县毗邻，南部与凤

2、阳县接壤，西部与怀远县相连。 蚌埠5蚌埠城市面积蚌埠市一市三县总面积5952平方公里。东端至五河县浮山峡山口，西端到怀远县万福镇关圩村颜李庄，东西长135公里；北端至固镇县大韩家西北的沱河中心线，南端到怀远县常坟镇新桥村新庄，南北宽86.5公里。市区总面积601.5平方公里，其中，淮河以北面积240.66平方公里，淮河以南面积360.84平方公里，建成区面积70平方公里。 蚌埠市怀远县固镇县五河县6蚌埠道路远期规划图7高铁控制性详细规划8蚌埠区域分布 蚌埠市辖龙子湖区、蚌山区、禹会区、淮上区4个区和怀远、五河、固镇3个县，共设镇36个，乡19个（其中民族乡1个），街道办事处19个，村民委员会1

3、247个，社区居民委员会204个。 龙子湖区设镇1个：长淮卫；设乡1个：李楼。共有村民委员会32个；设街道办事处6个：东风、治淮、东升、解放、曹山、延安，共有社区居民委员会36个。 蚌山区设乡2个：雪华、燕山。共有村民委员会22个；设街道办事处7个：天桥、青年、纬二路、胜利、黄庄、宏业村、龙湖新村，共有社区居民委员会26个。 禹会区设镇1个：秦集；设乡1个：长青。共有村民委员会33个；设街道办事处5个：大庆、张公山、纬四、朝阳、钓鱼台，共有社区居民委员会43个。 淮上区设镇3个：小蚌埠、吴小街、曹老集；设乡1个：梅桥。共有村民委员会82个；设街道办事处1个：淮滨，共有社区居民委员会10个。 怀

4、远县设镇10个：城关、双桥集、魏庄、万福、鲍集、龙亢、河溜、唐集、常坟、马城；设乡9个：褚城、古城、徐圩、兰桥、陈集、淝河、淝南、找郢、荆芡。共有村民委员会651个，社区居民委员会23个。 五河县设镇13个：城关、新集、沫河口、小溪、双忠庙、小圩、东刘集、大新、头铺、武桥、浍南、申集、朱顶；设乡2个：沱湖、临北（回族乡）。共有村民委员会223个，社区居民委员会12个。 固镇县设镇8个：城关、王庄、连城、濠城、新马桥、刘集、湖沟、任桥；设乡3个：石湖、杨庙、仲兴。共有村民委员会196个，社区居民委员会34个。 新城综合开发区共有村民委员会8个；社区居民委员会18个。 高新技术开发区共有社区居民委

5、员会2个。 9蚌埠人口情况全年人口出生率13.80，人口死亡率5.21,人口自然增长率8.59。年末户籍总户数100.99万户，其中，市辖区28.79万户。年末总人口358.31万人,比年初增加3.04万人。总人口中，农业人口258.05万人，非农人口100.26万人。市辖区年末总人口92.51万人，其中非农人口65.50万人。全市人口中，男性人口185.57万人，占总人口的51.8%,女性人口172.74万人，占总人口的48.2%。分年龄段看，18岁以下76.44万人，占总人口21.3%；18-35岁106.32万人，占总人口的29.67%；35-60岁的126.60万人，占总人口的35.3

6、3%；60岁以上48.95万人,占总人口的13.66%。 10高新技术开发区概况11高新区简介蚌埠高新技术产业开发区1994年经安徽省人民政府批准成立，为省级高新技术开发区，总体规划面积36.7平方公里，享受国家级高新技术开发区的优惠政策。蚌埠高新区是蚌埠市发展外向型经济的重要载体、工业强市的主战场和体制创新的试验田。建区以来，蚌埠高新区始终坚持“以高新技术产业为主，多种产业并举”的产业发展方针，大力发展开放型经济，园区规模不断扩大，高新区建成区面积已达9.78平方公里，现开发面积11平方公里。区内逐步形成了汽车零部件、电子信息、新材料及医药化工等支撑产业，业已成为安徽省发展高新技术产业“三点

7、一线”战略的重要组成部分。高新区以其优越的区位条件，完善的基础设施、优惠的政策措施、低廉的投资运营成本、丰富的人力资源和优质的服务吸引了香港贝斯、香港伟业集团、香港贵联集团、美国EEC公司、中国华源、宁波屹东电子、中国凯盛等一批境内外企业入区投资发展，高新区已初步展现出新型工业区的形象。12高新区位置蚌埠高新技术开发区老城区新城区淮上区13高新区基础设施高新区内现已建成十纵五横的道路网络，道路总里程达26公里。 区内已实现集中供热，供气能力为90吨小时。“西气东输”在高新区建有门站，区内铺设300mm天然气管道10公里。14高新区基础设施-（续）高新区内由一条直径 1400mm和两条直径600

8、mm供水干管形成环状供水，供水压力大于0.22MPa。区内己兴建两座 11OKV10KV变电所，总容量达16MVA。 15高新区配套服务第三实验小学第一轻工业学校电子工程学校区内医院区内银行区内已建住宅小区16高新区入住企业名录1安徽省昊方汽车空调电磁离合器公司 11蚌埠华洋超细粉体新技术有限责任公司 2蚌埠兴科玻璃有限公司 12蚌埠天立加筋土有限公司 3安徽省环球药业股份有限公司（安徽省蚌埠第一制药厂） 13蚌埠高灵传感系统系统工程有限公司 4蚌埠贝迪斯电子有限公司 14安徽省蚌埠纸箱机械厂 5安徽省八一化工有限公司 15安徽丰原生物化学股份有限公司 6蚌埠华兴高新技术发展有限责任公司 16

9、蚌埠金黄山凹版印刷有限公司 7蚌埠日月仪器研究所 17蚌埠依爱消防电子有限公司 8中国电子科技集团电子第 40 研究所 18艾尼克环保技术（安徽）有限公司 9中国电子科技集团电子第 41 研究所 19安徽省华益导电膜玻璃有限公司 10蚌埠双环电子有限公司 20蚌埠市科达电器有限公司17二蚌埠普通住宅商品房市场调查18蚌埠市2010年上半年土地成交19宗地编号 宗地座落位置 规划用途 出让面积（m 2 ） 方式成交总价 (万元) 亩均单价（万元/亩）竞得人 蚌挂(2009)72号东海大道北侧，锦江大酒店西侧居住用地68.458挂牌13700200、123蚌埠锦江大酒店有限公司蚌挂(2009)73

10、号东海大道南侧，金业苑小区西侧居住用地162.577拍卖56200345.683广西勤建置业有限公司蚌挂（2010）35号淮上大道南侧政府东路东侧居住用地209.152挂牌 21100100.884常州俞记和嘉置业发展有限公司蚌挂（2010）36号淮上区双墩路南侧，八中东侧居住用地172.602挂牌1400081.111蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司蚌挂（2010）37号龙子湖区解放三路以西，凤阳路以北居住用地（兼配套商业）32.985挂牌601.819中国房地产开发蚌埠有限公司蚌挂（2010）38号龙子湖区常怀路南侧 居住用地（兼配套商业）9.432拍卖60063.613金运红2010年上

11、半年土地成交表202010年上半年土地成交表-续宗地编号 宗地座落位置 规划用途 出让面积（m 2 ） 成交总价 (万元) 成交日 方式 竞得人 蚌挂(2010)56号 龙子湖区唐家花园危改项目南侧 居住用地 2396.790 10 2010-6-23 挂牌 蚌埠市城市开发建设有限公司 蚌挂(2010)57号 高新区小黄山以北，大庆路西侧 居住用地 83048.486 11200 2010-6-23 挂牌 上海绿地（集团）有限公司 蚌挂(2010)58号 高新区小黄山以北，大庆路西侧 居住用地 99041.154 11900 2010-6-23 挂牌 上海绿地（集团）有限公司 蚌挂(2010)

12、59号 高新区小黄山以北，大庆路西侧 居住用地 85905.261 7700 2010-6-23 挂牌 上海绿地（集团）有限公司 蚌挂(2010)60号 高新区小黄山以北，大庆路西侧 居住用地 67138.408 7200 2010-6-23 挂牌 上海绿地（集团）有限公司 蚌挂(2010)61号 高新区小黄山以北，大庆路西侧 居住用地 77301.592 6900 2010-6-23 挂牌 上海绿地（集团）有限公司 蚌挂(2010)62号 高新区小黄山以北，大庆路西侧 居住用地 99873.002 7400 2010-6-23 挂牌 上海绿地（集团）有限公司 蚌挂(2010)63号 高新区小

13、黄山以北，大庆路西侧 商业用地 14838.203 5050 2010-6-23 挂牌 上海绿地（集团）有限公司 高新区小黄山以北，大庆路西侧 居住用地 31360.579 21宗地编号 宗地座落位置 规划用途 出让面积（m 2 ） 方式成交总价 (万元) 亩均单价（万元/亩）竞得人 蚌挂（2010）39号龙子湖区解放二路西侧，心怀路南侧 商住用地130.761挂牌4500 34.414特易购商业（安徽）有限公司蚌挂（2010）53号蚌山区工业集中区 北侧，陶山路西侧居住用地126.404挂牌4540-安徽中润投资有限公司蚌挂（2010）54号宏业路西老十栋 居住用地65.189挂牌120周齐

14、森蚌挂(2010)64号 龙子湖区凤阳东路以北，解放路以西 商住用地 76453.420 27400 2010-6-23 挂牌 安徽金久投资有限公司 2010年上半年土地成交表-续22新政下蚌埠市商品房市场现状23住宅成交量 2010年5月蚌埠楼市住宅成交套数为596套，环比4月减少286套，降幅为32.4%，成交面积为5.9万，环比4月减少3.6万，降幅为37.9%。同比去年销量，无论是成交套数还是成交面积，该市同比上一年度的水平都有大幅度的下滑。蚌埠由于其自身交通枢纽的原因，只是该城市的流通性较强，也是除了合肥，安徽省地级城市中房地产销售走势受新政和一线城市影响最大的城市，具有极强的市场开

15、放性，也对外界房地产市场的信号反应最为迅速的城市。24住宅成交均价 2010年5月蚌埠楼市住宅成交均价大幅下跌，跌破4000大关。3981元/平米的成绩恢复到今年1月水平，环比4月减少488元/，跌幅高达10.9%，是5月住宅均价下跌较为严重的城市之一。由于高价楼盘推售不高且成交量不足，导致蚌埠市本月的住宅成交价格出现罕见的暴跌现象，跌幅也是高居安徽省各城市的前列。同时也是安徽省中受新政作用影响，出现量价高幅度下跌的典型城市之一。255月份蚌埠各区域成交套数分析 可以看出，5月份蚌埠楼市受新政的影响，各区成交套数都比较少，其中销售套数最多的是淮上区为230套，经开区位居第二，禹会区第三，而本案

16、所在的高新区，5月份成交套数仅有28套，说明购房者对在该区域置业没有信心，不认可该区域。265月份蚌埠各区域成交价格分析 通上以上表格可以看出高新区销信均价位居第二，为4362.23元/平方米，成交价格最高为经开区，为4803.19元/平方米，处于价格低谷区域的是淮上区，销售均价为3170.76元/平方米。27一、10年上半年，蚌埠住宅市场总体表现为量价齐跌的态势，成交套数下滑286套，跌幅32.4%，成交面积下滑3.6万，跌幅37.9%，成交均价下滑488元/，跌幅10.9%。蚌埠房地产市场自今年以来一直销量平平，去年月销千套的火爆市场不再继续，量跌已成为全国和安徽楼市最普遍的一个特征。很多

17、城市楼市成交量也持续走低，呈现出低位运行的特征，这一点蚌埠楼市也不例外。历史数据显示，去年5月蚌埠销售1808套，今年5月份下跌了 1212套，同比跌幅高达67%，可见今年蚌埠楼市的上半年一直延续较为“萎靡”的走势，且后势走向也不容乐观。二、本案所处区域5月份成交套数较低，表明该区域不被购房者认可；从5月份成交的价格表上显示，高新区成交价格位居第二，原因是该区域所推出的物业类型大部分为多层，属稀缺物业类型，固价格上占有优势。总评28蚌埠市普通住宅商品房消费需求调查29购房目的调查显示：91%的被访者购买普通住宅的目的是为了自住。30购房动机 超过三分之二被调查者购买普通住宅的动机是为了改善目前

18、居住条件。31房屋套型选择 在普通住宅的套型上，被访者主要选择的是二室二厅和三室二厅两种户型。32面积段的选择 在普通住宅面积段的选择上，80100和100130是被访者主要选择户型面积区间。33购买普通住宅的考虑因素 可以看出，被调查者购买普通住宅关注的主要因素依次是：户型、配套设施、价格，物业管理以及朝向。34对普通住宅配套设施的关注 被调查者对普通住宅配套主要关注的因素是天然气到户、供暖、高速网络端口和提供管家式服务。35装修服务类型选择72%的被访者选择普通住宅的装修标准是毛坯。36项目周边竞争对手调查37竞争楼盘分布图本案荣盛南山郦都项目总建面：57万平方米目前尚未推出柏庄春暖花开项

19、目目前尚未推出禹王世家九龙友谊花苑金域名城锦城家园君临天下翡翠山庄百合公馆万方水晶城荣盛香堤荣府城建琥珀花园38金域名城项目位置蚌埠市涂山路298号主要技术经济指标总占地面积：170亩总建面积：16万销售热线05546885333目前销售信息在售一期住宅高层和小高层：4#、8#、9#、10#楼容积率：2.4绿化率：30%最近一次开盘时间2010-05最近一次开盘所推售体量300套内部配套休闲广场、幼儿园、停车场周边配套学校、银行、医院建筑风格现代简约景观与智能化智能化管理套型面积段（ ）占总体比例（）二房80-11060三房80-13040销售均价（元/）4500目前备案销售率（）50项目近期

20、营销活动无购房优惠政策一次性付款99折、银行按揭无优惠目前客户群体蚌埠市本地市民和周边城镇居民项目卖点地段、周围配套项目定位广告语涂山路25万平方米山水美宅开发商蚌埠金域房地产开发有限公司景观设计单位北京东方华泰设计公司39主力户型图 40售楼部41禹王世家项目位置大庆路主要技术经济指标总占地面积：20000平方米总建面积：3万销售热线目前销售信息在售139、158、200平方米以上户型容积率：1.6绿化率：32%最近一次开盘时间10、3最近一次开盘所推售体量100多套内部配套停车场周边配套学校、银行、医院、邮局建筑风格现代景观与智能化智能安保系统套型面积段（ ）占总体比例（）二房86-903

21、0三房109-15870销售均价（元/）3000-3200目前备案销售率（）80项目近期营销活动无购房优惠政策一次性98折，银行按揭99折目前客户群体周边市民、县城群体项目卖点价格项目定位广告语生活超越期待开发商蚌埠中太置业有限公司景观设计单位42主力户型图 房型：两室两厅面积：86平方米房型：三室两厅面积：128平方米43外景图楼号图44百合国际公馆项目位置蚌埠市胜利东路1556号主要技术经济指标占地面积：63203总建筑面积：140000 销售热线/2046399目前销售信息在售一期90-140高层容积率：2.6绿化率：40%最近一次开盘时间09年10月最近一次开盘所推售体量780套内部配

22、套法兰西式风情景观、运动场、儿童、中老年康体娱乐设施、停车场周边配套学校、商场、 邮局、银行 、医院建筑风格法式风情景观与智能化法式风情景观套型面积段（ ）占总体比例（）二房905三房93-14095销售均价（元/）5600目前备案销售率95%项目近期营销活动无购房优惠政策无目前客户群体本市中高端收入人群，三县居民项目卖点地段、配套项目定位广告语市中心超16万平方米法式风情新贵社区开发商蚌埠永源房地产开发有限责任公司景观设计单位美国百弗景观设计公司上海设计事务所45主力户型图 三室二厅，120平方米四室二厅，130平方米46售楼部墙体广告47荣盛香堤荣府项目位置电信大楼南面 主要技术经济指标总

23、建筑面积：20.38万销售热线 3187722 目前销售信息项目目前在售1#6#楼，89140平米房源。容积率：1.6绿化率：38%最近一次开盘时间2010年5月最近一次开盘所推售体量1531套内部配套中央景观、停车场周边配套学校(学区)： 二实小东校区 ，综合商场： 乐购，家乐福 ，银行： 工商银行 建筑风格现代景观与智能化中央景观、智能安保套型面积段（ ）占总体比例（）二房108-11750三房127-14850销售均价（元/）5500目前备案销售率（）70项目近期营销活动无购房优惠政策一次性付款优惠300元/平米，按揭优惠200元/平米目前客户群体市区市民、周边群众项目卖点本地大盘、景观

24、配套项目定位广告语都市里的湖景豪宅开发商荣盛蚌埠置业有限公司景观设计单位北京超安园林景观工程有限公司48主力户型图 房型：二室二厅面积：108平方米房型：三室二厅面积：142平方米49售楼部项目墙体广告50万方水晶城项目位置蚌埠市涂山东路与航华路交汇处主要技术经济指标占地面积：138亩总建筑面积：130000 销售热线 3187722 目前销售信息目前销售12#楼86、104、112、115、117、120平米户型及140170复式户型。容积率：1.57绿化率：37%最近一次开盘时间2010年4月底最近一次开盘所推售体量1.4万内部配套停车场、运动场、儿童乐园、中央景观、风情商业街周边配套二实

25、小、 家乐福 中国邮政、工行 、小区幼儿园、蚌医二附院院建筑风格江南园林景观景观与智能化中央景观、智能安保套型面积段（ ）占总体比例（）二房875三房100-12080三房以上120-17015销售均价（元/）多层：5600，高层：5100，小高层：5300目前备案销售率（）50项目近期营销活动无购房优惠政策一次性付款98折，按揭99折，VIP会员优惠5000元/套目前客户群体本市中高端收入人群项目卖点配套、地段、景观项目定位广告语征服心灵的居住艺术15万方欧陆名仕城堡开发商合肥城建蚌埠置业有限公司景观设计单位深圳市林格博纳51主力户型图 二期M（G6)117户型二期K(G5)112主力户型

26、52售楼部墙体广告53城建琥珀花园项目位置蚌埠市荆山路420号 主要技术经济指标占地面积：9.7万总建筑面积：144928 销售热线、3715376 目前销售信息2010年6月10日开盘销售二期观景高层2#、3#楼，面积84130容积率：1.6绿化率：37.1%最近一次开盘时间2010年6月1日最近一次开盘所推售体量210套内部配套园林景观、混合步行街和广场、停车场周边配套新城实验学校（中小学） 光彩大市场、家乐福、华夏商业街 建设银行建筑风格欧派建筑风格景观与智能化中央园林景观套型面积段（ ）占总体比例（）二房81-8920三房100-15080销售均价（元/）多层：6000高层：4800目

27、前备案销售率（）50项目近期营销活动无购房优惠政策高层95折，多层98折目前客户群体本市公务员、中高端人群、周边县城居民项目卖点地段、品质项目定位广告语都市新中心、欧洲原味生活开发商合肥城建蚌埠置业有限公司景观设计单位54主力户型图 三房二厅三房二厅55售楼部56绿地国际花都项目位置东海大道与曹山路交汇处 主要技术经济指标占地面积：300亩总建筑面积：360000 销售热线、3179666 目前销售信息开盘销售12、29号楼，87160平米房源容积率：1.8绿化率：38%最近一次开盘时间10年5月最近一次开盘所推售体量300多套内部配套社区幼儿园、小区诊所、购物超市、商业街、运动场周边配套湖光

28、小学、安徽财经大学、蚌埠医学院建筑风格西班牙风情景观与智能化中央景观、智能安保套型面积段（ ）占总体比例（）二房80-11030三房110-13060三房130-16010销售均价（元/）4500-5000备案销售率（）80项目近期营销活动无购房优惠政策购房优惠四个点目前客户群体本市中高端人群、周边县城居民项目卖点开发商品牌、户型、环境项目定位广告语源自西班牙艺术生活开发商上海绿地集团景观设计单位上海墨刻景观工程有限公司57主力户型图 房型：三房二厅二卫面积：129平方米58售楼部项目售楼部项目实景图59九龙友谊花苑项目位置蚌埠市涂山路896号 主要技术经济指标占地面积：31亩总建筑面积：40

29、000销售热线 4087038目前销售信息项目在售95137平米现房容积率：2.2绿化率：31%最近一次开盘时间09年12月最近一次开盘所推售体量100多套内部配套九龙购物中心、商务俱乐部、停车场周边配套师范二附小，三实小，十中，十二中，九龙购物中心， 建行、工行 ，华夏医院院建筑风格现代景观与智能化智能安保套型面积段（ ）占总体比例（）二房97-10460三房107-13740销售均价（元/）多层：4300-4600小高层：4000-4100目前备案销售率（）90项目近期营销活动无购房优惠政策购房优惠2个点，现房目前客户群体蚌埠市民、怀远县居民项目卖点地段、配套项目定位广告语心境宽 意悠远

30、轻松生活在身边开发商九龙房产景观设计单位-60主力户型图 61外景图楼号图62翡翠山庄项目位置张公山公园西麓，锦江大酒店西侧 主要技术经济指标占地面积：65605总建筑面积：65598 销售热线、3978666 目前销售信息售顶楼一套137平米。别墅还未开盘 容积率：1.0绿化率：40.5%最近一次开盘时间09年11月最近一次开盘所推售体量300套内部配套停车场、键身器材周边配套张公山二小、张公山中学、华联超市、美又多超市蚌埠四院、海天医院院建筑风格现代景观与智能化智能安保套型面积段（ ）占总体比例（）二房88-11330三房107-13550四房137-15720销售均价（元/）3500目前

31、备案销售率（）85项目近期营销活动无购房优惠政策一次性付款、银行按揭99折目前客户群体部队军官、教师等项目卖点地段、环境项目定位广告语独揽永恒山色 尽享幸福人生开发商安徽水利股份有限公司景观设计单位美国NW63主力户型图 房型：二室二厅面积：89平方米房型：四室二厅面积：137平方米64外景图楼号图65锦城家园项目位置兴中路三实小南200米 主要技术经济指标占地面积：9200总建筑面积：13380 销售热线 目前销售信息已近尾盘，在售5#两套90平米户型，一套124平米户型。容积率：1.45绿化率：30%最近一次开盘时间09年11月最近一次开盘所推售体量200套内部配套地下停车场、健身器材周边

32、配套三实小 华联超市 第四人民医院院建筑风格现代景观与智能化中心景观套型面积段（ ）占总体比例（）二房90-9180三房12420销售均价（元/）3800目前备案销售率（）95项目近期营销活动无购房优惠政策一次性付款98折、银行按揭99折目前客户群体国企、事业单位员工以及周边县城居民项目卖点产品、配套项目定位广告语一城景色 满城书香开发商蚌埠锦城房地产开发有限公司 景观设计单位66主力户型图 67售楼部68君临天下项目位置东海大道张山公园对面主要技术经济指标占地面积：200亩总建筑面积：23万销售热线05546885333目前销售信息在售9#楼79-140户型容积率：6.0绿化率：35%最近一

33、次开盘时间2010年5月最近一次开盘所推售体量100套内部配套中央景观、停车场、运动场社区商业街周边配套三十小、张公山公园建筑风格现代景观与智能化中央景观区、智能安保管理套型面积段（ ）占总体比例（）二房79-10050三房113-13540四房14010销售均价（元/）4500目前备案销售率（）90项目近期营销活动无购房优惠政策一次性付款98折、银行按揭99折目前客户群体国企、事业单位员工以及市区中高端客户群体项目卖点地段、周围配套项目定位广告语滨江公园-守望诗意生活开发商蚌埠万福地产开发有限公司景观设计单位上海瀚文69主力户型图 房型：三室两厅面积：120平方米房型：两室两厅面积：79平方

34、米70售楼部墙体广告71楼盘名称总建面（ ）建筑类型容积率平均每层户数销售均价(元/)九龙友谊花苑40000多层、小高层2.2一梯两户、两梯四户多层：4300-4600小高层：4000-4100翡翠山庄65998多层、别墅1.0一梯两户3500锦城家园13380多层1.45一梯两户3900金域名城16万小高层、高层2.4两梯四户4500君临天下23万高层6.0两梯四户4500荣盛香堤荣府20.38万高层、别墅1.6两梯四户5500万方水晶城13万多层、小高层、高层1.57一梯两户、两梯四户多层：5600，小高层5300，高层5200城建琥珀花园9.7万多层、高层1.6一梯两户、两梯四户多层60

35、00，高层4800龙湖春天62万多层、小高层、花园洋房、别墅 1.2一梯两户、两梯四户多层4300，小高层4000百合国际公馆14万高层、小高层2.6一梯两户、两梯四户5600绿地国际花都36万多层、小高层、高层 1.8一梯两户、两梯四户4500-5000周边楼盘要素对比 市场在售多以小高层、高层为主，多层为辅；高新区住宅均价39004500元/不等；多采用1梯2户、梯户的排布设计。72周边楼盘销售分析 通过对本案周边在售竞争项目的备案销售率指标的调查，了解到通过09年刚性需求及投资性需求的强烈拉动，市场销售情况良好，但随着10年新政推出对房地产市场影响的进一步加深，购房者观望氛围也越浓，去化

36、放慢了速度，其中有五个项目的去化率只达到50%。73周边楼盘客群分析楼盘名称核心客户群体项目卖点九龙友谊花苑蚌埠本市市民、怀远县居民地段、配套翡翠山庄部队军官、教师地段、环境锦城家园国企、事业单位员工以及周边县城居民产品、配套金域名城蚌埠市民和周边城镇居民地段、周边配套君临天下国企、事业单位员工以及本市中高端收入人群地段、周边配套万方水晶城本市中高端收入人群地段、配套、景观城建琥珀花园本市公务员、中高端收入人群和周边城镇居民地段、品质百合国际公馆本市中高端收入人群、三县居民地段、配套龙湖春天本市中高端收入人群、三县居民地段、高铁、蚌埠发展方向绿地国际花都本市中高端收入人群、三县居民开发商品牌、

37、产品质量、户型、环境荣盛香堤荣府本市中高端收入人群本地大盘、景观配套目前蚌埠房地产客户群体主要集中在本市中高端收入市民、三县和周边乡镇居民等。74周边楼盘配套分析楼盘名称内部配套周边配套龙湖春天中央景观、停车场、商业街中国建设银行、大学城君临天下中央景观、停车场、运动场社区商业街三十小、张公山公园万方水晶城停车场、运动场、儿童乐园中央景观、风情商业街二小、家乐福、邮局、工行、幼儿园、蚌埠二附院城建琥珀花园园林景观、混合步行街和广场、停车场学校、文化广场、会展中心、商超百合国际公馆法兰西式风情景观、运动场、儿童、中老年康体娱乐设施、停车场二实小、六中三院、沃尔玛购物广场金域名城休闲广场、幼儿园、

38、停车场家乐福、万达影城市图书馆、学区锦城家园地下停车厂、健身器材三实小、华联超市、四院翡翠山庄停车场、运动场张公山二小、华联超市、四院九龙友谊花苑九龙购物中心、商务俱乐部、停车场小学、银行、医院荣盛香堤荣府中央景观、停车场、工行、蚌埠二附院、邮局、家乐福绿地国际花都社区幼儿园、小区诊所、购物超市、商业街、运动场湖光小学、大学城、高铁、龙子湖景区本案周边竞盘项目在内部配套上突出的主要包括幼儿园、商业配套、中央景观等；周边配套基本共享75周边楼盘户型配比分析楼盘名称套型面积段占总体比例（%）绿地国际花都二房80-11030三房110-13060三房130-16010九龙友谊花苑二房97-10460

39、三房107-13740锦城家园二房90-9180三房12420金域名城二房80-11060三房80-13040百合国际公馆二房905三房93-14095城建琥珀花园二房81-8920三房100-1508076周边楼盘户型配比续楼盘名称套型面积段占总体比例（%）万方水晶城二房875三房100-12080四房120-17015君临天下二房79-10050三房113-13540四房14010龙湖春天（三期）二房84-9050三房110-12050翡翠山庄二房88-11330三房107-13550四房137-15720可以看出，本案周边竞盘项目在主力套型的特征表现为：套型以二室、三室为主，二室面积段主

40、要在1之间，三室户面积段主要在3之间。77周边楼盘卖点 BY 定位广告语楼盘名称项目卖点定位广告语龙湖春天地段、城市发展方向、高铁新城市、新生活的空间在这里蔓延君临天下地段、周围配套滨江公园-守望诗意生活万方水晶城地段、景观、配套征服心灵的居住艺术15万方欧陆名仕堡城建琥珀花园地段、品质都市新中心、欧洲原味生活百合国际公馆地段、配套市中心超16万平方米法式风情新贵社区金域名城地段、周边配套涂山路25万平方米山水美宅锦城家园产品、配套一城景色、满城书香九龙友谊花苑地段、配套心境宽 意悠远 轻松生活在身边绿地国际花都开发商品牌、产品、环境源自西班牙艺术生活荣盛香堤荣府本地大盘、景观配套都市里的湖景

41、豪宅翡翠山庄地段、环境独揽永恒山色 尽享幸福人生本案周边竞盘项目在定位广告语上突出的项目核心卖点主要包括产品、品质、配套等。78周边楼盘购房优惠政策分析楼盘名称优惠政策翡翠山庄一次性付款、按揭均为99折荣盛香堤荣府一次性付款优惠300元每平米，按揭优惠200元每平米绿地国际花都购房优惠四个点九龙友谊花苑现房，购房优惠2个点锦城家园一次性付款98折，按揭99折金域名城一次性付款99折，按揭无优惠百合国际公馆无城建琥珀花园高层95折，多层98折万方水晶城一次性付款98折，按揭99折，VIP会员再优惠5000元/ 套君临天下一次性付款98折，按揭99折龙湖春天一次性付款98折，按揭99折本案周边大部

42、分竞盘项目目前的购房优惠政策以付款优惠政策为主，从优惠幅度来看，新推出的房地产政策已对蚌埠房地产市场的销售带来了一定的影响，各楼盘都作出了相应的购房优惠措施，其中以城建琥珀花园为例，优惠点数较大，高层购房95折。79蚌埠市大盘个案分析三80龙湖春天项目位置蚌埠大学城学府路666号主要技术经济指标占地面积：782亩总建筑面积：62万销售热线、3171888 目前销售信息在售三期8#9120平米户型 容积率：1.2绿化率：45%最近一次开盘时间09年11月最近一次开盘所推售体量1-26号楼内部配套中央景观、停车场、商业街周边配套建行、大学城 建筑风格现代景观与智能化中央景观、智能安保套型面积段（

43、）占总体比例（）二房84-9050三房110-12050销售均价（元/）多层：4300小高层：4000目前备案销售率（）50项目近期营销活动无购房优惠政策一次性98折，按揭99折目前客户群体本市中高端收入人群，三县居民项目卖点地段、蚌埠发展方向、高铁项目定位广告语市新城市、新生活的空间在这里蔓延开发商蚌埠清越置业发展有限公司景观设计单位深圳紫月景观设计公司81龙湖春天定位与规划项目规划：龙湖春天是由上市公司安徽水利开发股份有限公司投资，蚌埠清越置业发展有限公司开发建设的大型生态人文社区。项目占地782亩，建筑面积达62万平米，融合了多层、小高层、花园洋房、别墅、商业街、SOHO公寓等多种建筑形

44、态，整个社区容积率为1.2，绿化率高达45%，是蚌埠市屈指可数的低密度复合大盘。 82龙湖春天产品开发策略开发特征主要包括：龙湖春天开创了蚌埠“先造园，后建房“的先河，20000平米社区中心公园，将景融于生活的每个角落，为社区居民提供了一个全方位多层次的活动空间。社区还配备幼儿园、小学、中学一体式教育体系。完善的配套、优美的环境、高端的品质，龙湖春天无愧为蚌埠大型生态人文楼盘的典范。 龙湖春天一期、二期的产品得到了广大客户的认可和信任，龙湖春天三期更是众望所归，在翘首引领中即将与大家见面。龙湖春天三期位于项目的西南侧，面积涵盖79130平米，主要以多层为主。三期在设计上采用了建筑、规划、景观三

45、位一体的设计模式，将地块作为一个完整的社区来考虑，通过构筑社区外环道路和中部完整的“丰”字型步行系统将各功能区形成完整统一的整体。 83龙湖春天营销特征一、营销特征-高铁高铁，这个城市发展综合体高级别的标志越来越在城市人眼中形成交通标杆，蚌埠作为京沪高铁7站之一，在今后华东的交通地位可想而知，皖北地区无人震撼。而龙湖春天更是与高铁的完美结合，在南京工作，没关系，傍晚就可以回家享受家庭的温馨。在龙湖春天，距离似乎越来越近。 二、营销特征-大学城书香之城高校林立，知识汇聚 蚌埠大学城，城市文脉第一领地，这里汇萃了城市的人文精华，是文化、科技、信息的中心。财经大学、蚌埠医学院、电子学院、蚌埠学院、高

46、等职业学院，五校环绕，龙湖春天位于大学城中央核心区，在社区内规划配套了景观优雅的幼儿园和知名的小学、中学，满足每位业主望子成龙的心！ 84销售均价走势图 龙湖春天销售均价自2月3号至今，始终以4000元/平方米为中轴线上下波动，其中4月份有上扬趋势，但受国家政策调控的影响，以后连续三个月下挫，下降幅度不是很大，从此表可以看出，国家针对房地产市场一系列的调控政策，开发商持扛的态度，购房者持继续观望态度。龙湖春天|价格分析85龙湖春天销售的优势1、品牌：安徽水利股份开发有限公司，上市公司，品牌知名度高；2、规模：蚌埠第一大盘，气势恢宏的建筑让所有者们都为之自豪；3、环境：项目紧邻龙子湖风景区居住环

47、境较佳；4、产品：79300平米多种户型，物业类型有多层、小高层、别墅等让每个人来这里的都能找到心仪的户型；小结86目 录2314市场调研及竞争环境分析项目定位及延展一期住宅组团创意策略及延展3335整合传播策略及延展自身研判及资源优化36明亮博远服务优势87地块的研判一88关于蚌埠高新区蚌埠高新区是蚌埠市发展外向型经济的重要载体，区内逐步形成了汽车零部件、电子信息、新材料及医药化工等支撑产业，业已成为安徽省发展高新技术产业“三点一线”战略的重要组成部分。随着蚌埠高新技术开发区成为国家级开发区的批示，区域将势必催生一片“产业经济带+宜居生活带”。目前已吸引了香港贝斯、香港伟业集团、香港贵联集团

48、、美国EEC公司、中国华源、宁波屹东电子、中国凯盛等一批境内外企业入区投资发展，高新区已初步展现出新型工业区的形象。89小黄山版块的研判蚌埠高新区是1994年经安徽省人民政府批准建立的省级高新技术产业开发区，享受国家级开发区的优惠政策，总体规划面积40平方公里。为进一步完善高新区的配套设施，特将小黄山周边区域定位为集居住、休闲、娱乐、研发、物流为一体的综合园区。片区的定位发展对本案是个利好的因素，在发展外部环境上“宜居生活带”将改变城市对本片区的居住认知。90小黄山版块的研判另外，针对小黄山的生态环境，本案将如何定位其价值？小黄山海拔数十米，树木茂盛，对于该片区是个难得的景观资源，但由于蚌埠多

49、山多水，相对于整个蚌埠而言小黄山并不具备吸引客户购买其周边项目的价值，无法成为项目的核心价值点，其对项目定位发展影响较弱，仅可作为项目的常规卖点，因此本案在项目定位发展及核心优势提炼上舍弃小黄山的主体地位。91项目基地研判31基地现状及周边环境32本案的SWOT分析92项目位置 本案位于高新区主干道大庆路与燕山路交汇处。本案93本案地块现状 本案土地还未平整。94本案周边交通本案通过大庆路、燕山路、兴和路等进行交通组织，路网通达全市。大庆路南向大庆路北向燕山路东向燕山西向95本案周边环境华瑞纺织厂山香拆迁安置小区汽车交易中心砖窑厂96本案周边环境-续八一化工工厂昊方机电厂药厂高新区管委会本案周

50、边分布着化工厂，纺织厂，机电厂，玻璃厂，制药厂等，居住环境较差。97本案周边配套高新区管委会公交站台海校海校对面沿街商业98本案周边配套-续洗浴中心农业银行超市汽车装饰距本案公交车三站路的范围内有政府单位、学校、超市、沿街商业等日常生活配套。99本案SWOT分析（S）开发商品牌优势： 绿地集团是中国综合性地产领军企业，在2009中国企业500强中位列第169位，在中国房地产企业中位居第2位，在上海市企业集团中排名第13位，集团发展速度迅猛，并有很强的社会责任感，在行业内树立了良好的口碑。规模优势： 本案总建面近百万平方米，在蚌埠市来说属第一大盘，体量较大，具备自我中心化的能量。环境优势： 本案

51、紧邻蚌埠小黄山，政府为进一步完善高新区配套设施，特将小黄山周边区域定位为集居住、休闲、娱乐、研发、物流为一体的综合园区，小黄山改造完成后，对改善本区域的环境起到很大的作用，同时给本案的销售带来利好。成本优势：本地块以总价57350万元，单价68.46万元/亩取得了土地的开发权，与蚌埠市其它已取得开发权的地块相比较，土地成本低是一个强有力的优势。100本案SWOT分析（W）区域不认可： 本区域属蚌埠市西南郊区，当地居民对本区域的发展潜力不看好，普遍认为本区域发展前景有限。区域居住环境较差： 本区域属高新技术开发区，是蚌埠市工业比较集中的一个区域，工业有丰原化工、八一化工、纺织厂、昊方机电等厂家，

52、对区域环境有相当的污染，不宜居住。生活便利性差： 本案周边日常生活配套设施很不完善，在距本案三站路的范围内才相应有一些生活配套，例如超市、餐饮、学校等，生活极不便利。出行交通差： 本案周边的两路公交车尚不能到达本案，出行交通极不便利。高压线影响工程建设： 在本案地块内穿行一组高压线，这对本案后期的工程建设造成一定的影响。101本案SWOT分析（O）竞盘机会： 本区域在建在售楼盘不多，且规模都较小，也有很多项目都接近尾盘，这给本案后期入市带来机会。区域机会： 区域未来可拍卖的土地有限、很少，走访高新区管委员，至年底本区域将不再出让土地，这对本案来讲，年底面市又是一政府扶持的利好。市场机会： 高新

53、区入住企业20多家，各工厂工人也将部分成为本案购房的一个群体。102本案SWOT分析（T）宏观调控政策初现： 调控信号出现，全国市场再一次出现观望端倪。土地、金融、预售门槛、价格调控等一系列宏观调控政策对后市发展影响深远。城市发展方向压力： 目前蚌埠市城市发展方向向南，且政府近期又着手打造蚌埠市滨湖新区的建设，此区域不在政府发展方向的范畴内，这对本案后期的升值空间造成一定的威胁。103解 读 绿 地二104105绿地在中国 106绿地的辉煌荣誉 中国百强企业 中国房地产龙头企业 中国地产千亿资产企业 足迹遍及21省36个城市 中国综合性地产领军企业 中国地产品牌战略的先行者 107绿地品牌战略

54、地产品牌战略的先行者 “绿地实施的全国战略面向的主要群体，是中低收入阶层和中产阶层两个层面。 建立与这两层面对应的全国性品牌，是绿地房地产主业发展的要求。” 绿地集团副总裁陆新畬108绿地打造地产品牌的原因所在使命感与产品品牌意识的觉醒绿地打造地产品牌的时代意义绿地打造地产品牌的企业价值传承创新中国传统的居住文化创立全国首席的地产产品品牌109绿地旗下品牌新里老街坊海珀我家公坊启航社海域110绿地之于社会 “在我眼里，企业家除了保持企业的持续稳定发展之外，还需要是一个优秀公民，对于社会责任的履行应该是全方位的。比如，公司的运作过程中要时刻考虑到环保、节约、减排的责任。 另外，捐建希望小学、支持

55、特奥会等，都充分表达了我们“和谐绿地、共建共享”的价值理念。 ” 绿地集团总裁张玉良和谐绿地 共建共享111 产品层面：生态的、温馨的、智能的、生活便捷的、有安全感的、 有升值潜力的绿地之于客户 品牌层面：国际化的、有情调的、标志性的、有品质的、有尊荣 感受的112绿地的发展方向 “做政府希望的事情，做市场需要的事情。按照政府导向做，就自然会有很大市场。 绿地是做当地政府想做、而当地企业又做不了或者不容易做的事。” 绿地集团总裁张玉良全国化布局，与政府共赢！113绿地之于蚌埠 一座城市，两个绿地大盘，绿地品牌统领，双盘资源联动； 唯一进入蚌埠的大规模开发品牌，足以掌握市场话语权； 城市平方公里

56、运营商，绿地站在城市运营的高度，加速蚌埠的城市建设； 通过引入先进的城市开发理念，积极参与蚌埠建设，帮助城市升级换代 。城市平方公里运营商114绿地之于本案一座城市的腾飞引擎 蚌埠高新技术开发区，是整个蚌埠产业经济集群地； 绿地打造的百万平米项目，必然是这个首脑中的“中央处理 器”，如CUP一般，把持着区域发展的核心动能； 居住、商业、商务全面发展，项目犹如这个区域 “中央 引擎”，全面集中，均衡发展。115资源优化三116项目资源优化 通过对于本案的自身研判可以看出，本案拥有的优势有限，而且抗性较多，市场接受项目的难度较大。 只有通过资源的优化，才能够提升本案的价值，使本案的价值大于价格，为

57、项目的快销、热销打下基础！ 本案除了品牌及规模优势外，其他方面（区位、环境、配套等）存在很大抗性。因此，资源的优化不是需要！是必要！优化方式：1、在项目现有基础上进行优化；2、通过创造资源的方式进行优化。117本案存在四大主要抗性区域抗性配套抗性交通抗性环境抗性118资源优化1 区域抗性的化解 蚌埠政府宣扬的城市发展方向并不在本案方向，作为百万方的项目需要得到政府力所能及的支持。只是需要政府配合，提升高新区“产业经济带+宜居生活带”区域形象定位的宣传，绿地就可以跟进做大文章。配合政府区域宣传及项目自身价值塑造119资源优化2 配套抗性的化解一本案周边基本上没有商业配套，无法满足生活的需要，基于

58、本案较大的体量，入住人口的规模，需要利用本案的商业部分引进较强品牌商家来强化商业配套，提高项目的市场接受度。例如：永辉超市商业部分引进强力品牌商家120资源优化2 配套抗性的化解二鉴于本案内部自行配置学校，为了提高项目的知名度及价值内涵，最大化吸引客户注意，我司建议在项目启动之初，就明确引进当地知名学校的分校，当然，如果能够将学校本部迁徙过来则是更棒。教育配套提前引进当地知名学校的分校121鉴于本案已有的九年一贯式学校，为了增强这种优势，我司建议引进知名品牌双语幼儿园，以满足社区需求并提升项目附加值。也作为前期卖点导入。引进国际品牌双语幼儿园资源优化2 配套抗性的化解三122资源优化2 配套抗

59、性的化解三本案是百万方的大宅，周边没有像样的医疗设施，对生活品质及便利性上造成极大影响，也将成为置业者的担忧。我司建议本案通过政府牵头，和蚌埠当地知名甲级医院合作，在本案设立社区医疗服务站，以解决客户的后顾之忧。医疗进社区，建立当地知名医院的社区外驻点123资源优化3 环境抗性的化解一本案位于高新区，片区工厂林立，烟筒高立，对空气及环境造成一定污染，影响居住。另基地紧邻小黄山，我司建议：为政府搭桥，力邀国际知名景观公司参与小黄山生态景观改造方案。使其成为蚌埠城市西南的一道亮丽风景线，进而优化居住环境，提高本案附加值。更主要是通过媒介放大宣传。搭桥邀请国际知名景观公司，参与政府小黄山改造方案，通

60、过媒介放大效果124项目基地内部有多条高压线，对项目建设及形象存在一定的影响。可以借助高压线的退让要求，有规划的建立多条绿化轴线，并呼应形成围绕本案的景观轴线公园，即消弱高压线的抗性，又提高本案的价值。借助高压线的退让要求，修建景观轴线公园资源优化3 环境抗性的化解二125资源优化4 交通抗性的化解本案位于城市边缘区域，相对于市中心较偏，周边公交较少而且站点距离本案有段距离。因此我司建议把公交站点（123、103路）延伸到本案，一来提高项目价值及知名度，二来利于本案客户看房。同时可利用这两路公交车做广告载体。与政府部门协商延伸公交站点到本案1261、本案地处蚌埠尚不被认可适合居住的高新区。2、