8203估价师协会网站cms案例分析

1、沈阳辽冶经贸国有土地使用权抵押评估项目分析沈阳辽冶经贸成立于，700万元，主要从事汽车配件，金属材料，机电产品，汽车销售；自营和各类商品及技术的业务；经营进料加工和“三来一补”业务；经营对销贸易和转口贸易。公司由于业务发展需急需，用国有土地使用权向申请抵押，委托我公司对其国有出让土地价格进行估价。接到该项目后，根据委托方估价目的，对委地的基本状况进行初步了解。委地位于沈阳市大东区北顺城路174号，东邻金桥商务酒店、南临北顺城路、西邻玻璃厂，北邻住宅小区。土地性质为国有出让土地，用途为工业，宗地面积3506.7平方米，土地使用者为沈阳辽冶经贸。土地出让年限为50年，截止到评估时点，剩余土地使用年

2、限为46年，委月8日估价时点未设定抵押权等他项权利。地在2007年5委地为已开发熟地。现已开发成工业用房，本次估价对象只包含土地使用权, 不包含地上建筑物，地上建筑物已经在单独出房地产估价。沈阳市土地市场状况，随着市场经济的发展和国有土地有偿使用制度的日益深化，沈阳市的土地市场已开始发育发展并趋于成熟。土地一级市场的发育和发展标志着沈阳市的土地使用制度正规范化、化，为二、三级土地市场的发展奠定了坚实的基础。特别是近年来，随着企业造的步伐加快，土地二级市场呈蓬勃发展之势。、改组、改根据委估对象的具体特点，分析该估价项目的难点如下：一、评估方法的选择，土地估价需要采用两种以上的评估方法，该地区没有

3、同类房地产、土地出租的，所以也不能采用“收益法”。在估价对象同一个供需圈内没有用途一致的交易案例，所以不能采用“市场比较法”。二、应用成本近法估价，要求按照规程的规定，进行数据的、归类和估算地价。要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分后进行确定，并说明原因。明确待实际情况的基础上，分析地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。有关税费、利息及投资回报率的确定，要在技术中说明依据的资料及其来源、分析

4、计算过程及结果。说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。这些资料的取得比较三、所谓基准地价系数修。，就是指在求取一宗待地价格时，根据当地基准地价水平，参照与待别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正地相同土地级说明表，根据委地所在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等，确定修正条件，修正基准地价从而得出估价对象地价的法。基准地价系数修是利用已有的城镇基准地价和基准地价系数表等评估成果，按照替代原则。将待地的区域的平均条件相比较，选取影响宗地地价的区域因素和个别，建立宗地说明表，并根据此表确定相应的修正系数，对基准地价进行修正，进而求取待土地价格。用基准地价

5、评估首先要明确委地在估价期日的地的基准地价的内涵，宗地说明表和相应的修正系数。根据本次估价项目的特点，应如何进行估价，解决方法如下：一、根据估价项目的特点采用“基准地价修正系数法”和“成本近法”评估委估工业用地是切实可行的。二、采用成本近法对资料的收集：向当地土地管理部门询问该区域同类用途用地的土地取得费用，查阅当地有关状况，评估基准日利息等一些资料。三、采用“基准地价系数修”，沈阳市国有土地已于2007年完成了分等定级和基准地价的评估、测算，基准地价及其修正体系比较健全。委地属于沈阳市城区工业用地基准地价评估测算范围内，因而运用“基准地价系数修实可行的。”评估是切通过对这个项目的评估，使我了解到在今后工作中应注意以下几个方面：一、应从宏观上了解当地土地市场的状况，发展趋势、。国家的、有关的，这些政策来知道未来的土地估价工作，使评估的土地估价二、在评估具体项目时，现场有法律、政策的支持。一定要仔细，包括评估对象的城市土地市场状况，区域（土地的位置、道路通状况、对个别通状况、环境条件、区域基础设施条件、产业集聚规模），（道路等级、宗地条件、场地质量、宗地内基础设施条件、土地用途）。三、理论与实践相结合，在实践中不断学习，实践中发现问题用所学习到的理论知识去解决，理论知道实践。四、对各种不同的用途地土地都适合什么样的评估